Rimmaregatan 5, förskola - renovering

Transkript

1 Lokalförvaltningen Tjänsteutlåtande Utfärdat Diarienummer N /18 Handläggare Ahmad Khodabin Telefon: E-post: Rimmaregatan 5, förskola - renovering Förslag till beslut Lokalnämnden föreslås godkänna en reinvestering om kronor för renovering av bland annat fasad, fönster, ventilation och storkök på Rimmaregatan 5 förskola Sammanfattning Förskolan på Rimmaregatan 5 i Backa, på Norra Hisingen är i dåligt skick och är i behov av omfattande renovering. Reinvesteringsåtgärderna omfattar bland annat fönsterbyte, fasadåtgärder, takbyte, ventilationsbyte, storköksrenovering, byte av vatten- och avloppssystem samt markåtgärder. De föreslagna åtgärderna gör att byggnadens livslängd förlängs ytterligare minst 20 år. Verksamheten evakueras under renoveringstiden till förskolan på Parkuddsgatan 17, som därefter kommer rivas. Ekonomiska konsekvenser Effekt på reinvesteringsbudgeten Den aktuella reinvesteringen uppgår till kronor. Reinvesteringen ryms inom den fastställda reinvesteringsbudgeten år Effekt på driftekonomin Den aktuella reinvesteringen uppgår till kronor. Reinvesteringen ryms inom den fastställda reinvesteringsbudgeten år Reinvesteringen genererar år 1 kapitalkostnader uppgående till kronor (se bilaga 1). Alla reinvesteringar belastar dock inte lokalförvaltningens driftbudget. Det är endast de första 75 miljonerna i reinvesteringar varje år som genererar kapitalkostnader som belastar lokalnämnden. Alla reinvesteringar som därefter redovisas får lokalnämnden kapitalkostnadskompensation för via kommunbidraget. Kompensationsmodellen syftar till att undvika att förvaltningens reinvesteringar över tid förbrukar utrymmet i driftbudgeten som är avsatt för planerat underhåll. Uppdelning i komponenter framgår av bilaga. De vi är till för Reinvesteringen ger förskolenämnden förutsättningar att bedriva verksamhet i trygga och säkra lokaler. Göteborgs Stad Lokalförvaltningen, tjänsteutlåtande 1 (3)

2 Barnperspektivet Reinvesteringen är en nödvändighet för att lokalförvaltningen ska kunna säkerställa en säker och god miljö för de barn som vistas i byggnaden. Jämställdhetsperspektivet Lokalförvaltningen har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Mångfaldsperspektivet Lokalförvaltningen har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Medarbetarperspektivet Lokalförvaltningen har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Verksamhetens processer Lokalförvaltningen har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Miljöperspektivet Lokalförvaltningen har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Omvärldsperspektivet Reinvesteringen innebär att byggnadens ekonomiska och tekniska värde kan bibehållas. Samverkan Samverkan har skett med personalorganisationerna enligt Samverkan Göteborg (FSG ). Bilagor Komponentredovisning Projektkalkyl Rimmaregatan Sammanställning förstudie Karta Göteborgs Stad Lokalförvaltningen, tjänsteutlåtande 2 (3)

3 Ärendet Lokalnämnden ska ta ställning till en reinvesteringsåtgärd i befintligt fastighetsbestånd. Reinvestering omfattar ca kronor för reinvestering på förskolan Rimmaregatan 5 på Hisingen. Beskrivning av ärendet Förskolan på Rimmaregatan 5 är byggd 1975, har fyra avdelningar och är i dåligt skick. De föreslagna åtgärderna gör att byggnadens livslängd förlängs ytterligare minst 20 år. Reinvesteringen innebär bland annat fönsterbyte, fasadåtgärder, invändiga åtgärder (ytskikt), takbyte, ventilationsbyte, byte av styr- och reglerutrustning, värmeanläggning, ny belysning, storköksrenovering, byte av vatten- och avloppssystem samt markåtgärder. Under renoveringstiden evakueras verksamheten till förskolan Parkuddsgatan 17 som därefter kommer rivas. Förvaltningens bedömning Reinvesteringsåtgärden är prioriterad enligt långsiktigt planerade åtgärder (LPÅprocessen) för Patrick Kristensson Martha Sandoval Direktör Chef för fastighetsavdelningen Göteborgs Stad Lokalförvaltningen, tjänsteutlåtande 3 (3)

