ÅRSREDOVISNING ÅR 212 BRF RINGDUVAN I TÄBY Org. nr. Årsredovisningen är framställd och tryckt av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB
Innehåll Sida - förvaltningsberättelse 3-7 - resultaträkningar 8 - balansräkningar 9-1 - ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 1 - kassaflödesanalys 11 - tilläggsupplysningar 12 - upplysningar enskilda poster (noter) 12-16 - underskrifter 16 - revisionsberättelse 17-18 - årsredovisningen i bilder 19-22 - ordlista 23 - fullmakt 24
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningsinformation Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningen registrerades 25-4-6. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 26-6-26 och nuvarande stadgar registrerades 26-3-28 hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Ringduvan 1, Täby kommun Sammansättning av styrelsen mm Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 14 maj 212. Ordinarie: Suppleanter: Leif Westermark Ordförande Susanna Klint Linda Stridh Sekreterare Farrokh Farbodi Ledamot Margareta Horn Ledamot Tommy Gustafsson Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 14 maj 212. Ordinarie: Suppleanter: Leif Westermark Ordförande Venessa Åsell Tsuruga Carl Hofman-Bang Sekreterare Angela Gerlitz Ledamot Margareta Horn Ledamot Maurice Parry Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: Bo-Eric Svensson Suppleant: Solveig Turunen Valberedning Hans Nyrén BoLindström Olof Bergqvist Sammankallande Sidan 3 av 24
Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämman hölls den 14 maj 212. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 8 stycken protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Under året har 6 (f.å 6) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 212 var 95 (f.å 97) stycken. Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Ringduvan 1, Täby kommun Nybyggnadsår och värdeår är 27. Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 76 4 76 4 Varav byggnader: 6 6 Varav mark: 16 4 16 4 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos IF Skadeförsäkring. På fastigheten finns 5 stycken bostadshus innehållande 68 stycken lägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt, samt 2 stycken miljöhus. Den totala boytan är 5 593 kvm och den totala tomtytan är 8 25 kvm.. Sidan 4 av 24
Lägenhetsfördelning 3 25 2 15 1 5 2 rok 27 st 3 rok 16 st 4 rok 25 st På fastigheten finns även 9 stycken parkeringsplatser. Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Avtal med leverantörer: Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Städning Markskötsel Hissavtal Kabel-TV/Bredband El/Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning A.S. Underhåll A.S. Underhåll A.S. Underhåll S Rosén Trädgård och Markanläggning AB Kone AB ComHem AB Fortum Markets AB Roslagsvatten AB Sita Sverige AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Sidan 5 av 24
Ekonomi Årsavgiften höjdes med 5% per den 1 januari 212. Från och med 1 januari 213 sänktes avgiften med 2%. Årets resultat är ca 348 tkr sämre än budgeterat resultat. Främst på grund av högre kostnader för snöröjning (ca 189 tkr) och räntor (ca 144 tkr). Fördelning intäkter och kostnader: 6% Intäktsfördelning 212 4% % Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 4 82 Hyresintäkter 295 Övriga intäkter 17 Kapitalintäkter 13 Summa 4 56 Övriga intäkter Kapitalintäkter 9% Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 61 Reparation/underhåll 75 Taxebundna kostnader 812 Övriga driftkostnader 96 Fastighetsskatt Övr.förv/rörelsekostn. 258 Personalkostnader 8 Avskrivning 331 Kapitalkostnader 2 38 Summa 4 632 54% Kostnadsfördelning 212 14% 2% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader 19% Fastighetsskatt 2% % Personalkostnader 2% 7% Avskrivning Kapitalkostnader Flerårsjämförelse/nyckeltal 212 211 21 29 28 Nettoomsättning, tkr 4 547 4 198 4 78 4 78 3 816 Resultat efter fin. poster, tkr -72-36 37 399-88 Balansomslutning, tkr 21 81 211 354 211 992 212 128 212 186 Soliditet, % 71% 71% 71% 71% 71% Kassalikviditet, % 77% 1% 122% 212% 139% Snittränta, % 3,99% 3,74% 3,16% 3,77% 4,54% Årsavgift, kr/kvm boyta 73 695 675 675 635 Lån, kr/kvm boyta 1 63 1 71 1 817 1 96 1 949 Ränta, kr/kvm boyta 426 42 343 412 497 El, kr/kvm boyta 113 18 14 92 98 Vatten, kr/kvm boyta 18 21 24 24 27 Sidan 6 av 24
Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst 252 77 årets förlust -71 812 18 895 disponeras så att till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts 111 86 i ny räkning överföres 69 35 18 895 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 7 av 24
