ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari-juni 2007

Transkript

1 ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari-juni 2007 Stockholm Januari-Juni 2007 Omsättning 107,0 Mkr Resultat 16,5 Mkr motsvarande 1,34 kr/aktie Balansomslutningen 298 Mkr Eget kapital 80 Mkr motsvarande 7,87 kr/aktie 41 bostadsrätter sålda under första halvåret April-Juni 2007 Omsättningen 71,5 Mkr Resultat 10,7 Mkr motsvarande 0,92 kr/aktie 20 bostadsrätter sålda under kvartalet Stort intresse för Midsommarkransprojektet, Stockholm Värmdöprojektet strukturerat för försäljning under hösten Mezzaninfinansiering ordnad i ytterligare två projekt ALM Equity satsar på utveckling av äldreomsorgsfastigheter Sammanläggning av ALM Equity aktien, 10 gamla aktier lades ihop till 1 ny aktie Väsentliga händelser efter periodens utgång Förvärv av fastighet i Eskilstuna Förvärv av minoriteter i Oaxenprojektet Midsommarkransprojektet slutsålt

2 ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (eng: Real Estate Developer). Bolaget analyserar tänkbara förvärv samt strukturerar, finansierar, leder och säljer framförallt bostadsprojekt. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. VERKSAMHETEN Aktiviteten på bostadsrättsmarknaden har under första halvåret 2007 varit fortsatt hög med generellt stigande prisnivåer. Inflyttning har skett i tre av ALM Equitys projekt och parallellt har säljstart skett i två projekt: BRF Penseldraget, Midsommarkransen samt BRF Repet, Visby. Under andra kvartalet har ett nyförvärv skett, Smögenbaden med en möjlig byggarea om kvm. Inga nya projekt har byggstartats under andra kvartalet. Beträffande de befintliga bostadsprojekten där byggnation igångsatts så har i maj och juni de 23 bostadsrätterna i BRF Bohusbryggan, Orust, de 10 bostadsrätterna i BRF Kalk Palais, Oaxen och 9 bostadsrätter i etapp 1 i BRF Stadshotellet, Enköping överlämnats till köparna. Till följd av den överhettade byggmarknaden, forceringskostnader på grund av pressade tidplaner med mera har merkostnader utöver prognos uppstått i dessa projekt vilket belastar andra kvartalets resultat. Planerat tillträde för bostadsrätterna i etapp 2 i BRF Stadshotellet är som tidigare augusti/september I BRF Körgossen, Fruängen, har stommonteringen påbörjats. I slutet av april säljstartades ALM Equitys projekt i Midsommarkransen. En fastighet på kvm skall uppföras och upplåtas med 14 stycken bostadsrätter i Brf Penseldraget. Första dagen såldes 6 bostadsrätter och per den 30 juni 2007 var 11 av de 14 bostadsrätterna sålda. Projektering inför upphandling av byggnationen har påbörjats. Renovering av lägenheterna i BRF Repet, Visby har genomförts enligt plan och bostadsrätterna började säljas i juni. Per den 30 juni 2007 hade fyra av sju bostadsrätter sålts. I projektet Seaside på Värmdö i sydöstra Storstockholm har den legala strukturen för projektet etablerats. Den för ändamålet bildade bostadsrättsföreningen, BRF Seaside, Värmdö har fått sin ekonomiska plan godkänd. Säljstart planeras ske i september Beträffande Oaxenprojektets senare etapper kan ett laga kraftvunnet planbeslut erhållas tidigast i slutet av september Projektet Kv. Församlingshemmet i Norrtälje har erhållit godkänt rivningslov från kommunen. Tillträde till fastigheten kommer att ske i månadsskiftet augusti/september ALM Equity AB har förvärvat 67 procent av Smögenbaden i Sotenäs kommun. Projektet består av fem fastigheter med bästa läge på Smögen intill Smögenbryggan. Smögenbaden uppfördes ursprungligen 1933 och var under 65 år Bohusläns mest välkända restaurang- och hotellanläggning. Efter en totalbrand 1998 har ändamålet i stadsplanen ändrats till bostäder. Totalt finns på de fem fastigheterna en byggrätt på kvm bostäder.

