Detaljplan för Maria Magle 4 i Lund, Lunds kommun (Magle Stora Kyrkogata 8)

Transkript

1 PÄ 06/2016a Detaljplan för Maria Magle 4 i Lund, Lunds kommun (Magle Stora Kyrkogata 8) Upprättad Innehåll: Planbeskrivning Plankarta med planbestämmelser och illustration

2 PLANBESKRIVNING Detaljplan för Maria Magle 4 i Lund, Lunds kommun SAMRÅDSHANDLING UPPRÄTTAD: PÄ 06/2016a STANDARDFÖRFARANDE

3 Vad är en detaljplan? En detaljplan styr hur marken får användas för ett område inom kommunen exempelvis för bostäder, kontor, handel och industri. Detaljplanen får även reglera placering, utformning och utförande. En detaljplan består av en plankarta som är juridiskt bindande och en planbeskrivning som beskriver plankartan. Planbeskrivningen, som inte är juridisk bindande, ska underlätta förståelsen för plankartans innebörd. Planprocessen Detaljplaneprocessen regleras i plan- och bygglagen och syftar till att pröva om ett givet förslag till markanvändning är lämpligt. I processen ska allmänna och enskilda intressen vägas mot varandra. Planprocessen kan hanteras antingen med standardförfarande eller utökat förfarande. Under samråd och granskning ges möjlighet för sakägare, myndigheter och andra berörda att inkomma med synpunkter. 2 (19)

4 INNEHÅLL Vad är en detaljplan?... 2 Planprocessen... 2 INNEHÅLL... 3 INLEDNING... 4 Sammanfattning... 4 Handlingar... 4 Medverkande... 4 Plansökande... 4 FÖRUTSÄTTNINGAR... 5 Tidigare ställningstaganden... 5 Plandata och markägoförhållanden... 7 Befintlig markanvändning... 7 Historik... 8 Kulturmiljö... 8 Trafik Natur Teknisk försörjning PLANFÖRSLAG Planens syfte Markanvändning och gestaltning Teknisk försörjning Fastighetsbildningsbestämmelser GENOMFÖRANDE Organisatoriska åtgärder Tekniska och ekonomiska åtgärder Fastighetsrättsliga åtgärder KONSEKVENSER Miljökonsekvenser Sociala konsekvenser (19)

5 INLEDNING Sammanfattning Detaljplanens syfte är att möjliggöra tillbyggnad av befintligt gårdshus inom fastigheten Maria Magle 4 i Lund. Planområdet omfattas av riksintresse för kulturmiljö och bebyggelsen inom fastigheten redovisas som kulturhistoriskt intressant enligt Lunds bevaringsprogram. Planförslaget innebär en förtätning inom befintlig gårdsmiljö, med fortsatt användning för bostäder. Ny detaljplan möjliggör även införandet av varsamhets- och skyddsbestämmelser för kulturhistoriskt intressant bebyggelse inom fastigheten. Planförslaget innefattar: Anpassning av byggrätt inom fastigheten efter rådande förhållanden. Utökad byggrätt för bostadsändamål inom fastigheten. Begränsning av markens bebyggande genom prickmark och kryssmark. Skydds- och varsamhetsbestämmelser för befintlig bebyggelse. Planförslaget bedöms inte få några negativa miljömässiga och sociala konsekvenser. PLANDATA Planområdets area: 326 kvm Antal bostäder: Två sammanbyggda bostadshus Handlingar Till detaljplanen finns följande handlingar: Plankarta med planbestämmelser och illustration Planbeskrivning (denna handling) Detaljplaneprocessen följer plan- och bygglagen SFS 2010:900. Standardförfarande tillämpas då förslaget till detaljplan är förenligt med översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande och inte bedöms vara av betydande intresse för allmänheten eller i övrigt av stor betydelse. Vidare bedöms förslaget till detaljplan inte medföra betydande miljöpåverkan. Medverkande Planarkitekt: Lisa Ganestam Planchef: Ole Kasimir Bygglovsarkitekt: Pia Laike Stadsantikvarie: Henrik Borg Lantmätare: Erika Andersson På fastighetsägarens uppdrag har konsult tagit fram förslag till ny byggnation. Plansökande Fastighetsägaren för Maria Magle 4. 4 (19)

