HÖGANÄS KOMMUN, SKÅNE LÄN

Transkript

1 KS/2006/468 SAMRÅDSREDOGÖRELSE DETALJPLAN FÖR UTKIKEN 12 OCH 13 I VIKEN HÖGANÄS KOMMUN, SKÅNE LÄN

2 BAKGRUND OCH SYFTE BAKGRUND Fastighetsägaren inkom med en ansökan om detaljplaneändring med syfte att möjliggöra bostadsbebyggelse i två plan inom båda fastigheterna Utkiken 12 och 13. Gällande plan medger endast byggnad i en våning med byggnadshöjd 3,3 meter, samt möjlighet att inreda vind, och taklutning mellan grader. Planavdelningen behandlade ansökan i en planutredning för fastigheterna Utkiken 12 och 13, (daterad ). Kommunstyrelsen beslutade den 2 september 2015, 180, att uppdra åt planavdelningen att genomföra planprocess för Utkiken 12 och 13. DETALJPLANENS SYFTE Detaljplanens syfte är att pröva lämpligheten att anpassa befintliga byggrätter på Utkiken 12 och 13. Huvudidén med planförslaget är att möjliggöra för bostadsbebyggelse på fastigheterna Utkiken 12 och 13 med annan utformning och placering än vad gällande plan medger. PLANARBETETS GÅNG PLANFÖRFARANDE OCH PLANPROCESSEN Detaljplanen för Utkiken 12 och 13 handläggs enligt enkelt planförfarande, dvs. granskningsskedet utgår. Planen antas av byggnadsnämnden. PLANSAMRÅD Plansamråd genomfördes 22 juni 13 juli Underrättelse om samråd har skett genom utskick i enlighet med fastighetsägarförteckning och sändlista, annons i ortens lokaltidning genom Helsingborgs Dagblad, kommunens hemsida samt annonsering på kommunens anslagstavla. 2 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

3 INKOMNA SYNPUNKTER Under samrådstiden har 13 skrivelser inkommit. Nedan angivet datum i anslutning till skrivelsen står för den dag då den diarieförts i kommunen. I de fall yttranden innehåller synpunkter om planförslaget kommenteras detta med ställningstagande inför fortsatt planprocess. SAKÄGARE ENLIGT FASTIGHETSFÖRTECKNING: FASTIGHETSÄGARE TILL UTKIKEN 4, I samrådshandlingen skrivs det att en planbestämmelse om marklov föreslås för att skydda tallarna på Utkiken 13. Den större tallens krona ligger idag till största delen inne på Utkiken 4 tomt. Detta på grund av att den växer snett. Den utgör ett stort hot mot befintlig byggnad på Utkiken 4, då dess läge gör att den utsätts för stora vind och väderförhållanden. Vi ser det som naturligt att denna snedväxande tall som utsätter fara för gränsande tomt, byggnad och personer avlägsnas. Övriga tallar ser vi som karaktärsgivande för miljön. Att planbestämmelse om marklov ska upprättas för tallarna på Utkiken 13, anses som olämpligt för den större tallen som ligger till största del på Utkiken 4 tomt. Den fysiska planeringen ska ge avvägningar mellan olika önskemål att utnyttja marken så att hushållningen med dessa resurser sker på bästa sätt ur en gemensam allmän synpunkt. Planområdet ingår i riksintresse för kust och skärgård, riksintresse för kulturmiljövård samt angränsar till riksintresse för friluftsliv och har därmed ett fördjupat skydd. Det tallbestånd som finns på Utkiken 13 är att betrakta som en karaktärsväxt och en allmän kvalitet i strandmiljön. Träden på fastigheten har blivit inmätta och vid en okulär besiktning bedömts vara friska. Således är risken för omkull fallande liten. Tallarna begränsar inte heller användningen av Utkiken 13 eller angränsande fastigheter. Marklov kan sökas för fällning om så skulle visa sig nödvändigt. Vid en avvägning mellan det allmänna och enskilda intresset inför antagande kvarstår därför planavdelningens förslag att skydda tallarna på Utkiken 13. Tillägg till kommentar: Den större tallen som avses i yttrandet är inför antagande fråntagen bestämmelse om marklov. FASTIGHETSÄGARE TILL MÅSEN 10, Vi har tagit del av samrådshandling, dat för ny detaljplan gällande utkiken 12 & 13. Vi har följande yttrande med hänsyn till fastigheternas storlek, form och läge och i förhållande till nuvarande hus i omgivningen. Vi anser att högsta nockhöjd på 8,5m bör begränsas till 7m och byggnadshöjd från 4,0 till 3,5m (nuvarande 3m) mht till den relativt smala tomten. Vi anser att frontespis eller bör begränsas i totalhöjd till byggnadshöjd. Detsamma gäller eventuella takkupor. Anledningen till vårt yttrande är förutom att området blir kraftigt förtätat, så försvinner vår nuvarande havsutsikt. De befintliga utkiken 8 och utkiken 3 är vad vi förstår egentligen utanför gällande detaljplan. Att sedan tillåta lika stora/höga byggnader genom ändrad detaljplan för den avstyckade tomten utkiken 3 till de mindre tomterna utkiken 12 och 13 anser vi vara orimligt. 3 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