4 Underlag till komponentredovisning Datum Bilaga till TU vid investeringar Projektrubrik Rimmaregatan 5,bygga om till en 20-åring Objektsnummer Total budget för investeringen Restbelopp 0 Komponent Nyttjandetid komponent (år) - standard Om avvikelse: Den aktuella investeringens nyttjandetid (år)* Investeringsbelopp per komponent Aktuell internränta: 1,75% Avskrivning per år Räntekostnad Belastning på LFs år 1 driftsbudget år 1 Hyresgästanpassning 3 eller 10 3 eller 10 Markanläggning Stomme/grund Fasad Tak Fönster, dörrar Invändigt Storköks-/köksutrustning, fett- och oljeavskiljare Värmeanläggning (undercentral/pump) Ventilationsaggregat Belysningssystem (armaturer, centraler mm) Övriga tekniska installationer inkl styr- o reglerutrustning (DUC mm) Hissar, lyftbord Röranläggning (vatten, avlopp, värme o sprinkler) Ventilation El (kablar) *Förklaring till avvikelse från "Nyttjandetid komponent (år) - standard":

5 Sida 3 Projektkostnader Projekt Datum Rev Projektledare LF - Julija Smilevska BTA Byggkalkyl Yngve Lundh arktiekt ab LOA Mark Yngve Lundh arktiekt ab LOA/BTA VVS Energitriangeln Fastighetsyta Vent Energitriangeln Yta utemiljö Styr Energitriangeln Elevantal El Effekt i Varberg AB Antal lgh Storkök Våningsplan Förstudie Kr/m2 BTA Kr/m2 LOA Huvudhandl Kr/m2 BTA Kr/m2 LOA Anbudskalk Kr/m2 BTA Kr/m2 LOA Entreprenadkostnad enligt kalkyl Oförutsett på entreprenadkostnader 10% Summa entreprenadkostnader Byggherrekostnader Förstudie Byggnadsprogram Projekteringsledning Byggledning KA och övriga sakkunniga (hjälp & stöd till byggledare) Evakuering Projektering Arkitekt Konstruktion VVS El Mark Storkök Varukyla Övrigt (brand, akustik, fukt etc.) Avgifter Planavgift Bygglov Fjärrvärme Servisavgift VA Förbindelsepunkt Tomtavgift Elanslutning Dataanslutning Teleanslutning Övrigt Konstnärlig utsmyckning Besiktning (förbesiktning och slutbesiktning) Kostnader under garantitiden Garantibesiktning Räntor Index Summa byggherrekostn. exklusive oförutsett Oförutsett på byggherrekostnader 10% Summa byggherrekostnader Summa entreprenad- och byggherrekostnader Projektadministration 5% Summa Projektkostnad

6 Förstudie SDN FSN Hisingen 1(8)

7 Innehållsförteckning 1. Inledning Tider Syftet med förstudien Medverkande Behovs och verksamhetsbeskrivning Utrymmesbehov Huvudfunktioner Allmän- och storköksventilation Elinstallationer och belysning Brandsäkerhet Arkitektur och inredning Storkök Solceller Fukt Tillgängliga handlingsalternativ Fastigheten Geografisk placering Tomt Omgivning Bebyggelse Utvändiga ytor Teknik Hyresgästspecifika uppgifter Risk och konsekvensanalys Tidplan Ekonomi Analys/utvärdering Rekommendation/beslut (8)

