Uppdraget från planavdelningen var utföra en byggteknisk bedömning och konstatera:

Transkript

1 Strömstads Kommun Planavdelningen Strömstad Utlåtande över Rosa huset På uppdrag av Planavdelningen genom AB Strömstadbyggen har en byggteknisk utredning utförts, deltagande vid utredningen granskningen var Oskar Markander och Gary Lyckell Front Projekt AB. Uppdraget Uppdraget från planavdelningen var utföra en byggteknisk bedömning och konstatera: - Vilket allmän skick är byggnaden i? - Finns det delar som är i bättre eller sämre skick? - Finns det skador som omfattar konstruktion, bärande delar, eller grundläggningen? - Skulle huset gå att flytta? Går det att kostnadsberäkna en flytt (ingen plats finns utsedd)? - Översiktlig kostnadsberäkning kopplat till att återställa huset på befintlig plats. Översiktlig beskrivning av byggnaden I samband med utredningen författande av detta dokument har foldern Det Rosa Huset en del av vår historia av Strömstads Historieförening granskats. Vi instämmer till fullo att det till stora delar är en unik byggnad med vackra snickeridetaljer, en mycket charmig och vacker äldre byggnad.

2 Vår bedömning är den samma som Strömstads Historieförening, den långa huskroppen är byggd vid två olika tillfällen, att säkert ange vilken som är äldst kräver ingrepp i byggnaden. Vår bedömning är dock att delen i väster är äldst, vi grundar denna bedömning på att den tvärgående grundmuren i krypgrunden står under denna del och att panel och spik i främst takfoten styrker detta. Utöver längan har det byggts till en förrådsdel som ligger i nord sydlig riktning. Detta är en ganska enkel byggnad och är enligt vår bedömning av mindre värde. Byggnaden har under många år försummats när det gäller skötsel och underhåll, allvarligaste bristerna är att taket har tillåtits börja läcka i den omfattningen det gjort. Ett minst lika stort fel är att man söder om byggnaden gjort en gångväg med utfyllnader som lutar mot byggnaden. Marken ligger till vissa delar mycket högt, helt upp på den rundade vattbrädan i fasadens underkant. Huset har inte målats länge, taket har inte setts över på många år, en del av fasaddetaljerna har ruttnat bort. Det går att skriva mycket om sådant som borde åtgärdas. Längre ner i detta dokument redovisas en del foto som redovisar det som sticker ut. Byggnadens allmänna skick delar i bättre eller sämre skick Vi har valt att dela in byggnaden i tre delar, nedan följer vår bedömning och vårt förslag på åtgärder med respektive huskropp. Huskroppen i nord sydlig riktning är av mycket dåligt skick, taket har delvis rasat in, väggarna under det infallna taket är ruttna och mögliga, det samma med golvet. Allt går att åtgärda, det är bara kunskap, tid och pengar som behövs, vi bedömer dock inte att denna lite enklare byggnad är värd att försöka åtgärda, byggnadens bristande kulturhistoriska värde och dess mycket dåliga skick innebär att vi klart och tydligt föreslår att denna skall rivas. Längans östra del, de synliga delarna av fasaderna är i relativt gott skick, sämst är troligtvis den södra fasaden där marken ligger nära eller till viss del på fasaden och där taket har läckt under många år. Det är även svårt att bedöma fasadens skick bakom den norra tillbyggnaden. Taket är i mycket stort behov av åtgärder, den sydöstra delen har efter många års läckage fått kraftiga rötskador. Med rötskadorna i taket kan det heller inte uteslutas att ytterväggen och bjälklaget under denna del också tagit skada. Inne i denna byggnadsdel finns en tydlig mögellukt. Denna byggnadskropp ligger sämst till i terrängen, mycket ytvatten leds mot byggnaden, det är förenat med stora och omfattande åtgärder att skapa en långsiktigt tryggad lösning för byggnaden på den södra sidan, huset ligger helt enkelt för lågt i terrängen. Grunden till denna östra del kalvar, troligen ett resultat av att det runnit in vatten i stenmuren och sedan vintertid frusit sönder den samma. Det är en mycket låg torpargrund under denna del av huset, endast vid luckan med vattenmätare finns det lite utrymme. Utan att riva delar av golv, väggar och tak går det inte med säkerhet att ge svar på byggnadens skador efter det inträngande vattnet.

