Prismätningen av boendetjänsten i bostadsrätter

Transkript

1 1(18) ES/PR-S PM till Nämnden för KPI Ronny Andersson Sammanträder nr. 254 Emanuel Carlsson Martin Ribe Prismätningen av boendetjänsten i bostadsrätter För diskussion Denna pm presenterar två olika alternativ för prismätning av boendetjänsten i bostadsrätt. Alternativen har mycket gemensamt men skiljer sig åt när det gäller månadsavgiften (årsavgiften). En direkt mätning av månadsavgiften ställs mot ett modellbaserat pris. Bostadsrättsföreningen fungerar gentemot konsument som ett tjänstelevererande företag. Därför är det en adekvat ansats att direkt mäta månadsavgiften till bostadsrättsföreningen. INNEHÅLL PRISMÄTNINGEN AV BOENDETJÄNSTEN I BOSTADSRÄTTER BAKGRUND SYFTE EGNAHEMSPOSTEN SOM FÖREBILD BOENDETJÄNSTEN I KPI:S EGNAHEMSPOST ÄR ETT ARTIFICIELLT SKAPAT PAKETPRIS BOENDETJÄNSTEN I KPI:S EGNAHEMSPOST ÄR I EN MENING MODELLBASERAD UTGIFTER SOM BEAKTAS I KPI:S KOSTNADSANSATS TVÅ ALTERNATIVA ANSATSER FÖR BOSTADSRÄTTER INLEDANDE DISKUSSION GEMENSAMT FÖR BÅDA ALTERNATIVEN BOSTADSRÄTTSINNEHAVARENS EGNA KOSTNADER EXKLUSIVE MÅNADSAVGIFTEN Räntekostnadsindex Inre underhåll och reparationer ALTERNATIV 1: EN ENKÄTBASERAD AVGIFTSUNDERSÖKNING INLEDANDE DISKUSSION STATISTIK ÖVER MÅNADSAVGIFTER MÖJLIGT UPPLÄGG AV AVGIFTSUNDERSÖKNINGEN Hyresundersökningen som förebild En avgiftsundersökning som vänder sig till stora bostadsrättsföreningar ALTERNATIV 2: EN MODELLBASERAD MÅNADSAVGIFT NÅGRA UTGÅNGSPUNKTER FÖR EN KOSTNADSKALKYL FÖR MÅNADSAVGIFTEN EN MÖJLIG UTFORMNING AV EN KOSTNADSKALKYL FÖR MÅNADSAVGIFTEN Räntekostnadsindex för bostadsrättsföreningen Uppvärmning i bostadsrättsföreningen = fjärrvärmeindex i flerbostadshus Index för skötsel och administration Index för yttre underhåll och reparationer... 13

2 2(18) Index för taxebundna kostnader Kommunal fastighetsavgift Markavgifter = Tomträttsavgäld Internvikter för kostnadskalkyl för månadsavgiften Konsumtionsbeloppet för månadsavgiften DISKUSSION FÖR- OCH NACKDELAR MED DE TVÅ ALTERNATIVEN FRÅGOR FÖR NÄMNDEN ATT DISKUTERA REFERENSER APPENDIX PRISUTVECKLINGEN PÅ BOSTADSRÄTTER ÅRSREDOVISNING I ETT FASTIGHETSFÖRETAG, REKOMMENDATIONER FRÅN FASTIGHETSÄGARNA I SVERIGE IDÉN MED KAPITALSTOCKSINDEX I KPI (MARTIN RIBE) Bakgrund Det finns drygt en miljon lägenheter upplåtna med bostadsrätt. Mer än 1,5 miljoner av befolkningen bor i bostadsrätt och förändringen av deras boendekostnader i konsumentprisindex representeras idag av hyresutvecklingen i hyresrätter. Vid sammanträde nr 253 ( ) i Nämnden för KPI diskuterades frågan om att införa en särskild prisundersökning för boendetjänsten i bostadsrätter. Nämnden förordade att frågan skulle utredas vidare med sikte på en möjlig implementering från Boendetjänsten i bostadsrätt ska följa den metod som idag används för egnahem, det vill säga en partiell kostnadsansats. Vid sammanträde nummer 251 i KPI-nämnden konstateras att det inte finns någon anledning att behandla egnahem och bostadsrätter annorlunda och i bilaga 4 till Regeringens proposition 2001/2002:1 sägs att när det gäller beräkningen av boendekostnaden i bostadsrätter föreslog utredaren att dessa liksom hittills skulle vara grundade på en hyresekvivalensansats. Även här avstyrkte flertalet remissinstanser eftersom man ansåg att kapitalkostnaden borde beräknas på samma sätt som för egnahem. 2 Syfte Syftet med denna pm är att jämföra två alternativa ansatser för bostadsrätter i KPI. Den ena ansatsen är den prismätningsmetod som presenterades vid förra nämndsammanträdet, med enkätinsamling av årsavgiften. Den andra ansatsen är ett modellbaserat pris i form av en kostnadskalkyl. Meningen är att ställa alternativen mot varandra med deras för- och nackdelar. 3 Egnahemsposten som förebild 3.1 Boendetjänsten i KPI:s egnahemspost är ett artificiellt skapat paketpris Varken i egnahemsundersökning eller i en eventuellt framtida prisundersökning för bostadsrätter tillhandahålls hela boendetjänsten som en enda marknadstransaktion. Liksom för hela KPI identifieras en varukorg anpassad för egnahem. Konsumenten betalar för olika tjänster/varor separat vid olika tillfällen och till olika leverantörer. Priset på boendetjänsten

