Antagandehandling April 2012 reviderad i juni 2012 Sektorn för samhällsbyggnad Ändring av detaljplan för Solsten 1:108, del av Solsten 1:19 och Solsten 1:109 FÖRETAGSPARKEN I MÖLNLYCKE (RÅDAMOTET) i Mölnlycke, Härryda kommun Planbeskrivning Planbeskrivningens uppgift är att underlätta förståelsen av planförslagets innebörd samt att redovisa de förutsättningar och de syften planen har liksom de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Planbeskrivningen har ingen rättsverkan. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med detaljplanen är att möjliggöra utbyggnad av en industrifastighet för kontorsoch lagerverksamhet inom detaljplanelagt område för kontors-, konferens-, hotell- och laboratorieverksamhet samt allmän platsmark NATUR. PLANDATA Läge och avgränsning Orienteringskarta 1(9)
Planområdet ligger vid Mölnlyckemotet utmed Väg 40 i Mölnlycke företagspark utmed Designvägen. Området avgränsas i norr och väster av industrifastigheter, i söder av Väg 40 och i öster av allmän platsmark natur samt av skyddsområde för gasledning. Areal Planområdets areal är ca 2,1 ha. Markägare Solsten 1:108 och Solsten 1:109 ägs av Eklandia fastighets AB och Solsten 1:19 ägs av Härryda kommun. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Gällande detaljplaner Gällande planer För planområdet gäller detaljplan P 90/14, ändring av detaljplan P 89/1, laga kraftvunnen 1990-07-10 huvudsakligen planlagd för industri- och kontorsverksamhet. Planområdet gränsar i väster till gällande detaljplan P 95, tillägg till P 90/14 och P 89/1. I övriga väderstreck till detaljplan P 90/14. 2(9)
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur Topografi, landskapsbild och vegetation Planområdet utgörs idag av blandskog. Det är stora nivåskillnader inom området med en bergshöjd i östra delen av området som faller mot befintlig gång- och cykelväg precis öster om planområdet. På sina ställen går berget i dagen. Västra delen av planområdet är relativt flackt och slyigt. Mark Geoteknik I samband med detaljplanearbetet för första etappen Mölnlycke företagspark, detaljplan P 89/1 (P 90/14), tog Göteborgs förorter, GF, fram en geoteknisk undersökning daterad 1989-04-26. Undersökningen visade att marken fram till höjdpartiet med berg i dagen i planområdets östra del, inom Solsten 1:108, bestod av lera med mäktighet över 3 m. I rekommendationerna till grundläggning, markarbeten sägs att grundläggning av planerade byggnader bör ske på berg eller genomgående fasta jordlager. Vid påträffande av berg under del av planerad byggnad ska berget undersprängas och grundläggning ske på sprängbotten. Alternativt rekommenderar GF att lösare jordlager grävs ur och ersätts med packad fyllning av sprängsten och makadam. Enligt rekommendationerna ska all organisk jord schaktas bort under planerade byggnader innan grundläggning. Inom områden med hög grundvattenyta kan utdränering och viss uppfyllnad krävas. Kompletterande geoteknisk undersökning krävs innan slutgiltig grundkonstruktion kan föreslås. 3(9)
Förorenad mark Det finns inga kända markföroreningar inom planområdet. Radon Enligt SGAB:s utredning klassas marken i Härryda kommun som låg- till normalradonmark. Planområdet ligger inom ett område med låga radonvärden. Fornlämningar Det finns inga kända fasta fornlämningar inom planområdet enligt RAÄ:s fornminnesregister, men strax nordöst om området finns en registrerad fornlämning i form av boplats och viste. Bebyggelse Planområdet föreslås bebyggas med en stor industri-, logistik-, lager- eller kontorsbyggnad för frukthandel. Byggnaden ska orienteras så att lastning och lossning kan ske mot planerad tillfartsväg i norra delen av planområdet, då byggnaden kommer att ha bra skylt- och exponeringsläge mot Väg 40. Mot söder kan istället mer publika funktioner lokaliseras. Byggnadsvolymer och fasader ska utformas med särskild hänsyn till terrängens karaktär och områdets exponerade läge vid motorvägen. Fasader ska vara ljusa. Reklam- och ljusanordningar eller annat som kan inverka på trafiksäkerheten och