DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN RAMLÖSA 8:1 M FL RAMLÖSA, HELSINGBORGS STAD

Transkript

1 DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN RAMLÖSA 8:1 M FL RAMLÖSA, HELSINGBORGS STAD Upprättad 3 juli 2007 Redaktionellt ändrad 29 augusti 2007 ENKELT PLANFÖRFARANDE Antagen av stadsbyggnadsnämnden 27 september Laga kraft 8 november 2007 Genomförandetid t o m 8 november / STADSBYGGNADSKONTORET

2

3 DETALJPLAN FÖR DEL AV FASTIGHETEN RAMLÖSA 8:1 M FL, ÄTTEKULLA, HELSINGBORGS STAD 1(9) 202/2007 PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Detaljplanen redovisas på: denna planbeskrivning detaljplanekarta med planbestämmelser och illustrationer genomförandebeskrivning särskilt utlåtande (efter samråd) SYFTE OCH BAKGRUND Planändringen är föranledd av att ägaren, Wihlborgs Fastigheter i Helsingborg AB, har fått bygglov den14 februari 2006 för tillbyggnader inom fastigheten Runristaren 1. Tillbyggnaderna kommer att ta kvartersmark i anspråk som idag utgör parkeringsyta. Whilborgs är intresserade av att förvärva angränsande mark av staden för att möjliggöra nya personalparkeringar samt utrymme för in- och utlastning. Det berörda området, Ramlösa 8:1, tillhör staden och är beläget väster om fastigheten Runristaren 1 (se karta nedan). Wihlborgs Fastigheter i Helsingborg AB arrenderar marken i avvaktan på planändring. Utbyggnadsförslag från ägaren, ligger till grund för de aktuella tillbyggnaderna. Med det inkomna förslaget som grund informerades Stadsbyggnadsnämnden den 22 mars Fastigheterna Ramlösa 8:1(del av) och Runristaren 1

4 2(9) 202/2007 BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN Detaljplanen bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan, som avses i PBL 5 kap 18 eller enligt 6 kap 11 miljöbalken, att miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver genomföras. Länsstyrelsen bedömer, enligt yttrande den 13 juni 2007, att förslaget inte kan antas leda till betydande miljöpåverkan. PLANOMRÅDET Avgränsning Planområdet är beläget i Helsingborgs sydöstra delar strax söder om Malmöleden. I söder avgränsar Rusthållsgatan mot bostadsområdet Ättekulla. Västerut finns vegetation och i öster ligger Eko:- med tillbyggnader och tillhörande asfaltsytor för service. Planområdet har en area på ca 1200m 2. Översikt över planområdet och omgivningen

5 3(9) 202/2007 Markägare Det berörda området, Ramlösa 8:1, ägs av staden och fastigheten Runristaren 1 ägs av Wihlborgs Fastigheter i Helsingborg AB. Beskrivning av området Planområdet är beläget i stadsdelen Ättekulla mellan Malmöleden i norr och Rusthållsgatan i söder. Planområdet utgörs av grönyta och består av en naturlik plantering med träd och buskvegetation. Trädslagen består främst av ek, björk och bok och den lägre vegetationen utgörs i hög grad av hassel och en del hagtorn. Planteringens ålder uppskattas till ca 40 år. Mellan planområdet och Malmöleden finns en bred remsa vegetation av samma typ som utgör visuellt skydd mot den kraftigt trafikerade motorvägen. I denna vegetationsremsa löper en kraftledning. Planområdet sett från söder Vegetationsområde väster om planområdet I väster gränsar området mot lummig vegetation och storväxta träd med korsande cykelstråk. På södra sidan av Rusthållsgatan, mitt emot planområdet, ligger bostadsområdet Ättekulla som uppfördes på och 1980-talen. Husen är i varierande skala med våningshöjder från två till nio våningar. Närmast Rusthållsgatan ligger villor i ett och ett halvt plan. Bostadsområdet trafikmatas från Rusthållsgatan och skiljs från gatan av en hög bullervall klädd med tät och hög vegetation.

