AVDELNINGEN FÖR SAMHÄLLSUTVECKLING Bostadsmarknadsanalys 2017 Västmanland Juni 2017 2017:05
Titel: Bostadsmarknadsanalys 2017 Författare: Victor Zakrisson Projektgrupp: Victor Zakrisson, Pamela Knutsson, Hanna Bergström Länsstyrelsen i Västmanlands Län Diarienummer: 405-3053-2017 Kartmaterial: Caroline Sindemark
Förord Bostadsmarknadsanalysen för Västmanlands län är en del i Länsstyrelsens arbete med att lämna råd, information och underlag för kommunernas planering av bostadsförsörjningen. Länsstyrelsen ska enligt förordningen (2011:1160) om regionala bostadsmarknadsanalyser och kommunernas bostadsförsörjningsansvar årligen analysera bostadsmarknaden i länet i en skriftlig rapport, som ska redovisas till Boverket. Rapporten grundar sig huvudsakligen på kommunernas svar i den bostadsmarknadsenkät som Boverket årligen skickar ut till landets alla kommuner och som länsstyrelserna sammanställer. Bostadsfrågorna är centrala när det gäller möjligheten till regional utveckling och de är tätt förknippade med en fungerande arbets- och studiemarknad med hög tillgänglighet. I årets bostadsmarknadsanalys lyfts också utmaningarna med bostadsförsörjning för särskilda grupper, där kommunala riktlinjer för bostadsförsörjning är ett viktigt strategiskt dokument för att på lång sikt säkra bostadsförsörjningen för alla länets invånare. Som kunskapsunderlag och stöd för kommunernas arbete med att ta fram riktlinjer för bostadsförsörjning beskrivs i rapporten några viktiga förutsättningar avseende demografi, infrastruktur, pendling och prisutveckling för bostäder i länet. Länsstyrelsens förhoppning är att rapporten ska inspirera länets kommuner att arbeta vidare med bostadsförsörjningsfrågorna och den strategiska bostadsplaneringen och att rapporten också ska ligga till grund för samverkan mellan aktörer på kommunal, regional och nationell nivå. Ulrika Nilsson Avdelningschef Samhällsutveckling 1
2
Innehåll Sammanfattning... 6 2 Inledning... 9 3 Bakgrund... 10 3.1 Demografi... 10 3.2 Infrastruktur och pendling... 13 4 Läget på bostadsmarknaden... 17 4.1 Allmänt... 17 4.2 Läget på bostadsmarknaden för särskilda grupper... 19 5 Bostäder och bostadsbyggande... 28 5.1 Prisutveckling bostäder... 28 5.2 Bostadsbyggande i länet 2016... 29 5.3 Boverkets reviderade prognos för byggbehov till 2025... 31 5.4 Allmännyttan... 32 5.5 Kommunernas bedömning av behov av bostäder... 33 5.6 Kommunernas bedömning av antal påbörjade bostäder 2017-2018... 34 5.7 Faktorer som begränsar bostadsbyggandet i kommunerna... 36 5.8 Tillgänglighet i det befintliga bostadsbeståndet... 37 5.9 Statliga stöd för bostadsbyggande... 38 6 Kommunernas verktyg för bostadsförsörjning... 39 6.1 Riktlinjer för bostadsförsörjningen... 40 6.2 Ägandedirektiv till allmännyttan... 42 6.3 Samverkan inom och mellan kommuner... 42 6.4 Förmedling av bostäder... 43 6.5 Kommunala hyresgarantier... 44 7 Slutsatser... 45 3
4
5
Sammanfattning Befolkningen ökar i Västmanland Befolkningen ökar i Västmanland, under 2016 med ca 1,25% vilket är mer än de senaste åren. I riket ökade befolkningen med ca 1,5% under 2016. Samtidigt ökar också försörjningskvoten, i Västmanland mer än för genomsnittet i riket. I jämförelse med föregående år då samtliga kommuner haft en positiv befolkningsutveckling var det under 2016 två kommuner i länet som har en negativ befolkningsutveckling. Bostadsbrist i länet som helhet Det råder fortsatt brist på bostäder i större delen av länet. Skillnaden mot föregående år, 2016, då samtliga uppgav underskott på bostäder, är att Skinnskatteberg uppger balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet i 2017 års bostadsmarknadsenkät. Under det senaste året fortsätter trenden för länet som helhet att underskottet växer även i kommunernas övriga delar och kommer göra så generellt enligt bedömningen de kommande tre åren, i de flesta kommuner. Bostadsbyggandet ökar Antalet färdigställda bostäder i länet ökade från 584 år 2015 till 958 färdigställda under 2016, vilket fortfarande ligger något under det regionala utvecklingsprogrammets mål om 1 000 färdigställda bostäder i länet per år fram till 2020. Antalet påbörjade bostäder var ungefär likvärdigt 2016 som 2015, knappt 1 200 i hela länet enligt SCB. Genomsnittspriset för småhus fortsätter att stiga i länet, ca 8 % 2016, vilket är jämförbart med riket som helhet. Det behövs bostäder för alla Det råder generellt underskott på bostäder för särskilda grupper, ett underskott som ökat i länet det senaste året. Det rådet ett generellt underskott av bostäder, som försvårar bostadsförsörjningen för särskilda grupper ytterligare. Buller är ingen begränsande faktor för bostadsbyggande i länet Buller, överklagande av detaljplaner och konflikt med övriga allmänna intressen inom PBL är inte begränsande faktorer i länet som helhet. Färre kommuner anger höga produktionskostnader och fler anger brist på detaljplanelagd mark i attraktiva lägen vilket antyder en ökad efterfrågan och vilja i Västmanland att bygga bostäder. Ökad aktivitet i framtagande av riktlinjer för bostadsförsörjning Tre av länets tio kommuner har riktlinjer för bostadsförsörjning antagna i kommunfullmäktige 2014 eller senare. Fem kommuner i länet har riktlinjer under framtagande och räknar med att dessa blir antagna under 2017. 6
Råd och information Resultatet av bostadsmarknadsenkäten presenteras traditionellt vid planoch byggträffar som Länsstyrelsen anordnar för kommunernas tjänstemän inom plan- och bygg. Länsstyrelsen lämnar också synpunkter avseende bostadsfrågor och bostadsförsörjning i planarbeten, översikts- och detaljplaner, samt för dialog och lämnar yttranden kring bostadsförsörjningsprogram. Underlag för kommunernas planering av bostadsförsörjning Länsstyrelsen arbetar kontinuerligt för att utveckla arbetet med att lämna råd och information samt formerna för mellankommunal samverkan kring bostäder och bostadsförsörjning. Vid samråd om riktlinjer påtalar Länsstyrelsen också behov och möjlighet till samverkan mellan kommuner och bidrar med regionala perspektivet. Länsstyrelsen skulle kunna ha en mer aktiv roll avseende råd och information, tillexempel inom områden som inträde på bostadsmarknaden för resurssvaga grupper. 7
8
2 Inledning Länsstyrelsen har uppdraget 1 att varje år analysera bostadsmarknaden i länet och redovisa analysen i en rapport till Boverket. Förutom den regionala bostadsmarknadsanalysen ska rapporten även innehålla en redovisning av hur kommunerna lever upp till sitt lagstadgade bostadsförsörjningsansvar samt hur länsstyrelsen arbetar med att lämna råd, information och underlag för kommunernas planering av bostadsförsörjningen 2. Denna rapport grundar sig på de svar som kommunerna lämnat i Boverkets bostadsmarknadsenkät. Organisatorisk tillhörighet och funktion hos den eller de som besvarar enkäten i respektive kommun skiljer sig åt mellan kommunerna, liksom system för att samla in och tolka information som kommunerna använder sig av. I rapporten beskrivs situationen på bostadsmarknaden i Västmanlands län. Viktiga underlag till analysen är förutom information från bostadsmarknadsenkäten 2017, även information kring bostadsbyggande från SCB, Länsstyrelsernas rapport om Mottagande och etablering av nyanlända 2016 enkätundersökning riktad till Sveriges samtliga kommuner samt dialoger med kommunerna. För årets bostadsmarknadsanalys har särskilda grupper samt kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjning riktats extra uppmärksamhet. 1 Förordningen (2011:1160) om regionala bostadsmarknadsanalyser och kommunernas bostadsförsörjningsansvar 2 Lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar 9
3 Bakgrund 3.1 Demografi Västmanlands befolkning uppgick i slutet av 2016 till 267 629 personer. Det innebär en ökning på 3 353 personer (ca 1,25 %) jämfört med 2015, vilket är en något större ökning jämfört med tidigare år. Antalet män ökade mer än antalet kvinnor. Samtidigt ökade Sveriges befolkning med 144 136 personer under 2016 till 9 995 153 (ca 1,5%) personer, enligt SCB. Befolkningsökning 2015 och 2016 totalt kvinnor män 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2016 2015 Figur 2.1.1 Befolkningsökning i Västmanlands län 2015 och 2016, totalt samt fördelat mellan män och kvinnor. Källa SCB Befolkningsökningen berodde delvis på ett positivt födelsenetto och totalt flyttnetto, dock var flyttnettot från Västmanland till övriga län negativt för 2016 till skillnad mot tidigare år, se figur 2.1.2. Under 2016 föddes totalt 2 974 barn i länet, en ökning med ca 2,6% från 2015, samtidigt som 2 715 personer avled. Under 2016 flyttade 7727 personer till Västmanland och 7770 flyttade till andra län vilket ger ett negativt flyttnetto mellan län på 43 personer, i jämförelse med ett positivt flyttnetto till Västmanland från övriga län med 102 personer 2015. 3969 personer flyttade till länet från andra länder under 2016, en ökning med ca 15% från 2015, och 829 personer flyttade till andra länder. Tabell 2.1.1 Befolkningsökning i Västmanlands län 2016 fördelat på födelsenetto och flyttnetto. Källa SCB Födelsenetto (antal personer) Flyttnetto övriga län (antal personer) Flyttnetto utrikes (antal personer) Kvinnor Män Totalt Kvinnor Män Totalt Kvinnor Män Totalt 69 190 259 26-69 -43 1310 1830 3140 10
