Betänketidsutlåtande Detaljplan för del av fastigheten Sirius 11 i stadsdelen Vasastaden i Stockholm Dp

Transkript

1 Stadsbyggnadskontoret Betänketidsutlåtande Planavdelningen Torbjörn Johansson Sida 1 (7) Telefon Betänketidsutlåtande Detaljplan för del av fastigheten Sirius 11 i stadsdelen Vasastaden i Stockholm Dp Innehåll Godkänt dokument - Martin Schröder, Stadsbyggnadskontoret Stockholm, , Stadsbyggnadskontoret Fleminggatan 4 Box Stockholm Telefon stadsbyggnadskontoret@stockholm.se stockholm.se Sammanfattning... 1 Bakgrund... 2 Förslagets syfte och huvuddrag... 2 Granskning... 2 Synpunkter inkomna under granskning... 2 Remissinstanser... 2 Sakägare enligt fastighetsförteckningen... 2 Synpunkter inkomna under samråd och granskning som ej tillgodosetts... 5 Stadsbyggnadskontorets ställningstagande... 5 Stadsbyggnadskontorets sammanvägda ställningstagande... 7 Sammanfattning Planen syftar till att bekräfta befintligt gårdshus med tillhörande tillbyggnad som används som bostad. Detta genom att bekräfta pågående användning genom att föreskrift om att marken inom området inte får bebyggas tas bort. Planförslaget sändes ut på betänketid Under betänketiden har fyra yttranden inkommit. Remissinstanserna har ingen erinran mot planförslaget. En sakägare är starkt kritisk till förslaget. Kontoret bedömer att förändringen av det befintliga gårdshuset saknar väsentlig betydelse för boende i grannfastigheterna. Inkomna synpunkter föranleder inga ändringar av förslaget. Kontoret föreslår att förslaget till detaljplan antas.

2 Sida 2 (7) Bakgrund Förslagets syfte och huvuddrag Inom området finns ett befintligt gårdshus med tillhörande tillbyggnad som används som bostad. Planändringen syftar till att bekräfta denna pågående användning genom att planbestämmelse om att marken inom området inte får bebyggas tas bort. Planen avgränsas till att innefatta det aktuella gårdshuset och del av gården. Förändringen är inte märkbar från gatan. Granskning Aktuell detaljplan sändes ut för betänketid under perioden Information skickades ut enligt sändlista till remissinstanser, berörda sakägare enligt fastighetsförteckningen samt andra intressenter som under samrådet skriftligen framfört synpunkter. Planförslaget visades på stadsbyggnadskontorets hemsida, Godkänt dokument - Martin Schröder, Stadsbyggnadskontoret Stockholm, , Synpunkter inkomna under granskning Nedan redovisas en sammanfattning av de synpunkter som inkom under granskningen. Yttrandena i sin helhet finns att ta del av i planakten. Remissinstanser Länsstyrelsen Länsstyrelsen har inget att erinra mot planförslaget enligt 5 kap. 22 PBL. AB Fortum Värme samägt med Stockholms stad AB Fortum Värme har inget att erinra. TeliaSonera Skanova Access AB TeliaSonera har inget att invända mot gällande detaljplaneförslag. Sakägare enligt fastighetsförteckningen Carina Torgestad och Birger Persson, Sirius 11 Carina Togestad och Birger Persson anför i sitt yttrande att byggnadsnämnden bör avslå ansökan om denna detaljplaneändring bland annat därför att: 1. Huset det gäller redan är färdigbyggt på egen risk med SBKs goda minne. Se chefsjuristens uttalande i bilaga 1 punkt 11 föregående samråd.