6 4(9) 202/2007 Runristaren 1 består av Eko:- som bedriver verksamhet i form av dagligvaruhandel. Fastigheten består även till stor del av service- och parkeringsytor. Bebyggelsen som utgör Eko:- är utförd i enklare material i grå och vit plåt med röda detaljer. Huvudingången är försedd med glaspartier. Ekohallens huvudingång TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDE Översiktsplan Området är markerat som öppen mark och skog. Längs den norra sidan av planområdet löper kraftledning, 130 kv, med skyddsavstånd ca 50 m. Planområdet ligger inom en kilometers buffertzon om föreslagen Pågatågsstation station. Planområdet är beläget inom riskbedömningszon med ett rekommenderat skyddsavstånd från farligt gods led. Riksintresse Planområdet berörs av riksintresse för Kustzon i enlighet med Miljöbalkens 4 kap 1, 3. Riksintresse för väg (E 4) omfattar området och regleras i Miljöbalken 3 kap 8. Angränsande område i väster omfattas av riksintresse för kulturmiljövård (M:K10, Rååns dalgång) och regleras i Miljöbalken 3 kap 6. Detaljplaner För planområdet gäller en stadsplan, Pl 7641, fastställd den 30 juni Runristaren 1 är markerad som kvartersmark för handelsändamål med en tillåten byggnadshöjd på 12,0 meter. Ramlösa 8:1 betecknas som allmän plats/park och visar ett stråk som anges vara skyddsområde för elektrisk högspänningsledning. En remsa kvartersmark som vetter mot Rusthållsgatan är betecknad som kvartersmark som inte får bebyggas (prickmark).

7 5(9) 202/2007 Utsnitt av stadsplan för Ättekulla området från 1965 Pl 7641 I norr angränsar planområdet till ett område som omfattas av detaljplan, Pl 15296, vilken antogs av kommunfullmäktige den 7 februari 2001 och vars genomförandetid har löpt ut. I detaljplanen är detta område angett som allmän plats/trafikområde och är en del av Malmöleden. I söder gränsar planområdet till område som omfattas av detaljplan, Pl 14212, vilken antogs av kommunfullmäktige den 29 augusti 1995 och vars genomförandetid har löpt ut. I detaljplanen är detta område angett som allmän plats/infart och är en del av Rusthållsgatan. Del av angränsande detaljplan, Pl Grå markering visar Trafikområde Del av angränsande detaljplan, Pl Med röd markering visar planområdet

8 6(9) 202/2007 Övrigt Planområdet berörs av tomtindelning akt 1283K 9294 fastställd den 8 april I arbetsområde 6 i den nya Trafikplanen för Helsingborgs stad finns förslag om en ny Hamnled. Förslaget är ett led i att skapa sammanhängande stråk för tung trafik från öster till hamnområdet och färjorna i väster. Den nya Hamnleden föreslås att följa befintligt gatunät; Rusthållsgatan, Koppargatan, Industrigatan och Sydhamnsgatan. Enligt Trafikplanen kommer den nya dragningen att påverka naturområdet i ringa eller ingen grad (se karta). Förslag enligt trafikplanen Nya Hamnleden PLANENS UTFORMNING Dispositionen i stort En utökning av den befintliga fastigheten i väster föreslås. Detaljplanen anger kvartersmark för handelsändamål som ej får bebyggas Rusthållsgatan med en av de nya tillbyggnaderna sett från öster

9 7(9) 202/2007 Wihlborgs förslag Balanseringsprincipen Helsingborgs stad Genom användning av balanseringsprincipen i planprocessen läggs grunden till en förbättrad metodik för ökad miljöhänsyn i den fysiska planeringen. Balanseringsprincipen är ett praktiskt tillämpbart verktyg i planeringssituationer i det vardagliga arbetet med fysisk miljö. Principen utgår från att alla fysiska förändringar påverkar miljön och att negativ påverkan ska kompenseras av den som har orsakat denna. Balanseringsprincipen är en utveckling av MKB-processen. Parkkontoret har genomfört en översiktlig inventering av planområdet. Inventeringen visar en naturlik plantering med en uppskattad ålder på 40 år. Främst är det de större träden som innehar ett större värde som ligger till grund för kompensationens storlek. Hänsyn har tagits till att det rör sig om en sammanhållen yta med skogskaraktär och inte enskilda park- eller alléträd. Inventeringen baserar kompensationen på följande beräkningar: Trädslag Dimension(diameter i cm) Antal Ek Björk Bok Träd som fälls i den naturlika planteringen till förmån för anläggandet av den nytillkomna asafltsytan skall kompenseras. Kompenseringen skall ske i närområdet och lämpligt område är Ättekulla där planering pågår för att fullfölja översiktsplanen och säkra området som naturreservat.