3 3(18) baseras således på en sammanvägning av flera olika priser. Till detta kommer också en hypotetisk kostnad, nämligen priset på den delen av nedlagt kapital som avser det egna kapitalet. Detta motiveras av att konsumenten har en alternativkostnad för den försakade avkastningen på det egna kapitalet. Något pris på obetalt arbete beräknas däremot inte vad gäller administration, reparationsarbete eller trädgårdsskötsel/städning. Eventuella uthyrningsinkomster påverkar inte heller priset för att bo i egnahemmet. 3.2 Boendetjänsten i KPI:s egnahemspost är i en mening modellbaserad Prismätningen av boendetjänsten i egnahem är modellbaserad i så motto att prismätningen grundas på en kostnadskalkyl utifrån data på delvis aggregerad nivå. Ett alternativt tillvägagångssätt vore att tillfråga ett urval av hushåll månatligen om deras utgifter inom boendeområdet. En panelundersökning är inte kostnadseffektiv och inte aktuellt i KPI idag. Sålunda kan dagens egnahemsansats ses som en prismodell, även om de ingående prismätningarna delvis är jordnära som enkätundersökningar. Komponenterna i modellen kvalitetsjusteras i princip var för sig, inklusive räntekostnadsindex som delvis baseras på fastighetsprisindex. 3.3 Utgifter som beaktas i KPI:s kostnadsansats Det är brukaren av bostaden vars utgifter beaktas. Till skillnad från övriga KPI prismäts alltså inte köpeskillingen utan vad det kostar att använda en redan inköpt bostad. Indirekt kommer dock kostnaden för köpet in i kostnadskalkylen då finansieringskostnaderna beaktas. Även om konsumenter kan uppleva amorteringar som en kostnad exkluderas dessa i kostnadskalkylen, eftersom de betraktas som sparande. Likaså faller tillbyggnader och värdehöjande underhåll utanför prismätningen på den grund att sådana åtgärder ses som investeringar. Det underhåll och reparationer som svarar mot den årliga avskrivningen (1,4 % av byggnadens marknadsvärde) är den vikt som detta prisindex tillåts slå igenom med i KPI. Den partiella kostnadsansatsen tar inte hänsyn till värdeförändringar som sker under innehavstiden såvida det inte gäller förbättringar/investeringar som ägaren har låtit utföra. Dessa påverkar dock endast vikten för räntekostnadsindex. Kapitalstocksindex grundas alltså på de nuvarande ägarnas förvärvspriser. En beskrivning av kapitalstocksindex se Appendix 9.3.

4 4(18) 4 Två alternativa ansatser för bostadsrätter Figur 1. Två möjliga vägar för prismätning av bostadsrätter 4.1 Inledande diskussion På ett sätt vore det enklaste alternativet att imputera egnahemmens prisutveckling på bostadsrätter. Även om de båda boendeformerna följer självkostnadsprincipen, kan kostnadsbilden dock bedömas vara väsentligt olika. Bara det faktumet att priset på bostadsrätter respektive villor har utvecklats olika under de senaste åren får stora återverkningar på kapitalstocksindex. Olika kommunala prislistor tillämpas för småhus respektive flerbostadshus. Den kommunala fastighetsavgiften är utformad på ett annat sätt för lägenheter än för villor. Reparationskostnaderna för en villa torde vara högre än för en bostadsrättslägenhet även med hänsyn taget till yttre reparationer/underhåll. Det mesta tyder på att det inte vore särskilt lämpligt att använda egnahemsindex för bostadsrätter. Diskussionen nedan utgår därför från två andra alternativ (se figur 1). De två alternativen har en del gemensamt, nämligen den del som avser bostadsrättsinnehavarnas egna kostnader. Denna del redovisades för nämnden till förra sammanträdet nummer 253 ( ), men presenteras åter under avsnitt 4.3. Utöver detta gäller frågan om bostadsföreningens avgiftsuttag. Antingen mäts månadsavgiften direkt genom en enkät till ett urval bostadsrättsföreningar eller så utformas en kostnadskalkyl för föreningarnas drift- och underhållskostnader samt räntekostnader. En komplikation för en direkt prismätning av månadsavgifterna är att många föreningar bedriver andra verksamheter vid sidan om sin primära verksamhet som privatbostadsföretag. Det kan handla om uthyrning av hyresbostäder, garage- och parkeringsplatser, och butiksoch kontorslokaler. Dessa sidoaktiviteter påverkarföreningens ekonomi på ett för KPI irrelevant sätt. Om man däremot ser bostadsrättsföreningen strikt som ett företag är det månadsavgiften som ska prismätas enligt vedertagna principer. Kanske en liten formell komplikation med detta synsätt är att hushållen i bostadsrättsföreningen samtidigt är indirekta ägare av fastigheten, och alltså har dubbla roller, vilket dock är analogt med egna hem. Oavsett om föreningen är att betrakta som ett företag eller ej, ger månadsavgiften i de flesta fall en bra approximation till hur drift- och underhållskostnader samt räntekostnader

