ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-september 2012

Transkript

1 ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-september 2012 Stockholm Juli -september 2012 Omsättningen uppgick till 108,2 (50,1) Mkr Resultatet uppgick till 14,7 (11,5) Mkr, motsvarande 1,32 (1,01) kr per stamaktie Eget kapital uppgick vid periodens slut till 359,4 (309,8) Mkr, motsvarande 25,02 (20,13) kr per stamaktie och 103,75 (103,75) kr per preferensaktie Likvida medel uppgick den 30 september till 92,9 (66,1) Mkr ALM Equity (ägarandel 47,5 procent) har tillsammans med investerare förvärvat fastigheten Sicklaön 361:1 i Nacka omfattande kvm med en uthyrningsbar area om kvm Via Svensk Markförvaltning (ägarandel 41,2 procent) har två fastigheter förvärvats: Ektorp 2:1 och 2:2 med en tomtareal på 83 ha belägna i Österåkers kommun. För fastigheten Såpsjudaren 14 i centrala Stockholm (ägarandel 43,7 procent) har detaljplaneändring, som medger ombyggnation till bostäder, butiker och lokaler för cirka kvm, vunnit laga kraft Byggstart har skett av etapp 1 i projektet Bjäreterrassen i Torekov (ägarandel 50 procent), bestående av 18 bostäder Under perioden såldes 24 (24) bostadsrätter i projekt till ett värde av 82,2 (46,2) Mkr. ALM Equitys andel var 13 (11) bostadsrätter till ett värde av 41,0 (20,8) Mkr. Bostadsportföljen innehöll vid kvartalets slut cirka (74 700) kvm planlagd byggarea, varav ALM Equitys andel är ca (41 300) kvm Januari- september 2012 Omsättningen uppgick till 288,0 (257,8) Mkr Resultatet uppgick till 38,2 (61,6) Mkr, motsvarande 3,38 (5,69) kr per stamaktie jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep Mkr Nettoomsättning 108,2 50,1 288,0 257,8 Rörelseresultat 19,0 16,8 51,2 74,7 Resultat perioden 14,7 11,5 38,2 61,6 Resultat per stamaktie (kr) 1,32 1,01 3,38 5,69 Avkastning eget kapital 22,0% 20,4% 19,5% 40,1%

2 Väsentliga händelser efter periodens utgång Byggstart av projektet Kevinge Strand i Danderyds kommun (ägarandel 45 procent) bestående av 21 bostadsrätter Projektet Lidingöfyren på Lidingö (ägarandel 45 procent), bestående av 109 bostadsrätter, har färdigställts Projektet Kyrkklockan i Eskilstuna (ägarandel 100 procent), bestående av 24 bostadsrätter har färdigställts 2

3 ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. VD har ordet Bostadsmarknaden har förbättrats något jämfört med andra kvartalet. Variationerna i olika delmarknader och mellan olika produkter är stora. I grunden finns det bostadsbrist och ökad inflyttning, speciellt i storstadsområdena. Å andra sidan avvaktar kunder beslut eller hoppar av bokningsavtal främst beroende på den osäkra andrahandsmarknaden. Bankernas krav på kontantinsats för nya kunder har också en negativ påverkan för bostadsmarknaden. Effekten av denna blandade bild blir att projekten byggstartas mer oregelbundet än vanligt och att det blir svårt att förutsäga när projekt kommer igång. ALM Equitys försäljning av bostäder sker på bokningsavtal och redovisas först när dessa konverteras till bindande avtal. Detta leder till stora variationer i redovisad försäljning mellan kvartalen då försäljningarna redovisas stötvis. Under tredje kvartalet såldes 24 bostäder för 82 Mkr och efter periodens utgång har ytterligare 9 bostäder för 58 Mkr sålts. Bokningsaktiviteten har under tredje kvartalet varit god. Konverteringar av bokningar till bindande avtal kommer under fjärde kvartalet att genomföras i Lampfabriken i Sundbyberg och BJG 53 (f.d. Såpsjudaren) i centrala Stockholm. Bostadsprojekt Totalt ALM s andel jul-sep jul-sep jul-sep jul-sep Byggrätter Startad produktion Sålda bostäder Bostäder i produktion vid periodens slut Försäljningsgrad i produktion 77% 91% 77% 91% Under försäljning vid periodens slut Vår målsättning är att fortlöpande byggstarta en så stor del av projektportföljen som möjligt. I enlighet med vår fastställda strategi fortsätter vi att bygga upp vår planportfölj genom förvärv av ytterligare fastigheter som skall planändras till bostäder. Under kvartalet förvärvades en planfastighet i Nacka där målsättningen är utveckla ungdomsbostäder och en modern tandvårdsverksamhet. Resultatet för årets tredje kvartal blev 14,7 (11,5) Mkr. I föregående års resultat ingår en engångsvinst på 7,5 Mkr. Vid kvartalets utgång förfogade koncernen över 92,9 (66,1) Mkr i likvida medel. Tack vare den goda likviditeten har vi fortsatt att självfinansiera vissa delar av projekten. 3

