Årsredovisning för Brf Fatbursviken 2 716421-3451 Räkenskapsåret 2016
Styrelsen för Brf Fatbursviken 2, med säte i Stockholm, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2016. Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK. Förvaltningsberättelse Verksamheten Föreningen registrerades den 20 september 1999 och förvärvade fastigheten från Familjebostäder den 15 februari 2002. Ändamålet är att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Samfälligheter Föreningen ingår med garage G vid Fatburs Brunnsgata 20 i Södra Stationsområdets garagesamfällighet. Driften av garagen har skötts av HSB. Föreningen ingår också i samfälligheten för Södra stationsområdets sopsugsanläggning. Alla sopnedkast i trappuppgångarna är anslutna till denna. Förvaltning Einar Mattsson Byggnads AB har skött fastighetens tekniska och administrativa förvaltning. Styrelse, revisorer och valberedning Styrelsen valdes vid ordinarie föreningsstämma i En Arena Söder på Rosenlundsgatan den 10 maj 2016 och konstituerade sig med följande ansvarsområden: Ordinarie styrelseledamöter Ove Andersson (ordförande) Gunnel Eriksson Naucler (vice ordförande, sekreterare) Olof Moberg (ekonomiansvarig) Bengt-Åke Johansson (teknik) Mari-Anne Broddesson (information, webb) Mats Bergman (parkering) Bjarne Nyroos (teknik) Suppleanter Ulrika Hulterstedt Niklas Ahlstedt Revisor Christina Kallin Sharpe (auktoriserad revisor) från R3 Revisionsbyrå KB. Valberedning Lena Boman och Rikard Johansson Under verksamhetsåret (jan-dec) har styrelsen haft 11 protokollförda möten. Allmänt om verksamheten och fastigheten Fastigheten Fastigheten är belägen på Södermalm i Stockholm och har gatuadresserna Swedenborgsgatan 24-28 och Fatburs Brunnsgata 12-22. Den totala ytan är 16 585 kvadratmeter. Bostäder Bostadsytan är 14 227 kvadratmeter fördelad på 178 lägenheter, varav 22 stycken var hyresrätter vid verksamhetsårets slut. Lokaler
15 lokaler med en sammanlagd yta av 2 335 kvadratmeter hyrs ut som kontor, butiker, skola, förskolor, lager och restauranger. Den sista december 2016 lämnade 08 Rehab sin lokal i nr 16 och Projsec, som redan hyr en lokal i nr 20 övertog lokalen. I källaren finns förutom lägenhetsförråden ett antal extra förråd som hyrs ut. Gatuparkering På Fatburs Brunnsgata 12-18 har föreningen en gatuparkering med åtta platser, av vilka bilpoolen Sunfleet hyr två st. För bevakning och hantering av avgifter anlitas Stockholm Parkering AB. Bredband Samtliga lägenheter har indraget fiberbredband med Ownit AB som leverantör. Detta har fungerat mycket bra under flera år. Antal anslutna medlemmar till bredbandstjänsten varierar under året p.g.a. av ägarbyten. Den 31/12 var ca 110 medlemmar anslutna. Hemsida och information Information till boende i föreningen sker huvudsakligen genom hissbladet, som sätts upp i hissar och på anslagsplatserna i portarna. På föreningens hemsida finns information om förvaltningen, styrelsen, stadgarna, årsredovisningar och andra uppgifter tillgängliga för boende och mäklare som har uppdrag i fastigheten. Adressen är www.fatbursviken.se Föreningslokaler Övernattningslokalen Amiralen har varit mycket efterfrågad och hyrts ut ca 160 nätter under året. Ansvariga för Amiralen har varit Renée Ehrnlund och Catharina Falk. Mötes- och festlokalen Generalen har varit uthyrd i normal omfattning och skötts av Pia Brandelius och Sari Axi. Båda lokalerna har bokningssystem som