5 5(18) utvecklas. Att minimera effekten av annan verksamhet som föreningarna bedriver genom att exkludera oäkta föreningar (minst 40 % annan verksamhet ) skulle ge bristande täckning och vore knappast lämpligt. 4.2 Gemensamt för båda alternativen bostadsrättsinnehavarens egna kostnader exklusive månadsavgiften Kostnadskalkylen för bostadsrättsinnehavaren, exklusive månadsavgiften,består av två undersökningar: Räntekostnadsindex Inre underhåll/reparationer Räntekostnadsindex Såsom för egnahem skulle ett räntekostnadsindex bestå av två komponenter; ett index för den genomsnittliga räntesatsen och ett index för kapitalstocken. När det gäller räntesatsindexet finns numera (från december 2014) separata utlåningsräntor för bostadsrätter och för småhus tillgängliga i finansmarknadsstatistiken. Beräkningen av kapitalstocksindex kan innebära svårigheter (men överkomliga), då statistiken över bostadsrätter inte är lika fullständig som för egnahem. Mer specifikt gäller det statistik över försäljningspriser och nuvarande ägares innehavstider. Företaget Valueguard producerar ett månatligt kvalitetsjusterat prisindex (HOX flat Sweden ) sedan januari Som tur är finns det även annan statistik, som eventuellt kan komma till användning för perioden innan Bengt Hansson vid Boverket som har konstruerat ett prisindex för bostadsrätter med basår 1970=100 (se Appendix 9.1). I Boverkets marknadsrapport för maj 2014 (sidan 12 i rapporten) anges att källorna är Mäklarstatistik, Valueguard, SCB:s Sparbarometer), men även HSB försäljningsstatistik har använts för perioden Att källorna är korrekt angivna har sedan bekräftats efter samtal med Bengt Hansson. En viktig fråga är hur lång tid tillbaka som ska beaktas i kapitalstocken. Att minska tidshorisonten bakåt, kan antingen motiveras av att äldre inköp av ägarbostäder inte bör inkluderas i kapitalkostnaderna eller att dessa inköpsvärden påverkar väldigt lite utvecklingen av kapitalstocken och kan av praktiska skäl bortses ifrån. För det sistnämnda alternativet skulle provberäkningar kunna utföras som visar att kapitalkostnader från anno dazumal inte särskilt mycket påverkar utfallet av kapitalstocksindex. En avkortad tidshorisont om ex. tio eller femton år skulle kunna motiveras med att den genomsnittliga boendetiden är avsevärt mycket kortare i bostadsrätter än i egnahem. Endast något fler än var fjärde bodde kvar i sin bostadsrätt efter 13 år. Se nedan tabell 1.

6 6(18) Tabell 1. Inflyttningsår för hushåll boende i bostadsrätt år 2013 år antal felmarg antal i urval 2000 eller tidigare Totalt Källa: HEK 2013, SCB Viktberäkningen av räntekostnadsindex är nära förknippad med ovan resonemang om hur kapitalstocksberäkningen ska utformas. Nedan följer ett förenklat lösningsförslag som visar principerna och utgår ifrån att endast hushåll som har ägt sin bostad i 14 år ingår i kapitalstocken. Dessutom tas ingen hänsyn till hur många ägare som har köpt sina nuvarande bostäder de senaste tio åren för respektive år, det vill säga ett oviktat kapitalstocksindex med avseende på innehavstid. Vikten för räntekostnadsindex beräknas som genomsnittsbeloppet för nuvarande ägares anskaffningspris år (t-2) multiplicerat med genomsnittlig bostadsrättsränta för år (t-2). Anskaffningspriset kan inhämtas från SCB:s årliga medelpriser för bostadsrätter som finns i pressmeddelandet Försäljning av bostadsrätter. Se nedan tabell. Tabell 2. Medelpris bostadsrätter i tkr År Medelpris

7 7(18) Källa: SCB, Statistikdatabasen för perioden , försäljningspriser bostadsrätter Medelpriset för åren mellan 2000 och 2013 är 951 tkr. Detta belopp multipliceras sedan med den genomsnittliga boenderäntan 3,18 % under 2013 (se tabell i finansmarkandsstatistiken). En enkel viktberäkning för (t-2) (2013) ger vid handen: ca (antal bostadsrätter medel 2013) x 951 tkr x 0,0318 = 30,2 miljarder kronor En kapitalstock som sträcker sig längre tillbaks i tiden tenderar att få ett lägre medelpris, men å andra sidan en kapitalstocksindex där det finns vikter för innehavstider förutsatt att fler bostäder omsätts i närtid relativt avlägsen tid- tenderar att höja medelpriset. Huruvida medelpriset i SCB:s årliga undersökning om genomsnittliga överlåtelsepriser också är representativt för bostadsrättsbeståndet som helhet är osäkert och behöver undersökas mer. En möjlighet är att aggregera medelpriserna viktat länsvis och på det sättet få ett mer representativt genomsnittspris för hela rikets bostadsrättsbestånd och inte bara för de lägenheter som varit föremål för försäljning (omsättningsvikt) såsom genomsnittspriset beräknas idag Inre underhåll och reparationer Här föreslås samma prisindex som för reparation och underhåll i egnahemsposten. En viss anpassning av materialdelen i avskrivningar behöver dock göras för bostadsrätter. Ex. taktegel bör exkluderas. Även internvikterna som gäller för arbete och byggmaterial kan behöva ses över för bostadsrätter. Man kan anta att materialdelen utgör en lägre andel för inre underhåll i bostadsrättslägenheter. Egnahemsvikten för avskrivningar motsvaras av 1,38 % av byggnadens marknadsvärde men något motsvarande mått för bostadsrättslägenheter finns inte. Konsumtionsbeloppet för inre reparationer kan dock erhållas från nationalräkenskaperna. År 2013 uppgick detta belopp till 3,7 miljarder kronor för alla Sveriges bostadsrättslägenheter. Motsvarigheten till egnahemspostens smärre reparationer ingår i det konsumtionsbelopp som nationalräkenskaperna beräknar för inre underhåll och reparationer i flerbostadshus. Något separat index för smärre reparationer behövs således inte.