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 212-1-1 211-1-1 Not 212-12-31 211-12-31 Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror 1 4 376 75 4 185 59 Övriga rörelseintäkter 17 247 12 499 4 546 997 4 197 558 Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel 2-6 642-475 716 Reparationer 3-55 492-113 355 Underhåll 4-19 344-18 193 Taxebundna kostnader och uppvärmning 5-812 166-88 289 Övriga driftkostnader 6-96 291-93 842 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 7-257 799-29 978 Personalkostnader 8-79 68-89 421 Rörelseresultat före avskrivningar 2 625 655 2 388 764 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -33 5-36 5 Rörelseresultat 2 295 155 2 82 264 Finansiella intäkter & kostnader Ränteintäkter 13 49 23 41 Räntekostnader -2 38 376-2 253 569 Räntesubventioner 9 112 148 Resultat efter finansiella poster -71 812-35 756 Resultat före skatt -71 812-35 756 Skatter 23 881 Årets resultat -71 812-11 875 Sidan 8 av 24
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 212-12-31 211-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Byggnader och mark 1 29 542 5 29 848 5 Maskiner, inventarier och installationer 11 122 5 147 Summa anläggningstillgångar 29 665 29 995 5 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordringar 341 339 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 282 424 71 318 282 765 71 657 Kassa och bank 16 853 24 1 286 786 Summa omsättningstillgångar 1 135 789 1 358 443 SUMMA TILLGÅNGAR 21 8 789 211 353 943 Sidan 9 av 24
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 212-12-31 211-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 13 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 93 838 414 93 838 414 Upplåtelseavgifter 56 121 586 56 121 586 Reserv framtida fastighetsunderhåll 482 44 37 58 15 442 44 15 33 58 Fritt eget kapital Balanserat resultat 252 77 376 442 Årets resultat -71 812-11 875 18 895 364 567 Summa eget kapital 15 623 335 15 695 147 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 14 58 7 59 3 Summa långfristiga skulder 58 7 59 3 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 6 6 Leverantörsskulder 217 245 99 645 Övriga kortfristiga skulder 44 Förskottsbetalda årsavgifter och hyror 191 813 167 857 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 15 468 352 491 294 Summa kortfristiga skulder 1 477 454 1 358 796 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 21 8 789 211 353 943 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 61 245 61 245 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 1 av 24
K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S 212-1-1 211-1-1 Not 212-12-31 211-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -71 812-35 756 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 33 5 36 5 Betald skatt 23 881 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 258 688 294 625 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -211 18 19 139 Förändring av kortfristiga skulder 118 658-26 317 Kassaflöde från den löpande verksamheten 166 238 287 447 Finansieringsverksamheten Amorteringar -6-6 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -6-6 Årets kassaflöde -433 762-312 553 Likvida medel vid årets början 1 286 786 1 599 339 Likvida medel vid årets slut 16 853 24 1 286 786 Sidan 11 av 24
Tilläggsupplysningar ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Byggnader skrivs av enligt en progressiv plan över den förväntade nyttjandeperioden. Planen har beräknats utifrån en nyttjandeperiod på ca 86 år. Övriga anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Byggnadsinventarier 1% (1%) Siffror inom parentes gäller föregående år. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Definition av nyckeltal Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror 212 211 Årsavgifter bostäder 4 81 572 3 887 88 Hyresintäkter garage, p-platser mm 295 178 297 971 4 376 75 4 185 59 Not 2 Fastighetsskötsel 212 211 Fastighetsskötsel enligt avtal 25 572 2 26 Städ 118 546 12 12 OVK kostnad 47 93 63 47 Markskötsel 147 47 26 436 Snöröjning/Halkbekämpning 248 6 57 968 Förbrukningsmaterial 13 784 7 624 6 642 475 716 Sidan 12 av 24
Not 3 Reparationskostnader 212 211 Reparation byggnader 21 525 34 653 Reparation installationer 33 967 61 881 Reparation värmeinstallationer 16 821 55 492 113 355 Not 4 Underhållskostnader 212 211 Underhåll installationer 6 66 Underhåll huskropp utv. 18 193 Övrigt underhåll 12 684 19 344 18 193 Not 5 Taxebundna kostnader och uppvärmning 212 211 El 629 629 66 154 Vatten 12 683 119 444 Sophämtning 79 854 82 691 812 166 88 289 Not 6 Övriga driftkostnader 212 211 Fastighetsförsäkringar 2 59 19 16 Kabel-TV/Datakommunikation 76 232 74 826 96 291 93 842 Not 7 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 212 211 Leasing/hyror 27 273 Förbrukningsinventarier 5 597 7 756 Revisionsarvode 18 75 2 75 Arvode ekonomisk förvaltning 89 85 752 Medlemsavgift organisationer 1 7 Övriga externa tjänster 95 85 73 23 Övriga omkostnader 2 259 22 697 257 799 29 978 Arvode och kostnadsersättning för revisionen 212 211 Sund Affärsbyrå AB Revisionsuppdrag 18 75 2 75 18 75 2 75 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Sidan 13 av 24
Not 8 Anställda och personalkostnader Löner, ersättningar och sociala kostnader 212 211 Arvoden till styrelsen 68 73 22 Arbetsgivaravgifter 11 68 16 399 79 68 89 421 Medeltal anställda Män Kvinnor Not 9 Räntesubventioner Räntesubvention avser bidrag enligt förordningen SFS 1992:986 om statlig bostadsbyggnadssubvention. Räntebidraget har successivt avvecklats under perioden 27-211 och inget räntebidrag har utgåt från och med år 212. Not 1 Byggnader och mark 212 211 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 13 4 13 4 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 13 4 13 4 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -1 51 5-769 5 Årets avskrivningar -36-282 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 357 5-1 51 5 Ingående markvärde 8 5 8 5 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 5 8 5 Utgående planenligt restvärde 29 542 5 29 848 5 Taxeringsvärden byggnader 6 6 Taxeringsvärden mark 16 4 16 4 76 4 76 4 Not 11 Maskiner, inventarier och installationer 212 211 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 245 245 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 245 245 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan -98-73 5 Årets avskrivningar enligt plan -24 5-24 5 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -122 5-98 Utgående planenligt restvärde 122 5 147 Sidan 14 av 24
Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 212 211 Kabel-TV/Datakommunikation 19 625 19 58 Försäkring 6 863 6 334 Förvaltningsarvode 23 188 22 25 El 74 721 Upplupet räntebidrag 23 676 Upplupen intäkt 158 27 282 424 71 318 Not 13 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Inbetalda insatser 93 838 414 93 838 414 Upplåtelseavgifter 56 121 586 56 121 586 Reserv f framtida fastigh.underhåll 37 58 111 86 * 482 44 Balanserat resultat 376 442-123 735 252 77 Resultat föregående år -11 875 11 875 Årets resultat -71 812-71 812 * Avsättning enligt stämmobeslut 111 86 111 86 Not 14 Skulder till kreditinstitut 212 211 Bank %-sats Omsättning Stadshypotek AB 3,6% tre mån ränta 8 8 9 4 Stadshypotek AB 3,45% 214-1-3 1 1 Stadshypotek AB 3,4% 214-3-1 2 5 2 5 Stadshypotek AB 2,9% 216-9-3 2 2 Nästa års amortering -6-6 58 7 59 3 Årets amortering uppgår till ca 6 tkr. Beräknad amortering de närmaste 5 åren är ca 6 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till långivarna uppgå till ca 56 9 tkr. Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 212 211 Räntekostnader 237 293 276 499 Styrelsearvode 68 68 Arbetsgivaravgifter/löneskatt 21 366 21 366 Snöröjning/Halkbekämpning 15 693 Revisionsarvode 19 19 Städ 17 17 El 81 188 Övrigt 8 241 468 352 491 294 Sidan 15 av 24
Sidan 16 av 24
Sidan 17 av 24
Sidan 18 av 24
Årsredovisningen i bilder Soliditet 25 2 15 1 5 Eget kapital S:a kapital Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 4%. 212-12-31 211-12-31 7,% 71,45% 71,3% 6,% 5,% Soliditet 4,% 212-12-31 211-12-31 Kassalikviditet 2 1 5 1 5 Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr Kommentar God kassalikviditet > 115%. 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% 212-12-31 211-12-31 99,97% 76,87% 212-12-31 211-12-31 Kassalikviditet, % Sidan 19 av 24
Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 21% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 79% Belåningsgrad 1 8 6 4 2 Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet. 212-12-31 211-12-31 8,% 75,% 7,% 65,% 6,% 55,% 5,% 76,83% 77,62% 212-12-31 211-12-31 Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Låneportfölj Omsättning av föreningens lån > 3 år 34% Kommentar Lånens omsättningstid från 212-12-31. 1-3 år 51% < 1 år 15% Sidan 2 av 24
Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling Ränteutveckling Kommentar 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% 28 29 21 211 212 Reporäntan Föreningens snittränta Kostnadsutveckling Taxebundna kostnader Kommentar kr/kvm 16 14 12 1 8 6 4 2 28 29 21 211 212 Vatten 27 24 24 21 18 El 98 92 14 18 113 Sophämtning 1 16 15 15 14 Räntekostnader Kommentar kr/kvm 6 5 4 3 2 1 28 29 21 211 212 Räntekostnader 497 412 343 42 426 Sidan 21 av 24
Årsredovisningen i bilder Överlåtelser 12 1 Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp Kommentar I diagrammet är endast överlåtelser till utomstående medtaget. 8 6 4 2 28 29 21 211 212 2 rok 6 5 5 4 4 3 rok 2 2 1 4 rok 2 1 3 1 1 Summa 8 8 1 5 6 Prisutveckling per kvm vid överlåtelse 35 3 25 2 15 1 5 Ek. Plan 28 29 21 211 212 kr/kvm 16 778 28 43 24 235 31 435 3 22 3 11 Kommentar Ek.plan är ursprungliga insatser. Sidan 22 av 24
Ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvidkonton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Revisionberättelsen, är den rapport föreningens valda revisor skriver efter ha granskat föreningens ekonomiska handlingar och bokslut avseende verksamhetsåret. Revisionsberättelsen bifogas alltid i årsredovisningen. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på minst ca 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapital- skuld och pantbrevets värde. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäker, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Sidan 23 av 24
Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF RINGDUVAN I TÄBY Org. nr.