10 8(9) 202/2007 Trafik Den planerade tillbyggnaden kommer att innebära marginellt ökad trafik. Ny infart till parkeringen sker från Rusthållsgatan. Utökningen av kvartersmarken skall användas till in- och utlastning samt personalparkering. Parkering Parkering löses inom fastigheten. KONSEKVENSER Detaljplanen bedöms inte medföra sådan betydande påverkan som avses i PBL 5 kap 18 att en miljökonsekvensbeskrivning behöver upprättas. Bedömningen har gjorts utifrån förslagets innehåll, typen av påverkan och områdets egenskaper i enlighet med 4 förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar (MKB-fo). Bedömningen grundar sig på att det är ett relativt begränsat område som avses. En översiktlig inventering av planområdet har utförts och värderats. Det är främst de större träden som innehar ett större värde vilka upptas i inventeringen. Värdet avser ej kostnad för nyplantering av träd i samma storlek, vilket skulle innebära betydligt högre värden, utan hänsyn har tagits till att det rör sig om en sammanhållande yta. Stadsbyggnadskontoret har gjort bedömningen att intrånget i den naturliga planteringen skall kompenseras med naturvårdsåtgärder enligt balanseringsprincipen och att kompenseringen skall utföras i närheten företrädesvis på Ättekulla. Miljökvalitetsnormer Gällande miljökvalitetsnormer enligt svensk författningssamling (SFS 2001:527) avser halterna i utomhusluft av kvävedioxid (NO 2 ), kväveoxider (NO X ), svaveldioxid (SO 2 ), bly och partiklar (PM10). Från 2010 omfattas även bensen och ozon. För Helsingborgs Stad har ett förslag till åtgärdsprogram upprättats för att miljökvalitetsnormen för kväveoxid skall innehållas längs de hårdast trafikerade gatorna i centrum. Någon risk för överskridande av miljökvalitetsnormerna inom planområdet bedöms inte föreligga. Planförslaget bedöms inte heller påverka risken för överskridande på andra platser.

11 SAMMANFATTNING 9(9) 202/2007 En utvidgning av fastigheten i väster medges och intrånget i den naturlika planteringen skall kompenseras med naturvårdsåtgärder enligt balanseringsprincipen. Detaljplanen anger kvartersmark för handelsändamål som ej får bebyggas. Parkering löses inom fastigheten. Medverkande tjänstemän i detaljplanearbetet är, naturvårdare, Fredrik Bengtsson, ekolog, Margaretha Aspeholm, bitr. projektledare och planingenjör och Britt-Marie Bergman, plantekniker. STADSBYGGNADSKONTORET Caroline Dahl Planchef Helena Taps Planarkitekt

12

13 DETALJPLAN FÖR DEL AV FASTIGHETEN RAMLÖSA 8:1 M FL, ÄTTEKULLA, HELSINGBORGS STAD 1(1) 202/ juli 2007 GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ORGANISATION Tidplan Planförslaget beräknas vinna laga kraft tredje kvartalet Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från det planen vunnit laga kraft. Avtal Exploateringsavtal skall upprättas mellan Helsingborgs stad och fastighetsägaren. I detta skall bland annat kompensationsåtgärder regleras. FASTIGHETSRÄTT Fastighetsplan Gällande tomtindelning för fastigheten Runristaren 1, fastställd den 8 april 1970 (akt 1283K ), strider mot den föreslagna detaljplanen, varför den skall upphöra att gälla. Fastighetsbildning För planens genomförande krävs att ca 1100 m 2 av Ramlösa 8:1 genom fastighetsreglering läggs till Runristaren 1. EKONOMI Planekonomi Planens genomförande kräver inga kommunala investeringar. STADSBYGGNADSKONTORET Caroline Dahl Planchef Helena Taps Planarkitekt G:\sb\Detaljplaner\Ramlösa 8-1\Remisshandlingar\Genomförandebeskrivning.doc