Bostadsmarknadsenkäten. - en sammanställning av de texter som publicerats på

Transkript

1 Bostadsmarknadsenkäten en sammanställning av de texter som publicerats på

2 Titel: Bostadsmarknadsenkäten 2016 Diarienummer: 2392/2015 Process: Följa, utvärdera och redovisa

3 Innehåll Bostadsmarknadsenkäten 2016 i korthet... 4 Bostadsmarknaden i åtta punkter...4 Om bostadsmarknadsenkäten... 5 Läget på bostadsmarknaden... 6 Riket: Läget på bostadsmarknaden i riket...6 Storstadsregionerna: Underskott i de flesta storstadskommunerna.. 10 Högskolekommuner: Underskott på bostäder i landets högskolekommuner Övriga kommuner: Underskott på bostäder i majoriteten av landets övriga kommuner Bostadsmarknaden för olika grupper Ungdomar: Ungdomars situation på bostadsmarknaden har förvärrats ytterligare Studenter: Brist på studentbostäder i högskolekommuner Äldre: Andelen äldre ökar Personer med funktionsnedsättning: Underskott i drygt hälften av kommunerna Nyanlända: Stort underskott på bostäder för nyanlända Kommunernas verktyg Allmännyttan: Allmännyttan finns i de flesta kommuner Riktlinjer för bostadsförsörjningen Ägardirektiv, bostadsförmedling och hyresgarantier Samverkan inom och mellan kommunerna Mark ett kommunalt verktyg för bostadsplaneringen... 63

4 4 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Bostadsmarknadsenkäten 2016 i korthet Med hjälp av underlag från landets 290 kommuner kan presentera en unik och sammanhållen bild av bostadsmarknaden i Sverige 2016 och I år har samtliga kommuner besvarat enkäten. Bostadsmarknaden i åtta punkter Av landets 290 kommuner bedömer 240 att det råder underskott på bostäder på marknaden. Det är 57 kommuner fler än i 2015 års bostadsmarknadsenkät. Situationen är särskilt ansträngd för bostadsmarknadens debutanter, unga och nyanlända, men även för äldre som vill flytta från villan till en mindre bostad. Det allmännyttiga bostadsbeståndet ökar igen för andra året i rad efter en längre tids minskning. Under år 2015 ombildades endast 168 allmännyttiga lägenheter till bostadsrätter. Det skedde inga ombildningar i Storstockholm, som de senare åren har sålt av ett stort antal allmännyttiga bostäder. 272, eller 94 procent, av landets kommuner bedömer att det finns underskott på bostäder för nyanlända. Kommunerna återfinns i alla kommungrupper, såväl storstadsregioner som i grupper med mindre folkmängd. Ungdomars svårigheter på bostadsmarknaden har förvärrats ytterligare, med 245 kommuner som uppger att det råder underskott på bostäder jämfört med 219 i förra årets enkät. Cirka 50 procent av kommunerna har antagit riktlinjer för bostadsförsörjningen under gångna eller nuvarande mandatperioden. En tydlig ökning jämfört med tidigare år. Dryga häften av landets kommuner har någon form av förtursystem för bostäder.

5 Bostadsmarknadsenkäten Om bostadsmarknadsenkäten Bostadsmarknadsenkäten är en nationell undersökning som riktar sig till landets 290 kommuner. Resultaten från enkäten ger en unik och sammanhållen bild av bostadsmarknaden i Sverige. Svaren i enkäten består av kommunernas bedömningar i olika frågor och speglar därmed bostadsmarknaden i hela landet. presenterar sammanställningar på nationell nivå, länkar till regionala analyser och öppna data på kommunnivå. Unik översikt på bostadsmarknaden Syftet med s bostadsmarknadsenkät (BME) är att bidra till en kontinuerlig uppföljning av utvecklingen på bostadsmarknaden samt att spåra trender och tendenser kring den framtida utvecklingen. Enkäten består av kommunernas bedömningar i olika frågor och ger därmed en sammanhållen bild av bostadsmarknaden i hela landet. Insamlingen av uppgifter sker i samarbete med länsstyrelserna som har kontakt med kommunerna och kvalitetssäkrar kommunernas svar. Länsstyrelserna bidrar även med bedömningar och synpunkter på resultaten från det egna länet. Även om inte alla kommuner besvarar samtliga delar i enkäten så är bostadsmarknadsenkäten unik. Ingen annan undersökning fångar in läget i kommunerna på samma sätt.

6 6 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Läget på bostadsmarknaden I bostadsmarknadsenkäten ber vi Sveriges samtliga kommuner att bedöma läget på bostadsmarknaden i kommunen. Kommunerna tar bland annat ställning till frågor om huruvida det råder balans eller obalans på den lokala bostadsmarknaden och vilka upplåtelseformer som behöver tillkomma. Analyserna av läget på bostadsmarknaden presenteras i flera steg. Först redovisas kommunernas bedömning av läget på bostadsmarknaden på riksnivå, sedan följs dessa upp med presentationer av läget i olika kommungrupper. Läget på bostadsmarknaden är en bedömningsfråga Om det råder underskott, balans eller överskott på bostäder på den lokala bostadsmarknaden är en bedömningsfråga. En kommun som bedömer att det råder balans på bostadsmarknaden har ett bostadsbestånd som möter efterfrågan och behoven. Obalans kan beskrivas som ett överskott eller ett underskott av bostäder på bostadsmarknaden i stort eller på delar av den. Förutsättningarna på bostadsmarknaden varierar Storstadsregionerna har stor inflyttning och stor efterfrågan på alla former av bostäder, vilket till exempel kan leda till ökad trångboddhet eller att anställda på ortens arbetsplatser behöver pendla över stora avstånd. På mindre orter är problemet ofta att anpassa bostadsbeståndet till de behov som finns, till exempel att få fram billiga hyresrätter så att ungdomar kan flytta hemifrån. I år ser vi dock att det övergripande underskottet på bostäder berör fler kommuner än någonsin innan. Det handlar också i många fall om att tillgänglighetsanpassa bostadsbeståndet efter den åldrande befolkningens behov. Riket: Läget på bostadsmarknaden i riket Läget på bostadsmarknaden är mer ansträngt än på mycket länge. Rekordmånga kommuner anger att det råder obalans med underskott på bostäder på den lokala bostadsmarknaden. I de tre storstadsregionerna anger nästintill samtliga kommuner att det är ett underskott på bostäder. Bland landets övriga kommuner ansluter sig allt fler till bedömningen att det finns underskott på bostäder och endast ett fåtal bedömer att marknaden är i balans.

7 Bostadsmarknadsenkäten Läget på bostadsmarknaden I 2016 års Bostadsmarknadsenkät bedömer 240 av landets 290 kommuner att det råder underskott på bostäder. Tio kommuner anger att det råder obalans på marknaden, men i motsats till majoriteten, med ett överskott på bostäder. Balans på bostadsmarknaden finns därmed i 40 kommuner. Den största förändringen, jämfört med 2015 års enkätsvar, har skett bland de kommuner som anger att det finns ett underskott på bostäder. Antalet kommuner med underskott på bostäder har ökat med 57, eller 20 procentenheter, sedan Kommunerna som uppger underskott på bostäder motsvarar cirka 93 procent av landets totala befolkning. Vid en närmare granskning kan vi se att i 51 av de 80 kommunerna som bedömde att marknaden var i balans i 2015 har det nu uppstått ett underskott på bostäder. Samtliga kommuners bedömning av bostadsmarknadsläget som helhet, januari år Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: Samtliga kommuner som anger att det råder balans på marknaden eller att det finns ett överskott på bostäder har färre än invånare. Bland dessa 50 kommuner är det endast två kommuner som har antingen högskola (Gotland) eller tillhör någon av storstadsregionerna (Öckerö). Det finns generellt en stor efterfrågan på bostäder i majoriteten av landets kommuner. Situationen bedöms vara särskilt ansträngd för bostadsmarknadens debutanter, unga och nyanlända, men även för äldre som vill flytta från villan till en mindre bostad. Med anledning av rådande flyktingssitu-

