ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-mars 2011

Transkript

1 ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-mars 2011 Stockholm Januari - mars 2011 Omsättningen uppgick till 63,5 (44,6) Mkr Resultatet uppgick till 19,4 (13,3) Mkr, motsvarande 1,91 (1,31) kr/aktie Eget kapital uppgick vid periodens slut till 223,6 (125,4) Mkr Likvida medel var 66,6 (29,0) Mkr 50 procent av projektet Bjäreterrassen (Torekov) såldes till investerare vilket gav en resultateffekt på 11,7 Mkr Ägarpartners har tillskjutit 50,0 Mkr i projekten vilket ökat koncernens egna kapital med 23,8 Mkr. Kapitalet är bundet till projekten och har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital från projektbolagen Under perioden såldes 26 bostadsrätter i BRF Insteget till ett värde av 41,7 Mkr, varav ALM Equitys andel var 10 bostadsrätter till ett värde av 16,1 Mkr och i BRF Seaside 4 bostadsrätter till ett värde av 17,7 Mkr Projektportföljen innehöll vid kvartalets slut 18 (14) bostadsprojekt med ca (35 900) kvm byggarea, varav ALM Equitys andel är (26 700) kvm Väsentliga händelser efter periodens utgång Tillträde av Galleria Kvarnen (Uppsala) kommer att ske juli 2011 då överklagan av köpet från fyra privatpersoner avslogs i förvaltningsrätten I BRF Seaside har hela projektet slutsålts i och med att den sista lägenheten i etapp 3 såldes ALM Equity (44 procent) har tillsammans med investerare förvärvat fastigheten Söderåsen 4, på Elfviks nordöstra udde på Lidingö. Fastigheten har en markareal på kvm och är bebyggd med fem byggnader om ca kvm. Byggrätter finns som tillåter tillbyggnation av ca kvm. I samband med förvärvet vidaresäljs två byggnader om totalt ca kvm Styrelsen har beslutat att föreslå att emittera preferensaktier genom fondemission. Bolagets aktiekapital förslås ökas med kronor genom emission av nya Preferensaktier, varvid skall gälla att tio (10) gamla aktier skall berättiga till en ny preferensaktie. ALM Equity (ägarandel 40 procent) har tecknat avtal angående förvärv av fastigheten Råsten 3, Sundbyberg. Fastigheten har en areal om kvm och är detaljplanändrad för bostäder och lokaler om 7200 kvm.

