ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari juni 2014

Transkript

1 ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari juni 2014 Stockholm Januari juni 2014 Omsättningen uppgick till 384,1 (154,7) Mkr. Resultatet uppgick till 67,6 (33,5) Mkr, motsvarande 4,73 (1,83) kr per stamaktie. Under perioden såldes 124 (182) bostäder i projekt till ett värde av 388,0 (362,0) Mkr, varav ALM Equitys andel var 103 (102) bostäder till ett värde av 265,0 (180,0) Mkr. April juni 2014 Omsättningen uppgick till 218,5 (41,6) Mkr. Resultatet uppgick till 33,9 (-1,0) Mkr, motsvarande 2,88 (-0,26) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick vid periodens slut till 658,8 (363,7) Mkr, motsvarande 37,18 (25,72) kr per stamaktie och 126,30 (126,30) kr per preferensaktie. Likvida medel uppgick den 30 juni till 105,1 (95,9) Mkr. Under perioden såldes 106 (118) bostäder i projekt till ett värde av 303,5 (224,8) Mkr, varav ALM Equitys andel var 93 (64) bostäder till ett värde av 225,7 (109,7) Mkr. Förvärv av fastigheterna Skalden 1 och Poeten 1, Solna (ägarandel 50 procent) med en byggrätt om cirka kvm. Förvärv av fastigheten Jakob Mindre 5, Stockholm (ägarandel 100 procent) med en estimerad byggrätt om cirka kvm efter genomförd detaljplaneändring. Byggstart av etapp 2 i projekt Brf Slottsallén, Bromma, (ägarandel 42,5 procent), bestående av totalt 73 rad- och atriumhus, varav 25 ingår i denna etapp. apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun Mkr Nettoomsättning 218,5 41,6 384,1 154,7 Rörelseresultat 39,1 5,8 67,6 33,5 Periodens resultat 33,9-1,0 57,3 22,0 Resultat per stamaktie (kr) 2,88-0,26 4,73 1,83 Eget kapital per stamaktie (kr) 37,18 25,72 37,18 25,72 Avkastning eget kapital 30,8 % neg. 28,6 % 28,9 %

2 Väsentliga händelser efter periodens utgång Förvärv av fastigheten Kranen 19, Sundbyberg (ägarandel 50 procent) med en byggrätt om cirka kvm. Finansiering har skett via en riktad nyemission av preferensaktier till säljaren, motsvarande 32,8 Mkr. Byggstart av projektet Brf Mälarutsikten, Hässelby Strand, (ägarandel 100 procent), bestående av 127 lägenheter och en lokal om kvm. Byggstart av etapp 1 i projektet Stadshusparken, Vällingby, (ägarandel 100 procent), bestående av 15 radhus. Byggstart av etapp 3 i projekt Brf Slottsallén, Bromma, (ägarandel 42,5 procent). bestående av totalt 73 rad- och atriumhus, varav 26 ingår i denna etapp. 18 bostäder har sålts i projekt till ett värde av 62,5 Mkr, varav ALM Equitys andel var 15 bostäder till ett värde av 43,0 Mkr. 2

3 ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. VD har ordet Andra kvartalet har visat en fortsatt positiv utveckling på de marknader där vi verkar, framförallt i Stockholm där huvuddelen av våra projekt finns till försäljning. Vid periodens utgång hade vi sammanlagt projekt innehållande cirka bostäder till försäljning varav 489 var i produktion. Efter kvartalets utgång har den positiva försäljningstrenden bidragit till att ytterligare 168 bostäder kunnat byggstartas, vilket innebär att vi nu totalt har rekordhöga 657 bostäder i produktion. Målsättningen är att ha så stor andel av portföljen i produktion som möjligt och om rådande försäljningstrend håller i sig kommer vi att byggstarta fler projekt under andra halvåret. Efter de senaste förvärven av projekten i Solna och Sundbyberg uppgår den totala bostadsportföljen till cirka bostäder, att jämföras med cirka bostäder vid utgången av första kvartalet. Planportföljen har utvecklats väl under året och innehåller nu tre projekt med cirka 200 bostäder som har antagna men överklagade detaljplaner. Vi bedömer att merparten av dessa kommer att kunna flyttas in i bostadsportföljen under året. Planportföljen som utökades under andra kvartalet genom förvärv av ett planprojekt i bästa läget i Kungsträdgården i Stockholm, består nu av cirka bostäder. Under det senaste kvartalet börjar resultatet av de senaste årens expansion bli synligt i rapportsiffrorna. Med ett fortsatt gott marknadsklimat kommer omsättningshastigheten på lagret av byggrätter att öka, samtidigt som färdigställda projekt stärker vår finansiella ställning. I kombination med en bedömt stabil och växande huvudmarknad, kommer tillväxten att tillta ytterligare framöver. Under det andra kvartalet uppgick omsättningen till 218,5 (41,6) Mkr, och resultatet till 33,9 (-1,0) Mkr. Resultat och omsättning varierar mellan perioderna beroende på när projekt avräknas eller konceptualiseras och säljs. För att få en rättvisande bild av ALM Equitys ställning bör hänsyn därför tas till utvecklingen av bolagets bostadsportfölj på kort- och medellång sikt, samt planportföljen på lång sikt. Koncernens likvida medel uppgick vid rapportperiodens slut till 105,1 (95,9) Mkr. Bostadsprojekt Totalt Alms andel apr-jun apr-jun apr-jun apr-jun Byggrätter Startad produktion Sålda bostäder Bostäder i produktion vid periodens slut Försäljningsgrad i produktion 93 % 86 % 91 % 85 % Under försäljning vid periodens slut ALM har en stark finansiell ställning, en god försäljningsutveckling och en stark projektportfölj. I kombination med bolagets skalbara affärsmodell ger detta oss möjligheter att planera för ytterligare expansion genom nya förvärv och byggstarter, samt genomförande av nya detaljplaner. Stockholm den 27 augusti Joakim Alm 3