fungerar via vår hemsida och har kodlås som gör att hantering av nycklar inte behövs. Detta har fungerat mycket väl under året. Trappombud I varje port finns ett eller två trappombud som är de boendes närmaste kontakt till föreningen och styrelsen och även en utmärkt kanal för att samla in och sprida information i olika frågor. Nyinflyttade hälsas välkomna av trappombudet och får ett informationsblad om sådant som är viktigt att känna till som ny i föreningen. Trappombuden träffas en gång per halvår i samband med aktivitetsdagen. Styrelsen tackar alla ombud för ett gott arbete under året. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Noteringar från året i sammandrag Två lägenheter har bytts och fått nya hyresgäster och 11 bostadsrätter fått nya ägare under verksamhetsåret. Föreningen har under räkenskapsåret inte haft några anställda. Belles Städ AB har skött trappstädningen. Två aktivitetsdagar med containrar för grovsopor, städning och trädgårdsskötsel genomfördes under året med god uppslutning av boende. Alla som deltog bjöds på mat från en av restaurangerna i huset. Trädgårdsgruppen har anlitat Lupina Trädgård för löpande skötsel av våra häckar, buskar, träd och växter. Klimatbolaget (Rickard Holmgren) har skött tillsyn och service av våra ventilations-, värme- och styrsystem. Underhåll och reparationer Under första halvåret byttes samtliga våra nio hissar ut. Garagehissen blev klar sista dagarna under 2015. Projektet var det hittills mest omfattande sedan föreningen tog över fastigheten och hanterades av styrelsens teknikgrupp. Tidsplan och budget kunde hållas och en enkät till alla boende visar på mycket stor uppskattning av de nya hissarna och genomförandet. Under våren anlitades ett företag för att filma våra avloppsstammar på olika ställen sedan ett rör spruckit
vid stamspolning. Resultaten var svåra att tyda och teknikgruppen arbetade vidare med frågan om det går att bedöma den återstående livslängden. Detta resulterade i beslut att göra en förstudie som beskriver systemet och kan peka på eventuellt åtgärdsbehov. En konsultfirma skall anlitas för detta. Utöver ovanstående har naturligtvis en stor mängd reparationer och mindre underhåll gjorts löpande. I de flesta fall kan detta utföras av EM och vår fastighetsskötare. Ekonomi och lånebild Föreningens ekonomi har fortsatt att utvecklats gynnsamt. Kostnaden för hissrenoveringen gjorde att föreningen tog ett extra lån på 3 miljoner kr under sommaren och heller inte slopade någon månadsavgift som tidigare år. Vid årets slut var dock likviditetsöverskottet på en nivå (drygt 4 miljoner kr) som gör att styrelsen räknar med att återbetala det extra lånet senare i vår. Inga amorteringar på övriga lån har gjorts under året. Det låga ränteläget gör amorteringar på vår relativt sett låga låneskuld mindre betydelsefulla och styrelsen vill därför göra en större satsning på underhåll under kommande år. Flerårsöversikt 2016 2015 2014 2013 2012 Nettoomsättning 15 850 14 924 15 280 15 375 15 666 Resultat efter finansiella poster -5 241 1 782 1 711 413 1 787 Soliditet (%) 78,0 79,1 78,5 78,1 75,4 Kassalikviditet (%) 182,2 198,3 102,3 75,1 188,8 Lån per kvm bostadsrättsyta 4 835 4 609 4 742 4 816 5 566 Elkostnad per kvm totalyta -29-28 -30-34 -35 Värmekostnad per kvm totalyta -146-140 -140-145 -147 Vattenkostnad per kvm totalyta -24-20 -19-19 -18 För definitioner av nyckeltal, se Not 1 Redovisningsprinciper.