landskapsbilden får inte uppföras. Takskyltar får inte anordnas. Maximalt får 40 % av fastigheten bebyggas med en hösta byggnadshöjd om 12 m och en maximal totalhöjd om 17 m. En vegetationszon ska planteras utmed fastighetsgräns mot öster och söder. Väg 40 är en primär transportväg för farligt gods varför en byggnadsfri skyddszon mot Väg 40 föreslås kvarligga i enlighet med gällande detaljplan P 90/14, ändring av detaljplan P 89/1. Friytor Naturmiljö Planområdet gränsar direkt mot stora skogs- och strövområden. Nordväst om planområdet ligger även Delsjöreservatet. Gator och trafik Gatunät Idag slutar Designvägen i en vändplan vid fastighetsgränsen till Solsten 1:108, från vilken tillfart till verksamheten ska ske. Övrig angöring iordningställs inom kvartersmark inom fastigheterna inom planområdet. 4(9)
Gång- cykel- och mopedtrafik Genom och öster om planområdet går idag en gång- och cykelväg, gc-väg, som förbinder Mölnlycke företagspark med Mölnlycke centrum. Detaljplanen möjliggör en omdragning av gc-vägen väster och söder om föreslagen ny fastighetsgräns, så att gcvägen ansluter befintlig sträckning sydost om planområdet. Gång- och cykelvägen kommer efter fastighetsreglering att ligga inom allmän platsmark natur på Härryda kommuns mark. Fastighetsägaren till Solsten 1:108 och 1:109 projekterar och utför omdragning av gång- och cykelvägen i samråd med Härryda kommun, vilket ska regleras i särskilt avtal mellan Härryda kommun och fastighetsägaren. Parkering, varumottag, utfarter Kund- och personalparkering samt lastning och lossning ska ske inom egen fastighet. Parkeringsplats lokaliseras söder om föreslagen byggnad. Kollektivtrafik De kollektiva förbindelserna till planområdet är goda då flera busslinjer trafikerar Nya Öjersjövägen. Busshållplatser finns strax norr om Designvägen. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Ny bebyggelse ansluts till befintligt VA-nät i Designvägen. Anslutningspunkt för dricksvatten finns vid befintlig vändplan. Genomförande av detaljplanen förutsätter att befintliga VA-ledningar som går över Solsten 1:108 i nord-sydlig riktning leds om och dras utmed fastighetens västra gräns. Fastighetsägaren till Solsten 1:108 och 1:109 projekterar och utför omläggning av VAledningar i samråd med Härryda kommun, vilket ska regleras i särskilt avtal mellan Härryda kommun och fastighetsägaren. Ledningsomläggning bekostas av fastighetsägaren. Dagvatten Dagvatten ska omhändertas lokalt inom fastighet genom fördröjning och/eller infiltration. Minst 10 % av fastighetens markyta ska vara anordnad så att den är tillgänglig för infiltration av dagvatten. Värme Uppvärmning kan ske med fjärrvärme. Tillkommande bebyggelse kan anslutas till befintliga ledningar. Fjärrvärmeledningar ligger under gång- och cykelvägen öster om Solsten 1:108. 5(9)
El Härryda Energi AB svarar för elförsörjningen i området. Ledningar ligger under gångoch cykelvägen öster om Solsten 1:108. Avfall Utrymme för sortering av avfall ska anordnas inom fastighet. Tele Framtida ledningsdragning förutsätts kunna ske i vägmark. KONSEKVENSER Avvägningar enligt miljöbalken Den planerade markanvändningen innebär ingen konflikt med riksintressen eller andra allmänna intressen. Användningen är därmed förenlig med Miljöbalken kapitel 3. Detaljplanen kommer lokalt inte att medföra att någon miljökvalitetsnorm enligt Miljöbalken kapitel 5 överskrids. Miljökonsekvensbeskrivning och Miljöbedömning enligt MKB-förordningen En miljökonsekvensbeskrivning (MKB) ska, enligt Plan- och Bygglagen upprättas om detaljplanen innebär betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med mark och vatten och andra resurser. Detaljplanen omfattar ett redan detaljplanelagt område för kontors- och logistikverksamhet med utbyggd infrastruktur som gator, vatten- och avlopp, elförsörjning och kollektivtrafik. Planen innebär ingen betydande miljöpåverkan och särskild miljökonsekvensbeskrivning behövs därför inte. Planen avser ett litet område på lokal nivå och omfattas inte av kriterierna i MKB-förordningens bilaga 