PÄ 05/2013a SAMRÅDS/GRANSKNINGSHANDLING Detaljplan för Trädgården 8 i Lund, Lunds kommun Trädgårdsgatan 7A-C Upprättad Innehåll: Planbeskrivning Plankarta med planbestämmelser
PLANBESKRIVNING Detaljplan för Trädgården 8 i Lund, Lunds kommun SAMRÅDS-/GRANSKNINGSHANDLING UPPRÄTTAD: PÄ 5/2013a ENKELT PLANFÖRFARANDE
Vad är en detaljplan? En detaljplan styr hur marken får användas för ett område inom kommunen exempelvis för bostäder, kontor, handel och industri. Detaljplanen får även reglera placering, utformning och utförande. En detaljplan består av en plankarta som är juridiskt bindande och en planbeskrivning som beskriver plankartan. Planbeskrivningen, som inte är juridisk bindande, ska underlätta förståelsen för plankartans innebörd. Planprocessen 2011 Detaljplaneprocessen regleras i plan- och bygglagen och syftar till att pröva om ett förslag till markanvändning är lämpligt. I processen ska allmänna och enskilda intressen vägas mot varandra. Planprocessen kan hanteras antingen med enkelt eller normalt planförfarande. Under samråd och granskning ges möjlighet för sakägare, myndigheter och andra berörda att inkomma med synpunkter. 2 (16)
INNEHÅLL INLEDNING 4 Sammanfattning 4 Handlingar 4 Medverkande 4 Plansökande 4 FÖRUTSÄTTNINGAR 4 Tidigare ställningstaganden 4 Plandata och markägoförhållanden 6 Befintlig markanvändning 6 Historik 6 Kulturmiljö 7 Natur 7 Teknisk försörjning 9 PLANFÖRSLAG 9 Planens syfte 9 Markanvändning och gestaltning 9 Trafik 12 Teknisk försörjning 12 GENOMFÖRANDE 12 Organisatoriska åtgärder 12 Tekniska och ekonomiska åtgärder 12 Fastighetsrättsliga åtgärder 13 KONSEKVENSER 13 Miljökonsekvenser 13 Sociala konsekvenser 15 3 (16)
INLEDNING Sammanfattning Detaljplanens syfte är att pröva lämpligheten att inom fastigheten Trädgården 8 inreda befintlig gårdsbebyggelse med bostäder samt medge uppförande av takkupor på befintlig huvudbyggnad. Detaljplanen är utformad så att ett bevarande av den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen på fastigheten säkerställs. PLANDATA Planområdets area: 701 kvm Antal bostäder: ca 10 lägenheter (antal regleras dock inte av detaljplanen) Handlingar Till detaljplanen finns följande handlingar: Plankarta med planbestämmelser Planbeskrivning (denna handling) Detaljplaneprocessen följer 2011 års lagstiftning. Detaljplanen handläggs med enkelt planförfarande då samrådskretsen är begränsad och ändringen saknar intresse hos en bred allmänhet. Medverkande Planarkitekt: Daniel Wasden och Henrik Nilsson Biträdande planchef: Lotta Wallin Trafikplanerare: Luminita Popescu Stadsantikvarie: Henrik Borg På fastighetsägarens uppdrag har Calle Leijonberg, Yellon AB, tagit fram förslag till nya byggnader och WSP Sverige AB genomfört översiktlig miljöteknisk markundersökning. Plansökande Trädgården Fastighets AB FÖRUTSÄTTNINGAR Tidigare ställningstaganden Detaljplaner För fastigheten Trädgården 8 gäller detaljplan (stadsplan), nr 378, laga kraft 1976-06-22. Enligt gällande detaljplan får fastigheten användas för bostadsändamål. 4 (16)
Äldre planer som stadsplaner, byggnadsplaner och avstyckningsplaner gäller idag som detaljplaner. Dessa äldre planer har inte längre någon genomförandetid. Utdrag ur gällande detaljplan (stadsplan) nr 378. Röd streckad linje markerar planområdet och fastigheten Trädgården 8. Bevaringsprogram Området och fastigheten ingår i Bevaringsprogram Lunds stadskärna Vårfru rote. Riksintresse för kulturmiljö Hela planområdet ingår i riksintresseområdet Lunds stadskärna (M:K 87). Dagvattenstrategi Lunds kommun har tillsammans med VA SYD tagit fram en dagvattenstrategi för Lunds kommun daterad 2013-05-28. Godkänd av kommunstyrelsen 2013-09-04 samt godkänd av VA SYDs ägarnämnd 2013-10-09. 5 (16)
