Årsrapport 2010 US Opportunities AB

Transkript

1 Årsrapport 2010 US Opportunities AB

2

3 Innehåll Viktiga händelser Översikt över US Opportunities AB... 4 Marknadsuppdatering... 6 Fakta om de enskilda projekten: Fieldstone Land JV... 8 Whitney... 8 Atlanta Land... 9 Atlanta Land II JV... 9 Murano... 9 Discovery Palms Waterscape Paramount Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Årsrapport 2010, US Opportunities AB 1

4 Utsikt från fastigheten i Fort Walton Beach 2 Årsrapport 2010, US Opportunities AB

5 Viktiga händelser 2010 BOLAGET ÄR FULLINVESTERAT USO AS blev under 2010 fullinvesterat och har totalt gjort fem investeringar i lägenhetskomplex i Florida med totalt cirka 750 lägenheter. Dessutom äger bolaget cirka färdigutvecklade bostadstomter i Atlanta och 234 bostadstomter i Poinciana i Florida. BOSTADSPRISERNA I USA FÖLL MED 2,4 PROCENT UNDER 2010 Bostadspriserna i USA utvecklades negativt under 2010 med ett prisfall på 2,4 procent. Bostadsbyggandet i USA (antalet påbörjade bostäder) har hittills under 2011 överraskat marknaden positivt med en årstakt på bostäder i januari respektive bostäder i februari. Det kan jämföras med att årstakten i december 2010 var bostäder. PARAMOUNT Under 2010 har bolaget köpt 80 procent av ett bolag som har investerat i 264 lägenheter av totalt 313 i en fastighet med centralt läge i Orlando i Florida. Dessutom äger bolaget cirka kvm kommersiella lokaler i samma byggnad. Här är livsmedelskedjan Publix största hyresgäst med en yta på kvm och ett hyresavtal som löper till Investeringen var på cirka 55 miljoner dollar, vilket ger ett pris på cirka kronor per kvm. US Recovery Sweden AB äger resterande 20 procent av bolaget. CHINESE DRYWALLS I WHITNEY USON har stämt Bovis, som var ansvarig entreprenör för utbyggnaden, för att få ersättning för skador och förluster som beror på de kinesiska gipsväggar som använts i byggnaden. I specifi kationen för byggnaden står att man endast skulle använda amerikanska gipsplattor. Bolaget har riktat rättsliga krav mot Bovis, deras försäkringsbolag och underleverantörer. Rättsprocessen förväntas bli tidskrävande och även om det kan tyckas att bolaget har starka argument råder det för närvarande osäkerhet kring utfallet av processen. Årsrapport 2010, US Opportunities AB 3

6 > Aktieägare i Norge > Aktieägare i Sverige US Opportunities AS 54 % US Opportunities AB 46 % US Opportunities Norway AS 100 % 75 % 80 % 100 % 100 % 100 % 80 % 75 % Atlanta Land (Bostadstomter) Fieldstone Land JV (Bostadstomter) Whitney (Lägenheter) Murano (Lägenheter) Discovery Palms (Lägenheter) Waterscape (Lägenheter) Atlanta Land II JV (Bostadstomter) Paramount (Lägenheter) US Opportunities AB Inledning Årsrapporten för 2010 innehåller, förutom en årsredovisning, information om utvecklingen på marknaden i USA samt en uppdatering om viktiga händelser i bolaget under 2010 och hittills under Struktur och översikt US Opportunities AB (USO AB) är ett bolag som ska investera i tomter, bostäder och eventuella bostadsutvecklingsprojekt i USA som anses ha en hög värdeökningspotential. Man kommer huvudsakligen att investera i fastigheter som har fallit kraftigt i värde. Investeringarna i bolaget görs tillsammans med det norska systerbolaget US Opportunities AS (USO AS), genom det gemensamt ägda bolaget US Opportunities Norway AS (USON). bidrar till att bolaget kan täcka sina löpande driftkostnader kopplade till de här investeringarna. I Whitney är däremot uthyrningsgraden cirka 70 procent, vilket beror på en lägre efterfrågan på grund av problemen med de kinesiska gipsväggarna. I Waterscape äger bolaget semesterlägenheter, vilket gör att uthyrningsgraden varierar mer än i de andra lägenhetsprojekten. Under högsäsongen från maj till september är dock lägenheterna till stor del fullt uthyrda. Transaktionsmarknaden för försäljning av lägenheter är fortsatt svag och bolaget har hittills sålt cirka 20 lägenheter i Waterscape-projektet. Figuren ovan sammanfattar strukturen för USO AS och USO AB. Genomförda investeringar och strategi Bolaget grundades 2008 och har gjort åtta olika investeringar i Florida och Atlanta i USA. Portföljen består av fem investeringar i lägenhetskomplex i Florida med totalt cirka 750 lägenheter. Dessutom äger USON tre bolag som har investerat i cirka färdigutvecklade bostadstomter i Atlanta och 234 bostadstomter i Poinciana i Florida. En översikt över investeringarnas läge visas på nästa sida. Bolaget blev fullinvesterat under 2010 och befi nner sig nu i en driftfas, där huvudfokus ligger på uthyrning av bolagets lägenheter. Uthyrningsgraden i tre av lägenhetsprojekten är mycket god och ligger på mellan 90 och 100 procent, vilket Paramount 4 Årsrapport 2010, US Opportunities AB

