ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari-juni 2010

Transkript

1 ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari-juni 2010 Stockholm April-juni 2010 Omsättningen uppgick till 14,1 (22,5) Mkr Resultatet blev 0,3 (1,9) Mkr, motsvarande 0,03 (0,19) kr/aktie Eget kapital uppgick vid periodens slut till 127,7 (90,1) Mkr Likvida medel var den 30 juni, 23 (43) Mkr. Under perioden såldes 117 bostadsrätter i Brf Insteget till ett värde av 173,1 Mkr, varav ALM Equitys andel var 45 bostadsrätter till ett värde av 66,7 Mkr, och 6 bostadsrätter i Brf Seaside till ett värde av 28,1 Mkr 255 bostadsrätter byggstartades i Brf Insteget vid Telefonplan och 6 parhus med 12 bostadsrätter i Brf Seaside Värmdö. ALM Equity skall i ett gemensamt ägt bolag tillsammans med en partner utveckla semesterboende i Västervik. Process för detaljplaneändring till bostäder har inletts för fastigheten som omfattar kvm och ligger centralt i Västervik Tillsammans med Andersson Company har ALM Equity tilldelats en markanvisning i Enköpings Centrum. Förväntad byggrätt uppskattas till kvm. Byggrättsportföljen innehöll vid kvartalets slut 13 (11) bostadsprojekt med ca (18 500) kvm byggarea, varav ALM Equitys andel är (16 300) kvm. Galleria Kvarnen i Uppsala vid Vaksala torg har förvärvats tillsammans med Andersson Company för 248 Mkr. Fastigheten omfattar en centrumgalleria med ovanpåliggande bostäder. Affären är villkorad av ett formellt beslut i kommunfullmäktige Tillsammans med investerare förvärvade ALM Equity, Såpsjudaren 14 på Birger Jarlsgatan i Stockholm för 120 Mkr. Köpet är villkorat av plantillstånd gällande merparten av ytan på kvm till bostäder Januari-juni 2010 Omsättningen uppgick till 58,7 (40,9) Mkr Resultatet uppgick till 13,5 (0,9) Mkr Under perioden såldes 191 bostadsrätter i Brf Insteget till ett värde av 289,5 Mkr, varav ALM Equitys andel var 74 bostadsrätter till ett värde av 111,5 Mkr och 6 bostadsrätter i Brf Seaside till ett värde av 48,1 Mkr

2 ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. VD har ordet Under andra kvartalet fortsatte bostadsmarknaden att förbättras i alla de regioner som ALM Equity har verksamhet. Marknaden för nyproduktion i storstäderna är i stort sett normal och har börjat återhämta sig i Mälardalen och i regionstäder. Nyproduktion av fritidsboende och försäljning på ritning går fortfarande trögt men även denna marknad visar tecken på återhämtning. Vår försäljning har utvecklats väl under perioden. 117 lägenheter såldes i Brf Insteget, 6 i Brf Seaside. Försäljningarna gjorde att vi kunde byggstarta både Brf Insteget, med 255 lägenheter, och Brf Seaside etapp 1 med 12 lägenheter. Vi säljstartade även etapp 2 i Brf Seaside med ytterligare 10 lägenheter. Omsättningen uppgick under perioden till 14,1 (22,5) Mkr och resultatet blev 0,3 (1,9) Mkr. Kassan var vid periodens utgång 22,9 (42,6) Mkr och soliditeten 46 (42) procent. Koncernens egna kapital har under andra kvartalet ökat med 2,1 mkr genom att koncernbolagen fått kapitaltillskott från externa investerare. Kapitaltillskottet har säkerställt finansieringen i ett av våra projektbolag. Både Brf Insteget och Brf Seaside etapp 1 har resultatavräknats under kvartalet. Eftersom projekten byggstartades under senare delen av kvartalet har endast en mindre del av kostnaderna för projekten upparbetats under perioden. Försäljningsgraden i de båda byggstartade projekten är 75 procent. Under kvartalet har ALM Equity förvärvat två planprojekt, Slottsholmen i Västervik och Fältskären i Enköping. Förvärven kan tillsammans komma att öka ALM Equitys andel av byggrättsportföljen med ca kvm. Vår strategi att öka andelen planprojekt som i framtiden ökar antalet byggrätter i projektportföljen har lett till ett villkorat förvärv av ett rent planprojekt i centrala Stockholm, samt ett villkorat kombinationsprojekt med byggrätter i centrala Uppsala. Fastigheten i centrala Stockholm ska utvecklas tillsammans med AMF Fastigheter. Målet är att skapa bra bostäder i citykärnan. Fastigheten är kvm varav ca kvm kan utvecklas till bra bostäder. I Uppsala består förvärvet av en blandfastighet med kommersiella ytor, garage, hyresbostäder och byggrätter. ALM Equitys strategi att göra ytterligare planförvärv och därmed tillskapa nya byggrätter inom 3-5 år ligger fast. Investeringarna görs antingen villkorade av att detaljplan vinner laga kraft, eller tillsammans med partners där ALM Equity står för managementresurser och partners för riskkapital. Vi har en positiv framtidssyn och kommer att rekrytera flera kompetenta medarbetare som ger oss möjlighet att växa ytterligare framöver. Expansionen av både befintliga byggrätter och planaffärer kommer att kräva att organisationen kan anpassa sig efter de nya förutsättningarna både vad gäller projektledning och administrativ styrning. Vi ser en fortsatt förbättring av bolagets finansiella ställning och kapitalbas, samtidigt som vi har ett bra inflöde av nya affärer. Stockholm den 20 augusti 2010 Joakim Alm 2

