Genomförandebeslut ombyggnad av kök, matsal och toaletter, hus B i kv. Pärlhönan 3, Thorildsplans gymnasium, Kungsholmen

Transkript

1 Tjänsteutlåtande SISAB:s styrelse Ärende 7.2 DNR: Handläggare: Anders Eklund Telefon Till styrelsen för Skolfastigheter i Stockholm AB, SISAB Genomförandebeslut ombyggnad av kök, matsal och toaletter, hus B i kv. Pärlhönan 3, Thorildsplans gymnasium, Kungsholmen Företagsledningens förslag till beslut Styrelsen beslutar följande att uppdra åt VD att genomföra ombyggnadsprojektet enligt redovisningen med en investeringsutgift om 126 mnkr, varav 116 mnkr är hyresgenererande, vid en beställning från Utbildningsförvaltningen. Claes Magnusson VD Sammanfattning SISAB har lämnat offert med budgetpris till Utbildningsförvaltningen avseende ombyggnation av kök, matsal och toaletter på Thorildsplans gymnasium, hus B. Projektets mål är att öka kapaciteten i kök och matsal samt att utöka antalet toaletter för att möjliggöra för ytterligare 500 elevplatser på skolan Den tillkommande årshyran till Utbildningsförvaltningen under det första helåret uppgår till tkr. Den totala årshyran utslaget på antal elevplatser beräknas till 12 tkr per elev. Projektet planeras vara genomfört till sommaren SISAB, Skolfastigheter i Stockholm AB Postadress: Besöksadress: Tel: Org.nr: Box 5010 Palmfeltsvägen 5, våning 5 e-post: diarie@sisab.se Styrelsens säte: Stockholm Johanneshov Johanneshov webbadress:

2 Bakgrund Thorildsplans gymnasium är en skola på Kungsholmen som uppfördes Idag går elever på skolan. Byggnaden ritades av Paul Hedqvist och är grönklassad av Stockholms stadsmuseum. Skolan är populär och söktrycket till skolan är högt. Köket på skolan är underdimensionerat för dagens elevantal och i behov av renovering. Utbildningsförvaltningen har identifierat kapaciteten i kök och matsal samt antalet toaletter som de faktorer som begränsar möjligheten till att utöka antalet elever på skolan. Därför finns behov av att öka kökets och matsalens kapacitet från portioner till portioner samt att tillskapa fler toaletter. Även möjlighet för utomhusidrott är begränsad. Skolans placering på kartan. Bildkälla: Eniro.se. I utredningsskedet utreddes ett antal olika placeringar av kök och matsal på skolan. Beslut fattades av Utbildningsförvaltningen under utredningen att den nu föreslagna placeringen var det enda alternativet som skulle utredas vidare. Det finns sedan tidigare ett Inriktningsbeslut för projektet sedan november Sida 2 av 8

3 Befintliga byggnader på skolan. Bildkälla: Stockholms Stad. Ärendet Projektet syftar till att öka kökets kapacitet från portioner till portioner. Matsalen ska byggas ut för att ha plats för personer i fyra matlag. Dessutom ska ytterligare ca 40 WC-grupper tillskapas på skolan. Efter projektets genomförande kan skolan ta emot 500 fler elever och den totala kapaciteten på skolan blir då elevplatser. I och med den planerade expansionen av kök och matsal kommer även vissa andra funktioner så som personalytor för kökspersonal, café och uppehållsyta samt vaktmästeri och miljörum att flyttas. Köket placeras på samma plats som dagens kök men utökas i yta för att möjliggöra att omklädningsrum och soprum ska få plats på samma plan. Matsalen kommer att grävas ner mellan hus E och aulan. För att skapa dagsljusinsläpp kommer tre ljusgårdar att byggas varav två även ska fungera som utrymningsvägar. I samband med detta kommer en befintlig utbyggnad av matsalen mellan hus E och aulan att rivas. Den del som rivs ligger i markplan och är 110 kvm. Serveringen sker på samma plan som köket och därefter går man ner till den nya matsalen där sittplatser, dryckesstationer samt smör och bröd finns. Sida 3 av 8