Plandata och markägoförhållanden Orienteringskarta där fastigheten Trädgården 8 är markerad med röd streckad linje. Planområdet omfattar fastigheten Trädgården 8. Fastigheten är privatägd. Befintlig markanvändning Byggnaderna på fastigheten har senast använts som bostäder och cykelverkstad. Samtliga byggnader står oanvända och är i behov av renovering. Historik Kvarteret Trädgården utgör en del av den s.k. Nya stan som utlades och bebyggdes på 1870-talet. Den Nya stan i stadskärnans sydöstra del avviker genom sitt rätvinkliga gatunät och sina regelbundna tomtfigurer. Stadsdelen byggdes ut inom en tioårsperiod och fick ett enhetligt innehåll, både vad gäller befolkning och innehåll. Nya stan blev en typisk arbetarstadsdel även om det oftast var hantverkare som uppförde och ägde husen. Flerfamiljshuset, i form av en envåningslänga med tvårumslägenheter i bottenvåningen och smålägenheter på vinden, är den förhärskande byggnadstypen. Gathusen har oftast en enhetlig takfotslinje, med en enkel avtrappad gesims. De flesta hus har sadeltak med en rad kupor och ibland frontespis. Ursprunglig takbeläggning var enkupigt tegel eller falsplåt, i några fall skiffer. Fasaderna hade grågult tegel eller var ljusputsade, med regelbundet placerade sexrutade fönster och entréer med pardörrar. Enskilda hus avviker genom rikare utformade fasader, men i stort präglas området av enkelhet och sparsamhet i byggnadssättet. Under 1960 och 70-talen skedde stora förändringar i stadsdelen; arbetsplatserna försvann, många hus byggdes om till enfamiljsbostäder, och i smålägenheterna flyttade studenter in. Efter omfattande rivningar i kvarteret Repslagaren och Gärdet har ny bebyggelse uppförts. Den ursprungliga 6 (16)
enhetligheten har delvis gått förlorad och ersatts med en viss brokighet vad gäller fasadutformning, takbeläggning och färgsättning. Kvarteret Bommen, Ripa, Ängen, Täppan och Trädgården har dock kvar det mesta av den ursprungliga bebyggelsen, och de utgör idag ett angeläget bevaringsområde. Kulturmiljö Kulturhistorisk intressant bebyggelse och byggnadsminnen Hela planområdet ingår i riksintresseområdet Lunds stadskärna. I bevaringsprogrammet Lunds stadskärna bevaringsprogram Vårfru rote" redovisas nuvarande fastigheten Trädgården 8 som fastigheterna Trädgården 8 och 11. Gatuhuset och gårdshus är markerade som kulturhistoriskt värdefull och/eller miljömässigt värdefull byggnad i det uppdaterade Bevaringsprogrammet. Gathuset är uppfört 1876 och är typiskt för bebyggelsen som präglade stadsdelen vid 1800-talets slut. Gårdshusen är daterade 1893 och har fungerat som småindustri/verksamhetsbyggnader med bland annat bryggeri och cykelverkstad. Gårdsytan är belagd med kullersten och sammantaget med de äldre byggnaderna är miljön att beteckna som av kulturhistoriskt och miljömässigt värde. Gården har tidigare innehållit äldre fruktträd men dessa är nu borttagna. Arkeologi Den planerade exploateringen berör känd fornlämning Lund 73:1. Fornlämningen är en fast fornlämning och definieras som stadslager av riksantikvarieämbetet. Alla markingrepp kräver tillstånd från länsstyrelsen enligt 2 kap. Kulturminneslagen. Natur Geotekniska förhållanden En översiktlig miljöteknisk markundersökning har 2014-10-23 genomförts på fastigheten av WSP Sverige AB. Av denna framgår följande: Enligt SGU:s jordartaskarta (skala 1:50 000 från 1984) består undersökningsområdet av morängrovlera och enligt brunnsarklivet (SGU) finns inga borrade brunnar inom en radie på 300 m från undersökningsområdet. Eftersom undersökningsområdet är beläget inom de centrala delarna av Lund är såväl Trädgården 8 som fastigheterna i den närmsta omgivningen anslutna till kommunalt VA, dvs. inget uttag av grundvatten sker för dricksvattenändamål. 7 (16)