6 FÖRUTSÄTTNINGAR Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Planområdet ligger inom befintlig bebyggelse som enligt ÖPL-2010 anges som förtätning. ÖPL-2010 preciserar inte markanvändning. Detaljplaner Kartbild med utsnitt från Stadsplan för kvarteret Maria Magle i Lunds stadskärna. Planområde med röd markering. För området gäller Stadsplan för kvarteret Maria Magle, 1281K-11 C790 från Planen medger bebyggelse för bostadsändamål i högst två våningar för befintligt gathus inom fastigheten. Befintligt gårdshus, som är sammanbyggt med gathuset, ligger inom prickmark som inte får bebyggas. Detsamma gäller för en mindre komplementbyggnad i planområdets sydvästra del. Enligt gällande detaljplan får fastigheten endast bebyggas med sammanbyggda hus och vind får inte inredas för bostadsändamål. Bebyggelsen får uppföras till en högsta byggnadshöjd på 7,6 meter över gatuplan invid tomten. Stadsplanen i fråga gäller idag som detaljplan. Planen har inte längre någon genomförandetid. För området gäller fastighetsindelningsbestämmelser, ursprungligen fastställda som tomtindelning med aktnummer 1281K-B (19)

7 Bevaringsprogram Både gatuhus och gårdshus inom fastigheten Maria Magle 4 redovisas som kulturhistoriskt intressanta i bevaringsprogrammet Lunds stadskärna bevaringsprogram Krafts rote". Gatuhuset utgör en kulturhistoriskt värdefull byggnad och gårdshuset bygger upp en kulturhistoriskt värdefull miljö. Även gatumiljön har ett kulturhistoriskt värde. Ur Lunds bevaringsprogram. Planområde med röd markering. Både gatuhus och gårdshus redovisas i Värna och Vinna staden som byggnad som bör skyddas mot rivning. Till fastigheten anslutande gaturum (Magle Stora kyrkogata) beskrivs ha ett högt bevarandevärde. Riksintresse för kulturmiljö Hela planområdet ingår i riksintresseområdet Lunds stadskärna (M:K 87). Riksintresset Lund är en stifts- och universitetsstad, en av landets äldsta och mest betydande medeltidsstäder, som speglar utvecklingen från kyrklig metropol till universitetsstad med expansiv utveckling under det sena talet och 1900-talet. Följande värden lyfts fram som betydelsefulla för planförslaget: Tomtstrukturer och platsbildningar, bebyggelsens skala, volym och placering och gaturummens karaktär, platsbildningar och gårdsrummen. Dagvattenstrategi Lunds kommun har tillsammans med VA SYD tagit fram en dagvattenstrategi för Lunds kommun daterad Godkänd av kommunstyrelsen samt godkänd av VA SYDs ägarnämnd (19)

8 Plandata och markägoförhållanden Planområdet omfattar fastigheten Maria Magle 4 som är privatägd. Fastighetens totala yta är 326 kvm. Botaniska trädgården Mårtenstorget Orienteringskarta med planområdet rödmarkerat. Befintlig markanvändning Fastigheten ligger söder om Magle Stora kyrkogata inom Lunds stadskärna, nordost om Mårtenstorget. Inom fastigheten ryms ett gathus längs med Magle Stora kyrkogata samt en gårdslänga mot privat grön innergård. I planområdets sydvästra del finns ett mindre garage/förrådsbyggnad Fastigheten Maria Magle 4 med gathus (1), gårdshus (2) och garage/förråd (3). Övrig mark inom planområdet utgörs av gårdsmiljö. Gathuset utgörs av ett bostadshus i 1 ½ våning med inredd vind. Byggnaden används kombinerat som bostad samt verksamhet för Bed & Breakfast. Gårdshuset är uppfört i en våning och används som privat bostad. Angränsande fastigheter i östlig, sydlig och västlig riktning utgörs av privata bostads- och verksamhetstomter samt en kommunal gatufastighet i norr. Gathus och gårdshus inom Maria Magle 4 är sammanbyggt med angränsande bebyggelse inom Maria Magle 5, öster om planområdet. 7 (19)