8 1. Inledning Förstudien har visat att Rimmaregatans Förskola är i behov av renovering, en uppdatering för att klara 20+ år till. Förskolan har en kapacitet att ta hand om 72 barn på fyra avdelningar. Förskolan har ett eget tillagningskök som bereder all mat. Inventering i form av en förstudie har gjorts för att skapa en uppfattning av vilka åtgärder som krävs för att uppnå en livslängd om 20+ år. Inventeringen visar att installationer för el och ventilation behöver bytas för att uppnå dagens kravspecifikationer. Porslin behöver bytas, golvbrunnar bytas och ytskikt renoveras. Till detta visar även brandskyddsutredningen att två nya utrymningsvägar behöver monteras. En utredning om solceller har gjorts som visar att förskolan har goda möjligheter för utnyttjande av solcellsenergi. 1.1 Tider Projekteringen ämnar starta i augusti 2018 med slut i slutet av oktober samma år. Upphandling planeras ske mellan november och december. Byggstart är tänkt att starta i januari 2019 och pågår till augusti samma år. 1.2 Syftet med förstudien Syftet är att ta fram ett beslutsunderlag för eventuellt investeringsbeslut samt underlag för fortsatt arbete 1.3 Medverkande Medverkande i förstudien är Lokalförvaltning: Julija Smilevska Projekteringsledare: Pierre Tunander, Hifab Arkitekt: Börje Glamheden, YLAB Fukt: Niklas Hindgren, EBE Torkservice VVS: Anders Glimfjord, Energitriangeln El: Mattias Hagberg, Effekt i Varberg Solcell: Lina Wideberg, ÅF Consult 2. Behovs och verksamhetsbeskrivning Ramprogram för förskolor och skolor har i denna projektering inte ingått som underlag i och med att förstudien ämnade utreda renovering av befintliga lokaler. Förskoleverksamheten består av fyra avdelningar med eget tillagningskök. Förskolan anses ha ett långsiktigt behov av att finnas på samma plats och område. Med hänseende till all nybyggnad som sker inom området kommer behovet inte att minska. 3(8)

9 3. Utrymmesbehov Fastigheten inrymmer en inhägnad förskolegård som är ca m². Denna yta disponeras effektivt med både naturområde och lekgård i kombination. Invändiga ytor disponeras ungefärligt enligt nedan sammanställning, uppfyller inte helt ramprogrammet som är framtaget av Göteborgs stad för förskolor: Dagrum/lekrum/våtlek/vilorum: 500 m² Kontor/personal: 60 m² WC/skötrum/städförråd/tvättstuga: 55 m² Förråd/teknikrum/barnvagnsförråd/soprum: 60 m² Entré/korridor: 130 m² Ingen omdisponering av ytor planeras och medför därför ingen förändring för verksamheten eller deras utövning. 4. Huvudfunktioner 4.1 Allmän- och storköksventilation Dagens ventilation klarar inte kraven enligt BBR. Det gör att ventilationsaggregatet behöver bytas ut samt att ett eget aggregat behövs för storköket. Med denna förändring behöver nya ventilationskanaler till storköket dras. Dessutom behöver viss justering i dimension på ventilationskanalerna göras för allmänventilationen, så rätt luftmängder når hela byggnaden. Nya takhuvar tillkommer för de nya aggregaten. Till dessa nya aggregat behöver nya styr- och reglerskåp installeras. Detta för att kunna koppla aggregaten mot överordnad styr samt för utbyte av ingående delar som ej följer TKA. Utöver aggregat och styr- och reglerskåpen behövs nya shuntgrupper installeras för båda aggregaten. Viss justering behöver även göras av golvbrunnar i storköket i och med att fukt har påvisats. Det innebär i stora drag att golvet i storköket behöver bilas, att den översta betongen behöver tas bort, för att kunna gjuta nya fall. Byte av brunnar sker även i badrummen då brunnen är gammal och inte längre är tät. 4.2 Elinstallationer och belysning Elinstallationerna är gamla och i behov av att uppdateras. När detta görs planeras det att all kablage byts ut samt att nya uttag monteras, inkl. extra enligt verksamhetens önskemål. Tillsammans med detta byts även all belysning ut för att nå dagens standard. I och med att kablage byts i sin helhet behöver uppdatering även göras i elcentraler, vilket medför att även dessa byts ut. Befintligt brand- och inbrottslarm behålls, eventuellt kan det behövas fler deckare installeras. 4.3 Brandsäkerhet Byggnaden har idag tre brandceller, efterlysande nödrymningsskyltar och erforderligt antal med brandsläckare. För att uppnå en säker nödutrymning behöver en ny brandcell skapas samt två nya nödrymningsdörrar. Nödrymningsdörrarna placeras i varsin ende av byggnaden och varje avdelning får egen brandcell. 4(8)