4 VERKSAMHETEN Bostadsprojekt - detaljplanerade fastigheter som medger byggnation av bostäder Vid periodens utgång var 7 (3) projekt under produktion, omfattande 489 bostäder belägna i Stockholmsområdet, Uppsala och Enköping. Av dessa är 155 bostäder i nyproduktion och 334 bostäder under ombyggnation av befintliga byggnader. ALM Equitys andel är 252 bostäder. Den totala försäljningsgraden uppgick till goda 93 (90) procent. Byggrättsportföljen innehöll per den 30 juni 2014, 27 (22) bostadsprojekt med möjliga byggrätter på totalt cirka (69 800) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka (40 200) kvm. Under andra kvartalet färdigställdes 21 bostäder i projektet Kevinge Strand i Danderyd (ägarandel 45 procent) och kunderna tillträdde sina nya bostäder. Projektportföljen minskade därmed med kvm. Projektportföljen ökade genom förvärv av projektet Ingenting innehållande fastigheterna Skalden 1 och Poeten 1 i Solna (ägarandel 50 procent) med en byggrätt om cirka kvm. Den andra etappen av projektet Brf Slottsallén, Bromma, (ägarandel 42,5 procent) byggstartades under perioden. Projektet består av totalt 73 rad- och atriumhus, varav 25 ingår i denna etapp. Vid utgången av andra kvartalet 2014 fördelades bostadsprojekten på följande sätt: Per 30 juni fanns 16 (33) bostäder i eget lager, upptagna till ett värde av 47,5 (67,8) Mkr, vilket motsvarar produktionskostnaderna. Under andra kvartalet såldes 5 bostäder om 14,2 Mkr från ALM Equitys egna lager och efter periodens slut ytterligare 2 bostäder om 7,1 Mkr. ALM Equity garanterade vid andra kvartalets slut köp av 24 (18) bostäder i produktionsstartade projekt för totalt 82,7 (62,0) Mkr. Garantin avser eventuellt osålda bostäder vid tillträde. 4

5 Planprojekt - råmark eller detaljplanerad fastighet där detaljplanen kan ändras Vid periodens utgång fanns 9 (9) planprojekt i syfte att ta fram cirka bostäder i framförallt Stockholmsområdet. ALM Equitys andel är cirka bostäder. Under andra kvartalet förvärvades fastigheten Jakob Mindre 5 i centrala Stockholm (ägarandel 100 procent), med en estimerad byggrätt om cirka kvm efter genomförd detaljplaneändring. Tillträde sker när den nya detaljplanen vunnit laga kraft. Planportföljen innehöll den 30 juni 2014, ( ) kvm planerade bostadsprojekt, varav ALM Equitys andel utgjorde (68 700) kvm. Vid utgången av andra kvartalet 2014 fördelades planprojekten med estimerade byggrätter på följande sätt: Projektfastigheter - bebyggd fastighet med löpande verksamhet Vid periodens utgång bestod portföljen av (25 000) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde (9 000) kvm. Vid utgången av andra kvartalet 2014 fördelades på följande sätt: 5