Markföroreningar En översiktlig miljöteknisk markundersökning har 2014-10-23 genomförts på fastigheten av WSP Sverige AB. I denna bedöms föroreningssituationen på fastigheten enligt följande: På innergården finns en ca 0-0,75 m mäktig fyllnad med halter av bly och kvicksilver, samt i en provpunkt även aromater C16-C35, i halter över KM (gällande riktvärden då fastigheten ska nyttjas för bostadsändamål). Prover på jordlager under fyllnaden på innergården uppvisade inga halter över KM och det finns därför troligen ingen djupare spridning av halter över KM. I grundvattnet kunde ingen oljeförorening påvisas. Betongproverna från de olika golven visade generellt på halter under detektions-gränsen av oljeföroreningar. Det fanns dock förhöjda halter av tyngre alifater i fraktionen C16-C35 i 3 av 4 prov med den uppmätta högsta halten på 49 mg/kg TS i provpunkt 8 i verkstad/garage. Direkt under golven i provpunkterna 5-7 finns naturliga jordlager och här uppvisades inga halter över KM i uttagna prover. I provpunkt 8 finns en fyllnad under betonggolvet och ner till förmodat f.d. golv tillhörandes tidigare byggnad. Golvet på denna f.d. byggnad är i nivå med källar-golvet i provpunkt 5-7, vilket styrker teorin om att det är ett f.d. golv. Denna fyllnad i provpunkt 8 uppvisar halter av tyngre alifater, aromater PAH (L, M och H), barium, bly, kadmium, kvicksilver och zink som överskrider KM. Det förefaller som om den mest förorenade fyllnaden finns inom ytan för f.d. golv kring provpunkt 8. I fyllnaden i provpunkt 9 uppmättes halter av bly och kvicksilver som överskrider riktvärdet för KM. I den naturliga underliggande jordarten påvisades inga halter över KM. Karta med borrpunkter från översiktlig miljöteknisk markundersökning. 8 (16)
Markradon Radonmätningar är inte genomförda på fastigheten. Luftföroreningar Miljökvalitetsnormerna för utomhusluft enligt 5 kap miljöbalken gäller för svaveldioxid, bly, kvävedioxid, kolmonoxid och partiklar (PM 10). Enligt miljöförvaltningens uppgifter överskrids inte miljökvalitetsnormerna inom Lunds kommun. Luftföroreningarna ligger inom godtagbara nivåer inom planområdet. Teknisk försörjning Befintliga system för dagvatten, vatten och spillvatten, renhållning, energiförsörjning, tele och kommunikation för fastigheten kan användas. PLANFÖRSLAG Planens syfte Detaljplanens syfte är att inom fastigheten Trädgården 8 inreda befintlig gårdsbebyggelse med bostäder samt medge uppförande av takkupor på befintlig huvudbyggnad. Del av gårdsbebyggelsen föreslås även kunna byggas om och därigenom förändras byggnadernas volym och takutformning något. Detaljplanen är utformad så att ett bevarande av den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen på fastigheten säkerställs. Markanvändning och gestaltning Bostadsbebyggelse Samtliga byggnader föreslås kunna användas för bostadsändamål. Genom en ombyggnad av befintliga byggnadsvolymer kan ca 10 lägenheter inrymmas inom fastigheten (antalet lägenheter styrs dock inte av detaljplanen). Planbestämmelser om byggnadshöjder och totalhöjder är anpassade efter den befintliga bebyggelsens volymer. På platsen för befintligt garage föreslås en lägre bostadsvolym kunna uppföras. 9 (16)
Förslag på utformning av gathusets fasader efter ombyggnad (Yellon AB). Slutlig utformning avgörs i samband med bygglovsprocessen. 10 (16)