8 8 Bostadsmarknadsenkäten 2016 ation och den kraftiga befolkningsökningen står Sveriges kommuner inför stora utmaningar att få fram såväl anläggningsboenden som permanenta bostäder. Samtliga kommuners bedömning av bostadsmarknadsläget som helhet, januari år Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration:

9 Bostadsmarknadsenkäten Den rådande situationen på bostadsmarknadens påverkar stora delar av Sveriges befolkning. I de kommuner som anger att det råder underskott på bostäder bor 94 procent av befolkningen. Kommunerna som bedömer att det råder balans på marknaden respektive underskott på bostäder representerar dryga fem procent respektive cirka en procent av befolkningen. Skillnaderna i bostadsmarknadsläget mellan centralorten och övriga kommunen minskar Skillnaden mellan balans och obalans är som störst vid jämförelser mellan bostadsmarknadsläget på centralorten och i övriga kommunen. Av 289 kommuner bedömer 262 att det finns ett underskott på bostäder på centralorten, medan 21 kommuner anger att det råder balans på marknaden och endast sex kommuner bedömer att det finns ett överskott på bostäder. Årets svar följer trenden om ett ökat underskott på bostäder. Antalet kommuner som bedömer att det finns underskott har ökat med 14 procent sedan 2015 års enkät, medan både antalet kommuner med balans och överskott har minskat. Bostadsmarknadsläget skiljer sig markant vid jämförelse mellan centralorten och de övriga delarna av kommunen. Det står klart att underskott på bostäder inte är lika vanligt i områden utanför centralorten. Detta till trots har antalet kommuner med underskott ökat från 94 till 132. Antalet kommuner med balans respektive överskott på bostäder uppgår i år till 135 respektive 22. Fortsatt obalans i framtiden Av landets kommuner svarar 95 procent att det behöver tillkomma bostäder inom de kommande fem åren. Samtliga kommuner som inte bedömer att det behövs nyproduktion av bostäder har en befolkningsmängd under , och flertalet har en negativ befolkningstillväxt. Hyresrätter är den upplåtelseform som flest kommuner uppger behöver tillkomma under de kommande fem åren, men efterfrågan är även stor på bostadsrätter och äganderätter runt om i landet. Behovet av, framför allt, mindre bostäder såsom tvåor och treor är genomgående oavsett exempelvis kommunens befolkningsmängd eller närheten till högskola. Det ansträngda bostadsmarknadsläget till trots, bedömer 91 av landets kommuner att de kommer att ha balans på bostadsmarknaden på fem års sikt. Dryga 70 procent av kommunerna har en folkmängd som underskrider Av 91 kommuner har i dagsläget 57 obalans på bostadsmarknaden, och bedömer därmed att underskottet eller överskottet kommer att åtgärdas.

10 10 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Vi ser en ökning av den förväntade nyproduktionen av bostäder i landet jämfört med förra året. I 2015 års bostadsmarknadsenkät uppskattade kommunerna det förväntade antalet påbörjade bostäder till cirka Enligt SCB:s preliminära statistik över antalet nyproducerade bostäder blir utfallet för år 2015 cirka 23 procent lägre. Under år 2016 och 2017 uppgår den förväntade påbörjade nyproduktionen till cirka respektive bostäder. Utöver detta tillkommer nettotillskottet från ändring av befintliga byggnader. 169 kommuner uppger att höga produktionskostnader är en begränsande faktor för bostadsbyggande i kommunen. Svårigheter för privatpersoner att få lån är en annan starkt hämmande faktor för bostadsbyggande uppger landets kommuner. Storstadsregionerna: Underskott i de flesta storstadskommunerna Storstadsregionernas bostadsmarknader är i obalans, med underskott på bostäder inom både kommunernas centralorter och kommunernas övriga delar. Kommunerna bedömer att bostadsbyggandet kommer att öka under de kommande åren, där hyresrätter utgör den största andelen. Storstockholm Storstockholmsregionen omfattar Stockholms läns samtliga 26 kommuner. Bostadsmarknadsläget i Storstockholm är ansträngt och flertalet kommuner har under flera år uppgett att det finns underskott på bostäder. Årets enkätsvar ger en likartad bild. Samtliga kommuner bedömer att det råder obalans med ett underskott på bostäder i kommunen som helhet. På regionens centralorter är situationen densamma. Även här anger samtliga kommuner att det finns underskott på bostäder. Tre kommuner bedömer att det råder balans i kommunens övriga delar medan Södertälje, som enda kommun, uppger att det finns ett överskott på bostäder.

11 Bostadsmarknadsenkäten Läget på bostadsmarknaden i Storstockholms kommuner, januari år Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: Bostadsmarknadsläget i Storstockholm kännetecknas av en generellt sett högre efterfrågan på bostäder än utbudet kan svara upp till. Kommunerna uppger att det behöver tillkomma både hyresrätter och bostadsrätter i alla storlekar inom en femårsperiod, men även större äganderätter. Störst är dock efterfrågan på mindre bostäder. Bostadsproblematiken är inte enbart koncentrerad till länets centralt belägna kommuner och Stockholms innerstad. I Nynäshamn, i regionens geografiska utkant, är den genomsnittliga kötiden för en bostad 5,8 år och antalet sökande är mellan 200 och 300 per lägenhet. Nästintill samtliga kommuner bedömer att det behöver byggas bostäder inom de kommande fem åren. Endast Storstockholms befolkningsmässigt minsta kommun, Nykvarn, uppskattar att kommunen klarar sig med det befintliga beståndet under de kommande åren. Sammantaget bedömer 25 av 26 kommuner att bostadsmarknaden kommer vara i obalans med ett underskott på bostäder vid samma tidpunkt om fem år. Enligt preliminära data från SCB påbörjades cirka bostäder i Storstockholm under år Den faktiska nybyggnationen under år 2015 motsvarade därmed drygt 62 procent av de uppskattningar som kommunerna gjorde i 2015 års bostadsmarknadsenkät. Under 2016 och 2017 förväntar sig Storstockholms kommuner att det kommer att påbörjas närmare bostäder under år 2016 respektive bostäder under år

12 12 Bostadsmarknadsenkäten Ökningen består till stor del av hyresrätter och bostadsrätter. Utöver detta tillkommer även ett visst nettotillskott genom ändring av befintliga byggnader. Storgöteborg Storgöteborgs bostadsmarknad är, likt Storstockholms, en marknad i obalans. Regionen består av 13 kommuner geografiskt belägna runt Göteborg stad, inte att förväxla med Västra Götalands län som innehåller fler kommuner. Tolv av 13 kommuner bedömer att det finns underskott på bostäder i kommunen som helhet. Regionens befolkningsmässigt minsta kommun, Öckerö, är ensamma om att ha en bostadsmarknad i balans. Öckerö är även, tillsammans med Lilla Edet, ensamma om att ha balans på vissa delar av bostadsmarknaden. Storgöteborgs befolkning växer och flera av regionens kommuner kommer under år 2016 att ta emot en stor mängd nyanlända. Detta är faktorer som sätter press på en redan ansträngd bostadsmarknad. Efterfrågan är stor, såväl centralt som i kommunernas övriga delar. De flesta kommuner uppskattar att det behöver tillkomma både hyresrätter och bostadsrätter i flera storlekar inom en femårsperiod. Även större äganderätter behöver tillkomma för att möta den starka efterfrågan i regionen. Läget på bostadsmarknaden i Storgöteborgs kommuner, januari år Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: År 2015 påbörjades cirka bostäder i regionen, enligt SCB:s preliminära siffror. Utfallet är cirka 25 procent lägre än kommunernas ur-

