Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 6 A B Svenska Bostadsfonden 6 Hagtornet Svenska Bostadsfonden 6 Herden Svenska Bostadsfonden 6 Skidan Svenska Bostadsfonden 6 Sofiero 3 Svenska Bostadsfonden 6 Östraby Svenska Bostadsfonden 6 Maltesholm Svenska Bostadsfonden 6 Gårdstånga 2009
Förvaltningsr apport - Fond 6 förvaltningsber ättelse 2009 SVENSK A BOSTADSFONDEN 6 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 217 Kvadratmeter: 16 381 KVM Förvärvsvärde: 104 MSEK (dec -09) 142 MSEK (feb -10) Orter:, Växjö, och Fördelning andel lägenheter: Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 6 stängdes för teckning den 30 september 2007. Totalt har 183 investerare tillskjutit 44,3 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 7 fastigheter med en total yta om 16 381 fördelat på 217 lägenheter och 10 lokaler. Fastigheterna är belägna i,, Växjö och. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 104 MSEK vid årsskiftet. Sedan dess har ytterligare fastigheter förvärvats och i februari uppgick förvärvsvärdet till 142 MSEK. ligger mitt i Skåne och är av tradition en handelsort. Under de senaste 10 åren har haft en stark befolkningstillväxt och ortens 7,5 % ligger en bra bit över riksgenomsnittet (5 %). Framförallt närheten till Lund innebär att har ett utmärkt strategiskt läge inför framtiden. har ett livaktigt näringsliv med fokus på verkstadsindustri. Kommunikationsmässigt har ett mycket bra läge intill E4:an och man har lyckats dra fördel av den starka tillväxten i västra Skåne. Det lokala näringslivet med över 400 företag och 3 700 arbetstillfällen gör kommunens ekonomi stark och kommunalskatten är bland de lägsta i landet. Växjö är en av Sveriges mest expansiva regionstäder och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. ens expanderade universitet samt etableringen av flera större köpcentra har bidragit till en ökande tillväxt under de senaste åren. Inflyttningen har skapat stort underskott på bostäder med långa kötider. Den starka efterfrågan avspeglas i bostadsrättspriserna som 8 år ökat från under 4 000 per kvadratmeter till 11 000 per kvadratmeter på. har på senare år utvecklats från industristad till en ort som idag fokuserar på handel, tjänster och turism. en har ett strategiskt läge i regionen, mittemellan Öland och Glasriket. Under nittiotalet försvann cirka 2 000 jobb i samband med nedläggningar inom tillverkningsindustrin, men sedan dess har utvecklingen vänt uppåt. Under de senaste 10 åren har befolkningen växt med 5 %. 48 18% 19% 7% 56% Växjö Örkelljung Växjö I december 2009 förvärvade Fonden fastigheten Herden 2 i med 42 lägenheter med en totalyta om 3 225 kvm och med tillträde den 12 februari 2010. Fonden är därmed fullinvesterad vilket kommer att ha en positiv effekt på Fondens avkastningsförmåga framöver. Fondens hyresintäkter ökade med 43 % 2009 vilket till stor del beror på att fastigheter som förvärvades 2008 bidrog med helårssiffror 2009. Under året genomfördes planerat underhållet för 0,7 MSEK, något som bedöms ha positiv effekt på Fondens avkastningsförmåga framöver. Övriga fastighetskostnader ökade som en följd av förvärvet under 2008. De finansiella kostnaderna avseende fastighetskrediter minskade marginellt trots fallande marknadsräntor. En tidigare tecknad räntesäkring med golv medförde att de fallande marknadsräntorna inte fick önskad resultateffekt och resultatet blev därför sämre än förväntat. Som ett tillfälligt tillskott har Fonden därför erhållit ett koncernbidrag på 1,0 MSEK från moderbolaget Svenska Bostadsfonden Management AB. Resultatet efter finansiella kostnader för fastighetskrediter men före räntor på vinstandelslån och förlagslån blev 0,7 MSEK bättre än föregående år. Svenska Bostadsfondens marknad På grund av finanskrisen blev tillgången på krediter mycket begränsad och marknadsoron stor. Det ledde till att transaktionsvolymen sjönk till ca 50 miljarder att jämföra med ca 150 miljarder 2008. En trend är att bostäder ökat sin andel av den totala transaktionsvolymen till ungefär 50 %. I samband med lågkonjunkturen förväntades hyrorna sjunka och vakanserna öka i kommersiella fastigheter vilket fick marknaden att söka sig till de tryggare och mindre konjunkturkänsliga kassaflöden som en bostadsinvestering erbjuder. Investerarnas ändrade fokus har avspeglat sig i de senaste siffrorna från Svenskt Fastighetsindex som mäter totalavkastningen för olika fastighetsslag. Under 2009 gav bostäder en årlig avkastning på 13,9 % medan snittet för alla fastighetsslag var 1,4 %. Den större delen av denna avkastning kommer från värdetillväxt. De övriga fastighetsslagen, som exempelvis kontors- och industrifastigheter, har däremot minskat i värde, även om värdefallet inom dessa fastighetsslag varit betydligt mer beskedligt i Sverige än i många andra länder. Kommande verksamhetsår Fonden kommer fortsatt och aktivt att arbeta med förädling av fastighetsbeståndet. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa system för uthyrning minskas riskerna för vakanser. För att reducera den tekniska risken har den tekniska förvaltningsenheten förstärkts under 2009 vilket framöver ger förbättrade möjligheter till uppföljning av driftekonomi och byggnadernas skick. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntesäkringar som löper till maj 2013 har tecknats för 49 % av Fondens fastighetskrediter. Genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning verkar bolaget för en långsiktigt hållbar miljöpolicy. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2010 som Fondens utveckling och avkastning över tiden.