3 Längans västra del, fasaden på denna byggnadskropp bedöms vara i relativt gott skick, taket har som på de andra delarna ett behov uppdatering men det kan inte konstateras några större skador från läckage. Grunden är relativt intakt, en mindre kalvning ses på norra sidan. Krypgrunden går inte att inspektera här heller, det finns dock en lucka bakom trappan upp till västra delen, för att få tillträde till den måste trappan rivas. Även på denna byggnadskropp ligger marken bakom byggnaden för högt och fuktbelastar både fasad och krypgrund. Invändigt är denna del fräschare, här kan inte konstateras någon mögel- eller annan dålig lukt. Det stora rummet i väster har en stor kakel ugn, om denna kan brukas - nyttjas är oklart. Helhetsintrycket på denna byggnadskropp är betydligt bättre. Finns det skador som omfattar konstruktion, bärande delar eller grundläggning Det är svårt att lämna helt säkra svar på skicket på stommen, skall man öka säkerheten i bedömningen krävs att man skadar byggnaden, dvs riva ytskikt mm för att blottlägga stommen innanför paneler och i golvbjälklag. Norra huskroppen, här finns det kraftiga rötskador på både tak och väggkonstruktioner. Östra huskroppen, som nämnts i det allmänna skicket är grunden skadad, främst i mot väster. Takets sydöstra del helt klart rötskador i tak och troligen väggkonstruktion, det är oklart hur stor skada takläckaget i byggnadskroppens västra del har orsakat. Den västra byggnadskroppen, här kan inte påvisas några skador på stommen vid vår okulära syn. Skulle huset gå att flytta Vi har valt att inte se på denna fråga när det gäller den norra huskroppen, dels pga dess enkla utformning men främst pga skicket. Denna del bör tveklöst rivas. Att flytta en byggnad innebär att man måste komma åt ordentligt på minst två sidor av byggnaden, vanligtvis långsidorna. För den långa huskroppen finns det svårigheter att komma åt att schakta och trä under stålbalkar, det är både trångt och marken är hög detta gäller främst den östra delen. Jag skall inte utesluta att det går att flytta den östra delen, ser dock problem med både utrymmet bakom huset och risken för rötskador i den sydöstra delen. Vi har därför inte sett flyttning som aktuell för denna del, antingen får man satsa mycket pengar och försöka restaurera denna del eller också riva den. Önskar Ni få prissatt en flytt av denna del ber vi att få återkomma efter att vi konsulterat specialistkunskap i frågan. När det gäller den västra delen är vår bedömning att efter en eventuell rivning av den östra delen bör denna del relativt enkelt gå att flytta.

4 Att flytta den västra delen bedömer vi kan kosta storleksordningen till kr, detta förutsätter att det inte skall transporteras allt för långt. Här tillkommer sedan kostnader för byggnadslov, markarbeten, grundläggning, el och vatten, mm. Översiktlig kostnadsberäkning kopplat till att återställa huset i befintligt skick Att prissätta återställande eller iordningställande är två helt skilda saker, med återställande menar vi att byggnaden varsamt skall renoveras med tidstypiska materialval och lösningar. Med iordningställande menar vi renovera huset till bruks skick med moderna material och metoder. Det är stor prisskillnad på detta. Vi har valt att prissätta utifrån moderna material och metodval, prissättningen är överslagsmässig och beror mycket på vad som kommer fram när man börjar riva i byggnaden, dolda fel mm. Norra huskroppen ej beräknad pga skick och dess enkla utförande. Västra delen, vi har valt att se på kostnaderna för denna byggnadsdelen, dels för att det troligen är den äldsta men också i bäst skick. Omfattar ca 50 m2. Modernt utförande till bruksskick kostnad ca till kr /m2, dvs i storleksordningen 1,3 till 1,5 troligen det senare. Till detta kommer åtgärder i marken på byggnadens södra sida, svårt att uppskatta då gångvägen egentligen borde tas bort. En restaurering i tidstypiskt utförande ligger enligt vår bedömning mellan 50 och 70 % dyrare, dvs 2 till 2,5 miljoner. Den östra delen, kan med ledning av skicket på tak och grund möjligen återställas i modernt utförande till samma belopp som den tidstypiska åtgärden för den västra delen, troligtvis drygt 2 miljoner. Här är problemet med terrängen på södra sidan ändå större. Som nämnt tidigare är det svårt att bedöma både skick och kostnader utan att göra en mer nogsam utredning där man demonterar river ytskikt för att säkerhetsställa status. Alla priser är antagna utan moms. Ett axplock av bilder exteriört visande byggnadens skick

5 Stenmuren kalvar på den östra delen Den högsta delen av östra delens krypgrund, här inne ses en vattenmätare

6 Här ses en skadad del av den östra delens tak, nära skarven till västra byggnaden, taket är till del knäckt. Här ses takfoten nedifrån på samma plats Här ses taket och takfoten i östra delen av byggnaden.

7 Södra sidan av byggnaden där anslutande mark ligger högt över byggnaden. Här ses den rundade vattbrädan liggande helt nere i marken

8 Här ses att taket fallit in i den östra byggnaden Tak och väggar under det in-rasade taket Utredningen har sammanställts av Gary Lyckell Front Projekt AB Strömstad