9 Gårdsfasad med gathus (t.v.), gårdshus (t.h) och terrass. Gårdsmiljö med garage/förrådsbyggnad. Historik Kvarteret Maria Magles form har varit i stort sett oförändrat genom århundradenas lopp och de gator som begränsar kvarteret har alla medeltida ursprung. Magle Stora kyrkogata har antagligen ingått i det allra äldsta gatunätet och tjänstgjorde då som utfartsgata österut. Kulturmiljö Arkeologi Planområdet är beläget inom Lunds medeltida stadskärna, vilken är registrerad som fast fornlämning. Alla markingrepp kräver tillstånd från Länsstyrelsen enligt 2 kap. Kulturminneslagen. 8 (19)

10 Kulturhistorisk intressant bebyggelse I bevaringsprogrammet framgår att den aktuella tomten bebyggdes på talet. Gathus Gathuset är uppfört 1874 och utgörs av ett bostadshus i en våning med sadeltak och inredd vind. Byggnaden har en hög, avsattputsad och svartmålad sockel. Fasaden mot gatan är klädd i gult tegel med stickbågar, lister och hörn i rött tegel. Fönsterna är gröna och entrén med halvfransk indragen pardörr. Taket är klätt i grön plåt och utfört med två rundade takkupor. Gathus Maria Magle 4 (t.h.) och 5 (t.v.) från Lunds bevaringsprogram Gathusets gårdsfasad är putsad och gulmålad. I hörnet finns en terrass med vitt träräcke och diagonalrutor. Balkongen på ovanvåningen har fått samma utförande inreddes vinden och två takkupor byggdes mot gården, av samma slag som de som redan fanns mot gatan renoverades huset efter ritningar av Hans Westman och balkong samt terrass härstammar från detta år. Gårdshus Gårdshuset uppfördes 1874 och fungerade då som uthus inreddes gårdsflygeln och ett nytt uthus byggdes i sydvästra delen av tomten. Gårdshuset är uppfört med putsade fasader, sockeln avfärgad i mörkgrått och väggar i gult. Takfoten är utkragad och pulpettaket lagt med grön plåt i band med ståndränna. Fönstren är tvåluftsfönster med spröjs. Ett stort liggande fönster med diagonal spröjs sattes in vid renovering Fönstren är färgade med vita bågar och spröjs, men med grön karm. 9 (19)

11 Gårdshus Trafik Magle Stora kyrkogata utgörs av en gatstensbelagd smal lokalgata med ett förhållandevis lågt trafikflöde. Gatan är enkelriktad i östlig riktning med parkeringsplatser längs körbanans södra kant samt gångbanor på båda sidor. Cykling sker i blandtrafik längs med den smala gatan. Skyltad hastighet för fordonstrafik är 30 km/h. Natur Vegetation Gårdsmiljön utgörs av hårdgjorda ytor, en mindre gräsyta, buskage och ett mindre äppelträd. Markradon Baserat på översiktlig radonkartläggning klassificeras planområdet som normalriskområde. (Normalriskmark kbq/m 3 och högriskmark >50 kbq/m 3.) Luftföroreningar Miljökvalitetsnormerna för utomhusluft enligt 5 kap miljöbalken gäller för svaveldioxid, bly, kvävedioxid, kolmonoxid och partiklar (PM 10). Enligt miljöförvaltningens uppgifter överskrids inte miljökvalitetsnormerna inom Lunds kommun. Luftföroreningarna ligger inom godtagbara nivåer inom planområdet. 10 (19)

12 Teknisk försörjning Kartbild av ledningar inom planområdet. Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp. Vatten- (blå tunn linje) och kombinerade ledningar (spill- och dagvatten, röd tunn linje) finns i Magle Stora kyrkogata. Ledning för fjärrvärme (röd tjock linje) finns i Magle Stora kyrkogata. Ledningar för el och tele finns också i anslutning till fastigheten. 11 (19)