Förslag på utformning av det stora gårdshusets fasader efter ombyggnad (Yellon AB). Slutlig utformning avgörs i samband med bygglovsprocessen. Varsamhet och skydd för befintlig bebyggelse Planområdet berörs av följande uttryck för riksintresset för kulturmiljö: - Det oregelbundna medeltida stadsplanemönstret med tillskott från senare tider, tomtstruktur och platsbildningar. - Bebyggelsens skala, volym och placering. - Den skandinaviska bebyggelsetraditionen med sina småskaliga hus i tegel och korsvirke från den förindustriella perioden, och den mer storstadsmässiga bebyggelsen från 1800-talets slut och 1900-talets början. - Gaturummens karaktär, platsbildningar och gårdsrummen. - Handels- och hantverksgårdar, bostäder och bebyggelseområden som visar levnadsförhållandena för särskilda sociala skikt vid olika tidpunkter. På fastigheten Trädgården 8 utgör gatuhus och gårdsbyggnader (bortsett från garage) sådana särskilt värdefulla byggnader som avses i 8 kap 13 PBL, d.v.s. byggnader som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt eller som ingår i ett bebyggelseområde av denna karaktär. De har därför åsatts skydds-, varsamhetsbestämmelser och rivningsförbud i enlighet med 4 kap 16 PBL. Vid fasadfotona på plankartan finns angivet vilka karaktärsdrag och värden som ska tas tillvara eller som inte får ändras för respektive byggnad. För att säkerställa de kulturhistoriska värdena ska ombyggnad föregås av en antikvarisk förundersökning. En antikvarisk sakkunnig ska anlitas vid byggentreprenad vilket bör skrivas in i kontrollplanen. 11 (16)
Gård Den kullerstensbelagda gårdsytan har ett kulturhistoriskt värde som ska beaktas i kombination med möjligheter för lek och grönska då gården ges ny utformning. Material som asfalt och betongplattor ska undvikas av kulturhistoriska skäl. Trafik Parkering Parkering får ej anordnas på gården eftersom den är för liten för att kunna tillgodose både behov av gårdsyta och parkering. Parkering får därför lösas på annan fastighet inom rimligt avstånd i enlighet med gällande parkeringsnorm för Lunds kommun. I samband med ansökan om bygglov görs en parkeringsutredning där det slutliga parkeringsbehovet och nödvändiga parkeringsavtal framgår. Teknisk försörjning Planområdet berör endast ianspråktagen kvartersmark. Området har utbyggd teknisk försörjning som de planerade bostäderna förutsätts kunna anslutas till. GENOMFÖRANDE Organisatoriska åtgärder Genomförandetid Planen har en genomförandetid på 5 år från det datum den vinner laga kraft. Före genomförandetidens utgång får mot berörda fastighetsägares bestridande detaljplanen ändras eller upphävas endast om det är nödvändigt på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt, vilka inte kunnat förutses vid planläggningen. Efter genomförandetidens utgång får planen ändras eller upphävas utan att rättigheter som uppkommit genom planen beaktas. (4 kap 40 PBL). Tillstånd enligt Kulturminneslagen Planområdet är beläget inom Lunds medeltida stadskärna, vilken är registrerad som fast fornlämning. Alla markingrepp kräver därför tillstånd från Länsstyrelsen enligt 2 kap Kulturminneslagen. Tekniska och ekonomiska åtgärder Kostnad för framtagande av detaljplan Detaljplanen bekostas av exploatören genom planavtal. 12 (16)