I Västerås huserar drygt hälften av länets invånare och det var också här den största ökningen skedde i antal personer, ca 2 200. Västerås tillsammans med Köping stod för den största ökningstakten som är jämförbar med ökningstakten i riket om 1,5%. Ökningstakten i länet sjönk med 0,1% mot rikssnittet under 2016 och två kommuner hade negativ befolkningsutveckling till skillnad mot 2015 då samtliga hade en positiv utveckling. Tabell 2.1.2 Befolkningen i Västmanlands län 2015 och 2016 fördelat per kommun. Källa SCB Kommun Befolkning 2015 Befolkning 2016 Förändring (antal) Förändring (procent) Arboga 13 858 13 903 45 0,3 Fagersta 13 286 13 445 159 1,2 Hallstahammar 15 645 15 843 198 1,3 Kungsör 8 343 8 432 89 1,0 Köping 25 557 25 950 393 1,5 Norberg 5 803 5 795-8 -0,1 Sala 22 109 22 353 244 1,1 Skinnskatteberg 4 472 4 429-43 -1,0 Surahammar 9 985 10 059 74 0,7 Västerås 145 218 147 420 2 202 1,5 Västmanland 264 276 267 629 3 353 1,3 Riket 9 851 017 9 995 153 144 136 1,5 Befolkningsstruktur SCBs befolkningsstatisk visar att andelen invånare i åldern 0-19 år och 20-64 år är något lägre i Västmanlands län än i riket som helhet 2016, samtidigt som andelen invånare som är 65 år och äldre är högre. Andelen äldre har dessutom ökat från 2015 och andelen yngre har minskat i länet. En högre andel äldre innebär att den demografiska försörjningskvoten 3 (kvoten) ökar. Kvoten är ett mått på hur många yngre och äldre det finns i förhållande till antal personer i de mest yrkesaktiva åldrarna 20-64 år. Ju högre kvoten är desto större blir försörjningsbördan för de som är mellan 20-64 år. 3 Den demografiska försörjningskvoten (f) beräknas som summan av antal personer 0-19 år (X) och antal personer 65 år och äldre (Y), dividerat med antalet personer 20-64 år (Z) och multiplicerat med 100. f=((x+y)/z)*100. Räknat på detta sätt tar uträkningen ej hänsyn till de i åldrarna 20-64 som står utanför arbetsmarknaden. 11
Tabell 2.1.3 Folkmängd i Västmanlands län och riket 2016, fördelat per åldersgrupp. Källa SCB Västmanlands län Riket Åldersgrupp (år) Antal personer Andel personer (%) Andel personer (%) Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män 0-19 29 236 31 437 10,9 11,7 11,1 11,8 20-64 72 662 76 086 27,1 28,4 28,1 29,2 65-31 218 26 990 11,6 10 10,6 9,1 Totalt 133 116 134 513 49,7 50,3 49,8 50,2 Figur 2.1.4 Demografiska försörjningskvoten 2016 i kommunerna i Västmanlands län, samt i riket. Källa SCB Kommun/Region Antal 0-19 år och 65+ Antal 20-64 år Försörjningskvot Arboga 6 497 7 406 87,7 Fagersta 6 224 7 221 86,2 Hallstahammar 7 401 8 442 87,7 Kungsör 3 958 4 474 88,5 Köping 11 858 14 092 84,1 Norberg 2 721 3 074 88,5 Sala 10 341 12 012 86,1 Skinnskatteberg 2 155 2 274 94,8 Surahammar 4 798 5 261 91,2 Västerås 62 928 84 492 74,5 Västmanlands län 118 881 148 748 79,9 Riket 4 267 463 5 727 690 74,5 Mellan 2010 och 2015 visar SCBs befolkningsstatisk att den kvoten har ökat med 3,6 enheter i Västmanlands län, jämfört med 2,5 i riket. Mellan 2015 och 2016 har kvoten fortsatt öka för länet med 0,8 enheter och 0,6 enheter för riket. De kommuner vars kvot ökade som mest mellan 2010 och 2016 är Skinnskatteberg (+12,9), Surahammar (+10,5), Norberg (+7,8) och Sala (+7,2). 12
Västmanlands län hade 2016 en kvot på 79,9 vilket innebär att det per 100 personer i de mest yrkesverksamma åldrarna finns ca 80 personer som var yngre eller äldre än 20-64 år. Vid samma tidpunkt var kvoten för riket som helhet 74,5. Nio av länets kommuner har en kvot som ligger högre än riket. Högst är kvoten i Skinnskatteberg (94,8), Surahammar (91,2) samt Hallstahammar och Norberg där båda har 88,5. Lägst är den i Västerås där kvoten är 74,5, det vill säga densamma som den för riket. Tabell 2.1.5 Demografiska försörjningskvotens förändring mellan 2010, 2015 och 2016 i Västmanlands län och riket. Källa SCB Kommun/Region Försörjningskvot 2010 2015 2016 Arboga 85,3 87,6 87,7 Fagersta 80,3 85,5 86,2 Hallstahammar 82,4 86,3 87,7 Kungsör 81,7 87,8 88,5 Köping 77,9 83,0 84,1 Norberg 80,7 86,5 88,5 Sala 78,9 84,3 86,1 Skinnskatteberg 81,9 90,8 94,8 Surahammar 80,7 88,1 91,2 Västerås 71,5 74,0 74,5 Västmanlands län 75,5 79,1 79,9 Riket 71,4 73,9 74,5 3.2 Infrastruktur och pendling Infrastruktur Västmanlands län är en del av Mälarregionen och Östra Mellansverige och ger genom sin närhet till bland annat Stockholm, Eskilstuna, Örebro och Uppsala länets invånare goda möjligheter att nå en allt större arbetsmarknad utan att behöva flytta. Västmanland korsas av fem banor för persontrafik, och nio av länets tio kommunhuvudorter har järnvägsstationer med resandebyte. Länet är också välförsörjt i stora delar när det gäller bilvägar. Två av Sveriges största insjöhamnar finns i länet, som är viktiga för långväga transporter. Västerås har också flygplats med bland annat flera internationella destinationer. 13
En viktig förutsättning för en fortsatt utveckling av näringslivet i länet, samt efterfrågade boendemiljöer är effektiva och robusta person- och godstransporter. Såväl kompetens som arbetsgivare finns många gånger utom länet och utom landet, det är därför av stor vikt att ha fungerande infrastruktur för arbetspendling och godstransporter. Under hösten 2016 fastställdes en storregional systemanalys 4 fram inom ramen för En Bättre Sits, som koordinerats av Mälardalsrådet, samverkansorganisationen mellan kommunerna och landstingen i Stockholm-Mälarregionen. Den gemensamma planen för framtida infrastruktur och transporter innehåller konkreta förslag för hur regionen fram till 2030 ska kunna möta ökad befolkningstillväxt och arbetsmarknadens krav. En av målsättningarna som tas upp i planen är bland andra att skapa ett transportsystem där flerkärnighet och en förstorad arbetsmarknad främjar regional utveckling. Kollektivtrafikförvaltningen på Region Västmanland arbetar för närvarande med att få fram en trafikplan som sträcker sig till 2030, som ger förslag på konkreta åtgärder att genomföra inom länet för att stärka kollektivtrafiken ur ett regionalt perspektiv. Det finns en länstransportplan, som sträcker sig från 2014-2025. En ny länstransportplanen för perioden 2018-2029 är under framtagande av Region Västmanland. I revideringen kommer ett större fokus läggas på hållbart resande som bland annat inkluderar kollektivtrafiken. Pendling Såväl in- som utpendling har under 2015 fortsatt att öka. Enligt statisk från SCB över antalet förvärvsarbetande pendlare har antalet pendlare ut från länet ökat med 389 personer mellan 2014 och 2015 5, samtidigt som antalet pendlare in till länet ökat med 182 personer. Det är mot Uppsala och Södermanlands län pendlingen ökat som mest från Västmanland, med ca 100 personer vardera, följt av Dalarna (85), Stockholm (72) och Örebro (33). Största ökningen med pendlare till Västmanland har skett från Södermanlands (67) och Uppsala (54) län, därefter Stockholm (33), Dalarna (20) och Örebro (8). 4 En Bättre Sits Storregional systemanalys, Gemensamma prioriteringar för transportinfrastrukturen i sju län: Stockholm, Uppsala, Västmanland, Örebro, Sörmland, Östergötland och Gotland. 5 Statistiken kring pendling över länsgräns inkluderar in- och utpendling från Västmanland till Uppsala, Södermanland, Dalarna, Stockholm och Örebro län. 14
män kvinnor totalt män kvinnor totalt män kvinnor totalt män kvinnor totalt män kvinnor totalt BOSTADSMARKNADSANALYS 2017 Arbetspendling från och till Västmanland 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Stockholms län Uppsala län Södermanlands län Örebro län Dalarnas län Från 2014 Från 2015 Till 2014 Till 2015 Figur 2.2.1 Antal förvärvsarbetande pendlare över länsgräns år 2014 och 2015. Källa: SCB Män pendlar i större utsträckning än kvinnor, detta gäller både inom länet och till omgivande län. Antalet kvinnor och män som pendlar över länsgränsen ökade till samtliga omkringliggande län förutom till Örebro, dit andelen kvinnor minskade 2015 i förhållande mot 2014. Procentuellt ökade antalet utpendlande män mer än antalet utpendlande kvinnor från länet under 2015. Detta gäller för utpendlande till samtliga län utom Dalarna, där det dessutom i antal var en större ökning av kvinnliga utpendlare än manliga. Pendlare från Västmanland uppdelat kvinnor och män 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Stockholms län Uppsala län Södermanlands län 2014 2015 Örebro län Dalarnas län Figur 2.2.2 Antal kvinnor och män som pendlar ut från Västmanland 2014 och 2015. Källa: SCB Av de personer som pendlar in- och ut från kommuner gäller för samtliga kommuner att det är flest män som pendlar både in och ut från kommunen. Sju av länets tio kommuner har fler utpendlare än inpendlare. De tre kommuner som har en större andel inpendlare är Västerås, Köping och Fagersta. 15
In- och utpendlare över kommungräns i Västmanland förutom Västerås 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Skinnskatteberg Surahammar KungsörHallstahammarNorberg Sala Sala Fagersta Köping Arboga Figur 2.2.3 Antal in- och utpendlare över kommungräns i Västmanlands läns kommuner förutom Västerås, uppdelat mellan kvinnor och män. Källa SCB 20000 15000 10000 5000 Inpendlare över kommungräns 2015 Utpendlare över kommungräns 2015 In- och utpendlare över kommungräns, Västerås 0 män kvinnor totalt Västerås Inpendlare över kommungräns 2015 Utpendlare över kommungräns 2015 Figur 2.2.4 Antal in- och utpendlare över kommungräns i Västerås, uppdelat mellan kvinnor och män. Källa SCB 16
4 Läget på bostadsmarknaden 4.1 Allmänt Figur 3.1.1 Kommunernas bedömning av bostadsmarknadsläget i kommunen som helhet i januari respektive år. Källa: Bostadsmarknadsenkäterna 2014, 2015, 2016, 2017 I 2017 års bostadsmarknadsenkät bedömer nio av länets kommuner att det råder brist på bostäder, både i centralorten och i kommunens övriga delar. Skinnskatteberg som uppger sig ha balans 2017 påpekar att det finns en bostadskö, men denna innehåller framförallt hyresgäster som vill byta lägenhet inom det egna bostadsbeståndet. Läget är således fortfarande ansträngt i större delen av länet när det kommer till tillgång på bostäder. Läget för centralorterna är liknande för respektive kommun som bedömningen för kommunen som helhet. 17