7 Investeringar USA 1 Atlanta Land 1 Atlanta Land II JV 2 Fieldstone Land JV 2 Discovery Palms 2 Paramount 3 Whitney 3 Murano 4 Waterscape Årsrapport 2010, US Opportunities AB 5

8 Real BNP tillväxt i USA och Euroområdet 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % USA EU-12 USA snitt EU-12 snitt Källor: Bureau of Economic Analysis ( Årliga förändringar för huspriserna i USA (%) 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % -15 % -20 % -25 % 8% 6% -1% 7% 8% 10% 11% 11% 8% 15% 15% 2% 3% 4% 2% 2% 0% 0% 0% % -18% -2% -3% Källor: S&P/Case-Shiller, Home Price Index Marknadsuppdatering Makroekonomisk utveckling i USA Efter den svaga tillväxten i den amerikanska ekonomin under andra och tredje kvartalet 2010 ökade tillväxten under fjärde kvartalet och BNP-tillväxten för hela 2010 låg på 2,8 procent. Den framtida utvecklingen ser nu ljusare ut och den amerikanska centralbanken förväntar sig att tillväxten återhämtar sig ytterligare under 2011, med en förväntad årlig tillväxt på 3,5 4 procent. Arbetslösheten har fallit under 2010, en nedgång från cirka 10 procent i början av året till 8,9 procent i februari Arbetslösheten förväntas dessutom fortsätta falla till 8,4 procent i december och till 7,5 procent innan slutet av Den stigande privatkonsumtionen är en av de faktorer som påverkar den amerikanska ekonomin mest. Under 2010 ökade privatkonsumtionen med så mycket som 4,1 procent och lyckas man behålla denna tillväxttakt framöver är prognoserna för den amerikanska ekonomin återigen positiva. Viljan att behålla ökningstakten för privatkonsumtionen var ett av de viktigaste skälen till att president Obama vid nyår gick med på att förlänga Bushadministrationens skattelättnader. Infl ationen har under de senaste 12 månaderna legat på 2,1 procent och förväntas Whitney, West Palm Beach i Florida 6 Årsrapport 2010, US Opportunities AB

9 Valutakurs SEK/USD 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 5,0 5,5 5,0 Källor: US Census 02/01/03 02/01/04 02/01/05 02/01/06 02/01/07 02/01/08 02/01/09 02/01/10 02/01/11 bli 1,3 procent under 2011, vilket ligger under infl ationsmålet på mellan 1,7 och 2 procent. Källa: U.S. Bureau of Labor Statistics, Fed, WSJ Bostadsmarknaden i USA Efter en kraftig nedgång för bostadspriserna i USA på cirka 30 procent jämfört med stabiliserades bostadsmarknaden under 2009 med en svag negativ utveckling på cirka 1 procent. Utvecklingen under första halvåret 2010 var positiv, men denna trend vände under andra halvåret och totalt sett föll priserna med 2,4 procent under Bostadspriserna förväntas dock utvecklas positivt under 2011 i takt med att de makroekonomiska förutsättningarna successivt förbättras. Bostadsbyggandet i USA (antalet påbörjade bostäder) förbättrades något under andra halvåret 2010 och har hittills under 2011 överraskat marknaden positivt med en årstakt på bostäder i januari respektive bostäder i februari. Det kan jämföras med att årstakten i december 2010 var bostäder. Källor: S&P Case Shillers, NAHB, USgovernment Discovery Palms i Orlando Årsrapport 2010, US Opportunities AB 7

