ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari-juni 2009

Transkript

1 ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari-juni 2009 April-juni 2009 Stockholm Omsättningen uppgick till 22,5 (40,9) Mkr Resultatet blev 1,9 (-1,2) Mkr, motsvarande 0,19 (-0,12) kr/aktie Brf Smögenbaden; Etapp 1 med 18 lägenheter färdigställdes under juni Projektet Brf Utsikten i Norrtälje avyttrades till Credentia AB med en positiv resultateffekt på 3,2 Mkr 0 (9) bostadsrätter sålda under perioden till ett försäljningsvärde av 0 (45) Mkr, samt 1 ur eget lager med en positiv resultateffekt på 0,2 Mkr Soliditeten ökade till 42 (35) % Kassalikviditeten ökade till 42,6 (23,1) Mkr Januari-juni 2009 Omsättningen minskade under perioden till 40,9 (105,0) Mkr Periodens resultat blev 0,9 (3,2) Mkr, motsvarande 0,09 (0,32) kr/aktie Balansomslutningen minskade till 215 (268) Mkr Eget kapital uppgick vid halvårsskiftet till 90 (94) Mkr, motsvarande 8,88 kr/aktie Under perioden såldes 1 (19) bostadsrätt till ett försäljningsvärde av 6 (93) Mkr, samt fyra ur eget lager med en positiv resultateffekt på 0,4 Mkr Väsentliga händelser efter periodens utgång ALM Equity s andel av Elutera AB har avyttrats och ägarandelen i Elutera Fastighets AB utökats till 100% Ytterligare 4 lägenheter har sålts från eget lager. Försäljningspriset översteg bokfört värde med 0,8 Mkr Tillträde av fastighet i Enköping om kvm möjlig byggarea

2 ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. VERKSAMHETEN Marknaden Marknaden har förbättras något under perioden, främst gäller det andrahandsmarknaden i storstäderna och dess förorter. Ute i landet och i Mälardalen är marknaden fortsatt svag. Tecken finns att förtroendet för bostadsmarknaden har kommit tillbaka efter riksbankens räntesänkningar och bankernas normalisering av kreditgivningen till privatpersoner. Minskningen av hushållens räntekostnader har, trots ökade varsel och stigande arbetslöshet, haft positiv effekt på många hushålls ekonomi. Marknaden för försäljning med framtida leverans påverkas till stor del av kundernas uppfattning om bostadsmarknadens utveckling på två års sikt. För närvarande är efterfrågan fortsatt svag, främst när det gäller fritidsbostäder och dyra lägenheter. Däremot har en återhämtning skett för nyttobostäder i storstadsområdena där nyinflyttade jobbsökanden driver efterfrågan på mindre lägenheter. Marknaden är dock bräcklig och känslig för negativ information. Det är troligt att de positiva effekterna som finns i ekonomin ger ökad framtidstro så att försäljningen på termin normaliseras. För att ta del av denna utveckling har ALM arbetat hårt med att omstrukturera produktportföljen med större inslag av storstadsnära små nyttolägenheter. Under första halvåret rapporterade Stockholm nytt befolkningsrekord. Tendensen med ökad urbanisering förstärks i dåliga tider. Under 2008 rådde det bostadsbrist i 135 av landets kommuner, men trots detta har bostadsbyggandet sjunkit - från lägenheter år 2007 till ca under 2009, enligt Boverkets beräkningar. Den långsiktiga efterfrågan på bostäder förväntas vara fortsatt stark, inte minst i landets tillväxtregioner. Förutsatt att bankerna forsätter sin bolånegivning till privatpersoner tror vi att marknaden för nyproduktion, från en låg nivå, kan fortsätta att förbättras framöver. Denna bedömning baseras på det faktum att de stora byggbolagen under 2008 och första halvan av 2009 kraftigt minskat sina byggstarter av bostäder inte minst hyresrätter. ALM Equity har undersökt fritidssegmentsmarknaden under andra kvartalet men denna har visat sig vara fortsatt vara svag. Under tredje kvartalet kommer några av bolagets stadsnära projekt att marknadsföras efter att ha anpassats till det nya marknadsläget. ALM Equity arbetar fortsatt med att identifiera nya projekt och fastigheter där bolaget med sin kompetens inom fastighetsutveckling är berett att agera i egen regi, eller i samverkan med partners. När finanskrisen bröt ut och påverkade marknaden för fastighetsutveckling hösten 2007 beslöt ALM Equity att successivt försöka bygga upp en kassareserv som kunde utnyttjas när marknaden försvagats ytterligare. ALM Equity har ökat kassalikviditeten från 24 Mkr vid 31 december 2008 till 42 Mkr 30 juni 2009 vilket skapar en betydande handlingsfrihet. Företaget är med sin goda kassaposition även berett att utnyttja marknadsläget genom nya investeringar, om rätt tillfälle ges. ALM Equity följer marknadsutvecklingen noga och anpassar löpande verksamheten till förändringar i omvärlden. Affärsmodellen ligger fast, vilket bland annat innebär att tomtindelning om möjligt sker i ett tidigt skede av projekten för att öka de alternativa möjligheterna att realisera värden i projekten. 2