10 När vi byter ut belysningen monteras även nya genomlysta nödrymningsskyltar i erforderligt antal in. Förskolevreden behöver med största sannolikhet att ses över och eventuellt plockas bort så säker nödutrymning kan ske. Det innebär också att innerdörrar kan bli aktuella att bytas ut. 4.4 Arkitektur och inredning Inventeringen visar att all ytskikt behöver renoveras vilket även innefattar alla badrum och toaletter. Nya mattor i alla utrymmen förutom storkök som får klinker. Väggar målas förutom i badrum och storkök som får kakel. För att möta ventilationskraven behöver soprummet konverteras till ett teknikrum. Med den åtgärden blir det aktuellt att bygga ett återvinningshus inom byggrätten som finns tillgänglig. Dessutom behöver det befintliga teknikrummet breddas för att ge plats till det nya ventilationsaggregatet. När badrummen och toaletterna renoveras behöver porslinet bytas ut, det inkluderar även övriga våt zoner. För att möta eventuellt kommande tillgänglighetskrav byggs en befintlig toalett om till en handikapps-wc. 4.5 Storkök I storköket behöver golvet justeras på grund av bakfall. Runt brunnarna finns förhöjda fuktvärden uppmätta i plattan. Maskinparken förväntas att återanvändas, initialt behålls allt. Möjligtvis kan kyl- och frysskåp komma att bytas ut. Vid renoveringen av ventilationen kommer nya fläktkåpor behöva monteras, för att få en så god ventilation som möjligt. 4.6 Solceller Inventering och beräkningar visar att taket på förskolans sydsida är en utmärkt placering för solceller. För att uppnå optimal effekt kan två träd behöva plockas ner, kan ersättas med annan växtlighet som inte växer sig lika hög. Avlämningspunkt för solcellerna är tänkt att bli inne i det nya teknikrummet, det gamla soprummet. 4.7 Fukt Förhöjda värden är uppmätta i plattan i storkökets golv, invid brunnarna. Det är en äldre brunn som antagligen inte längre håller helt tätt. Övriga ytor som är testade visar inga förhöjda värden. Svar inväntas fortfarande för syllproverna som är tagna. Skulle dessa visa på negativa värden kan det bli aktuellt med ett syllbyte. Alternativ till byte är att klä in syll med duk innehållande aktivt kol som förhindrar emissionerna att nå inneklimatet. 5(8)

11 5. Tillgängliga handlingsalternativ Förstudien visar att en ombyggnad räcker för att förlänga livslängden med 20+ år för Rimmaregatans Förskola. Omfattningen av ombyggnaden innefattar bland annat ventilationsbyte, ytskiktsrenovering och montage av solceller. Inga andra alternativ har utretts. 6. Fastigheten Fastigheten ägs av Göteborgs Stad och är idag bebyggd med Rimmaregatans Förskola. 6.1 Geografisk placering Område: Backa Stadsdelsnämnd: SDF Norra Hisingen Stadsdel: Norra Hisingen Fastighetsbeteckning: Göteborg Back 36:2 Gatuadress: Rimmaregatan Tomt Total fastighetsyta är ca m². Fastigheten inrymmer även en byggrättyta om ca m². 6(8)