4 Då det i grunden finns en stark efterfrågan på bostäder i bolagets prioriterade områden ser vi stora möjligheter för en snabb och kontrollerad tillväxt i en allt tuffare kreditmarknad på grund av vår starka finansiella ställning. Stockholm den 23 november Joakim Alm 4

5 VERKSAMHETEN Bostadsprojekt under produktion Projektet Lidingöfyren på Lidingö (ägarandel 45 procent) består av 109 lägenheter som totalrenoveras. Ombyggnationen har pågått sedan förra hösten och sista etappen, som motsvarar cirka hälften av alla lägenheter, har avslutats under det fjärde kvartalet I projektet Kyrkklockan i Eskilstuna (ägarandel 100 procent) har ombyggnationen av 24 bostadsrätter avslutats, slutbesiktningar är gjorda och köparna har tillrätt lägenheterna i mitten av november. I projektet Stadsterrassen i Enköping (ägarandel 100 procent) fortsätter byggnationen av 46 bostadsrätter med tillträde i juni 2013 enligt plan. Etapp 1 av projektet Bjäreterrassen i Torekov (ägarandel 50 procent) vilken består av 18 bostadsrätter, har byggstartats i slutet av september. Första huset blir färdigt för inflyttning i juni Totalt består området av 74 bostäder som kommer att byggstartas etappvis. Den 30 september hade ALM Equity 197 bostadsrätter i produktion, varav 77 procent var sålda. I eget lager tog ALM Equity under tredje kvartalet in nio bokaler (en kombination av bostad och lokal), två lokaler samt en gymlokal från projektet Insteget vid Telefonplan (ägarandel 38,5 procent). Därtill fanns vid kvartalets utgång två helägda bostadsrätter i Smögen, en bostadsrätt i Enköping och sex lägenheter i Lidingöfyren i lager. Alla enheter är upptagna till produktionskostnaderna vilket motsvarar ett värde av 27,6 Mkr. ALM Equity garanterade vid tredje kvartalets slut att förvärva 53 osålda lägenheter i produktionsstartade projekt för totalt 116,2 Mkr. Garantin avser eventuellt osålda lägenheter vid tillträde. Projektportföljen Bostadsprojekt (detaljplanerad fastighet som medger byggnation av bostäder): Byggrättsportföljen innehöll per den 30 september 2012, 23 (22) bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om (74 700) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde (41 300) kvm. Under kvartalet ökade byggrättsportföljen med cirka kvm, varav ALM Equitys andel var cirka kvm. Ökningen beror på detaljplaneändring av fastigheten Såpsjudaren 14 på Birger Jarlsgatan från kontor till bostäder, butiker och lokaler. 5

6 Vid utgången av kvartalet fördelades byggrätterna på följande sätt: Byggrätterna fördelas uppdelat per område enligt följande: 6

7 Planprojekt (råmark eller detaljplanerad fastighet där detaljplanen kan ändras): Planportföljen innehöll per den 30 september 2012, (23 300) kvm planerade bostadsprojekt, varav ALM Equitys andel är (10 240) kvm plus cirka 480 (0) hektar via Svensk Markförvaltning, varav ALM Equitys andel är 113 (0) hektar för vilka planerad bostadsyta inte är specificerad. Via Svensk Markförvaltning (ägarandel 41,2 procent) förvärvades under det tredje kvartalet fastigheterna Ektorp 2:1 och 2:2, med en areal på cirka 83 hektar, belägna i Skärgårdsstad i Österåkers kommun. De tre projekten som förvärvats via Svensk Markförvaltning (Albyängar, Högantorp och Ektorp) befinner sig alla tidigt i detaljplaneprocessen varför det är vanskligt att precisera den möjliga exploateringsbara ytan. Med tanke på att dessa projekt innehåller cirka 480 ha råmark får dock potentialen bedömas som förhållandevis hög. Fastigheten Sicklaön 361:1 i Nacka, som förvärvades i tredje kvartalet, är både ett planprojekt och en projektfastighet. Ett sjuårigt hyreskontrakt finns på den uthyrningsbara ytan på kvm. Under hyrestiden kommer en detaljplaneändringprocess att drivas för att skapa bostäder i fastigheten. Det är även här för tidigt i processen för att kunna bedöma den exploateringsbara ytan. Detaljplaneändring för fastigheten Såpsjudaren 14 på Birger Jarlsgatan i Stockholm från kontor till bostäder, butiker och lokaler har vunnit laga kraft under tredje kvartalet vilket innebär att projekt BJG 53 har flyttats till bostadsprojekt. Vid utgången av tredje kvartalet fördelades planprojekten på följande sätt: 7