10 Fieldstone Land JV 3 8. Whitney Fieldstone Land JV I december 2008 köpte USON 234 bostadstomter i Poinciana i Florida, cirka 60 km söder om Orlando, som är ett område med stark befolkningsökning. USON äger 80 procent av projektet, medan Avatar, som är ett bolag som är noterat på Nasdaq-börsen, äger 20 procent. Avatar ansvarar också för driften av bolaget. Byggaktiviteten i området är för närvarande låg och per idag har det inte sålts några tomter. Whitney Bolaget äger 141 lägenheter i West Palm Beach, Florida. Palm Beach County, där West Palm Beach är största stad, har cirka 1,3 miljoner invånare och ett mycket bra läge på östkusten, cirka 115 km norr om Miami. Fastigheten har ett bra läge centralt i West Palm Beach, tre kvarter från stranden och med närhet till stadens kommersiella centrum. I byggnaden har man framför allt använt gipsväggar importerade från Kina. Orsaken till att man använde kinesiska gipsväggar är att det uppstod brist på gipsplattor på den amerikanska marknaden under 2005 på grund av en enorm efterfrågan vid återuppbyggnaden efter orkanen Katrina. En del av de gipsplattor som importerades från Kina har visat sig skapa en korrosionsprocess som bland annat påverkar elkomponenter i fastigheten. I värsta fall måste 80 procent av gipsväggarna i byggnaden bytas ut och de elkomponenter som är skadade måste ersättas. USON har beslutat att stämma Bovis för att få ersättning för skador och förluster som beror på de kinesiska gipsväggarna. Bovis var ansvarig entreprenör för projektet och i specifi kationen för byggnaden anges att man endast skulle använda amerikanska gipsväggar. Bolaget har riktat rättsliga krav mot Bovis, deras försäkringsbolag och underleverantörer. Rättsprocessen förväntas bli tidskrävande och även om det kan tyckas som att bolaget har starka argument råder det för närvarande osäkerhet kring utfallet av processen. Lang Reality ansvarar för driften av portföljen och hanterar även uthyrning och försäljning av lägenheterna. Huvudfokus ligger på uthyrningsarbetet så att bolagets driftkostnader kan täckas. Problemen med gipsväggarna i fastigheten har gjort att uthyrningssituationen är mer utmanande än förväntat, men trenden har varit positiv under den senaste tiden och i slutet av mars var 100 lägenheter uthyrda. Dessutom äger bolaget en del kommersiella lokaler med läge på markplan i fastigheten och alla de här lokalerna är uthyrda. 8 Årsrapport 2010, US Opportunities AB

11 Atlanta Land, Edinburgh 3. Atlanta Land, Wolf Creek 4 6. Murano Atlanta Land Bolaget äger cirka 800 bostadstomter i 13 olika områden utanför centrala Atlanta. På samtliga tomter fi nns all infrastruktur på plats (vägar, avlopp, etc.) som krävs för att kunna bygga på tomterna och hela investeringen har tagits av tidigare ägare. Flera av de inhemska byggföretagen har redan visat intresse för bolagets investeringar, men hittills har man inte sålt några tomter. Atlanta Land II JV USON äger 75 procent av Atlanta Land II JV som har investerat i cirka 200 bostadstomter i Atlantaområdet för totalt cirka 7 miljoner dollar. På samma sätt som beskrivs under avsnittet om Atlanta Land har bolaget investerat i färdigutvecklade tomter. US Recovery Sweden AB (USRS), ett annat bolag som skapats av Acta Asset Management, äger 25 procent. Murano USON äger 93 av totalt 275 lägenheter i ett lägenhetskomplex i Delray Beach på Floridas östkust som byggdes Lägenheterna ligger i ett etablerat bostadsområde, cirka 85 km norr om Miami. Stadens kontorsområde ligger i samma område och det fi nns dessutom fl era golfbanor i den omedelbara närheten. Det är nära till fl era av huvudvägarna, som bland annat har anslutning till Orlando och Miami. Bolaget har på samma sätt som i Whitney engagerat Lang Reality, som ansvarar för drift, uthyrning och försäljning av lägenheterna. Uthyrningsmarknaden är bra och i slutet av mars var uthyrningsgraden 95 procent. Transaktionsmarknaden är fortsatt svag och bolaget har för närvarande inte sålt någon av lägenheterna. Årsrapport 2010, US Opportunities AB 9