8 8(18) 5 Alternativ 1: En enkätbaserad avgiftsundersökning 5.1 Inledande diskussion Först kan konstateras att mäta månadsavgiften genom en enkät är i ett avseende enklare än genom en kostnadskalkyl enligt alternativ 2. Månadsavgiften är ett paketpris bestående av en mängd olika slags utgifter som bostadsrättsföreningen har. En av de viktigaste uppgifterna som en föreningsstyrelse har, är att sätta rätt nivå på avgiften. Styrelsen ska varken samla i ladorna eller underfinansiera verksamheten så att betalningsproblem uppstår. Man kan heller inte ta för givet att årsavgiften helt avspeglar bostadsföreningens drift- och underhållskostnader samt kostnaden för medlemmarnas gemensamma lån i föreningen. Ofta nog förekommer att månadsavgiften påverkas även av andra saker än det som normalt kan hänföras till konsumtion, ex. amorteringar. Enligt alternativ 1 i denna PM betraktas dock bostadsrättsföreningens månadsavgift som vilket pris som helst inom KPI och då spelar det ingen roll vad som döljer sig bakom ett pris. I likhet med övriga prisundersökningar inom KPI beaktas endast transaktioner som sker mellan ex. företagssektorn och hushållssektorn. I nationalräkenskaperna och i finansmarknadsstatistiken räknas bostadsrättsföreningar som företag. Även skattejuridiskt definieras en bostadsrättsförening som ett privatbostadsföretag. 5.2 Statistik över månadsavgifter Det finns tyvärr ingen befintlig statistik över månadsavgifter som kan användas i KPI. SCB:s Bostads- och hyresundersökning (BHU) upphörde redan Mäklarstatistiks uppgifter om avgifter finns tillgängliga på hemsidan från kvartal 4 år Avgiftsstatistiken publiceras en månad efter referensperiodens slut (kvartal) och är ett genomsnitt för de lägenheter som varit föremål för försäljning under kvartalet. Prisuppgifterna i KPI bör vara månadsaktuella och tillsammans med att det är en tvärsnittsstudie gör att denna statistik inte är lämplig för KPI. Tabell 3. Genomsnittlig månadsavgift, bostadsrätt Antal rum Källa År Alla rumsstorlekar BHU (SCB) 2000 Helår BHU (SCB) 2001 Helår BHU (SCB) 2003 Helår Mäklarstat 2011 Q Mäklarstat 2012 Q1-Q Mäklarstat 2013 Q1-Q Mäklarstat 2014 Q1-Q Mäklarstat 2015 Q1-Q Mäklarstat 2016 Q Källa: SCB (Bostads- och hyresundersökningen) samt Mäklarstatistik AB

9 9(18) I samband med ett studiebesök nyligen hos HSB:s Riksförbund framgick det, att det inte finns något centralt register över månadsavgifter i HSB-föreningar. HSB är en av landets största förvaltare av bostadsrätter tillsammans med SBC (Sveriges Bostadsrätts Centrum AB) och Riksbyggen. Konklusionen är att det krävs att månadsavgifterna inhämtas direkt från bostadsrättsföreningarna. Prisenheten måste designa och genomföra en avgiftsundersökning om månadsavgifterna ska mätas i KPI. 5.3 Möjligt upplägg av avgiftsundersökningen Antalet bostadsrätter är betydligt färre i bostadsbeståndet (ca 1,0 miljoner) än antalet hyresrätter (ca 1,6 miljoner). Detta motiverar att urvalet kan göras något mindre än motsvarande urval för hyresrätter som är lägenheter. Även om avgiftsutvecklingen enligt IKU i genomsnitt har varit mer stabil än hyrornas utveckling under perioden , förekommer det att enstaka avgifter kan ändras mycket kraftigt. En större varians hos de insamlade priserna borde föranleda större urvalsstorlek. Något förslag på urvalsstorlek anges inte här och nu, men den bör vara ansenlig med tanke på bostadsrätternas vikt i KPI (4,7 %). Med hänvisning till Mäklarstatistik har avgifterna under de senaste åren rört sig mycket långsamt upp trendmässigt. På mikronivå kan dock avgiftsrörelserna åtminstone i teorin vara stora. Det privata utbildningsföretaget, skriver på sin hemsida; Det finns faktiskt ingen gräns för hur mycket månadsavgiften kan ändras. Det finns inte heller några regler eller möjlighet till förhandling som det finns för hyreslägenheter. Att månadsavgiften höjs 10 eller 20 % är inget ovanligt, och det finns exempel där avgiften höjts med 50 %, utan förvarning! Sådana höjningar brukar komma plötsligt och oväntat, det ligger liksom i sakens natur. Det finns inget som säger att höjningar måste meddelas lång tid i förväg. Här nedan presenteras två typer av urvalsundersökningar. Den första är en kopia av nuvarande hyresundersökning. Den andra en mer kostnadseffektivt alternativ som fokuserar på stora bostadsrättsföreningar Hyresundersökningen som förebild I och med det nyligen inrättande lägenhetsregistret finns det numera möjlighet att dra representativt urval för bostadsrätterna i likhet med dagens hyresundersökning med avseende på byggnadsår, geografisk belägenhet och lägenhetsstorlek. Avgiftsundersökningen läggs upp som en månatlig prisinsamling även om det kan förmodas att en stor andel av bostadsrätterna får sina nya årsvis i januari. Ägaren, det vill säga bostadsrättsföreningen, är uppgiftslämnare beträffande avgiftsnivån för en specifik lägenhet i fastigheten. I likhet med i hyresundersökningen föreslås att grundavgiften prismäts (avgift utan tillägg). Detta innebär att ingen justering görs för driftskostnader som eventuellt ingår alternativt faller utanför månadsavgiften. Däremot utförs en kvalitetsjustering om innehållet i det som