2 ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. VD har ordet Bostadsmarknaden har fortsatt varit stark under kvartalet. Speciellt har det gällt bostadskoncept som vänder sig till normalinkomsttagare. Då räntorna stigit och bolånetak införts har efterfrågan stärkts på de bostäder som ligger nära men utanför citylägen vilket har varit positivt för våra Stockholms projekt Telefonplan och Larsberg, Lidingö. Vi har under perioden höjt priserna vid Telefonplan med 10 procent. Under kvartalet lanserades liknande koncept för normalinkomsttagare i Enköping och Eskilstuna. Bokningsläget ser bra ut och i Eskilstuna har 33 procent reserverats under de första veckorna. Den fortsatta inflyttningen till Mälardalen och Stockholm, i kombination med ett lågt byggande, gör att efterfrågan på bostäder är god. Under året har vi prioriterat att säljstarta projekt i portföljen. Under och efter periodens utgång har sålunda BRF Kyrkklockan, Eskilstuna, BRF Stadsterrassen, Enköping, BRF Larsfyren, Larsberg, BRF Kevinge Strand, Danderyd och BRF Sjövilla 5, Oaxen säljstartats, totalt 209 bostäder. Under 2011 är vi redo att säljstarta BRF Lotsfyren, Larsberg, BRF Bjäreterrassen samt vårt projekt vid Elfviks strand, Lidingö. Vi följer vår strategi att produktionsstarta projekten när 75 procent av bostäderna är sålda. I produktion har vi för närvarande 287 bostäder. 50 procent av projektet Bjäreterrassen, som vi planändrat till kvm byggbar mark, såldes av under perioden till investerare för att frigöra resurser för framtida expansion och för att tillföra lokal kompetens och marknadskunnande till projektet. Vi fick samtidigt möjlighet att öka vår exponering mot Stockholmsmarknaden genom förvärv av Elfvik Strand, Lidingö, med byggrätter som skall användas för att skapa uthyrningsenheter till närliggande konferensanläggningar. För att säkerställa affären har vi arbetat fram ett 10 årigt operatörsavtal med närliggande kursgårdar. Enheterna skall säljas till bolag, investerare och privatpersoner. Ursprungligen lanserades idén i USA, där detta är ett vanligt koncept. Vi kommer även fortsättningsvis att ha fokus på att bygga upp ALM:s projektportfölj i syfte att säkra en jämn produktionstakt och skapa utrymme för en fortsatt expansion. Detta kommer att ske både genom köp av byggrätter och förvärv av planprojekt. Under perioden gjordes kapitalanskaffningar i projekten på 50 Mkr. Genom att kontinuerligt stärka kapitalbasen minskar vi den risk som en expansion av projektportföljen annars skulle kunna medföra. Vi avser även fortsättningsvis att arbeta enligt vår uttalade strategi att genomföra förvärv med partners. Omsättningen ökade under perioden ökade till 63,5 (44,6) Mkr. Resultatet blev 19,4 (13,3) Mkr. Likviditeten förbättrades till 66,6 (29,0) Mkr. Till organisationen har vi knutit två nya personer och stärkt bolagets management med en ny projektutvecklingschef. Vi kommer att förstärka organisationen ytterligare med nya medarbetare när fler projekt sålts och därmed produktionsstartas. ALM Equity har aldrig haft ett bättre utgångsläge än nu. Vi har en stark projektportfölj, bra lönsamhet som kommer att fortsätta förstärkas under året, en balanserad kapitalanskaffning samt en skalbar affärsmodell som gör att vi kan hantera allt större volymer. Även om marknaden skulle vända står vi nu starka finansiellt.

3 VERKSAMHETEN Bostadsprojekt under produktion Fastigheten i Brf Insteget vid Telefonplan (ägarandel 38,5 procent), med totalt 255 bostadsrätter, skall byggas om från kontor till bostadsrätter och nya lokaler. Under första kvartalet 2011 har innerväggar börjat monteras och lägenheterna börjat inredas med kök, badrum och golv. Arbetet går enligt tidplan och inflyttning är planerad till första halvåret Vackert beläget på en udde på Mörtnäs, Värmdö uppför Brf Seaside 16 stycken parhus. Under det första kvartalet 2011 var samtliga hus resta och man ser hur det nya bostadsområdet växer fram. Under perioden såldes 4 bostadsrätter vilket betydde att endast en bostadsrätt i sista etappen var osåld. Denna har senare sålts efter periodens slut. Samtliga bostadsrätter kommer att tillträdas under året. Kvar i lager i Smögen-projektet är tre bostadsrätter till ett bokfört värde på 12,5 Mkr. Projektportföljen Byggrätter (planbeslutad area) : Byggrättsportföljen innehöll per den 31 mars 2011, 18 (14) bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om (35 900) kvm ALM Equitys andel utgjorde (26 700) kvm. Under kvartalet påverkades byggrättsportföljen endast av delförsäljningen (50 procent) av projektet Bjäreterrassen. Vid utgången av kvartalet fördelades byggrätterna på följande sätt: Byggrätter 31/ (kvm) Larsberg, Lidingö (2 delprojekt) Insteget, Telefonplan Oaxen (7 delprojekt) Stadsterrassen, Enköping (2 delprojekt) Bjäreterrassen, Torekov Seaside, Mörtnäs Kyrkklockan, Eskilstuna Svartbäcken 1:53,Uppsala Kevinge Strand, Danderyd Guldkaggen, Gotland