4. Planen berör inte Natura 2000 eller verksamheter enligt MKB-förordningens bilaga 1 eller 3. Någon miljöbedömning av planen behövs därför inte. Samråd har 2011-10-21 skett med Länsstyrelsen, som delar kommunens bedömning. Natur Utbyggnad enligt detaljplanen medför att skogs- och hällmark exploateras. Största delen av detta område är dock redan planlagt för kvartersmark kontors-, konferens-, hotell-, laboratorie- och utvecklingsverksamhet medan en mindre del är planlagt för allmän platsmark - natur. Föreslagen exploatering medför inte att några höga naturvärdes försvinner, då det inte finns några i eller i anslutning till planområdet. 6(9)
Hälsa och säkerhet Buller och luftföroreningar Riksdagen antog i mars 1997, vid beslut om Infrastrukturinriktning för framtida transporter, riktvärden för trafikbuller. Riktvärdena bör inte överskridas. Boverkets rekommendationer i publikationen Buller i planeringen planera för bostäder i områden utsatta för buller från väg- och spårtrafik Boverket Allmänna råd 2008:1 ska följas. Rekommenderade riktvärden för arbetslokaler är ekvivalent ljudnivå invid fasad 65 dba över dygnet och ekvivalent ljudnivå inomhus 40 dba. För kontorslokaler är det bra om lägre ljudnivåer kan uppnås, ca 35 dba. Brandförsvar Mark för angöring inom kvartersmark ska uppfylla kraven på tillgänglighet för brandfordon. Brandvattenförsörjningen dimensioneras i samråd med Räddningstjänsten. Miljömål Exploateringen är förenlig med de nationella och regionala miljömålen om begränsad klimatpåverkan, frisk luft och god bebyggd miljö. Uppvärmningen av den planerade verksamheten kan ske genom förnyelsebar energi. Med områdets centrala läge i ett befintligt samhälle finns goda möjligheter att utnyttja kollektivtrafik för miljöanpassade och resurssnåla transporter. ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidsplan Detaljplanen beräknas tidigast kunna bli antagen av miljö- och bygglovsnämnden i augusti 2012. Genomförandetid Genomförandetiden är 15 år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Inom den tiden är det tänkt att planen ska genomföras. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men kommunen har rätt att ändra eller upphäva planen utan att rättigheter som uppkommit genom planen beaktas. 7(9)
Huvudmän Kommunen är huvudman för allmän plats inom planområdet. Planens genomförande åvilar följande ansvariga: Härryda kommun Fastighetsägare Härryda Energi AB - omläggning av VA-ledning - kvartersmark - omdragning av gång- och cykelväg - elförsörjning FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning För genomförande av detaljplanen krävs att ett antal fastighetsregleringar sker. Cirka 3195 kvm ska överföras från Solsten 1:19 till Solsten 1:108. Samtidigt ska ca 2130 kvm från Solsten 1:108 överföras till Solsten 1:19 Vidare ska en fastighetsreglering ske mellan Solsten 1:108 och 1:109 genom att ca 590 kvm regleras från Solsten 1:109 till Solsten 1:108. Avtal Avtal skall träffas mellan Härryda kommun och ägaren av Solsten 1:108 och 1:109 innan detaljplanen antas. I avtalet skall regleras erforderlig marköverföring samt fastighetsägarens ansvar för omläggning av VA-ledningar och gc-väg. EKONOMISKA FRÅGOR Kommunens ekonomi Kommunens kostnad för planläggning beräknas bli finansierad via planavgift i samband med ansökan om bygglov. Fastighetsägarnas ekonomi Omläggning av VA-ledningar och gc-väg bekostas av ägaren av Solsten 1:108 och 1:109. Erforderlig fastighetsreglering bekostas av ägarna av Solsten 1:108 och 1:109. Lantmäterikostnader Uppgift om kostnader för lantmäteriförrättning, t ex fastighetsreglering (gränsjustering), kan fås från lantmäterimyndigheten. 8(9)
Anläggningsavgift för vatten och avlopp Avgift utgår enligt den taxa som gäller den dag debitering sker. Anslutningsavgift för el För uppgift om kostnad för anslutning till elnätet hänvisas till Härryda Energi AB. Mölnlycke i juni 2012 SEKTORN FÖR SAMHÄLLSBYGGNAD Planenheten Genomförandefrågor Annika Thörneby Anna Wallin Hans Johansson Planchef Planarkitekt Markingenjör 9(9)