13 Bostadsmarknadsenkäten sprungliga bedömningar för år Utifrån kommunernas bedömningar kan vi konstatera att byggtakten förväntas öka under de kommande två åren. Under år 2016 förväntar sig kommunerna att det kommer påbörjas närmare bostäder, och för år 2017 förväntas tillskottet uppgå till drygt bostäder. Utöver nybyggnationen tillkommer nettotillskottet från ändring av befintliga byggnader. Samtliga 13 kommuner bedömer att det behöver tillkomma bostäder under de kommande fem åren. Ett framtida bostadsbyggande till trots, uppger elva kommuner att bostadsmarknaden kommer att fortsätta att vara i obalans med underskott på bostäder om fem år. Stormalmö Region Stormalmö upplever ett liknande läge på bostadsmarknaden som de andra två storstadsregionerna. Stormalmös tolv kommuner bedömer att det råder obalans på marknaden med ett underskott på bostäder. För Staffanstorps och Höörs kommuner, som i 2015 års enkät bedömde att marknaden var i balans, har läget därmed försämrats. Samtliga kommuner uppger att det finns ett underskott på bostäder i centralorten, medan fem kommuner pekar på att det råder balans på marknaden i kommunens övriga delar. Läget på bostadsmarknaden i Stormalmös kommuner, januari år Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration:

14 14 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Flera kommuner uppger att nyproduktionen har varit förhållandevis liten de senaste åren. Samtidigt bedöms det svårt för vissa grupper som är i behov av bostad att efterfråga nyproduktion. Betalningsförmågan är ofta inte tillräckligt hög bland bostadsmarknadens debutanter. Unga och nyanlända är två grupper som generellt har det svårt på bostadsmarknaden inom regionen och underskott på mindre hyresrätter slår i regel hårt mot dem. Regionen har under flera år tagit emot en stor andel nyanlända. Många är så kallade EBO, nyanlända som väljer att bosätta sig på egen hand. Detta bidrar ytterligare till bostadsbehovet i regionen och framför allt efter billigare hyresrätter. Under år 2015 påbörjades cirka bostäder i Stormalmö, enligt SCB:s preliminära statistik. Det faktiska utfallet för år 2015 motsvarade cirka 104 % av det förväntade påbörjade bostadsbyggandet i förra bostadsmarknadsenkäten. Stormalmös kommuner förväntar sig att bostadsbyggandet ökar under de kommande åren, cirka bostäder bedöms påbörjas under år 2016 och motsvarande siffra för år 2017 är cirka bostäder. Utöver nybyggnationen tillkommer nettotillskottet från ändring av befintliga byggnader. Om fem år bedömer nio kommuner att det kommer fortsätta vara obalans på bostadsmarknaden, med underskott på bostäder. Tre kommuner uppger att marknaden kommer att vara i balans. Högskolekommuner: Underskott på bostäder i landets högskolekommuner Flera av högskolekommunernas bostadsmarknader präglas av underskott på bostäder, framför allt på centralorten. Flyktingsituationen utgör en osäkerhetsfaktor för det framtida bostadsbehovet. Högskolekommuner med fler än invånare (17 kommuner) Bostadsmarknadsläget i landets större högskolekommuner präglas av obalans. Samtliga 17 kommuner bedömer att det finns underskott på bostäder i kommunen som helhet. Kommunerna med en högskola eller ett universitet har generellt sett en hög efterfrågan på bostäder. På flera håll sker en inflyttning till kommunen, ofta av unga som vill arbeta eller studera, vilket sätter extra tryck på kommunernas bostadsmarknader. Bland unga och studenter är betalningsförmågan ofta relativt låg, och därmed utgör de en utsatt grupp på bostadsmarknaden. Dessa grupper efterfrågar ofta mindre, billiga och centralt belägna hyresrätter. Efterfrågan är som störst just i centralorterna, där samtliga kommuner uppger att det finns underskott på bostäder. I kommunens övriga delar bedömer fyra av 17

15 Bostadsmarknadsenkäten kommuner att det råder balans på marknaden. Det är en minskning med sex kommuner på två år. Läget på bostadsmarknaden i högskolekommuner med fler än invånare, januari år Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: Högskolekommunernas invånarantal växer och med den rådande flyktingsituationen kommer kommunerna under de kommande åren behöva bemöta ett utökat bostadsbehov. Flera kommuner menar att de har ett uppdämt behov på bostäder som de inte tillgodosett genom nyproduktion. Samtidigt finns indikationer på att grupperna med det största bostadsbehovet har allt svårare att, som ett resultat av prisnivån, efterfråga nyproducerade bostäder. Samtliga högskolekommuner med fler än invånare har gjort bedömningen att det behöver tillkomma fler bostäder under de kommande fem åren, än vad som finns i dagens bestånd. Tre av 17 kommuner bedömer att nyproduktionen kommer minska underskottet och att de kan uppnå balans på bostadsmarknaden inom fem år. Andra kommuner menar att, med anledning av det rådande underskottet och flyktingsituationen, marknaden kommer fortsätta vara i obalans. Nybyggnationen hämmas på flera orter av höga produktionskostnader, brist på detaljplaner på attraktiv mark samt överklaganden av befintliga detaljplaner. Detta till trots, bedömer de större högskolekommunerna att det kommer att påbörjas närmare bostäder under år 2016 och cirka bostäder under år

16 16 Bostadsmarknadsenkäten Utöver nybyggnationen tillkommer nettotillskottet från ändring av befintliga byggnader. Historiskt sett är det dock vanligt att kommunerna överskattar de kommande årens nyproduktion. Högskolekommuner med färre än invånare (18 kommuner) I denna grupp ingår såväl medelstora kommuner som Skellefteå och Kalmar, som mindre kommuner som Skara och Hällefors, de sistnämnda med cirka respektive cirka invånare. Skillnader i kommunernas storlek kan rimligen ha olika inverkan på deras respektive bostadsmarknader. Ofta är trycket på bostäder som störst i kommuner med stor befolkning och i större städer. Utifrån kommunernas svar kan vi dock konstatera att läget på marknaden är ansträngd även bland de mindre högskolekommunerna. Av 18 kommuner bedömer 17 att det råder obalans på marknaden, med underskott på bostäder. Det är en ökning med fyra kommuner sedan bostadsmarknadsenkäten 2015, och enligt årets enkät är det endast Gotlands kommun som fortsätter att ha balans på bostadsmarknaden. Läget på bostadsmarknaden i högskolekommuner med färre än invånare, januari år Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration:

17 Bostadsmarknadsenkäten I likhet med de större högskolekommunerna är bostadsmarknadsläget som mest ansträngt på centralorten. Samtliga kommuner uppger att det finns ett underskott på centralorten. Närmare häften av kommunerna anger dock att marknaden är i balans i delarna utanför centralorten. Flera kommuner menar att nyproduktionen på bostäder inte motsvarar den positiva befolkningsutvecklingen. Om fem år bedömer fem av 18 kommuner att marknaden kommer att vara i balans. Det finns dock en stor osäkerhet i hur bostadsbehoven kommer att se ut för kommunerna framöver. Med den nya lagen (2016:38) om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning och den därmed tvingande kommunanvisning av nyanlända som sker under år 2016 får kommunerna en viss indikation på inflyttningen och det framtida behovet. Utöver anvisningen av nyanlända tillkommer, en ofta större andel, egenbosatta nyanlända. Det är dock svårt att veta hur stor andel nyanlända som väljer att bosätta sig på egen hand, eller hur flyktingsituationen utvecklar sig framöver. 17 kommuner har gjort bedömningen att det behöver tillkomma bostäder inom de kommande fem åren. De mindre högskolekommunerna uppskattar att det kommer att påbörjas dryga bostäder år 2016, och cirka bostäder under år Utöver nybyggnationen tillkommer nettotillskottet från ändring av befintliga byggnader. Historiskt sett är det dock vanligt att kommunerna överskattar de kommande årens nyproduktion. Övriga kommuner: Underskott på bostäder i majoriteten av landets övriga kommuner Drygt 200 kommuner ingår i de två grupper som utgör rikets övriga mindre kommuner. Således finns det stora skillnader mellan kommunerna, i såväl folkmängd som geografisk storlek. I år kan vi konstatera att rekordmånga kommuner bedömer att bostadsmarknaden är i obalans med underskott på bostäder. I många kommuner har marknaden svårt att tillgodose bostadsbehoven. Detta gäller framför allt för utsatta grupper som unga och nyanlända. Övriga kommuner med fler än invånare Denna grupp innehåller 33 kommuner, som saknar högskola eller universitet och med en befolkning på fler än invånare. Flera av Sveriges mindre kommuners invånare befinner sig på en bostadsmarknad i förändring. Kommuner vars bostadsmarknader tidigare kännetecknats av balans, med ett bostadsbestånd som motsvarar behovet, har på ett par år fått underskott på centralorten och en marknad i obalans. I bostadsmarknadsenkäten 2014 svarade 19 kommuner att de antingen hade balans på bo-