4 Bostadsprojekt per område 31/ Sverige Väst 11% Uppsala 4% Ostkusten 2% Mälardalen 15% Stockholm 68% Planprojekt: Planarbetet med att ändra markinnehavet i Stadsfjället, Uddevalla till tomter för småindustriändamål har avbrutits under första kvartalet 2011 vilket innebär att portföljen nu innehåller (18 375) kvm varav ALM Equitys andel är (13 920) kvm. Vid utgången av kvartalet fördelades planprojekten på följande sätt: Planprojekt 31/ (planerad kvm) Pausfågeln, Enköping Slottsholmen, Västervik Såpsjudaren, Stockholm Eddahuset, Uppsala Projektfastigheter: Fastigheterna finns i Uddevalla och Eskilstuna. Ingen förändring under perioden. Väsentliga händelser efter rapporttidens utgång Köpet av galleria Kvarnen i Uppsala som genomfördes 1/ hade överklagats av fyra privatpersoner. Dessa överklaganden avslogs i förvaltningsrätten 4/ Tiden för att ta ärendet till nästa instans, kammarrätten har nu passerats, vilket innebär att Galleria Kvarnen kommer att tillträdas 1/ av köparna - ALM Equity ägarandel uppgår till 25 procent. I maj har ALM Equity tillsammans med investerare förvärvat fastigheten Söderåsen 4, på Elfviks nordöstra udde på Lidingö. Fastigheten omfattar en markareal på kvm och är bebyggd med fem byggnader på kvm. Byggrätter finns som tillåter tillbyggnation på ca kvm. I samband med förvärvet vidaresäljs två byggnader om totalt ca kvm.

5 I BRF Insteget har ytterligare 5 bostadsrätter till ett värde av 7,9 Mkr sålts varav ALM Equitys andel är 3 bostadsrätter till 4,7 Mkr. I Brf Seaside har den sista bostadsrätten sålts i april för 4,3 Mkr. Projekten Kyrkklockan i Eskilstuna, Stadsterrassen i Enköping samt sjövillorna på ön Oaxen i Stockholms skärgård har säljstartats vilket innebär att ca hälften av våra byggrätter är under försäljning. Avtal avseende förvärv av bolaget som äger fastigheten Råsten 3, Sundbyberg har tecknats. Fastigheten består av kvm och har ytterligare detaljplanerad area om kvm. Alm Equity planerar att bygga bostäder och lokaler i bottenplanet. Styrelsen har föreslagit att den ordinarie bolagsstämman beslutar om antagande av ny bolagsordning varvid aktierna hädanefter skall kunna ges ut i två serier, Stamaktier och Preferensaktier. Styrelsen har vidare beslutat att i nära anslutning till den ordinarie bolagsstämman hålla en extra bolagsstämma och föreslå att beslut fattas om en höjning av aktiekapitalet för att genomföra fondemission med utgivande av nya Preferensaktier. Bolagets aktiekapital förslås ökas med kronor genom emission av nya Preferensaktier, varvid skall gälla att tio (10) gamla aktier skall berättiga till en ny preferensaktie. Fondemissionen i kombination med utgivande av preferensaktier görs för att stärka kapitalbasen och renodla kapitalstrukturen i bolaget samtidigt som det nya aktieslaget ger möjlighet till att göra affärer genom apporter och kapitalanskaffningar.