Förvaltningsr apport - Fond 6 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2009 SVENSK A BOSTADSFONDEN 6 AB 1) Resultaträkning - KSEK 2009 2008 Hyresintäkter 10 386 7 250 Omkostnader inkl. avskrivningar -6 412-4 517 Rörelseresultat 3 974 2 733 Intäktsräntor 71 386 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -2 977-2 730 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 1 068 389 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 103,3 103,2 Övriga tillgångar 14,1 12,9 Summa tillgångar 117,4 116,1 Riskbärande kapital 45,0 44,8 Fastighetskrediter 66,8 66,8 Övriga skulder/avsättningar 5,6 4,5 Summa finansiering 117,4 116,1 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 12,2% 270 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 82,1% 727 Preferensaktier serie A, utdelning 4,3% 38 Preferensaktier serier B, utdelning 2,4% 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 38 Total utdelning 1 035 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5% 22 500 SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta 1 000 SEK 2,0 % Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK 1 000 SEK 2,0 % Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 30 september 2007 Stockholm den 13/4 2010 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 49
Ugglest. Trastst. Duvst. Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Hagtornet 1 i Ryttmästareg. Kungsv. Otto Stenbocks Väg Kråkst. Ekholmsv. 50 Adress Ekholmsv. 4 A-D, 6 A-F, 8,10 A-H, J-K Fastighetsbeteckning Hagtornet 1 Inköpsdatum 1 april 2008 2 795 kvm Lägenheter 38 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1982 Ligger naturskönt öster om centrum, ca 10 minuters promenad till torget. Näromgivningen utgörs av småhus samt bostadsrätter i radhusform. Nära idrottsplats med badhus och idrottshall.
Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Skidan 6 i Växjö Villagatan Östregårdsgatan Gamla vägen Östregårdsgatan Skyttegatan Vildparksgatan Birkagatan Alpgatan Kvarnhagsgatan Alegatan Sandviksvägen Ronnybyvägen Växjö Adress Östregårdsgatan 32 A-F Fastighetsbeteckning Skidan 6 Inköpsdatum November 2007 1 232 kvm Lägenheter 15 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1990 Fastigheten är belägen i centrala Växjö i ett trevligt grannskap med fem minuters gångväg till centrum. 51
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Sofiero 3 i Nygatan Storgatan Kungsgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Adress Lyckhöjds. 5 A-L, 7 A-H, 9 A-H, 11 A-H Fastighetsbeteckning Sofiero 3 Inköpsdatum 30 april 2008 2 837 kvm Lägenheter 36 Kommersiella lokaler 3 Övrigt Fastigheten byggd 1981 Fastigheten är belägen i centrala och på området finns lekplats, tvättstuga och förråd. Det finns även garage och parkering på området. 52
Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Östraby 10:61 i Adress Östraby 9103-9107 Fastighetsbeteckning Östraby 10:61 Inköpsdatum 30 april 2008 1 320 kvm Lägenheter 24 Kommersiella lokaler 2 Övrigt Fastigheten byggd 1993 Beståndet består av 8 st huskroppar i en våning. Östraby ligger ca en mil söder om. 53
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Maltesholm 11 i Nygatan Slagtoftavägen Storgatan Kungsgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan 54 Adress Slagtoftavägen 1 A-E Fastighetsbeteckning Maltesholm 11 Inköpsdatum 30 april 2008 2 913 kvm Lägenheter 36 Kommersiella lokaler 4 Övrigt Fastigheten byggd 1976 Maltesholm ligger i centrala med gångavstånd till centrum. En trevåningsfastighet samt källarvåning med garage och tvättstuga i källaren. Lekplats i området.
Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Gårdstånga 2 i Ryttersgatan Kvarngatan Bollhusgatan Vallgatan Lågedammsgatan Nygatan Adress Bollhusg. 1-3 A-D, Lågedammsg. 4-6 A-D, 8 A-B, Vallg. 11-13 A-D Fastighetsbeteckning Gårdstånga 2 Inköpsdatum 30 april 2008 2 059 kvm Lägenheter 26 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1979 Gårdstånga 2 ligger i centrala med gångavstånd till centrum. Beståndet består av 4 st huskroppar i två våningar. Inom kvarteret finns tvättstuga, cykelförråd, parkeringsplatser samt carport. 55
S:t Kristoffers väg Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Herden 2 i Ölandsleden Arvid Västgötes g. Kockhusg. Timmermansg. Kungsgårdsv. Jacob Smålännings g. Kaptensg. Norra vägen 56 Adress Jacobs Smålänningsgata 8A-B, 10, 12A-B, 14A-B Fastighetsbeteckning Herden 2 Inköpsdatum 12 februari 2010 3 225 kvm Lägenheter 42 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1990 Fastigheten är belägen i utkanten av (ca 3 km från centrala ) med gott om grönytor i anslutning men ändå nära till köpcentret Giraffen. Mycket goda kommunikationer till centrum. Fastigheten, som byggdes under 1950-talet och renoverades i början av 1990-talet, består av två byggnader i tre plan och totalt 42 lägenheter.
Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm Tel. 08-667 10 50, Fax. 08-667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se info@svenskabostadsfonden.se Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 6 AB