12 Discovery Palms 5 8 Waterscape Discovery Palms USON äger 145 av totalt 336 lägenheter i ett lägenhetskomplex som ligger i närheten av Disney World i Orlando i Florida. Disney World är världens mest besökta nöjespark med 50 miljoner besökare årligen och är den största arbetsplatsen i USA med cirka anställda. USON har nu ingått ett förvaltningsavtal med Lincoln som också förvaltat fastigheterna för säljaren. Lincoln är en känd förvaltare i USA med cirka lägenheter under förvaltning. Uthyrningsmarknaden är mycket bra och lägenheterna har till stor del varit fullt uthyrda under hela Dessutom höjs nu hyran på de mest efterfrågade lägenheterna och investeringen genererar ett bra kapitalfl öde. Transaktionsmarknaden i Orlando är fortsatt svag och bolaget har för närvarande inte sålt någon av lägenheterna. Waterscape USON äger 75 procent av ett bolag som har investerat i 115 lägenheter av totalt 339 i ett projekt som heter Waterscape på Okaloosa Island i Fort Walton Beach, i nordvästra Florida. USRS är delägare i bolaget med en ägarandel på 25 procent. Byggnaden var klar i januari 2008 och har mycket hög standard. Den ligger i direkt anslutning till stranden och har en egen badanläggning inne på området, vilket innebär att detta är ett mycket attraktivt semesterresmål. Området har också ett stort utbud av restauranger och butiker. perioden från maj till september, då uthyrningsmarknaden är mycket stark i det här området. I slutet av mars hade 23 lägenheter i projektet sålts med ett genomsnittligt försäljningspris som ligger cirka 30 procent högre än det genomsnittliga köppriset, trots att det till stor del är de minst attraktiva lägenheterna som sålts. De mer attraktiva lägenheterna förväntas stiga mer i värde allt eftersom marknaden förbättras under den närmaste framtiden och kommer därför endast att säljas om bolaget får attraktiva bud från investerare. Resort Quest förvaltar fastigheten och ansvarar för försäljning och uthyrning. Bolaget har nu möblerat ytterligare 20 lägenheter för att kunna öka uthyrningsintäkterna och cirka 80 procent av lägenheterna ingår nu i en uthyrningspool som ger goda intäkter, framför allt under 10 Årsrapport 2010, US Opportunities AB

13 Paramount USON äger 80 procent av ett bolag som har investerat i 264 av totalt 313 lägenheter i en fastighet med centralt läge i Orlando i Florida. Dessutom äger bolaget cirka kvm kommersiella lokaler i samma byggnad. Här är livsmedelskedjan Publix största hyresgäst med en yta på kvm och ett hyresavtal som löper till USRS äger resterande 20 procent av bolaget. Uthyrningsgraden för lägenheterna är 88 procent, medan uthyrningsgraden för de kommersiella lokalerna är 68 procent. Bolaget för en dialog med flera potentiella hyresgäster om tre lediga affärslokaler och med undantag av en svåruthyrd kontorslokal på 800 kvm fördelat på två våningar förväntas de här lokalerna hyras ut under Marknaden för försäljning av lägenheter i Orlando är för tillfället svag, men den förväntas återhämta sig när den amerikanska ekonomin förbättras. Bolaget som förvaltat byggnaden för tidigare ägare gjorde ett dåligt jobb och förvaltningsavtalet sades därför upp och avslutades i februari. Per den 1 mars 2011 har bolaget ingått ett nytt förvaltningsavtal med Atlantic & Pacific som ska driva byggnaden och ansvara för uthyrning och försäljning. Atlantic & Pacific har erfarenhet från flera motsvarande projekt i Florida och har kompetens både vad gäller uthyrning och försäljning av lägenheter och kommersiella lokaler. Årsrapport 2010, US Opportunities AB 11

14 Nyckeltal US Opportunities AB (USO) äger 45,66 % av aktierna i US Opportunities Norway AS (USON). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den offi ciella årsredovisningen for USO omfattar endast moderbolaget Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för USON. US Opportunities Norway AS (NOK i tusentals kronor) Resultaträkning 2010 Intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Avskrivningar Nedskrivningar Driftsresultat Finansiellt resultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Minoritetsandel (NOK i tusentals kronor) Balansräkning 2010 Materiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital Minoritetsandel Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) Avsättningar och obeskattade reserver Kortfristiga skulder Summa skulder Summa Eget kapital och skulder Årsrapport 2010, US Opportunities AB

15 Information om nedskrivningar Bolaget har värderat bokfört värde av sina investeringar i fastigheter per och genomfört nedskrivningar. Fastighetsvärden har baserats på värderingar från oberoende tredje part i februari Värderingar hämtas varje halvår för alla fastighetsinvesteringar i koncernen. Mot bakgrund i dessa värderingar har följande nedskrivningar per genomförts: Portfölj Bokfört värde före nedskrivning Nedskrivning Nytt bokfört värde Värdering lokal valuta Valuta Fieldstone USD Whitney USD Totalt nedskrivet balansvärde Omräkningsdifferans Netto nedskrivning över resultatet Årsrapport 2010, US Opportunities AB 13

16 14 Årsrapport 2010, US Opportunities AB

17 Årsrapport 2010, US Opportunities AB 15

28 US Opportunities AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika NO-0115 Oslo signatur.no

29