ALM Equity AB (publ): Bokslutskommuniké 2010

Transkript

1 ALM Equity AB (publ): Bokslutskommuniké 2010 Stockholm Oktober-december 2010 Omsättningen uppgick till 51,5 (2,2) Mkr Resultatet blev 5,1 (-1,8) Mkr, motsvarande 0,51 (-0,18) kr/aktie Eget kapital uppgick vid periodens slut till 180,4 (89,1) Mkr Likvida medel var den 31 december 66,5 (30,1) Mkr. Förvärv av kvm sjönära byggrätter vid Stockholms Golfklubb, Kevinge Strand i Danderyd (ägarandel 45 procent) Förvärv av Fyrvaktaren 1 i Larsberg, Lidingö kvm utvecklingsbar bostadsyta, (ägarandel 45 procent) Detaljplanändring för kvm byggrätter invid golfbanan i Torekov, Båstads kommun har vunnit laga kraft Byggstart av de sista 10 parhusen i Brf Seaside, Värmdö Under perioden såldes 23 bostadsrätter i Brf Insteget till ett värde av 35,5 Mkr varav ALM Equitys andel var 9 bostadsrätter till ett värde av 13,7 Mkr. Vidare avyttrades 3 bostadsrätter i Brf Seaside, Värmdö, till ett värde av 13,5 Mkr. Byggrättsportföljen innehöll vid kvartalets slut 16 (14) bostadsprojekt med ca (38 000) kvm byggarea, varav ALM Equitys andel är (26 300) kvm. Januari-december 2010 Omsättningen uppgick till 152,1 (52,8) Mkr Resultatet uppgick till 24,7 (-0,1) Mkr, motsvarande 2,43 (-0,01) kr per aktie. Under perioden såldes 214 bostadsrätter i Brf Insteget till ett värde av 325,0 Mkr, varav ALM Equitys andel var 82 bostadsrätter till ett värde av 125,1 Mkr. Vidare såldes 25 bostadsrätter i Brf Seaside till ett värde av 109,0 Mkr Styrelsen föreslår en utdelning om 0,40 kr/aktie Väsentliga händelser efter periodens utgång I samband med tillträde av fastigheten Skeppet 11 på Kevinge Strand tillfördes projektet 25 Mkr från partners, vilket ökade koncernens egna kapital med 11,25 Mkr. Både Kevinge Strand, med 19 bostadsrätter, och etapp 1 i Larsberg, med 108 bostadsrätter, säljstartades under februari 2011

2 VD har ordet Den ekonomiska aktiviteten är fortsatt hög i alla regioner där ALM Equity bedriver verksamhet. En positiv utveckling av hushållens realinkomster, i kombination med relativt låga räntor och en ökad inflyttning till storstadsregionerna, har fortsatt gynna ALM Equitys verksamhet. I Stockholms län, som är ALM Equitys största marknad fortsatte befolkningen att växa under De grundläggande förutsättningarna på bostadsmarknaden med ett fortsatt lågt bostadsbyggande, bostadsbrist och relativt låga räntor kvarstår. Kombinationen av en ökad efterfrågan på bostäder och ett lågt bostadsbyggande har under perioden lett till stigande priser. Genom att framför allt koncentrera oss på den starkaste marknaden i Sverige, Stockholms län, sker ALM Equitys tämligen omfattande expansion under kontrollerade former. Bolaget fokuserar i större utsträckning på bostäder för normalhushåll som har råd att köpa lägenheter där boendekostnaderna utgör ca 30 procent av den disponibla inkomsten. Även med hänsyn tagen till bolånetak och stigande räntor framöver kan vi på detta sätt erbjuda attraktiva lägenheter till konkurrenskraftiga priser. Mer än 40 procent av bolagets byggrättsportfölj är i dag positionerad mot denna del av marknaden Vid slutet av perioden hade vi två byggstartade projekt med totalt 287 lägenheter. Försäljningsgraden i projekten uppgick till 84 procent. Efter periodens utgång har projekt med totalt 127 bostäder säljstartats och ytterligare projekt med 170 lägenheter kommer att säljstartas under våren. Totalt hade vi vid årsskiftet produktionsstartat ca kvm (27 procent) av vår portfölj. Byggstart sker när 75 procent av projektet sålts. Projekten delas om möjligt upp i etapper. Omsättningen uppgick under fjärde kvartalet till 51,5 (2,2) Mkr med ett resultat på 5,1 (-0,3) Mkr. Kassan var vid periodens utgång 66,5 (30,1) Mkr och soliditeten 32 (44) procent. Omsättnings- och resultatförbättringarna i perioden beror på att vi nu har fler projekt i produktion som kan resultatavräknas. Omsättning och resultat förbättras successivt när försäljningsgrad och upparbetningsgraden i pågående projekt ökar. Vår strategi att expandera, och då främst i Stockholms län, har säkerställts genom kapitaltillskott på totalt 168,5 Mkr till våra projektbolag. Av detta belopp utgör ALM Equitys andel 66,7 Mkr. Efter periodens utgång har ytterligare kapitaltillskott tillförts projekten med 25 Mkr, varav ALM Equitys andel är 11,25 Mkr. Vår målsättning är att den närmaste tiden sälj- och byggstarta en så stor andel som möjligt av vår byggrättsportfölj. Om planerade försäljningsstarter faller väl ut kan merparten av byggrätterna vara produktionsstartade under året. Vi fortsätter att förvärva byggrätter i stadsnära lägen tillsammans med partners och att utveckla attraktiva köpvärda lägenheter. Vår strategi att genom planförvärv skapa nya byggrätter inom 3-5 år ligger fast. Investeringarna görs antingen villkorade av att detaljplan vinner laga kraft, eller tillsammans med partners där ALM Equity står för managementresurser och partners för riskkapital. Under året har ett antal nyrekryteringar ägt rum som framförallt förstärkt projektledarsidan. Rekryteringarna kommer att fortsätta under året. 2