10 10(18) ingår i avgiften ändras under löpande undersökningsår, ex om varmvatten debiteras separat en månad och individuellt nästa. Vid eventuellt kapitalskott som ex. föranleds av en förtida amortering av föreningens skulder, måste månadsavgiften justeras då detta innebär en övervältring av lån från bostadsrättsföreningen till det enskilda hushållet i föreningen. Generellt sett borde ändå antalet kvalitetsjusteringar vara färre för lägenheter i bostadsrätter än för hyresrätter. I hyresrätter förekommer från- och tillval, vilket skapar många tillfällen för kvalitetsjusteringar. Det ligger i sakens natur att avgiftsnivån för nyproducerade/ombildade bostadsrätter inte får något omedelbart genomslag i avgiftsundersökningen, eftersom de lägenheter som finns i basen (december föregående år) är de som följs upp under aktuellt undersökningsår. Detta är i linje med ett fastkorgsindex En avgiftsundersökning som vänder sig till stora bostadsrättsföreningar Det kan ha praktiska fördelar med att endast vända sig till stora bostadsrättsföreningar. En stor förening har en mer professionella organisation som har ligger mer på framkant när det gäller den ekonomiska planeringen och som förmodligen har bättre möjliget att hantera uppgiftslämnarbördan än en liten förening och därigenom högre svarsfrekvens. Ett kostnadseffektivt upplägg av vore att göra en totalundersökning av de 300 största bostadsrättsföreningarna i Sverige. Ungefär 90 % av alla föreningar har kalenderåret som räkenskapsår. Åtminstone i november varje år bör månadsavgifterna vara fastställda inför nästa år. I princip skulle det räcka med en prisinsamling per år. Om det mot förmodan skulle ha skett någon oförväntad månadshöjning/-sänkning under aktuellt året finns det en möjlighet att utnyttja reviderat index i samband med nästa års prisinsamling under hösten aktuellt år. Vid oförutsedda händelser såsom en plötslig höjning av den kommunala fastighetsavgiften, måste beredskap finnas för att göra kompletterande prisinsamlingar. Andra fördelar med ett förenklade urval, är att urvalen inte behöver roteras om man förslagsvis väljer ut de 300 största föreningarna. Svarsfrekvensen kan eventuellt bli högre och den ekonomiska planeringen i föreningen är troligen mer utvecklad, vilket kan ge säkrare svar om kommande avgiftsändringar. Urvalet kan selekteras ut från Fastighetstaxeringsregistret med avseende på antalet lägenheter. Om det genomsnittliga antalet bostadslägenheter kan antas vara 400 i de 300 största föreningarna, så skulle antalet lägenheter som ingår i urvalet uppgå till , utgörande nästan 15 % av totala antalet bostadsrättslägenheter med upplåtelseform bostadsrätt. I detta alternativ är det ingen specifik lägenhets månadsavgift som efterfrågas, utan snarare genomsnittlig årsavgift per kvadratmeter bostadsyta. Denna uppgift ingår som regel i föreningarnas årsredovisningar. Detta borde vara ett kostnadseffektivt alternativ. Till en relativt låg kostnad erhålls statistik med bra kvalitet. En totalundersökning av stora föreningar bör dock kompletteras med ett urval av övriga föreningar, eventuellt med reducerad uppräkningsfaktor för precisionens skull (James-Steinskattning).