3 VERKSAMHETEN Bostadsprojekten Brf Insteget vid Telefonplan, med 255 bostadsrätter, byggstartades under andra kvartalet. Lägenheterna produceras på totalentreprenad. Inflyttning är planerad till andra kvartalet Första etappen av Brf Seaside Värmdö, med 12 bostadsrätter, byggstartades i april. Andra etappen av tre har säljstartats under kvartalet. Under perioden har totalt 123 bostadsrätter sålts. 117 i Brf Insteget, till ett värde av 173,1 Mkr, varav ALM Equitys andel är 45 bostadsrätter till ett värde av 66,7 Mkr, och 6 i Brf Seaside, till ett värde av 28,1 Mkr. Ur eget lager har 2 bostadsrätter sålts i Smögenprojektet för 4,8 Mkr. Den kvarvarande bostadsrätten i Enköping har sålts för 1,4 Mkr. Den totala resultatpåverkan av alla lagerförsäljningar blev 0,4 Mkr. Kvar i lagret fanns den 30 juni 6 bostadsrätter i Smögen med ett totalt värde av 22,4 Mkr. Projektportföljen Byggrätter : Byggrättssportföljen innehöll per den 30 juni 2010, 13 bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om (18 500) kvm - ALM Equitys andel utgjorde (16 300) kvm Planprojekt : Två projekt har tillkommit under kvartalet Fältskären i Enköping samt Slottsholmen i Västervik. Tillsammans med Stadsfjället i Uddevalla, Bjäreterassen i Torekov och Svartbäcken i Uppsala innehåller planportföljen (12 400) kvm planerad byggrätt varav ALM Equitys andel är (7 900) kvm. Förvaltningsfastigheter : Ingen förändring har skett under kvartalet. Väsentliga händelser efter rapporttidens utgång Under sommaren såldes 2 bostadsrätter i Brf Insteget till ett värde av 3,0 Mkr, varav ALM Equitys andel var 1 bostadsrätt à 1,2 Mkr. Vidare såldes 1 bostadsrätt i Brf Seaside för 4,7 Mkr och 1 bostadsrätt i Smögenprojektet ur eget lager för 5,7 Mkr. 3

4 EKONOMI Resultat för perioden april-juni 2010 Nettoomsättningen uppgick till 14,1 (22,5) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 13,2 (21,6) Mkr och fastighetsförvaltning 0,9 (0,9) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 1,1 (4,7) Mkr. Av periodens resultat på -0,0 Mkr tillföll 0,3 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till -0,3 Mkr. Under perioden har projektet Brf Insteget vid Telefonplan steg 2 avräknats enligt den successiva vinstavräkningsmetoden med en resultateffekt på 3,6 Mkr för ALM Equitys del. I Brf Seaside har också steg 2 avräknats med en resultateffekt på 0,1 Mkr. I och med att bolaget från och med 1 januari 2010 har övergått till att redovisa sina intressebolag enligt klyvningsmetoden redovisas ALM Equitys andel av både omsättning och resultat i dessa projekt. Anledningen till att bolaget valt att använda klyvningsmetoden är att den bättre speglar företagets uppbyggnad med relativt stora projekt som genomförs tillsammans med partners. Tidigare användes kapitalandelsmetoden. Balansräkningen per den 30 juni 2010 Balansomslutningen har under första halvåret ökat upp till 276 (215) Mkr. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter de största posterna med 142 (102) Mkr, projektfastigheter, 43 (43) Mkr, lagerandelar i bostadsrättföreningar, 23 (4) Mkr, kortfristiga fordringar 39 (17) Mkr och likvida medel 23 (43) Mkr. På skuldsidan uppgår långa och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 108 (85) Mkr och efterställda reverslån till 16 (16) Mkr. Det egna kapitalet uppgick vid periodens slut till 128 (90) Mkr, vilket dels beror på den genererade vinsten under perioden, dels på att Alm Equity erhållit externa kapitaltillskott i projektbolagen om sammanlagt 71,5 Mkr vilket ökat koncernens bundna egna kapital med 25 Mkr. Kapitalet har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital i projektbolagen. Soliditeten var vid slutet av kvartalet 46 (42) procent och andelen riskbärande kapital till 51 (54) procent. Likviditet, kassaflöde och finansiering Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 22,9 (42,6) Mkr. Det ackumulerade kassaflödet för perioden april till juni var -6,2 (20,4) Mkr. Moderbolaget Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat uppgick för perioden till 2,4 (2,7) Mkr. Moderbolaget förfogade vid kvartalets slut över 16,2 (30,3) Mkr i likvida medel. Garantier för banklån och förskott uppgår per den 30 juni till 48,6 Mkr. Moderbolaget har inga externa lån. Det egna kapitalet uppgick per den 30 juni till 155,5 (190,0) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 97 (98) procent. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Intresseföretag och Joint ventures Intresseföretag är innehav i vilka koncernen har lägst 20 procent och högst 50 procent av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Innehav i intresseföretag är vanligen joint ventures. Joint ventures är redovisningsmässigt de företag i vilka koncernen, genom samarbetsavtal med en 4

