Sociala nämndernas förvaltning Dnr: 2015/160-ÄN-753 Helena Duske - bo183 E-post: helena.duske@vasteras.se. Äldrenämnden

Transkript

1 TJÄNSTESKRIVELSE 1 (1) Sociala nämndernas förvaltning Dnr: 2015/160-ÄN-753 Helena Duske - bo183 E-post: helena.duske@vasteras.se Kopia till Fastighetskontoret Äldrenämnden Förstudie till ombyggnad/tillbyggnad av Rösegårdens äldreboende Förslag till beslut Äldrenämnden beslutar att godkänna Fastighetskontorets rapport om ombyggnation/tillbyggnation av Rösegårdens äldreboende. Äldrenämnden beslutar att bedriva verksamhet vidare inom Rösegården tills boendet kan ersättas med andra lokaler. Ärendebeskrivning I rapporten framkommer att detaljplanen inte tillåter en utbyggnad, tillbyggnad eller byggnation i två våningsplan. Byggnadens yta på fastigheten är optimalt använd och det finns inga kringliggande ytor att bygga på i direkt anslutning till nuvarande fastighet. Vid en ombyggnation inom befintlig fastighet där lokalerna anpassas till gällande krav på fullvärdiga lägenheter kommer antalet lägenheter minskas drastiskt. Detta medför att det är svårt att få till en bra driftekonomi. Det är även svårt att uppnå bra planlösningar för både lägenheter och gemensamma ytor. Kostnaden för ombyggnationen kommer att bli mycket hög för en lokal som inte kommer ge brukare och verksamhet bra förutsättningar att få ett bra boende respektive arbetsmiljö. Fastighetskontoret rekommenderar inte att Rösegårdens äldreboende byggs om till ett fullvärdigt boende. Sociala nämndernas förvaltning har i skrivelse den 12 oktober 2015 lagt fram förslag till beslut. Bilagor Förstudierapport/ombyggnad av Rösegårdens äldreboende Skickad av: Eva Sahlén - SNSES03

2 Sida 1 av 6 DNR 2015/472-FN Förstudierapport, PM ombyggnad/tillbyggnad av Rösegårdens äldreboende På uppdrag av Äldrenämnden Beslut ÄN 141 Dnr 2015/160-ÄN-753 Projektledare Lokalförsörjning Torbjörn Pettersson

3 Sida 2 av 6 Uppdraget Lokalförsörjningen har fått i uppdrag av Sociala Nämndernas Förvaltning att utreda om man kan bygga om Rösegårdens äldreboende till ett fullvärdigt boende för personer med demens. Ett fullvärdigt boende kommer att innebära en ombyggnation av befintliga byggnader. Förstudien belyser befintliga byggnaders tekniska status och vilka möjligheter det finns för en eventuell ombyggnation. Ingångsvärden för uppdraget är lokaleffektivitet, kostnad/m2 kopplad till funktion, samt drift och skötsel ur ett fastighetsägarperspektiv. Rösegårdens äldreboende Fastigheten/Byggnaderna Fastighetsbeteckning Bakplåten 11 Fastighetsyta 7295 m2 Fastighetsadress Rösegårdsgatan Byggnadsyta BTA 2674 m2 Nuvarande bygglovsbeslut Gruppbostad Gällande Detaljplan DP 1100K

4 Sida 3 av 6 Begränsningar angående byggnation Detaljplanen DP1100/K tillåter inte utbyggnad, tillbyggnad eller 2 våningar på fastigheten gjordes en detaljplansändring för att kunna bygga gruppboendet Byggnadens yta på fastigheten är optimal och det finns inga kringliggande ytor att bygga på. Rösegårdens gruppboende Rösegårdens gruppboende har i dag 52 st lägenheter fördelade enligt nedan Lokalarea (LOA) Antal Lgh yta m2 Total m2 Huskropp Byggår till till till till till till Lägenheterna är fördelade på 8 st byggnader/huskroppar (se bild) Gemensamhetsytorna är inte medräknade i tabellen över lägenhetsytorna. Enligt Västerås stads norm bör ett fullvärdigt boende vara ca 30 m2 fördelat på, rum/rwc/pentry. Lägenheterna på Rösegården som är 23 m2 har inget pentry men fungerar bra enligt intervjuer med verksamheten.