4 För att möjliggöra ett större kök kommer befintligt café som idag ligger i hus A på entréplan att flyttas till plan 3 i hus B. Skissrenderingar, till vänster - vy i matsal mot trappan och serveringen på plan 100. Till höger - vy i matsal mot ljusgårdarna. Bildkälla: Stadion Arkitekter. Vaktmästeriet flyttas till lokaler vid huvudentrén. Placeringen är lämplig eftersom personalen då får en bra överblick vilka som rör sig i skolan samt förutsättningar att vara behjälplig lärare, elever och besökare. Ett nytt miljörum för verksamhetsavfall kommer att tillskapas i hus E och en ramp mellan hus D och E anläggs för åtkomst till miljörummet. En ny entré skapas och den befintliga huvudentrén tillgänglighetsanpassas. Vid båda entréerna anläggs handikapparkeringar. Projektet har tagit fram ett förslag på hur ytan ovanpå den nya matsalsbyggnaden kan nyttjas. Ytan planeras att bli en lugn, grön samlingsyta med sittplatser för elever och personal. Upphöjda träkonstruktioner för träd- och buskplanteringar samt gräsytor ska ge taket en grön karaktär. Sida 4 av 8

5 Fågelperspektiv med tillbyggnad tillsammans med den nya gården. Bildkälla: Stadion Arkitekter. I projektet har ingått att säkerställa att uteidrott är möjligt att anordna på fastigheten. Projektet, verksamheten och Utbildningsförvaltningen har diskuterat olika lösningar för detta. Idag finns två stycken skyddsrum under hus A. Dessa ska bevaras. Befintliga genomföringar som går genom skyddsrummet rivs på grund av ombyggnationen, dessa sätts igen och nya genomföringar som hamnar i skyddsrummet utförs enligt dagens gällande regler och lagar. Då matsalen placeras under mark har vissa delar projekterats mer i detalj än vanligt under ett förslagshandlingsskede för att säkerställa att lösningen är genomförbara samt för att identifiera risker och begränsningar i projektet. Evakuering Väster om hus A finns redan idag en matsalspaviljong med plats för ca 200 sittplatser som delvis löser befintlig matsals underdimensionering. Under produktionsskedet kommer 300 sittplatser i matsalen som ligger i hus A att utgå och verksamheten behöver utreda alternativa matplatser för ett antal klasser. SISAB kan vara behjälplig med att pröva möjligheten att få till stånd en andra våning på den befintliga paviljonguppställningen men för detta krävs en separat beställning. Någon annan placering av ytterligare matsalspaviljonger har inte identifierats då bodetablering och entreprenadområde också måste inrymmas inom fastigheten. Tidplan Projektet planeras att drivas i två etapper. Etapp ett innehåller projektförberedande åtgärder så som flytt av café och miljörum. Även tillskapande av den nya entrén, som ska användas som huvudentré under produktionstiden. Etapp två innebär att matsalen byggs och köket byggs om. Sida 5 av 8

6 Bygglov är sökt i januari 2019 och förhoppningen är att erhålla beviljat bygglov under maj Projekteringen planeras att pågå under perioden maj 2019 t.o.m. december Upphandlingen av entreprenad planeras ske under Q och produktionen pågå f.r.om. maj 2020 t.o.m. juni Ett färdigställande av projektet och återinflyttande kan därefter ske under sommaren Tidplanen förutsätter att Utbildningsförvaltningens beställning av genomförandet inkommer till SISAB senast Ekonomi Investeringsutgiften beräknas uppgå till tkr, varav tkr är hyresgenererande. Risker vad gäller program- och verksamhetsförändringar är inte beaktade i investeringskostnaden. Hyrestillägget är beräknat med rak amortering enligt gällande Samverkansavtal för utbildningslokaler Rak amortering innebär att räntan successivt minskar vartefter de kvartalsvisa amorteringarna betalas. Hyrestillägget på helårsbasis utifrån kvartal 1 år 1 uppgår till tkr. Nuvarande Framtida Årshyra Antal elever Årshyra/elev (kr) Tillkommande kvm 673 Avgående kvm 110 Yta totalt kvm Kvm/elev 10,67 8,29 Kr/elev I bedömd kostnad ingår inte eventuell nedsättning av hyran under genomförandet. I projektkostnaden ingår inte arbeten med evakuering, provisorier eller andra tillfälliga åtgärder för verksamheten under produktionstiden. Utredningskostnaden om 1,1 mnkr är redan fakturerad Utbildningsförvaltningen. Restvärdeskostnaden på ca kr för den utbyggnationen som rivs är inte inkluderade i projektkostnaden och kommer att direktfaktureras Utbildningsförvaltningen. I projektkostnaden ingår inga kostnader för de diskuterade lösningarna för att säkerställa utomhusidrotten. Kostnaderna har ökat sedan inriktningsbeslutet fattades i november I beslutsunderlaget inför Inriktningsbeslut var investeringsutgiften beräknad till 74 mnkr. En viss kostnadsökning kan härledas till konjunktur- och marknadsläget samt projektets omfattning. Den största ökningen förklaras med att Sida 6 av 8