2016 bedömde fem av tio kommuner att det råder balans 6 på bostadsmarknaden i kommunens övriga delar. 2017 bedömer sju av tio kommuner att det finns ett underskott av bostäder i kommunernas övriga delar. När kommunerna i enkäten 2017 blickar framåt tre år bedömer nio av tio kommuner att det kommer råda brist på bostäder i kommunen som helhet. Däremot ser både Fagersta och Skinnskatteberg att det råder balans på centralorten, medan resten anger brist i bedömningen. I kommunernas övriga delar anger Köping och Arboga tillsammans med Skinnskatteberg att det råder balans på denna marknad. Tabell 3.1.1 Kommunernas bedömning av bostadsmarknadsläget i kommunernas centralort/innerstad respektive i kommunens övriga delar i januari 2014, 2015, 2016, 2017. Källa Bostadsmarknadsenkäterna 2014, 2015, 2016 och 2017 Flera av kommunerna anger en generell brist på bostäder i bostadsmarknadsenkäten, både småhus och lägenheter av olika storlekar. Ett par kommuner uppger att det är slut på byggklara småhustomter. Någon nämner också att efterfrågan gäller de mindre tätorterna i kommunerna. Som orsak till bristen idag är bedömningen från en kommun att det har att göra med en låg byggtakt under lång tid i samband med rivningar av befintligt bestånd. 6 Med balans avses att utbudet av bostäder motsvarar konsumenternas behov och efterfrågan, enligt definitionen från bostadsmarknadsenkäten 2017. Med underskott menas att efterfrågan och behovet är större än utbudet och vid överskott avses att det ständigt finns fler lediga bostäder än vad som efterfrågas. 18
4.2 Läget på bostadsmarknaden för särskilda grupper Bostäder för ungdomar (19-25 år) Av de nio kommuner som svarat på frågan angående bostadsbeståndet för unga har samtliga angett att det råder brist för gruppen 19-25 år. Vid förra årets enkät uppgav Kungsör att det rådde balans, i övriga kommuner rådde även då underskott. Som orsak till bristen anger samtliga svarande kommuner att det generellt finns för få lediga bostäder, och några trycker dessutom på att det finns för få små bostäder, för dyra små bostäder eller att bostäder som är lediga är för stora för de flesta ungdomshushåll. Fyra av länets kommuner anger i sina svar att det inte pågår några insatser för att Figur 3.2.1 Kommunernas bedömning av bostadsmarknadsläget för ungdomar i respektive kommun. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 underlätta för ungdomar att skaffa en egen bostad, och fyra kommuner anger att en generell satsning på bostadsbyggandet även kommer att gynna ungdomar. Tre av kommunerna anger dessutom riktade insatser för ungdomar som innefattar att det kommunala bostadsbolaget har en egen kö för ungdomar, att det är möjligt att ställa sig i bostadskö från 16 års ålder, hyresrabatter för ungdomar, nyproduktion av småbostäder med lägre hyra samt att kommun eller fastighetsägare underlättar för fler att hyra en lägenhet tillsammans. Köping har 26 särskilda ungdomsbostäder, och i Västerås har det kommunala bostadsbolaget ca 50 kvoterade lägenheter för ungdomar. Inga nya särskilda bostäder för ungdomar planeras att byggas i länet under den tidshorisont bostadsmarknadsenkäten 2017 tar upp. 19
Riktade åtgärder av kommunerna för att underlätta för ungdomar att skaffa egen bostad Annat Det pågår inga insatser för att underlätta för Generell satsning på bostadsbyggande som även Hyresrabbater Bostadsinformation särskilt till ungdomar Kommunen eller fastighetsägaren underlättar för två Nyproduktion av små bostäder med låga hyror Nyproduktion eller ändring av bostäder för ungdomar 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Antal kommuner Skinnskatteberg Surahammar Kungsör Hallstahammar Norberg Västerås Sala Fagersta Köping Arboga Figur 3.2.2 Riktade insatser från kommunerna för att underlätta ungdomars möjlighet att skaffa egen bostad. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 Bostäder för studenter Åtta av länets tio kommuner har svarat på frågan varav fem anger brist på studentbostäder i kommunen. Norberg, Västerås och Fagersta anger att det är balans på bostadsmarknaden för studenter. Bristen på studentbostäder anges, i likhet med ungdomsbostäder, bero på att det finns generellt få lediga bostäder i kommunen. Någon kommun anger dessutom att det finns för få små lägenheter och att lediga lägenheter som finns inte ligger i områden som är attraktiva för studenter. I Västerås anges att det på vårterminen ibland kan finnas tomma studentbostäder, i deras särskilda bostäder för studenter. De Figur 3.2.3 Kommunernas bedömning av bostadsmarknadsläget för studenter i respektive kommun. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 brukar dock fyllas upp av andra studerande vilket innebär att de generellt inte står tomma. Även om Västerås uppger att det råder balans i bostadsmarknaden för studenter poängteras att det är utifrån den bostadsgaranti som i nuläget gäller, där endast är mantalsskrivna på annan ort har bostadsgaranti. Västerås anger också att vissa studentbostäder ligger i fel lägen. 20
Bostäder för nyanlända Sedan den första januari 2017 har Migrationsverket tagit över hela bosättningsuppdraget. Det innebär dock ingen förändring gällande kvotflyktingar, som även fortsättningsvis kommer ingå i det totala antalet nyanlända som kommunerna ska ta emot efter anvisning av Migrationsverket. I Länsstyrelsernas rapport 2017:16 (Länsstyrelsen i Jönköpings län) 7 beskrivs bland annat bosättning och bostäder. Ungefär 60 % av kommunerna anger att mottagandet av nyanlända fungerat ganska bra eller mycket bra gällande boende. I enkäten anger ca 80 % av landets kommuner att dialogen med de kommunala bostadsbolagen upplevs Figur 3.2.4 Kommunernas bedömning av bostadsmarknadsläget för nyanlända i respektive kommun. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 som positiv, en nivå som varit ungefär densamma sedan 2012. När det gäller dialogen med privata fastighetsägare anger 42 % av kommunerna att det fungerat mycket bra eller ganska bra. De svarande kommunerna i landet uppger att det största hindret för bosättning av anvisade nyanlända är brist på bostäder i rätt storlek, tätt följt av bostadsbrist. Trots bostadsbrist och brist på bostäder i rätt storlek som ganska eller mycket stort hinder anger ca 74 % att kommunens bostadslösningar för anvisade nyanlända ger goda förutsättningar för etablering och integration, i ganska eller mycket hög grad. 82 % av kommunerna anger också att de aktivt arbetar för att nyanlända som tas emot på anvisning ska ha möjlighet att bo kvar i kommunen. I Västmanlands län anger åtta av tio kommuner att det råder underskott på bostäder för nyanlända, de övriga två kommunerna har inte svarat på frågan. Samtliga åtta svarande anger brist på hyreslägenheter, och hälften av de svarande anger att hyresvärdar ställer höga krav på anställning eller inkomst. Endast en kommun anger underskott av lägenheter med en rimlig hyresnivå som orsak till brist på bostäder för nyanlända. I enkäten anger de svarande kommunerna att samma villkor gäller för de nyanlända som valt att själva bosätta sig i kommunen som för övriga sökanden. I Norberg anger man att etableringsersättning godtas som inkomst, detsamma gäller i Köping men då endast hos det allmännyttiga bostadsbolaget. I Västerås görs bedömning om särskilt stöd behövs, samt att det finns en enhet inom kommunen som arbetar med vägledning om hur man söker bostad. 7 Rapport 2017:16 Mottagande och etablering av nyanlända 2016 Enkätundersökning riktad till Sveriges samtliga kommuner Länsstyrelsen i Jönköpings län 21
Annan orsak Hyresvärdarna är obenägna att ta emot stora barnfamiljer Hyresvärdarna ställer höga krav på inkomst eller anställning Underskott på lägenheter med rimlig hyresnivå Underskott på små lägenheter Underskott på stora lägenheter Underskott på hyreslägenheter 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Antal kommuner Figur 3.2.5 Angivna orsaker till brist på bostäder för nyanlända personer. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 Av de nio kommuner i länet som besvarat frågan kring insatser för att säkerställa att det finns bostäder för anvisade nyanlända anger två kommuner att de för 2017 inte har några anvisade. Övriga sju anger att de har ett regelbundet samarbete med det allmännyttiga bostadsbolaget (även Norberg som är en av de två kommuner med noll i anvisningstal anger att vid behov så tas kontakt med allmännyttan). Två av länets kommuner anger att de antingen har regelbundet eller vid behov, samarbete med privata fastighetsägare. En av kommunerna uppger att det är stora svårigheter att ordna lägenheter vid familjeåterförening, samt utslussningslägenheter för ensamkommande barn. Annat sätt Kommunen bygger om lokaler till bostäder Kommunen har egna bostadsrätter som hyrs ut Kommunen blockhyr fastigheter Kommunen tar vid behov kontakt med privata Kommunen tar vid behov kontakt med det Kommunen har ett regelbundet samarbete Kommunen har ett regelbundet samarbete Kommunen tar inte emot några anvisade 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Antal kommuner Figur 3.2.6 Angivna insatser för att säkerställa att det finns bostäder för anvisade nyanlända personer. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 22
Bostäder för de som inte blir godkända som hyresgäster på den ordinarie bostadsmarknaden Av de nio kommuner som svarade på frågan om de hyr ut bostäder med tillsyn och särskilda regler i andra hand till personer som inte blivit godkända på den ordinarie bostadsmarknaden uppgav åtta att de gör så. Fem av nio kommuner har angivit antal lägenheter som hyrs ut i andra hand. Merparten av de 168 lägenheterna (40%) som angivits finns i Köping. Västerås och Sala anger att de har bostäder i form av bostadsrätter eller småhus som ägs direkt av kommunen, totalt sex stycken. Tabell 3.2.1 Antal andrahandslägenheter med särskilda villkor totalt i länet 1 januari 2017. 8 Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 Sex av länets kommuner anger att det finns samarbete mellan det allmännyttiga bostadsbolaget och kommunen för att få fram bostäder till personer som inte blir godkända som hyresgäster på den ordinarie bostadsmarknaden. Tre kommuner, Surahammar, Västerås och Sala anger att de dessutom har samarbete med privata hyresvärdar. I Västerås finns samverkansavtal mellan fastighetsägarna, inklusive allmännyttan, och Västerås stad. Avtalet är frivilligt och syftar till att få tillgång till bostäder för personer utestängda från ordinarie bostadsmarknad samt nyanlända. Köping planerar ett ökat samarbete med andra hyresvärdar än allmännyttan under 2017. 8 Västerås anger dessutom i bostadsmarknadsenkäten 2017 att de direktäger 465 småhus/bostadsrätter och Sala 7 st småhus/bostadsrätter (som inte nödvändigtvis är kopplade mot särskilda villkor). 23
