VÄRDEUTLÅTANDE Fastigheten Åtvidaberg Borkhult 2:24 Marknadsvärde vid värdetidpunkten januari månad år 2019: kronor

Transkript

1 VÄRDEUTLÅTANDE Fastigheten Åtvidaberg Borkhult 2:24 Marknadsvärde vid värdetidpunkten januari månad år 2019: kronor

2 Sida 2(9) Fastigheten Åtvidaberg Borkhult 2:24 VBnr 19008, F UPPDRAGSBESKRIVNING 1.1 Värderingsobjekt Fastigheten Åtvidaberg Borkhult 2: Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten, Skövdekontoret 1.3 Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och skall enligt uppdragsgivaren användas inför eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. 1.4 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är januari månad år Förutsättningar Värderingsbyrån ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att felaktigt lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga, se bilaga Allmänna villkor. Fastighetsbeskrivningen avser endast ge en översiktlig information av värderingsobjektet. Besiktningen har ingen självständig betydelse utan syftar endast till att ge underlag för marknadsvärdebedömningen. Vidare åligger det en eventuell köpare att själv bilda sig en uppfattning om mark, byggnad mm. Utlåtandet fritar således inte en köpare i något avseende från dennes undersökningsplikt eller en säljare från dennes upplysningsplikt enligt JB 4:19. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset för en fastighet om den utlyses på den öppna marknaden vid en viss angiven värdetidpunkt. Ett marknadsvärde kan aldrig bestämmas, endast bedömas. 2 UNDERLAG 2.1 Besiktning Översiktlig besiktning av fastigheten utfördes torsdag den 10 januari 2019 av undertecknad tillsammans med tidigare verksamhetsansvarig. Vid besiktningen har lokaler och mark studerats 2.2 Övriga underlag Följande offentliga källor har använts: Fastighetsdatasystemet (FDS). Fastighetstaxeringsregistret. Följande uppgifter har erhållits från fastighetsägaren: Tekniska uppgifter Någon mer ingående kontroll än en ren rimlighetskontroll av de lämnade uppgifterna har ej utförts och det ligger ej heller inom ramen för uppdraget.

3 Sida 3(9) Fastigheten Åtvidaberg Borkhult 2:24 VBnr 19008, F ALLMÄNNA UPPGIFTER Värderingsobjekt Borkhult 2:24 Typ av objekt Hotell- och konferensgård. Adress Kommun Län 4 OBJEKTSBESKRIVNING 4.1 Värderingsobjekt och omgivning Yxnerum Kursgården, Åtvidaberg Åtvidaberg Östergötland Värderingsobjektet är beläget i Yxnerum, ca 19 km nordost om Åtvidaberg samt ca 36 km sydväst om Söderköping. Fastigheten omges av jordbruksmark, skog samt småhusbebyggelse. Väg 732 löper intill fastigheten. Fastigheten vätter ned mot sjön Yxningen. Se karta nedan.

4 Sida 4(9) Fastigheten Åtvidaberg Borkhult 2:24 VBnr 19008, F Rättsliga förhållanden m m I bilaga återfinns ett officiellt utdrag ur Fastighetsdatasystemet (FDS). Av denna bilaga framgår bl a: 1. Lagfaren ägare. 2. Adressuppgifter. 3. Planförhållanden. 4. Taxeringsuppgifter. Värderingsobjektet har vid fastighetstaxeringen åsatts typkod 322 (hyreshusenhet, hotell eller restaurangbyggnad) och har ett taxeringsvärde om kronor. Värderingsobjektet omfattas varken av detaljplan eller områdesbestämmelser. Fornlämning finns. Avser Bytomt/gårdstomt (RAÄ-nummer Yxnerum 90:1) som angränsar till fastigheten. Fastigheten belastas av officialservitut för väg, gångväg samt vatten. Fastigheten belastas av ledningsrätt för vatten och avlopp samt starkström. Fastigheten har till förmån ett officialservitut avseende väg. Se ytterligare information i bifogat fds-utdrag. Pantbrev: 7 st, totalt kr.