11 11(18) Konsumtionsbeloppet för 2013 för årsavgifterna i bostadsrätt (endast bostadsyta) uppgick till 41,2 miljarder kronor inklusive värme och 33,5 miljarder kronor exklusive värme enligt uppgift från Nationalräkenskaperna. 6 Alternativ 2: En modellbaserad månadsavgift 6.1 Några utgångspunkter för en kostnadskalkyl för månadsavgiften Skillnaden gentemot kostnadskalkylen för egnahem är att prismätningen i en bostadsrättsförening är mer komplicerad huvudsakligen beroende på uppdelningen mellan hushållets egna utgifter och bostadsrättsföreningens utgifter, men det finns också flera olika typer av utgifter i en bostadsrättsförening (se appendix 9.2). I en ideal prismodell består kalkylen endast av konsumtionsutgifter och inga investeringar/amorteringar. Även för drifts- och underhållsutgifter i gemensamma utrymmen bör ingå i kostnadskalkylen. Eventuella avsättningar till underhållsfond ingår i kostnadsposten yttre underhåll/reparationer. Några problem att periodisera utgifter föreligger inte i modellen. Antalet lägenheter i småhusföreningar utgör något under 10 % av alla bostadsrätter. Kalkylen bortser från dessa och avser endast lägenheter i flerbostadshus. 6.2 En möjlig utformning av en kostnadskalkyl för månadsavgiften Kostnadskalkylen som ska representera månadsavgiften bygger på uppgifter från Intäktsoch kostnadsundersökningen för flerbostadshus (IKU). De två största utgifterna som påverkar avgiftsuttaget mest i en bostadsrättsförening är räntekostnaderna och uppvärmningskostnaderna. Dessa två utgiftsposter utgör nästan hälften av månadsutgiften. Nedan tabell baseras på den senaste IKU (2013) och avser kostnader i kr/kvm och per år: Tabell 4. Utgifter per kvadratmeter för bostadsrättsföreningar (år 2013) Räntekostnader 127 Uppvärmning 115 Skötsel/Administration 91 Underhåll/reparation 86 Taxebundna kostnader 70 Övrigt 33 Markavgifter 7 Total kostnad 529

12 12(18) Avskrivningar är exkluderat från denna tabell på grund av att det är en ren bokföringspost. Följande sju delindex ( ) ingår i kostnadskalkylen: Räntekostnadsindex för bostadsrättsföreningen Först kan nämnas att de totala utestående lånen i alla Sveriges bostadsrättsföreningar uppgår till drygt 390 miljarder kronor enligt finansmarknadsstatistiken, tabell 7.3.1, tabell 2. Som jämförelse kan sägas att hushållen upplåning med bostaden som pant är betydligt högre, drygt miljarder kronor (FMS tabell 7.1.1). Räntesatsindex kan beräknas på samma sätt som för egnahem dock inte med samma detaljrikedom räntorna för bostadsrättsföreningar samlas ex. inte in separat. Man får hålla tillgodo med räntorna för icke-finansiella företag. Däremot för kapitalstocksindex är skillnaderna slående jämfört med hur den fungerar i egnahemsposten. Kapitalstocksindex visar förändringen av nedlagt kapital för en fix husstock. Till skillnad från kapitalstocksindex för egnahem och lägenheter sker aldrig några överlåtelser av bostadsrättsföreningar. Därmed förändras inte det nedlagda kapitalet. Endast räntekostnadsvikten påverkas med tiden genom tillkommande föreningar. Alltsedan stiftandet av den första bostadsrättslagen 1930 har uppemot aktiva föreningar bildats. I princip alla existerar fortfarande och inte varit föremål för försäljning. Omsättningen sker naturligtvis endast i föreningens lägenhetsbestånd. Detta betyder att kapitalstocksindex skulle bli oförändrat över tid. Räntekostnadsindex skulle således teoretiskt kunna likna ett renodlat räntesatsindex. Det nedlagda kapitalet kan dock ändras genom att föreningen tar upp ökade lån eller tar in kontanta kapitaltillskott (s.k. insatshöjningar) från bostadsrättshavarna. Detta skulle vara mättekniskt (förmodligen prohibitivt) komplicerat att samla in uppgifter om. En komplicerande faktor vid hanteringen av två kapitalstockar (även en för hushållen) är att de står i relation till varandra. Man kan konstatera att vid nybildningen av en bostadsförening består det nedlagda kapitalet dels av insatser, dels av lån upptagna av föreningen. Insatserna är i sin tur inbetalda av delägarna i föreningen. I utgångsläget är alltså hushållens nedlagda kapital lika med insatsen, men denna är samtidigt en del av föreningens kapitalstock. Vid en försäljning av lägenheten vid en senare tidpunkt har marknadsvärdet kanske ökat, och nästa ägares nedlagda kapital motsvaras då av köpeskillingen. Möjligen räcker det med att korrigera i viktberäkningen för att kapitalstockarna inte dubbelräknas med avseende på den initiala insatsen. Det blir ändå komplicerat att beräkna index med dubbla kapitalstockar. En annan fråga som skulle behöva mer utredning är beräkningen av vikten för räntekostnaderna. En grundbult här är att kunna identifiera det genomsnittliga inköpspriset i husstocken, vilket är svårt med tanke på att det inte förekommer några försäljningar av bostadsrättsföreningar Uppvärmning i bostadsrättsföreningen = fjärrvärmeindex i flerbostadshus En överväldigande majoritet av alla bostadsrättsföreningar använder fjärrvärme som energikälla för sin uppvärmning. Enligt underlag från nationalräkenskaperna och som framgår i KPI:s vägningstalskalkyl att mer än 98 % av värmekonsumtionen kommer från fjärrvärme och resten utgörs av eldningsolja etc. Egenproducerad värme ex. jordvärme ingår för närvarande inte i KPI.