Finns det regelbundet samarbete mellan kommunen och hyresvärdar för att få fram bostäder till hushåll som inte blir godkända som hyresgäster på den ordinarie bostadsmarknaden? 2 2 6 3 Ja, med allmännyttiga bostadsföretag Nej, inget sådant samarbete Ja, med privata hyresvärdar Inget svar Figur 3.2.7 Kommunernas samarbete med hyresvärdar för att få fram bostäder till hushåll som inte blir godkända på den ordinarie bostadsmarknaden. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 Fyra av länets tio kommuner uppger att de arbetar med uppsökande verksamhet för att förebygga vräkningar. En kommun anger att man har överenskommelse med det allmännyttiga bostadsbolaget för att sänka kraven på bostadssökande, exempelvis genom att godkänna försörjningsstöd som inkomst. Fagersta uppger att de har en sådan överenskommelse med privata fastighetsägare. Sala och Västerås har egna fastigheter som kan hyras ut under lång tid (med förstahandskontrakt) till personer som inte blir godkända som hyresgäster på den ordinarie bostadsmarknaden. Tre kommuner anger andra insatser som innebär anpassat boende för vuxna (startas i Köping under 2017), stödboende samt bostadssociala kontrakt. Västerås anger att man dessutom arbetar med konceptet Bostad först, som innebär att en person först erbjuds permanent bostad och därefter erbjuds stöd, men då på egna villkor. 24
Annat Nej, inga andra metoder Bostad först Egna fastigheter med lägenheter som kan Överenskommelse med privata Överenskommelse med det allmännyttiga Uppsökande verkamhet för att förebygga Hyresgarantier 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Antal kommuner Figur 3.2.8 Kommunernas insatser för att motverka eller avhjälpa hemlöshet Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 Särskilda boendeformer för äldre I bostadsmarknadsenkäten definieras särskilda boendeformer för äldre på samma sätt som i 5 kap 5 socialtjänstlagen. Enligt paragrafen ska kommunerna inrätta särskilda boendeformer och service och omvårdnad för äldre människor som behöver särskilt stöd. Två av länets tio kommuner anger att det råder balans på bostadsmarknaden avseende särskilda boendeformer för äldre, Köping och Norberg. Av de övriga sex som besvarat frågan i årets enkät anger samtliga att brist råder på denna typ av bostäder i kommunen. En förändring sedan bostadsmarknadsenkäten 2016 är att sex av kommunerna då angav att behovet skulle vara täckt om 2 år. 2017 angav endast två av kommunerna att behovet kommer vara täckt. Om 5 år uppger fem av kommunerna att behovet kommer vara täckt, av de åtta kommuner som svarat på frågan. I Köping anges att behovet kommer öka om fem år om inte befintligt bostadsbestånd tillgänglighetsanpassas med exempelvis hiss. På andra håll i länet är särskilda boenden för äldre på gång och under byggnation. Det är svårt att avgöra när de blir färdigställda, vilket gör att Västerås och Fagersta anger att behovet är täckt om 5 år. Under diskussioner i maj 2017 med några av länets kommuner uppdagades att det i ett längre perspektiv än 5 år kan bli svårt att bygga särskilda bostäder för äldre i takt med behovet utifrån åldersfördelning i vissa kommuner. 25
Tabell 3.2.2 Kommunernas bedömning av utbudet av bostäder avseende särskilt boende för äldre 2017 och 2016 samt kommunernas bedömning av om behoven är täckta om två respektive fem år. Med balans avses att utbudet av bostäder motsvarar konsumenternas behov och efterfrågan. Underskott av bostäder innebär att efterfrågan är större än utbudet. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 och 2016. Seniorbostäder Seniorbostäder avser vanliga bostäder som är avsedda för personer över en viss ålder, vanligtvis 55 år och äldre. Dessa bostäder ska vara utformade efter äldres behov av tillgänglighet och trygghet. Sex kommuner anger att det finns seniorbostäder i kommunen (av åtta svarande). Fem av de kommunerna anger att det inte finns outhyrda eller osålda seniorbostäder, och en kommun anger att det inte finns underlag för att göra en sådan bedömning för 2017. Trygghetsbostäder Boendeformen trygghetsbostäder är tänkt att överbrygga glappet mellan vanligt boende och särskilt boende med heltidsomsorg. Boendeformen kräver inget kommunalt biståndsbeslut enligt socialtjänstlagen. Fyra av länets kommuner anger att de har trygghetsbostäder, tre av dessa fyra anger att det inte finns några lediga bostäder i kategorin och en kommun anger att det inte finns tillräckligt med underlag för att göra en sådan bedömning i samband med bostadsmarknadsenkäten. 26
Särskilt boende för personer med funktionsnedsättning I bostadsmarknadsenkäten definieras särskilda boendeformer för personer med funktionsnedsättning som boende enligt lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS) eller 5 kap 7 socialtjänstlagen. Enligt socialtjänstlagen ska kommunerna inrätta bostäder med särskild service för de människor som av fysiska eller psykiska eller andra skäl möter betydande svårigheter i sin livsföring och som på grund av detta är i behov av särskilt boende. Två av länets kommuner anger att det råder balans på bostadsmarknaden avseende särskilt boende för personer med funktionsnedsättning i enkäten 2017, till skillnad från 2016 då två kommuner uppgav underskott och övriga balans. 2016 angav tre kommuner att behovet inte kommer vara täckt inom 2 år och fem kommuner att behovet inte kommer vara täckt inom 5 år. Motsvarande siffror för 2017 är att fyra av de svarande kommunerna anger att behovet inte är täckt inom 2 år och i fyra av kommunerna är behovet inte täckt om 5 år. I Västerås anges att den pågående planeringen och byggnationen av särskilda boenden för personer med funktionsnedsättning kommer att täcka stor del av det nu kända behovet. I Norberg pågår för närvarande utredning kring frågan. Tabell 3.2.3 Kommunernas bedömning av utbudet av bostäder för personer med funktionsnedsättning 2017 och 2016 samt kommunernas bedömning av om behoven är täckta om två respektive fem år. Med balans avses att utbudet av bostäder motsvarar konsumenternas behov och efterfrågan. Underskott av bostäder innebär att behov och efterfrågan är större än utbudet. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 och 2016 27
5 Bostäder och bostadsbyggande Av länets tio kommuner bedömer nio att det kommer råda obalans med underskott på bostadsmarknaden under de närmsta tre åren. Några av kommunerna anger att det är svårbedömt att se ett par år in i framtiden med tanke på bl.a. flyktingströmmar och om mönstret kring dessa kommer förändras. Boverket har skruvat upp sin prognos om behovet av bostäder i riket som helhet till 2025, och i Västmanland har under 2016 fler bostäder påbörjats än under 2015. 5.1 Prisutveckling bostäder Bostadspriserna för småhus har fortsatt öka under 2016, dock i något lägre takt än 2015 för både riket och länet. Småhuspriserna steg enligt SCBs fastighetsprisindex ca 8 procent i både riket och länet. Genomsnittspriset för ett småhus i Västmanland var under 2016 ca 2,2 miljoner kr, baserat på statistik från 1 540 försäljningar av småhus. Tabell 4.1.1 Genomsnittspriser småhus, Västmanlands län 2016. Källa SCB Kommun Antal försäljningar Köpeskilling 2016 (medelvärde, tkr) Ökning från 2015 (procent) Arboga 92 1 357 9 Fagersta 68 1 236 22 Hallstahammar 116 1 831 14 Kungsör 93 1 483 20 Köping 139 1 625 1 Norberg 43 776 13 Sala 142 1 750 9 Skinnskatteberg 53 807 35 Surahammar 123 1 304 15 Västerås 671 3 175 8 Småhuspriserna fortsätter att variera inom länet, och så gör även prisutvecklingen. I jämförelse med 2015 minskade prisutvecklingstakten i fyra av länets kommuner och ökade samtidigt i övriga sex kommuner. En skillnad mot föregående år är att under 2016 steg småhuspriserna i samtliga av länets kommuner. Statistiken bör läsas utifrån att den endast avser antalet sålda småhus och hur mycket huset såldes för. Det betyder att aspekter som ålder, skick och läge på husen inte beaktas. 28
Genomsnittspriset för småhus är högst i Västerås där det under 2016 kostade ca 3,2 miljoner, och lägst i Norberg där genomsnittspriset var ca 776 000 kr. I sex av länets tio kommuner är genomsnittspriset under 1,5 miljoner kr. Fagersta, Kungsör och Skinnskatteberg har sett de största procentuella prisuppgångarna under 2016, där Fagersta och Kungsör även låg i topp tre under 2015. Den största ökningen i prisutveckling från 2015 har skett i Skinnskatteberg och Norberg under året, och den kommun där prisutvecklingen har sjunkit som mest i förhållande till förra årets prisutveckling är Köping. 5.2 Bostadsbyggande i länet 2016 Bostadsbyggandet i länet var högre 2016 än 2015. Totalt färdigställdes 958 bostäder 2016. Av dessa var 698 lägenheter i flerbostadshus och 260 småhus. Antalet färdigställda bostäder understeg 2016 länets regionala mål för bostadsbyggande 9 på 1000 färdigställda bostäder per år. Under 2016 påbörjades, enligt Statistiska centralbyrån, byggande av 1165 bostadslägenheter, ca 80 färre än antalet påbörjade under 2015 och 385 färre än bedömningen om antalet påbörjade bostadslägenheter från kommunernas uppskattning enligt 2016 års bostadsmarknadsenkät. Det är därför rimligt att anta att antalet färdigställda lägenheter kommer vara i ungefärlig nivå med 2016 och med det regionala målet om 1000 färdigställda bostäder. Färdigställda bostäder per kommun 2015 och 2016 Arboga Köping Fagersta Sala Västerås 1 12 14 9 3 22 65 106 530 707 Norberg Hallstahammar Kungsör 0 4 4 9 50 Surahammar Skinnskatteberg 0 0 6 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2015 2016 Figur 4.2.1 Färdigställda bostäder per kommun 2015 och 2016. Källa SCB 9 Målet finns formulerat i länets regionala utvecklingsprogram, Länsstyrelsens Rapport Mångfaldsdriven tillväxt Regionalt utvecklingsprogram (RUP) Västmanlands län 2014-2020 29