3 Sida 3 (7) 2. Chefsjuristen säger att om det blir aktuellt att återställa bygget, som byggts på egen risk, så kommer SBK i sitt beslut om återställande eller ej, att väga in nedlagda kostnader. Vi konstaterar att i Stockholms stad är det riskfritt att bygga på egen risk! 3. Chefsjuristen visar också att det inte är frågan om en avvägning mellan kringboendes behov och beställarens/byggarens begäranden, utan att manegen är krattad för beställaren! 4. Frågan om lov att bygga det som nu redan har byggts det numera tre plan höga huset - har dessutom redan avgjorts i domstol! Först avgjort till vår fördel av länsstyrelsen. Därefter, också till vår fördel, efter motpartens överklagan också avgjort av Mark och miljödomstolen, detaljplan (SBK /MMD P ) och bygglov (SBK /MMD,P & MÖD P ). 5. Motparten/staden sökte inte prövningstillstånd hos mark och miljööverdomstolen. Godkänt dokument - Martin Schröder, Stadsbyggnadskontoret Stockholm, , 6. Stockholms stad och/ eller motparten startade eller initierade istället en ny detaljplaneprocess i exakt samma ärende för att bekräfta det på egen risk redan färdigbyggda huset. 7. Vi konstaterar att SBK åter driver samma detaljplaneprocess vi redan vunnit i Lst och MMD. Detta är uppenbart olämpligt ur ett rättssäkerhetsperspektiv. MMDs beslut måste rimligen accepteras, inte som nu rivas upp av dem förlorande parten. Staden hade rätt att söka prövningstillstånd men gjorde inte det. Denna detaljplaneprocess bör därför stoppas av byggnadsnämnden. 8. I sitt utkast till samrådsredogörelse slår handläggaren fast att Planen möjliggör inte för ytterligare byggnadsytor än tillbyggnaden om ca 16 kvm. Vi konstaterar att på en av de få ritningar i ansökan som uppvisar ett klart angivet avstånd i meter har byggaren själv angivit att väggarna i tillbyggnaden är 4X4.30 dvs. någon kvm mer än 16 kvm. Då återstår ingen byggnadsyta att utöka det gamla huset med. Det finns inga slutgiltiga ritningar i planen. Dock kan vem som helst, med blotta ögat, konstatera att det på den lilla huskroppen nu på ett pagodliknade sätt pålagda taket, dels är högre än förut men också bredare längst ner, och mer rakt uppåt stående än förut. 9. Vi bedömer att bredden på huset från plan 2 och uppåt har ökats med 80 cm. Det innebär att byggnadsytan på plan 2 ökar med ca 5 kvm och att plan 3 också ökar i storlek. Sådana ökningar ryms inte i planen. När taket nu är brantare ökar den invändiga byggytan även på plan 3. Byggaren/beställaren har utan tillstånd ökat byggnadsytan på huset med ca kvm mer än stadsbyggnadskontoret medgivit.