5 Sida 4 av 6 Nuvarande Teknisk status Byggnaderna 1-6 Byggdes 1983 som Förskola Huskropparna 1-6 är 6 st villor som är sammanbyggda via garagen. Husen nyttjades från början som förskola mellan åren Utvändiga och invändiga ytskikt är 30 år gamla liksom större delar av installationerna. Mindre underhållsarbeten inom bygg och installationer har utförts fram till dags datum. Värmesystemet har läckage i 2 av husen. Problemet skall åtgärdas inom pågående underhållsprogram. Det finns dock inget akut eftersatt underhåll om verksamheten fortsätter att bedrivas i nuvarande omfattning. Installationerna gällande styr och regleringar för media fungerar men med dålig verkningsgrad. Varje hus har ett eget ventilationsaggregat med återvinning. Tekniken är gammal och styrningen av ventilationen bör bytas ut i ett fastighetsägare perspektiv. Byggnadernas hela klimatskal (väggar/tak/fönster) uppfyller inte dagens energikrav Byggnaderna 7-8 Byggdes 1997 som Gruppboende Utvändiga och invändiga ytskikt är ca 18 år.byggnaderna är i bra skick liksom installationerna. Husen är från början projekterade och byggda som ett gruppboende med dåvarande verksamhetsriktlinjer. Byggnadernas klimatskärmar liksom installationer är i bra skick. Det finns inget akut underhållsbehov inom de närmaste 3-8 åren. Befintlig ventilation bör uppdateras med en effektivare styrning och driftövervakning.

6 Sida 5 av 6 Projektledarens sammanfattning angående tillbyggnad/ombyggnad Rösegårdens Gruppboende Huskropparna 1-6 är smala och är byggda med vinklar i en u-form. Det är mycket svårt att på ett lokaleffektivt sätt anpassa ytan för lägenheter. Att bygga lägenheter i en villa medför dyra kostnader framför allt gällande installationer. Det blir flera komprimisser på grund av nuvarande planlösning som ska anpassas till ett fullvärdigt boende. Begränsningarna i Detaljplanen och vid en eventuell ombyggnad kommer BBR att gälla vilket innebär att man bara kan behålla klimatskärmen (skalet) Ombyggnaden skulle då gälla 1336 m2 BTA. Teoretiskt kanske det går att bygga 3 st lägenheter ca 30 m2 med tillhörande gemensamhetsytor i varje huskropp, totalt 18 st lägenheter = 540 m2. Ombyggnationen skulle bli mycket omfattande och kostsam då den berör 1336 m2 BTA. Kostnadsexempel 1336 m2 BTA X kr/m2 = kr 18 st lägenheter x 30 m2 = 540 m kr / 540 m2 = Kr/m2/lgh Husen 1-6 är från början byggda som en förskola och att bygga om dom till ett gruppboende är en olämplig och dyr lösning. Lokaleffektiviteten blir inte bra ur ett nyttjande perspektiv samt att kostnad/m2 och funktion blir hög. Huskropparna 7-8 är byggda som gruppboende. Lägenheterna/rummen är 23 m2 och har hög teknisk standard gällande brandklassning. Att bygga om rummen till ca 30 m2 för att man vill tillföra ett pentry är direkt olämpligt. Om det trots allt finnas ett behov av pentry så måste man riva lägenhetsväggarna. En sådan lösning innebär att nuvarande lägenhetsantal minskas från 20 till 14 st och lösningen är mycket dyr i förhållande till funktion. Fastighetskontoret rekommenderar inte att man bygger om Rösegårdens äldreboende till ett fullvärdigt boende för demens personer. Fastighetskontoret föreslår att man tittar på andra alternativa lösning inom Sociala Nämndernas Verksamheter

7 Sida 6 av 6 Ord som nämns text Klimatskärm = Byggnadsdelar som avskiljer ute och inneklimatzoner ex. ytterväggar, tak, fönster BBR = Boverkets Byggregler BRA = Byggnadens bruksarea BTA = Byggnadens totala area på fastigheten LOA = Lokalarea.