Det mesta av bostadsbyggandet sker i Västerås. Totalt byggdes 707 av länets färdigställda bostäder i Västerås, en ökning med ungefär 33% från året innan. I Köping, Sala och Hallstahammar ökade bostadsbyggandet kraftigt från tidigare år. Den kraftiga ökningen kan förklaras med färdigställandet av flerbostadshus i de tre kommunerna, där Köping fick ett tillskott av 81 lägenheter i flerbostadshus, i Sala var samma siffra 48 och i Hallstahammar 36. I Köping och Hallstahammar har dessutom småhusbyggandet ökat 2016 i jämförelse med 2015 och 2014. I Arboga, Kungsör och Skinnskatteberg skedde också en betydande ökning av bostadsbyggandet i jämförelse med tidigare år. I Fagersta sjönk siffran något till samma nivåer som 2014. I Surahammar och Norbergs kommun färdigställdes, enligt SCB, inga bostäder under 2016. Det betyder att nyproduktion av bostäder gjordes i åtta av tio kommuner under 2016, att jämföra med sju av tio under 2015. Dock innebär det att det regionala målet om att det ska byggas bostäder i alla länets kommuner inte nåddes 2016. Under en diskussion med några av länets kommuner i maj 2017 poängterades att det i många fall behöver byggas upp en organisation, när det kommer till exploatering av tidigare oexploaterade områden. Detta eftersom det i flera fall är många år sedan kommunen nyexploaterat såsom den gör idag. Det här arbetet kräver tid och resurser, vilket kan vara en förklaring till att bostadsbyggandet inte sker i den omfattning som behov och efterfrågan gör gällande. Färdigställda bostäder och befolkningsutveckling 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1975-500 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015-1000 -1500 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0-1000 -2000-3000 flerbostadshus småhus befolkningsutveckling Figur 4.2.2 Färdigställda bostäder och befolkningsutveckling 1975-2016. Vänster skala anger antal bostäder, höger skala anger befolkningsutveckling. År 2007 övergick Heby kommun från Västmanlands län till Uppsala län. För 2012 ingår också ett antal sent inrapporterade bostäder som färdigställdes 2011, vilket innebär att statistiken som visas här ovan gällande de två åren är något missvisande. 30
En tumregel för behovet av antalet nya bostäder är att för varje två personer som befolkningen ökar behöver det byggas en bostad. Av figur 4.2.2 framgår att bostadsbyggandet ökade i takt med eller starkare än befolkningsutvecklingen fram till och med finanskrisen i slutet av 00-talet. Sedan 2007 har byggandet inte längre ökat i takt med befolkningsutvecklingen (med undantag för 2012, dock inkluderar 2012 ett antal sent inrapporterade bostäder för 2011 vilket gör grafen nedan något missvisande för de två åren). Många kommuner uppger också att de upplever brist på bostäder (se figur 3.1.2) där bristen över länet som helhet ökat sedan 2014. Detta tyder på att även om bostadsbyggandet de senaste åren varit högre än åren direkt efter finanskrisen så byggs det fortfarande inte tillräckligt många bostäder i Västmanland, som helhet, för att täcka behovet. 5.3 Boverkets reviderade prognos för byggbehov till 2025 Boverket redovisar i sin reviderade byggbehovsprognos 10 för 2016-2025 utifrån de befolkningsprognoser som SCB publicerade i april 2016. Den nya bedömningen är att mellan 2016-2025 behöver totalt 710 000 bostäder byggas, varav 270 000 mellan 2021-2025, att jämföra med 244 000 som bedömningen var i den senaste revideringen av prognosen mellan samma år från 2015. Under perioden 2016-2020 är byggbehovet ca 88 000 bostäder per år, genomsnitt under hela perioden 2016-2025 är 71 000 bostäder per år, att jämföra med 42 441 färdigställda bostäder under 2016 enligt SCB. Däremot påbörjades nybyggnation av ca 60 000 bostäder under 2016. Det är främst i de tre storstadsregionerna produktionen av nya bostäder behöver ske, ca 75% enligt Boverket. Det har inte gjorts någon revidering av de funktionella arbetsmarknadsregionernas (FA-region) behov under perioden i och med den nya prognosen. Vid den senaste revideringen av FA-regionens bostadsbehov, 2012, angavs behovet till ca 820 bostäder per år för FA Västerås och Fagersta tillsammans. Sedan dess har den årliga byggtakten för riket i byggbehovsprognosen ökat med ca 12,5% årligen (från 62 000 till 71 000), vilket sannolikt innebär att det regionala mål för bostadsbyggande som formulerats i länets regionala utvecklingsprogram på 1 000 bostäder per år fram till 2020, överensstämmer ganska väl med den bedömning Boverket gjort avseende byggbehovet i länet. I Boverkets prognos beskrivs vidare att eftersom att byggandet inte möter behovet i och med större befolkningstillväxt skapas ett glapp mellan tillgång och efterfrågan i beståndet. Även om behoven är störst de närmsta åren, menar Boverket att det handlar om stora behov under en lång tid och att en uthållig produktion av bostäder därför fordras. De påpekar också att prognoser alltid ska tolkas med försiktighet. 10 Boverket Rapport 2016:18, Reviderad prognos över behovet av nya bostäder till 2025 31
5.4 Allmännyttan Tre av kommunerna anger i bostadsmarknadsenkäten att det tillkommit bostäder under genom nyproduktion 2016. I Kungsör har allmännyttan utökat sitt bestånd med 16 bostäder. I Västerås har allmännyttan utökat med 178 bostäder och i Köping har beståndet ökat med 45 bostäder. I Köping har allmännyttan sålt 36 bostäder för att möjliggöra nyproduktion. Under 2017 planeras ingen rivning av bostäder i allmännyttan i länet. Tabell 4.4.1 Förändringar i allmännyttans bostadsbestånd 2016. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 Enligt bostadsmarknadsenkäten 2017 genomfördes de förändringar i form av sålda bostäder under 2016 som var planerade. I Västerås och Köping blev förändring i antalet bostäder i allmännyttans bestånd på grund av nyproduktion större än den planerade förändringen som uppgavs i bostadsmarknadsenkäten 2016. Tabell 4.4.2 Planerade förändringar i allmännyttans bostadsbestånd 2016. Samtliga kommuner har svarat att det inte finns någon planerad förändring eller försäljning av det allmännyttiga bostadsbeståndet under 2017. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2016 och 2017. 32
Storlek (antal rrum och kök) BOSTADSMARKNADSANALYS 2017 5.5 Kommunernas bedömning av behov av bostäder Gällande hyresrätter indikerar kommunernas svar att det är störst behov av 2-3 rumslägenheter i länet som helhet, men behovet spänner från 1-4 rum och kök. Västerås uppger att det råder brist på hyreslägenheter i alla storlekar. I Köping anges att det behövs fler större lägenheter för att få igång fungerande flyttkedjor som lösgör befintliga småhus. Andelen ensamhushåll är i kommunen större än i rikssnittet och det finns få smålägenheter i det befintliga beståndet. Den samlade bedömningen av enkätsvaren visar att behovet av bostadsrätter i första hand gäller för 3-4 rumslägenheter, men det finns också behov från 1-4 rum och kök. När det gäller äganderätter är behovet relativt jämt fördelat från 1-5 rumslägenheter. Detta skiljer sig från svaren 2015 då behovet av äganderätter bedömdes som störst för de större lägenhetsstorlekarna. För bostadsrätter och hyresrätter pekar behovet över hela länet åt samma håll som föregående år gällande lägenhetsstorlekar för de två upplåtelseformerna. > 5 4 3 2 Äganderätter Bostadsrätter Hyresrätter 1 0 2 4 6 8 10 Antal kommuner i behov av typer av bostäder Figur 4.5.1 Kommunernas bedömda behov av typ och storlek på tillkommande bostäder de närmaste fem åren. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 Frågan i bostadsmarknadsenkäten var formulerad på ett sätt så att endast ett alternativ per storlek av lägenhet per upplåtelseform var möjligt att fylla i (figur 4.5.1) och maximalt fyra alternativ sammanlagt. Kommentarer kopplade till frågan indikerar att detta var ett för snävt urval då behovet av storlekar varierar inom respektive upplåtelseform. Kommunerna anger att det behöver byggas bostäder i alla storlekar och upplåtelseformer, med tyngdpunkten på 2-4 rumslägenheter, där fördelningen skiljer sig något mellan de olika upplåtelseformerna. Någon kommun 33
Antal bostäder BOSTADSMARKNADSANALYS 2017 kompletterar svaret med att byggaktörer strävar efter att få ner lägenhetsstorlekarna för att på så sätt yteffektivisera lägenheterna. Någon kommun anger att det finns behov av lägenheter för nyanlända familjer, ensamstående och även äldre som vill byta bostad från småhus till lägenhet. 5.6 Kommunernas bedömning av antal påbörjade bostäder 2017-2018 Länets kommuner bedömer att det totalt för alla typer av hus och upplåtelseformer kommer att påbörjas ny- eller ombyggnad av ca 1650 bostäder under 2017 och ca 1630 under 2018. Som tidigare skiljer det sig stort i länet var det byggs, vilket också visar sig i kommunernas bedömningar. Flest antal ny- eller ombyggda bostäder bedöms det byggas i Västerås med ca 2 500 bostäder totalt under 2017 och 2018, vilket är en ökning med ca 8,7% från förra årets prognos där bedömningen gällde antal påbörjade bostäder under 2016-2017. Därefter kommer Sala, Köping, Arboga och Hallstahammar som bedömer att det kommer påbörjas från ca 150 bostäder 2017 och 2018. I enkäten har Skinnskatteberg gjort bedömningen att inga nya bostäder kommer påbörjas. Länets övriga kommuner bedömer att upp till 100 nya bostäder kommer påbörjas genom ny- eller ombyggnation under 2017 och 2018, Vilket är en ökning med ca 14,6% för 2017-2018 i jämförelse med bedömningen för perioden 2016-2017. Kommunerna bedömer att det kommer byggas flest hyresrätter i flerbostadshus under 2017, tvärtemot Västerås som bedömer att fler lägenheter med hyresrätt kommer att byggas under 2018. För bostadsrätter bedömer Västerås att produktionen kommer vara likvärdig under 2017 och 2018, medan det i länets övriga kommuner kommer byggas bostadsrätter under framförallt 2017. 120 100 80 60 40 20 0 2017 2018 Typ av lägenhet Figur 4.6.1 Kommunernas bedömning av antal påbörjade bostäder avseende nybyggnation av flerbostadshus, länets kommuner utom Västerås. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 34
