ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari- mars 2012

Transkript

1 ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari- mars 2012 Januari mars 2012 Stockholm Omsättningen uppgick till 101,4 (63,5) Mkr Resultatet blev 16,0 (19,4) Mkr, motsvarande 1,45 (1,91) kr/stamaktie Eget kapital uppgick vid periodens slut till 345,2 (223,6) Mkr, motsvarande 23,36 (22,02) kr/stamaktie och 106,25 ( - ) kr/preferensaktie Likvida medel uppgick den 31 mars till 76,3 (66,6) Mkr ALM Equity påbörjade en strategisk satsning inom affärsområdet planprojekt genom att tillsammans med partners bilda Svensk Markförvaltning (SMF) vars syfte är att förvärva marktillgångar (råmark) lämpliga för framtida detaljplaneändring (ägarandel är 41 procent). Under sitt första kvartal förvärvade SMF 51 ha råmark i Upplands Väsby och 350 ha råmark i området Högantorp gränsande till Salems golfklubb som ligger längs med stranden mot Mälaren. Tillsammans med Andersson Company gjordes ett kompletteringsförvärv i anslutning till tidigare ägda Kvarnengallerian. Den förvärvade fastigheten består av 1810 kvm uthyrbar area och en tidigare outnyttjad byggrätt om ca 700 kvm (ägarandel 25 procent) Byggnationen av 46 bostadsrättslägenheter i projektet Stadsterrassen i centrala Enköping påbörjades Under perioden såldes 24 (30) bostadsrätter till ett värde av 31,3 (59,4) Mkr. ALM Equitys andel var 24 (14) bostadsrätter till ett värde av 31,3 (33,8 ) Mkr Bostadsportföljen innehöll vid kvartalets slut 22 (18) bostadsprojekt med ca (55 500) kvm byggarea, varav ALM Equitys andel var ca (35 500) kvm Jan-mars Jan-mars Mkr Nettoomsättning 101,4 63,5 Rörelseresultat 20,5 23,0 Resultat perioden 16,0 19,4 Resultat per stamaktie (kr) 1,45 1,91 Avkastning eget kapital 20,2% 36,2% Väsentliga händelser efter periodens utgång ALM Equity har sökt och erhållit godkännande från Nasdaq OMX att notera bolagets stam- och preferensaktier på First North. Första handelsdag blir 8 juni Målsättningen är att tillföra bolaget ca 300 nya aktieägare. 1

2 ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. VD har ordet Bra resultatutveckling gör ALM Equity moget för börsnotering. Årets första kvartal har kännetecknats av en något stabilare bostadsmarknad, jämfört med situationen under det andra halvåret Marknaden är dock fortsatt slagig och påverkas dagligen av den ekonomiska krisen i Europa, börsläget, bankernas stramare utlåning och naturligtvis ränteutvecklingen. Detta har lett till ett nytt mönster på bostadsmarknaden med stora svängningar i efterfrågan, månad för månad. Den underliggande trenden med en ackumulerad bostadsbrist, som förstärks av ett lågt nybyggande och en ökad inflyttning till storstadsområdena, är intakt. Men osäkerheten hos bostadsköparna har lett till en vänta-och-se-attityd som påverkar försäljningstider och byggstarter negativt. jan-mars jan-mars jan-dec Bostadsprojekt Byggrätter Startad produktion Sålda bostäder Bostäder i produktion vid periodens slut Försäljningsgrad i produktion 90% 94% 92% Under försäljning vid periodens slut Vår försäljning av bostäder sker på bokningsavtal som redovisas först när dessa konverteras till bindande avtal. Detta leder till stora variationer mellan kvartalen då försäljningarna redovisas stötvis. Under det första kvartalet konverterades tillräckligt många bokningsavtal för att kunna byggstarta vårt projekt i Enköping, vilket innebär att vi för närvarande har fyra projekt med totalt 434 bostäder i produktion. Vår målsättning är att byggstarta en så stor del av portföljen som möjligt under Bokningsläget i de säljstartade projekten ser bra ut, men det tar längre tid än normalt att omvandla bokningar till bindande avtal. Vi räknar dock med att kunna byggstarta ytterligare projekt under senare delen av Under förra året bildade ALM Equity, tillsammans med partners, Svensk Markförvaltning AB, vars främsta syfte är att förvärva råmark som kan omvandlas till attraktiva byggrätter. Strategiskt är detta ett viktigt steg i ALM:s utveckling eftersom en landbank med byggrätter gör det möjligt för företaget att upprätthålla en långsiktigt hög takt i projektutvecklingsarbetet. Svensk Markförvaltning har under inledningen av året genomfört två förvärv - Albyängar i Upplands Väsby och Högantorp i Salems kommun - omfattande totalt 400 hektar mark. Fler förvärv av planprojekt är att vänta under året. 2