5 Sida 5(9) Fastigheten Åtvidaberg Borkhult 2:24 VBnr 19008, F Areal, tomt och kort byggnadsbeskrivning Fastigheten har en areal om kvadratmeter. Den obebyggda delen av tomten utgörs främst av trädgårdstomt med gräsmatta, buskar och träd samt asfalterade kommunikationsytor. Mindre skogsområde samt inhägnad tennisbana (asfalt) finns i fastighetens nordvästra hörn. Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp. På fastigheten finns fyra byggnadskroppar med byggnadsår Byggnaderna är uppförda samt anpassade som hotell- och konferensgård med tillhörande sporthall. Uthyrbar area uppgår till kvm enligt taxering. Arean har rimlighetsbedömts mot satellitbild och uppskattas grovt till ca kvm. Entrébyggnad, souterräng: Öv: Reception med marmorgolv, receptionsdisk, 2st kontorsrum, personalutrymme med pentry och förråd. Foajé med stengolv. Stort, avdelningsbart konferensrum med plats för ca 100 personer. Förrådsrum i anslutning. Trapphus med marmorgolv. Hiss finns men dock trasig. Bv: Relaxavdelning med herr och damomklädningsrum. Samlingsrum samt bastu och dusch. Samlingslokal med bar, filmduk, projektor och täljstenskamin. Utgång till trädäck med två st. bubbelbadkar (fungerande enligt uppgift). Byggnad i normalt skick med endast mindre behov av ytskiktsrenovering. Hotellflyglar (två st): Totalt 70 rum enligt uppgift fördelat på 38 dubbelrum och 32 enkelrum. Ytskikt så som laminatgolv samt målade väggar/tapet. Badrum med wc och handfat, klinker på golv och målad väv/kakel på väggarna. Stor del av badrummen ska vara nyrenoverade år Rum i normalt skick. Flertalet grupprum, apparatrum och förrådsrum finns. Korridorer med laminatgolv och heltäckningsmattor. Byggnader i normalt skick med endast mindre behov av ytskiktsrenovering. Restaurangbyggnad: Kv: Inredd samlingslokal med komplett kök. Omklädningsrum dusch och bastu i anslutning. Pannrum, 2st konferensrum (20 pers), wc s, tre st. lektionssalar (45, 35 och 8 personer), kontor. Förrådsrum. Öv: Matsal med panoramafönster, korkmatta på golv samt aluminiumtak, inrett för ca 100 personer. Kafédel samt lektionssal. Restaurangkök med plastmattor, aluminiumytor, ett frysskåp, två kylskåp, värmeskåp, stekbord, 2st varmluftsugnar (varav en ny). Diskrum i anslutning. Köket ska enligt uppgift vara godkänt av hälsovårdsmyndigheten. Personalrum samt två st. kylrum och frysrum finns i anslutning. Godsmottagning samt varuhiss (400 kg). Omklädningsrum för personal med dusch och wc. Lektionssal. Något äldre byggnad med visst behov av upprustning/renovering, inga akuta åtgärder dock. Sporthall: Hall om ca 800 kvm (fullstorlek) med mjuk, skarvlös matta. Träpanel på väggarna. Fribärande stålbjälklag med ca 7,6 meters takhöjd. Handbollsmål och basketkorgar. Uppvärmning via värmepumpsanläggning, luftburet. Apparatrum, handikapp-wc pingisrum med ribbstolar samt träningslokal (gym) finns i anslutning. Uppvärmning: 4st luft/vattenvärmepumpar från 2014 enligt uppg. 2st. oljepannor finns, varav en fungerande enligt uppg. Vattenburet system med radiatorer. Direktverkande el-radiatorer förekommer endast i mindre, enklare utrymmen.