18 18 Bostadsmarknadsenkäten 2016 stadsmarknaden eller överskott på bostäder. När vi undersöker situationen för denna kommungrupp i 2016 års enkät kan vi konstatera att endast två av 33 kommuner svarar att marknaden är i balans i kommunen som helhet. Resterande 31 kommuner bedömer att det råder obalans på marknaden och att det finns ett underskott på bostäder i kommunen som helhet. Läget på bostadsmarknaden i kommuner med fler än invånare, januari år Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: Samtliga kommuner ökade sin befolkningsmängd år 2014 till Trycket på bostäder är högt i de centrala delarna, men mer än häften av kommunerna bedömer att det finns ett underskott i de övriga delarna av kommunen också. Samtliga kommuner uppger att de har obalans på bostadsmarknaden, med underskott på bostäder i centralorten. 18 av 33 kommuner gör samma bedömning om bostadsmarknaden i övriga delar av kommunen. Under de kommande fem åren kommer, utifrån kommunernas bedömningar, bostadsmarknadsläget att förbättras något. Antalet kommuner med balans på marknaden ökar från två till 13. Elva kommuner uppskattar att marknaden kommer att ha balanserats till omkring år kommuner bedömer att bostadsmarknaden i kommunens övriga delar antingen kommer vara balans eller att ett överskott på bostäder uppstår. Kommungruppen som helhet förväntar sig att det kommer att påbörjas cirka bostäder under år 2016, och att bostadsbyggandet ökar föl-

19 Bostadsmarknadsenkäten jande år. Antalet påbörjade bostäder för år 2017 förväntas till cirka Utöver nybyggnationen tillkommer nettotillskottet från ändring av befintliga byggnader. Historiskt sett är det dock vanligt att kommunerna överskattar de kommande årens nyproduktion. Omkring två tredjedelar av kommunerna uppger att höga produktionskostnader är en begränsande faktor för nyproduktion av bostäder. Betalningsförmågan hos kommunernas invånare motsvarar inte prissättningen i nyproducerade bostäder, och i förlängningen begränsas därför bostadsbyggandet i kommunerna. Övriga kommuner med färre än invånare Den största gruppen består av kommuner med en folkmängd som understiger invånare. I 2016 års bostadsmarknadsenkät omfattar denna grupp 171 kommuner. Kommunerna inom denna grupp är vitt spridda över landet, och det finns stora skillnader i förutsättningarna för dessa kommuners bostadsmarknader. Några ligger i nära anslutning till större städer med god infrastruktur och kommunikationer. Andra kommuner i gruppen har svaga bostadsmarknader som en effekt av bland annat minskande befolkning och få arbetstillfällen. Totalt omfattar dessa 171 kommuner cirka 20 procent av Sveriges befolkning, vilket ungefär motsvarar invånarantalet i Storstockholm eller i gruppen större högskoleorter. Totalt sett bedömer 125 kommuner att det finns ett underskott på bostäder i kommunen som helhet. Det är ökning med 37 kommuner sedan 2015 års bostadsmarknadsenkät. Antalet kommuner som bedömer att det råder balans på marknaden respektive att det finns ett överskott är 36 respektive 10. Majoriteten, 145 kommuner, svarar att det finns underskott på bostäder på centralorten. För kommunens övriga delar är fördelningen bredare där antalet kommuner med underskott uppgår till 51, medan 99 har svarat balans på marknaden och 20 bedömer att det finns överskott.

20 20 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Läget på bostadsmarknaden i kommuner med färre än invånare, januari år Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: Sammanlagt är det 40 kommuner vars bedömningar kring bostadsmarknadsläget har ändrats från att vara balans på marknaden eller med överskott på bostäder i 2015 års enkät, till att nu ett år senare ha underskott på bostäder. Flera av dessa pekar på ett stort bostadsbehov från unga som vill in på bostadsmarknaden, och äldre som vill flytta från villor till mindre bostadslösningar. Den stora förändringen på bostadsmarknaden är annars trycket på reguljära bostäder och olika former av anläggningsboenden från nyanlända och asylsökande. För att möta behoven från nyanlända, unga och äldre krävs det att det tillkommer ett stort antal bostäder, ofta billiga, mindre lägenheter. Kommunerna ser dock problematiken med gruppernas låga betalningsförmåga i förhållande till priserna/hyrorna som nyproducerade bostäder innebär. När möjligheterna till nyproduktion är få krävs därför andra lösningar för att exempelvis få igång flyttkedjor och frigöra billigare bostäder, samt utnyttja det befintliga beståndet bättre.

21 Bostadsmarknadsenkäten Kommuner med färre än invånare den 1 januari år Källa: SCB. Illustration: Nästintill samtliga kommuner (160) bedömer att det kommer att behöva byggas fler bostäder under de kommande fem åren. Mindre än 40 procent av kommunerna (64) tror att marknaden kommer att vara i balans om fem

22 22 Bostadsmarknadsenkäten 2016 år. Kommunerna förväntar sig att antalet påbörjade bostäder för år 2016 respektive år 2017 uppgår till drygt respektive cirka Utöver nybyggnationen tillkommer nettotillskottet från ändring av befintliga byggnader. Historiskt sett är det dock vanligt att kommunerna överskattar de kommande årens nyproduktion. Liksom för kommunerna med fler än invånare, är höga produktionskostnader den mest återkommande förklaringen till vad som begränsar bostadsbyggandet.

23 Bostadsmarknadsenkäten Bostadsmarknaden för olika grupper följer utvecklingen på bostadsmarknaden för olika grupper. Läget på bostadsmarknaden påverkar möjligheterna att få en bostad. När bostadsmarknaden inte är i balans slår det hårdast mot de grupper som av olika skäl har en svag ställning på bostadsmarknaden. Det kan handla om att man är ny på bostadsmarknaden och kanske saknar kötid, fast inkomst eller referenser. Bra boendeplanering För att kunna uppfylla bostadsförsörjningslagens (SFS 2000:1383) mål att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder krävs det att kommunen har en bra boendeplanering. Boendeplanering handlar om att analysera och bedöma vilka förändringar som behövs i bostadsbeståndet utifrån hur kraven och önskemålen från befolkningen förväntas utvecklas. Ett bra underlag är avgörande för kvaliteten i planeringen. Att följa och analysera hur befolkningen förändras över tid är en nyckelfråga, men det handlar också om att inventera det nuvarande bostadsbeståndet och skaffa sig en bild av hur olika hushåll bor idag. Här kan du ta del av kommunernas bedömningar av läget på bostadsmarknaden när det gäller följande grupper: Ungdomar Studenter Äldre Personer med funktionsnedsättning Nyanlända Utrikes födda Ungdomar: Ungdomars situation på bostadsmarknaden har förvärrats ytterligare Liksom tidigare år är ungdomar en av de grupper som har det svårast att få tag i en bostad på bostadsmarknaden. Problemet har funnits i flera år och har förvärrats ytterligare sedan förra året.