Fastighetsrättsliga åtgärder Detaljplaneförslaget medför inga fastighetsrättsliga åtgärder. Vid eventuell avstyckning från Trädgården 8 kan de gemensamma anläggningarna såsom innergården mm lösas genom bildande av gemensamhetsanläggning. Ansökan om fastighetsbildning m.m. Det ankommer på ägaren till Trädgården 8 att hos lantmäterimyndigheten i Lund eventuellt ansöka om avstyckning och bildande av gemensamhetsanläggning. KONSEKVENSER Miljökonsekvenser Miljöbedömning enligt miljöbalken Stadsbyggnadskontoret bedömer med vägledning av förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar att planförslaget inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan i den mening som avses i 6 kap 11 18 miljöbalken och i 4 kap 34 PBL. Behovet av miljöhänsyn vid genomförandet av detaljplanen belyses därför inte i en miljöbedömning enligt 6 kap miljöbalken. Påverkan på riksintressen Planbestämmelserna är utformade så att de kulturhistoriskt värdefulla byggnaderna och gårdsstrukturen tas tillvara. Sammantaget bedöms inte planförslagets genomförande medföra någon betydande påverkan på riksintresset. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormerna för utomhusluft enligt 5 kap miljöbalken gäller för svaveldioxid, bly, kvävedioxid, kolmonoxid och partiklar (PM 10). Enligt miljöförvaltningens uppgifter överskrids inte miljökvalitetsnormerna inom Lunds kommun. Luftföroreningarna ligger inom godtagbara nivåer inom planområdet. Dagvatten I stort sett allt dagvatten i Lunds kommun rinner till Höje å och Kävlingeån via dagvattenledningar, diken och små vattendrag. Enligt Vattenmyndighetens beslut om statusklassificering och miljökvalitetsnormer för ytvatten har Höje å dålig ekologisk status med kravet att uppnå god ekologisk status 2027, Kävlingeån har otillfredsställande ekologisk status med kravet att uppnå god ekologisk status 2027. De olika vattendragen i Lunds kommun som fungerar som dagvattenrecipienter har klassificerats efter hur stort flöde 13 (16)
och vilka mängder av närsalter och föroreningar recipienterna kan tåla/ta emot beroende på deras speciella förutsättningar. I dagvattenstrategin redovisas klassificering av de olika recipienternas känslighet. Planområdet ingår i avrinningsområdet för Höje å. Kvaliteten på recipient och grundvatten bedöms inte att påverkas vid ett plangenomförande. Markradon Vid normalriskmark ska byggnader utföras radonskyddade. Vid högriskmark ska byggnader utföras radonsäkrade. Markföroreningar En översiktlig miljöteknisk markundersökning har 2014-10-23 genomförts på fastigheten av WSP Sverige AB. Av denna framgår att marken är förorenad. Åtgärdsbehov och rekommendationer lämnas enligt följande: Det föreligger ett åtgärdsbehov av den ytliga fyllnaden(0-0,75 m) inom hela innergården (provpunkt 1-4) och av de fyllnader som finns inom garage/verkstad (prov-punkt 8-9) eftersom uppmätta halter överskrider KM (gällande riktvärden då fastigheten ska nyttjas för bostadsändamål). Förslagsvis schaktas dessa massor bort och körs till lämplig mottagare av förorenade massor som SYSAVs anläggning på Spillepengen. Fyllningen på innegården och i provpunkt 9 är enligt Avfall Sverige 2007 i halter som motsvarar icke farligt avfall medan fyllnaden under golv i provpunkt 8 är att betrakta som farligt avfall på grund av höga halter av PAH. Halterna av fyllnaden ner till golvet i provpunkt 8 är så pass höga att kompletterande provtagning bör utföras på byggnadsmaterial i f.d. golv och på underliggande jordarter i samband med urgrävning av förorenad fyllnad. Inget åtgärdsbehov föreligger för grundvatten. För byggnaderna rekommenderas att en byggnadsteknisk inventering genomförs med avseende på bland annat eventuell fukt och förekomst av eventuell luktproblematik kopplad till den oljeförorening som finns i 3 av 4 betongprov. Vid luktproblematik kopplad till oljeföroreningen i betong finns