6 Sida 6(9) Fastigheten Åtvidaberg Borkhult 2:24 VBnr 19008, F Tak: Mestadels takpannor samt tjärpapp på sporthallen. Visst behov av översyn finns, främst på sporthallen enligt uppg. Inga direkta fuktskador noterades. Fasader: Mestadels tegel. Restaurangbyggnadens tegelfogar är delvis i sämre skick. Visst målningsbehov av träpartier och fönsterbågar. I övrigt noterades inget akut. Övrigt: Flertalet personalutrymmen. Tvättstuga med storköksmaskiner (Wascator och Osby), linneförråd samt verkstad. Kaklad utomhuspool finns (med uppvärmning enl. uppg.) med tralldäck. Kakelsläpp ska finnas i poolen och den har ej varit i bruk under Inbrotts- samt brandlarm finns. Mindre fuktskador/putssläpp noterades i källardelar. Militär hinderbana finns på tomten. Förrådsbyggnad i plåt med asfalterat golv finns på tomten. Andra brister enligt uppgift: Troligen vattenläckage på värmesystem i kulvert mellan två byggnader. Ventilationsanläggning behöver översyn enl. ventilationstekniker. Ett fåtal toaletterna på rummen läcker (avstängda) Toalett vid reception trasig/läckage. Ett av bubbelbaden har ett mindre läckage som är provisoriskt lagat. Sammanfattning: Stor konferensanläggning med lantligt läge. Väl uppförda byggnader i mestadels normalt skick. Delvis i behov av ytskiktsrenovering samt översyn av brister. 4.4 Objektets marknadsförutsättningar Värderingsobjektet har nyttjats som hotell- och konferensgård. Den nuvarande användningen bedöms som mest lämpad för objektet. Värderingsobjektet har ett sämre läge sett till verksamheten i Östergötlands län samt innefattar ett stort antal rum och lokaler vilket ligger fastigheten till last. Verksamheter som bedrivs på denna typ av anläggning med motsvarande läge har under senare år haft låg till mycket låg lönsamhet, inte sällan med konkurser. Värderingsobjektet bedöms, med hänsyn till läge och storlek ha sämre marknadsförutsättningar. Mest sannolik köpare bedöms i första hand vara en ägare med egen liknade verksamhet för drift i egen regi. 4.5 Orten Åtvidabergs kommun ligger i Östergötlands län. Kommungränsen ligger ungefär 1,5 mil från Linköping. I kommunen bor idag cirka invånare, varav närmare i centrala Åtvidaberg. Några av de större orterna i kommunen är Grebo, Björsäter, Falerum och Hannäs. Till ytan är kommunen 690 kvkm kvadratkilometer stort och det bor 17 invånare per kvadratkilometer. Största arbetsgivarna är Scanfil, Åtvidabergs Kommun, Åtvidabergs Takvåningar, Åtvidabergs Huskomponenter, Thernstedt Invent AB och Richard Pihl AB. Åtvidabergs kommun hamnade på plats 84 av landets 290 kommuner i Svenskt Näringslivs ranking över var förutsättningarna är bäst att driva företag i Sverige Fastighetsmarknaden för såväl bostäder som industri/kontor är relativt svag med få nyproduktioner, framförallt i de södra samt inre delarna av kommunen.