3 Bolagets finansiella ställning och kapitalbas kommer att stärkas ytterligare framöver och vi ser ett fortsatt bra inflöde av nya affärer. Stockholm den 16 februari 2011 Joakim Alm 3

4 VERKSAMHETEN Bostadsprojekten Fastigheten i Brf Insteget vid Telefonplan (ägarandel 38,5 procent), med totalt 255 bostadsrätter, skall byggas om från kontor till bostadsrätter och nya lokaler. Fram till september har arbetet varit inriktat på rivning och projektering. Under sista kvartalet 2010 har de nya ytterväggarna och taket kommit på plats, och arbetet med de nya innerväggarna har påbörjats. Arbetet går enligt tidplan och inflyttning är planerad till andra kvartalet Samtliga tre etapper av Brf Seaside Värmdö, med 32 bostadsrätter, har byggstartats i år. Under året såldes 25 bostadsrätter till ett totalt värde av 109,0 Mkr. Både första och andra etappen i projektet var slutsålt vid årsskiftet och fem bostadsrätter fanns kvar i sista etappen. Produktionen fortskrider enligt plan med inflyttning av etapp 1 i maj De fem bostadsrätter som finns kvar att sälja i Smögen-projektet delades i november upp mellan ALM Equity och dess partners, vilket innebär att ALM Equity numera äger 100 procent av tre bostadsrätter till ett värde på 12,5 Mkr. Projektportföljen Byggrätter (planbeslutad area): Byggrättssportföljen innehöll per den 31 december 2010, 16 (14) bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om (38 000) kvm - ALM Equitys andel utgjorde (26 300) kvm. Nya projekt under året : - Bjäreterrassen i Torekov (ägarandel 100 procent), där ett exklusivt fritidsboende ska utvecklas. Byggbar yta kvm. - Skeppet 11 intill Stockholms Golfklubb vid Kevinge Strand i Danderyd (ägarandel 45 procent), där bostadsbyggnation inspirerad av engelska radhus ska uppföras. Byggbar yta kvm. - Fyrvaktaren 1 i Larsberg, Lidingö (ägarandel 45 procent), yteffektiva lägenheter ska byggas i etapp 1. Byggbar yta kvm. - Svartbäcken 1:18 i Uppsala (ägarandel 50 procent), ett ombyggnadsprojekt av lokaler till bostäder. Byggbar yta kvm. Avyttrade projekt under året : - Två delar av fastigheten Tvålflingan 11 vid Telefonplan (ägarandel 38,5 procent), ca kvm. Planprojekt : Planportföljen innehåller (12 400) kvm planerad byggrätt, varav ALM Equitys andel är (7 900) kvm. Nya projekt under året : - Slottsholmen i Västervik (ägarandel 30 procent), semesterboende kvm planerad byggrätt. 4