det relativt enkla åtgärder att använda sig av för att avhjälpa detta problem. Lämplig metod beror på dels på hur aktuellt rum är tänkt att nyttjas och om det eventuellt finns byggnadstekniska brister i betongen som bör åtgärdas samtidigt. Provtagningsstrategi och urval av analyser baseras på erfarenhetsmässiga bedömningar och branschpraxis. Av naturliga skäl kan dock inte uteslutas att det finns förorening i punkter/områden som inte har undersökts eller att det förekommer ämnen och föreningar som inte analyserats. Enligt miljöbalken 10 kap 11 skall den som äger eller brukar en fastighet, oavsett om området tidigare ansetts förorenat, genast underrätta tillsynsmyndigheten om det upptäcks en förorening på fastigheten och föroreningen kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Vi rekommenderar därför att denna rapport delges tillsynsmyndigheten. Karta med borrpunkter finns redovisad i kapitlet Förutsättningar. 14 (16)
Med planbestämmelse regleras att sanering av förorenad mark ska utföras innan startbesked för bostäder ges. Kulturhistoriskt intressant bebyggelse Den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen på fastigheten avses att bevaras och förses med skydds- och/eller varsamhetsbestämmelser. Arkeologi Den planerade exploateringen berör känd fornlämning Lund 73:1. Fornlämningen är en fast fornlämning och definieras som stadslager av riksantikvarieämbetet. Alla markingrepp kräver tillstånd från länsstyrelsen enligt 2 kap. Kulturminneslagen. Vägtrafikbuller Följande riktvärden för trafikbuller, enligt regeringens proposition 1996/97:53, ligger till grund för planeringen. bostäder, vård- och undervisningslokaler ekvivalentnivå ute frifältsvärde 55 dba inne 30 dba maxnivå ute frifältsvärde 70 dba (vid uteplats) inne 45 dba (nattetid) Enligt en kommunövergripande bullerkartläggning uppskattas ekvivalentnivån vid fasad utmed Trädgårdsgatan uppgå till ca 50 dba och maximalnivån till 80 dba vid fasad. Trafikmängderna på Trädgårdsgatan bedöms vara låga. De höga maximalnivåerna beror sannolikt på att gatan är belagd med gatsten. Bostadsgården är placerad så att de befintliga byggnaderna fungerar som bullerskydd. På gården beräknas ekvivalentnivån vara ca 40 dba. Bostädernas uteplats finns på gården, mot tyst sida, där maximal ljudnivå inte överskrider 70 dba. Byggnadens fasad, inklusive fönster och ventilationsdon, ska utformas så att riktvärdena inomhus innehålls. Redovisning av hur fasader utformas för att klara riktvärdena inomhus sker i samband med ansökan om bygglov. Sociala konsekvenser God bebyggd miljö Planförslaget innebär ett bevarande av en kulturhistoriskt värdefull miljö och medverkar sålunda till en god bebyggd miljö. 15 (16)
Befolkning och service Planförslaget innebär en förtätning i stadskärnan och ökar således antalet bostäder som har direkt tillgång till befintligt utbud av service i Lunds centrum. Barnperspektivet Planförslaget tar tillvara områdets befintliga kvaliteter med en skyddad innergård. Med planbestämmelse regleras att parkering inte får anordnas på gården så att den begränsade friytan kan iordningställas för bostadsgård med plats för lek och utevistelse. Tillgänglighet Vid utarbetande av planförslaget har kravet på god tillgänglighet och användbarhet för funktionshindrade beaktats. Hur kraven på tillgänglighet i 8 kap 4 (byggnader) och 8 kap 9 PBL (tomter) i detalj kommer att tillgodoses avgörs i samband med byggnads- och markprojekteringen och därmed vid kommande bygglovprövning. STADSBYGGNADSKONTORET I LUND Lotta Wallin biträdande planchef Henrik Nilsson planarkitekt 16 (16)