4 Sida 4 (7) 10. Handläggaren konstaterar också att: Planen möjliggör endast en takhöjning om ca 1.20 m för att kunna lägga om taket samt möjliggöra ett mindre loft. NN, Upplandsgatan 45, bodde vid förra samrådet på våning 2, i Upplandsgatans gårdshus i höjd med plan 3 på det bygge vi nu strider om. De har mätt och hävdar, i kraft av sitt läge i förhållande till det påbyggda huset, att den totala höjningen av huset är minst 1.70 m. Detta ryms inte inom planen. 11. Planen överskrids sålunda med minst 50 cm på höjden. Byggytan överskrids med ca kvm. Å andra sidan hävdar handläggaren att stadsbyggnadskontoret låtit göra en inmätning på tillbyggnadens utbredning och takhöjningen och allt faller inom planen. Det är svårt att tro att handläggaren har rätt i vad han säger. 12. Före ombyggnationen var det 1,5 plan ovan jord. Nu är det 3 plan ovan jord. Då såg vi ner på gårdshusets första plan och hade 1,5 planet i höjd med oss men vi kunde se över gårdshusets tak och såg då Upplandsgatans huvudbyggnader. Nu ser vi bara himmel, rakt upp. Godkänt dokument - Martin Schröder, Stadsbyggnadskontoret Stockholm, , 13. Samtidigt har insynen ökat med 100 procent, genom de nya jättestora fönstren på gårdshusets plan 2 och Det är inte möjligt att det ovannämnda har åstadkommits genom att höja taket med bara 1.20 m! Det är inte möjligt att gå från 1,5 plan till 2,5 plan med bara en höjning om 1.20 m! Det skulle räcka till 40 cm per plan! Eller ett loft med 1.20 m i takhöjd en lekstuga! 15. Uppenbarligen är det ekonomiskt ologiskt att ens överväga ett nybygge på 1.20 m utom för att det skulle behövas ett nytt tak, vilket inte framstått som något mera trängande behov i ansökan. Å andra sidan skulle denna låga höjning vara lättare att få acceptans för i en bygglovsprocess som gäller en så trång gård som det är frågan om. Detta kan ha lett till att beställaren/byggaren redan från början avsåg att bygga högre än planen, när han väl fått bygglov - och att det just är detta som skett, vilket förklarar en hel del i frågan; t.ex. att mätningar av höjden inte redovisas. 16. En förklaring till mysteriet att handläggaren tror sig ha kontroll på bygget kan vara att SBK lät göra inmätningen långt före huset var färdigbyggt och att byggaren har plussat på lite efteråt. I september 2013 kom en mätkonsult och mätte huset. Det var 9 månader innan huset stod klart! Handläggaren har fått två avgörande förhållanden om bakfoten. Förhållanden som har betydelse för den slutliga bedömningen. För det första hävdar han (sidan 10) i samrådsredogörelsen, Att gårdshusets byggs upp med flera våningar är inte korrekt!!! Vi

5 Sida 5 (7) som ser huset dagligen vet att det är flera våningar ovan jord plus ett källarplan! En förklaring till handläggarens felaktiga tro kan vara de missvisande ritningar och det flygfoto som beställaren har presenterat. Det är svårt att göra en avvägning mellan olika intressen om man inte vet vad man vad man talar om! Handläggaren kräver heller inte in riktiga ritningar. En gjord mätning av husets höjd redovisas inte i samrådsredogörelsen. Han noterar att t.ex. Stadsmuseet påpekar brister i ritningarna. Att Stadsmuseet tycker att planens utformning är olämplig föranleder inte några justeringar från stadsbyggnadskontoret! För det andra påstår handläggaren i samrådsredogörelsen (sid 9) att vår lägenhet ligger dock högre än det befintliga gårdshuset. Det är fel! Efter ombyggnationen av gårdshuset ligger vår våning, våra sovrum och balkong i höjd med gårdshusets andra plan. Att hålla reda på detta har självfallet en stor betydelse för möjligheten att göra en rättvis avvägning mellan privata intressen. Gårdshusets jättestora, numer vertikalt stående, fönster på plan 2 respektive 3 ger en avsevärd störning, vilket t.ex. familjen NN, nämnda ovan, framförde innan sin avflyttning. Insynen i vår lägenhet från gårdshuset har ökat avsevärt, med 100 %. Godkänt dokument - Martin Schröder, Stadsbyggnadskontoret Stockholm, , För den nu allt mer ökande exploateringen av innergårdar är det viktigt att förtätning bara nyttjas där det är rimligt för fortsatt trivsamt boende. Den nu föreslagna förtätningen på Sirius 11 är inte rimlig. Denna repris på detaljplaneansökan som redan tidigare förkastats av länsstyrelsen och Mark- och miljödomstolen och som nu i detta samråd avslås av Stadsmuseet bör också avslås av byggnadsnämnden. Synpunkter inkomna under samråd och granskning som ej tillgodosetts - Inte ta upp förslaget för antagande. Stadsbyggnadskontorets ställningstagande Byggrättens storlek och läge Byggrätten är strikt begränsad i planförslaget. Tillbyggnaden placeras i ett läge nära gathusets gårdsflygel, där det tidigare legat en mindre tillbyggnad. Tillbyggnadens placering är optimal sett till platsen, genom att den placeras intill en fönsterlös del av fasaden på huvudbyggnaden. Placeringen har valts för att minimera påverkan på intilliggande bostäder.