5 - Såpsjudaren Stockholm (ägarandel 43,7 procent), centrala bostäder kvm planerad byggrätt. - Paus i Enköping (ägarandel 50 procent), markanvisning för bostäder, kommersiella ytor samt garage kvm planerad byggrätt. - Svartbäcken 1:53 i Uppsala (ägarandel 50 procent), kvm planerad byggrätt. Projektfastigheter : Fastigheterna finns i Uddevalla och Eskilstuna. Ingen förändring har skett under året. Väsentliga händelser efter rapporttidens utgång Skeppet 11 på Kevinge Strand i Danderyd har tillträtts. Förvärvet på 42 Mkr har finansierats, dels via banklån, dels med aktieägartillskott från partners med 25 Mkr, varav 11,25 Mkr kommer att öka koncernens egna kapital. Detta kapital har företräde vid utbetalning av eget kapital från projektbolagen och är bundet till projektet på Kevinge Strand. Under första kvartalet planerar ALM Equity att säljstarta flera projekt. Etapp 1 av Fyrvaktaren 1 i Larsberg på Lidingö med 108 bostadsrätter och projektet vid Kevinge Strand i Danderyd med 19 bostadsrätter har redan säljstartats. I Brf Insteget det sålts 14 bostadsrätter till ett värde på 20,9 Mkr, varav ALM Equitys andel är 5 bostadsrätter till ett värde på 8,0 Mkr. I Brf Seaside, Värmdö har det sålts 3 bostadsrätter till ett värde på 13,2 Mkr. EKONOMI Resultat för perioden oktober-december 2010 (3 månader) Nettoomsättningen uppgick till 51,5 (2,2) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 49,3 (1,3) Mkr och fastighetsförvaltning 2,2 (0,9) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 9,5 (-0,6) Mkr. Av periodens resultat på 4,9 Mkr tillföll 5,2 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till -0,3 Mkr. Under perioden har projektet Brf Insteget vid Telefonplan och Brf Seaside Värmdö steg 2 avräknats enligt den successiva vinstavräkningsmetoden. Resultat för helåret 2010 Nettoomsättningen uppgick till 152,1 (52,8) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 146,7 (49,2) Mkr och fastighetsförvaltning för 5,4 (3,6) Mkr. Rörelseresultatet på 31,4 (11,1) Mkr gav en rörelsemarginal på 21 (21) procent. I rörelseresultatet ingår vinst vid försäljning av oexploaterad fastighet med 5,0 Mkr. Av periodens resultat på 23,0 Mkr tillföll 24,7 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till -1,7 Mkr. Under perioden har projektet Brf Insteget vid Telefonplan och Brf Seaside Värmdö steg 2 avräknats enligt den successiva vinstavräkningsmetoden. Genom att bolaget från och med den 1 januari 2010 har övergått till att redovisa sina intressebolag enligt klyvningsmetoden redovisas ALM Equitys andel av såväl omsättning och resultat i dessa projekt. Anledningen till att bolaget valt att använda klyvningsmetoden är att den bättre speglar företagets uppbyggnad med stora projekt som genomförs tillsammans med partners. Tidigare användes kapitalandelsmetoden. 5