6 EKONOMI Resultat för perioden april juni 2014 (3 månader) Nettoomsättningen uppgick till 218,5 (41,6) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 214,9 (37,3) Mkr och fastighetsförvaltning för 3,6 (4,3) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 39,1 (5,8) Mkr. Av resultatet efter finansiella poster på 33,8 (0,4) Mkr tillföll 33,9 (-1,0) Mkr moderbolagets aktieägare, medan minoritetens resultatandel uppgick till -0,1 (1,4) Mkr. Periodens resultat innefattar successiva vinstavräkningar i 11 (3) projekt. Resultat för perioden januari juni 2014 (6 månader) Nettoomsättningen uppgick till 384,1 (154,7) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 377,0 (146,5) Mkr och fastighetsförvaltning för 7,1 (8,2) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 67,6 (33,5) Mkr. Av resultatet efter finansiella poster på 57,0 (23,2) Mkr tillföll 57,3 (22,0) Mkr moderbolagets aktieägare, medan minoritetens resultatandel uppgick till -0,3 (1,2) Mkr. Periodens resultat innefattar successiva vinstavräkningar i 13 (3) projekt. I jämförelseresultatet för 2013 ingick försäljning av projekt med 21,0 Mkr. Balansräkningen per den 30 juni 2014 Balansomslutningen uppgick till (981) Mkr, vilket är en ökning med 516 Mkr jämfört med motsvarande kvartal Av tillgångarna vid periodens slut utgjordes den största posten av exploateringsfastigheterna på (466) Mkr. På skuldsidan uppgick räntebärande lån från kreditinstitut till 480 (275) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 659 (363) Mkr. Utvecklingen av det egna kapitalet de senaste två åren framgår under rubriken förändring eget kapital på sidan 8. Vid bolagstämman i maj beslutades i enlighet med styrelsens förslag att utdela en preferensaktie per 200 stamaktier, vilket motsvarade ett värde av cirka 0,60 (0,60) kr per stamaktie. Dessutom beslutades att på preferensaktierna utdela 2,10 (2,10) kr/aktie som utbetalas kvartalsvis. Det externa tillskottskapitalet i projektbolagen, som vid periodens slut uppgick till 162,7 Mkr, återbetalas vid projektens avslut. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott. I efterställda räntebärande lån ingår inlånade medel på 43,3 Mkr, varav ALM Equitys andel är 21,2 Mkr, vilka kommer att konverteras till aktieägartillskott vid byggstart av projekt. Soliditeten för koncernen var den 30 juni 44 (37) procent. Likviditet, kassaflöde och finansiering Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 105,1 (95,9) Mkr. Kassaflödet för perioden apr-jun var -70,6 (17,2) Mkr, vilket beror på slutregleringen av förvärvet av projektet Stadshusparken i Råcksta som innebar ett utflöde av cirka 77 Mkr. Finansiering i projekten sker främst genom banklån, byggkreditiv och aktieägartillskott baserade på framtagna förvärvs- och projektkalkyler. All projektfinansiering är idag kortfristig. Bankräntan på låneskulderna låg per den 30 juni i spannet 2,20 4,65 procent med en genomsnittsränta på 3,69 procent. 6

7 Moderbolaget Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för perioden uppgick till 14,1 (60,1) Mkr och bolaget förfogade vid periodens slut över 63,1 (63,9) Mkr i likvida medel. Garantier för banklån och förskott uppgick vid periodens slut till 113,9 (34,8) Mkr. Ökningen av garantier beror på säkerställande av byggfinansiering i produktionsstartade projekt. Det egna kapitalet uppgick till 366, (218,0) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 98 (90) procent. Väsentliga händelser efter periodens utgång Förvärv av del av fastigheten Kranen 19 i Sundbyberg (ägarandel 50 procent) med en byggrätt om cirka kvm bostäder och 200 kvm lokaler. Finansieringen av köpet säkerställdes genom en riktad nyemission av preferensaktier till säljaren, motsvarande 32,8 Mkr. Avsikten med projektet är att skapa cirka 100 bostäder mitt i centrala Sundbyberg. Byggstart av projektet Brf Mälarutsikten i Hässelby Strand, (ägarandel 100 procent), bestående av 127 lägenheter och en lokal om kvm som ska uppföras i ett 18-våningshus i Hässelby Strands centrum. Projektet är det första av två delprojekt i detta område. Byggstart av första etappen i projektet Stadshusparken, Vällingby, (ägarandel 100 procent). Denna etapp består av 15 radhus som ska uppföras i engelsk stadsradhusstil. Byggstart av etapp 3 i projekt Brf Slottsallén, Bromma, (ägarandel 42,5 procent). Projektet består av totalt 73 rad- och atriumhus, varav 26 ingår i denna etapp. 18 bostäder har sålts i projekt till ett värde av 62,5 Mkr, varav ALM Equitys andel var 15 bostäder till ett värde av 43,0 Mkr. Delar av fastigheten Högantorp 3:8 har styckats av och sålts ur planportföljen för 20,8 mkr varav ALM Equitys andel av 3,3 Mkr. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med de som tillämpas i årsredovisningen 2013 och där redovisas under not 1 på sidorna Risker och osäkerhetsfaktorer ALM Equitys väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i årsredovisningen 2013 på sidorna Inga nya väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer bedöms ha tillkommit. 7