3 Projektportföljen Projektportföljen exklusive levererade projekt innehåller per den 30 juni bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om kvm. Antalet planerade bostadsrätter är beräknat till 225 varav 79 var sålda den 30 juni 2007, Under första halvåret 2007 såldes 41 stycken bostadsrätter varav 20 stycken under andra kvartalet. Försäljning av bostadsrätter sker stötvis vid projektlanseringar. Antalet produktionsstartade ej levererade bostadsrätter var den 30 juni varav 15 är sålda. Antal levererade projekt uppgår till tre (inklusive etapp 1 i BRF Stadshotellet, Enköping) och innefattar 42 bostadsrätter med en sammanlagd byggarea om kvm. Mezzaninfinansiering I det fortsatta arbetet att höja avkastningen på eget kapital i vissa projekt samt stärka koncernens likviditet och finansiella ställning har avtal tecknats om mezzaninfinansiering i projekten kv. Församlingshemmet, Norrtälje och i juli 2007 Projektet Smögenbaden, Smögen. Ägarandelen uppgår därefter till 80 (tidigare 100) procent i Kv. Församligshemmet och 53 (67) procent i Smögenbaden. Tidigare har avtal tecknats om mezzaninfinansiering i projekten Wollbratts Byggnadsfirma AB, Uddevalla, BRF Penseldraget, Midsommarkransen, Stockholm och Guldkaggen, Burgsvik, Gotland. Detta innebär att ALM Equity AB numera direkt och indirekt äger 64 (tidigare 80) procent av Wollbratts Byggnadsfirma AB samt 80 (100) procent av vardera projekten BRF Penseldraget och Guldkaggen. Närmare presentation av projekten finns på ALM Equitys hemsida: AFFÄRSUTVECKLING ALM Equity satsar på utveckling av äldrevårdsfastigheter i Sverige Hälsovårdsföretaget Global Health Partner ( GHP ) och Sture Ericsson, tidigare ansvarig för Capios äldrevård, har tillsammans med ALM Equity startat ett nytt bolag, Elutera. Tillsammans har parterna den kombination av kompetens som krävs för att kunna skapa nya spännande alternativ inom äldrevård. Planen är både att bygga nya äldrevårdsfastigheter, förvärva existerande anläggningar och driva äldrevård i andras anläggningar. ALM Equity kommer att vara aktiva i Elutera Property AB, där ALM Equity äger 47 procent och ansvarar för fastighetsutvecklingen. I det operativa driftsbolaget, Elutera Consulting AB, äger ALM Equity endast en mindre del. Global Health Partner är listat på London Stock Exchange och grundades i början av 2006 av Per Båtelson, tidigare VD på Capio, och Johan Wachtmeister, tidigare VD på Ledstiernan och nuvarande ledamot av ALM Equitys styrelse. Affärsidén är att bedriva hälsovård inom ett begränsat antal utvalda hälsoområden.

4 Sammanläggning av ALM Equity-aktien Vid ALM Equity ABs årsstämma den 8 maj 2007 beslutades att sammanläggnin g skulle ske av bolagets aktier. Sammanläggningen gick till så att 10 gamla aktier sammanlades till en ny aktie. Efter sammanläggningen, som genomfördes i början av juni, finns det totalt A-aktier utgivna. Inga B-aktier finns utgivna. Efterföljande aktierelaterade data är korrigerade med hänsyn till sammanläggningen. Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Förvärv av fastighet i Eskilstuna ALM Equity har tecknat avtal om att förvärva fastigheten Nilhästen 8 med adress Storgatan 16 i centrala Eskilstuna. Fastigheten utgörs av kvm bostäder och kvm lokaler. Detaljplanen medger en ombyggnation av lokalerna till bostäder. Vid en ombyggnation av lokalerna kan kvm bostäder tillskapas. Efter förvärvet ökar ALM Equitys möjliga bostadsbyggarea från kvm till kvm. Förvärv av utestående minoriteter i Oaxenprojekten Avtal har tecknats med minoritetsägarna i BX Holding AB, innehållande det markområde som utgör Oaxenprojektets senare etapper, att förvärva deras totalt 20 procent av aktierna i BX Holding AB. ALM Equity kommer därefter att vara ensam ägare till projektet. Dessutom har minoritetens innehav (20 %) i BX Utvecklings AB, tidigare innehållande projektet BRF Kalk Palais, förvärvats. Midsommarkransprojektet slutsålt, endast en lokalbostadsrätt kvar osåld i BRF Repet, Visby De tre per halvårsskiftet osålda bostadsrätterna i BRF Penseldraget såldes under juli månad. I BRF Repet såldes ytterligare två bostadsrätter i juli varefter endast en lokalbostadsrätt kvarstår osåld i projektet. EKONOMI Resultat för perioden april - juni 2007 (3 månader) Nettoomsättningen uppgick till 71,5 (januari-mars 35,5) Mkr varav fastighetsutveckling svarade för 70,1 (33,9) Mkr och fastighetsförvaltning 1,4 (1,5) Mkr. Rörelseresultatet 14,2 Mkr gav en rörelsemarginal på 20 (23) %. Av periodens resultat 10,7 Mkr tillföll 9,3 Mkr moderbolagets aktieägare och 1,4 Mkr minoriteten. Resultat för perioden januari - juni 2007 Nettoomsättningen uppgick till 107,0 Mkr varav fastighetsutveckling svarade för 104,1 Mkr och fastighetsförvaltning 2,9 Mkr. Rörelseresultatet 22,3 Mkr gav en rörelsemarginal på 21 %. Av periodens resultat 16,5 Mkr tillföll 13,6 Mkr moderbolagets aktieägare och 2,9 Mkr minoriteten. Balansräkningen per den 30 juni 2007 Balansomslutningen har ökat från 276 Mkr till 298 Mkr trots att BRF Bohusbryggan och BRF Kalk Palais inte konsolideras per halvårsskiftet då de behandlats som avlämnade till slutanvändarna. Orsaken till ökningen av balansomslutningen står att finna i förvärv av projekt och fortsatt upparbetning i igångsatta projekt. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter, 196 Mkr, och förvaltningsfastigheter, 61 Mkr, de största posterna. På skuldsidan uppgår lång- och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 123 Mkr och efterställda reverslån till 48 Mkr. Det egna