5 eller flera parter, har ett gemensamt bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Från och med den 1 januari 2010 redovisar ALM Equity AB joint ventures enligt klyvningsmetoden. Tidigare redovisades dessa i enlighet med kapitalandelsmetoden. Jämförelseåren har inte omräknats, då påverkan på redovisningen avseende tidigare år inte är väsentlig. Enligt klyvningsmetoden redovisas koncernens ägarandel av företagens intäkter och kostnader respektive tillgångar och skulder i koncernens resultat- och balansräkningar. Detta görs genom att samägarens andel av tillgångar och skulder, intäkter och kostnader slås ihop post för post med motsvarande poster i samägarens koncernredovisning. Effekten av förändringen av redovisningsmetod visas i tabell nedan: Klyvnings Kapital RESULTATRÄKNING (kv ) metoden andelsmetoden Nettoomsättning Rörelsen kostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Minoritetens andel Periodens resultat BALANSRÄKNING ( ) Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget Kapital Minoritetens andel Kortfristiga skulder Summa skulder och eget kapital Soliditet 46% 53% Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR 10 entreprenadavtal. Bolagets vinstavräkningsmodell innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats samt en målbostadsrättsförening har bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: 5

6 (Initialt inköpsvärde/prognostiserat totalt försäljningsvärde) X prognostiserad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognostiserad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir, med förra exemplets värden, avräkningen i steg 2: (16/20) X (0,5) X (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader. Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Tvister Vid periodens utgång har ett av dotterbolagen en tvist på sammanlagt 0,5 Mkr. Bolaget kommer ej att göra några reservationer för dessa krav då bolagets jurister har bedömt att kraven saknar substans. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering mm allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. 6

7 Finansiella risker finns i form av att det kan bli svårt att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad. ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål. Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts normalt förrän 75 procent är sålt och projekten är fullt ut finansierade. Rapportdatum för 2010: 19 november 2010 Delårsrapport januari-september februari 2011 Bokslutskommuniké

8 RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) Koncernen apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Nettoomsättning (Not 1) Rörelsens kostnader Rörelseresultat (Not 2) Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Minoritetens andel av resultatet Periodens resultat Resultat per aktie (kr) 0,03 0,19 1,33 0,09-0,01 Antalet aktier (tusental) NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Rörelsemarginal (%) Avkastning på eget kapital (%)* 17 Neg. 17 Neg. Neg. Avkastning på sysselsatt kapital (%)* Soliditet (%) Andel riskbärande kapital (%) Eget kapital per aktie (kr) 12,58 8,88 12,58 8,88 8,77 Antal produktionsstartade lägenheter Antal sålda lägenheter Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** ALM Equitys nettoandel byggarea * Rullande tolvmånadersberäkning ** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas. 8

9 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen TILLGÅNGAR Maskiner och inventarier Andelar i intressebolag Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Projektfastigheter Lagerandelar i bostadsrättsföreningar Kortfristiga fordringar m.m Kortfristiga placeringstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetens andel Långfristiga räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Räntebärande skulder FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp vid periodens ingång Aktieägartillskott Periodens resultat Belopp vid periodens utgång

10 KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) Koncernen apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Resultat före skatt Ej kassapåverkande poster Skatter Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Investering/försäljning exploateringsfastigheter Investering/försäljning lagerandelar i Brf Övrig förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Upptagna/lösta lån Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut (Not1) Nettoomsättning per segment (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning Summa: (Not2) Rörelseresultat per segment (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) 12 mån) apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning Summa:

11 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 20 augusti 2010 ALM Equity AB (publ) Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel Om ALM Equity ALM Equity-aktien handlas inofficiellt på bequoted Mer information finns på samt på 11