13 13(18) Index för skötsel och administration Här ingår en rad olika tjänster såsom trägårdsskötsel, städning, snöröjning, administrativ förvaltning ex. avgiftsavisering, arvode till styrelsen, revisorsarvoden etc. etc. Måste utredas mer om lämplig representantvara kan väljas alternativt använda arbetskostnadsindex (AKI) Index för yttre underhåll och reparationer Såsom i egnahemsposten föreslås att en avskrivningsprocent om 1,4 % av värdet av bostadsrättsföreningarnas byggnadsdel utgör konsumtionsbeloppet, vilket motsvarar en avskrivningstid på ca 70 år. I prisindexet används samma som i egnahemsposten indexet för avskrivningar. Internvikten mellan arbete och byggmaterial bör ses över samt vilka produkter som ingår i posten byggmaterial Index för taxebundna kostnader Med detta menas fastighetsel, sophantering samt vatten och avlopp. Fastighetselen avser inte bostadsrättsinnehavarnas hushållsel, men el till gemensamma utrymmen. Dessa bör dock ingå i månadsavgiften. Att konstruera ett sådant prisindex innebär kanske inga större problem även om en bostadsrättsförening inte passar in i någon av de tre profilerna (2000, 5000 och kwh) som finns för hushållen idag. Beräkningen av internvikter för dessa utgiftsposter kan vara lite vanskligt. Även här återstår mer utredning Kommunal fastighetsavgift För bostadsdelen i flerbostadshus tas en kommunal fastighetsavgift ut. För lokaldelen i flerbostadshus tas statlig fastighetsskatt ut. I en idealförening ur KPI perspektiv torde ingen fastighetsskatt behöva erläggas. Se Skatteverkets hemsida (2016): Till den kvalificerade användningen räknas de bostadslägenheter som upplåts med bostadsrätt till fysiska personer. Gemensamma utrymmen som har ett naturligt samband med bostaden kan ingå i den kvalificerade användningen även om ytorna inte ingår i lägenheternas bostadsyta. Liksom fallet för fastighetsavgiften för egnahem bör den få en FASIT simulerad beräkning, även om avgiften i flerbostadshus är schabloniserad till 1243 kr per lägenhet. Om 0,3 % av taxeringsvärdet ger en lägre avgift ska det gälla istället. Bostäder som är nybyggda 2012 och därefter är helt befriade från fastighetsavgift i 15 år Markavgifter = Tomträttsavgäld

14 14(18) Beträffande nuvarande beräkning av index för tomträtsavgifter vore det önskvärt att det vidareutvecklas så att även hänsyn tas till värdeutvecklingen av mark. Men det är komplicerat, då varje kommun har sina egna upplägg med avseende på hur länge tomrättsavtalet löper, vad avgiften baseras på och hur en eventuell höjning kommer att fasas in. Se nytt förslag för Stockholms Stad (2016) Internvikter för kostnadskalkyl för månadsavgiften Att använda IKU som underlag för beräkning av internvikterna (se sid. 7). Dessa vikter är uttryckta som kostnad per kvm/år. Att göra om dessa vikter till andelar av total kostnad ligger nära till hands Konsumtionsbeloppet för månadsavgiften Det vanliga tillvägagångssättet är att aggregera vikterna för delkomponenterna nerifrån och upp. Det återstår dock att ta fram vissa av konsumtionsbeloppen för ex. driftsutgifter samt för skötsel och administration. Även vikten för räntekostnadsindex är i nuläget osäkert om det är möjlig att ta fram med någon större precision. En annan framkomlig väg vore att använda nationalräkenskapernas skattning av de faktiska årsavgifterna. Nackdelen är att dessa årsavgifter är påverkade av kostnader som ligger utanför vad som egentligen ska mätas inom KPI. 7 Diskussion 7.1 För- och nackdelar med de två alternativen Huruvida en direkt mätning av månadsavgifterna (alternativ 1) når en bättre kvalitet än en modellbaserad ansats som i alternativ 2 får bedömas med stöd av aspekterna i denna pm. Fördelaktigt med alternativ 1 är att man där mäter den konkreta betalningstransaktionen mellan konsument och företag, något som allmänt är att föredra. Givet att en bostadsrättsförening kan ses som ett företag, kan bedömas att en enkätbaserad undersökning som mäter månadsavgiften (alternativ 1) kommer närmast målet. En fördel med en modellbaserad ansats är att den kringgår kvalitetsjusteringar. Dessa förutsätts redan gjorda i det statistiska underlag som ingår i modellen. Kostnader för inhämtning av prisuppgifter undviks i alternativ 2, där det å andra sidan är resurskrävande att beräkna sju delindexar, varav räntekostandsindex är särskilt komplicerat med två av varandra beroende kapitalstockar. Dessutom saknas räntestatistik som just avser bostadsrättsföreningar. En annan möjlig fördel med kostnadskalkylen kunde vara att den fokuserar enbart på utgifter som hör till konsumtionsområdet, men genom att en bostadsrättsförening är att betrakta som ett företag bortfaller den aspekten. I KPI analyseras inte vad som kan tänkas ligga bakom ett pris.