Antal bostäder Antal bostäder BOSTADSMARKNADSANALYS 2017 600 500 400 300 200 100 0 2017 2018 Typ av lägenhet Figur 4.6.2 Västerås stads bedömning av antal påbörjade bostäder avseende nybyggnation av flerbostadshus. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 Gällande småhusbyggandet bedömer samtliga kommuner att det framförallt byggs småhus med eget ägande. Prognosen har för Västerås skruvats upp sedan förra årets enkät då bedömningen låg på ca 125 småhus per år med eget ägande, en siffra som ökat till 150 i 2017 års enkät, och ca 30 för småhus med bostadsrätt som 2017 angavs till 80 st 2017 och 50 st 2018.. Prognosen för länets övriga kommuner har sänkts något för 2017 från tidigare 80 nybyggda småhus. Däremot bedömer de övriga kommunerna en kraftig ökning till 2018 för småhusbyggandet med eget ägande. 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2017 2018 Typ av lägenhet Figur 4.6.3 Kommunernas bedömning av antal påbörjade bostäder avseende nybyggnation av småhus. Källa Bostadsmarknadsenkäten 35
5.7 Faktorer som begränsar bostadsbyggandet i kommunerna I bostadsmarknadsenkäten har kommunerna fått ange tre faktorer som de anser främst begränsar bostadsbyggandet i kommunen. Fem av kommunerna anger höga produktionskostnader som en begränsande faktor, till skillnad från åtta kommuner som angav detta skäl i 2016 år bostadsmarknadsenkät. Fem kommuner anger också 2017 att det är brist på detaljplanelagd attraktiv mark, en uppgång från förra året då två kommuner angav detsamma. I Västerås anges att det är brist på byggarbetskraft, medan Köping och Hallstahammar anger byggherrarnas brist på intresse som en begränsande faktor. Köping menar att det finns en lägre betalningsvilja för nyproduktion, vilket ger en lägre vinst för byggherrar och därmed ett vikande intresse för investeringar i jämförelse med större kommuner. Arboga anger att det finns konflikt med andra allmänna intressen enligt PBL, i övrigt anges inte bullerproblem eller överklagande av detaljplaner som begränsande faktorer hos någon kommun. Sammantaget över länet antyder svaren i enkäten 2017. Angående begränsande faktorer samt den bedömda bostadsbristen att det finns en ökad efterfrågan och vilja i länet som helhet att få till bostadsbyggande, i jämförelse med 2016. Kommunernas tre högst prioriterade faktorer som begränsar bostadsbyggande i kommunen Annan orsak Att kommunen för närvarande inte strävar Överklagande av detaljplaner Bullerproblem Det finns inga begränsande faktorer för Kommunens brist på intresse att bygga Vikande befolkningsunderlag Svag infrastruktur/osäkerhet kring framtida Brist på byggarbetskraft Svag inkomstutveckling för hushållen Konflikt med andra allmänna intressen Byggherrars brist på intresse att bygga Brist på detaljplan på attraktiv mark Svårigheter för byggherrar att få lån Svag andrahandsmarknad för bostäder Svårighet för privatperson att få lån Kommun/Allmännytta saknar resurser Höga produktionskostader 0 2 4 6 8 10 Antal kommuner Figur 4.7.1 Kommunernas högst prioriterade faktorer som begränsar bostadsbyggandet i kommunen. Varje kommun har angivit tre faktorer. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 36
Faktorer som inventerats BOSTADSMARKNADSANALYS 2017 5.8 Tillgänglighet i det befintliga bostadsbeståndet Boverket har ett uppdrag att bidra till att öka den fysiska tillgängligheten i samhället och tog inom ramen för detta uppdrag fram en handbok 2014 11, för hur kommunerna kan inventera tillgängligheten i flerbostadshusbeståendet i kommunen. Inventeringarna bidrar till att öka kunskapen om var tillgängligheten brister, men också om bostadsbeståndets potential. I bostadsmarknadsenkäten 2017 har fem av länets tio kommuner angett att de tillgänglighetsinventerat det kommunala flerbostadshusbeståndet helt eller delvis, till skillnad från enkäten 2016 då sex kommuner angav att de hade gjort samma inventering. De genomförda inventeringarna gjordes mellan 2003 och 2013 enligt enkätsvaren 2017. Framförallt har inventeringen använts till att ta fram åtgärdsprogram, men det finns också exempel bland kommunerna att den använts till riktlinjer för bostadsförsörjning och vid förmedling av tillgängliga bostäder. En kommun angav vid årets enkät att de använt sig av TIBB Tillgänglighet i det befintliga beståndet. Metoden är ett webbasterat verktyg som fokuserar på tillgängligheten i fastigheternas närmiljö, entréer och allmänna utrymmen. Tre av de andra kommunerna har uppgett att de använt sig av en annan metod utan att specificera vilken. De kommuner som genomfört tillgänglighetsinventeringen har i störst utsträckning inventerat förekomst av hiss, entréer och trappuppgångar samt soprum. Några kommuner har också inventerat bostädernas invändiga utformning och bostädernas närområde. Ingen av inventeringarna har riktat sig mot faktorer direkt kopplade till byggnaden som tvättrum och upprustningsbehov, eller rumsliga faktorer såsom avstånd till service och kommunikationer. Bostädernas invändiga utformning Entréer och trappuppgångar Förekomst av hiss Soprum Tvättrum Bostädernas närområde Närhet till service Närhet till kommunikationer Upprustningsbehov Annat 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Antal kommuner Figur 4.8.1 Inventerade faktorer vid kommunernas tillgänglighetsinventering av det kommunala flerbostadshusbeståndet. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 11 http://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2014/inventera-tillgangligheten-iflerbostadshus 37
5.9 Statliga stöd för bostadsbyggande Under 2016 har ett antal nya stöd tillkommit för ett ökat bostadsbyggande. De flesta stöd söks via Länsstyrelsen men finansieras av andra myndigheter. Fotnoten vid respektive stöd är en direktlänk till det specifika stödets webbplats där det finns mer information kring hur man går tillväga för att söka stödet. Statligt bidrag för sanering av förorenade områden inför bostadsbyggnation 12 Bidraget syftar till att möjliggöra bostadsetablering på fastigheter som är belastade med markföroreningar och där ansvar saknas. Kommuner med ett bostadsbehov och som beslut i fullmäktige att påbörja detaljplaneprocess för det aktuella området kan söka bidraget. Bidraget täcker saneringskostnader i projekt oavsett typ och storlek på bostäder som sedan ska uppföras på platsen. Stöd till bostäder för äldre 13 Stödet får lämnas för ny- eller ombyggnad bland annat av särskilda boendeformer för äldre och av hyresrätter för äldre på den ordinarie bostadsmarknaden såsom trygghetsbostäder. Stöd för hyresbostäder och bostäder för studerande 14 Stöder kan ges för nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad till bostäder i flerbostadshus och småhus så länge upplåtelseformen är hyresrätt. För ombyggnad krävs att byggnaden inte använts som bostäder under de senaste åtta åren. Statsbidrag för ökat bostadsbyggande 15 Alla kommuner som uppfyller de villkor som ställs har rätt till bidraget, som syftar att få till stånd ökat bostadsbyggande för bland annat ökad asylinvandring. Utvecklingsmedel 37 16 37 medel syftar till att skapa beredskap och tillräcklig mottagningskapacitet för nyanlända och ensamkommande barn. För 2017 är inriktning för medlet bosättning, vilket innebär att fokus är på projekt som underlättar bosättningen av nyanlända med uppehållstillstånd. Det kan vara projekt från bostadsinventering till verksamhetsanpassning av diverse lokaler. 12 http://www.naturvardsverket.se/stod-i-miljoarbetet/bidrag/efterbehandling-infor-bostadsbebyggelse/ 13 http://www.boverket.se/sv/bidrag--garantier/stod-till-bostader-for-aldre/ 14 http://www.boverket.se/sv/bidrag--garantier/stod-for-hyresbostader-och-bostader-for-studerande/ 15 http://www.boverket.se/sv/bidrag--garantier/statsbidrag-for-okat-bostadsbyggande/ 16 http://www.lansstyrelsen.se/vastmanland/sv/manniska-ochsamhalle/integration/utvecklingsmedel/pages/default.aspx 38
Riktlinjer för bostadsförsörjning Ägardirektiv till allmännyttan Intern samverkan Regional samverkan Bostadsförmedling* Förtur Kommunala hyresgarantier BOSTADSMARKNADSANALYS 2017 6 Kommunernas verktyg för bostadsförsörjning Kommunerna kan tillämpa flera olika verktyg för att arbeta med bostadsförsörjning. Några av de som behandlas i bostadsmarknadsenkäten är riktlinjer för bostadsförsörjning, ägardirektiv till allmännyttan, samverkan inom och mellan kommuner, service för bostadssökande genom olika typer av bostadsförmedling, kommunala hyresgarantier samt markanvisning och riktlinjer för markanvisning. Utöver detta är den kommunala översikts- och detaljplaneringen exempel på verktyg i arbetet med bostadsförsörjning. Nedan redovisas en sammanställning av de verktyg för bostadsförsörjning som kommunerna i bostadsmarknadsenkäten 2017 angivit att de använder. I 2017 års bostadsmarknadsanalys ska enligt uppdrag 14 i Länsstyrelsernas regleringsbrev riktlinjerna för bostadsförsörjning belysas extra. I figur 5.1, som baseras på bostadsmarknadsenkäten 2017 har fem kommuner uppgett att de har riktlinjer för bostadsförsörjning antagna. I analysen under avsnitt 5.1 kommer endast de kommuner med riktlinjer antagna efter 1 januari 2014 belysas. Tabell 5.1 Sammanställning av kommunernas svar avseende vilka verktyg kommunen tillämpar för bostadsförsörjningen enligt bostadsmarknadsenkäten 2017. *Annan service till bostadssökande än bostadsförmedling framgår under avsnitt 5.4 Förmedling av bostäder. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 Skinnskatteberg Surahammar X Kungsör X X X X Hallstahammar X X X Norberg X Västerås X X X X X Sala X X X X X Fagersta X X Köping X X X Arboga X X X 39
Ja, antagna år Nej, senast antagna år Om nej, kommer riktlinjerna antas under nuvarande mandatperiod 2014-2018? Uppfyller de antagna riktlinjerna kraven enligt lagen 2 (2000:1383)* Riktlinjerna finns i ett separat dokument Riktlinjerna finns i den kommunomfattande ÖP:n Annat dokument, t.ex. verksamhetsplan Om annat BOSTADSMARKNADSANALYS 2017 6.1 Riktlinjer för bostadsförsörjningen I Länsstyrelsernas regleringsbrev för 2017 står under punkt 14 att Länsstyrelsen ska för respektive kommun inom länet redovisa och bedöma om de har antagit riktlinjer för bostadsförsörjning som uppfyller kraven i 2 lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, eller om de antas göra det under mandatperioden 2014-2018. Länsstyrelsen ska också redovisa sin bedömning av vilka effekter ändringarna i lagen 2014 haft på kommunernas arbete. Tabell 5.1.1 Sammanställning över Västmanlands läns kommuner gällande riktlinjer för bostadsförsörjning. Riktlinjer ska enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (2000:1383) antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. * I tabellen redovisas om Länsstyrelsen bedömer att kommunen uppfyllt respektive punkt i 2 (2000:1383) i gällande riktlinjer. 4 = andra stycket i 2 om uppgifterna i riktlinjerna grundas på en analys av den demografiska utvecklingen, av efterfrågan på bostäder, bostadsbehovet för särskilda grupper och marknadsförutsättningar. Riktlinjer för bostadsförsörjning Har kommunen gällande riktlinjer som antagits under senaste mandatperioden? Västerås 2014 ja, 2017 1,2,4 ja Nej ja Plus handlingsplan Sala 2003 ja, 2017 - - - - - Hallstahammar 2016 1,2,3,4 ja Nej Surahammar Nej nej - - - - - Köping 1986 ja, 2017 - - - - - Arboga 2012 - - - - - Kungsör 2016 1,2,4 ja Ja Skinnskatteberg nej ja, 2017 - - - - - Fagersta 2004 nej - - - - - Norberg nej ja, 2017 - - - - - Enligt lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska alla kommuner med hjälp av riktlinjer planera för bostadsförsörjning i kommunen. Syftet med planeringen är att skapa goda förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Riktlinjer för bostadsförsörjning ska antas 40
av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Om förutsättningar förändras ska nya riktlinjer upprättas och antas av kommunfullmäktige. Kommunernas riktlinjer ska minst innehålla uppgifter om (2 lag 2000:1383) kommunens mål för bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet (1), kommunens planerade insatser för att nå uppsatta mål (2), och hur kommunen har tagit hänsyn till relevanta nationella och regionala mål, planer och program som är av betydelse för bostadsförsörjningen (3). Uppgifterna ska särskilt grundas på en analys av den demografiska utvecklingen, av efterfrågan på bostäder, bostadsbehovet för särskilda grupper och marknadsförutsättningar (4). I bostadsmarknadsenkäten 2017 anger fem av länets kommuner att de har riktlinjer för bostadsförsörjning antagna. Två av dessa är antagna före 2014 och behandlas därför inte närmare i analysen. En kommun Köping, anger i enkäten att riktlinjer ska tas fram under 2017. Fagersta anger att de trots politiskt beslut att ta fram riktlinjer för bostadsförsörjning, inte har några resurser för att genomföra arbetet. Vid en uppföljning av kommunernas arbete med riktlinjer för bostadsförsörjning inom inträdesuppdraget på bostadsmarknaden 17 angav tre kommuner att de skulle anta riktlinjer under 2017. Utöver dessa tre har även Västerås och Norberg riktlinjer under framtagande, vilket innebär att totalt sju av länets tio kommuner har antagna riktlinjer, eller riktlinjer som är under antagande 2017. Det är i och med det begränsade antalet antagna riktlinjer inte möjligt att se generella mönster när det gäller hur kommunerna lever upp till lagkraven enligt 2 bostadsförsörjningslagen. För samtliga kommuner gör Länsstyrelsen bedömningen att punkt 1 och 2 är uppfyllda. Det finns olika varianter hos kommunerna kring punkt 2 om kommunens planerade insatser att nå uppsatta mål. En av kommunerna har valt att dela upp bostadsförsörjningsprogrammet med en del avseende program med riktlinjer och en del avseende en handlingsplan med fördjupade analyser. Handlingsplanens antagande är delegerat till fastighetsnämnden, och nämnden antar handlingsplanen vartannat år. Det varierar mellan kommunerna gällande hur hänsyn tagits, till framförallt regionala mål, planer och program. Koppling mot de regionala målen kan göras i riktlinjerna generellt för två av kommunerna, dock beskrivs det inte direkt hur kommunen i arbetet tagit hänsyn till dem. Samtliga kommuner har baserat byggbehovet utifrån en analys av de egna förutsättningarna i kommunen. Redovisningen av analysen skiljer sig åt. Två av kommunerna har valt att redovisa analysen i bostadsförsörjningsprogrammet, medan en kommun istället valt att endast ange målen för bostadsbyggande utifrån analysen utan att närmare nämna detaljer om analysen i sig. 17 Figur 5.1.1 är baserade på svaren från uppföljningen av kommunernas arbete med riktlinjer som gjordes under våren 2017. 41
Något som skiljer kommunerna sinsemellan är vilka särskilda grupper som behandlas och hur kopplingen till de specifika grupperna redovisas och återkopplas i målen/riktlinjerna. Länsstyrelsen arbetar kontinuerligt för att utveckla hur arbetet kring råd, information och underlag till kommunerna ska ske. Länsstyrelsen skulle kunna ta en mer aktiv roll för att säkerställa sin rådgivande roll under processen med framtagandet av riktlinjer, där framförallt frågan kring hur de nationella och regionala målen, planerna och programmen återkopplar mot kommunernas riktlinjer, samt information, kunskap och perspektiv till resurssvaga grupper. Sedan lagförändringarna trädde i kraft den 1 januari 2014 har det framförallt märkts en stor aktivitetsskillnad när det kommer till framtagandet av riktlinjer för bostadsförsörjning, i samband med införandet av kommunbonusen 18 2016. Under 2014-2016 antogs riktlinjer i tre kommuner och för närvarande arbetar fem kommuner med att ta fram nya riktlinjer. Några kommuner angav i en diskussion kring bostadsmarknadsanalysen under våren 2017 att samarbetet inom kommunen, framförallt kring gruppen nyanlända har stärkts efter hösten 2015, och den tillströmning av flyktingar som då uppstod. Riktlinjerna har generellt haft en inriktning med fokus på nybyggnation. Vad Länsstyrelsen kunnat se är att det i riktlinjer, som är under framtagande våren 2017, har skett viss förändring och att det befintliga bostadsbeståndet får en större plats i riktlinjerna, inte bara som en nulägesbild utan att det befintliga beståndet även tas med mer strategiskt i riktlinjerna. 6.2 Ägandedirektiv till allmännyttan Nio av länets tio kommuner anger att de har ett allmännyttigt bostadsföretag i kommunen, och alla kommuner driver dessa som kommunala bostadsaktiebolag. Sju av dessa anger att de har ägardirektiv, där sex kommuner har angett när direktiven antogs, mellan 2011 och 2017. Dessa sex kommunala bostadsaktiebolag har samtliga definierat avkastningskrav för bolaget. Bolagens avkastningskrav varierar. Enligt en sammanställning som Länsstyrelsen gjorde 2015 framgår att två av länets kommuner har ett kommunalt allmännyttigt bostadsbestånd som förvaltas av ett gemensamt kommunalförbund. 6.3 Samverkan inom och mellan kommuner Av de nio kommuner som svarat på enkäten angående samverkansfrågor anger åtta att de samverkar mellan flera förvaltningar inom kommunen avseende planering för bostadsförsörjningen. Samarbetena inom kommunerna kan se olika ut, dels finns exempel på kommuner som arbetar på flera nivåer där frågorna diskuteras i kommunens ledningsgrupp och plangrupp, en kommun anger att frågorna diskuteras i en plansamrådsgrupp där även kommunstyrelsens ordförande 18 Boverkets stöd till kommuner för ökat bostadsbyggande som presenterades i avsnitt 4.9. 42
ingår. I Köping anger man även att det kommunala bostadsbolaget ingår i samverkansgruppen för bostadsförsörjning. Fem av länets kommuner anger att de samverkar med andra kommuner avseende planering för bostadsförsörjning. Samverkan ter sig på olika sätt, dels nämns yttranden på andra kommuners bostadsförsörjningsprogram som ett samverksanssätt, dels genom gemensamma kommunalförbund där frågorna börjat diskuteras mer gemensamt och inom andra utvecklingsprojekt. Västerås nämner att 4M-samarbetet, som inkluderar fyra Mälarstäder (Västerås, Eskilstuna, Strängnäs och Enköping) har en gemensam handlingsplan och kontinuerliga träffar. Gemensam ortsanalys har också tagits fram i samverkan om Kvicksund samt att frågorna brukar diskuteras inom ramen för 7-stadsMEX, ett mark- och exploateringsforum, med träff en gång per år. 6.4 Förmedling av bostäder Den vanligaste servicen till bostadssökande är att det allmännyttiga bostadsföretaget har en egen kö (åtta av tio kommuner), och därefter att kommunen har en lista med hyresvärdar på sin webbplats (sex av tio). En kommun anger att de inte har någon service till de som söker bostad. Västerås har upphandlat tjänster av Bostad Västerås som ger bostadsinformation i form av en karttjänst. De sköter också stadens tomt- och småhuskö samt studentbostadsförmedling. Även privata fastighetsägare anlitar Bostad Västerås för bostadsinformation och viss förmedling av lägenheter. Annat sätt Kommunen har ingen service för dem som söker bostad Kommunen är ansluten till en annan kommuns Kommunen är med i en regional bostadsportal på webben Kommunen har en bostadsportal på kommunens webbplats Det finns en kommunal förmedling av bostäder Kommunen har en lista med hyresvärdar på sin webbplats Det allmännyttiga bostadsföretaget har en egen kö 0 2 4 6 8 10 Antal kommuner Figur 5.4.1 Exempel på hur service för bostadssökande sker i kommunerna. Källa Bostadsmarknadsenkäten 2017 Två kommuner uppger att de har någon form av förturssystem för att få en bostad inom kommunen. Skinnskatteberg och Kungsör angav i bostadsmarknadsenkäten för 2016 att de ibland tillämpar någon form av förtur. Enligt bostadsmarknadsenkäten 2017 har tre kommuner angett att de har gett någon form av fötur. Det 43
