ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-september 2009

Transkript

1 ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-september 2009 Juli-september 2009 Stockholm Omsättningen uppgick till 9,6 (24,7) Mkr Resultatet uppgick till 0,7 (-4,5) Mkr, motsvarande 0,07 (-0,44) kr/aktie ALM har bildat och leder ett konsortium som har förvärvat fastigheten Tvålflingan 5 vid Telefonplan i Stockholm av Stena Fastigheter för 120 Mkr, kvm, ca 275 lägenheter och kontor. ALM s ägarandel uppgår till 38,5 procent Samtliga aktier i Elutera Fastighets AB har förvärvats Etapp 2 av Brf Smögenbaden har färdigställts under kvartalet Soliditeten uppgick till 45 (32) procent Kassalikviditeten uppgick till 32,7 (18,2) Mkr Januari-september 2009 Omsättningen uppgick till 50,6 (129,8) Mkr Resultatet uppgick till 1,7 (-1,3) Mkr, motsvarande 0,16 (-0,13) kr/aktie Eget kapital uppgick vid periodens slut till 91 (89) Mkr, motsvarande 8,95 (8,81) kr per aktie Under perioden har 1 (15) bostadsrätt sålts till ett värde av 6 (71) Mkr, samt åtta ur eget lager med en positiv resultateffekt på 0,9 Mkr Väsentliga händelser efter periodens utgång Sedan bygglov erhållits för delning av två st lägenheter till fyra i Brf Smögenbaden, har två av dessa sålts till ett försäljningsvärde av 4,9 Mkr med en positiv resultateffekt av 0,8 Mkr exklusive minoritet Den sista kvarvarande lägenheten i Brf Körgossen har sålts till bokfört värde (1,6 Mkr) Försäljningsarbetet med Brf Seaside på Värmdö, Brf Sjövillan på Oaxen samt BRF Insteget, Telefonplan, har inletts

2 ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. VERKSAMHETEN VD har ordet Omsättningen minskade under perioden eftersom endast ett projekt - BRF Smögenbaden - varit i byggfas. Rörelsemarginalen har dels upprätthållits genom en anpassning av bolagets kostnader, och dels via god bruttomarginal på avräknat projekt. Soliditeten har ökat tack vare att vi färdigställt projekt med egna medel samt, valt att amortera lån. Detta har också förbättrat bolagets finansnetto. I enlighet med vår strategi att växla upp bolagets portfölj från mindre perifera projekt till större centrala projekt har vi förvärvat 38,5 procent av Tvålflingan 5, vid Telefonplan i Stockholm. Projektet är på totalt kvm BOA/LOA och genomförs i samverkan med andra investerare. Projektet är i huvudsak finansierat av de externa investerarna. Genomförandetiden är beräknad till ca 3 år. ALM svarar för projektledningen. Projektet fördubblar i det närmaste bolagets byggbara area som efter affären uppgår till kvm. I Enköping har vi förvärvat majoriteten (45) procent - i det projektbolag som äger 84 procent av fastigheten Enköping Centrum 20:1 med en byggrätt på kvm. Bank- och finansmarknaderna har ännu ej återgått till normalläge vilket innebär svårigheter med projektfinansieringen, samt längre handläggningstider. Tack vare bolagets goda finansiella ställning har vi trots detta kunnat finansiera alla pågående projekt och aktivt kunnat analysera nya investeringar. Hushållens ökade optimism när det gäller den framtida prisutvecklingen på bostäder har gjort att efterfrågan på nyproduktion ökat från en låg nivå. Detta har gjort att vi valt att säljstarta vårt projekt på Gotland, BRF Guldkaggen, och efter periodens utgång även BRF Insteget, Telefonplan, BRF Sjövilla 5, Oaxen, och BRF Seaside, Värmdö. Fortsätter marknaden att förbättras kommer ytterligare projekt att säljstartas. Vår offensiva förvärvsstrategi ligger fast och vi analyserar förvärvsobjekt i centrala lägen. Marknaden Under året har marknaden för bostäder successivt utvecklats positivt med stigande priser och ett ökat antal transaktioner på andrahandsmarknaden. Trenden är tydligast i storstadsregionerna och till viss del i storstädernas kranskommuner. På fritidsmarknaden är utvecklingen fortfarande mer återhållsam. Vad gäller försäljning med framtida leverans påverkas kunderna till stor del av uppfattningen om bostadsmarknadens utveckling på två års sikt. Den låga räntan har lett till stigande priser på bostäder, vilket i sin tur skapat förväntningar på fortsatta prisökningar. Detta har inneburit att efterfrågan på nyproduktion med bokning på termin åter kommit igång. Den långsiktiga efterfrågan på bostäder förväntas vara fortsatt stark, inte minst i landets tillväxtregioner. Förutsatt att bankerna forsätter sin bolånegivning till privatpersoner tror vi att marknaden för nyproduktion, från en låg nivå, kan fortsätta att förbättras framöver. Denna