13 PLANFÖRSLAG Planens syfte Detaljplanens syfte är att möjliggöra tillbyggnad av befintligt gårdshus inom planområdet. Fastigheten föreslås få en byggrätt som möjliggör detta. Planförslaget innebär en förtätning inom befintlig gårdsmiljö, med fortsatt användning för bostäder. Ny detaljplan möjliggör även införande av skyddsoch varsamhetsbestämmelser för kulturhistoriskt intressant bebyggelse inom fastigheten. Planförslaget innefattar: Anpassning av byggrätt inom fastigheten efter rådande förhållanden. Utökad byggrätt för bostadsändamål inom fastigheten. Begränsning av markens bebyggande genom prickmark och kryssmark. Skydds- och varsamhetsbestämmelser för befintlig bebyggelse. Markanvändning och gestaltning Bostadsbebyggelse För planområdet föreslås fortsatt användning för bostäder. Byggrätten anpassas bättre efter rådande förhållanden genom justering av prickmark inom fastigheten. Reglering av byggnads- och totalhöjder i detaljplan skapar förutsättningar för bevarande av stadsbild, skala och rumslighet i kulturhistoriskt värdefull miljö. Planbestämmelser för byggnadshöjd 5,6 meter och totalhöjd 6,9 meter möjliggör tillbyggnad av ett andra våningsplan för befintligt gårdshus inom fastigheten. Rådande förhållanden för gathus bekräftas genom planbestämmelser för byggnadshöjd 4,7 meter och en föreskriven takvinkel på 45 grader. För gathuset får takkupor uppföras i begränsad omfattning utan att påverka beräkningen av byggnadshöjden. Höjd för sammanlänkande del mellan gathus och gårdshus regleras till totalhöjd 3,5 meter. Kryssad mark i plan innebär begränsning av tillbyggnad för uthus och garage inom fastigheten. För garage/förråd i planområdets sydvästra del föreslås en byggnadshöjd på 2,5 meter vilket motsvarar befintliga förhållanden. Takvinkel för garage anges till maximalt 15 grader. För inbyggnation av terrass föreslås en byggnadshöjd på 3,2 meter som samspelar med höjd på första våningsplan för gårdshuset. 12 (19)

14 . Illustration som visar föreslagen tillbyggnad av gårdshus (t.h.) samt befintligt gathus (t.v.) Fasadillustration som visar föreslagen tillbyggnad av gårdshus i två plan. Sektion som visar föreslagen tillbyggnad av gårdshus i två plan. 13 (19)

15 Varsamhet och skydd för befintlig bebyggelse Planområdet berörs av följande uttryck för riksintresset för kulturmiljö: Det oregelbundna medeltida stadsplanemönstret med tillskott från senare tider, tomtstruktur och platsbildningar. Bebyggelsens skala, volym och placering. Gaturummens karaktär, platsbildningar och gårdsrummen. Både gathus och gårdshus inom fastigheten Maria Magle 4 redovisas som kulturhistoriskt intressanta i bevaringsprogrammet Lunds stadskärna bevaringsprogram Krafts rote". Gatuhuset utgör en kulturhistoriskt värdefull byggnad och gårdshuset bygger upp en kulturhistoriskt värdefull miljö. I Värna och Vinna staden pekas de båda byggnaderna ut som bebyggelse som bör skyddas mot rivning. Befintligt gårdshus har därför åsatts varsamhetsbestämmelser och befintligt gathus skyddsbestämmelser, varsamhetsbestämmelser och rivningsförbud i enlighet med 4 kap 16 PBL. Vid fasadfotona på plankartan finns angivet rivningsförbud samt de värden och karaktärsdrag som ska tas tillvara eller som inte får ändras för gathus och gårdshus inom fastigheten. Gathuset föreslås få följande skydds- och varsamhetsbestämmelser: Byggnaden får inte rivas. Omålad tegelfasad åt gatan ska bevaras. Skorstenar i tegel med saltglaserad keramik ska bevaras. Taktäckning skall vara i skiv- eller bandtäckt plåt, lertegel eller skiffer. Fönster skall vara sidohängda tvåluftsfönster med glasskiljande spröjs och täckmålat trä. Dörr skall vara spegelindelad pardörr i trä. Fasaden ska ha takfotgesims och ståndränna. Gathusets karaktärsdrag Skorsten med keramik Spegelindelad pardörr 14 (19)