5 kapitalet uppgår till 80 Mkr och soliditeten till 27 %. Justerad soliditet (inklusive övervärde på förvaltningsfastighet) uppgår till 30 %. Likviditet och kassaflöde Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 21,2 Mkr. Första halvårets kassaflöde uppgick till 9,2 Mkr. Moderbolaget Det juridiska moderbolaget ALM Equity ABs resultat uppgick till 6,7 Mkr för perioden januari-juni 2007 och likvida medel uppgick till 11,0 Mkr på balansdagen jämfört med 5,9 Mkr vid årsskiftet. Moderbolagets egna kapital uppgår till 184,6 Mkr. Soliditeten uppgick på balansdagen till 94,0 %. Redovisnings- och värderingsprinciper Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt IAS 11 entreprenadavtal. Detta innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats och målbostadsrättsförening bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde / prognosticerat totalt försäljningsvärde) * prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) * 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, av enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt * upparbetningsgrad i byggentreprenaden) * prognosticerad projektvinst (Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetas blir, med förra exemplets värden,steg 2 avräkningen: (16/20) * (0,5 ) * (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader. I resultaträkningen redovisas intäkterna från projekten brutto d.v.s till nedlagda kostnader plus den successiva vinstavräkningen. Koncernkonsolideringen Omvänt förvärv Bolaget förvärvade 2006, via två apportemissioner, aktier, andelar och fordringar i pågående fastighetsprojekt samt en förvaltningsfastighet. Tillträdet till de förvärvade tillgångarna var den 3 juli Bolaget har därför konstaterat att den nya koncernen uppstått genom ett så kallat omvänt förvärv. De tidigare ägarna till de inapporterade tillgångarna erhöll över 90 % av ägandet i den nya koncernen, tillsatte ny styrelse och kontrollerade därigenom rätten att utforma koncernens finansiella

6 och operativa strategier. Detta innebär att juridiskt sett är fortfarande ALM Equity AB (tidigare TBook Holding AB) moderbolag men vid konsolidering av den per den 3 juli 2006 nybildade koncernen är dotterbolaget ALM Equity Management det koncernredovisningsmässiga moderbolaget som förvärvat TBook Holding AB (numera ALM Equity AB). Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Kommande rapportdatum: 15 november 2007 Delårsrapport, januari-september 2007 Stockholm den 22 augusti 2007 Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel Om ALM Equity ALM Equity-aktien (tidigare TBook) handlas inofficiellt sedan april 2000 på HQ Tech Market. Mer information finns på samt på

7 RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) Koncernen April-juni Jan-mars Jan-juni Juli-dec Nettoomsättning (Not 1) Rörelsens kostnader Avskrivningar Rörelseresultat (Not 2) Finansnetto Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Hänförligt till moderbolagets aktieägare Hänförligt till minoriteten Resultat per aktie (kr) 0,92 0,42 1,34 0,89 Resultat per aktie (kr) efter utspädning 0,89 0,41 1,30 0,87 Antalet aktier (tusental) D:o genomsnitt (tusental) D:o genomsnitt (tusental) efter utspädning NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen April-juni Jan-mars Jan-juni Juli-dec Rörelsemarginal (%) Avkastning på eget kapital (%) Avkastning på sysselsatt kapital (%) Soliditet (%) Eget kapital per aktie (kr) 7,87 6,95 7,87 6,53 Antal produktionsstartade lägenheter Antal sålda lägenheter Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)* * Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas.

8 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Kortfristiga fordringar m.m Kortfristiga placeringstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetens andel Långfristiga räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Inbetalt insatskapital Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Räntebärande skulder FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp vid periodens ingång Genomförda nyemissioner: omvänt förvärv Periodens resultat Belopp vid periodens utgång

9 KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (6 mån) (6 mån) Koncernen April-juni Jan-juni Juli-dec Resultat före skatt Ej kassapåverkande poster Skatter Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar i materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Inbetalt insatskapital i BRF Upptagna lån Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut (Not1) Nettoomsättning per segment April-juni Jan-juni Juli-dec (3 mån) (6 mån) (6 mån) Fastighetsutveckling Fastighetsförvaltning Summa: (Not2) Rörelseresultat per segment April-juni Jan-juni Juli-dec (3 mån) (6 mån) (6 mån) Fastighetsutveckling Fastighetsförvaltning Summa: