Årsrapport 2010 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

Transkript

1 Årsrapport 2010 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

2

3 Innehåll Viktiga händelser Översikt över Global Fastighet Tillväxt 2007 AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Haninge Köpcentra i Sverige Romerike Helsebygg kontorsfastighet i Norge Two Alliance Center kontorsfastighet i USA Colorado Plaza Tower Two kontorsfastighet i USA Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 3

4 Romerike Helsebygg 4 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

5 Viktiga händelser 2010 ROMERIKE HELSEBYGG ÄR UTHYRT TILL 85 PROCENT Byggnaden är nu färdigställd och har övergått till normal driftfas samtidigt som man arbetar med återuthyrning av de sista lokalerna. Fastigheten genererar ett bra kapitalfl öde som kommer att användas till investeringar för nya hyresgäster. Byggnaden har genom mäklare presenterats för utvalda investerare med en eventuell försäljning i åtanke. Det har under en period pågått förhandlinger med en av dessa interessenter. TWO ALLIANCE MED ÖKAD UTHYRNINGSGRAD Uthyrningsgraden har ökat avsevärt under det senaste året och ligger nu på 80 procent. Uthyrningen sköts av Tishman Speyer, som också är delägare i projektet. Trots detta är situationen fortsatt komplicerad och fastighetens marknadsvärde anses fortfarande vara lägre än det utestående lånebeloppet. Det fi nns därför en betydande risk för att det egna kapitalet i projektet kan gå förlorat. FÖRSÄLJNING AV KÖPCENTRUM I HUDIKSVALL Med verkan från den 1 oktober 2010 såldes köpcentrumet i Hudiksvall. Det avtalade fastighetsvärdet var 80,5 miljoner svenska kronor, vilket är högre än den senaste värderingen av fastigheten. Försäljningen bidrar till att förbättra likviditetssituationen i bolaget. UTDELNING I enlighet med bolagets mandat planeras ingen årlig utdelning. Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 5

6 > aktieägare i Norge > aktieägare i Sverige Global Eiendom Vekst 2007 AS (GEV) Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (GFT) 65,4 % 34,6 % Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS (GEVN) 85,2 % 50 % 80 % 100 % Comerciante Handel I AB (köpcentrum i Sverige) Romerike Helsebygg AS (kontor i Norge) Two Alliance Center (kontor i USA) Colorado Plaza Tower Two (kontor i USA) 2 Kjöpcentrum kvm Hyra MNOK 14 Andel av inv. kapital 6 % 100 % Comerciante Haninge 1 byggnad kvm Hyra MNOK 34 Andel av inv. kapital 38 % 1 byggnad kvm Hyra MNOK 24 Andel av inv. kapital 33 % 1 byggnad kvm Hyra MNOK 25 Andel av inv. kapital 23 % Global Fastighet Tillväxt 2007 AB Inledning Årsrapporten för 2010 innehåller, förutom en komplett årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Global Fastighet Tillväxt 2007 AB, GFT. Struktur och översikt GFT har som mål att investera i utvecklings- och omstruktureringsprojekt samt etablera fastigheter där särskilda omständigheter gör att det är sannolikt att värdeökningen kan bli hög i framtiden. Bolaget har ett globalt mandat, men med huvudfokus på Europa och Nordamerika. GFT har också som mål att bygga upp en fastighetsportfölj med medelhög kreditrisk och hög fastighets- och driftrisk. Investeringarna görs tillsammans med det norska systerbolaget Global Eiendom Vekst 2007 AS ( GEV ), genom det gemensamt ägda bolaget Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS ( GEVN ). I figuren ovan sammanfattas strukturen för portföljerna för GEV och GFT. Fastighetsportföljen Bolaget grundades 2007 och har investerat i fem olika fastighetsportföljer genom dotterbolag till GEVN i Norge, Sverige och USA. Portföljen består idag av två fastigheter på totalt cirka kvm samt två ursprungliga byggnadsprojekt på totalt cirka kvm som färdigställdes under Under 2010 har en fastighet sålts. Det är köpcentrumet i Hudiksvall som såldes med verkan från den 1 oktober En översikt över portföljens läge visas på nästa sida. Jordbro 6 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

7 Fastigheter Norge Sverige USA 1. Romerike Helsebygg 2. Comerciante Haninge 3. Colorado Plaza Tower Two 4. Two Alliance Center Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 7

8 BNP tillväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % E Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Den nordiska ekonomin har uppvisat stark tillväxt under det senaste året och regionen verkar ha klarat sig bättre än andra industriländer med sin starka tillväxt och stabila makroekonomiska fundamenta. Låg statsskuld, konkurrenskraftig exportindustri, öppen ekonomi och konsumenter med sund privatekonomi ger regionen stabilitet och en grund för en fortsatt positiv utveckling. Fastighetsmarknaden i Norden har återhämtat sig under I Norge och Sverige har intresset för fastighetsinvesteringar ökat bland både nationella och internationella aktörer. Viktiga faktorer bakom den ökade likviditeten är att bankerna öppnar upp för fi nansiering, de utländska bankerna är tillbaka, räntorna är stabila och investerarna förväntar sig en relativt stark ekonomisk utveckling. Centralt belägna prestigefastigheter med långa, säkra hyresavtal har visserligen haft den bästa prisutvecklingen, men hela fastighetsmarknaden har haft en uppgång. Den goda likviditeten på de norska och svenska marknaderna förväntas fortsätta under hela 2011, medan transaktionsvolymen i Finland förväntas återhämta sig, framför allt för de mest attraktiva fastigheterna. I Danmark har avståndet mellan köpare och säljare minskat och det fi nns förhoppningar om ökad likviditet på den danska fastighetsmarknaden under Avkastningskraven 1 för kontorsbyggnader i Norden passerade toppen under 2009 och för prestigefastigheter har direktavkastningen fallit på alla marknader utom i Köpenhamn. I Norge såg man avkastningsförändringen redan under 2009 tidigare än i de övriga nordiska länderna mot bakgrund av den gradvisa förbättringen i ekonomin, att vakansgraden stabiliserats och högre hyresnivåer. I Stockholm och Helsingfors såg man fallande avkastningskrav under första halvåret Källa: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Sverige Sverige har haft en kraftig tillväxt sedan mitten av 2009 och BNP-tillväxten var hela 6,9 procent under tredje kvartalet 2010 jämfört med samma kvartal förra året. Sverige påverkas starkt av den globala ekonomin eftersom ungefär hälften av BNP utgörs av export, varav cirka 80 procent till OECD-länderna. Tillväxten förväntas ligga på 6 8 procent inom exportindustrin under Arbetsmarknaden följer konjunkturerna och sysselsättningen steg med cirka 1 procent under 2010 och förväntas stiga med 1 1,5 procent under Infl ationen steg under 2010 men förväntas av fl era olika skäl vara låg under de kommande åren. Kapacitetsutnyttjandet i världen är för närvarande mycket lågt, vilket ger ett lågt infl ationstryck. Löneökningarna förväntas bli låga, eftersom en stark global konkurrens leder till prispress. Dessutom har centralbankerna ett tydligt fokus på en låg och stabil infl ation. Även om Riksbanken höjde styrräntan till 1,5 procent i februari 2011 förväntas räntan stiga försiktigt och ligga kvar på en låg nivå under de kommande åren. Kreditmarknaden har förbättrats då de utländska bankerna är tillbaka i Sverige efter att ha varit frånvarande sedan Kreditspreadarna är fortfarande något högre än de var innan fi nanskrisen Källa: Riksbanken, SCB, Newsec 1 Direktavkastning/yield kan defi nieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

9 Kontorhyresutveckling, Q111 Oslo Helsinki Stockholm Hyresökning avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Atlanta Göteborg, Denver Källa: Jones Lang Lasalle, Newsec Fastighetsmarknaden i Sverige Likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden ökade under 2010 och transaktionsvolymen uppgick till 98 miljarder svenska kronor, vilket är tre gånger mer än året innan. Utländska investerare, främst från Norge och Tyskland, ökade sin relativa andel från 10 procent av volymen under 2009 till 15 procent av volymen under Ett par stora transaktioner bidrog starkt till den ökade volymen. Försäljningen av Hyresbostäder i Sverige AB och delar av Hyresbostäder i Sverige III Gul AB till Willhem AB i december omfattade cirka kvm till ett värde av 7 miljarder svenska kronor. I juni köpte den svenska pensionsstiftelsen Fjärde AP-fonden fastighetsbolaget Dombron med kvm bostadsyta för 5,4 miljarder svenska kronor. Transaktionen var delvis intern eftersom säljaren var Vasakronan, som ägs av första, andra, tredje och fjärde AP-fonderna. I december köpte Vasakronan fastigheten Klara Zenit i Stockholm från den tyska fastighetsfonden Commerz Real för 4,35 miljarder svenska kronor. Den positiva trenden för fastighetsmarknaden är beroende av att banksektorn förstärks och att bankfinansiering blir tillgänglig. Oron vad gäller återfi nansiering under de kommande åren har nu minskat. Det är framför allt nordiska banker som återhämtat sig, men även en del utländska banker har som mål att växa på den nordiska marknaden. Attraktiva fastigheter har främst köpts av institutionella aktörer som inte har problem med fi nansieringen. Segmentet med mindre attraktiva fastigheter är mer beroende av extern bankfi nansiering och detta är en viktig orsak till det ökade avkastningsgapet mellan segmenten. De nordiska bankerna är fortfarande försiktiga och ger främst nya lån till befi ntliga och solida kunder. För att resten av fastighetsmarknaden ska följa prisutvecklingen måste bankerna öppna upp för mer utlåning och ökad exponering. Källor: JLL, Newsec Makroekonomisk utveckling i Norge Även om den norska ekonomin klarade sig bättre än de fl esta under fi nanskrisen upplevde Norge en negativ BNPtillväxt under Detta var det första året med negativ utveckling sedan Den negativa utvecklingen har nu vänt och för 2010 visar jämförbara siffror en tillväxt på 2 procent. Den positiva utvecklingen är ett resultat av ökad offentlig och privat konsumtion. Den positiva utvecklingen förväntas fortsätta under 2011 och 2012, då tillväxten beräknas uppgå till 2 procent under 2011 och till 2,5 procent under Tillväxten stimuleras främst av den fortsatt ökade privatkonsumtionen. Arbetslösheten var stabil under 2010 och ligger idag på cirka 3,6 procent, men förväntas sjunka med 1 procent under de kommande två åren. Prisökningen var 2,5 procent under 2010 och energikostnaderna var den viktigaste faktorn bakom ökningen. Prisökningen förväntas avta något under 2011, bland annat som en följd av att löneökningarna förväntas bli måttliga. För 2012 förväntas infl ationen ligga på cirka 2 procent. Styrräntan ligger idag på 2 procent. Räntan förväntas höjas under 2011 och 2012, som ett resultat av en allmän ekonomisk tillväxt. Styrräntan förväntas ligga på 2,5 procent i slutet av 2011 och på 3,5 procent i slutet av Källa: Newsec.Fastighetsmarknaden i Norge Fastighetsmarknaden i Norge Aktiviteten på den norska fastighetsmarknaden ökade kraftigt under 2010 jämfört med föregående år. Under 2010 omsattes fastigheter för drygt 35 miljarder norska kronor jämfört med 14 miljarder norska kronor under Detta motsvarar en ökning med 150 procent. En annan positiv signal är att alla typer av investerare är tillbaka på marknaden, även om aktörer inom syndikering var de som var mest aktiva. Detta inkluderar även privata investerare och pensionsfonder. Investeringarna var huvudsakligen Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 9

10 relaterade till fastigheter med långa hyreskontrakt och solida hyresgäster, men marknaden förväntas så småningom också fokusera på fastigheter med kortare kontrakt. Direktavkastningsnivån inom CBD 2 -området i Oslo är idag cirka 5,75 procent, en nedgång från 6,25 procent i slutet av Direktavkastningsnivån förväntas falla ytterligare under 2011 och Detta bekräftas av transaktioner under slutet av 2010, då bland annat Orklas huvudkontor (Skøyen, Oslo) såldes för en direktavkastning på 5,5 procent. I början av 2011 var vakansgraden för kontor i Oslo cirka 8 procent. I slutet av 2011 förväntas vakansgraden ha minskat till cirka 7,5 procent. Ett ökat utbud genom att pågående byggprojekt färdigställs kommer att bidra till en ökad vakansgrad under Vakansgraden i slutet av 2012 förväntas bli 8,5 procent, men förväntas sjunka under de följande åren. Den genomsnittliga hyresnivån i Oslo för fastigheter i bra lägen ( CBD ) är idag cirka NOK/kvm, där NOK/kvm anses vara en topphyra. För övriga fastigheter med bra lägen i Oslo ligger hyran i intervallet NOK/kvm. En generell hyreshöjning förväntas under Hyreshöjningarna startar normalt i CBD-områdena och sprider sig så småningom också till andra områden. Källa: Newsec Makroekonomisk utveckling i USA Efter den svaga tillväxten i den amerikanska ekonomin under andra och tredje kvartalet 2010 ökade tillväxten under fjärde kvartalet och BNP-tillväxten för hela 2010 låg på 2,8 procent. Den framtida utvecklingen ser nu ljusare ut och den amerikanska centralbanken förväntar sig att tillväxten återhämtar sig ytterligare under 2011, med en förväntad årlig tillväxt på 3,5 4 procent. Arbetslösheten har fallit under 2010, en nedgång från cirka 10 procent i början av året till 8,9 procent i februari Arbetslösheten förväntas dessutom fortsätta falla till 8,4 procent i december och till 7,5 procent innan slutet av Den stigande privatkonsumtionen är en av de faktorer som påverkar den amerikanska ekonomin mest. Under 2010 ökade privatkonsumtionen med så mycket som 4,1 procent och lyckas man behålla denna tillväxttakt framöver är prognoserna för den amerikanska ekonomin återigen positiva. Viljan att behålla ökningstakten för privatkonsumtionen var ett av de viktigaste skälen till att president Obama vid nyår gick med på att förlänga Bush-administrationens skattelättnader. Infl ationen har under de senaste 12 månaderna legat på 2,1 procent och förväntas bli 1,3 procent under 2011, vilket ligger under infl ationsmålet på mellan 1,7 och 2 procent. Källa: U.S. Bureau of Labor Statistics, Fed, WSJ Kontorsmarknaden i Atlanta Flera nya kontorsbyggnader på totalt cirka kvadratmeter har färdigställts i Atlanta under de senaste åren. Ungefär hälften av dessa byggnader fi nns i Buckhead, som är stadens fi nansdistrikt. Med ett stort utbud av nya kontorsbyggnader är fastighetsaktörerna tvungna att erbjuda hyresgästerna attraktiva hyresvillkor. Detta leder till ökade kostnader i samband med hyresgästanpassningar och till att hyresgästerna kräver en hyresfri period för att underteckna nya avtal. Vakansgraden i Buckhead ökade under 2010 från cirka 22 procent till 24 procent och hyrorna i samma område föll med cirka 5 procent under det senaste året. Bostadsbyggandet i Buckhead har nu upphört helt och inga nya byggprojekt förväntas genomföras under de närmaste åren. Baserat på detta förväntas vakansgraden gradvis minska och hyresmarknaden kommer också att förbättras under de kommande månaderna. Källor: CBRE, Colliers, Tishman Speyer 2 Central Business District 10 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

11 Kontorsmarknaden i Denver (CBD) Uthyrningsaktiviteten ökade markant under andra halvåret 2010 och bidrog till att minska vakansgraden från 19,2 procent till 17,2 procent under året. Hyresnivåerna har också planat ut och förväntas vara stabila under en period, innan de på nytt stiger mot slutet av Ökningen förväntas bli svagt positiv med årliga hyreshöjningar på 1 2 procent under de närmaste 2 3 åren. Marknaden förväntas också bli mer ägarevänlig och det kommer inte längre att förekomma lika kostsamma hyresgästanpassningar framöver. Transaktionsmarknaden återhämtade sig också i slutet av 2010 och två stora transaktioner genomfördes som gällde kontorsfastigheter i centrala Denver. Källa: CBRE, JLL Two Alliance Center i Atlanta Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 11

12 Västerhaninge 5 8. Jordbro Köpcentrum i Haninge, Sverige Portföljen består av två mindre köpcentrum i Haninge kommun, som är en del av Storstockholmsregionen. Det ena centret ligger i ett bostadsområde i Jordbro, medan det andra ligger i närheten av ett villaområde vid tågstationen i Västerhaninge. Centren är typiska närcenter som byggdes 1969 och Totalt består centren av en uthyrningsbar yta på cirka kvm, där huvuddelen är affärslokaler. Solna E4 75 Norra Djurgården Lidingö STOCKHOLM Stockholm Skeppsholmen Ringvägen Nynäsvägen Varmdöleden Hammarbyhöjden Kärrtorp Enskededalen Nacka Storängen Varmdöleden Saltsjøbaden Solsidan Älgö Varmdöleden Värmdö Kundzinsafa B 73 Bollmora Gamla Tyresjö Haninge är en attraktiv kommun 20 km från centrala Stockholm och är ett av landets största tillväxtområden. Närheten till storstaden kombineras med närheten till en vacker skärgård och vidsträckt natur. Kommunikationsmöjligheterna från Haninge in till huvudstaden är goda. A 7 Huddinge Haningeleden Nynäsvägen Vega Lenna Haninge Bergholm Tyresta Nationalpark Malmen-Kolbotten Jordbro Comerciante AB ansvarar för förvaltning och uthyrning av köpcentren. Centret i Jordbro har minskat vakansgraden under det senaste året och har nu en vakansgrad på cirka 10 procent, medan centret i Haninge har minskat vakansgraden till cirka 6 procent. Bland annat undertecknade Systembolaget ett 10-årigt hyresavtal för cirka 800 kvm i Haninge under Systembolaget fl yttade in i november och det har lett till att många nya aktörer visat intresse för att hyra lokaler i centret. Dessutom förväntas detta bidra positivt till centrets omsättning under I Jordbro är hyresgästsammansättningen fortsatt utmanande, men livsmedelsbutiken fungerar nu bra, vilket är ett viktigt bidrag som gör centret mer attraktivt både för kunder och andra hyresgäster. Andel av hyresintäkter 14 % Nyckeltal Land Sverige Projekttyp Köpcentra Antal fastigheter 6 Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 14 Investeringstillfälle december Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

13 Romerike Helsebygg i Lillestrøm, Norge GEVN har investerat i projektet Romerike Helsebygg, som är en utbyggnad och utveckling av en sjukvårdsbyggnad på cirka kvm i Skedsmo kommun. Dessutom har man byggt parkeringsytor på cirka kvm. GEVN ägde ursprungligen 74,3 procent av Romerike Helsebygg. Projektet hade dock ett ytterligare kapitalbehov på cirka 100 miljoner norska kronor, som en följd av högre byggkostnader och större hyresgästanpassningar jämfört med den ursprungliga kalkylen. 30 miljoner norska kronor tillfördes i en emission i mars 2009, vilket ledde till att ägarandelen för GEVN ökade till 85,2 procent. Dessutom har GEVN gett bolaget ett ansvarslån på 70 miljoner norska kronor. Byggperioden är nu avslutad och fastigheten har övergått i en normal driftfas. Parallellt med detta arbetar man med återuthyrning av de sista lokalerna. Fastigheten genererar ett bra kapitalfl öde som kommer att användas till investeringar för nya hyresgäster. Fastigheten har genom mäklare presenterats för utvalda investerare med tanke på en eventuell försäljning och det pågår just nu förhandlingar ker Frogner 150 fjorden Nesodden Kirkeveien Nordre Aker OSLO Langøyene Ulvøya Malmøya Sagene 161 Gamle Oslo Mosseveien S Ekebergveien d E Alna Østensjø Grorud Østre Aker vei Stovner Strømmen Lørenskog Skjetten Lillestrøm Rælingen med en av de här aktörerna. Förhandlingarna förväntas vara avslutade under våren Fetveien Andel av hyresintäkter 35 % Nyckeltal Land Norge Projekttyp Kontor med parkering Antal fastigheter 1 Yta kvm Budgeterade hyresinstäkter 2011 MNOK 34 Investeringstillfälle augusti 2007 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 13

14 Two Alliance Center i Atlanta, USA Two Alliance Center är ett utvecklingsprojekt i Atlanta, Georgia. Fastigheten ligger i stadsdelen Buckhead, norr om stadens centrum. Fastigheten har direkt anslutning till en av huvudvägarna som går genom staden. Tishman Speyer, som är ett av världens största fastighetsbolag, äger själva 20 procent av byggnaden och är också ansvariga för uthyrningen. Flera nya avtal har undertecknats under året och fastigheten är idag uthyrd till cirka 80 procent: Aluminiumföretaget Novelis har undertecknat ett 14-årigt avtal för cirka kvm Revisionsföretaget Reznick Group har undertecknat ett 15-årigt avtal för cirka kvm Advokatbyrån Thompson Hine har undertecknat ett 11-årigt avtal för cirka kvm Försäkringsbolaget The Prudential Insurance Company of America har undertecknat ett 9-årigt avtal för cirka kvm Advokatfi rman Fried Rogers Goldberg har undertecknat ett hyresavtal för cirka 500 kvm Paris Bistro har undertecknat ett hyresavtal för cirka 400 kvm Andel av hyresintäkter 25 % Nyckeltal Land Projekttyp USA Kontor Antal fastigheter 1 Yta Smyrna Bob A. Holmes Fwy Chattahoochee G E O R G I A Ben Hill 285 Tom Murphy Fwy Horace E. Tate Fwy East Point College Park 75 ATLANTA 85 Hapeville 403 North Atlanta Buckhead Business District Hillside Cottages ME Expy NE Chamblee Decatur East Lake Gresham Park Scottdale Panthersville Clarkston Avondal Estates Pittsburg Tucker Pine Lane Glen Heaven Bolaget förde under hösten 2010 en dialog med långivaren om att köpa tillbaka fastigheten med en rabatt i förhållande till det utestående lånet, men de här förhandlingarna ledde inte vidare. Alla de nya hyresgästanpassningarna fi nansieras genom en utökad låneram med en årsränta på 18 procent. Lånet förfaller till betalning i juni 2012 och om fastigheten då inte kan säljas till ett högre värde än lånebeloppet kommer den att tillfalla långivaren och det egna kapitalet i projektet kommer att gå förlorat i sin helhet. Risken i det här projektet bedöms därför som hög Sto Mou Purple Heart Hwy kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 24 Investeringstillfälle juli Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

15 Colorado Bldv Colorado Plaza Tower Two i Denver, USA GEVN äger 80 procent av Colorado Plaza Tower Two, en kontorsbyggnad med 28 våningar på totalt kvm på th street i Denver. Det fi nns också en parkeringsanläggning i anslutning till fastigheten som gör att hyresgästerna lätt kan nå byggnaden. De återstående 20 procenten av projektet ägs av en norsk investerare med lång erfarenhet av fastighetsmarknaden i Denver. Denver är en stad med positiv utveckling och mest utmärker sig bolag inom olje- och energisektorn. Infrastrukturen i Denver kommer att förbättras avsevärt under de närmaste åren. Wildlife Ref Mt Olivet wood Edgemont Green Mountain Village Arvada Lakeside Mountain Wheat View Ridge Edgewater Spivak W 6th Ave Lakewood oulder Turnpike 76 Federal Heights Western Hills Zuni 70 N Valley Hwy North Washington Lawrence St DENVER Alamo Placita 85 Commerce City 270 Glendale Irondale Sandtown Rockey Mountain Arsenal National Refuge Montbello COLORADO W. Coldfax Ave Sable Aurora Buckley AFB Toma West Management ansvarar för förvaltning och uthyrning av fastigheten. När det gäller större hyresavtal har bolaget ett avtal med Jones Lang Lasalle som hjälper till med uthyrning. r Creek ke Park College View Englewood Sheridan Cherry Hills Sullivan Statliga hyresgäster har under 2010 fl yttat in i totalt cirka kvm, vilket bidrar till att förbättra kapitalfl ödet i projektet. Fastigheten är idag uthyrd till cirka 70 procent. Låneavtalet löper fram till april 2012 och förvaltaren förhandlar nu med banken om att förlänga avtalet. Projektet har hög risk. Andel av hyresintäkter Nyckeltal 26 % Land USA Projekttyp Kontor Antal fastigheter 1 Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 25 Investeringstillfälle juni 2007 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 15

16 Nyckeltal Global Fastighet Tillväxt 2007 AB («GFT 07») äger 34,53 % av aktierna i Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS («GEVN 07»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den offi ciella årsredovisningen för GFT 07 omfattar endast moderbolaget. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för GEVN 07. Global Eiendom Vekst Norge 2007 (NOK i tusentals kronor) Resultaträkning Intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Avskrivningar Nedskrivningar Driftsresultat Finansiellt resultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Minoritetsandel (NOK i tusentals kronor) Balansräkning Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar - - Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital Minoritetsandel Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) Avsättningar och obeskattade reserver Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder Summa Eget kapital och skulder Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

17 Information om finansiering Bolagets lånefi nansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Förfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Romerike Helsebygg 1) DnB NOR NOK ,1 80 % NA 68 % Two Alliance Center 2) Bank of America USD NA 85 % NA 100 % Colorado Plaza Tower One (Denver 621) 3) Compass USD ,1 70 % 1,1 83 % Comerciante Jordbro/ Västrehaninge Östgöta Enskilda SEK ,7 85 % 1,7 56 % *) ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetäckningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de fl esta låneavtal har en egen defi nition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på markedsvärdet av fastighetsportföljen. 1) ICR mäts första gången baserat på 12 månaders löpande genomsnitt. 2) Lånet är förlängt till Ingen mätning av krav i låneavtal förän vid denna tidpunkt. 3) ICR-krav på 1,10 och LTV krav på 70% per för att kunna förlänga lånet ytterligare ett år. Ingen mätning av krav i låneavtal förän vid denna tidpunkt. I Two Alliance har det givits en garanti på TUSD knuten till räntebetalingar, i den grad projektet inte genererar tillräckligt kassafl öde. Garantin är redovisad som en förlust i räkenskapen. Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Värdet av räntekontrakt har inte balansförts och värdeförändringar påverkar således inte bolagets resultat Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31.12: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Fast ränta Förfallodatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Romerike Helsebygg DnB NOR NOK 5,51 % Romerike Helsebygg 1) DnB NOR NOK 4,57 % Comerciante Jordbro/Västrehaninge Östgöta Enskilda SEK 4,43 % Summa räntederivat NOK Summa räntederivat SEK Summa orealiserad vinst / (-) förlust NOK ) Räntesäkringen gäller från och med Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 17

18 Information om nedskrivningar Bolaget har värderat bokfört värde av sina investeringar i fastigheter per och genomfört nedskrivningar där det varit nödvändigt Fastighetsvärden är baserade på värden som är inhämtade av oberoende tredje part. För Romerike Helsebygg har delar av tidigare års nedskrivningar blivit reverserade. Mod bakgrund av dessa värderingar har bolaget per genomfört följande nedskrivningar och reverseringar av tidigare års nedskrivningar: Portfölj Bokfört värde före justering Justering Nytt bokfört värde Denver Romerike Helsebygg Totalt justert balanseverdi Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

19 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 19

20 20 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

21 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 21

22 22 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

23 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 23

24 24 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

25 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 25

26 26 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

27 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 27

28 28 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

29 Årsrapport 2009, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 29

30 30 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

31 Årsrapport 2009, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 31

32 32 Årsrapport 2010, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

33 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no

34