8 RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) (12 mån) Koncernen apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec jan-dec Nettoomsättning (Not 1) Rörelsens kostnader Rörelseresultat (Not 2) Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Minoritetens andel av resultatet Periodens resultat Resultat per stamaktie före/efter utspädning (kr) 2,88-0,26 4,73 1,83 4,14 * 4,34 Resultat per preferensaktie (kr) 2, ,20 4,20 8,40 * 5,00 Antalet stamaktier före/efter utspädning (tusental) Antalet preferensaktier (tusental) (Not 1) Nettoomsättning per segment (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) (12 mån) apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning (projektfastigheter) Summa (Not 2) Rörelseresultat per segment (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) (12 mån) apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning (projektfastigheter) Summa * Antalet preferensaktier och utdelningen på preferensaktierna har varierat under Vid beräkning av resultat per stamaktie för perioden jan-dec 2013 har det totala utdelade beloppet (7,982 Mkr) på preferensaktierna subtraherats från årsvinsten innan resultat per stamaktie räknats ut. Vinst per preferensaktie för helår är beräknat som senaste kvartalsutdelning x 4. 8

9 BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen TILLGÅNGAR Maskiner och inventarier Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Projektfastigheter Lagerandelar i bostadsrättsföreningar Kortfristiga fordringar m.m Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetens andel Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Räntebärande skulder FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp vid periodens ingång Periodens resultat Nyemission preferensaktier Aktieägartillskott Återbetalda aktieägartillskott Aktieutdelning preferensaktier Aktieutdelning stamaktier Belopp vid periodens utgång* * I eget kapital ingår externt tillskottskapital i projektbolagen med 162,7 Mkr som återbetalas vid projektens avslut. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott. 9

10 KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen Resultat efter skatt (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) (12 mån) apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec jan-dec Ej kassapåverkande poster Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Investering/försäljning exploateringsfastigheter Investering/försäljning lagerandelar i Brf Övrig förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Nyemission Upptagna/lösta lån Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec jan-dec Rörelsemarginal (%) Avkastning på eget kapital (%) Avkastning på sysselsatt kapital (%) Soliditet (%) Andel riskbärande kapital (%) Eget kapital per stamaktie (kr) 37,18 25,72 37,18 25,72 28,62 25,98 Eget kapital per prefensaktie (kr) 126,30 126,30 126,30 126,30 122,10 105,00 Belåningsgrad (%) Räntetäckningsgrad (ggr) 5,9 1,1 5,9 3,8 2,9 4,2 Antal produktionsstartade bostäder (brutto) Antal sålda bostäder (brutto) Bostadsprojekt byggrätter (kvm) ALM Equitys nettoandel bostadsprojekt (kvm) Planprojekt estimerade byggrätter (kvm) ALM Equitys nettoandel planprojekt (kvm) Projektfastigheter total area (kvm) ALM Equitys nettoandel projektfastigheter (kvm)

11 Definitioner: Andel riskbärande kapital Summan av eget kapital ökat med efterställda lån och minoritetsandelar. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt exklusive minoritetens andel minskat med preferensaktieutdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet minskat med preferenskapitalet. Baserad på rullande tolvmånaders beräkning, förutom i tabellen på första sidan där avkastningen på eget kapital beräknas på en specifik period. Avkastning på sysselsatt kapital Resultatet efter finansiella poster med återläggning av räntekostnader i procent av det genomsnittliga sysselsatta kapitalet. Baserad på rullande tolvmånaders beräkning. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till bokfört värde av fastigheter vid periodens utgång. Eget kapital per preferensaktie Preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (120 kronor per preferensaktie) samt aktiens kvarvarande rätt till utdelning. Eget kapital per stamaktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet. Resultat per preferensaktie Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 8,40 kr per preferensaktie. Resultat per stamaktie Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella intäkter dividerade med de finansiella kostnaderna. Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av omsättningen. Soliditet Summan av eget kapital i procent av summa tillgångar. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder. 11

12 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 27 augusti 2014 ALM Equity AB (publ) Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel Om ALM Equity Mer information finns på Rapportdatum: 20 november 2014 Delårsrapport januari-september 26 februari 2015 Bokslutskommuniké