7 förslagshandlingsprojekteringen är mycket mer detaljerade och kalkylen lika så, jämfört med de schematiska ritningar och antaganden som kalkylen för inriktningsbeslutet grundandes på. Förtydligande av de största ökningarna sammanfattas nedan: - Tillkommande wc-grupper: I utredningshandlingen ingick enbart de wc-grupper som ligger närmast matsalen. I förslagshandlingen har ytterligare ett 40-tal wcgrupper tillkommit. - Grundläggning för matsalen: Den geotekniska utredningen samt konstruktörens och landskapsarkitektens analys visar på att sågning i berg är den mest lämpade metoden för att komma ner i nivå för matsalen. Befintliga hus är byggda på berget och nybyggnaden behöver byggas dikt an de befintliga byggnaderna. Genom att såga minskar riskerna med att skada de befintliga byggnaderna samt att man kan komma närmare byggnaderna med den nya byggnaden. Matsalen har även sänkts ytterligare en halvmeter relativt utredningen för att samtliga installationer ska få plats. Del av dagens matsal byggdes ut under 90-talet, ska rivas för att möjliggöra större matsal och fläktrum. Kostnaden för dessa markarbeten saknades i den tidigare kalkylen. - Stomme: Utökning pga behov av installationsutrymme. - Utformningen av matsalen: Utformningen av matsalen har tillfört kostnader i projektet bland annat har två ljusgårdar tillkommit för att få ner ljus till matsalen samt akustikåtgärder. - Elprojekteringen utökades: Ytterligare yta tillfördes projektet i form av angränsande yta samt wc-grupper. - Förändrad uppbyggnad av bjälklaget - Utvändig VA inklusive pumpgrop: Tillkommande kostnad efter analys av dagvattenhanteringen. Kostnaden saknades i inriktningsbeslutet. - Tillkommande förändringar för vissa funktioner: Vaktmästeriet, miljörum, handikappramp vid huvudentrén. - Ventilationsdragningar och aggregat - Detaljerad utformningen av terrasstaket - Generell kostnadsökning: Då detaljeringsnivån har fördjupats sedan utredningshandlingen. Risker Följande risker har identifierats: - Grundläggningen av befintligt hus är gjord på berg. Eventuella förstärkningsåtgärder kan komma att behövas och K-handlingarna för befintliga hus är bristfälliga. - Inventeringar är gjorda och det har påvisat en viss förhöjd halt av markföroreningar mellan hus E och aulan. Oklar utbredning, svårt att riskbedöma innan schaktning har startat. - Schakt/sprängning/sågning av berg för matsal. Geotekniska utredningar är gjorda på området för framtida matsal samt fettavskiljare. Under befintlig mindre matsal är ingen geoteknisk undersökning gjord. En bedömning är gjord för utbredningen av berg samt dess beskaffenhet. Risk att berget är sämre än förväntat. Sida 7 av 8

8 - Spontning vid schakt/sprängning/sågning för träd och huvudvattenledningen som går under fastigheten. - Hantering av dagvatten. Anslutningspunkternas exakta läge är inte förankrat hos SVOAB vilket kan leda till längre ledningslängder och annan placering än den föreslagna för pumpgropen. Svårighet att få till den föreslagna dagvattenlösningen. - SVOABs stora vattenledning som går snett under fastigheten. Kontakt är tagen med SVOAB som ännu inte återkommit med exakt information om ledningen vad gäller vibrationskänslighet samt det exakta läget. Risken är att ytterligare säkerhetsåtgärder måste vidtas vid grundläggningen av byggnaden i närheten av ledningen. - In- och utlastning av arbetsmaterial, etableringsyta samt arbetsområde. Liten fastighet med ett byggprojekt mitt i byggnaden, det kan leda till olika typer av förseningar och kostnadsökningar. Logistik och samarbete mellan verksamhet och entreprenör är viktigt att etablera i tidigt skede. - Bra akustik är svårt att få till i en matsal med så många elever. Ärendets beredning Ärendet har beretts av bolagets projektavdelning. Representanter från Utbildningsförvaltningen, skolans ledning, personal och fackliga företrädare har deltagit i projektarbetet. Sida 8 av 8