12 7. Omgivning Fastigheten är belägen i stadsdelen Backa, ca 6 km från Göteborgs centrum. Utemiljön präglas av fin natur som omgärdar dagens förskolegård. Intill förskolans fastighet finns betesmarker tillhörande den närliggande 4H-gården. 7.1 Bebyggelse Befintlig bebyggelse på fastigheten består av föreskolebyggnad i vinkel uppförd Intill byggnaden finns även nyare byggda förråd tillägnade uteleksaker. För att få plats med nytt teknikrum planeras befintligt soprum att användas. Detta medför att ett återvinningshus behöver byggas. Placeringsmöjlighet för detta finns inom befintlig byggrätt. 7.2 Utvändiga ytor Förstudien har inte beaktat befintlig utvändig yta, ingen förändring planeras. 8. Teknik Ingen förändring krävs av serviser till fastigheten. El, vatten och fjärrvärme återanvänds i befintliga storlekar. Det kan komma att bli aktuellt att installera en fettavskiljare med hänsyn till tillagningsköket. Avfallshantering flyttas från dagens soprum till nytt återvinningshus. TKA har beaktats. 9. Hyresgästspecifika uppgifter Frågor som måste beaktas inför programarbetet (tid- och aktivitetsplan): Genomföra evakuering: Slutet av december 2018 Övertagande: Slutet av Juli 2019 Inflyttning: Början av augusti 2019 Verksamhetsstart: Augusti Risk och konsekvensanalys Bygglov behöver sökas för återvinningshus, ventilationsåtgärder och fasadförändringar. Det är idag långa handläggningstider vilket kan medför försenad byggstart. Syllåtgärder kan bli kostsamma om dessa behöver bytas ut. Tidplanen är snäv vilket kan leda till mindre kvalitativa handlingar från tekniskt krävande projektörer. 7(8)

13 11. Tidplan Från projektering till slutbesiktning och återflytt av verksamheten kan nedan grova tidplan vara möjlig. Projektering Upphandling Tilldelning Evakuering Byggtid Återflytt Aug Sep Okt Nov Dec Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug 12. Ekonomi För projektkostnad, se bilaga 1, för en tidig LCC se bilaga Analys/utvärdering För att förskoleverksamheten skall kunna fortsätta utöva sin verksamhet krävs ett omtag i byggnaden, både tekniskt och estetiskt. Allmänventilationen behöver uppdateras så dagens krav kan uppfyllas och att rätt luftmängder når alla utrymmen. Tillgänglighetsförebyggande åtgärder behöver implementeras i byggnaden. Till detta behöver brandskyddet utökas för att säkerställa en säker nödutrymning. Belysningen i byggnaden behöver även den uppdateras, dels för att skapa rymd men även ett vänligt inneklimat. Det medför även att elinstallationerna byts för att nå en god standard. När ovan åtgärder görs omhändertas även alla ytskikt där även toalettstolar och handfat infaller. Förhoppningen är att få förskolan att se ut som ny där ett genomgående tänk har skapat harmoni och lugn genom att använda matchande kulörer på vägg och golv. När alla planerade åtgärder är utförda kan förskoleverksamheten åtnjuta en ny förskola i samma byggnad där man sett till att brandsäkerhet, ljus och luft är på optimala och kravställda nivåer. 14. Rekommendation/beslut Förstudien presenterar en omfattande ombyggnation av befintlig byggnad för att uppnå 20+ år, men ur ett långsiktigt och hållbart perspektiv ger detta en attraktiv förskola som följer gällande standarder. 8(8)

14 Skala 1:2500 Göteborgs Stad Lantmäteriet 100 m Kartredovisningen har inte rättsverkan.