3 Bostadsprojekten Pågående projekt Pågående byggprojekt är för närvarande Brf Smögenbaden på ön Smögen i Bohuslän där ALM Equity med PEAB som totalentreprenör uppför 24 lägenheter i varierande storlekar på ett av öns bästa lägen. Byggnationen löper enligt plan. Under juni färdigställdes 18 lägenheter varav 15 är sålda och enligt planen kommer de återstående 6 lägenheterna, varav 1 är såld, att färdigställas under september. Osålda lägenheter i pågående projekt redovisas som exploateringsfastigheter till dess att projektet är avslutat. ALM Equity har fem projekt med totalt cirka 100 lägenheter (9 800 kvm) i pipeline, vilka kommer att säljstartas när marknadsläget tillåter. Osålda lägenheter i eget lager Vid årsskiftet hade bolaget 10 st hel- och delägda lägenheter med ett bokfört värde om 6,2 Mkr i eget lager. Under första kvartalet såldes tre lägenheter och under andra kvartalet ytterligare en. Försäljningen översteg bokfört värde med 0,2 Mkr. Vid halvårsskiftet kvarstod 6 st hel- och delägda lägenheter till ett bokfört värde av 4,4 Mkr. Efter rapportperiodens slut har fyra av dessa sålts. Projektportföljen Projektportföljen innehöll per den 30 juni bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om kvm. Antalet planerade bostadsrätter uppgick till cirka 200. Under perioden januari-juni 2009 såldes 1 (19) bostadsrätt, utöver de fyra som sålts från eget lager. Det sammanlagda försäljningsvärdet uppgick till 6 (93) Mkr. Värt att beakta är att försäljningen av bostadsrätter sker stötvis vid projektlanseringar. Antalet produktionsstartade, ej levererade, bostadsrätter var den 30 juni , varav 1 är såld. Försäljning av projekt Projektet Brf Utsikten i Norrtälje med fastigheten Församlingshemmet såldes till Credentia AB i slutet av maj. Projektet med knappt kvm möjlig byggarea avyttrades med en positiv resultateffekt på 3,2 Mkr. Mezzaninfinansiering I syfte att stärka koncernens likviditet, samt höja avkastningen på eget kapital i vissa projekt, finns avtal om mezzaninfinansiering i följande projekt: Projekt Ägarandel i mezzaninfinansierade projekt i procent Guldkaggen, Burgsvik, Gotland 80 Wollbratts Byggnadsfirma AB, Uddevalla 64 Närmare presentation av projekten finns på ALM Equitys hemsida: 3

4 Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång En omstrukturering av ALM:s intressebolag med inriktning på äldreomsorg har ägt rum under augusti 2009, innebärande att ALM Equity s andel av Elutera AB har avyttrats och ägareandelen i Elutera Fastighets AB utökats till 100%. Elutera Fastighets AB äger via bolag 84% av en fastighet i Enköping med 4500 kvm möjlig byggarea. Ytterligare fyra lägenheter har sålts ur eget lager efter 30 juni. Försäljningspriset på lägenheterna ligger på samma nivå som den som såldes under andra kvartalet. EKONOMI Resultat för perioden april-juni 2009 Nettoomsättningen uppgick till 22,5 (40,9) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 21,6 (40,0) Mkr och fastighetsförvaltning 0,9 (0,9) Mkr Den lägre omsättningen förklaras av att antalet projekt i byggfas var färre andra kvartalet 2009 än under samma period föregående år. Rörelseresultatet på 4,7 (2,5) Mkr gav en rörelsemarginal på 21 (6) %. Av periodens resultat på 3,1 Mkr tillföll 1,9 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till 1,2 Mkr. Fördelning av resultat mellan moderbolagets aktieägare och minoriteten är inte proportionell till följd av att minoriteten bara avser vissa projekt. Resultat för perioden januari juni 2009 (6 månader) Nettoomsättningen uppgick till 40,9 (105,0) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 39,1 (103,2) Mkr och fastighetsförvaltning 1,8 (1,8) Mkr. Rörelseresultatet på 7,4 (10,8) Mkr gav en rörelsemarginal på 18 (10) %. Av periodens resultat på 3,3 Mkr tillföll 0,9 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till 2,4 Mkr. Balansräkningen per den 30 juni 2009 Balansomslutningen, som den 31 mars 2009 uppgick till 271 Mkr, minskade under andra kvartalet till 215 Mkr per den 30 juni Balansomslutningen har minskats, främst p g a amortering av byggkreditiv i projekt Brf Smögenbaden i samband med färdigställandet av etapp 1. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter och projektfastigheter (tidigare förvaltningsfastigheter) de största posterna med 102, respektive 43 Mkr vardera. På skuldsidan uppgår lång- och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 85 Mkr och efterställda reverslån till 16 Mkr. Det egna kapitalet uppgick vid periodens slut till 90 Mkr, soliditeten till 42 procent och andelen riskbärande kapital till 54 procent. Likviditet, kassaflöde och finansiering Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 42,6 Mkr. Det ackumulerade kassaflödet för perioden april till juni var 20,4 Mkr. Det goda kassaflödet är främst beroende på färdigställandet av etapp 1 av Brf Smögenbaden. De pågående projekten är fullt finansierade. Kortfristiga räntebärande skulder är hänförliga till dessa projekt. Vid fastställandet av projektkalkyler enligt Boverkets riktlinjer använder bolaget en femårs kalkylränta. För att minska differensen mellan bedömd och verklig ränta har ALM ingått avtal med ränteswappar för delar av projektfastigheterna (19,4 Mkr). Moderbolaget Det juridiska moderbolagets resultat uppgick för perioden januari-juni 2009 till 2,7 (1,1) Mkr. Moderbolaget förfogade per balansdagen över 30,3 (15,9) Mkr i likvida medel. Det egna kapitalet uppgick per den 30 juni 2009 till 190,0 Mkr. Soliditeten var på balansdagen 98 procent. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tillämpliga fall från uttalanden av FAR SRS. 4