7 Sida 7(9) Fastigheten Åtvidaberg Borkhult 2:24 VBnr 19008, F VÄRDERING OCH EKONOMISK REDOVISNING 5.1 Allmänt Vid värdering av fastigheter, såväl avsedda för bostäder eller för kommersiellt ändamål, så sker detta med följande utgångspunkter: - Tillåten användning, dvs vilken typ av verksamhet får finnas på tomten - Fastighetens belägenhet beroende på användning - Befintliga och möjliga hyresintäkter för fastighet och område Det mest fördelaktiga sättet att åsätta ett värde på en fastighet är att jämföra med försålda, liknande objekt i samma område. Tyvärr kan denna metod inte alltid tillämpas på kommersiella fastigheter, eftersom antalet försålda objekt är få och skillnaderna mellan objekten kan vara ganska stora. Till hjälp vid värderingen brukar därför en kassaflödeskalkyl upprättas. I kalkylen åsätts objektet hyres- och kostnadsnivåer beroende på fastighetens belägenhet, flexibilitet och skick. Finns befintliga hyres- och kostnadsnivåer, används normalt sett dessa. I annat fall, t.ex. vid egen användning, sker en bedömning utifrån fastighetens möjligheter att bl.a. generera hyresintäkter. Driftnettot, hyra-kostnader, nuvärdeberäknas därefter för resp. år till en värdetidpunkt med hjälp av en kalkylränta. Restvärdet efter kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas på samma sätt. Resultatet av de nuvärdeberäknade driftnettona och restvärdet, utgör ett beräknat värde på objektet. Detta jämförs därefter med köp i området och på orten. 5.2 Ortsprismetod Försäljningar av hotell- och restaurangfastigheter med liknande läge samt med lokalyta över kvm har studerats i sydöstra Sverige sedan st. objekt har sålts till priser som varierar mellan kr/kvm med ett genomsnitt om ca kr/kvm. Jämförelseobjekten, med undantag för ett objekt, betydligt mindre än värderingsobjektet. Av jämförelseobjekten bedöms det fd. Sanatoriet i Sävsjö som mest jämförbart. Anläggningen är storleksmässigt jämförbar men är belägen inom Sävsjö tätort. Objektet såldes 2018 för kr/kvm. Värderingsobjektet har ett betydligt sämre läge. Med anledning av värderingsobjektets storlek bedöms värdet, trots anläggningens goda skick, sammantaget ligga i ett lägre prisintervall om ca kr/kvm eller kr totalt. 5.3 Avkastningsmetod Utifrån rörelseresultat Om det på fastigheten bedrivs en verksamhet som är starkt knuten till denna samt om något driftsbolag inte överlåts separat kan en kassaflödeskalkyl för verksamheten användas för att bedöma fastighetens värde. Värdet genereras utifrån verksamhetens rörelseresultat (EBIT) dividerat med ett direktavkastningskrav för branschen. Verksamheten som bedrivits på fastigheten har omsatt mellan 4,2 5,2 Mkr/år under åren Kraftiga underskott i rörelsen noteras under samma period men bedöms till stor del på mycket höga personalkostnader. Största andelen av omsättningen ska ha kommit från återkommande kommunala och statliga bolag/organisationer samt företag. Verksamheten ska enligt uppgift ha varit misskött under senare år och en omsättning vid normal-god drift bedöms ligga kring kr/år.

8 Sida 8(9) Fastigheten Åtvidaberg Borkhult 2:24 VBnr 19008, F Rörelsemarginalen för hotellbranschen i stort ligger över tid mellan 5 12% men där det högre intervallet 8 12% avser effektivt drivna anläggningar med hög beläggningsgrad samt där ägarnas arbetsinsats inte alltid kompenserats fullt ut. Anläggningar med sämre lägen har generellt även lägre avskrivningar vilket påverkar marginalen positivt. För traditionella hotell med en beläggningsgrad kring genomsnittet 58 % ligger rörelsemarginalen över tid på mellan 5 7% enligt branschorganisationen VISTA. Rörelsemarginalen för restauranger ligger normalt mellan 1 10% där det högre intervallet avser verksamheter med mycket goda lägen och hög omsättning. Utifrån fastighetens storlek och sammansättning bedöms en rimlig rörelsemarginal till 8% eller ett rörelseresultat om kr/år. Direktavkastningskravet på hotell/restaurang- och konferensanläggningar utanför städer ligger normalt kring 10 15% där det övre intervallet avser anläggningar med sämre lägen. Utifrån läget, storleken och verksamhetens svaga historiska resultat bedöms direktavkastningskravet i detta fall till 15%. Ett rörelseresultat om kr/år dividerat med ett direktavkastningskrav om 15% genererar ett värde för fastigheten om ca 2,6 Mkr. Utifrån potentiella hyresintäkter Utgående hyra för denna typ av anläggning bedöms till ca 250 kr/kvm i genomsnitt eller totalt ca kr/år. Hyran avser kallhyra inklusive inre underhåll. Drift och underhåll inklusive periodiskt yttre underhåll bedöms till ca 140 kr/kvm igenomsnitt eller ca kr/år. Ett netto om kr dividerat med ett avkastningskrav om 15% genererar ett värde för fastigheten om ca 3,3 Mkr.