Förändring av eget kapital Medlems- Upplåtelse- Fond för yttre Balanserat Årets Totalt insatser avgift underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 207 539 03 4 15 078 13 2 3 311 904 7 104 423 1 782 347 Disposition av föregående -1 782 34 års resultat: 1 123 800 658 547-5 241 49 Årets resultat Belopp vid årets utgång 207 539 03 4 15 078 13 2 4 435 704 7 762 970-5 241 49 7 234 815 84 0 7 0 7-5 241 497 229 574 34 3 Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor): balanserad vinst 7 762 970 årets förlust -5 241 497 2 521 473 disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts 1 123 800 i ny räkning överföres 1 397 673 2 521 473 Företagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning samt kassaflödesanalys med tilläggsupplysningar. Rörelseintäkter, lagerförändringar m. m. Nettoomsättning 2 15 850 086 14 924 416 Summa rörelseintäkter, lagerförändringar m.m. 15 850 086 14 924 416 Fastighetskostnader Driftkostnader 3-17 971 489-10 186 123 Övriga externa kostnader -186 204-124 348 Personalkostnader 4-251 072-236 951 Avskrivningar -1 651 379-1 651 379 Summa fastighetskostnader -20 060 143-12 198 802 Rörelseresultat -4 210 057 2 725 615 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 5 318 237 Räntekostnader och liknande resultatposter 6-1 031 758-943 505 Summa finansiella poster -1 031 440-943 268 Resultat efter finansiella poster -5 241 497 1 782 347 Årets resultat -5 241 497 1 782 347 TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 288 052 219 289 570 155 Byggnadsinstallationer 8 422 964 556 407 Summa materiella anläggningstillgångar 288 475 183 290 126 562 Summa anläggningstillgångar 288 475 183 290 126 562 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 51 276 0 Övriga fordringar 9 63 075 35 403 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 784 025 748 848 Summa kortfristiga fordringar 898 376 784 251 Kassa och bank Kassa och bank 5 046 530 5 938 950 Summa kassa och bank 5 046 530 5 938 950 Summa omsättningstillgångar 5 944 906 6 723 201 SUMMA TILLGÅNGAR 294 420 089 296 849 763
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Upplåtelseavgifter 15 078 132 15 078 132 Inbetalda insatser 207 539 034 207 539 034 Fond för yttre underhåll 4 435 704 3 311 904 Summa bundet eget kapital 227 052 870 225 929 070 Fritt eget kapital Balanserat resultat 7 762 970 7 104 423 Årets resultat -5 241 497 1 782 347 Summa fritt eget kapital 2 521 473 8 886 770 Summa eget kapital 229 574 343 234 815 840 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 60 920 500 58 062 500 Övriga skulder 662 202 581 127 Summa långfristiga skulder 61 582 702 58 643 627 Kortfristiga skulder Kortfristig del av skuld till kreditinstitut 11 142 000 142 000 Leverantörsskulder 1 093 532 902 202 Skatteskulder 110 480 28 030 Övriga skulder 12 143 878 104 062 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 13 1 773 154 2 214 002 Summa kortfristiga skulder 3 263 044 3 390 296 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 294 420 089 296 849 763 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -5 241 497 1 782 347 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 1 651 379 1 651 379 Betald skatt 82 450 4 626 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -3 507 668 3 438 352 Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet Förändring av kundfordringar -51 276-18 Förändring av kortfristiga fordringar -62 849-93 644 Förändring av leverantörsskulder 191 330-190 059 Förändring av kortfristiga skulder -401 032 116 466 Kassaflöde från den löpande verksamheten -3 831 495 3 271 097 Finansieringsverksamheten
Upptagna och återbetalda depositioner 81 075 36 546 Årets amortering av skuld 2 858 000-1 674 500 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 939 075-1 637 954 Årets kassaflöde -892 420 1 633 143 Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets början 5 938 950 4 305 807 Likvida medel vid årets slut 5 046 530 5 938 950 Noter Not 1 Redovisningsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag. Anläggningstillgångar Tillämpade avskrivningstider: Byggnader 200 år Byggnadsinstallationer 10 år Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsättning Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före skatter. Soliditet (%) Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning. Kassalikviditet (%) Omsättningstillgångar exklusive lager och pågående arbeten i procent av kortfristiga skulder. Not 2 Nettoomsättningens fördelning 2016 2015 Avgift bostadsrätt 7 739 677 7 095 008 Hyresintäkter bostäder 2 291 519 2 273 021 Hyresintäkter momspliktiga lokaler 2 276 046 2 154 406 Hyresintäkter momsfria lokaler 2 940 947 2 797 549 Hyresintäkter garage och p-platser 0 81 401 Övriga rörelseintäkter 347 897 264 616 Internet tillägg 254 000 258 415 15 850 086 14 924 416 Not 3 Driftkostnader