handlar om personer som fått arbete inom kommunen och bor utom pendlingsavstånd, nyanlända personer, hemlösa, studenter som är skrivna på annan ort, personer som fått beviljad bostadsanpassning som bostadsbolaget anser olämplig och personer med biståndsbeslut som står utanför den ordinarie bostadsmarknaden. 6.5 Kommunala hyresgarantier En kommun får enligt Lag (2009:47) om vissa kommunala befogenheter ställa säkerhet för att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet fullgörs, i syfte att enskilda hushåll ska få en permanentbostads med hyresrätt förenad med rätt till förlängning, om det enskilda hushållets behov av en sådan bostad inte kan tillgodoses på annat sätt. Kommunen kan enligt Förordningen (2007:623) om statligt bidrag för kommunala hyresgarantier ansöka om statligt bidrag hos Boverket för varje utställd hyresgaranti. Ingen av länets kommuner anger att de använder sig av kommunala hyresgarantier, och inte heller någon anger att man avser att göra det i framtiden. Vid förra årets bostadsmarknadsenkät (2016) angav tre kommuner att de använde sig av garantierna och att ytterligare en planerade att införa detta. Anledningar som uppgavs i förra årets enkät att inte fler använder sig av garantierna var exempelvis att det skulle innebära för mycket administration i förhållande till vad man får ut av det och att det kunde innebära ökade problem för de som omfattades av hyresgarantierna att ta sig in på bostadsmarknaden. Västerås, som var en av kommunerna med kommunala hyresgarantier i 2016 års bostadsmarknadsenkät, angav i 2017 års enkät att sökanden kan få boendestöd via samverkansavtalet. Någon kommun uppger att problemen att ta sig in på bostadsmarknaden för de grupper som omfattas av reglerna inte är av sådan omfattning att hyresgaranti behöver tillämpas. 44
7 Slutsatser Nedan följer några slutsatser kring bostadsmarknaden i länet utifrån resultatet av bostadsmarknadsenkäten 2017, statistikunderlag från SCB samt från dialog med kommunerna. Dessutom görs en kort redovisning kring hur kommunerna lever upp till sitt lagstadgade bostadsförsörjningsansvar (2000:1383), hur Länsstyrelsen arbetar med att lämna råd, information och underlag för kommunernas planering av bostadsförsörjningen samt hur Länsstyrelsen arbetar för att uppmärksamma kommunerna på behovet av mellankommunal samordning och hur Länsstyrelsen verkar för att en sådan samordning kommer till stånd. Analys av bostadsmarknaden i länet som helhet samt väsentlig bakgrund Befolkningen ökar i Västmanland Befolkningen ökar i Västmanland, under 2016 med ca 1,25% vilket är mer än de senaste åren. I riket ökade befolkningen med ca 1,5% under 2016. Samtidigt ökar också försörjningskvoten, i Västmanland mer än för genomsnittet i riket. I jämförelse med föregående år då samtliga kommuner haft en positiv befolkningsutveckling var det under 2016 två kommuner i länet som har en negativ befolkningsutveckling. Förutsättningar för pendling inom och utom länet Pendlingen ökar både till och från länet, där framförallt utpendlingen ökat mest mellan 2014 och 2015. Det är en större andel män som pendlar, både inom och utom länet. Antalet utpendlade kvinnor till Dalarna ökade mer än antalet utpendlande män, vilket är skillnad mot de övriga länen då antalet män ökat mest mellan 2014 och 2015. Sju av länets tio kommuner har större utpendling än inpendling för förvärvsarbete, de tre kommuner som har en större inpendling är Västerås, Köping och Fagersta. Bostadsbrist i länet som helhet Det råder fortsatt brist på bostäder i större delen av länet. Skillnaden mot föregående år, 2016, då samtliga uppgav underskott på bostäder, är att Skinnskatteberg uppger balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet i 2017 års bostadsmarknadsenkät. Under det senaste året fortsätter trenden för länet som helhet att underskottet växer även i kommunernas övriga delar och kommer göra så generellt enligt bedömningen de kommande tre åren, i de flesta kommuner. Underskott av bostäder gör det svårt att få igång flyttkedjor som är av vikt för att möta specifika gruppers krav på bostäder. En generell brist av bostäder i länet innebär också att särskilda grupper har extra svårt att få en bostad, vilket kan utläsas i svaren av årets bostadsmarknadsenkät jämfört med föregående år. I och med att underskottet på bostäder ökat i länet som helhet, där samtliga angav bostadsbrist 2016, har bristen på bostäder för särskilda grupper följt efter, men något fördröjt. I 2017 års bostadsmarknadsenkät angav majoriteten av kommunerna en brist på bostäder för samtliga i bostadsmarknadsenkäten angivna särskilda grupper. 45
Bostadsbyggandet ökar Antalet färdigställda bostäder i länet ökade från 584 år 2015 till 958 färdigställda under 2016. Det ligger något under det regionala utvecklingsprogrammets mål om 1 000 färdigställda bostäder i länet per år fram till 2020. Antalet påbörjade bostäder var ungefär likvärdigt 2016 som 2015, knappt 1 200 i hela länet enligt SCB. Genomsnittspriset för småhus fortsätter att stiga i länet, ca 8 % 2016, vilket är jämförbart med riket som helhet. Det behövs bostäder för alla Det råder generellt underskott på bostäder för särskilda grupper, ett underskott som ökat i länet det senaste året. Det rådet ett generellt underskott av bostäder, som försvårar bostadsförsörjningen för särskilda grupper ytterligare. Buller är ingen begränsande faktor för bostadsbyggande i länet Buller, överklagande av detaljplaner och konflikt med övriga allmänna intressen inom PBL är inte begränsande faktorer i länet som helhet. Färre kommuner anger höga produktionskostnader och fler anger brist på detaljplanelagd mark i attraktiva lägen vilket antyder en ökad efterfrågan och vilja i Västmanland att bygga bostäder. Hur kommunerna lever upp till sitt bostadsförsörjningsansvar Ökad aktivitet i framtagande av riktlinjer för bostadsförsörjning Totalt anger fem kommuner att de har riktlinjer för bostadsförsörjning, varav tre av länets tio kommuner har riktlinjer för bostadsförsörjning antagna i kommunfullmäktige 2014 eller senare. Fem kommuner i länet har riktlinjer under framtagande och räknar med att dessa blir antagna under 2017. Det har märkts en ökad aktivitet kring arbetet med framtagande av riktlinjerna hos kommunerna i länet, framförallt sedan 2016. Detta kopplas ihop med införandet av kommunbonusen. Sedan hösten 2015 har arbetet med bostadsförsörjning hos några av länets kommuner utvecklats i och med situationen med de stora flyktingströmmarna. Utvecklingen i arbetet med bostadsförsörjningsfrågor sedan dess är framförallt kopplad till gruppen nyanlända, och innebär tvärsektoriella samarbeten. Samverkan mellan kommunerna om bostadsförsörjningsfrågor kan fortsätta utvecklas Åtta av nio svarande kommuner i länet anger att det sker inomkommunala samarbeten kring bostadsförsörjning, och fem kommuner anger att det sker samverkan mellan kommuner. Den mellankommunala samverkan kan vidareutvecklas. Några kommuner angav vid en dialogträff kring bostadsmarknadsanalysen 2017 att Länsstyrelsen skulle kunna bidra genom att tillhandahålla en arena för samverkan och kunskapsutbyte kommuner sinsemellan och ut mot andra aktörer på marknaden. 46
Samverkan inom kommuner och mellan kommuner och byggherrar är också av stor vikt för att hitta lösningar som gynnar resurssvaga grupper. Användning av strategiska verktyg för att främja bostadsförsörjningen Kommunernas verktyg för att strategiskt arbeta med bostadsförsörjningsfrågorna innefattar riktlinjer för bostadsförsörjning, ägardirektiv till allmännyttan, samverkan mellan kommuner, kommunala hyresgarantier, markpolitik och riktlinjer för markanvisning. Arbetet över länet har förändrats avsevärt mot det bättre gällande riktlinjer, totalt kommer sju av länets tio kommuner ha antagna riktlinjer under 2017 om arbetet fortlöper som planerat. Allmännyttan är en viktig aktör som kan vara bra stöd i arbetet med bostadsförsörjning för resurssvaga grupper. Det finns också exempel i länet på goda samarbeten mellan privata fastighetsägare och kommunen för särskilda grupper, detta är något som har potential att utvecklas ytterligare. Alla kommuner använder inte många av de verktyg som finns för att arbeta strategiskt med bostadsförsörjning. Här finns en möjlighet att skapa kunskap kring verktygen i mellankommunala samarbeten. Hur Länsstyrelsen arbetar med att lämna råd, information och underlag för kommunernas planering av bostadsförsörjning samt verkar för att en mellankommunal samordning ska komma till stånd Råd och information Resultatet av bostadsmarknadsenkäten presenteras traditionellt vid planoch byggträffar som Länsstyrelsen anordnar för kommunernas tjänstemän inom plan- och bygg. Länsstyrelsen lämnar också synpunkter avseende bostadsfrågor och bostadsförsörjning i planarbeten, översikts- och detaljplaner, samt för dialog och lämnar yttranden kring bostadsförsörjningsprogram. Dialog vid framtagande av regional bostadsmarknadsanalys Länsstyrelsen bjöd in kontaktpersoner för bostadsmarknadsenkäten till en diskussion angående framtagandet av bostadsmarknadsanalysen våren 2017, där förtydliganden och diskussioner kring särskilda frågor togs upp. Dialogen har möjlighet att utvecklas vidare och ses som ett potentiellt forum att diskutera samverkansfrågor mellan kommunerna, samt att samla in värdefulla synpunkter och förtydliganden kring svaren i bostadsmarknadsenkäten som ger mervärde för bostadsmarknadsanalysen. Underlag för kommunernas planering av bostadsförsörjning Länsstyrelsen arbetar kontinuerligt för att utveckla arbetet med att lämna råd och information samt formerna för mellankommunal samverkan kring bostäder och bostadsförsörjning. Vid samråd om riktlinjer påtalar Länsstyrelsen också behov och möjlighet till samverkan mellan kommuner och bidrar med regionala perspektivet. Länsstyrelsen skulle kunna ha en 47
mer aktiv roll avseende råd och information, tillexempel inom områden som inträde på bostadsmarknaden för resurssvaga grupper. Bostadsseminarier Som en del i att skapa dialog med bostadsmarknadens olika aktörer och dela kunskap anordnar Länsstyrelsen bostadsseminarier med olika teman och för olika målgrupper inom kommunerna och för branschen. 48
2