Årsrapport 2008 Kommersiella Fastigheter Holding III AB

Årsrapport 2008 Kommersiella Fastigheter Holding III AB

Innehåll Huvudpunkter 2008... 3 Översikt över Kommersiella Fastigheter Holding III AB... 4 Marknadsuppdatering... 6 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Skårersletta kontors-/lagerbyggnad Norge... 12 Wall Street kontorsbyggnad USA... 13 Matrix kontorsbyggnad USA... 14 One Alliance kontorsbyggnad USA... 15 Arlington hotell USA... 16 Jacobs hotell USA... 17 Riga affärscentra Lettland... 18 Curanum äldrebostäder Tyskland... 19 Gävle hotell Sverige... 20 Stella logistikbyggnad Sverige... 21 Alpha kontor/butiker Finland... 22 Nyckeltal... 23 Årsredovisning... 24 Förvaltningsberättelse... 26 Resultaträkning... 29 Balansräkning... 30 Redovisnings- och värderingsprinciper... 32 Noter... 33 Revisionsberättelse... 36

Huvudpunkter 2008 VÄRDERING Till följd av turbulensen på finansmarknaderna och den ekonomiska utvecklingen under 2008 minskade förra året värdet på bolagets fastighetsinnehav i lokal valuta. Den svaga utvecklingen av den svenska kronan under årets sista månader uppvägde till viss del denna värdeminskning. Som framgår av den senaste värderingen har värdeminskningen varit betydande för många fastigheter under det första kvartalet 2009. Totalt sett har fastighetsvärdena minskat med 12 procent jämfört med samma period år 2008. Eftersom koncernens investeringar är lånefinansierade får lägre fastighetsvärden en större procentuell effekt på värdet för varje aktie. Detta beror på att egenkapitalet belastas med hela värdeminskningen medan skulden är oförändrad. Värderingen av bolagets fastighetsinnehav utförs av oberoende konsulter två gånger om året. VALUTAFÖRLUST Försvagningen av norska och svenska kronor mot EUR och USD i slutet av 2008 innebar en betydande påfrestning på koncernens valutaposition, och bolaget måste lämna sina säkrade positioner på grund av likviditetsbegränsningar. Detta har medfört att moderbolaget bokfört förluster av valutaterminer i årets bokslut. UTBYGGNAD KLAR I RIGA Utbyggnaden av investeringarna i Riga färdigställdes under 2008. I utbyggnaden ingår bland annat åtta biografer. Utbyggnaden gör köpcentret till det största i Lettland. NY FÖRVALTARE AV STELLA Efter ett anbudsförfarande i höstas har Newsec utsetts till ny förvaltare av Stella. Företaget tog över förvaltningen av portföljen den 1 mars 2009. INGEN UTBETALNING Osäkerheten på kapitalmarknaden har ökat under 2008. Detta har medfört ökad risk samt skapat större osäkerhet kring framtida utveckling för koncernen och aktieägarnas värden. Styrelsen har därför värderat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte görs någon utbetalning för räkenskapsåret 2008. Grundlag för detta är att säkra koncernen en tillfredsställande likviditetsbuffert för att kunna möta eventuella krav på avbetalning av lån till följd av fallande marknadsvärden på fastigheterna. Årsrapport 2008, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 3

> 4 900 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Næringsbygg Holding III AS 63 % Næringsbygg 100 % 80 % 75 % 75 % 49,9 % 65 % 49 % Skårersletta (Norge) One Alliance (USA) Wall Street (USA) Stella (Sverige) Arlington (USA) Matrix (USA) Jacobs (USA) Kontor/lager 22 466 kvm Mars 2006 Kontor 51 442 kvm Januari 2007 Kontor 32 116 kvm Maj 2006 Logistikk 366 800 kvm Februari 2007 Hotell 23 191 kvm Juni 2006 Kontor 17 000 kvm December 2006 Hotell 100 000 kvm December 2006 Projektpris MSEK 384 Projektpris MSEK 1 341 Projektpris MSEK 583 Projektpris MSEK 3 211 Projektpris MSEK 563 Projektpris MSEK 133 Projektpris MSEK 659 Kommersiella Fastigheter Holding III AB Inledning Årsrapporten för 2008 innehåller, förutom bolagets årsredovisning, information om utvecklingen på de för bolaget relevanta fastighetsmarknaderna samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Kommersiella Fastigheter Holding III AB («KFH III»). Struktur och översikt KFH III är en fastighetsportfölj som enligt investeringsuppdraget investerar i kontors-, hotell-, lageroch/eller handelsfastigheter med centralt läge och/eller med hyreskontrakt på lång tid i EU/EES-området och i USA. Bilden ovan anger vilka investeringar som ingår i KFH III. Bolaget har totalt elva fastighetsinvesteringar, varav fem i USA, två i Sverige, en i Finland, en i Tyskland, en i Norge och en i Lettland. Geografiskt är portföljen spridd och investeringarna är även fördelade på olika fastighetssegment. Detta gör bolaget mer motståndskraftigt mot exempelvis svängningar på marknaden. Utdelning för 2008 Osäkerheten på kapitalmarknaden har ökat under 2008. Detta har medfört ökad risk samt skapat större osäkerhet kring framtida utveckling för koncernen och aktieägarnas värden. Styrelsen har därför värderat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte görs någon utbetalning för räkenskapsåret 2008. Grundlag för detta är att säkra koncernen en tillfredsställande likviditetsbuffert för att kunna möta eventuella krav på avbetalning av lån till följd av fallande marknadsvärden på fastigheterna. Entrén till kontorfastigheten One Alliance 4 Årsrapport 2008, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

> 6 600 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB 37 % i Norge III AS 100 % 100 % 100 % 100 % Alpha (Finland) Curanum (Tyskland) CH Gävle (Sverige) Riga (Latvia) Kontor/handel 17 142 kvm Mars 2007 Eldreboliger 43 585 kvm December 2006 Hotell 7 613 kvm December 2006 Handel 107 499 kvm November 2006 Projektpris MSEK 257 Projektpris MSEK 1 229 Projektpris MSEK 161 Projektpris MSEK 1 753 11 7 9 8 9 10 4 4 3 2 4 4 1 3 3 3 3 3 3 6 3 3 5 5 Fastigheter Norge Sverige Finland Tyskland Lettland USA 1. Skårersletta 2. Gävle 4. Alpha 5. Curanum 6. Riga 7. 44 Wall Street 3. Stella 8. Arlington 9. Jacobs Hoteller 10. One Alliance Center 11. Matrix Financial Center, Denver Årsrapport 2008, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 5

BNP tillväxt i Norden (%) 6 5 4 3 2 1 0-1 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009E Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Norden drabbades av den globala finanskrisen på allvar under andra halvåret 2008 och prognoserna för 2009 tyder på att lågkonjunkturen fortsätter under hela året. Aktiviteten på fastighetsmarknaden avtog under 2008 till följd av stor osäkerhet på marknaden och problem med lånefinansiering. Samtidigt har det varit en markant ökning av direktavkastningen/yielden1. Till följd av bland annat att avståndet mellan köparnas och säljarnas förväntningar är stort har färre transaktioner genomförts på marknaden jämfört med 2007. Då aktörerna tyngs av ökade avkastningskrav förväntas attraktiva investeringsmöjligheter komma ut på marknaden, framför allt för aktörer som är mindre beroende av lånefinansiering. Källa: Aberdeen, Newsec, ING Real Estate Kontorsmarknaden i Norden Stark efterfrågan på och begränsat utbud av moderna kontor med attraktivt läge har lett till en kraftig ökning av hyresnivån i Norden de senaste åren. Trenden nådde sin topp under 2008, hyresnivån slutade stiga och på vissa håll pressades hyresnivån ned. Särskilt i Oslo, där hyresnivån fördubblades under perioden 2005 2008, var nedgången markant i centrala områden under slutet av 2008. Tillväxten i sysselsättningen i Norden förväntas avstanna under 2009, och i Sverige och Finland förväntas en minskning av sysselsättningen på två procent år 2009. I Danmark och Norge förväntas förändringen bli mindre, men det har setts tecken på ökad arbetslöshet också där. Källor: SCB och ING Real Estate, Newsec Makroekonomisk utveckling i Sverige För den svenska ekonomin blev 2008 ett betydligt svagare år jämfört med förväntningarna i början av året. Det berodde främst på att den ekonomiska aktiviteten minskade dramatiskt under fjärde kvartalet och BNP-tillväxten föll med -4,9 procent. Detta innebar att BNP-tillväxten för 2008 föll med -0,2 procent och vi måste gå ända tillbaka till början av 1990 för att hitta motsvarande negativa utveckling för ekonomin. Exporten och orderingången har fallit dramatiskt och antalet varsel om uppsägning är högt. Inflationen steg under stora delar av 2008, men en kraftig nedgång i slutet av året gav en förändring på 1,3 procent i januari jämfört med samma period 2008. Inflationen förväntas ligga kvar på en låg nivå under 2009. Den norska och svenska kronan försvagades kraftigt mot den amerikanska dollarn och euron under andra halvåret 2008 och medan den norska kronan har stärkts sedan nyår har den svenska kronans svaga utveckling fortsatt. Den svenska kronan har försvagats med cirka 14 procent mot den norska kronan under januari och februari. Styrräntan i Sverige sänktes från 4,75 procent till 2 procent under 2008. För att motverka att produktionen och sysselsättningen blir för svag och inflationen för låg valde riksbanken att än en gång sänka räntan med en procentenhet i januari. Styrräntan ligger nu på en procent. Riksbanken utgår från att räntan kan komma att sänkas ytterligare under första halvåret 2009. Källor: SCB, SEB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden blev högre än förväntat under 2008 som en följd av några enstaka stora transaktioner. Statligt ägda Vasakronan 1 Direktavkastning/yield kan definieras som driftsnetto (hyresintäkter minus ägarkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftsnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 6 Årsrapport 2008, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

Wall Street, New York Årsrapport 2008, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 7

Tillväxt i privat konsumtion, handel och BNP i Finland (%) 8 7 6 5 4 3 2 1 0-1 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009E 2010E Källa: Newsec, SEB och Statistics Finland Private Consumption GDP Growth Turnover in Retail Trade såldes till AP-Fastigheter för 41,1 miljarder kronor i juli och är den största fastighetstransaktionen som någonsin genomförts i Sverige. Totalt omsattes fastigheter för 132,8 miljarder kronor i Sverige under 2008, vilket är en minskning med cirka nio procent jämfört med 2007. Marknadsandelen för transaktioner som gjorts av internationella aktörer ökade till cirka 60 procent under 2007, men minskade under 2008 till cirka 25 procent. Under 2007 stabiliserades direktavkastningsnivån i Sverige med en svagt stigande tendens under andra halvåret, bland annat som en följd av en högre räntenivå och större osäkerhet/risk på marknaden. Den här utvecklingen fortsatte under hela 2008 som en följd av turbulensen på finansmarknaderna med ökad osäkerhet och problem med lånefinansiering. Trots en betydligt lägre räntenivå har utvecklingen med ökade avkastningskrav fortsatt under 2009. Källa: Newsec, ING Real Estate Logistikmarknaden i Sverige Den svenska logistikmarknaden bygger främst på inrikes och regional distribution som drivs av konsumenternas efterfrågan på varor från import- och handelssektorn. Tillväxtutsikterna för dessa marknader under år 2009 har försämrats till följd av den ekonomiska nedgången. Under 2009 förväntas en ökning av den privata konsumtionen på 1 procent och av handeln på 0,5 procent innan tillväxten tar fart igen under 2010. Kartan här ovanför visar huvudnätverket för logistiken i landet. Flera av Postens terminaler i KFH III/GFU 2007:s logistikportfölj ligger centralt i nätverket, bland annat i Göteborg, Malmö, Jönköping, Norrköping, Linköping och Stockholm. Dagens logistik domineras av vägtransporter inrikes men tillgången till järnväg blir allt viktigare ur ett miljöperspektiv. Källor: ING Real Estate, Jones Lang LaSalle Makroekonomisk utveckling i Norge Den underliggande ekonomin i Norge försvagades under 2008 och finanskrisen nådde Norge under årets sista månader. På årsbasis föll tillväxten för den norska fastlandsekonomin från 6,1 procent under 2007 till 2,4 procent under 2008. Under fjärde kvartalet var tillväxten negativ och låg på -0,2 procent. Arbetslösheten ökar och de allt vanligare reportagen i medierna om utflyttning av företag, nedläggningar, personalnedskärningar och konkurser håller på att visa sig i statistiken. Efter att ha planat ut på 62 000 i januari 2008 steg arbetslösheten under hösten. I december hade den stigit till 77 000 enligt Arbeidskraftsundersøkelsen från SSB (Norges motsvarighet till Statistiska Centralbyrån). Hittills har detta inte påverkat den totala sysselsättningen, som nådde rekordhöga 2,522 miljoner i december 2008. NAV:s (Norges motsvarighet till AMS) prognos för registrerade arbetslösa från mars 2009 visar att nivån kommer att fördubblas under 2009 och nå 100 000 i slutet av året, för att sedan fortsätta att stiga till 120 000 i slutet av 2010. Inflationen, mätt genom SSB:s konsumentprisindex (KPI), slutade på 3,8 procent för 2008, en ökning från 0,8 procent för 2007. SSB förväntar sig att den kommer att falla till 1,4 procent för 2009. Kärninflationen, KPI justerat för avgiftsförändringar och förändrade energipriser, som enligt Norges Banks riktlinjer för räntejustering ska ligga på 2,5 procent, slutade på 2,8 procent, en ökning från 1,4 procent för 2007. Källor: SSB, NAV Fastighetsmarknaden i Norge I den förra årsrapporten förväntades det att hyresnivån skulle plana ut under 2008 och att vakansgraden skulle fortsätta att falla men i lägre takt. Detta visade sig vara alltför optimistiskt. På grund av minskad lönsamhet i näringslivet, generellt svagare prognoser och uppsägningar föll hyresnivån och vakansgraden ökade under andra halvåret 2008. Under 2009 förväntas den här trenden fortsätta. DnB NOR Næringsmegling, en ledande norsk mäklare av kommersiella fastigheter, förväntar sig exempelvis att vakansgraden för kontor i Oslo kommer att öka från under 5 procent i början av 2008 till drygt 10 procent under 2010. Hyrorna för de bästa kontorslokalerna i Oslo nådde nästan 4 000 kronor per kvm 8 Årsrapport 2008, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

i slutet av 2007 och vissa kontor hade en hyra på nästan 5 000 kronor per kvm. Hyrorna förväntas falla till omkring 2 600 kronor per kvm under 2010. Efterfrågan på marknaden för kommersiella fastigheter föll kraftigt under 2008 och transaktionsvolymen mer än halverades. Nedgången drevs av en mer pessimistisk syn på marknaden, strängare finansieringsvillkor och likviditetsbrist samt ökade riskpremier på eget kapital och finansiering. För de bästa objekten i Oslo ledde detta till att avkastningskravet steg från 5,4 procent till 6,75 procent. Källa: DnB NOR Næringsmegling Makroekonomisk utveckling i Finland De makroekonomiska utsikterna för Finlands ekonomi är svaga. BNP-tillväxten minskade kraftigt under det andra halvåret 2008 och blev 2 procent för helåret. 2009 förväntas en nedgång i ekonomin på -0,5 procent. Arbetslösheten stiger nu i Finland för första gången på 15 år och förväntas öka både 2009 och 2010. Inflationen beräknas ligga på cirka 2 procent 2009 och 2010. Källa: Newsec eftersom företagen blir mer kostnadsmedvetna som en reaktion på lågkonjunkturen. Källor: Newsec, ING Real Estate Makroekonomisk utveckling i Lettland Den extrema tillväxten i Lettland stannade helt upp under 2008 och året avslutades med en BNP-utveckling på 5 procent. BNP-utvecklingen förväntas bli 7 procent för 2009 och 2 procent för 2010. Inflationen fortsatte att stiga under 2008, och var som högst 16 procent, men förväntas sjunka till ca 6 procent under 2009. Kraftigt stigande löner och priser har lett till försvagad efterfrågan från andra marknader och minskad export. Källa: Newsec Fastighetsmarknaden i Lettland På kontorsmarknaden har hyresnivån utvecklats mycket positivt de senaste åren, men under 2008 upplevdes en Fastighetsmarknaden i Finland Aktiviteten på den finska fastighetsmarknaden minskade under 2008. Det kunde konstateras en minskning av transaktionsvolymen på ca 30 procent jämfört med året före. Efterfrågan på väl belägna kontor, logistiklokaler och köpcentra var dock relativt stark under året, men ändå har avkastningskravet för den här typen av fastigheter ökat med omkring 0,15 0,20 procent. Detta motsvarar en värdeminskning på 14 18 procent under 2008. Trots de lägre räntorna kräver marknadens aktörer högre riskpremie och direktavkastningen förväntas stiga markant inom alla segment år 2009 och 2010. Totalt sett förväntas direktavkastningen öka med mellan 0,75 och 1,5 procent under 2009 respektive 2010 jämfört med 2008. Den goda utvecklingen av hyresnivån som vi sett de senaste åren i Finland avstannade och planade ut under 2008. 2009 och 2010 förväntas en svag minskning av hyresnivåerna Lobbyområdet på hotellet i Arlington Årsrapport 2008, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 9

Kontorpriscykel, Q109 BNP tillväxt i Tyskland Berlin Hyresökningarna avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Göteborg, Frankfurt, München, Amsterdam, Paris, Roma Stockholm, Köpenhamn, Helsingfors, Madrid Atlanta, Denver, New York Barcelona, Moskva, Dublin London, Brussel Källa: Jones Lang Lasalle, Newsec 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009E Tyskland EU nedgång på ca 5 10 procent. Trenden förväntas hålla i sig med en ytterligare sänkning på mellan 5 och 10 procent totalt sett de kommande två åren. Den lettiska handelssektorn har också utvecklats mycket positivt de senaste åren, men även här blev 2008 ett mörkt år med ekonomisk nedgång och ökad konkurrens mellan köpcentrumen, stora kombinationsbutiker och andra slags handelsfastigheter i området runt Riga. Under 2008 minskade den privata konsumtionen på grund av lägre löner och försämrad tillgång på kapital. Handeln i Lettland upplevde en tillbakagång på 5 procent under året. Under 2009 förväntas en ytterligare minskning på ca 10 procent. Källa: Newsec Makroekonomisk utveckling i Tyskland BNP-tillväxten var under 2008 fortsatt positiv i euroområdet med en tillväxt på 1,2 procent, vilket var en nedgång från 2,6 procent under 2007. Prognoserna för ekonomin är svaga och Europeiska centralbanken förväntar sig en BNPminskning på cirka 2,7 procent under 2009. Prognoserna för utvecklingen i världsekonomin har stadigt förvärrats sedan finanskrisen drabbade euroområdet med full kraft under det andra halvåret 2008. Prisstegringen i Europa var hög under 2008 med en ökning på 3,3 procent jämfört med 2,1 procent under 2007, men inflationen förväntas minska kraftigt under 2009 till följd av den globala lågkonjunkturen. Råvarupriserna har minskat avsevärt, där oljepriset har gått i täten med en minskning från toppnoteringen på 150 dollar/fat till cirka 40 dollar/fat. Arbetslösheten i Europa ökade marginellt från 7,8 procent under 2007 till 7,9 procent under 2008, men förväntas stiga kraftigt under 2009. Tillväxten i den tyska ekonomin låg på 1,3 procent under 2008 jämfört med 2,5 procent under 2007. Under sista kvartalet 2008 var dock den ekonomiska tillbakagången mellan 1,5 och 2 procent. Tyskland är hårt drabbat av lågkonjunkturen och finansdepartementet fruktar en tillbakagång på så mycket som 3 procent under 2009. Tack vare strukturreformer och stark sysselsättning i Tyskland minskade dock arbetslösheten under 2008 och hamnade på 7,3 procent i slutet av året. På grund av finanskrisen och den svaga utvecklingen för realekonomin förväntas dock arbetslösheten stiga till över 8 procent under 2009. Källa: ESB Marknadsutvecklingen i USA Effekterna från raset på bostadsmarknaden i USA och den kreditkris som sedan följde i början av 2008 eskalerade till nya höjder när flera av de stora investmentbankerna gick omkull under andra halvåret 2008. Den amerikanska ekonomin föll med -3,8 procent på årsbasis under fjärde kvartalet och ekonomin befinner sig i en allvarlig kris. Arbetslösheten stiger också kraftigt och i februari nådde arbetslösheten 8,1 procent, vilket är den högsta nivån på 25 år. Arbetslösheten förväntas fortsätta stiga till någonstans mellan 8,5 och 8,8 procent under 2009. BNP-tillväxten förväntas bli negativ under 2009 med en nedgång på -1,9 procent, innan den på nytt ökar under 2010 till en nivå mellan 2,5 och 3,3 procent. Inflationen förväntas också bli negativ under 2009 med en prognos på -1,4 procent. Källa: ING Real Estate Kontorsmarknaden i Atlanta Den svaga ekonomiska utvecklingen har påverkat kontorsmarknaden i Atlanta kraftigt och endast 35 000 kvm nya kontorsarealer hyrdes ut under 2008. Detta motsvarar cirka 10 procent av den årliga uthyrningen i Atlanta under de senaste fem åren och visar hur svag kontorsmarknaden i Atlanta är. 2009 kommer att bli ett mycket utmanande år på kontorsmarknaden i Atlanta. Flera nya kontorsbyggnader på totalt cirka 300 000 kvm färdigställs, varav hälften ligger i Buckhead, som är finansdistriktet i Atlanta. Till följd av utmaningarna i ekonomin har företagen blivit mer kostnadsmedvetna och de söker sig därför till enklare och billigare lokaler, vilket gör utmaningarna ännu större när det gäller uthyrningen av de nybyggda fastigheter som blir tillgängliga på marknaden. 10 Årsrapport 2008, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

Med ett stort utbud av nya kontorsbyggnader som färdigställs under 2009 kommer fastighetsaktörerna att tvingas erbjuda potentiella hyresgäster attraktiva hyresvillkor och stora rabatter men något dramatiskt fall för hyresnivåerna förväntas ändå inte. Vakansgraden i Atlanta ligger nu på 16,9 procent, vilket är den högsta nivån på fem år, och en fortsatt ökning av vakansgraden förväntas under 2009. Hyresnivån i Atlanta har ökat även under 2008, med undantag av Buckhead, där hyresnivån föll med 5,7 procent. Orsaken till detta var främst att ägarna till äldre kontorsbyggnader har pressats att sänka hyran som en följd av den hårda konkurrensen från nya och mer moderna byggnader. Källor: CBRE, Colliers, Tishman Speyer Kontorsmarknaden i Denver Finanskrisen drabbade Denver på allvar under fjärde kvartalet 2008. Staden domineras av företag inom olje- och energisektorn och klarade sig därför relativt bra under 2008, men detta förändrades när priserna på olja och gas föll kraftigt under andra halvåret. Hyrorna förväntas sättas under press under 2009 och fastighetsaktörerna kommer troligen att tvingas ge högre rabatter än normalt för att kunna upprätthålla hyresnivån. Marknaden i Denver upplever lite press på utbudssidan, eftersom endast ett fåtal nya projekt håller på att byggas och kommer ut på marknaden under de kommande två åren. Dessutom är befolkningsökningen fortsatt hög, vilket kommer att bidra till att hålla efterfrågan uppe. Tillsammans med en fortsatt relativt stark energisektor förväntas Denver klara sig bra under den ekonomiska lågkonjunkturen. Även fastighetsmarknaden förväntas klara sig bra jämfört med de flesta andra storstäder i USA. Vakansgraden i centrala Denver steg med 3 procent till 12,25 procent för de moderna kontorsbyggnaderna (class A), medan de äldre byggnaderna (class B) har en vakansgrad på 11,8 procent, en minskning med 0,5 procent jämfört med 2007. Källa: CBRE Kontorsmarknaden i New York Downtown Manhattan Fastighetsmarknaden i New York genomgick en negativ utveckling 2008 och vakansgraden ökade från 7,6 procent 2007 till 11,3 procent 2008. Denna negativa trend har hållit i sig in på det nya året och en fortsatt svag utveckling förväntas under 2009. Vakansgraden för moderna kontorsfastigheter (class A) steg till över 10 procent för första gången sedan 2004 och hyresnivån föll till cirka 750 USD/kvm, vilket är den lägsta nivån sedan april 2007. Midtown är den marknad som påverkats mest av finanskrisen, eftersom många av finansföretagen har sina kontor i dessa kvarter. Utvecklingen för Downtown har planat ut de senaste månaderna med en vakansgrad på 7,7 procent. Utsikterna är dock osäkra för de stora kontorsytor som i dag hyrs av Goldman Sachs och Bank of America (tidigare huvudkontor för Merrill Lynch). Källa: CBRE, Colliers Hotellmarknaden i USA Hotellmarknaden i USA drabbades av en kraftigt minskad transaktionsvolym under 2008 med cirka 80 procent jämfört med året före men utvecklades trots det starkare än under den senaste nedgångsperioden mellan 2001 och 2003. Intäkterna per ledigt rum (REVPAR 2 ), ett av de viktigaste nyckeltalen inom hotellbranschen, ökade under de första nio månaderna år 2008. Utvecklingen vände därefter nedåt till en minskning för helåret på 1,9 procent. År 2009 förväntas REVPAR minska med 11,2 procent. På grund av lågkonjunkturen förväntas nybyggnationen av hotell år 2009 och 2010 bli mycket begränsad. Detta kan innebära att marknaden återhämtar sig när den ekonomiska utvecklingen ljusnar. 2 Revenues Per Available Room Årsrapport 2008, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 11

Skårersletta Norge Skårersletta 55 ligger i kommunen Lørenskog, i närheten av Gardermoen. Fastigheten är på ca 22 000 kvm, varav den största delen är lager. Resterande del utgörs av kontorsoch butikslokaler. Fastigheten har nyttjanderätt till 141 parkeringsplatser som kan användas av hyresgästerna. Läget bedöms som gott. En betydande utveckling av området runt Skårersletta planeras, vilket förväntas göra Skårersletta 55 mer attraktivt. Fastighetens största hyresgäst förlängde år 2008 sitt kontrakt med tre år, vilket innebär att avtalet nu har tio års löptid. Ett företag som hyr 3 500 kvm skulle egentligen ha flyttat ut den 31 december 2008 men har förlängt kontraktet till juni 2010. Fastigheten är helt uthyrd och kommer att fortsätta vara det under hela 2009. Det första kontraktet går ut sommaren 2010. Det arbetas med att få en ny hyresgäst till dessa lokaler, som kan vara svåruthyrda eftersom de består av både lager och kontor. Vestre Aker Lysaker Stabekk Fornebu E 18 Frogner 150 Oslofjorden 157 Nesodden 156 Torget Kirkeveien Nordre Aker OSLO Langøyene Ulvøya Malmøya Sagene 161 Gamle Oslo Mosseveien Søndre Nordstrand E 18 Ekebergveien E 6 155 190 Alna Østensjø Oppegård 4 191 163 Klemetsrud Grorud Slattum R o m e r i k e Østre Aker vei Skillebekk Stovner Lørenskog 159 22 Strømmen Skjetten Skedsmokorset E 6 Fetveien Kjeller Lillestrøm Rælingen Andel av årliga hyresintäkter 3 % Nyckeltal Land Norge Projekttyp Kontor/lager Ägarandel 100 % Yta 22 466 kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 26 Teknisk och ekonomisk förvaltare Basale Investeringsår 2006 12 Årsrapport 2008, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

North Bergen Union City Central Park Manhattan Island Wall Street USA 44 Wall Street är en kontorsfastighet på 24 våningar som ligger nära New York-börsen och Trump Center. Läget är centralt i New Yorks finansdistrikt i den nedre delen av Manhattan. Fastigheten består till största delen av kontor men rymmer också butiks- och lagerlokaler. Huset byggdes år 1927 för The Bank of America. Höga tak med stora fönster gör kontorslokalerna ljusa och behagliga. Detta tillsammans med läget gör fastigheten attraktiv. KFH III äger fastigheten tillsammans med Swig Equities och KFH III äger 75 procent. Swig Equities är ett av Manhattans största privata fastighetsföretag med över 750 000 kvm kontorslokaler. Idag är 99,7 procent av lokalerna uthyrda. Ett stort hyresavtal löper ut under 2009, men det har signalerats att hyresgästen är intresserad av en förlängning. Eftersom läget är attraktivt förväntas en låg vakansgrad också i framtiden, trots oron på den amerikanska marknaden. Communipaw Liberty State Park Washington Park Jersey City Palisade Ave Ellis Island Weehawken Washington Bvd Clinton StSt. Washington St. Hoboken Holland Tunnel NEW YORK 478 Governors Island Lincoln Tunnel Joe Dimaggio Hwy 9 A Broadway 11 th Ave Hudson St 12 th Ave FDR Dr N 6 th Ave Greewich Village Canal St 12 th Ave 495 W 23 rd St Broadway Brooklyn Bridge Furman St Manhattan Bridge W 34rd St 2 nd Ave East Broadway 278 Broadway Delancey St 1 st. Ave Brooklyn E 34rd St Franklin D. Roosevelt Dr Franklin D. Roosevelt Dr Fort Greene Greenpoint Williamsburg st W Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeltal Land USA Projekttyp Kontor Ägarandel 75 % Yta 32 116 kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 63 Teknisk och ekonomisk förvaltare Swig Equities Investeringsår 2006 Årsrapport 2008, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 13

Colorado Bldv Matrix Financial Center, Denver USA Matrix Financial Center är en modern 24-våningars kontorsfastighet på 17 000 kvm. Fastigheten ligger centralt i Denvers finansdistrikt (CBD) i närheten av mer än 50 restauranger och 16 hotell. 92 procent av den uthyrningsbara ytan består av kontor, medan övriga ytor omfattar bland annat butikslokaler. Denver är en stad med positiv utveckling och ledande bolag inom olje- och energisektorn. Infrastrukturen i Denver kommer att förbättras kraftigt under de kommande åren, bland annat med nya tågförbindelser mellan ytterområden och stadskärna. Fastigheten ägs tillsammans med en norsk fastighetsinvesterare som har god insyn i fastighetsmarknaden i Denver. Den största hyresgästen är United Western Bankcorp som hyr mer än 40 procent av ytan på ett tio år långt kontrakt. Lokalerna var uthyrda till 90 procent i januari 2009, vilket är i linje med uthyrningsgraden för marknaden generellt. Hyresnivån i de befintliga kontrakten är lägre än marknadshyran, men marknadshyran genomgår nu en fallande trend. Inga större investeringar är planerade för 2009, Applewood Green Mountain Open Space Standley Lake Regional Park Wildlife Ref Mt Olivet Edgemont Green Mountain Village Bear Creek Lake Park Arvada Lakewood Westminister Mountain Wheat View Ridge Edgewater W 6th Ave Lakeside Spivak Denver Boulder Turnpike 76 Federal Heights Zuni 70 Sheridan Western Hills N Valley Hwy College View Bow Mar Littleton Columbine Thomton North Washington Lawrence St DENVER Alamo Placita 85 Englewood Cherry Hills Village Commerce City Glendale Cherry Ridge Hezeltine Eno Hezeltine Heights Irondale Sandtown Sullivan Greenwood Village Rockey Mountain Arsenal National Refuge Montbello Sable Cherry Creek State Park Aurora Buckley AFB med undantag för Valley vissa anpassningar i samband med att nya Centennial hyresgäster Columbine tillträder. Kassaflödet i projektet är som förväntat, Foxfield Hills men det finns risk för att det kommer att försämras till följd av att det måste erbjudas rabatter eller andra incitament för att locka nya hyresgäster. Det kommer därför att arbetas med att optimera driften för att hålla nere kostnaderna. 270 Rolla C O L O R A D O W. Coldfax Ave Andel av årliga hyresintäkter 2 % Nyckeltal Land USA Projekttyp Kontor Ägarandel 65,0 % Yta 17 000 kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 17 Teknisk och ekonomisk förvaltare Toma West Management Investeringsår 2006 14 Årsrapport 2008, Kommersiella Fastigheter Holding III AB