Sida 1 / 11 BRF-ANALYS BRF HYTTEN 8 (769610-9482) INTRODUKTION Den uto kade brf-analysen a r e informa onsdokument fo r spekulanter, boende, ma klare och andra intressenter av bostadsra sfo reningar Rapporten besta r av fem delar: 1. Fo reningsfakta 2. Ekonomi 3. Fastigheter 4. Slutpriser 5. Styrelse Se www.allabrf.se/analysguide för mer tips och information Se www.allabrf.se/betygssystem för mer information om betyg
Sida 2 / 11 FAKTA Organisationsnummer 769610-9482 Registreringsår 2004 Kommun Malmö Område Malmö EKONOMI Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) d.v.s äkta förening Högt delbetyg på kassaflöde, rörelsekostnader Lågt delbetyg på belåning, avgiftsnivå, hyresintäkter och övriga intäkter, räntekostnader A++ innebär en mycket god ekonomi, medan lägsta betyget C betyder att föreningen har ekonomiska svårigheter Alla nyckeltal är beräknade på föreningens totala boyta FASTIGHETER Föreningen äger en fastighet med fastighetsbeteckning Hytten 8 Föreningen äger marken Fastigheterna byggdes 2005 Föreningen har 4 gatuadresser registrerade Antal lägenheter är uppskattat till 10 20 lägenheter Totalyta: 1686 kvm 1 686 Boyta Lokalyta Pris/kvm SLUTPRISER 1 lägenheter har sålts de senaste 2 åren, varav de 1 senaste har sålts för 82.0 kvm för 2 900 000 kr 2016-11-16 (35 366 kr per kvm) 3 mäklarfirmor har sålt i föreningen de senaste två åren 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0 STYRELSE Föreningen har 5 styrelseledamöter varav 5 män och 1 kvinnor Genomsnittlig ålder är 46 år
Sida 3 / 11 OM FÖRENINGEN Mäklarbeskrivning 2016-11-19 Uppvärmning och el: Fjärrvärme TV och internet: Föreningen är ansluten till kabel-tv och bredband via Comhem. Allmänt om föreningen: Brf Hytten 8. Föreningen är en äkta bostadsrättsförening. I föreningen finns 18 lägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt. Föreningen köpte fastigheten vid byggnationen 2005-2006 (äger marken). En överlåtelseavgift tas ut om ca 1 108 kr som betalas av köparen. Vid belåning av bostaden tas en pantsättningsavgift om ca 443 kr/pant. Beloppen är beräknade på prisbasbeloppet för år 2016. 2016-04-01 sänktes avgiften med 10 %. I föreningen finns cykelrum invid förråden. Föreningen har en välskött innergård. Renoveringar Fastigheten byggdes 2005-2006. 2015 såg föreningen över innergården. Samma år renoverades fyra entréer och en del utav fönsterna. 2016 reparerades hissarna. Varje lägenhet är utrustad med tvättpelare.
Sida 4 / 11 SAMMANFATTNING NYCKELTAL VIKT Betyg Värde Betyg Värde Belåning Föreningslån per kvm 30% 9 415 kr 9 608 kr Avgiftsnivå Årsavgift per kvm 20% 744 kr 793 kr Kassaflöde Kassaflöde per kvm 20% 150 kr 171 kr Hyresintäkter och övriga intäkter Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter 10% 2.0% 0.9% Rörelsekostnader Rörelsekostnader per kvm 10% 397 kr 359 kr Räntekostnader Föreningens räntekostnader per kvm 10% 212 kr 270 kr Högsta betyg (A++) innebär att bostadsrättsföreningen har exceptionellt bra värde på en specifik parameter Lägsta betyg (C) innebär att föreningen har sämre värde på en specifik parameter En bostadsrättsförening som är "oäkta" och som ej äger marken kan som mest få det sammanfattade betyget "A", oavsett övriga nyckeltal Den ekonomiska bilden bör kompletteras med fastighetens skick, kommande renoveringsbehov, dolda tillgångar och underhållsplan Betygsystemets gränsvärden baseras på nationell jämförelsedata DEFINITIONER Belåning (eller föreningslån) per kvm boyta mäter medlemmarnas gemensamma skuld och beräknas på föreningens totala långfristiga skulder Avgiftsnivå per kvm boyta baseras på medlemmarnas totala årsavgifter Kassaflöde per kvm boyta mäter föreningens kassaflöde från den operativa verksamheten och beräknas genom rörelseresultat plus avskrivningar minus räntekostnader Hyres- och övriga intäkter i procent av föreningens totala intäkter mäter den del av intäkter som inte härstammar från medlemmarna (ex. intäkter från lokaler) Rörelsekostnader per kvm boyta mäter föreningens drift, underhåll och övriga kostnader Räntekostnader per kvm boyta mäter storleken på föreningens räntekostnader
Sida 5 / 11 Föreningslån per kvm BELÅNING Föreningslån per kvm 7 500 9 667 9 608 9 415 5 000 2 500 0 0 4 000 8 000 12 000 16 000 Belåning är medlemmarnas gemensamma skuld i bostadsrättsföreningen Totala föreninglån uppgår till 15,9 miljon kronor under 2016 Föreningslån bör jämföras med eventuella dolda tillgångar (ex. hyresrätter, råvind/lokalyta som kan byggas om till bostadsrätter) Årsavgift per kvm AVGIFTSNIVÅ Årsavgift per kvm 750 781 793 744 500 250 0 250 500 750 1 000 0 Årsavgiften är bostadsrättsföreningens primära intäkt från dess medlemmar Om föreningen måste höja årsavgiften innebebär det ofta att bostadsrätternas marknadsvärde sjunker och vice versa Årsavgiften motsvarar en månadsavgift på 4 030 kr för en jämförelselägenhet (65 kvm) under 2016 Årsavgiften per kvm kan estimeras baserat på en bostadsrätts månadsavgift (årsavgift = månadsavgift * 12 / bostadsrättens yta) Olika lägenheter i samma förening kan dock ha skillnader i avgiftsnivå, vilket regleras av lägenheternas andelstal
Sida 6 / 11 Kassaflöde per kvm KASSAFLÖDE Kassaflöde per kvm 150 100 125 171 150 50 0 50 100 150 200 0 Kassaflöde från den operationella verksamheten är ett vinsmått som bortser från avskrivningar Ett positivt kassaflöde innebär att föreningen eventuellt kan sänka sina avgifter i framtiden eller åtminstone inte höja dem ifall det finns underhållsbehov En förening bör reservera ca 150kr per kvm från det operativa kassaflödet för att täcka framtida underhåll och reparationer Totalt kassaflöde för 2016 är 252 552 kr HYRESINTÄKTER OCH ÖVRIGA INTÄKTER Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter 100% 80% 60% 40% 20% 0% 781 793 744 6 7 15 0% 6% 12% 18% 24% Utöver månadsavgiften har många föreningar hyresintäkter och övriga intäkter från exempelvis lokaler, hyror och garage Höga hyresintäkter gör att månadsavgiften kan hållas låg Om hyresintäkterna blir allt för stora (> 60%) finns dock en risk att bostadsrättföreningen klassas som en oäkta förening enligt inkomstskattelagen (1999:1229) Hyresintäkter indikerar även att så kallade "dolda tillgångar" finns i föreningen i form av bostadsyta eller lokalyta som potentiellt kan säljas Totala hyresintäkter 2016 var 25 552 kr
Sida 7 / 11 RÖRELSEKOSTNADER Rörelsekostnader per kvm Rörelsekostnader per kvm 300 350 359 397 200 100 0 0 150 300 450 600 Rörelsekostnader definieras som drift, underhåll och övriga kostnader Drift är löpande kostnader för föreningen, t. ex. värme, sophantering och fastighetsskötsel Underhåll är åtgärder som syftar till att återställa en funktion t. ex. stambyte eller takrenovering Totala rörelsekostnader 2016 var 668 917 kr Övriga kostnader inkluderar administration, förvaltningskostnader och eventuella lönekostnader Stora variationer mellan år kan bero på att underhåll och investeringar kostnadsförs direkt enligt gällande avskrivningsregler RÄNTEKOSTNADER Föreningens räntekostnader per kvm Föreningens räntekostnader per kvm 300 312 200 270 212 100 0 75 150 225 300 0 Räntekostnader är direkt beroende av lånens storlek och villkor Föreningar har ofta flera lån med olika villkor (bindningstid och räntenivå) Om räntekostnaderna är höga bör man granska villkoren i detalj Genomsnittlig räntenivå 2016 är 2.26%
Sida 8 / 11 JÄMFÖRELSEGRUPP: LIKNANDE FÖRENINGAR (2015) Namn Storlek (m²) Byggnadsår BRF Hytten 8 1686 2005 BRF Boken 1 1631 2006 BRF Kompassen 1611 2007 BRF Allén i Husie 1618 2006 BRF Kajaken 1920 2007 BRF M-Tre 2010 2005 BRF Baltzarsgatan 2099 2002 Riksbyggen BRF Salongen 20 1205 2007 BRF Backahusen 1723 2014 Bonum BRF Rödeken 2016 2014 Riksbyggen BRF Ankarspelet 2405 2007 Medelvärde 1822 2007 JÄMFÖRELSEGRUPP: NÄRLIGGANDE FÖRENINGAR (2015) Namn Storlek (m²) Byggnadsår Avstånd BRF Hytten 8 1686 2005 0 m BRF Oskarsgrundet 2757 2002 49 m BRF Boken 1 1631 2006 105 m BRF Salongen 16 2889 2001 134 m Riksbyggen BRF Salongen 20 1205 2007 120 m BRF M-Tre 2010 2005 156 m BRF Ankarparken 1 i Västra Hamnen 6361 2014 196 m Riksbyggens BRF Horisonthusen 3313 2007 197 m BRF Flintrännan 4001 2001 201 m BRF Skansen 3 2872 2008 219 m Riksbyggen BRF Ankarspelet 2405 2007 256 m Medelvärde 2815 2007
Sida 9 / 11 FASTIGHETER Föreningen äger en fastighet med fastighetsbeteckning Hytten 8 Föreningen äger marken Fastigheterna byggdes 2005 Föreningen har 4 gatuadresser registrerade Antal lägenheter är uppskattat till 10 20 lägenheter Totalyta: 1686 kvm 1 686 Boyta Lokalyta
Sida 10 / 11 SLUTPRISER Datum Adress Storlek Rum Våning Slutpris Pris per kvm November 2016 Rodergatan 26 82 3 1 2 900 000 kr 35 366 kr MÄKLARE Namn Företag Senast sålt Robin Henning Erik Olsson November 2016 Leila Manouchehrian Nilsson Vaningen Juli 2015 Lidija Jakob Bjurfors Juni 2015
Sida 11 / 11 STYRELSE PER Namn Roll Ålder Telefon Peter Daniel Andersen Ordinarie ledamot 37 Petra Isabel Svensson Ordinarie ledamot 49 Dieter Zippert Suppleant 69 Carl Peter Boson Kimay Ordinarie ledamot 50 Per Andreas Orest Ordinarie ledamot 42 Christian John Anders Öhrström Ordinarie ledamot 31 Könsfördelning 16,7% Genomsnittlig ålder 83,3% 46 år Män Kvinnor