15 15(18) 7.2 Frågor för nämnden att diskutera Vilket underlag krävs till nästa möte för att nämnden ska kunna fatta beslut om ny metod för bostadsrätterna, med implementering januari 2017? Hur ser nämnden att månads-/årsavgiften bör prismätas? Direkt insamling från bostadsrättsföreningarna med enkät (alternativ 1) eller kostandskalkyl utifrån ett antal delkomponenter (alternativ 2)? Ytterligare synpunkter på hur prismätningen av bostadsrätter bör utformas? 8 Referenser Boverket, Marknadsrapport maj pdf Fastighetsägarna Sverige 2016, Årsredovisning i fastighetsföretag (rekommendationer) pdf Nya riktlinjer för konsumentprisindex. Regeringens proposition 2001/02:1 bilaga 4: nya-riktlinjer-for-konsumentprisindex Skatteverkets hemsida, Skatteregler bostadsrättsföreningar: atteregler ac12df56d65d html Statistics Canada 1992, The consumer price index reference paper (Om det är svårt att öppna dokumentet går det att erhålla pdf-filen genom att mejla ronny.andersson@scb.se ) Stockholms Stad, Exploateringskontoret: Förslag nya anpassade tomträttsavgälder:

16 16(18) 9 Appendix 9.1 Prisutvecklingen på bostadsrätter Årsredovisning i ett fastighetsföretag, rekommendationer från Fastighetsägarna i Sverige Not 1. Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Årsavgifter lokaler Hyror Övriga avgifter Övriga intäkter Avsättning till fond för inre underhåll Avgiftsbortfall bostäder Övriga avgifts- och hyresbortfall

17 17(18) Not 2. Driftkostnader Fastighetsskötsel och städning Reparationer Uppvärmning El för drift Vatten Sophämtning Övriga avgifter Förvaltningskostnader Arvode för administrativ förvaltning Löner och ersättningar (se not 3 nedan) Uttagsskatt Övrigt Not 3. Löner, arvoden, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsearvoden enligt stämmobeslut Arvode till vicevärd Arvode till föreningsvald revisor Sociala kostnader Pensionskostnader och förpliktelser Anställda Löner och ersättningar Bilersättning Sociala kostnader Pensionskostnader och förpliktelser

18 18(18) 9.3 Idén med kapitalstocksindex i KPI (Martin Ribe) I KPI-posten för egnahemsägarnas räntekostnader beräknas utvecklingen från december föregående år (t 1) till aktuell månad (under år t) som produkten av två indextal, nämligen räntesatsindex och kapitalstocksindex. Räntesatsindex i sin tur mäter utvecklingen av observerade låneräntesatser, medan kapitalstocksindex kan beskrivas enligt följande. Principen Kapitalstocksindexet mäter utvecklingen av den kapitalstock i form av bostäder som behövs för boendet. Kapitalstocken värderas vid varje tid till de dåvarande egnahemsägarnas inköpspriser (köpeskillingar) för bostäderna. Kapitalstocksutvecklingen ska mätas under förutsättning av (i) (ii) en oförändrad boendestandard, och en oförändrad situation för egnahemsägarna i fråga om boendebehoven och bostadsköpens finansiering. För att uppfylla förutsättningarna (i) och (ii) behövs en form av kvalitetsjustering, som gör att fördelningen av egnahemsägarnas innehavstider hålls oförändrad i jämförelsen inom årslänken. Detta sker genom att kapitalstocksindex beräknas som en kvot av vägda glidande medelvärden av fastighetsprisindex. Vikterna är desamma i täljaren och nämnaren, men med en tidsförskjutning svarande mot de olika perioderna. Kommentarer 1. Priserna som ägarna betalat för bostäderna beror särskilt starkt på när dessa köptes. Kapitalstocksindex ska spegla hur de betalda priserna för bostäderna utvecklas genom att dessa är köpta i allt senare tiders prislägen. 2. En underliggande förutsättning är att boendestandarden kan ses som konstanthållen i beräkningen av fastighetsprisindex, givet innehavstiden. 3. En approximation ingår genom att fastighetsprisindex inte är månatligt, men det stör inte märkbart i de långa glidande medelvärdena det rör sig om. 4. En formell brist i representativiteten är att fastighetsprisindex inte innefattar nytillkomna hus som säljs till första ägaren. Dessa hus kan dock anses relativt väl representerade av motsvarande befintliga hus som omsätts, genom marknadskrafternas verkan i prissättningen, och lagen om ett pris. Konkurrensen på den fria marknaden borgar för jämförbarhet mellan nya och befintliga hus. 5. Det vore mindre adekvat att räkna kapitalstockens utveckling för fysiskt samma bostäder utan ägarskiften i de jämförda perioderna, för det skulle inte uppfylla (ii), vilket är viktigt. Vid den senare perioden har nämligen bostäderna hunnit innehas under längre tid än vid den tidigare, och ägarens situation blir då inte jämförbar nog. (Och det vore knappast heller realistiskt att vid ägarskiften kvalitetsjustera för den ändrade ägarsituationen.) 6. Det går att visa med tänkta scenarier att förutsättning (ii) är väsentlig också för att indexet inte ska få en kumulerande missvisning (bias, drift).