3 Resultatet för årets första kvartal blev 16,0 (19,4) Mkr. Under första kvartalet 2011 såldes hälften av projektet Bjäreterrassen till investerare som påverkade resultatet med 11,7 Mkr. Någon sådan post finns inte i resultatet för ALM Equitys finansiella ställning är fortsatt stark och vid kvartalets utgång förfogade bolaget över 76,3 (66,6) Mkr i likvida medel. Tack vare den goda likviditeten har vi tidigarelagt amorteringar av byggkreditiv, samt valt att inte utnyttja beviljade byggkreditiv i projekten, och på så sätt kunnat sänka vår belåning trots att produktionen ökat. Vi räknar med en fortsatt positiv likviditetsutveckling under året varför denna strategi ligger fast. ALM Equity har under de senaste åren uppvisat en snabb och lönsam tillväxt. Exklusive minoritetens andel hade koncernen vid kvartalets slut en total projektportfölj omfattande ca kvm och ett fastighetsbestånd bestående av 32 projekt. ALM Equitys verksamhet har nu nått en sådan omfattning att styrelsen bedömt att en marknadsnotering av bolagets aktier kommer att vara till fördel för bolagets framtida utveckling. ALM Equity har därför sökt, och erhållit, godkännande från Nasdaq OMX om att marknadsnotera bolagets stam- och preferensaktier på First North. Börsens beslut är villkorat av att spridningskravet uppnås. I dagsläget har bolaget 90 aktieägare, men en breddning av ägandet genomförs under våren med sikte på notering i början av juni. Min bedömning är att vår affärsmodell har stor potential att skapa en god avkastning, såväl under goda som svåra konjunkturförhållanden. Genom marknadsnoteringen får bolaget en bättre genomlysning som kommer att underlätta uppbyggandet av projektportföljen och stärka våra framtida utvecklingsmöjligheter. Stockholm den 15 maj Joakim Alm 3

4 VERKSAMHETEN Bostadsprojekt under produktion Under våren kommer 255 lägenheter i projektet Insteget vid Telefonplan (ägarandel 38,5 procent) att färdigställas. Inflyttning pågår enligt plan fram till slutet av maj när samtliga bostadsköpare ska vara inflyttade. Alla lägenheter är sedan tidigare sålda i projektet. Under produktionen har några kommersiella lokaler omdesignats till bokaler (en kombination av bostad och lokal), varav 9 kvarstår som osålda per 31 mars Kungsfiskaren, ett dotterbolag till PEAB är kontrakterad för totalentreprenad. Bostadsprojektet Lidingöfyren på Lidingö (ägarandel 45 procent) byggstartades under augusti 2011 då 75 procents försäljningsnivå hade uppnåtts. Projektet består av 109 lägenheter som totalrenoveras och byggs om till moderna lägenheter med öppna planlösningar och hög standard. Byggnation och försäljning har pågått under hela hösten, vintern och våren. De första etapperna har byggts färdigt och inflyttning har ägt rum under perioden januari - april. Återstående etapp omfattar ca hälften av husets lägenheter och beräknas vara klar i slutet av augusti. Antalet lägenheter har utökats med 1 och uppgår nu till 109. Av dessa kvarstår 25 som osålda den 31 mars. Kungsfiskaren är kontrakterad för totalentreprenaden. Under kvartal ett har produktionen av det helägda projektet Kyrkklockan i centrala Eskilstuna tagit ordentligt fart. I det befintliga huset som ursprungligen uppfördes 1967 börjar de 24 lägenheterna ta form. Den befintliga skol- och dagisverksamheten på entréplanet har kunnat fortgå utan störningar och tidsplanen har kunnat hållas. Tillträdet av lägenheterna är planerat till november Vid slutet av första kvartalet återstår fem lägenheter att sälja. Andersson Company Byggnads AB, verksamma framförallt i Stockholmsområdet och Mälardalen, är ansvarig för byggproduktionen på totalentreprenad. Byggstarten av det helägda projektet Stadsterrassen i Sveriges närmaste stad, Enköping, har skett under första kvartalet Ett omfattande pålningsarbete, totalt nära 6 km pålning, har pågått under första kvartalet tillsammans med slutprojektering. Sommaren 2013 kommer 46 nyproducerade lägenheter och 2 kommersiella lokaler stå färdiga. 33 av 46 lägenheter är sålda vid första kvartalets slut. Andersson Company Byggnads AB ansvarar för byggnationen på totalentreprenad. Den 31 mars hade ALM Equity 434 bostadsrätter i produktion varav 90 procent var sålda. ALM Equity garanterade vid periodens slut att förvärva 38 osålda lägenheter i projekt för totalt 83,4 Mkr. Bolaget äger också 9 bostadsrätter i lager för 24,1 Mkr den 31 mars. 4