8 Projektfastigheter (bebyggd fastighet med löpande verksamhet): Fastigheten Sicklaön 361:1, som förvärvades i september, innehåller uthyrningsbar yta på kvm vilket innebär att fastighetsytan för projektfastigheter har ökat till (21 100) kvm, varav ALM Equitys andel är (7 500) kvm, fördelad enligt följande: EKONOMI Resultat för perioden juli-september 2012 Nettoomsättningen uppgick till 108,2 (50,1) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 102,6 (47,3) Mkr och fastighetsförvaltning 5,6 (2,8) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 19,0 (16,8) Mkr. Av periodens resultat på 14,4 (11,1) Mkr tillföll 14,7 (11,5) Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till -0,3 (-0,4) Mkr. Successiva vinstavräkningar är gjorda i projekten Lidingöfyren, Kyrkklockan, Stadsterrassen, Bjäreterrassen och Såpsjudaren. I rörelseresultatet för motsvarande period 2011 ingår en engångsvinst på 7,5 Mkr på grund av utfall av en option. Resultat för perioden januari-september 2012 (9 månader) Nettoomsättningen uppgick till 288,0 (257,8) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 271,7 (249,0) Mkr och fastighetsförvaltning 16,3 (8,8) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 51,2 (74,7) Mkr. Av periodens resultat på 37,2 (60,6) Mkr tillföll 38,2 (61,6) Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till -1,0 (-1,0) Mkr. Successiva vinstavräkningar är gjorda i projekten Insteget, Lidingöfyren, Kyrkklockan, Stadsterrassen, Lampfabriken, Bjäreterrassen och Såpsjudaren. I rörelseresultatet under motsvarande period för 2011 ingår en fastighetsförsäljning och en optionsvinst med totalt 19,2 Mkr. 8

9 Balansräkningen per den 30 september 2012 Balansomslutningen uppgick till 901 (793) Mkr, vilket är en ökning med 72 Mkr jämfört med årsskiftet 2011/12. Av tillgångarna vid periodens slut utgör exploateringsfastigheterna den största posten med 573 (547) Mkr. På skuldsidan uppgår räntebärande lån från kreditinstitut till 355 (326) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 359 (310) Mkr. Utvecklingen av det egna kapitalet under året beror på: den genererade vinsten på 38,2 Mkr kapitaltillskott i projektbolagen med 71,7 Mkr, vilket ökat koncernens kapital med 28,7 Mkr återbetalning av det externa aktieägartillskottskapitalet i samband med avslut av projektet Insteget, vilket minskat koncernens kapital med 21,3 Mkr aktieutdelningar till aktieägarna i ALM Equity uppgående till 9,1 Mkr Det externa tillskottskapitalet återbetalas vid projektens avslut. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott. Soliditeten var den 30 september 40 (39) procent. Likviditet, kassaflöde och finansiering Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 92,9 (66,1) Mkr. Kassaflödet för perioden juli-september var -17,0 (-14,7) Mkr och för perioden januari-september 14,5 (-0,4) Mkr. Moderbolaget Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för det tredje kvartalet uppgick till 0,4 (0,3) Mkr. Moderbolaget förfogade vid periodens slut över 60,4 (32,0) Mkr i likvida medel. Garantier för banklån och förskott uppgår vid periodens slut till 58,2 (83,5) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 192,8 (146,5) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 94 (82) procent. Väsentliga händelser efter rapporttidens utgång Projektet Kevinge Strand i Danderyds kommun (ägarandel 45 procent), bestående av 21 bostadsrätter och cirka kvm boa, byggstartades. Inflyttning är planerad till andra kvartalet De två projekten Lidingöfyren, på Lidingö (ägarandel 45 procent) och Kyrkklockan i Eskilstuna (ägarandel 100 procent) har färdigställts och tillträtts av bostadsköpare. ALM Equity har tillträtt 22 lägenheter till ett värde på 54,3 Mkr i Lidingöfyren och 4 lägenheter till ett värde på 3,9 Mkr i Kyrkklockan. 9 bostadsrätter till ett värde av 57,7 Mkr har sålts i projekt, varav ALM Equitys andel är 4 bostadsrätter till ett värde av 18,9 Mkr. Alla bokaler i projektet Insteget har avyttras från lager med en mindre vinst i början av oktober. 9