9 Sida 9(9) Fastigheten Åtvidaberg Borkhult 2:24 VBnr 19008, F SLUTSATSER 6.1 Resultat Ortsprismetoden Avkastningsmetoderna ca 3,1 4,5 Mkr ca 2,6 3,3 Mkr I den sammanlagda marknadsvärdebedömningen läggs i detta fall störst tonvikt på resultatet från avkastningsmetoden då ortsprismaterialet är något bristfälligt. Ett genomsnitt mellan de två avkastningsmetoderna ger ett värde om 3,0 Mkr. 7 MARKNADSVÄRDE Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av fastigheten Åtvidaberg Borkhult 2:24 vid värdetidpunkten januari månad år 2019 till: Kalmar kronor Tremiljonerkronor Andreas Ylipää Civilekonom Peter Strand Civilingenjör Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Fastighetsvärderare Bilagor Bilaga 1: Bilaga 2: Bilaga 3: Bilaga 4: Bilder Fastighetsdatautdrag Ortsprismaterial Villkor för värdeutlåtande

10 Fotobilaga Ärendenr. F Bilaga 1 Bild 1: Baksida Bild 2: Entrébyggnad Sida 1 av 3

11 Fotobilaga Ärendenr. F Bilaga 1 Bild 3: Restaurangbyggnad Bild 4: Entrébyggnad samt tralldäck med bubbelbad. Sida 2 av 3

12 Fotobilaga Ärendenr. F Bilaga 1 Bild 5: Sporthallen Bild 6: Poolområdet Sida 3 av 3

13

14

15

16

17

18

19 Print result page Page 1 of 1 Storhus fastigheter Datum: Köpinformation # Kommun Fastighet Typkod Total area Bostads area Lokal area Area prod Area kontor Area lager Värdeår Areal Köpedatum Pris Kr/Kvm K/T 2 Sävsjö SÄVSJÖ 12: Mörbylånga MÖRBYLÅNGA 11: Nybro VÅRDAREN Kinda KISA 13: Hultsfred KLUBBAN Eksjö GÄDDEGÖL 1: Gislaved ANDERSTORP 9: Nybro PARKEN

20 Villkor för värdeutlåtande Nedanstående villkor gäller för värderingar, analyser eller andra liknande uppdrag utförda av Värderingsbyrån, såvida ej annat framgår av värdeutlåtandet. - Värderingen omfattar den/de fastigheter som anges i värdeutlåtandet. De rättigheter och skyldigheter som följer med fastigheten/-erna framgår av bifogat utdrag från Fastighetsdatasystemet. Uppgifter från FDS har förutsatts vara korrekta om inga andra uppgifter framkommit från ägare/uppdragsgivare eller annan, avseende servitut, arrende eller andra rättigheter och skyldigheter och dessa uppgifter kan styrkas på något sätt. - Information som värdeutlåtandet innehåller och som erhållits via ägare, uppdragsgivare, ombud, arrendator m.fl., har förutsatts vara korrekt. Detta avser t.ex. areor, ytor, hyresnivåer, kostnader mm. Kontroll av lämnade uppgifter sker endast genom en rimlighetsuppskattning. - Kontroll av miljöskador eller negativ miljöpåverkan på värderingsobjekt eller angränsande områden har ej skett. Värdeutlåtandet gäller endast under förutsättning att värderingsobjektet inte är utsatt för belastning från miljöskador eller i behov av sanering eller annat ansvar enligt Miljöbalken. Värderingsmannen/Värderingsbyrån ansvarar således ej för skada som kan drabba ägare, uppdragsgivare eller annan till följd av att värdebedömningen blivit felaktig på grund av att värderingsobjektet ska saneras eller har annan miljömässig belastning. - Beskrivning av värderingsobjekt grundar sig på en översiktlig okulär besiktning och uppfyller ej köparens undersökningsplikt eller säljarens upplysningsplikt enligt 4 kap Jordabalken. Något ansvar för dolda fel eller förhållanden i byggnadens konstruktion, rör, el, ventilation, värmesystem eller mark tas ej av värderingsmannen/värderingsbyrån då endast en okulär översiktlig besiktning utförts. Ansvar för fel och brister i värderingsobjektet ligger således helt utanför värdeutlåtandet. - Värdebedömningen i värdeutlåtandet gäller vid den värdetidpunkt som angivits. - De bedömningar som gjorts via olika avkastningsmetoder för att spegla framtida utveckling är inga utfästelser utan endast bedömningar avseende en möjlig framtida utveckling. - Värderingsbyrån tar inget ansvar för om uppdragsgivaren använder värdeutlåtandet till annat än det som angivits i utlåtandet eller om utlåtandet används av annan än uppdragsgivaren.