5 Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR 10 entreprenadavtal. Bolagets vinstavräkningsmodell innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats samt en målbostadsrättsförening har bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde / prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir, med förra exemplets värden, avräkningen i steg 2: (16/20) X (0,5 ) X (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader. Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering m m - allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan exempelvis avse val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det framöver kan bli svårare att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad. 5

6 ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognosticeras på ett tillförlitligt sätt. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål. Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts förrän 75 procent är sålt och projekten är fullt ut finansierade Rapportdatum för 2009: 19 november 2009 Delårsrapport januari-september februari 2010 Bokslutskommuniké

7 RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) Koncernen April-juni April-juni Jan-juni Jan-juni Jan-dec Nettoomsättning (Not 1) Resultat av fastighetsförsäljning Rörelsens kostnader Avskrivningar Rörelseresultat (Not 2) Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Minoritetens andel av resultatet Periodens resultat Resultat per aktie (kr) 0,19-0,12 0,09 0,32-0,16 Resultat per aktie (kr) efter utspädning 0,18-0,12 0,09 0,31-0,15 Antalet aktier (tusental) D:o genomsnitt (tusental) D:o genomsnitt (tusental) efter utspädning NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen April-juni April-juni Jan-juni Jan-juni Jan-dec Rörelsemarginal (%) Avkastning på eget kapital (%)* Neg. 16 Neg. 16 Neg. Avkastning på sysselsatt kapital (%)* Soliditet (%) Andel riskbärande kapital (%) Eget kapital per aktie (kr) 8,88 9,26 8,88 9,26 8,78 Antal produktionsstartade lägenheter Antal sålda lägenheter Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** * Rullande tolvmånadersberäkning ** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas. 7

8 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Bostadsrättsandelar, kontor Andelar i intressebolag Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Projektfastigheter Lagerandelar i bostadsrättsföreningar Kortfristiga fordringar m.m Kortfristiga placeringstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetens andel Långfristiga räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Räntebärande skulder FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp vid periodens ingång Genomförda nyemissioner: omvänt förvärv Periodens resultat Belopp vid periodens utgång

9 KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) Koncernen april-juni april-juni jan-juni jan-juni jan-dec Resultat före skatt Ej kassapåverkande poster Skatter Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Investering/försäljning exploateringsfastigheter Investering/försäljning lagerandelar i Brf Övrig förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Upptagna/lösta lån Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut (Not 1) Nettoomsättning per segment (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) april-juni april-juni jan-juni jan-juni jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning Summa: (Not 2) Rörelseresultat per segment (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) april-juni april-juni jan-juni jan-juni jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning Summa:

10 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (6 mån) (6 mån) (12 mån) (12 mån) Belopp i tkr jan-juni jan-juni Jan-dec Jan-dec Nettoomsättning Produktions- och driftskostnader Bruttoresultat Försäljnings och administrationskostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Periodens resultat MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr TILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Summa anläggningstillgångar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Leverantörsskulder Skuld till koncernföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL

11 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 20 augusti 2009 Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel Om ALM Equity ALM Equity-aktien handlas inofficiellt på HQ Tech Market. Mer information finns på samt på 11