16 Gårdshusets utformning skall bevaras avseende material, volym och karaktär. Gårdshuset föreslås få följande varsamhetsbestämmelser: Taktäckning skall vara i skiv- eller bandtäckt plåt, lertegel eller skiffer. Fönster skall vara sidohängda tvåluftsfönster med glasskiljande spröjs och täckmålat trä. Fönster enligt detaljbeskrivning skall vara utfört med diagonal spröjs i trä enligt ursprunglig utformning av Hans Westman. Fasaden ska ha takgesims och ståndränna. Gårdshusets karaktärsdrag Fönster med diagonal spröjs Teknisk försörjning Energiförsörjning Fastigheten har utbyggd teknisk försörjning som den planerade bebyggelsen förutsätts kunna anslutas till. Vatten-, avlopp- och dagvattenhantering Området ligger inom verksamhetsområde för VA. VA SYD ansvarar för att ta hand om dagvattnet. Dagvatten från den egna fastigheten ska avledas ovan mark ut över infiltrationsytor där vatten ges möjlighet att fördröjas innan det når det kommunala systemet. Renhållning Sophantering löses i anslutning till fastigheten. Fastighetsbildningsbestämmelser Fastighetsindelningsbestämmelser, ursprungligen fastställda som tomtindelning med aktnummer 1281K-B514, upphör att gälla inom planområdet när detaljplanen vinner laga kraft. 15 (19)

17 GENOMFÖRANDE Organisatoriska åtgärder Genomförandetid Planen har en genomförandetid på 5 år från det datum den vinner laga kraft. Före genomförandetidens utgång får mot berörda fastighetsägares bestridande detaljplanen ändras eller upphävas endast om det är nödvändigt på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt, vilka inte kunnat förutses vid planläggningen. Efter genomförandetidens utgång får planen ändras eller upphävas utan att rättigheter som uppkommit genom planen beaktas. (4 kap 40 PBL). Huvudmannaskap för allmänna platser Det finns inga allmänna platser inom planområdet Tekniska och ekonomiska åtgärder Kostnad för framtagande av detaljplan Detaljplanen bekostas av sökanden genom planavtal. Inlösen, ersättning Ändras eller upphävs detaljplanen under genomförandetiden har fastighetsägare rätt till ersättning för eventuell förlorad byggrätt som inte utnyttjas. Fastighetsrättsliga åtgärder Fastighetsbildning Ett genomförande av detaljplanen erfordrar ingen fastighetsbildning. Fastighetsindelningsbestämmelser Fastighetsindelningsbestämmelser, ursprungligen fastställda som tomtindelning med aktnummer 1281K-B514, upphör att gälla inom planområdet när detaljplanen vinner laga kraft. 16 (19)

18 KONSEKVENSER Miljökonsekvenser Miljöbedömning enligt miljöbalken Stadsbyggnadskontoret bedömer med vägledning av förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar att planförslaget inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan i den mening som avses i 6 kap miljöbalken och i 4 kap 34 PBL. Behovet av miljöhänsyn vid genomförandet av detaljplanen belyses därför inte i en miljöbedömning enligt 6 kap miljöbalken. Påverkan på riksintressen Hela planområdet ingår i riksintresseområdet Lunds stadskärna (M:K 87). Riksintresset Lund är en stifts- och universitetsstad, en av landets äldsta och mest betydande medeltidsstäder, som speglar utvecklingen från kyrklig metropol till universitetsstad med expansiv utveckling under det sena talet och 1900-talet. Vidare lyfts följande värden fram som är betydelsefulla för det aktuella planförslaget: Det oregelbundna medeltida stadsplanemönstret med tillskott från senare tider, tomtstrukturer och platsbildningar, bebyggelsens skala, volym och placering och gaturummens karaktär, platsbildningar och gårdsrummen. Sammantaget bedöms inte planförslagets genomförande medföra någon betydande påverkan på riksintresset. Byggnaderna inom planområdet är upptagna i Lunds Bevaringsprogram och tillbyggnad bör utföras varsamt med anpassning till befintlig miljö. Riksintresset bedöms kunna säkerställas genom att befintlig bebyggelse skyddas genom varsamhets- och skyddsbestämmelser samt med rivningsförbud. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormerna för utomhusluft enligt 5 kap miljöbalken gäller för svaveldioxid, bly, kvävedioxid, kolmonoxid och partiklar (PM 10). Enligt miljöförvaltningens uppgifter överskrids inte miljökvalitetsnormerna inom Lunds kommun. Luftföroreningarna ligger inom godtagbara nivåer inom planområdet. Trafiktillskottet från den förändring som planförslaget innebär bedöms inte förändra nivåerna för befintlig bebyggelse. I stort sett allt dagvatten i Lunds kommun rinner till Höje å och Kävlingeån via dagvattenledningar, diken och små vattendrag. Enligt Vattenmyndighetens beslut om statusklassificering och miljökvalitetsnormer för ytvatten har Höje å dålig ekologisk status med kravet att uppnå god ekologisk status 2027, Kävlingeån har otillfredsställande ekologisk status med kravet att uppnå god ekologisk status De olika vattendragen i Lunds kommun som fungerar som dagvattenrecipienter har klassificerats efter hur stort flöde och vilka mängder av närsalter och föroreningar recipienterna kan tåla/ta emot beroende på deras speciella förutsättningar. I dagvattenstrategin redovisas klassificering av de olika recipienternas känslighet. Planområdet ingår i avrinningsområdet Höje å. 17 (19)