4 Planavdelningen har gjort bedömningen att de föreslagna nock- och byggnadshöjderna, är väl avvägda i förhållande till omgivningen. Kringliggande byggnader, exempelvis Utkiken 3 och 8, är drygt en meter högre än föreslagen höjd och kommunen gör fortsatt bedömningen att förordade höjder är lämpliga. Inför byggnation, och i samband med bygglovsansökan, blir frågan om eventuell frontespis eller takkupor bedömt av kommunens bygglovshandläggare. För att ha möjlighet att anpassa dessa volymer har planavdelningen föreslagit att endast en mindre del av huvudbyggnaden får kompletteras med frontespis eller utkragande byggnadsdel. En begränsning anses därför redan finnas i planförslaget. Fastigheterna Utkiken 12 och 13 är befintliga, men ännu inte bebyggda. Gällande detaljplan medger bostadsbebyggelse med en byggnadshöjd på 3,3 meter och en exploateringsgrad på en fjärdedel av tomt. Förändringen i detaljplanplan, med en byggnadshöjd på 4,0 meter och en exploateringsgrad på en tredjedel, får anses vara liten med avseende på begränsning av havsutsikt samt ur ett förtätningsperspektiv. Planavdelningen menar dessutom att placeringen av byggrätterna i föreslagen plan bättre tar hänsyn till siktlinjer genom kvarteret än vad som är fallet i gällande plan. REMISSINSTANSER, INOM HÖGANÄS KOMMUN: KOMMUNLEDNINGSKONTORET, RÄDDNINGSTJÄNSTEN, HÖGANÄS ENERGI, SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

5 REMISSINSTANSER, MYNDIGHETER: TELIASONERA SKANOVA ACCESS, Skanova har kabelanläggningar inom berört planområde, vilka kommer att beröras av planens genomförande. Kabelanläggningarnas läge framgår ungefärligt av bifogad karta. Skanova har med anledning av detta följande synpunkt som vi vill få införd i genomförandebeskrivningen: Flyttningar eller andra åtgärder som krävs för att säkerställa Skanovas kabelanläggningars funktion ska bekostas av exploatören/fastighetsägaren. Synpunkten är införd i genomförandebeskrivningen inför antagande. REGION SKÅNE, SJÖFARTSVERKET, E ON Gas Sverige AB, E.ON Gas Sverige AB har inte några ledningar inom området och har därför inget att erinra mot planförslaget. TRAFIKVERKET, Trafikverket förutsätter att Sjöfartsverket ges möjlighet att yttra sig över detaljplanen, då detaljplanen ligger inom sjöfartens influensområde. Sjöfartsverket hade ingen erinran under samrådet. 5 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

6 LÄNSSTYRELSEN, LANTMÄTERIET, En bestämmelse om att endast två fastigheter får lov att bildas inom planområdet är inte tillåten. Vill man styra detta sker det genom fastighetsindelningsbestämmelser. Ett alternativ är att använda en egenskapsbestämmelse om minsta fastighetsstorlek. Under rubriken placering anges att huvudbyggnad ska placeras minst 4 meter från tomtgräns. Om det är fastighetsgränsen som avses bör detta istället anges. Fastighetsgränsen mellan Utkiken 12 och 13 bör ritas ut i plankartan. På så sätt är det lättare att se vilka bestämmelser som berör respektive fastighet. Det anges i planbeskrivningen att det finns en teleledning över utsikten 12. Om den ska finnas kvar bör område reserveras för ledningen (u-område). Det anges i planbeskrivningen under inlösen och ersättning att genomförandetiden för gällande detaljplan går ut år Det bör förtydligas att detta inte avser underliggande plan utan den nya. Lantmäterimyndigheten ser ett stort värde i att genomförandefrågorna redovisats på ett tydligt sätt i planhandlingarna så att berörda fastighetsägare förstår vilka åtgärder (lantmäterihandlingar m.m.) som kommer att bli nödvändiga och vem som kommer stå för olika slag av kostnader (framtida underhåll av gemensamma anläggningar, marklösen, förrättningskostnader m.m.). Arbetsprocessen blir inte rationell om berörd fastighetsägare inte kunnat läsa ut dessa uppgifter under planprocessen. Följden blir då istället att dessa frågor måste behandlas på nytt i efterföljande lantmäteriförrättningar vilket också leder till längre genomförandetider. Ändringarna är införda i planens handlingar inför antagande. ÖVRIGA: LENA THORSSON, Kan ni visa på hur man tänker och vill bygga på dessa tomter? Läget av byggnad på tomten och takhöjd. Reglering av byggnadernas placering, nock- och byggnadshöjd framgår av den juridiska plankartan. Bilder och text finns i planbeskrivningen (sidan 16 och 17) för att ytterligare illustrera och förklara en möjlig byggnation på de båda fastigheterna. Byggnadernas mer precisa utformning kommer att behandlas i den påföljande bygglovshanteringen. 6 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

7 SAMMANFATTNING Sammanlagt har 13 skrivelser inkommit varav 4 innehåller synpunkter på förslaget. Dessa synpunkter har bemötts ovan med kommentarer. Synpunkter från lantmäteriet har föranlett en revidering av planförslaget. Sammanfattningsvis ändras planförslaget enligt följande: Revidering och förtydligande i enlighet med förslag från lantmäteriets yttrande. FÖLJANDE SAKÄGARE HAR INTE FÅTT SINA SYNPUNKTER TILLGODOSEDDA: FASTIGHETSÄGARE TILL MÅSEN 10, FRÅGOR SOM INTE BLIVIT TILLGODOSEDDA ÄR FÖLJANDE: Synpunkter på planbestämmelse för nockhöjd, byggnadshöjd, frontespis och takkupor. Gällande önskemål om skarpare begränsning. 7 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN