Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 3
ALM EQUITY AB ÅRSREDOVISNING 2013 INNEHÅLL ALM Equity i korthet 2 Verksamhetshistoria 4 Året i korthet 7 VD har ordet 8 Affärsmodell 10 Projektkategorier 13 Projektportföljen i utvecklingsfaser 17 Projekt under produktion 18 Finansieringsmodell 20 Marknad 22 Kunder 25 Miljö 26 Partnerorganisation 27 Ett projekt blir till 28 Projektportfölj 33 Risker & riskhantering 73 Bolagsstyrning 76 Styrelse, revisor, företagsledning & personal 82 ALM Equity-aktien 92 Nyckeltal & aktiedata 94 Förvaltningsberättelse 96 Resultaträkningar 101 Balansräkningar 102 Kassaflödesanalyser 104 Noter 105 Revisionsberättelse 1 1 8 Kalendarium 120 Kontaktinformation 120
2 alm equity ab orgnr 556549-1650 2013 ALM EQUITY I KORTHET AFFÄRSIDÉ ALM Equity AB (publ) är ett fastighetsutvecklingsbolag. Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer framför allt plan- och bostadsprojekt. MÅL Målet är att i varje fastighetsprojekt genom konceptualisering, utveckling och optimering av fastighetens användning och upplåtelseform maximera det totala försäljningsvärdet för det enskilda projektet och därigenom uppnå en hög riskjusterad avkastning och värdetillväxt i ALM Equity. VISION ALM Equitys vision är att skapa god lönsamhet i våra fastighetsprojekt och att vara ledande inom konceptualisering. VERKSAMHET ALM Equity AB är ett publikt bolag listat på NASDAQ OMX First North. Nuvarande verksamhet startade 2006 och har huvudkontor i Stockholm. Bolagets geografiska marknader är Stockholm, Uppsala, Mälardalen och attraktiva semesterorter i Sverige. VÅRA KUNDER Bostadsköpare, fastighetsbolag, byggbolag, kommuner och kommersiella lokalsökare. AFFÄRSMODELL I KORTHET Varje fastighetsprojekt är självständigt och separerat från övriga projekt inom ALM Equity-koncernen genom egen bolagsstruktur och finansiering. Projekten bedrivs huvudsakligen i joint venture-form där ALM Equity har projektledningsansvaret och övriga inblandade är finansiärer och/eller fastighetsägare. Alla projekt anpassas efter sina egna förutsättningar och styrs på ett kostnadseffektivt sätt. Bolagets organi satoriska uppbyggnad kännetecknas av ett fåtal egna medarbetare samt en partnerorganisation bestående av externa kompetenser, vars tjänster köps in efter behov. FINANSIERINGSMODELL I KORTHET Alla projekt ska vara fullfinansierade. Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen. Ett obelånat moderbolag. Projekten finansieras med fördel som joint venture. Marginalen i varje projekt ska vara hög. Likvida medel placeras primärt i bank med kort bindningstid. PROJEKTKATEGORIER Bolaget har tre tydliga projektkategorier: Bostadsprojekt Detaljplanelagda fastigheter som medger byggnation av bostäder. Planprojekt Icke detaljplanelagda fastigheter (råmark), alternativt detaljplanelagda fastigheter där ändrad användning genom detaljplan identifierats generera högre fastighetsvärde. INVESTERINGSSTRATEGI Tydligt fokus på långsiktig tillväxt. Skapa en projektportfölj med tyngdpunkt på Stockholms län, Mälardalen, Uppsala regioner med stark tillväxt samt specifika semesterorter. Skapa en balanserad projektportfölj som vänder sig till en diversifierad mix av tänkta kunder. Öka byggrättsportföljen på kort och lång sikt, genom förvärv av färdiga byggrätter samt genom att driva egna planprojekt. Projektfastigheter Förvaltningsfastigheter med löpande verksamhet.
alm equity ab orgnr 556549-1650 2013 3 450 400 350 Omsättning & rörelseresultat (Mkr) Omsättning Rörelseresultat 1.400 1.200 1.000 Balansomslutning & eget kapital (Mkr) Balansomslutning Eget kapital 300 250 800 200 600 150 400 100 50 200 0 2009 2010 2011 2012 2013 0 2009 2010 2011 2012 2013 Geografisk fördelning av ALM Equitys andel bostadsprojekt i kvm byggrätt* Geografisk fördelning av ALM Equitys andel planprojekt i kvm planerad byggrätt* 1% Geografisk fördelning av ALM Equitys andel projektfastigheter i kvm* 3% 2% 12% 14% 8% 18% 14% 69% 99% 60% Stockholm Mälardalen Uppsala Mellansverige väst Ostkusten syd AKTIERNA ALM Equity har två aktieslag: 10.154.600 stamaktier och 2.176.365 preferensaktier. Bolaget hade vid årets utgång 287 stamaktieägare och 421 preferensaktieägare. Totala antalet ägare var 468 st. AKTIEÄGARMÅL Målet är att ge aktieägarna en så hög riskjusterad avkastning som möjligt på eget kapital. VÅRA SAMARBETSPARTNERS Privata fastighetsägare, investerare, fastighetsbolag, mäklare, förvaltningsbolag, byggbolag, kommuner, markägare, marinor, arkitekter, inredare och hotellbolag. PROJEKTPORTFÖLJ ALM Equitys projektportfölj omfattar fem geografiska områden: Stockholms län, Uppsala, Mälardalen, Mellansverige väst och Ostkusten syd. Det totala fastighetsbeståndet består av 41* projekt fördelat på 29 bostadsprojekt, 6 planprojekt och 6 projektfastigheter. * Status per april 2014.
4 alm equity ab orgnr 556549-1650 2013 VERKSAMHETSHISTORIA 2006 ALM Equity AB startar sin verksamhet 2006 genom ett omvänt förvärv av T-Book Holding. Under första halvåret hade detta bolag inte bedrivit någon verksamhet och innehöll vid förvärvet främst aktier och kassa värderade till 9 Mkr och förlustavdrag på 26 Mkr. Bolagets nya verksamhet är fastighetsutveckling med inriktning på bostäder. I samband med det omvända förvärvet apporteras sju fastighetsprojekt in i bolaget. Ny styrelse och företagsledning utses. HQ Bank är marketmaker för bolagets aktie. Flera förvärv görs och vid årets utgång äger ALM Equity 16 projekt. 2007 Utvecklingen inom bolaget kommer i gång och under året utökas portföljen med nio projekt. Samtidigt färdigställer och frånträder bolaget fyra bostadsprojekt och en projektfastighet. Vid årets utgång äger och driver ALM Equity 20 projekt. 2008 Året präglas av ekonomisk kris i världen och endast ett projekt tillkommer på grund av den sviktande marknaden. Fyra projekt färdigställs och frånträds. Vid årets utgång äger ALM Equity 17 projekt. 2009 Under året förvärvas fyra projekt, varav Insteget vid Telefonplan är det största. Strategin inom bolaget läggs om mot större projekt, mer storstadsbetonade lägen och bostäder för normalinkomsttagaren. Två bostadsprojekt färdigställs. Vid årets utgång äger ALM Equity 19 projekt. 2010 Expansionen fortsätter och under året tillkommer 10 projekt. I samband med problemen i HQ Bank meddelar banken ALM Equity att HQ Bank upphör att agera marketmaker i bolagets aktie med en sista handelsdag 30 september 2010. ALM Equity antar en ny redovisningsprincip där den egna andelen anges i procent av den totala byggrättsportföljen. Två projekt färdigställs. Vid årets utgång äger ALM Equity 27 projekt. 2011 Under året förvärvas sex projekt. Ett projekt färdigställs. Ökat fokus på planprojekt genom förvärv och nya strategier. Vid en extrastämma i juli beslutade styrelsen att bolagets aktiekapital ska ökas med 101.545.300 kronor genom fondemission av 1.015.453 nya preferensaktier, varvid ska gälla att tio gamla aktier ska berättiga till en ny preferensaktie. Vid årets utgång äger ALM Equity 32 projekt. 2012 2012 var ett händelserikt år. Bolagets aktie listas på NASDAQ OMX First North. Tre bostadsprojekt avslutas där 400 bostäder och lokaler färdigställs, två bostadsprojekt byggstartas och 10 nya projekt tillkommer. Bolaget utvecklar sin strategi och beslutar sig för att aktivt satsa på planprojekt genom förvärv av råmark. Tillsammans med investerare bildas Svensk Markförvaltning AB (SMF). Organisationen växer med nya medarbetare och bolaget flyttar till Jakobsbergsgatan i Stockholm. Vid utgången av året äger ALM Equity 39 projekt. 2013 Under 2013 växte ALM Equity på flera sätt, två projektfastigheter säljs och sju nya projekt förvärvas. Sju bostadsprojekt byggstartas med totalt 464 bostäder. Bolaget ökar sin satsning på Stockholm där centrala lägen kring tunnelbana och tvärbana är i fokus. En riktad nyemission tillför bolaget 150 Mkr och ALM Equity blir utnämnt till ett Gasellföretag av Dagens Industri. Organisationen fortsätter att växa med nya medarbetare. Vid utgången av året äger ALM Equity 41 projekt.
Slottsallén i Bromma.
Slottsholmen Stadshusparken Rinkebyterrassen
ALM Equity AB Org nr 556549-1650 2013 7 ÅRET I KORTHET VÄSENTLIGT ÖKAD BYGGRÄTTSPORTFÖLJ VIKTIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET Omsättningen uppgick till 364,5 (417,7) Mkr och resultatet uppgick till 50,0 (49,2) Mkr, motsvarande 4,14 (4,34) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick vid årets slut till 556,3 (370,4) Mkr, motsvarande 28,62 (25,98) kr per stamaktie och 122,10 (105,00) kr per preferensaktie. Soliditeten uppgick vid årets slut till 42 (40) % och likvida medel uppgick till 183,3 (95,8) Mkr. Bostadsportföljen innehöll vid årsskiftet en möjlig byggarea om 124.100 (65.500) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde 83.600 (35.700) kvm. Planportföljen innehöll en möjlig byggarea om 141.000 (165.100) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde 73.900 (63.500) kvm. Projektfastighetsportföljen innehöll cirka 22.800 (25.000) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 7.700 (9.000) kvm. Under året såldes 464 (73) bostäder till ett värde av 921,2 Mkr, varav ALM Equitys andel var 247 (50) bostäder till ett värde av 453,0 (112,6) Mkr. Förvärv av totalt cirka 49.400 kvm byggrätter till bostadsportföljen under året, varav ALM Equitys andel var cirka 45.665 kvm, framförallt i Stockholmsområdet. Förvärv av två planprojekt i Stockholmsområdet omfattande cirka 28.200 planerad byggrätt varav ALM Equitys andel var 100 procent, med villkor om att detaljplanerna ska vinna laga kraft. Under året vann två detaljplaner laga kraft och därmed flyttades cirka 14.000 kvm, varav ALM Equitys andel var cirka 6.040 kvm, från planportföljen till bostadsportföljen. Två projektfastigheter avyttrades under året omfattande totalt cirka 2.200 kvm varav ALM Equitys andel var cirka 1.300 kvm. Det färdigställdes och tillträddes 64 (400) bostäder under året och 7 projekt byggstartades, omfattande 464 (39) bostäder. Projektet Fyrlotsen såldes vidare till nytt joint venture-bolag där ALM Equitys ägarandel är 47,4 procent, försäljningen gav en resultatpåverkan om 21,9 Mkr. En omstrukturering av preferenskapitalet har genomförts under året samt en riktad nyemission som tillfört bolaget cirka 150 Mkr före emissionskostnaderna. VIKTIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG En detaljplan omfattande 2.000 kvm planerad byggrätt i Uppsala har antagits. Byggstart av andra etappen i projektet Slottsallén, Bromma omfattande 25 bostäder. Efter årets utgång har 22 (64) bostäder sålts till ett värde av 108,2 (137,2) Mkr, varav ALM Equitys andel var 9 (38) bostäder till ett värde av 46,5 (70,3) Mkr.
8 ALM Equity AB Org nr 556549-1650 2013 VD HAR ORDET: ETT FANTASTISKT ÅR När man ser tillbaka på 2013 så har det varit ett fantastiskt år i många avseenden. ALM Equitys andel av byggrättsportföljen ökade med 53.000 kvm till 83.000 kvm och andelen av planportföljen växte till 74.000 kvm. Samtidigt hade bolaget rekordmånga bostäder i produktion, 485 stycken och sålde totalt 464 stycken bostäder. Omsättningen landade på 365 mkr med ett resultat på 50 mkr. KUNGEN PÅ BESÖK Vår satsning på konvertering av kontors- och industriområden samt ungdomsbostäder resulterade i att Stockholms landshövding Chris Heister valde ut oss som representant för hur Stockholms boendemarknad förändras till det bättre i samband med kungens officiella besök i länet med anledning av firandet av 40 år som statschef. Tillsammans med våra samarbetspartners Björn Ulvaeus och Swedbanks Michael Wolf visade vi upp vår nya satsning the BRiCK med ca 600 bostäder och det färdiga projektet Insteget med 255 bostäder, båda vid Telefonplan. Alla fick chans att se vilka bra lägenheter vi kan skapa i ombyggda kontorsfastigheter och vilken möda vi lägger på att skapa bra boendemiljöer. En viktig del i utvecklingen av våra produkter är att alltid förstå vad kunden vill ha. För att förstå målgruppen unga vuxna i Stockholm startade vi under året ett forum där vi involverar stadens kreativa unga i att utveckla the BRiCK till ett boende där unga vill bo. Ingen skrivbordsprodukt alltså från medelålders tjänstemän och standardiserade byggföretag utan något som kunden verkligen vill ha. Arbetet pågår och hela processen kommer ta cirka tre år och vi hoppas att vårt framtida boende ska stå klart 2017. Ser man vad vi levererat under åren och vad vi kommer leverera i framtiden är vi en av de större aktörerna inom segmentet ungdomsboende i Stockholm. REKORD Ett bevis på att vi förstår våra målgrupper är vår försäljning. Försäljningsgraden i pågående produktion var rekordhöga 93 procent i slutet av året. Vi jobbar vidare med vår mussepiggstrategi, stora öron och liten mun, och hoppas att det ska förbättra vår konceptualiseringförmåga ytterligare. Satsningen på planprojekt som inleddes för cirka tre år sedan har börjat ge resultat och två detaljplaner blev färdiga byggrätter under året. Vi ser framför oss att många av de satsningarna på tidiga skeden som ligger i planportföljen kommer att falla ut under 2014-2016. Det är tillfredsställande då det är fråga om egenproducerade byggrätter helt anpassade till vad vi tror oss veta är kundens behov. Vi skapar därmed bättre produkter med bättre marginaler. FOKUS PÅ STOCKHOLM Det kanske bästa med 2013 var att vi kunde öka volymen i Stockholm till att utgöra omkring 70 procent av vår portfölj. Eftersom efterfrågan på bostäder i Stockholm är så stark hoppas vi att detta ska öka omsättningshastigheten i vår byggrättsportfölj och därmed ytterligare förbättra försäljningen såväl som lönsamheten. Vi jobbar nu hårt med att konceptualisera våra nya projekt för att kunna erbjuda det stora flertalet av dem till försäljning under 2014 och därefter byggstartas. STARK FINANSIELL STÄLLNING Det som möjliggjorde dessa förvärv av byggrätter var vår starka finansiella ställning som förbättrades ytterligare under året genom en riktad emission av preferensaktier på 150 mkr. I samband med detta fick bolaget en större ägarkrets. En viktig förberedelse för emissionen var vår inlösen av preferensaktier och den justering av utdelning på preferensaktien som skedde under våren. Detta gav preferensaktieägarna en värdeökning på 65 procent eftersom substansrabatten på nya preferensaktier eliminerades. Även stamaktieägarna har haft en fin utveckling då värdeutvecklingen på deras aktier har stigit med cirka 310 procent sedan noteringen. När man gör saker man brinner för brukar det bli bra och i vårt fall resulterade det i att ALM Equity utsågs till ett Gasellföretag av tidningen Dagens Industri under året. Vi blev nummer 41 av de företag som växer snabbast i Sverige. Vi jobbar vidare för att nå högre placeringar och hoppas nå detta inom en snar framtid. Stockholm i april 2014 Joakim Alm VD
ALM Equity AB Org nr 556549-1650 2013 9 Bolagets VD Joakim Alm
10 alm equity ab orgnr 556549-1650 2013 AFFÄRSMODELL: KREATIVITET OCH TYDLIGHET MAXIMERAR VÄRDET ALM Equity arbetar med fastighetsutveckling genom att analysera tänkbara förvärv, strukturera, finansiera, leda och sälja olika typer av projekt: bostadsprojekt, planprojekt och projektfastigheter. Målet är att i varje fastighetsprojekt genom kon ceptualisering, utveckling och optimering av fastighetens användning och upplåtelseform maximera dess värde på marknaden. För att lyckas med detta ligger bolagets fokus på analys, konceptualisering och riskhantering. Varje projekt anpassas efter sina speci fika förutsättningar och är helt självständigt och separerat från övriga projekt inom ALM Equity-koncernen genom egen bolagsstruktur och finansiering. Projekten bedrivs huvudsakligen i joint ventureform där ALM Equity har projektledningsansvaret. Bolagets organisatoriska uppbyggnad kännetecknas av ett anpassat antal egna medarbetare om cirka 20 personer tillsammans med en stor partnerorganisation bestående av utvalda externa kompetenser och samarbetspartners, vars tjänster köps in efter behov. Goda och flexibla samarbeten gör att projekten kan utformas efter sina unika förutsättningar med mervärde och kundnytta i fokus. Flexibilitet och möjligheten att verkligen kunna ge varje projekt dess bästa förutsättningar har resulterat i att ALM Equity, till skillnad från många andra bostadsutvecklingsbolag, inte har egen byggverksamhet, anställda mäklare, arkitekter och designers. Inför varje projektstart väljs respektive partner ut baserat på analys av boendeformer, kundgrupp, etc. I takt med att ALM Equity vuxit har banden med företagen i partnerorganisationen successivt stärkts och bolaget har goda relationer med de ledande bankerna, de stora byggföretagen, välkända arkitekter, jurister och mäklare. Vi drar nytta av erfarenheter från tidigare projekt, men jobbar inte som många av de större bostadsutvecklarna med systemhusbyggnation, inrutade koncept och designlinjer som upprepas. INVESTERINGSSTRATEGI Bolagets investeringar eftersträvar långsiktig tillväxt genom att skapa en balanserad projektportfölj med fokus på Stockholms län, Mälardalen, Uppsala, regio ner med stark tillväxt och specifika semesterorter. Innehållet i portföljen ska vara diversifierat och främst vända sig till normalinkomsttagare i respektive område, men även till ett något högre segment. Ökning av portföljen på kort och lång sikt ska ske genom nya förvärv av färdiga byggrätter och genom att driva egna planprojekt. Bolaget ska främst investera i projekt i storleksordningen 5.000 20.000 kvm. M PROJEKTETS MIKROLÄGE Mikroläge M4 M3 M2 M1 Prisbild Mikroläget följer marknaden. Mycket små möjlig heter att påverka prisbilden. Mikroläge med speciell design eller storlek på bostad. Små möjligheter att påverka prisbilden. Eget mikroläge. Möjlighet att påverka prisbilden. Unikt mikroläge med aktiviteter, båtplatser, service, etc kopplade till objektet. Jämförbara objekt saknas. Stora möjligheter att påverka prisbilden. R PROCESSENS RISKNIVÅER I BOSTADSPROJEKT Risknivå Projektfas R4 Detaljplanelagd mark. * R3 Bygglov/myndighetslov beviljade. R2 Mer än 75 % av projektets bostäder sålda. R1 Upphandling, påbörjade & färdigställande av entreprenad. * En detaljplan reglerar användningen av bebyggelse, markoch vatten områden samt medför rätt att bygga i enlighet
alm equity ab orgnr 556549-1650 2013 11 FÖRVALTNINGSSTRATEGI Bolagets kärnverksamhet är inte långsiktig förvaltning av de fastigheter vi äger utan projektutveckling. Därför bygger ALM Equitys förvaltningsstrategi på att optimera förvaltning på kort och medellång sikt tills eventuell utveckling påbörjas. Fokus ligger på att kostnads- och energieffektivt förvalta fastigheterna tills de är färdigutvecklade. I enstaka projekt med lång projektutvecklingsfas görs en långsiktig förvaltningsplan redan vid förvärvstillfället. FASTIGHETSUTVECKLINGENS FASER Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens i allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv, plan processer, försäljning, produktion och kundhantering. ALM Equity har erfarenhet av att behärska denna helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst genom nära kontakt med vår partnerorganisation och våra slutkunder. Beroende på projekttyp går projekten igenom olika faser. ANALYS Vid förvärvstillfället görs en tydlig affärsmässig analys av projektens förutsättningar och det aktuella marknadsläget som i sin tur ligger till grund för att utveckla rätt mervärde och koncept. Genom att noggrant ana - lysera och strukturera projekten i anpassade bolagsstrukturer uppnås transparens och finansieringsbarhet i varje enskilt projekt samtidigt som rätt partners tas in. KONCEPTUALISERING ALM Equitys projekt karaktäriseras av stark konceptualisering. Grundidén är att producera bostäder/projekt med adderade mervärden anpassat till mål grupp och marknad. Fokus ligger på arkitektur, planlösningar, design och utförande. Stort arbete läggs på att identi - fiera befintliga och nya målgrupper och anpassa bostäderna och produkterna efter dem. Det kan handla om att blanda innehåll, verksamheter och boendeformer och att erbjuda mervärden såsom båtplatser, jakträtter, stallplatser, service, etc. Alternativt ha en stringent designlinje väl anpassad till målgrupperna, i stället för en mängd olika tillval, eller att tillföra byggnaden service såsom gym eller annan verksamhet som uppskattas av de boende. Tanken på att skapa ett bekymmersfritt boende är en genomgående röd tråd i många av våra projekt. RISKHANTERING Lönsam tillväxt med lågt risktagande är den grundläggande affärsfilosofin i ALM Equity. Konkret innebär detta att risken begränsas i flera led såväl finansiellt som operationellt. I detta arbete är bolaget inte främ mande för samarbeten som kan säkra lönsam expansion. Genom att diversifiera investeringarna i de tre projektkategorierna begränsas riskerna och långsiktig tillväxt skapas. ALM Equity har en tydlig strategi för riskhantering inom varje segment. Dessutom har ALM Equity en egen modell för att värdera varje specifikt projekts risknivå baserat på processrisk och mikroläge. R PROCESSENS RISKNIVÅER I PLANPROJEKT Risknivå Projektfas R5 Råmark utan angiven ÖP eller FÖP. * R4 Råmark med angiven ÖP eller FÖP. * R3 Råmark/byggnad med positivt planbesked. ** R2 Planarbete i samrådsfas/utställningsfas. *** R1 Antagen detaljplan. **** * En översiktsplan (ÖP) redovisar grunddragen i den framtida bebygg elseutvecklingen. En fördjupad översiktsplan ( FÖP) tydliggör ytterligare kommunens framtida intentioner med området. ** Ett planbesked är ett kommunalt beslut som redovisar kommunens intentioner och avsikt i en fråga angående planläggning. R PROCESSENS RISKNIVÅER I PROJEKTFASTIGHETER Risknivå Projektfas R4 Befintlig byggnad. R3 Förädlingsprocess inledd. R2 Mer än 75 % av projektets tänkta nya användning har avtalats/sålts. R1 Upphandling, påbörjad och färdigställande
12 ALM Equity AB Org nr 556549-1650 2013 Inbjudande boende på BJG 53, Stockholm
alm equity ab orgnr 556549-1650 2013 13 PROJEKTKATEGORIER: TRE OMRÅDEN MED FOKUS PÅ LÅNGSIKTIG TILLVÄXT Fastighetsutveckling innebär i stora drag att man för ändrar en fastighets förutsättningar eller utförande och därigenom höjer dess värde. En förklaring till ALM Equitys framgångar inom området är kreativitet och förmåga att se enskilda lösningar som maximerar värdet i de olika projekten. Vilket kan innebära helt nya boendekoncept, utökade och effektiviserade byggrätter/kommersiella ytor eller satsningar på typbostäder för speciella och nischade målgrupper. Vid förvärvstillfället har bolaget alltid en klar vision över hur fastigheten ska utvecklas för att ge bästa tänkbara avkastning. ALM Equity bedriver verksamhet inom tre områden av projektutveckling: Bostadsprojekt Planprojekt Projektfastigheter Projektens investeringsstorlek, värdeutvecklingsfaser, riskhantering och tidsfaktorer är olika inom de olika delområdena. Gemensamt för samtliga är att de består av komplexa och kapitalintensiva processer. BOSTADSPROJEKT Inom denna projektkategori äger eller förvärvar ALM Equity detaljplanelagda fastigheter med färdiga bygg rätter som medger försäljning och ny- eller ombyggnation av egna hem, fritidshus eller lägenheter i flerbostadshus. Bostadsprojekt definieras som: Detaljplanelagd fastighet som medger byggnation av bostäder och lokaler. Byggrättsportföljens storlek anges i kvm säljbar eller uthyrningsbar bostad/lokal (boa/ loa) ovan mark samt i antal bostäder. Bostadsprojektens byggrätter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken»exploateringsfastigheter«. I de fall bostadsprojekten har löpan - de verksamhet och driftnetto anges detta separat. 69 (50) procent av de bostadsbyggrätter som redovisas i balansräkningen finns i Stockholms län, 2 (4) procent i Uppsala, 14 (37) procent i Mälardalen, 3 (7) procent Mellansverige väst och 12 (2) procent på Ostkusten syd.* PLANLAGD FASTIGHET Värdeutveckling KONCEPT- UTVECKLING BYGGLOV FÖRSÄLJNING PRODUKTION FÄRDIG BOSTAD Markförvärv och idéfas är mycket viktigt inom bostadsutveckling. Att hitta attraktiva byggrätter till rätt pris och att utveckla bostäder och bostadsområden som tilltalar kunderna är vägledande för att kunna driva projektutveckling med god lönsamhet. Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen definieras och förändras genom exempelvis om- och tillbyggnad, nybyggnation, konvertering från ett ändamål till ett annat eller förtätning. Värdeökning sker primärt genom utveckling av ett boendekoncept där ALM Equity identifierar hur högsta värde kr/kvm kan skapas mot slutkund. Fastighetens värde ökar genom att utifrån varje specifikt projekt och marknadssituation utveckla det koncept som attraherar mesta möjliga köpkraft. Bolaget lägger stor vikt vid konceptualisering för rätt målgrupp, i form av arkitekturlösningar, mervärde och design. En avgörande framgångsfaktor i själva säljprocessen är kommunikationen med de presumtiva kunderna. Eftersom ALM Equity säljer bostäder på ritningsstadiet och bolaget således inte har någon färdig produkt att visa upp ställs det höga krav på marknadsföring och presentation. Det gäller att så tydligt som möjligt visualisera projekten och dess fördelar på ett verklighetstroget sätt.