24 24 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Det saknas bostäder för unga i många kommuner Sambandet mellan bostadsmarknaden som helhet och bostadsmarknaden för ungdomar är inte helt tydlig. Oavsett om kommunerna har balans eller obalans på bostadsmarknaden saknas det ofta bostäder för ungdomar. Gruppen unga är blandad, men har som grupp sämre ekonomiska förutsättningar än många andra i den höga konkurrensen om bostäder, framförallt om de små lägenheterna. I årets bostadsmarknadsenkät uppger 84 procent av landets kommuner att de har ett underskott på bostäder för ungdomar. Det är en ökning med åtta procentenheter jämfört med förra året då 76 procent av kommunerna uppgav ett underskott. Kommunernas utbud av bostäder för ungdomar, januari Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: Det finns generellt få lediga bostäder Av de 245 kommuner, som i årets bostadsmarknadsenkät uppger ett underskott i utbudet på bostäder för ungdomar, svarar 205 kommuner att underskottet beror på att det generellt finns få lediga bostäder i kommunen. Detta är en ökning från förra året då 188 kommuner angav denna orsak till underskottet. Övriga anledningar till underskott på bostäder för ungdomar uppges vara: Det finns för få små lägenheter (158 kommuner).

25 Bostadsmarknadsenkäten Lediga små lägenheter är för dyra för ungdomar (57 kommuner). Lediga lägenheter är för stora för de flesta ungdomshushåll (49 kommuner). Lediga lägenheter ligger i områden som inte är attraktiva för ungdomar (33 kommuner). Underskott på bostäder för ungdomar i storstadsregioner och högskoleorter Samtliga kommuner i Storstockholm och Stormalmö uppger att de har underskott på bostäder för ungdomar. I Storgöteborg uppger samtliga kommuner utom en att de har underskott. Detta visar att situationen för ungdomar på bostadsmarknaden har förvärrats ytterligare sedan förra årets enkät. Bland högskolekommunerna är förhållandet ungefär detsamma som föregående år. Av 43 högskolekommuner svarar 40 att det är underskott på bostäder för ungdomar. Två mindre högskolekommuner uppger balans respektive överskott på bostäder för ungdomar. En kommun har inte svarat. På frågan om vad underskottet på bostäder för ungdomar beror på, svarar 90 procent av landets högskolekommuner och kommuner i storstadsregionerna att det generellt finns få lediga bostäder. En annan orsak är att det är ont om små lägenheter, vilket drygt hälften av dessa kommuner anger, samt att lediga små lägenheter är för dyra för ungdomar, vilket en fjärdedel svarar. Underskott i kommuner med färre än invånare Det finns dessutom ett utbrett underskott på bostäder för ungdomar i övriga kommuner i landet. Bland de kommuner som har färre än invånare, 171 kommuner, är det 133 som uppger ett underskott på bostäder för ungdomar. Det är 19 kommuner fler jämfört med förra året. Särskilda insatser för ungdomar Det varierar i vilken omfattning kommunerna gör insatser och vilken form av insatser som görs för att underlätta för ungdomar att få en egen bostad. Den vanligaste insatsen är en generell satsning på bostadsbyggande som även ska gynna ungdomar. Insatser görs oavsett om kommunerna har särskilda ungdomsbostäder eller inte. Enligt årets bostadsmarknadsenkät görs särskilda insatser i 129 kommuner oavsett om de uppger underskott, överskott eller balans på bostäder för ungdomar. Det är en ökning med nio kommuner sedan förra året.

26 26 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Flest särskilda insatser görs i kommuner som uppger underskott på bostäder för ungdomar (119 kommuner), främst i form av en generell satsning på bostadsbyggande. Bland de 39 kommuner som uppger balans på bostäder för ungdomar pågår det särskilda insatser i åtta av kommunerna, framförallt i form av hyresrabatter för ungdomar. Särskilda insatser för ungdomar som genomförts i kommunerna under år 2015: Generell satsning på bostadsbyggande som även gynnar ungdomar (62 kommuner). Nyproduktion eller ändring av bostäder för ungdomar (40 kommuner). Hyresrabatt för ungdomar (18 kommuner). Kommunen eller fastighetsägaren underlättar för två eller flera att hyra en lägenhet tillsammans (18 kommuner). Nyproduktion av små bostäder med låga hyror (34 kommuner). Bostadsinformation som är riktad till ungdomar (7 kommuner). Vad som kan noteras här är att insatsen Nyproduktion eller ändring av bostäder för ungdomar har ökat från 26 kommuner förra året till 40 kommuner i år och insatsen Nyproduktion av små bostäder med låga hyror har ökat från 17 kommuner förra året till 34 kommuner i år. Andra insatser som genomförs i kommunerna för att underlätta för ungdomar är bland annat en särskild ungdomskö till bostäder, sänkt åldersgräns för att ställa sig i bostadskö samt byggande av studentbostäder med förhoppning om att det ska frigöra små lägenheter i det ordinarie beståndet. Några kommuner anger att det går att ärva en del av föräldrarnas köpoäng, andra anger att de öronmärker vissa smålägenheter till ungdomar. Förväntat påbörjande av nya särskilda ungdomsbostäder Särskilda ungdomsbostäder är bostäder som enbart hyrs ut till personer under en viss ålder. I årets bostadsmarknadsenkät är det 45 kommuner som uppger att de har särskilda ungdomsbostäder. Under åren 2016 och 2017 förväntas sammanlagt cirka nya särskilda ungdomsbostäder påbörjas i 33 olika kommuner. De nya ungdomsbostäderna bedöms tillkomma främst genom nybyggnad och endast ett fåtal genom ändring av byggnad.

27 Bostadsmarknadsenkäten Privata hyresrätter utgör majoritet Under år 2016 bedömer 25 kommuner att det kommer att påbörjas sammanlagt ungdomsbostäder. Majoriteten av de nya ungdomsbostäderna förväntas bli privata hyresrätter. Under år 2017 är bedömningen något lägre. Nio kommuner bedömer att det sammanlagt kommer att påbörjas 974 ungdomsbostäder. Även detta år är det flest privata hyresrätter som förväntas, även om en stor del av de nya ungdomsbostäderna förväntas bli bostadsrätter. Bostadsrätterna förväntas framförallt tillkomma i Storstockholm, men även i Storgöteborg planeras det för ett antal bostadsrätter. Det byggs även i kommuner som saknar ungdomsbostäder Det största antalet nya ungdomsbostäder förväntas påbörjas i de kommuner som uppger att de redan idag har ungdomsbostäder, vilket 45 kommuner uppger. I tolv av dessa kommuner planeras det för sammanlagt nya ungdomsbostäder till och med år Merparten av dessa bostäder planeras tillkomma i kommuner i Storstockholmsområdet. Det förväntas även påbörjas nya ungdomsbostäder i kommuner som uppger att de för närvarande inte har några ungdomsbostäder, vilket 240 kommuner har svarat. Av dessa är det 22 kommuner som uppger att det förväntas tillkomma sammanlagt nya ungdomsbostäder. Även här gäller det framförallt kommuner i Storstockholmsområdet. Men likaså planerar några högskoleorter utanför storstadsområdena och ett antal kommuner med mindre än invånare för ett tillskott av ungdomsbostäder, där det tidigare inte funnits sådana. Studenter: Brist på studentbostäder i högskolekommuner Liksom föregående år är det många av landets högskolekommuner som bedömer att det saknas bostäder som är särskilt avsedda för studenter på högskola eller universitet. Det är framförallt i de större högskolekommunerna som det är underskott på studentbostäder. Samtidigt förväntar sig en majoritet av högskolekommunerna att det kommer att byggas studentbostäder de närmaste åren. Underskott i 27 av landets 43 högskolekommuner I årets bostadsmarknadsenkät bedömer 27 av landets 43 högskolekommuner att det finns ett underskott på studentbostäder. Det är i huvudsak de större högskolekommunerna som uppger detta. Totalt 14 kommuner bedömer att bostadsmarknaden för studenter är i balans. Det rör sig