10 Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med de som tillämpas i den senaste årsredovisningen och där redovisas under not 1 på sidorna Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Risker och osäkerhetsfaktorer ALM Equitys väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i Årsredovisningen 2011 på sidorna Inga nya väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer bedöms ha tillkommit. Rapportdatum: 27 februari 2013 Bokslutskommuniké maj 2013 Delårsrapport januari-mars 23 maj 2013 Årstämma 23 augusti 2013 Delårsrapport januari-juni 21 november 2013 Delårsrapport januari-september Definitioner: Andel riskbärande kapital Summan av eget kapital ökat med efterställda lån och minoritetsandelar. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt exklusive minoritetens andel minskat med preferensaktieutdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet minskat med preferenskapitalet. Baserad på rullande tolvmånaders beräkning, förutom i tabellen på första sidan där avkastningen på eget kapital beräknas på en specifik period. Avkastning på sysselsatt kapital Resultatet efter finansiella poster med återläggning av räntekostnader i procent av det genomsnittliga sysselsatta kapitalet. Baserad på rullande tolvmånaders beräkning. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till bokfört värde av fastigheter vid periodens utgång. Eget kapital per preferensaktie Preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (100 kronor per preferensaktie) samt aktiens rätt till utdelning (5 kronor per år). Eget kapital per stamaktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet. 10

11 Resultat per stamaktie Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella intäkter dividerade med de finansiella kostnaderna. Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av omsättningen. Soliditet Summan av eget kapital i procent av summa tillgångar. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder. 11

12 RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) Koncernen jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Nettoomsättning (Not 1) Rörelsens kostnader Rörelseresultat (Not 2) Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Minoritetens andel av resultatet Periodens resultat Resultat per stamaktie före och efter utspädning (kr) 1,32 1,01 3,38 5,69 6,63 Resultat per preferensaktie (kr) 1,25 1,25 3,75 3,75 5,00 Antalet aktier (tusental) Antalet preferensaktier (tusental) NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Rörelsemarginal (%) Avkastning på eget kapital (%) Avkastning på sysselsatt kapital (%) Soliditet (%) Andel riskbärande kapital (%) Eget kapital per stamaktie (kr) 25,02 20,13 25,02 20,13 21,31 Eget kapital per prefensaktie (kr) 103,75 103,75 103,75 103,75 105,00 Belåningsgrad (%) Räntetäckningsgrad (ggr) 4,6 3,9 4,3 6,2 3,4 Antal produktionsstartade lägenheter Antal sålda lägenheter Detaljplanerad fastighet byggarea (kvm) ALM Equitys nettoandel byggarea (kvm)

13 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen TILLGÅNGAR Maskiner och inventarier Andelar i intressebolag Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Projektfastigheter Lagerandelar i bostadsrättsföreningar Kortfristiga fordringar m.m Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetens andel Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Räntebärande skulder FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp vid periodens ingång Periodens resultat Uppskrivningsfond fastighet Aktieägartillskott Återbetalda aktieägartillskott Aktieutdelning preferensaktier Aktieutdelning stamaktier Belopp vid periodens utgång

14 KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) Koncernen jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Resultat före skatt Ej kassapåverkande poster Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Investering/försäljning exploateringsfastigheter Investering/försäljning lagerandelar i Brf Övrig förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Upptagna/lösta lån Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut (Not 1) Nettoomsättning per segment (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning (projektfastigheter) Summa (Not 2) Rörelseresultat per segment (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) 12 mån) jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning (projektfastigheter) Summa

15 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 23 november 2012 ALM Equity AB (publ) Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel Om ALM Equity Mer information finns på 15

16