5 Projektportföljen Bostadsprojekt (detaljplanelagd fastighet som medger byggnation av bostäder): Bostadsprojektsportföljen innehöll per den 31 mars 2012, 22 (16) bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om (55 500) kvm ALM Equitys andel utgjorde (35 500) kvm. Under kvartalet ökade portföljen genom förvärv av Kvarngärdet 35:3 tillsammans med Andersson Company. Samtidigt minskade den i samband med att 20 procent av bostadsköparna i Lidingöfyren och Insteget flyttade in. Vid utgången av första kvartalet 2012 fördelades bostadsprojekten på följande sätt: Byggrätterna fördelas uppdelat per område enligt följande: 5

6 Planprojekt (råmark under utveckling till bostadsprojekt): Planportföljen innehöll per den 31 mars 2012, (23 300) kvm planerade bostadsprojekt, varav ALM Equitys andel är (13 900) kvm. Under kvartalet förvärvades genom Svensk Markförvaltning projekten Albyängar och Högantorp med total markarea på ca 400 ha. Dessa projekt befinner sig fortfarande tidigt i processen varför det är vanskligt att precisera planerad yta för kommande bostadsprojekt. Vid utgången av mars 2012 fördelades planprojekten på följande sätt: Projektfastigheter (bebyggd fastighet med löpande verksamhet): Kompletteringsköpet av fastigheten Kvarngärdet 35:3 i Uppsala har ökat fastighetsytan under perioden till (4 500) kvm varav ALM Equitys andel är (3 400) kvm. Vid utgången av mars 2012 fördelades projektfastigheterna enligt följande: 6

7 EKONOMI Resultat för perioden januari mars 2012 Nettoomsättningen uppgick till 101,4 (63,5) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 99,3 (60,0) Mkr och fastighetsförvaltning för 2,1 (3,5) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 20,5 (23,0) Mkr varav bostadsutveckling svarade för 19,9 (23,2) Mkr och fastighetsförvaltning för 0,6 (-0,2) Mkr. Av periodens resultat på 16,0 (19,4) Mkr tillföll 16,4 (19,7) Mkr moderbolagets aktieägare, medan minoritetens resultatandel uppgick till -0,4 (-0,3) Mkr. Successiva vinstavräkningar är gjorda i Insteget, Lidingöfyren, Kyrkklockan, Stadsterrassen och Lampfabriken. Försäljning av projekt ingår i första kvartalet 2011 under intäkter och resultat med 11,7 Mkr. Någon motsvarande post finns ej under första kvartalet Balansräkningen per den 31 mars 2012 Balansomslutningen uppgick till 848 (651) Mkr. Ökningen beror främst på nedlagda projektkostnader i Insteget och Lidingöfyren samt förvärv gjorda under Den största posten bland tillgångarna vid periodens slut är exploateringsfastigheter, 550 (461) Mkr och på skuldsidan lån från kreditinstitut på 324 (331) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 345 (224) Mkr. Ökningen av det egna kapitalet under senaste året beror dels på den genererade vinsten, dels på att koncernen erhållit kapitaltillskott i delägda projektbolag om 143 (50) Mkr, vilket totalt ökat koncernens egna kapital med 54 (24) Mkr. De externa kapitaltillskotten inklusive ränta har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital i mottagande bolag före eventuell vinstdelning. Det innebär att tillskottskapitalet återbetalas vid slutavräkning av vinstgivande projekt. Om projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott. I projekten Insteget och Lidingöfyren har bostadsrättsköpare tillträtt 23 resp. 19 procent av bostädernas värde, vilket har inneburit att motsvarande andel har avkonsoliderats från balansräkningen avseende exploateringsfastigheter och skulder från kreditinstitut. Likviditet, kassaflöde och finansiering Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 76,3 (66,5) Mkr. Kassaflödet för perioden var -2,2 (0,1) Mkr. I moderbolaget har det tecknats ränteswapavtal på 300 Mkr under första kvartalet för att säkerställa räntenivåer i tio år i bostadsprojekt. I projektbolag har ytterligare ränteswappar tecknats för 190 Mkr varav ALM Equitys andel är 47,5 Mkr. Räntesäkringarna är gjorda mellan 2,325 2,39 procent plus bankens marginal. 7

8 Moderbolaget Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för perioden uppgick till 0,0 (0,3) Mkr. Moderbolaget förfogade vid periodens slut över 42,1 (44,6) Mkr i likvida medel. Garantier för banklån och förskott uppgick vid periodens slut till 55,7 (76,1) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 140,7 (152,4) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 84 (81) procent. Väsentliga händelser efter rapporttidens utgång ALM Equity har sökt och erhållit godkännande från Nasdaq OMX att notera bolagets stamoch preferensaktier på First North. Inför marknadsnoteringarna kommer en försäljning av befintliga stam- och preferensaktier att genomföras för att uppnå de spridningskrav som ställs för att noteras på First North. Målsättningen är att tillföra upp till 300 nya aktieägare i ALM Equity. Anmälningsperioden för köp av befintliga aktier är den maj Sammanlagt uppgår försäljningsvärdet av de befintliga aktierna till 3,6 MSEK varför inget prospekt kommer upprättas i samband med försäljningen. Priset per stamaktie är satt till 30 kr vilket motsvarar ett P/E tal på 4,9 på 2011 års vinst. Preferensaktien kommer att säljas för 60 kr vilket ger en direktavkastning på 8.51 procent på föreslagen utdelning för Aktierna kommer att säljas i paket om 200 stamaktier och 100 preferensaktier. Priset för varje paket är kr. Första handelsdag kommer att bli 8 juni Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med de som tillämpas i den senaste årsredovisningen och där redovisas under not 1 på sidorna Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Risker och osäkerhetsfaktorer ALM Equitys väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i Årsredovisningen 2011 på sidorna Inga nya väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer bedöms ha tillkommit. Rapportdatum för 2012: 31 maj 2012 Årsstämma 24 augusti 2012 Delårsrapport, januari - juni 23 november 2012 Delårsrapport, januari - september 27 februari 2013 Bokslutskommuniké,

9 Definitioner: Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av omsättningen. Eget kapital per stamaktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet. Eget kapital per preferensaktie Preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (100 kronor per preferensaktie) samt aktiens rätt till utdelning (5 kronor per år). Resultat per stamaktie Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt exklusive minoritetens andel minskat med preferensaktieutdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet minskat med preferenskapitalet. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder. Avkastning på sysselsatt kapital Resultatet efter finansiella poster med återläggning av räntekostnader i procent av det genomsnittliga sysselsatta kapitalet. Soliditet Summan av eget kapital i procent av summa tillgångar. Andel riskbärande kapital Summan av eget kapital ökat med efterställda lån och minoritetsandelar i procent av summa tillgångar. 9

10 RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) Koncernen jan-mar jan-mar jan-dec jan-dec Nettoomsättning (Not 1) Rörelsens kostnader Rörelseresultat (Not 2) Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Minoritetens andel av resultatet Periodens resultat Resultat per stamaktie (kr) 1,45 1,91 6,63 2,43 Antalet stamaktier (tusental) Antalet preferensaktier (tusental) NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen jan-mar jan-mar jan-dec jan-dec Rörelsemarginal (%) Avkastning på eget kapital (%)* Avkastning på sysselsatt kapital (%)* Soliditet (%) Andel riskbärande kapital (%) Eget kapital per stamaktie (kr) 23,36 22,02 21,31 17,77 Eget kapital per preferensaktie (kr) 106,25-105,00 - Antal produktionsstartade lägenheter Antal sålda lägenheter Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** ALM Equitys nettoandel byggarea * Rullande tolvmånadersberäkning ** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas. 10

11 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen TILLGÅNGAR Maskiner och inventarier Andelar i intressebolag Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Projektfastigheter Lagerandelar i bostadsrättsföreningar Kortfristiga fordringar m.m Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetens andel Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Räntebärande skulder FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp vid periodens ingång Periodens resultat Uppskrivningsfond fastighet Aktieägartillskott Aktieutdelning Belopp vid periodens utgång

12 KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12mån) Koncernen jan-mar jan-mar jan-dec jan-dec Resultat före skatt Ej kassapåverkande poster Skatter Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Investering/försäljning exploateringsfastigheter Investering/försäljning lagerandelar Övrig förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Upptagna/lösta lån Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut (Not1) Nettoomsättning per segment (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) jan-mar jan-mar jan-dec jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning Summa: (Not2) Rörelseresultat per segment (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) jan-mar jan-mar jan-dec jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning Summa:

13 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 15 maj 2012 ALM Equity AB (publ) Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel Om ALM Equity AB Mer information finns på samt på 13