28 28 Bostadsmarknadsenkäten 2016 främst om högskolekommuner med färre än invånare. Endast två kommuner uppger att det finns ett överskott på studentbostäder. Högskolekommuner De kommuner som enligt Bostadsmarknadsenkäten klassas som högskolekommuner är lokaliserade i och utanför storstadsregionerna och har fler än 300 studenter på högskola eller universitet. Sammanlagt finns det 43 kommuner i landet som klassas som högskolekommuner enligt denna definition. Läget på bostadsmarknaden i landets 43 högskolekommuner, januari år Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: Utöver högskolekommunerna uppger ytterligare 54 kommuner att de erbjuder särskilda bostäder till studenter. Av dessa bedömer 27 kommuner att det finns ett underskott på studentbostäder, att jämföra med förra årets 13 kommuner, medan 26 kommuner bedömer att det råder balans eller finns ett överskott på studentbostäder, vilket kan jämföras med förra årets 35 kommuner. Andelen studentbostäder i de kommuner som inte räknas som högskolekommuner är dock liten i förhållande till landets totala bestånd av studentbostäder. Vad beror underskottet på? Den vanligaste orsaken till underskottet på studentbostäder är att det generellt finns för få bostäder på den ordinarie bostadsmarknaden. Andra

29 Bostadsmarknadsenkäten vanliga orsaker till underskottet uppges vara att det finns för få små lägenheter, att de som finns är för dyra för studenter eller att de bostäder som erbjuds ligger i områden som inte är attraktiva för studenter. Lediga studentbostäder under delar av året Många kommuner upplever en hög efterfrågan på studentbostäder vid terminsstart, framförallt inför höstterminen. Under våren och sommaren är efterfrågan betydligt lägre. 27 kommuner, varav 16 högskolekommuner, uppger att det finns lediga studentbostäder under delar av året, vilket är något färre än förra året. Detta förhållande uppges av kommuner oberoende om de har balans, överskott eller underskott i sitt bestånd av studentbostäder. Studentbostad Med studentbostad avses studentlägenheter, korridorsrum och liknande som är avsedda för studerande vid universitet eller högskola. Upplåtelseformen är hyresrätt med särskilda villkor om begränsad besittningsrätt, vilken är kopplad till hyresgästens studier. Viss ökning av antalet studentbostäder Enligt årets bostadsmarknadsenkät finns det sammanlagt cirka studentbostäder i landet, vilket är en ökning med cirka 600 studentbostäder jämfört med förra årets enkät. Den största ökningen har skett i Stockholm och Göteborg räknat i absoluta tal, men ett flertal högskolekommuner utanför storstadsområdena har också ökat sitt bestånd, till exempel Umeå, Gävle, Linköping och Skövde. I en del kommuner har antalet studentbostäder istället minskat, till följd av ett minskat antal studenter. Det har ibland inneburit att studentbostäderna omvandlats till bostäder i det ordinarie beståndet. Ökat påbörjande av studentbostäder Under år 2015 påbörjades preliminärt drygt studentbostäder, enligt uppgifter från SCB. (I dessa siffror ingår inte tillskott genom ändring av byggnad). Det är något fler jämfört med år Enligt årets Bostadsmarknadsenkät tyder kommunernas bedömningar på att nivån blir hög även under åren 2016 och Kommunerna bedömer att cirka studentbostäder kommer att påbörjas under år Under år 2017 förväntas cirka studentbostäder påbörjas, vilket är en fördubbling av antalet preliminärt påbörjade studentbostäder under år Utöver nyproduktion av bostäder tillkommer ett nettotillskott från ändringar av befintliga byggnader om drygt 200 bostäder år 2016 respektive år 2017.

30 30 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Antal påbörjade studentbostäder (nybyggnad) åren och preliminära uppgifter för 2015 (källa: SCB) samt kommunernas bedömning för (källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016). Illustration: Var förväntas studentbostäderna byggas? De totalt drygt nya särskilda studentbostäderna förväntas tillkomma i 37 olika kommuner under åren 2016 och Byggandet förväntas framförallt ske i Storstockholm, där sju kommuner bedömer att det kommer att påbörjas sammanlagt omkring nya studentbostäder, merparten i Stockholm. Ett stort tillskott förväntas även ske i Umeå med ett sammanlagt förväntat påbörjande av uppemot nya studentbostäder till och med år Fem av de kommuner som svarat nej på frågan om det finns studentbostäder i kommunen bedömer att det kommer att påbörjas nya studentbostäder de närmaste två åren. Till exempel uppger Knivsta i sin bedömning sammanlagt 200 bostäder, Danderyd 100 bostäder och Eslöv 75 bostäder till och med år Här förväntas nya studentbostäder år 2016 Under år 2016 förväntas drygt studentbostäder påbörjas runt om i landet. Störst aktivitet förväntas i Stockholm med bostäder, i Umeå med 480 bostäder och i Nacka och Solna med 400 nya studentbostäder i vardera kommunen.

31 Bostadsmarknadsenkäten Samma år finns förväntningar i Knivsta, Göteborg, Sundsvall, Luleå, Borås, Karlstad, Örebro och Lund om att mellan 100 och 200 studentbostäder ska påbörjas i respektive kommun. I övrigt förväntar sig även Eslöv, Huddinge, Tierp, Linköping, Karlskrona och Danderyd nya studentbostäder. Förväntningarna sträcker sig mellan 30 och 75 nya bostäder per kommun. I resterande elva kommuner som uppger ett förväntat påbörjande är det sammanlagt cirka 120 nya studentbostäder som förväntas. Här förväntas nya studentbostäder år 2017 Under år 2017 förväntas drygt studentbostäder påbörjas runt om i landet. Liksom år 2016 förväntas störst aktivitet ske i Stockholm, nu med nya bostäder. Näst störst aktivitet förväntas i Umeå med 800 nya studentbostäder. Dessutom finns förväntningar i Göteborg om 570 påbörjade studentbostäder, i Solna 500, Linköping 400, Huddinge 395, Lund 360, Nacka 350, samt Mölndal och Uppsala med 200 nya studentbostäder i respektive kommun. Samma år finns förväntningar i Kalmar, Örebro och Luleå om 100 nya studentbostäder i vardera kommunen. I övrigt förväntar sig även Norrköping, Eskilstuna, Danderyd, Upplands Väsby, Haninge, Karlskrona och Värnamo nya studentbostäder. Förväntningarna sträcker sig mellan 40 och 90 bostäder per kommun. I resterande fyra kommuner, som uppger ett förväntat påbörjande, är det sammanlagt cirka 38 nya studentbostäder som förväntas. Vem bygger studentbostäderna? Kommunerna uppger att det är både allmännyttiga bostadsbolag och privata aktörer som förväntas bygga studentbostäder. Under åren 2016 och 2017 förväntas allmännyttan bygga studentbostäder i 14 kommuner och i 13 kommuner är det privata aktörer som förväntas bygga. Andra aktörer som under de kommande åren förväntas uppföra studentbostäder är stiftelser och nationer, företrädelsevis i storstadsregionerna. Äldre: Andelen äldre ökar De stora kullarna från mitten av 1940-talet har nu nått den ålder då de flesta går i pension. Det här innebär att antalet äldre kommer att öka dramatiskt under de närmaste åren. Ännu har man inte nått den ålder då stora

32 32 Bostadsmarknadsenkäten 2016 vårdbehov inträder, men det är klokt att i god tid planera för kommande behov. I synnerhet med tanke på att det är en långsiktig process att bygga bostäder. Det rör sig om flera år från planering till färdiga bostäder. Människor lever idag längre än tidigare. Cirka 20 procent av Sveriges befolkning är 65 år eller äldre. Andelen varierar dock kraftigt mellan olika kommuner. Det finns till befolkningen små kommuner, som har präglats av utflyttning i många år, som når en andel på över 30 procent. Från och med år 2020 ökar andelen 80-åringar eller äldre i befolkningen. Särskilt kraftig är ökningen bland dem över 85 år. År 2050 räknar man med att antalet personer över 85 år kommer att ha fördubblats jämfört med idag. Prognos över befolkningsutvecklingen för personer år samt 75 år mellan åren Källa: SCB. Illustration: För få tillgängliga bostäder Även om andelen äldre ökar så är det stora flertalet allt friskare högre upp i åldrarna. Det är särskilt ökningen av de allra äldsta, de över 85 år, som påverkar vårdbehovet. Det faktum att medellivslängden under större delen av 1900-talet har ökat gör att de äldre blir ännu äldre och även om de är friskare gör den ökande åldern att hälsotillståndet successivt försämras. Det saknas idag bostäder och boendemiljöer som är väl anpassade till den äldre människans behov. Det finns brister i tillgänglighet inom det ordinarie bostadsbeståndet och ett antal kommuner saknar platser i särskilt boende.