2016 2015 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel arvode, varor och material -596 822-478 439 Snöröjning -93 300-95 691 Städning -168 724-192 635 Övriga fastighetsskötselkostnader -148 441-317 364-1 007 287-1 084 129
Reparation och underhåll Bostäder -96 445-295 574 Lokaler -387 367-57 341 Gemensamma utrymmen -436 192-167 394 Hissar -5 978 152-220 953 Gemensamma system -1 687 984-937 831 Tvättstugor 0-166 197-8 586 140-1 845 290 Taxebundna avgifter Fastighetsel -485 119-457 252 Fjärrvärme -2 419 533-2 323 293 Vatten -391 789-324 406 Sophämtning -245 999-235 102 Grovsopor -23 466-18 678-3 565 906-3 358 731 Förvaltningskostnader m.m. Försäkringspremier -138 391-109 723 Självrisk -21 794 0 Drift Kabel TV och bredband -266 567-263 068 Förvaltningsarvode, fast -615 356-558 279 Förvaltningsarvode, rörligt -404 300-254 332 Serviceavgifter, avdragsgilla 0-4 052 Medlemsavgifter, ej avdragsgilla 0-849 Köpta tjänster, konsultationer -5 889-53 019 Övriga förvaltningskostnader -3 548 0-1 455 845-1 243 322 Övriga kostnader Tomträttsavgäld -2 017 400-2 017 400 Fastighetsskatt och kommunal avgift -719 704-637 252 Avgifter till samfällighetsförening -619 206 0-3 356 310-2 654 652-17 971 488-10 186 124 Not 4 Personalkostnader 2016 2015 Styrelsearvoden -196 000-191 300 Sociala avgifter tjänstemän -55 072-45 651-251 072-236 951 Föreningen har inte haft några anställda. Not 5 Ränteintäkter och liknande resultatposter 2016 2015 Ränteintäkter från skattekonto 318 237 318 237
Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter 2016 2015 Räntekostnader till kreditinstitut -1 023 971-936 146 Övriga finansiella kostnader -7 787-7 359-1 031 758-943 505 Not 7 Byggnader Ingående anskaffningsvärden 303 587 088 303 587 088 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 303 587 088 303 587 088 Ingående avskrivningar -14 016 934-12 498 995 Årets avskrivningar -1 517 935-1 517 939 Utgående ackumulerade avskrivningar -15 534 869-14 016 934 Utgående redovisat värde 288 052 219 289 570 154 Not 8 Maskiner och andra tekniska anläggningar Ingående anskaffningsvärden 1 514 679 1 514 679 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 514 679 1 514 679 Ingående avskrivningar -958 272-824 832 Årets avskrivningar -133 443-133 440 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 091 715-958 272 Utgående redovisat värde 422 964 556 407 Not 9 Övriga fordringar Behållning på skattekontot 63 075 35 403 63 075 35 403 Not 10 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupen intäkt december Stockholm Stad parkering 16 180 12 721 Brandkontoret försäkringspremie 150 012 149 256 Exploateringskontoret 504 350 504 350 Övriga förutbetalda kostnader 113 483 82 521 784 025 748 848 Not 11 Skulder till kreditinstitut
Nedan framgår fördelning av långfristiga lån. Långivare Räntesats % Datum för ränteändring Lånebelopp 2016-12-31 Lånebelopp 2015-12-31 Lån Swedbank 1,089 2017-10-25 14 200 000 14 200 000 Lån Nordea 2,158 rörligt 5 350 000 5 350 000 Lån Nordea 1,901 2018-03-23 11 000 000 11 000 000 Lån Nordea 2,450 2017-02-15 13 667 500 13 809 500 Lån Nordea 1,901 2018-03-23 13 845 000 13 845 000 Lån Nordea 1,290 2017-01-04 3 000 000 0 61 062 500 58 204 500 Kortfristig del av långfristig skuld 142 000 142 000 Not 12 Övriga skulder Momsskuld kvartal 4 130 141 91 355 Övrig kortfristig skuld 13 737 12 707 143 878 104 062 Not 13 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Räntekostnad Swedbank och Nordea 110 332 94 915 Förskottsbetalda hyror 1 341 118 1 407 113 Revision 60 000 50 000 Styrelsearvode inkl. sociala avgifter 238 000 229 985 Överskjutande del vid inbetald insats 1 542 1 542 Övriga upplupna kostnader 22 162 430 447 1 773 154 2 214 002
Not 14 Ställda säkerheter Fastighetsinteckning 142 000 000 142 000 000 142 000 000 142 000 000 Stockholm 2017- - Ove Andersson Ordförande Gunnel Naucler Eriksson Olof Moberg Marie-Anne Broddesson Bjarne Nyroos Mats Bergman Bengt-Åke Johansson Min revisionsberättelse har lämnats 2017- - Christina Kallin Sharpe Auktoriserad revisor