6 Sida 6 (7) Planen tillåter en takhöjning på den befintliga gårdsbyggnaden med maximalt 1,2 m från dagens höjd. Taket lutar främst bort från bostäderna. Sammantaget innebär detta att höjningen av taket endast medför en mycket begränsad påverkan i fråga om skuggning, utsikt och ljusförhållanden. Dessutom har takkuporna placerats så att de vänds från intilliggande bostäders fönster och riktas så att insyn undviks. Godkänt dokument - Martin Schröder, Stadsbyggnadskontoret Stockholm, , Insyn och olägenhet Hänsyn till nämnda grannar och övriga har påverkat planens utformning genom att tillbyggnaden begränsats till en våning och har placerats närmast en fönsterlös del av flygelbyggnadens fasad. Tillbyggnadens maximalhöjd begränsas till +30,2. Underkanten på fönstren i lägenheten på våning ett i flygelbyggnaden ligger ca 30 cm högre än tillbyggnadens tak. Det innebär att tillbyggnaden inte medför någon påverkan av betydelse, trots att avståndet mellan tillbyggnaden och flygelbyggnadens fönsterlösa del av fasaden bara är ca 2 meter. Dagsljusinfallet i lägenheten på våning ett i gathusets flygelbyggnad påverkas något genom höjningen av taket på det befintliga gårdshuset. Den har begränsats kraftigt och tillåter enbart ett loft och inte en hel ny våning. Genom att gårdsbyggnaden ligger förskjuten i sidled i förhållande till fönstren på närmaste bostadsrättslägenhet och genom att taket lutas från denna lägenhet blir påverkan på utsikt, dagsljusinfall m.m. mycket begränsad. På grund av gårdshusets läge nordost om flygelbyggnaden bedöms inte att förslaget medför någon skuggning. Tillbyggnaden till gårdshuset bedöms inte medföra några insynsproblem för lägenheten en trappa upp i gathusets gårdsflygel. Inte heller bedöms att förändringarna på det befintliga gårdshuset, som bl.a. omfattar byte av takkupa och ändring av takfönster till takkupor, medför någon försämring av redan tidigare rådande insynsförhållanden. Stadens bedömning är att intresset av att modernisera bostaden i det befintliga gårdshuset väger tyngre än intresset av att undgå de mycket begränsade konsekvenser förslaget medför. I denna skälighetsbedömning ingår även hänsyn till det allmänna intresset av att komplettera innerstadens kvarter och möjliggöra att innerstadsgårdar förtätas där det är lämpligt. Det ingår i stadens strategi att stärka centrala Stockholm, enligt Stockholms översiktsplan. Planen har utformats så att de fördelar som kan vinnas med den överväger de begränsade olägenheter som planen kan medföra de närboende. Mot bakgrund av att förslaget utformats så att det medför en mycket liten påverkan på närboende har staden bedömt att det inte kan vara fråga om någon betydande olägenhet.

7 Godkänt dokument - Martin Schröder, Stadsbyggnadskontoret Stockholm, , Betänketidsutlåtande Sida 7 (7) Stadsbyggnadskontorets sammanvägda ställningstagande Avvägning mellan motstående enskilda intressen handlar å ena sidan om planbeställarens önskan att bekräfta och komplettera sin befintliga bostad, vilket bostadsrättsföreningen har bejakat och samtyckt till i en extra föreningsstämma. Å andra sida har detta intresse vägts mot planens konsekvenser för de närmast boende grannarna. Kontoret har gjort bedömningen att förändringen av det befintliga gårdshuset saknar väsentlig betydelse för boende i grannfastigheterna samtidigt som det ger möjlighet att tillskapa en ändamålsenlig och god bostad i gårdshuset. Stadsbyggnadskontoret föreslår att detaljplanen antas. Martin Schröder planchef Torbjörn Johansson stadsplanerare