33 Bostadsmarknadsenkäten Flyttfrekvensen bland äldre är generellt låg, och har varit så under en längre tid. Den låga flyttfrekvensen beror inte bara på ett sinande utbud av bostäder anpassade för äldre. Många av dagens äldre vill också bo kvar i sin nuvarande bostad. Det dåliga utbudet innebär dock en inlåsningseffekt för de som vill flytta, men som inte har möjlighet till detta, eftersom inga alternativ finns. Allt fler bor kvar i hemmet Allt fler personer bor kvar i hemma högre upp i åldrarna än tidigare. Detta är ett resultat av den förbättrade hälsan och funktionsförmågan bland äldre och en medveten politik från samhällets sida att styra över vårdresurser från olika former av institutionsboenden till möjligheter att bo kvar i hemmet. Detta har skett genom en utökning av hemtjänsten och, i allt högre grad, genom att förlita sig på ett ökat stöd från nära anhörigas sida. Allt färre äldre bor i särskilt boende Kommunerna har enligt socialtjänstlagen ansvar för att inrätta särskilda boendeformer för service och omvårdnad av äldre människor som behöver särskilt stöd i vardagen. Den service och omvårdnad som behövs varierar beroende på den enskildes vårdbehov. Det har pågått en utveckling under lång tid mot att allt färre bor i äldreboende samtidigt som allt fler bor kvar i det egna hemmet och får hemtjänst. Antalet vårdplatser och äldreboenden av olika slag har minskat kraftigt under de senaste 20 åren. Sedan 1994 har det försvunnit närmare platser i särskilt boende för äldre. Trygghetsbostäder och seniorbostäder Trygghetsbostäder och seniorbostäder är så kallade mellanboendeformer som överbryggar glappet mellan vanligt boende och särskilda boenden med heldygnsomsorg. Trygghetsbostäder och seniorbostäder kräver inte biståndsbeslut enligt socialtjänstlagen från kommunen. Trygghetsbostäder är en relativt ny boendeform som har tillkommit som ett alternativ för att ge de äldre som önskar tillgång till större gemenskap och trygghet. Seniorbostäder är vanliga bostäder som är ute på marknaden och som är avsedda för personer över en viss ålder, vanligen 55 år och äldre. Tanken är att bostäderna ska vara utformade efter äldres behov av tillgänglighet. När de boende behöver vård och omsorg får de det på samma villkor som äldre som bor i ordinärt boende, det vill säga genom hemtjänst och hemsjukvård.

34 34 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Bra boendeplanering allt viktigare För att kunna erbjuda äldre personer bra boende krävs det att kommunen har en bra boendeplanering. En sådan boendeplanering handlar om att analysera och bedöma vilka förändringar som behövs i bostadsbeståndet till följd av hur kraven och önskemålen från befolkningen kommer att utvecklas. Ett bra underlag är avgörande för kvaliteten i planeringen. Att följa och analysera hur befolkningen förändras över tid är viktigt, men det handlar också om att inventera det nuvarande bostadsbeståndet och skaffa sig en bild av hur olika hushåll bor idag. Särskilda boendeformer för äldre: Fortsatt underskott på särskilda boendeformer för äldre Totalt 109 kommuner bedömer att de har ett underskott på särskilda boendeformer för äldre. Det är något färre än förra året då 122 kommuner uppgav att de hade underskott på den här formen av bostäder. Särskilda boendeformer för äldre Det är kommunen som enligt 5 kap 5 socialtjänstlagen (2001:453) (SoL) har ansvar för att inrätta särskilda boendeformer för service och omvårdnad för äldre människor som behöver särskilt stöd. För att kunna bo i särskilt boende krävs en biståndsprövning och ett beslut av kommunen. Hälften av landets kommuner bedömer att de har balans i utbudet av särskilda boendeformer för äldre. Det är en ökning jämfört med förra året då 143 kommuner uppgav att behovet av särskilda boendeformer för äldre var täckt. 21 kommuner uppger att de har ett överskott på särskilda boendeformer för äldre. Andelen kommuner som bedömer att behovet av särskilda boendeformer för äldre kommer att vara täckt om två år har ökat från 60 (172) till 63 procent (184) sedan föregående år. På fem års sikt räknar 65 procent av kommunerna (188kommuner) med att behovet av denna boendeform kommer att vara täckt. År 2015 bedömde 60 procent av kommunerna (175 kommuner) att behovet att särskilda boendeformer skulle vara täckt om fem år. Vanligt med underskott i högskolekommunerna Underskottet på särskilda boendeformer för äldre är enligt enkäten mest utbrett i högskolekommunerna där 46 procent av kommunerna uppger att de har ett underskott. Tidigare har läget ofta varit bättre i till invånarantalet små kommuner utanför storstadsområdena men i år uppger 40 procent

35 Bostadsmarknadsenkäten av kommunerna i kommungruppen övriga kommuner med färre än invånare att de har underskott på särskilda boendeformer för äldre. I kommungruppen övriga kommuner med fler än invånare har 73 procent av kommunerna uppgett att de har balans i utbudet av särskilda boendeformer för äldre vilket är den högsta andelen i årets enkät. Tillskott av drygt bostäder Totalt 90 kommuner bedömer att det kommer att tillkomma bostäder i särskilda boendeformer för äldre under åren 2016 och Cirka bostäder förväntas bli påbörjade under 2016 och cirka har planerad byggstart Merparten, bostäder, förväntas tillkomma genom nybyggnad och 250 bostäder utgör ett nettotillskott genom ändring av byggnader. Det här är i stort sett samma nivå som förra året då cirka bostäder förväntades bli påbörjade under åren 2015 och Kommunernas bedömningar av hur många bostäder som kommer att påbörjas brukar av erfarenhet vara cirka 20 procent högre än antalet bostäder som faktiskt påbörjas. Kommunerna själva står för drygt 40 procent av det förväntade tillskottet av bostäder i särskilda boendeformer. Cirka 25 procent av bostäderna förväntas tillkomma genom en privat aktör och 18 procent har allmännyttan som byggherre. Särskilda boendeformer för äldre Nybyggnad Summa Procent Hyresrätter - Privata hyresvärdar Hyresrätter Allmännyttan Kommun Annan Nettotillskott genom ändring av byggnad Stora skillnader mellan olika kommuner I Storstockholm förväntas det tillkomma knappt 900 bostäder i särskilda boendeformer för äldre under åren 2016 och Storstockholm skiljer sig från övriga landet genom att privata byggherrar står för närmare 65 procent av det förväntade tillskottet av bostäder i särskilda boendeformer för äldre.