6 EKONOMI Resultat för perioden januari-mars 2011 Nettoomsättningen uppgick till 63,5 (44,6) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 60,0 (43,8) Mkr och fastighetsförvaltning 3,5 (0,8) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 23,0 (13,7) Mkr. Av periodens resultat på 19,4 Mkr tillföll 19,7 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till -0,3 Mkr. I resultatet ingår Alm Equitys andel av försäljning av projekt med 11,7 (5,0) Mkr. Under perioden har projekten Brf Insteget Telefonplan och Brf Seaside Värmdö steg 2 avräknats enligt den successiva vinstavräkningsmetoden. Balansräkningen per den 31 mars 2011 Balansomslutningen uppgick till 651 (271) Mkr, upp ifrån 563 Mkr vid årsskiftet. Ökningen beror till största delen på nedlagda kostnader i projekten samt tillträde av fastigheten Skeppet 11 vid golfbanan i Kevinge. Av tillgångarna vid periodens slut utgör exploateringsfastigheterna den största posten med 461 (131) Mkr. På skuldsidan uppgår räntebärande lån från kreditinstitut till 331 (109) Mkr och efterställda lån 28 (28) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 224 (125) Mkr. Ökningen under perioden beror dels på den genererade vinsten, dels på att ALM Equity erhållit kapitaltillskott i de delägda projektbolagen med sammanlagt 50 Mkr vilket har ökat koncernens egna kapital med 24 Mkr. Kapitalet har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital i projektbolagen. Vid årsskiftet uppgick det egna kapitalet till 180 Mkr. Soliditeten var vid kvartalets slut 34 (46) procent. Likviditet, kassaflöde och finansiering Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 66,6 (29,0) mkr. Kassaflödet för perioden var 0,1 (-1,1) Mkr. Moderbolaget Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för perioden uppgick till 0,3 (1,2) Mkr. Moderbolaget förfogade vid periodens slut över 44,6 (21,0) Mkr i likvida medel. Garantier för banklån och förskott uppgår vid periodens slut till 76,1 (4,0) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 152,4 (154,4) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 81 (97) procent. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Intresseföretag och Joint ventures Intresseföretag är innehav i vilka koncernen har lägst 20% och högst 50% av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Innehav i intresseföretag är vanligen joint ventures. Joint ventures är redovisningsmässigt de företag för vilka koncernen genom samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Från och med den 1 januari 2010 redovisar ALM Equity AB joint ventures enligt klyvningsmetoden. Tidigare redovisades dessa i enlighet med kapitalandelsmetoden. Enligt klyvningsmetoden redovisas koncernens ägarandel av företagens intäkter och kostnader respektive tillgångar och skulder

7 i koncernens resultat- och balansräkningar. Detta görs genom att samägarens andel av tillgångar och skulder, intäkter och kostnader slås ihop post för post med motsvarande poster i samägarens koncernredovisning. Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR 10 entreprenadavtal. Bolagets vinstavräkningsmodell innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats samt en målbostadsrättsförening har bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde/prognostiserat totalt försäljningsvärde) X prognostiserad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognostiserad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir, med förra exemplets värden, avräkningen i steg 2: (16/20) X (0,5) X (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens drifts- och räntekostnader. Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering mm allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken.

8 ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det kan bli svårt att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad. ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål. Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts normalt förrän 75 procent är sålt och projekten är fullt ut finansierade. Rapportdatum för 2011: 22 augusti 2011 Delårsrapport januari-juni november 2011 Delårsrapport januari-september februari 2012 Bokslutskommuniké 2011

9 RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) Koncernen jan-mars jan-mars jan-dec jan-dec Nettoomsättning (Not 1) Rörelsens kostnader Rörelseresultat (Not 2) Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Minoritetens andel av resultatet Periodens resultat Resultat per aktie (kr) 1,91 1,31 2,43-0,01 Antalet aktier (tusental) D:o genomsnitt (tusental) NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen jan-mars jan-mars jan-dec jan-dec Rörelsemarginal (%) Avkastning på eget kapital (%)* Avkastning på sysselsatt kapital (%)* Soliditet (%) Andel riskbärande kapital (%) Eget kapital per aktie (kr) 22,02 12,35 17,77 8,77 Antal produktionsstartade lägenheter Antal sålda lägenheter Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** ALM Equitys nettoandel byggarea * Rullande tolvmånadersberäkning ** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas.

10 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen TILLGÅNGAR Maskiner och inventarier Andelar i intressebolag Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Projektfastigheter Lagerandelar i bostadsrättsföreningar Kortfristiga fordringar m.m Kortfristiga placeringstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetens andel Långfristiga räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Räntebärande skulder FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp vid periodens ingång Aktieägartillskott Periodens resultat Belopp vid periodens utgång

11 KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) Koncernen jan-mars jan-mars jan-dec jan-dec Resultat före skatt Ej kassapåverkande poster Skatter Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Investering/försäljning exploateringsfastigheter Investering/försäljning lagerandelar i Brf Övrig förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Upptagna/lösta lån Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut (Not1) Nettoomsättning per segment (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) jan-mars jan-mars jan-dec jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning Summa: (Not2) Rörelseresultat per segment (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) jan-mars jan-mars jan-dec jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning Summa:

12 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 24 maj 2011 ALM Equity AB (publ) Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel Om ALM Equity Mer information finns på samt på