Genomförandebeslut nybyggnation av skola Kista äng i kv. Akalla 4:1, Kista Alléväg, Rinkeby-Kista

Transkript

1 Handläggare: Anders Eklund Telefon Tjänsteutlåtande SISAB:s styrelse Ärende 5.2 DNR: Till styrelsen för Skolfastigheter i Stockholm AB, SISAB Genomförandebeslut nybyggnation av skola Kista äng i kv. Akalla 4:1, Kista Alléväg, Rinkeby-Kista Företagsledningens förslag till beslut Styrelsen beslutar följande: 1. att godkänna nybyggnadsprojektet enligt redovisningen med en investeringsutgift om 359 mnkr, i sin helhet hyresgenererande. 2. att under förutsättning av kommunfullmäktiges godkännande uppdra åt VD att ta fram underlag för genomförandebeslut, vid en beställning från utbildningsförvaltningen. 3. Att beslutet i ärendet justeras omedelbart. Claes Magnusson VD Sammanfattning SISAB har lämnat offert, daterad , med budgetpris till utbildningsförvaltningen avseende nyproduktion av en F-6 skola för 740 elever vid Kista äng. Inflyttning i skolan kan ske tidigast höstterminen Den tillkommande hyran till utbildningsförvaltningen under det första helåret uppgår till 19 mnkr. Investeringsutgiften motsvarar kr per kvm utslaget på hela skolans yta om kvm (BRA). SISAB, Skolfastigheter i Stockholm AB Postadress Besöksadress Tel: e-post: diarie@sisab.se Box Förmansvägen 11 Fax: webbadress: Stockholm Årstadal, Stockholm Org.nr: Styrelsens säte: Stockholm

2 Bakgrund Det finns ett stort behov av en ny grundskola i Kista, som är ett av stadens prioriterade fokusområden. I den nya stadsdelen Kista äng, där ca lägenheter planeras att byggas, finns mark avsatt för en skola och en förskola. Prognosen för befolkningsökningen visar att åldersgruppen i åldrarna 6-15 år kan öka med över personer fram till år Skolans upptagningsområde kan även omfatta Kistahöjden och kommande nya utvecklingsområden i närheten av Kista Äng och Kista gård. Skolan ska vara klar när de nya lägenheterna är inflyttningsklara. Det finns sedan tidigare inriktningsbeslut för projektet. Skola Den nya skolans placering på kartan. Bildkälla: Eniro Arbetet med skolan kommer att göras i samverkan med de totalt nio involverade byggorganisationerna och samordnas av exploateringskontoret som också står för allmän platsmark. Detaljplanen godkändes i december 2017 av Stadsbyggnadsnämnden. Kommunfullmäktige förväntas anta planen, tillsammans med exploateringskontorets genomförandebeslut gällande allmän platsmark och samtliga exploateringsavtal i området, i december Ärendet Förslaget är att en ny skola byggs vid Kista äng där 740 elever erbjuds skolplats i en F-6 organisation. Den nya skolan kommer att ha tre paralleller, med möjlighet att ta in Sida 2 av 6

3 ytterligare fyra klasser. Det ger skolan en flexibilitet och verksamheten kan justeras beroende på behoven i olika årskullar. Skolan ska även inrymma ett tillagningskök samt en uthyrningsbar idrottssal och matsal. Skolan kommer att bestå av en byggnad med fyra våningsplan och två lägre sidoflyglar som inramar skolgården. Skolans huvudentré vätter mot stadsdelens centrala torg. Skolans huvudentré som vetter mot torget. Bildkälla: Stadion arkitekter Skolgården ger en friyta om 10 m 2 per barn och vetter mot stadsparken som kommer att anläggas av exploateringskontoret och avgränsas mot skolgården. Skola Förskola Förskolan och den nya skolan i anslutning till stadsparken. Bildkälla: Stadion arkitekter Sida 3 av 6

4 Skolan projekteras för att nå Miljöbyggnad silver och enligt SISAB:s projekteringsanvisningar. Funktionsprogrammet efterlevs i tillämpliga delar. Skolan kommer att anslutas till planerad sopsugsanläggning i området. Skolan kommer att anslutas till fjärvärme men kommer även förses med bergkyla för att klara kraven för Miljöbyggnad silver. Det kommer att bildas en egen fastighet med tomträtt för skolan, som skiljs från den nuvarande fastigheten Akalla 1:4. SISAB planerar att efter erhållen genomförandebeställning, upphandla en totalentreprenör gemensamt för skolan och den intilliggande förskolan, som ska byggas i ett separat projekt. Detta för att effektivisera genomförandet av de båda projekten och hålla nere kostnaderna. Tidplan Tidpunkt för produktionsstart styrs av planering, förberedande och samordnande arbeten inom stadsdelen samt detaljplanens lagakraftvinnande. Definitiv tidpunkt är inte fastställd och exploateringsavtalet är ännu inte undertecknat. Preliminärt tillträde till fastigheten är januari 2021 enligt exploateringskontorets tidsplanering. Produktionstiden är därefter bedömd till 32 månader. Det innebär att preliminär tid för inflyttning i skolan är höstterminen Tidplanen förutsätter att detaljplan och exploateringsavtal antas i kommunfullmäktige och att utbildningsförvaltningens beställning av genomförandet inkommer till SISAB senast under februari Tidplanen förutsätter också att bygglov och upphandling inte överklagas. Budgetoffert inför genomförandebeslut skickades till utbildningsförvaltningen Genomförandeärendet planeras att tas upp för godkännande i utbildningsnämnden och i kommunstyrelsens ekonomiutskott i mitten av december Ekonomi Investeringsutgiften beräknas uppgå till 359 mnkr, i sin helhet hyresgenererande. Risker vad gäller program- och verksamhetsförändringar är inte beaktade i investeringskostnaden. Kostnader för sent tillkomna önskemål om bildsal, slöjdutrustning, beslagning och skyltning i skolan tillkommer. I investeringskostnaden är uppskattad anslutningskostnad för sopsugsanläggningen samt bedömd tomträttskostnaden inklusive VA-anslutning och fastighetsbildning inräknad. Bygglogistiken inom Kista äng leds och samordnas av exploateringskontoret och kostnaden för detta är antagen till 1,2 mnkr och är inkluderat i projektkostnaden. Sida 4 av 6

5 Beloppet skattas högt då skolan har lång produktionstid och byggnationen utbreder sig till fastighetsgränsen. Dessa omständigheter kräver nära samarbete med områdets byggledare. Kostnaden för markarbeten är kalkylerade med antagande om att det krävs markförstärkande pålning och stabilisering då marken består av delvis berggrund och delvis lerhaltig mark. Hyrestillägget är beräknat med rak amortering utifrån gällande samverkansavtal för utbildningslokaler, giltigt från 1 april Rak amortering innebär att räntan successivt minskar vartefter de kvartalsvisa amorteringarna betalas. Hyrestillägget på helårsbasis utifrån kvartal 1 år 1 uppgår till 19 mnkr. Framtida Årshyra Antal elever 740 Årshyra/elev (kr) Kvm/elev 12,0 Yta totalt kvm Prognos för hittills nedlagda kostnader i förslagshandlingsskedet t.o.m. augusti 2018 är 4,5 mnkr. Miljö Nybyggnationen ska projekteras för Miljöbyggnad nivå Silver. Värdefulla träd ska skyddas inom och nära fastigheten. Risker Beroende av yttre faktorer så som osäkerhet om definitiv kostnader för sopsug och kostnader förenat med krav i exploateringsavtal samt osäkerhet kring markförhållanden och dagvattenhantering innebär att projektet anses ha en relativ hög risknivå. En annan risk är tiden för tillträde till fastigheten vilket avgör när produktionen kan starta. Ärendet bygger just nu på en preliminär tillträdestid i januari 2021 efter förberedande arbeten med allmän platsmark och ledningssystem. Inom detta stora stadsbyggnadsprojekt med många byggaktörer och infrastrukturanordnare är logistik- och arbetsmiljörisker överhängande. Det kommer att krävas omfattande samordningsarbete för att hantera dessa risker. Idrottssal byggs under grundvattennivån och skolgården ligger på en låg marknivå. Det innebär fokus på dagvattenhanteringen och att vid extremt skyfall omhänderta och bortleda dagvatten. Detta utgör en viss fortsatt riskhantering. Ovan risker är kostnadssatt som riskpåslag. Sida 5 av 6

6 Ärendets beredning Ärendet har beretts av bolagets projektavdelning. Representanter från stadsdelsförvaltningen och fackliga företrädare har deltagit i projektarbetet. Även kontakter med exploaterings- och stadsbyggnadskontoret har hållits under förslagshandlingsskedet. Bolagets analys och bedömning Den förväntade ökningen av antalet bostäder i stadsdelen Rinkeby-Kista är bland de största i Stockholms stad. Antalet bostäder förväntas öka med nästan en tredjedel under de kommande tio åren. Behovet av framtida grundskoleplatser är stort i området och bolagets bedömning är således att projektet bör genomföras för att möta utbildningsförvaltningens behovsanalys. Sida 6 av 6