6 Balansräkningen per den 31 december 2010 Balansomslutningen har under året ökat till 563 (204) Mkr. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter den största posten, med 397 (79) Mkr. På skuldsidan uppgår långa och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 284 (80) Mkr och efterställda reverslån till 28 (16) Mkr. Det egna kapitalet uppgick vid periodens slut till 180 (89) Mkr. Ökningen beror dels på den genererade vinsten under perioden, dels på att ALM Equity erhållit externa kapitaltillskott i delägda projektbolagen om sammanlagt 168,5 Mkr, vilket ökat koncernens bundna egna kapital med 66,7 Mkr. Kapitalet har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital i projektbolagen. Den starka ökningen av exploateringsfastigheter under fjärde kvartalet 2010 beror på genomförda förvärv samt produktionen av bostäder vid Telefonplan och på Värmdö. Geografiskt hade ALM Equity vid årsskiftet 78 (42) procent av värdet på sina fastigheter inom Stockholms län. Resterande 25 (58) procent utgörs av innehav i Mälardalen, Uddevalla, samt på Bjärehalvön och Gotland. Soliditeten var vid kvartalets slut 32 (44) procent och andelen riskbärande kapital 37 (51) procent. Likviditet, kassaflöde och finansiering Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 66,5 (30,1) Mkr. Det ackumulerade kassaflödet för perioden januari till december var 36,4 (6,0) Mkr. Moderbolaget Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat uppgick för året till -1,1 (-34,2) Mkr. Moderbolaget förfogade vid årets slut över 33,5 (27,7) Mkr i likvida medel. Garantier för banklån och förskott uppgår per den 31 december till 135,1 Mkr. Efter periodens utgång har garantierna minskats till 69,5 Mkr. Moderbolaget har inga externa lån. Det egna kapitalet uppgick per den 31 december till 152,1 (153,2) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 82 (96) procent. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Intresseföretag och Joint ventures Intresseföretag är innehav i vilka koncernen har lägst 20 procent av rösterna eller på annat sätt har ett betydande men inte bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Innehav i intresseföretag är vanligen joint ventures. Från och med den 1 januari 2010 redovisar ALM Equity joint ventures enligt klyvningsmetoden. Tidigare redovisades dessa i enlighet med kapitalandelsmetoden. Jämförelseåren har inte omräknats, då påverkan på redovisningen avseende tidigare år inte är väsentlig. Enligt klyvningsmetoden redovisas koncernens ägarandel av företagens intäkter och kostnader respektive tillgångar och skulder i koncernens resultat- och balansräkningar. 6

7 Effekten av förändringen av redovisningsmetod visas i tabell nedan: Klyvnings Kapital RESULTATRÄKNING metoden andelsmetoden Nettoomsättning Rörelsen kostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Minoritetens andel Periodens resultat BALANSRÄKNING Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget Kapital Minoritetens andel Kortfristiga skulder Summa skulder och eget kapital Soliditet 32% 49% Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR 10 entreprenadavtal. Bolagets vinstavräkningsmodell innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats samt en målbostadsrättsförening har bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde/prognostiserat totalt försäljningsvärde) X prognostiserad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognostiserad projektvinst 7

8 Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir, med förra exemplets värden, avräkningen i steg 2: (16/20) X (0,5) X (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens drifts- och räntekostnader. Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering mm allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Stigande materialpriser kan fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det kan bli svårt att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som arbetar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål. Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts normalt förrän 75 procent är sålt och projekten är fullt ut finansierade. Rapportdatum för 2011: 24 maj 2011 Delårsrapport januari-mars maj 2011 Årsstämma 22 augusti 2011 Halvårsrapport januari-juni november 2011 Delårsrapport januari-september februari 2012 Bokslutskommuniké

9 RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) Koncernen okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Nettoomsättning (Not 1) Rörelsens kostnader Rörelseresultat (Not 2) Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Minoritetens andel av resultatet Periodens resultat Resultat per aktie (kr) 0,51-0,18 2,43-0,01 Antalet aktier (tusental) NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Rörelsemarginal (%) 19 Neg Avkastning på eget kapital (%)* 7 Neg 7 Neg. Avkastning på sysselsatt kapital (%)* Soliditet (%) Andel riskbärande kapital (%) Eget kapital per aktie (kr) 17,77 8,77 17,77 8,77 Antal produktionsstartade lägenheter Antal sålda lägenheter Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** ALM Equitys nettoandel byggarea * Rullande tolvmånadersberäkning ** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas. 9

10 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen TILLGÅNGAR Maskiner och inventarier Andelar i intressebolag Andelar i brf Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Projektfastigheter Lagerandelar i bostadsrättsföreningar Kortfristiga fordringar m.m Kortfristiga placeringstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetens andel Långfristiga räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Räntebärande skulder FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp vid periodens ingång Aktieägartillskott Periodens resultat Belopp vid periodens utgång

11 KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12mån) (12 mån) Koncernen okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec jan-dec Resultat före skatt Ej kassapåverkande poster Skatter Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Investering/försäljning exploateringsfastigheter Investering/försäljning lagerandelar i Brf Övrig förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Upptagna/lösta lån Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut (Not1) Nettoomsättning per segment (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) (12 mån) okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning Summa: (Not2) Rörelseresultat per segment (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) 12 mån) okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning Summa:

12 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 16 februari 2011 ALM Equity AB (publ) Styrelsen För mer information kontakta: Joakim Alm, tel Om ALM Equity AB Mer information finns på samt på 12