19 Mark och grundläggning Ingen ny markyta kommer att tas i anspråk för bebyggelse då föreslagen byggrätt anpassas efter befintliga förhållanden samt endast möjliggör tillbyggnad av ytterligare ett våningsplan på befintligt gårdshus inom fastigheten. Markföroreningar Planförslaget bedöms inte påverkas av eventuella markföroreningar då ingen ny mark tas i anspråk för bebyggelse. Markradon Vid normalriskmark ska byggnader utföras radonskyddade. Stadsbild Tillbyggnad av befintligt gårdshus bedöms inte få någon negativ påverkan på stadsbilden då det genomförs inom en sluten gårdsmiljö. Utformning av tillbyggnad säkras genom varsamhets- och höjdbestämmelser i detaljplanen. Kulturhistoriskt intressant bebyggelse Både gathus och gårdshus inom fastigheten Maria Magle 4 redovisas som kulturhistoriskt intressanta i bevaringsprogrammet Lunds stadskärna bevaringsprogram Krafts rote". Gatuhuset utgör en kulturhistoriskt värdefull byggnad och gårdshuset bygger upp en kulturhistoriskt värdefull miljö. I Värna och Vinna staden pekas de båda byggnaderna ut som bebyggelse som bör skyddas mot rivning. Kulturmiljön bedöms kunna stärkas genom att befintlig bebyggelse skyddas med rivningsförbud, varsamhetsbestämmelser och skyddsbestämmelser. Tillbyggnad bör utföras varsamt med anpassning till kulturmiljön. Arkeologi Planområdet är beläget i Lunds medeltida stadskärna, vilken är registrerad som fast fornlämning. Alla markingrepp kräver tillstånd från länsstyrelsen enligt 2 kap. Kulturminneslagen. Solförhållanden Föreslagen bebyggelse bedöms inte ge någon skuggningseffekt för omgivande fastigheter Befintligt teknisk försörjning Fastigheten är ansluten till el, tele, fjärrvärme, vatten och avlopp. Hälsa och säkerhet Riktvärdena för trafikbuller bedöms inte överskridas inom fastigheten. Sociala konsekvenser Barnperspektivet Beslutet att påbörja en detaljplan för fastigheten Maria Magle 4 påverkar inte enskilda barn, barn i allmänhet eller en särskild grupp av barn. Detaljplanens syfte är att möjliggöra tillbyggnad av en våning på befintlig byggnad i ett plan, samt inbyggnation av befintlig terrass. Barn berörs inte av planärendet då planområdet utgörs av en mindre fastighet med 18 (19)

20 enbostadshus och privat bostadsinnergård. Ingen ny markyta kommer att tas i anspråk för bebyggelse då tillbyggnad sker på höjden. Tillgänglighet Vid utarbetande av planförslaget har kravet på god tillgänglighet och användbarhet för funktionshindrade beaktats. Hur kraven på tillgänglighet i 8 kap 4 (byggnader) och 8 kap 9 PBL (tomter) i detalj kommer att tillgodoses avgörs i samband med byggnads- och markprojekteringen och därmed vid kommande bygglovprövning. Planförslaget innebär att tillgänglighetskraven enligt ovan kan uppfyllas. STADSBYGGNADSKONTORET I LUND Ole Kasimir planchef Lisa Ganestam planarkitekt 19 (19)