Genomförandebeslut ombyggnad av Lugnets skola, Hus A i kv. Innanhavet 2, Södermalm

Transkript

1 Tjänsteutlåtande SISAB:s styrelse Ärende 9.2 DNR: Handläggare: Anders Eklund Telefon Till styrelsen för Skolfastigheter i Stockholm AB, SISAB Genomförandebeslut ombyggnad av Lugnets skola, Hus A i kv. Innanhavet 2, Södermalm Företagsledningens förslag till beslut Styrelsen beslutar följande att uppdra åt VD att genomföra ombyggnadsprojektet enligt redovisningen med en investeringsutgift om 16,3 mnkr, varav 15,6 mnkr är hyresgenererande, vid en beställning från Utbildningsförvaltningen. Claes Magnusson VD Sammanfattning SISAB har lämnat offert med budgetpris till Utbildningsförvaltningen avseende ombyggnation av Lugnets skola hus A. Projektets mål är att tillskapa 360 elevplatser i byggnaden. Den tillkommande hyran till Utbildningsförvaltningen under det första helåret uppgår till tkr. Den totala årshyran för hela skolan utslaget på antal elevplatser beräknas till ca 22 tkr. Elevplatserna planeras att stå klara till höstterminen SISAB, Skolfastigheter i Stockholm AB Postadress: Besöksadress: Tel: Org.nr: Box 5010 Palmfeltsvägen 5, våning 5 e-post: diarie@sisab.se Styrelsens säte: Stockholm Johanneshov Johanneshov webbadress:

2 Bakgrund Lugnets skola består av två byggnader, hus A och hus B. Hus A byggdes 2004 och hus B stod klart Hus A har tidigare hyrts av ett friskoleföretag som har drivit F-9 verksamhet. I hus B bedriver Lugnets skola sin verksamhet i nuläget. Friskoleföretaget har nu flyttat ut och Utbildningsförvaltningen har gett SISAB i uppdrag att, genom ett förenklat förslagshandlingsskede, ta fram underlag för genomförandebeslut för att genomföra verksamhetsanpassningar av delar av hus A för att passa den nya verksamheten. C Lugnets skola D D E F H Lugnets skola placering på karta. Bildkälla: Eniro Sida 2 av 6

3 Lugnets skola De två byggnaderna på fastigheten, hus A och B. Bildkälla: Stockholm Stad Ärendet Projektet syftar till att anpassa hus A till verksamheten på Lugnets skola. Efter anpassningarna kommer byggnaden få kapacitet för 360 elevplatser. På skolan kommer F-6 verksamhet att bedrivas. Hus A är en u-formad byggnad vars västra del består av 4 våningar och den östra delen av 3 våningar. Anpassningar kommer att göras på plan 100, plan 300 och plan 400. På plan 200 bedrivs förskoleverksamhet av extern hyresgäst och detta plan berörs inte av detta projekt. Totalt kommer ca m 2 (BRA) att verksamhetsanpassas. Anpassningarna på plan 100 består i att bygga om entrén för att möta det ökade elevantalet. På plan 300 och 400 tillskapas totalt 12 lärosalar samt grupprum, personalarbetsplatser och lokal för särskild undervisningsgrupp. Antalet WC ses också över och anpassas till verksamheten. Sida 3 av 6

4 T.V. Befintlig planlösning, T.H. Ny planlösning, plan 300. Bildkälla: AIX arkitekter resp. Norconsult. T.V. Befintlig planlösning, T.H. Ny planlösning, plan 400. Bildkälla: AIX arkitekter resp. Norconsult. Eftersom att layouten på plan 300 och 400 blir helt ny behöver stora delar av installationerna för el, ventilation och VVS-system samt ny belysning dras om. Även solavskärmning samt lås och passersystem kommer att installeras. I samband med verksamhetsanpassningarna planerar SISAB att installera LED-armaturer i de delar som inte omfattas av verksamhetsanpassningen. SISAB planerar även att renovera befintliga dörrar till bl.a. WC-grupper och städutrymmen. Ingen evakuering är nödvändig eftersom berörda lokaler är tomställda. Projektprocessen för detta projekt är avvikande mot normalt gällande projektrutiner på SISAB. Endast en förenklad förslagshandling är genomförd och denna ligger till grund för detta förslag till genomförandebeslut. Anledningen till att forcering har gjorts är att Utbildningsförvaltningen i sin beställning önskar att skolan är färdigställd till höstterminen 2019, med ett normalt projektförfarande skulle detta inte vara möjligt. Sida 4 av 6

5 I det förenklade förslagshandlingsskedet har arkitekten arbetat fram en nollhandling (utkastritning över hela modellen som övriga konsulter kan skapa sina modeller i). Utbildningsförvaltningen har godkänt nollhandlingen och den ligger till grund för offerten för genomförandebeslut, kalkylen är därför framtagen baserad på nyckeltal. Entreprenaden kommer att utföras av ramavtalade entreprenörer och ingen upphandling är därför nödvändig. Tidplan Produktionen planeras att starta under december 2018 och pågå t.o.m. juni Verksamheten i lokalerna är planerad att starta till höstterminen Tidplanen förutsätter att Utbildningsförvaltningens beställning av genomförandet inkommer till SISAB senast Ekonomi Investeringsutgiften beräknas uppgå till 16,3 mnkr, varav 15,6 mnkr är hyresgenererande. Risker vad gäller program- och verksamhetsförändringar är inte beaktade i investeringskostnaden. Hyrestillägget är beräknat med rak amortering utifrån gällande samverkansavtal för utbildningslokaler, giltigt från 1 april Rak amortering innebär att räntan successivt minskar vartefter de kvartalsvisa amorteringarna betalas. Hyrestillägget på helårsbasis utifrån kvartal 1 år 1 uppgår till tkr. Nutida Framtida Årshyra Antal elever Årshyra/elev (kr) Tillkommande kvm Kvm/elev 11,0 9,6 Yta total (kvm) Restvärdeskostnaden på ca 8,5 mnkr kommer att läggas till den befintliga hyran på den del av Lugnets skola där verksamhet redan pågår. I projektkostnaden ingår inte kostnader som härrör eventuell bygglovspliktig solavskärmning, elevskåp och ipadskåp, följdkonsekvenser av oklarheter kring lås och passersystem samt data och Audio Video utöver SISAB:s projekteringsanvisningar. Sida 5 av 6

6 Risker De risker som identifierats i projektet är konsekvenser som kan härledas ur den korta projekttiden och den forcerade projektprocessen. Kostnaderna är beräknade på nyckeltal vilket gör att osäkerheten är större än efter ett traditionellt utfört förslagshandlingsskede. Sådan riskfaktorer är att passersystem och larm skal integreras med skolans befintliga system och osäkerhet kring huruvida befintliga ventilationsaggregat har tillräcklig kapacitet, vilket inte har hunnits med att utredas tillräckligt. Detta kan bli kostnadsdrivande. En annan risk är om projektet inte lyckas hitta en lösning för solavskärmning utan utvändiga åtgärder, vilket i så fall skulle innebära att bygglov krävs. En bygglovsprocess ryms inte inom angiven tidplan och kostnader relaterat till detta är inte inkluderat i projektkostnaden. Ärendets beredning Ärendet har beretts av bolagets projektavdelning, representanter från Utbildningsförvaltningen, skolans ledning, personal och fackliga företrädare har deltagit i projektarbetet. Sida 6 av 6