14 alm equity ab orgnr 556549-1650 2013 Bostadsportfölj Projektportfölj (kvm (kvm och och antal antal bostäder) Projektportfölj Planportfölj (planerad (kvm och kvm antal och bostäder) antal bostäder) 135.000 30.000 120.000 25.000 105.000 30.000 200.000 180.000 25.000 160.000 200.000 180.000 160.000 90.000 20.000 75.000 15.000 60.000 45.000 10.000 30.000 5.000 15.000 ALM:S andel är 1.300 bostäder 140.000 20.000 120.000 15.000 100.000 80.000 10.000 60.000 40.000 5.000 20.000 140.000 ALM:S andel är 1.100 120.000 bostäder 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 0 Totalt ALM Equitys andel 0 0 Totalt ALM Equitys andel 0 ostadsportfölj 1.400 och antal bostäder) 1.200 1.000 800 600 400 200 250 200 150 100 50 Bostadsportfölj Projektportfölj (antal (antal bostäder) 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 Projektportfölj (kvm och antal bostäder) 250 3.000 2.500 200 2.000 150 1.500 100 1.000 50 500 Projektportfölj Planportfölj (planerat (antal bostäder) antal bostäder) Planportfölj 3.000 (planerad kvm och antal bostäder 200.000 2.500 180.000 2.000 160.000 140.000 1.500 120.000 ALM:S andel är 68 100.000 1.000 bostäder 80.000 500 60.000 0 0 5.000 0 0 40.000 20.000 0 0 Totalt ALM Equitys andel 0 ostadsportfölj ntal bostäder) Projektportfölj (antal bostäder) Planportfölj (planerat antal bostäder) 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 250 Geografisk utveckling ALMs andel totalportföljen (kvm) 2007-2013 3.000 2.500 200 2.000 150 1.500 100 1.000 50 500 0 0 60.000 40.000 20.000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Stockholm Mälardalen Uppsala Mellansverige väst Ostkusten syd
alm equity ab orgnr 556549-1650 2013 15 ALM Equitys planerade bostäder finns framför allt i starka bostadsmarknader som Telefonplan, Bromma, Sundbyberg, Sollentuna, Vällingby, Hässelby och Uppsala. Satsningarna vänder sig framför allt mot stora segment som unga vuxna och normalinkomsttagare. Många av de planerade bostäderna tillfredsställer köpares krav på goda kommunikationer, sjönära läge och närhet till service. Stigande bostadspriser i Stockholms län har gjort att många bostadssökande letar sig allt längre ut, till exempelvis Mälardalen, och goda kommunikationer har gjort dessa områden till attraktiva boendemiljöer inom bekvämt pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt syns en tydlig trend att centrala stadsnära lägen som exempelvis Telefonplan är synnerligen attraktiva. Då projekten har en detaljplan med en definierad byggrätt begränsas vissa osäkerheter/risker och tidsaspekten blir i regel kortare än för planprojekt. Samtidigt så påverkas projekten i hög grad av aktuellt marknadsläge på bostadsmarknaden och inom byggsektorn. PLANPROJEKT Inom denna projektkategori äger eller förvärvar ALM Equity icke planlagda fastigheter alternativt fastigheter med befintlig detaljplan, som bolaget anser har god potential för värdeutveckling genom detaljplaneändring. Planprojekten har som syfte att stödja bolagets bostadsutveckling/kommersiella utveckling på medellång och lång sikt. Planskedet omfattar tiden från det att detaljplanearbetet påbörjas fram till dess en ny detaljplan vunnit laga kraft och byggrätterna definierats. Då övergår byggrätterna till att ingå i bolagets Bostadsprojektportfölj, alternativt Projektfastighetsportföljen. Planprojekt definieras som: Icke detaljplanelagd fastighet (råmark), alternativt detaljplanelagd fastighet där detaljplanen kan ändras. Planportföljens storlek anges i planerad kvm säljbar eller uthyrningsbar bostad/lokal (boa/loa) ovan mark samt i antal bostäder. boa/loa uppskattas till 75 procent av angiven BTA (bruttoteknisk area) och en bostad anges till 70 kvm om inte annat anges i planen. Planprojektens byggrätter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken»exploateringsfastigheter«. I de fall planprojekten har löpande verksamhet och driftnetto anges det separat. 99 (97) procent av planprojektens planerade byggrätter som redovisas i balansräkningen finns i Stockholms län, 1 (1) procent i Uppsala, 0 (0) procent i Mälardalen, 0 (0) procent Mellansverige väst och 0 (2) procent på Ostkusten syd.* RÅMARK / PLANLAGD FASTIGHET Värdeutveckling KONCEPT- UTVECKLING DETALJ- PLANEARBETE PLANLAGD FASTIGHET Värdeökning sker genom att tillskapa helt nya byggrätter alternativt genom konvertering eller förädling av befintliga byggrätter. Utifrån konceptutvecklingen identifierar ALM Equity hur en fastighets värde kan öka genom en detaljplaneändring som tillskapar en större byggrätt eller medger ett nytt användningsområde för fastigheten. Fokus ligger på att skapa attraktiva byggrätter an passade till identifierad slutkund. ALM Equity driver detaljplaneprocessen för att maximera nytt fastighetsvärde samtidigt som det befintliga användningsområdet utnyttjas i största möjliga mån. Värdeskapande är som störst under planprocessen då markanvändningen för råmark definieras. Det är i denna fas som byggrätterna konkretiseras till sitt innehåll. 2012 startade ALM Equity tillsammans med partners Svensk Markförvaltning AB (SMF), vars syfte är att förvärva marktillgångar (råmark) utan definierad byggrätt för framtida detaljplaneläggning till framför allt bostäder. Bolaget har gjort två förvärv som omfattar 430 hektar mark i Salem/Södertälje och Österåker. ALM Equitys ägarandel är 41,24 procent. ALM Equity kommer att driva detaljplaneprocessen med målsättningen att maximera fastighetsvärdet samtidigt som det befintliga användningsområdet utnyttjas i största möjliga mån. ALM Equity står för projektledning och administration från förvärv till färdig byggrätt. Målsättningen är att projekten ska vara detaljplanelagda inom tre till fem år. När planprojekten vunnit laga kraft och nya byggrätter har tillskapats har ALM Equity första rätt att förvärva byggrätterna till marknadspris och driva projektutvecklingen vidare inom ALM Equity-koncernen. PROJEKTFASTIGHETER Kategorin projektfastigheter omfattar bebyggda fastigheter med varierande typer av verksamhet som ger möjligheter att genom konceptualisering och utveckling skapa högre värden. Under utvecklingsfasen bedrivs oftast en verksamhet i byggnaderna för att generera ett driftnetto till dess att fastigheten utvecklas eller konverteras för ny tilltänkt verksamhet som exempelvis centrum, bostäder, kontor eller hotell.
16 alm equity ab orgnr 556549-1650 2013 Projektfastigheter definieras som: Bebyggd fastighet med löpande verksamhet. Portföljen delas upp i säljbara eller uthyrningsbar area, ovan mark i kvm. Projektfastigheter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken»projektfastigheter«. 8 (8)procent av projektfastigheternas area finns i Stockholms län, 60 (55) procent i Uppsala, 18 (15) procent i Mälardalen, 14 (22) procent i Mellansverige väst och 0 (0) procent på Ostkusten syd. FASTIGHET MED VERKSAMHET KONCEPT- UTVECKLING GENOMFÖRINGS- PROCESS FASTIGHET MED NY VERKSAMHET RISKHANTERING INOM OMRÅDENA Genom att diversifiera investeringarna i de tre olika projektkategorierna begränsas bolagets risker såväl finansiellt som operationellt. Inom områdena identifieras olika projektrisker som noggrant bevakas: Bostadsprojekt marknadsrisk, entreprenadrisk, finansieringsrisk, ränterisk och kundrisk. Planprojekt risk att planarbetet drar ur på tiden alternativt att ny detaljplan inte medges. Projektfastigheter marknadsrisk, entreprenadrisk, finansieringsrisk, ränterisk, kundrisk och störningsrisk. Se även»risker och riskhantering«, sid 73 75. *De angivna siffrorna avser april 2014. Värdeutveckling Värdeökning sker genom strukturering, effektivisering eller ändrad användning i en fastighet. Fastighetens värde ökar genom att utifrån varje specifikt projekt och marknadssituation identifiera högsta intäkts- eller försäljningsvärde. Bolaget lägger stor vikt på att anpassa och utveckla befintlig användning på ett smidigt och enkelt sätt till framtida tänkt användningsområde och utveckla dess driftnetton. ALM EQUITY AB FASTIGHETSPORTFÖLJ BOSTADSPROJEKT PLANPROJEKT PROJEKTFASTIGHETER EGNA HEM FRITIDSHUS BOSTAD KONTOR BOSTAD KONTOR FLERBOSTADSHUS INDUSTRI CENTRUM INDUSTRI CENTRUM HOTELL
alm equity ab orgnr 556549-1650 2013 17 PROJEKTPORTFÖLJEN I UTVECKLINGSFASER* BOSTADSPROJEKT Projekt Mikroläge Risknivå Typ Fas i Planlagd fastighet Fas ii Konceptutveckling Fas iiia Bygglov Fas iiib Fas iiic Fas iv Försäljning Produktion Färdig bostad BJG 53 M2 R1 Lägenheter Kevinge Strand M1 R1 Lägenheter Lampfabriken M2 R1 Lägenheter Pepparkakan M2 R4 Lägenheter Slottsallén M2 R1 Radhus Slottsvillorna M2 R4 Parhus Bryggvägen** M3 R4 Lägenheter Silverdalen** M3 R4 Rad/-parhus/lägenheter Stadshusparken M3 R4 Radhus/lägenheter Mälarprojekten M3 R4 Lägenheter Rinkebyterrassen M2 R4 Lägenheter Elfvik Strand M1 R4 Hotellägenheter Fyrlotsen M3 R3 Lägenheter Kalksilo 1 6 M1 R4 Semesterboende Sjövillan 5 M1 R4 Semesterboende Sjövillan 7 M1 R4 Semesterboende Kalkateljén M1 R4 Semesterboende Kalklaboratoriet M1 R4 Semesterboende Kalkmagasinet M1 R4 Semesterboende Stadsterrassen 2 M4 R4 Lägenheter Linbanan 1-3 M4 R4 Lägenheter Pausfågeln M4 R3 Kommersiellt/lägenheter Boktryckeriet M2 R3 Lägenheter Eddahuset M3 R2 Lägenheter Kvarnen M4 R4 Lägenheter Kvarnenhörnet M4 R4 Lägenheter Bjäreterrassen 2 M3 R2 Semesterboende Guldkaggen M1 R3 Semesterboende Slottsholmen M1 R4 Lägenheter/hotell PLANPROJEKT Projekt Mikroläge Risknivå Typ The Brick M3 R3 Lägenheter Archimedes** M3 R4 Lägenheter Sickla Allé M3 R4 Lägenheter Ektorp M4 R4 Tomter/hus Högantorp M4 R5 Tomter/hus Stadsfjället M4 R5 Industri Fas i Råmark/ Planlagd fastighet Fas ii Konceptutveckling Fas iii Detaljplanearbete Fas iv Planlagd fastighet PROJEKTFASTIGHETER Projekt Mikroläge Risknivå Typ Fas i Fastighet med verksamhet Fas ii Konceptutveckling Fas iii Genomföringsprocess Fas iv Fastighet med ny verksamhet Sickla M3 R4 Kommersiellt Nilhästen 11 M4 R4 Lägenheter Kvarnengallerian M4 R3 Kommersiellt/lägenheter Kvarnenhörnet M4 R4 Kommersiellt Stake 5 M4 R4 Lägenheter Östra Kråkhagen 3 M4 R4 Lägenheter * Projektens värdestatus per april 2014 ** Antagen men överklagad detaljplan.
18 ALM Equity AB Org nr 556549-1650 2013 PROJEKT UNDER PRODUKTION Under året satte ALM Equity sju byggprojekt i produktion om totalt 464 bostäder (varav ALM Equitys andel var 247 bostäder). Två projekt färdigställdes om 64 bostäder (varav ALM Equitys andel var 55 bostäder). Per årsskiftet var nio projekt och 485 bostäder under produktion (varav ALM Equitys andel var 251 bostäder). Utöver bostadsproduktionen pågår en stor ombyggnation och uppfräschning av Kvarnen gallerian i Uppsala och omflyttning av lokalhyresgäster i syfte att göra gallerian modern och bättre utnyttjad. Projekten är av olika slag - både renodlad nyproduktion och om- och tillbyggnation- men gemensamt för dem alla är att allt som görs handlas upp via totalentreprenad och att vi endast jobbar med kända aktörer överstigande en viss storlek. Den avslutade etapp ett i Bjäreterrassen, Torekov är småskalig småhusproduktion i sten med NCC som totalentreprenör. I nyproduktionsprojekten Stadsterrassen och Linbanan i Enköping, använder vi oss av Andersson Company Byggnads AB, som också svarar för ombyggnaden av Boktryckeriet i Uppsala och nybyggandet och ROTrenoveringen av Fyrlotsen på Lidingö. I Slottsallén bygger Värmdö Bygg den småskaliga radhus- och atriumhusbebyggelsen, och i Lampfabriken och Bjg 53 är det PEAB (f.d. Kungsfiskaren) som står för konverteringen från kontor till bostäder. PEAB bygger även nyproduktionen på Kevinge strand. Kevinge Strand BJG 53 Boktryckeriet Lampfabriken
Stadsterrassen 1 & 2 Vinter vid Högantorps Gård, Salem. Här har SMF köpt 350 hektar råmark för att bland annat utveckla nya bostäder.
20 alm equity ab orgnr 556549-1650 2013 FINANSIERINGSMODELL: UNDVIKA ONÖDIGA RISKER Fastighetsutveckling är kapitalintensivt och förenad med olika typer av risker genom projektens gång. För att möjliggöra en säker och långsiktig tillväxt med begränsad kapitalinsats har ALM Equity utvecklat en finansiell modell som minimerar bolagets risker och säkrar kapitalflödena i projektutvecklingen. Målsättningen med ALM Equitys finansverksamhet är att stödja bolagets projektutveckling, utnyttja kapi tal och kassaflöden på ett sätt som inte utsätter den operativa verksamheten för finansiella risker och hantera bedömda risker så att exponeringen mot dessa minimeras. ALM Equitys finansiella strategi är att tydligt koppla kassaflöden i varje pågående projekt till bolagets upplåning, ränterisk och eget kapitalbehov. På detta sätt erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna. Projekt finansieras med banklån, reverslån, obligations lån, mezzaninlån, eget kapital och ägarlån. För att kunna hantera större volymer, och öka tillväxten, tar ALM Equity in delägare i projekten. Detta kan exempelvis ske genom lån där externa partners, utöver ränta, får del i den framtida förädlingsvinsten. Andra former av finansiering är säkerställda och icke säkerställda låneinstrument och i vissa projekt finansieras delar av utvecklingskostnaderna med preferensaktier som löses in när projekten är färdigställda och sålda. De olika finansieringsformerna varierar över tiden och mellan projekt beroende på vilken riskfas projekten befinner sig i. Marginalerna ska vara höga i varje projekt. En viktig del i riskhantering är att vi tillsammans med våra finansiella partners och eventuella delägare gemensamt utvecklar en finansieringsplan för projektet, som då får sin unika kapitalstruktur kopplat till flöden som genereras i projektet. Denna tar även hänsyn till övriga risker i projektet. Detta säkerställer att alla projekt är fullt finansierade, vid varje tillfälle, med sin egen kapitalstruktur. Likvida medel placeras primärt i bank eller liknande med kort bindningstid. FULLT FINANSIERADE PROJEKT En grundprincip är att alla projekt ska vara bolagise rade och fullfinansierade vid start. Inga lån eller säkerheter får ställas mellan de olika projektbolagen som var för sig ska stå på egna ben. På så vis riske rar inte eventuella problem i enskilda projekt att spridas till övriga delar av koncernen. Ytterligare en säkerhetsfaktor är att moderbolaget på detta sätt kan hållas skuldfritt och utnyttjas för nya affärer. Riskanalys och finansieringsstruktur för varje projekt fastställs gemensamt av ALM Equity, dess banker, andra finansiella institutioner och partners. All finansiering sker i projektbolagen mot säkerheter i projekten i så stor utsträckning som möjligt. FINANSIERINGSFORMER
alm equity ab orgnr 556549-1650 2013 21 ALM EQUITYS FINANSIELLA MODELL (ASSET LIABILITY MANAGEMENT) Alla projekt ska vara fullfinansierade Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen Ett obelånat moderbolag Projekten finansieras med fördel som joint venture Marginalen i varje projekt ska vara hög Likvida medel placeras med kort bindningstid Varje projekt bär sig självt och är fullfinansierat.
22 alm equity ab orgnr 556549-1650 2013 MARKNAD: FORTSATT FOKUS PÅ STOCKHOLM Efter några år med svag tillväxt är utsikterna för svensk ekonomi god. Läget på arbetsmarknaden har förbättrats, förtroendet hos svenska hushåll och företag har stigit och tillsammans med en gradvis högre efterfrågan i omvärlden skapas förutsättningar för att BNP-tillväxten ska bli högre och att arbetsmarknaden förbättras ytterligare under 2014. Reporäntan spås ligga kvar på låga 0,75 procent tills återhämtningen i ekonomin slagit igenom mer tydligt. För konsumenter gynnas privatekonomin av reallöneökningar, låg inflation och låga räntor. Sveriges BNP ökade med 1,5 procent under 2013 och Stockholmsbörsen slutade med en uppgång om cirka 23 procent över året. För ALM Equity har det under året märkts att ekonomin och framtidstron generellt blivit starkare. Vi har sett bra försäljningsnivåer i våra projekt, märkt att bankerna ser mer positivt på utlåning av pengar till projekt och slutkunder samt att den generella prisuppgången på bostäder på riksnivå, stimulerat hushållens optimism. Den fortsatt låga bolåneräntan (snitträntan i januari 2014 var 2,45 procent jämfört med 2,88 procent år 2013) tillsammans med andra privatekonomiska smörjmedel gör kunderna mer positiva och har lättare att fatta beslut idag än på flera år. Bostadsåret 2013 präglades av lågt utbud, snabba avslut på andrahandsmarknaden och generella prisökningar. Bostadsrättspriserna steg med 11 procent och villapriserna med 5 procent på riksnivå. En långsiktig orsak till de stigande priserna är att det byggts mycket lite bostäder under lång tid i Sverige och att det råder stor bostadsbrist på tillväxtorter. ÖKAT BYGGANDE OCH TRENDBROTT I STOCKHOLM Under 2013 påbörjades byggandet av 31.000 bostäder i landet vilket innebär en ökning med 46 procent jämfört med 2012 då endast ca 21.300 bostäder påbörjades. Antalet påbörjade lägenheter i flerbostadshus ökade med 55 procent till 24.550 (15.838), medan påbörjandet i småhus ökade med 18 procent till 6.450 (5.466). Utöver detta gav påbörjad ombyggnation av flerbostadshus ett tillskott på 3.200 nya lägenheter jämfört med 1.876 lägenheter under 2012. Nyproduktionsbyggandet i Sverige ligger under det uppskattade årliga behovet av 35.000-40.000 bostäder och det fortsätter byggas upp ett stort uppdämt behov av bostäder. Störst nytillskott uppskattas behövas i storstadsregionerna. I Stockholms län är behovet uppskattat till 10.000 nya bostäder per år i tio år. Trenden med sjunkande bostadsbyggnation i Stockholms län har vänts och nyproduktionen förutspås fortsätta öka under kommande år. Under 2013 påbörjades byggandet av 11.500 nya bostäder och för 2014 och 2015 förutspås 16.000 årligen. För Stockholm stad gäller 6.700 bostäder vilket är den högsta siffran sedan 2006. Dock har detta inte minskat behovet av nya bostäder tvärt om då samtliga kommuner i länet uppger att man har bostadsunderskott tre fler än föregående år. Sex kommuner, däribland Stockholm stad, uppger att underskottet kommer öka de närmsta åren. Störst brist anses det finnas på små lägenheter. Den sista december 2013 stod 432.000 personer i Stockholm stads bostadskö vilket innebär en ökning med 32.000 personer eller 8 procent under året. ALM ÖKAR FOKUS PÅ STOCKHOLMS VÄXANDE BEFOLKNING Stockholm stad och län är en stark tillväxtmotor i Sverige och en av fem snabbast växande regionerna i Europa. Allt fler flyttar till området samtidigt som allt fler barn föds och befolkningen blir äldre. Tillväxttakten är högre än tidigare beräknat och nu finns cirka 900.000 invånare i Stockholms stad och cirka 2.160. 000 i Stockholm län vilket motsvarar drygt 22 procent av landets invånarantal. Av själva befolkningsökningen står Stockholm för 40 procent vilket motsvarar ca 36.000 personer. Till år 2030 planerar Stockholm stad att bygga och planera för 140.000 nya bostäder vilket 31 procent fler bostäder än i dag. I takt med att staden växer ställs det krav på utveckling av infrastrukturen och i början av januari 2014
alm equity ab orgnr 556549-1650 2013 23 skrevs avtal om utbyggnad av stadens tunnelbanenät. Utbyggnaden innebär att fler bostäder kan byggas i attraktiva lägen nära kommunikationer. Det nuvarande tunnelbanesystemet byggs ut med nio nya stationer till Barkarby, Hagastaden och Arenastaden i norr och Nacka Centrum i öster. I tunnelbanans och bostädernas spår följer annan service som restauranger, affärer och förskolor. ALM Equity tror på Stockholms fortsatta utveckling och ökar därför sitt fokus på området genom förvärv av nya färdiga byggrätter och planprojekt. Projekten skall ligga nära goda kommunikationer som tunnelbana, tvärbana eller pendeltåg. I början av året förvärvades planprojektet Archimedes i Bromma med potential att utveckla 625 bostäder och i slutet av året kompletterades portföljen med fem projektförvärv om totalt cirka 51.600 kvm i Gröndal, Silverdal, Hässelby, Vällingby och Rinkeby. Projekten vänder sig både till unga vuxna, förstagångsköpare, barnfamiljer och par utan barn. Gröndal kommer blir ett exklusivt projekt med frontläge mot Mälaren medan de andra projekten mer vänder sig mot normalinkomsttagare. Alla projekten ägs till 100 procent av ALM Equity och bidrar till en ökning av portföljen med ca 1.400 nya bostäder i Stockholmsområdet. Tillsammans med befintligt innehav kommer ALM Equity utveckla totalt ca 3.100 bostäder i området de närmsta åren. Tack vare att de fyra delarna befolkning, utbud, ränta och disponibel inkomst alla pekar åt samma håll tror vi samtidigt på stabila bostadsrättspriser. En studie gjord av United Mind på unga stockholmare (18-35 år) berättar hur dagens unga ser på sitt boende. Läget är prioriterat framför innehåll och yta och att bo litet och ge avkall på kvadratmeter är inget problem om man får bo där man vill. Man drömmer inte om bil utan vill hellre bo nära bra kommunikationer och vänner. Samtidigt säger studien att hela 32 procent vill flytta till ett nytt boende men saknar möjlighet att göra detta. De stora inlåsningseffekterna är brist på bostäder i passande storlek och prisklass, bolånetak och svårigheten att få lån. Dessa problem vill ALM Equity råda bot på och flera satsningar görs nu i olika projekt med fokus på unga vuxna. I och med att efterfrågan på välplanerade och små bostäder är fortsatt stor kommer vårt fokus på den typen av bostäder att kvarstå, samtidigt som vi ser goda möjligheter även inom andra målgrupper beroende på läge. och Linbanan 1 nådde alla sina försäljningskrav under året. Jämfört med 2012 års 39 byggstartade enheter är skillnaden markant. Vid årsskiftet var 485 bostäder (varav ALM Equitys andel var 251 bostäder) i pågående produktion med en försäljningsgrad om hela 93 procent. VAD SKILJER OSS FRÅN ANDRA AKTÖRER Med tydlig konceptualisering, kundfokus, en genomtänkt affärsstrategi och förtroendeingivande finansieringsmodeller stakar vi ut vägen för framtiden. Varje enskilt projekt behandlas som en unik produkt i förhållande till våra andra projekt vilket är en förutsättning för att skapa intressanta och spännande bostäder. Många av våra konkurrenter gör precis tvärtom och fokuserar på byggsystem och likriktning för att strama upp och effektivisera produktionen. De fyra största bostadsutvecklarna i Sverige JM, NCC, PEAB och SKANSKA kännetecknas av stora organisationer med egen bostadsutveckling och byggrörelse. Dessa bolag representerar en betydande del av landets bostadsproduktion och JM sticker ut som den största bostadsutvecklaren med fokus på bostäder medan de andra bolagen även har andra stora verksamhetsområden inom kontors-, anläggnings- och vägbyggnation. I segmentet under kommer medelstora aktörer som exempelvis HSB, Riksbyggen, Ikano Bostad, Järntorget, Besqab, Einar Matsson och Veidekke som är inriktade på utveckling och byggnation av bland annat bostadsrätter och hyresrätter men även byggprojektledning och förvaltning. Utöver dessa aktörer finns små regionala aktörer med bra lokalkännedom som driver ett eller ett fåtal projekt som ett komplement till sin vanliga verksamhet. ALM Equity skiljer sig i flera avseenden från de stora bostads- och byggbolagen vad gäller projektinriktning, organisation, projektupplägg och storlek. ALM Equity arbetar också annorlunda jämfört med de medelstora aktörerna då vi har en renodlad kärnverksamhet med fastighetsutveckling och bostadsutveckling i fokus och utesluter byggnation, byggprojektledning och förvaltningstjänster som verksamhetsområden. ALM Equity har hittat något av en egen nisch inom marknaden vad avser projektkategorier, organisatorisk uppbyggnad och finansiering bolagets värdeskapande sker primärt i fastighetsutvecklingsskedet, det vi kallar konceptualiseringsfasen. VÅRA PROJEKT 2013 Efterfrågan på ALM Equitys bostäder har varit mycket god under året vilket resulterade i 464 byggstartade bostäder och lokaler, vilket är bolagets högsta volym någonsin. Projekten BJG 53, Lampfabriken, Fyrlotsen, Slottsalléns etapp 1, Boktryckeriet, Stadsterrassen 2
24 alm equity ab orgnr 556549-1650 2013 Hur nöjd är du med din bostad från ALM Equity?
ALM Equity AB Org nr 556549-1650 2013 25 KUNDER: LYHÖRDHET FÖR KÖPAREN Beroende på projekt och projektkategori har ALM Equity olika slags slutkunder. Det kan vara en privatperson som köper en bostad, ett fastighetsbolag som köper en fastighet i syfte att förvalta på lång sikt, ett byggbolag som köper ett projekt som vi konceptualiserat för att bygga färdigt eller kommuner och kommer siella aktörer som söker bostäder eller lokaler anpassade för sina specifika behov. För att kunna leverera attraktiva produkter till dessa olika kundgrupper gäller det att vara lyhörd och aktiv på marknaden. Mot privatkunder har bolaget ett stort ansvar att hjälpa och underlätta för kunden i den process det innebär att förvärva en bostad vilket oftast är en privatpersons största affär i livet. Då många av projekten vänder sig till en marknad med förstagångsköpare krävs det extra god förståelse för situationen. och byggare. En viktig del av undersökningen är att mäta hur väl kundens förväntningar har uppfyllts vilket blir ett bra mått för hur väl vi kommunicerar med kunden och håller vad vi lovar. VIP-KUNDER Många av våra kunder når vi via egna kontaktnät och ALM Equitys VIP-kundregister. Att vara VIP-kund hos ALM Equity innebär att kunden får information om när och var vi ska bygga nya bostäder, innan de släpps till allmän försäljning. VIP-kunderna får nyhetsbrev med aktuell information om våra bostadsprojekt och förtur till våra bostäder. Anmälan görs via bolagets webbplats eller genom att personlig kontakt. Att vara VIP-kund i ALM Equity är kostnadsfritt. KUNDFOKUS Det ska kännas genomtänkt, utvalt och bekymmers fritt för kunden att köpa och bo i en bostad som ALM Equity producerat. Kundfokus och lyhördhet ska genomsyra alla prestationer inom bolaget och gentemot kund. Det som kännetecknar en bostad från ALM Equity är att den oftast är starkt konceptualiserad mot tydliga målgrupper som t.ex. i vår produkt»instegsboende«, genomtänkta och välplanerade bostäder med service och design perfekt anpassade för unga vuxna och förstagångsköpare. INREDNING & DESIGN Inredning och design är en viktig del i planeringen av bostaden och ligger till stor del till grund för köpet av densamma. ALM Equity har konsekvent valt att inte jobba med standardiserade inredningsstilar och linjer. I stället tas en specifik inredning fram för varje projekt i samband med identifiering av målgrupp och konceptualisering. Designlinjerna går sedan igenom allt som gäller inredning för kök, badrum, väggar, handtag m.m. NÖJD KUND INDEX För att förstärka ALM Equitys kundfokus har bolaget under 2012 anslutit sig till branschens stora mätning i Nöjd Kund Index (NKI) och börjat mäta kundnöjdheten i levererade bostadsprojekt. Det är ett effektivt verktyg för att låta våra kunder återkoppla med synpunkter, dels på produkten men också på den process det innebär att förvärva en bostad genom ALM Equity. Det är viktigt att få kunskap om hur kunderna upplever varumärke, medarbetare, färdig produkt, köpprocessen och partnerorganisationen i form av mäklare, banker