3 bedömning baseras på det faktum att de stora byggbolagen under 2008 och 2009 kraftigt minskat sina byggstarter av bostäder inte minst hyresrätter. Bostadsprojekten Byggprojektet Brf Smögenbaden på ön Smögen i Bohuslän avslutades under tredje kvartalet då ytterligare sex lägenheter färdigställdes. Åtta osålda enheter har lagts i eget lager, bokförda till produktionskostnaderna. Utöver lagerlägenheterna i Smögen återstod den 30 september, efter försäljningar av fyra lägenheter i Brf Körgossen i Fruängen - en lägenhet i Enköping och ytterligare en i Fruängen. Totalt bokfört värde av lagerlägenheterna var 32,4 Mkr. Efter rapportperiodens utgång har den kvarvarande lägenheten i Fruängen sålts till bokfört värde (1,6 Mkr). Efter delning av lägenheter i Smögenprojektet har två lägenheter sålts för 4,9 Mkr med ett resultat på 0,8 Mkr. Projektportföljen Projektportföljen innehöll per den 30 september hel- och delägda bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om ca kvm. Antal planerade bostäder uppgick till knappt 600. Under perioden januari september 2009 såldes 1 (19) bostadsrätt, utöver de åtta som sålts från eget lager. Det sammanlagda försäljningsvärdet uppgick till 6 (93) Mkr. Ökningen av möjlig byggarea hänför sig till förvärvet av del i Tvålflingan 5 som innehåller ca kvm och drygt 300 enheter. Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Projektering av fastigheten Tvålflingan 5 har påbörjats och ansökan om bygglov i etapp 1 för 250 bostäder och lokaler samt garage har lämnats in. Detaljplanen har vunnit laga kraft. Projektet har lanserats under namnet BRF Insteget. Förhandsbokningar har startats för lokaler och bostäder. Bindande avtal med kund kan börja tecknas så snart alla myndighetslov erhållits. I övriga delar av projektet pågår arbetet med att dela och strukturera de olika delfastigheterna. Tillträde sker vid avslutad fastighetsbildning. Bygglov har erhållits för delning av två lägenheter till fyra lägenheter i projektet BRF Smögenbaden. Två av de delade enheterna har sålts för 4,9 Mkr med en resultateffekt på 0,8 Mkr exklusive minoritet.. Den sista kvarvarande lägenheten i BRF Körgossen har sålts till bokfört värde på 1,6 Mkr.

4 EKONOMI Resultat för perioden juli-september 2009 (3 månader) Nettoomsättningen uppgick till 9,6 (24,7) Mkr, varav fastighetsutveckling svarade för 8,8 (23,9) Mkr och fastighetsförvaltning 0,8 (0,8) Mkr. Den lägre omsättningen jämfört med föregående år förklaras främst av att endast projektet Smögenbaden befunnit sig i byggfas under kvartalet. Rörelseresultatet på 4,7 (-2,0) Mkr gav en rörelsemarginal på 48 (-8) procent. Projektet BRF Smögenbaden, som avslutats under kvartalet enligt plan, bidrog till en god marginal och de fyra sålda lägenheterna i Brf Körgossen har förbättrat marginalen med ytterligare 0,5 Mkr. Av periodens resultat på 4,3 (-4,6) Mkr tillföll 0,7 (-4,5) Mkr moderbolagets aktieägare medan minoriteten andel uppgick till 3,6 (-0,1) Mkr. Resultat för perioden januari september 2009 (9 månader) Nettoomsättningen uppgick till 50,6 (129,8) Mkr, varav fastighetsutveckling svarade för 47,9 (127,2) Mkr och fastighetsförvaltning 2,7 (2,6) Mkr. Rörelseresultatet på 12,0 (8,8) Mkr gav en rörelsemarginal på 24 (7) procent. Av periodens resultat på 7,6 (1,2) Mkr tillföll 1,7 (-1,3) Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens andel uppgick till 5,9 (2,5) Mkr. Balansräkningen per den 30 september 2009 Balansomslutningen, minskade under tredje kvartalet till 200 Mkr, från 215 Mkr per den 30 juni. Nedgången beror på färdigställandet av etapp 2 i Smögenbaden. Från årsskiftet har balansomslutningen minskat med 66 Mkr. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter 77 Mkr, projektfastigheter 43 Mkr, lagerandelar i bostadsrättsföreningar 32 Mkr och likvida medel 33 Mkr. På skuldsidan uppgår lång- och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 81 Mkr och efterställda reverslån till 16 Mkr. Det egna kapitalet uppgick vid periodens slut till 91 Mkr, soliditeten till 45 procent och andelen riskbärande kapital till 51 procent. Projekten Guldkaggen och Uddevallafastigheterna är mezzaninfinansierade till 20 resp 36 procent. Likviditet och kassaflöde Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 32,7 Mkr. Kassaflödet för kvartalet uppgick till -9,9 Mkr och för perioden januari till september till 8,6 Mkr. Moderbolaget Det juridiska moderbolaget ALM Equity AB:s resultat uppgick på balansdagen den 30 september till -3,1 Mkr för perioden januari-september 2009 och likvida medel till 29,4 Mkr, jämfört med 20,9 Mkr vid årsskiftet. Moderbolaget har inga externa lån och dotterbolagen finansieras normalt på egna meriter, utan garantier från moderbolaget. Det negativa finansnettot för kvartalet har uppkommit vid nedskrivning av reversfordran på dotterbolag. Det egna kapitalet uppgick per den 30 september till 184,2 Mkr. Soliditeten var på balansdagen 97,4 procent. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tillämpliga fall från uttalanden av FAR SRS. Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR 10 entreprenadavtal. Bolagets vinstavräkningsmodell innebär att vinstavräkningen sker i två steg:

5 Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats samt en målbostadsrättsförening har bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde / prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir, med förra exemplets värden, avräkningen i steg 2: (16/20) X (0,5 ) X (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader. Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering m m - allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det framöver kan bli svårare att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad. ALM Equity tillämpar successiv

6 vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts förrän 75 procent är sålt och byggnation startas ej heller om inte projektet är fullt ut finansierat. Kommande rapporter: 24 februari 2010 Bokslutskommuniké Maj 2010 Delårsrapport januari mars Maj 2010 Bolagsstämma

7 RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) Koncernen Juli-sep Juli-sep Jan-sep Jan-sep Jan-dec Nettoomsättning (Not 1) Resultat av fastighetsförsäljning Rörelsens kostnader Avskrivningar Rörelseresultat (Not 2) Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Minoritetens andel av resultatet Periodens resultat Resultat per aktie (kr) 0,07-0,44 0,16-0,13-0,16 Resultat per aktie (kr) efter utspädning 0,07-0,43 0,16-0,12-0,15 Antalet aktier (tusental) D:o genomsnitt (tusental) D:o genomsnitt (tusental) efter utspädning NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen Juli-sep Juli-sep Jan-sep Jan-sep Jan-dec Rörelsemarginal (%) Avkastning på eget kapital (%)* Neg. Avkastning på sysselsatt kapital (%)* Soliditet (%) Andel riskbärande kapital (%) Eget kapital per aktie (kr) 8,95 8,81 8,95 8,81 8,78 Antal produktionsstartade lägenheter Antal sålda lägenheter Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** * Rullande tolvmånadersberäkning ** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area i hel- och delägda byggprojekt där bygglov inte kan nekas.

8 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Andelar i intressebolag Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Projektfastigheter Lagerandelar i bostadsrättsföreningar Kortfristiga fordringar m.m Kortfristiga placeringstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetens andel Långfristiga räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Räntebärande skulder FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp vid periodens ingång Genomförda nyemissioner: omvänt förvärv Periodens resultat Belopp vid periodens utgång

9 KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) Koncernen Juli-sep Juli-sep Jan-sep Jan-sep Jan-dec Resultat före skatt Ej kassapåverkande poster Skatter Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Investering/försäljning exploateringsfastigheter Investering/försäljning lagerandelar i Brf Övrig förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Upptagna/lösta lån Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut (Not1) Nettoomsättning per segment (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) Juli-sep Juli-sep Jan-sep Jan-sep Jan-dec Fastighetsutveckling Fastighetsförvaltning Summa: (Not2) Rörelseresultat per segment (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) Juli-sep Juli-sep Jan-sep Jan-sep Jan-dec Fastighetsutveckling Fastighetsförvaltning Resultat av fastighetsförsäljning Summa:

10 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (9 mån) (9 mån) (12 mån) (12 mån) Belopp i tkr jan-juni jan-juni Jan-dec Jan-dec Nettoomsättning Produktions- och driftskostnader Bruttoresultat Försäljnings och administrationskostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Periodens resultat MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr TILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Summa anläggningstillgångar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Leverantörsskulder Skuld till koncernföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL

11 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 19 november 2009 Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel Om ALM Equity ALM Equity-aktien handlas inofficiellt på bequoted Mer information finns på samt på