36 36 Bostadsmarknadsenkäten 2016 I Storgöteborg förväntas det tillkomma cirka 350 och i Stormalmö drygt 400 bostäder i särskilda boendeformer under åren 2016 och För Stormalmös del är det en förhållandevis hög siffra i förhållande till befolkningen. I Storgöteborg är fördelningen relativt jämn mellan privata byggherrar, allmännyttan och kommunen. I Stormalmö förväntas allmännyttan svara för hälften av nytillskottet. I de större högskolekommunerna kommer cirka 950 bostäder att påbörjas under åren 2016 och 2017 enligt kommunernas bedömningar. Kommunerna förväntas stå för närmare hälften av de nytillkomna bostäderna. De mindre högskolekommunerna uppger att cirka 550 bostäder kommer att börja byggas under den närmaste tvåårsperioden. Det är en relativt hög siffra i förhållande till kommungruppens befolkning. Kommunerna förväntas stå för 65 procent av tillskottet av bostäder. Gruppen övriga kommuner med fler än invånare rapporterar att man förväntar sig att närmare 400 bostäder kommer att börja byggas under åren 2016 och Kommunerna själva står för hälften av det förväntade byggandet. Kommungruppen med de till invånarantalet minsta kommunerna, övriga kommuner med mindre än invånare, står för den högsta siffran. Det gäller såväl i antal bostäder som i förhållande till befolkningen. Drygt bostäder förväntas bli påbörjade under de närmaste två åren. Den här kommungruppen har en äldre befolkning än vad vi finner i storstadsområdena och i högskolekommunerna. Kommungruppen omfattar 171 kommuner, det vill säga närmare 60 procent av landets kommuner, men 20 procent av landets befolkning. Här står kommunerna själva för närmare 60 procent av det förväntade byggandet.

37 Bostadsmarknadsenkäten Tillskott av bostäder i särskilda boendeformer, förväntat påbörjande åren Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: Trygghetsbostäder: Trygghetsbostäder i hälften av landets kommuner Trygghetsbostäder är en relativt ny boendeform som har tillkommit som ett alternativ för att ge äldre, som önskar det, tillgång till större gemenskap och trygghet. Det är en så kallad mellanboendeform som överbryggar glappet mellan vanligt boende och särskilda boenden med heldygnsomsorg. Det finns en stor variation av trygghetsbostäder runt om i landet, även om trygghet, tillgänglighet, gemensamhetsutrymmen och särskild personal är gemensamma nämnare för många. Trygghetsbostäder kräver inte biståndsbeslut enligt socialtjänstlagen från kommunen. Trygghetsbostäder i drygt hälften av kommunerna Idag finns det trygghetsbostäder i 150 av landets kommuner. Enligt svaren i bostadsmarknadsenkäten uppgår antalet trygghetsbostäder till närmare lägenheter. Tio kommuner har valt att inte besvara frågan vilket innebär att det kan finnas fler trygghetsbostäder som inte finns med i summeringen. De regionala skillnaderna är stora. I de större högskoleorterna finns det trygghetsbostäder i 15 av 17 kommuner. I Storstockholm, Storgöteborg och i kommungruppen övriga kommuner med färre än invånare finns det trygghetsbostäder i färre än hälften av kommunerna.

38 38 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Ökning av det förväntade tillskottet Totalt 80 kommuner bedömer att det kommer att påbörjas närmare trygghetsbostäder under åren Det är en ökning jämfört med svaren i föregående års enkät då bostäder beräknades tillkomma under åren Merparten, cirka lägenheter, beräknar man ska påbörjas under Kommunernas bedömningar av hur många bostäder som kommer att påbörjas brukar av erfarenhet vara cirka 20 procent högre än antalet bostäder som faktiskt påbörjas. Nyproduktionen står för drygt 90 procent av det förväntade tillskottet av trygghetsbostäder. Totalt 300 lägenheter förväntas utgöra ett nettotillskott genom ändring av byggnad. Allmännyttan står för drygt en tredjedel av det förväntade tillskottet av trygghetsbostäder medan privata hyresvärdar svarar för närmare en fjärdedel. En knapp femtedel förväntas tillkomma genom ändring av byggnad. Störst tillskott i de små kommunerna och i större högskolekommuner Det planerade tillskottet av trygghetsbostäder per 1000 invånare är störst i Storgöteborg och i kommungruppen övriga kommuner, det vill säga kommuner som inte tillhör storstadsområdena eller är högskoleorter. Det handlar om cirka 450 bostäder i Storgöteborg och 307 bostäder i övriga kommuner med fler än invånare samt 438 trygghetsbostäder i kommungruppen övriga kommuner med färre än invånare under åren

39 Bostadsmarknadsenkäten Tillskott av trygghetsbostäder fördelat på kommungrupper, förväntat påbörjande Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: Inga vakanser i drygt två tredjedelar av beståndet Av totalt 150 kommuner med trygghetsbostäder svarar 107 kommuner att de inte har några outhyrda trygghetsbostäder den 1 januari Det är fler än 2015 då 98 kommuner uppgav att de inte hade några vakanser. I 24 kommuner finns det outhyrda trygghetsbostäder i en mindre del av beståndet. Endast tre kommuner har outhyrda trygghetsbostäder i en större del av beståndet. 19 kommuner uppger att de saknar underlag för att göra en sådan bedömning. Seniorbostäder: Lägre tillskott av seniorbostäder Seniorbostäder är helt vanliga bostäder med ökad möjlighet till gemenskap. Tanken är att det ska vara ett enkelt och bekvämt boende att kunna åldras i. Seniorboenden kan skilja sig mycket åt i sin utformning och i vad de har att erbjuda. Ibland är det enda som är utmärkande att alla som bor i fastigheten är över en viss ålder, medan andra boenden är funktionellt utformade och erbjuder ett större utbud av service och aktiviteter. Ofta är det de boende själva som gemensamt ordnar olika former av aktiviteter. Det finns en rad olika benämningar på seniorboenden, till exempel plusboende, 55+-, 60+- eller 65+ boende, livsstilsboende och boendegemenskaper.

40 40 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Ojämn fördelning över landet I årets bostadsmarknadsenkät uppger kommunerna att det finns cirka seniorbostäder i Sverige. Totalt 183 kommuner, det vill säga närmare två tredjedelar av landets kommuner, svarar att de har seniorbostäder i kommunen idag. I Storstockholm och på högskoleorterna finns det seniorbostäder i nio av tio (95 %) kommuner, medan endast drygt hälften av kommunerna i Storgöteborg och gruppen "övriga kommuner med färre än invånare" har seniorbostäder. Flest seniorbostäder per invånare finns det i Storstockholm och på de större högskoleorterna, med 4,4 respektive 4,3 seniorbostäder per invånare. Lägst antal seniorbostäder per invånare finner vi i Storgöteborg, där det endast finns 0,4 seniorbostäder per invånare. Tillskottet av seniorbostäder har sjunkit under flera år Totalt 43 av landets kommuner bedömer att det kommer att påbörjas seniorbostäder under de närmaste två åren. Det handlar huvudsakligen om nybyggnad. Endast knappt 40 bostäder är nettotillskott genom ändring av byggnad. Det förväntade tillskottet av seniorbostäder har sjunkit under en följd av år och förra året var det 60 kommuner som bedömde att det skulle påbörjas seniorbostäder under åren 2015 och Kommunernas bedömningar av hur många bostäder som kommer att påbörjas brukar av erfarenhet i snitt vara drygt 20 procent högre än antalet bostäder som faktiskt påbörjas. Vi vill framhålla att det rör sig om ett genomsnitt, träffsäkerheten i bedömningarna skiljer sig mellan olika typer av kommuner. Enligt bedömningarna kommer drygt 40 procent av nyproduktionen av seniorbostäder att bestå av bostadsrätter. Allmännyttan svarar för en fjärdedel och privata hyresvärdar för 13 procent av det förväntade påbörjandet av seniorbostäder. Lägst tillskott på de större högskoleorterna I förhållande till antalet invånare i kommungrupperna är det förväntade tillskottet störst i kommungruppen övriga kommuner med mer än invånare och på de mindre högskoleorterna. Det lägsta tillskottet per invånare förväntas på de större högskoleorterna. I Storstockholm har kommunerna uppgett att alternativet annan, vilket inkluderar stiftelser, står för 85 procent av den förväntade nyproduktionen. I Storgöteborg och Stormalmö samt i de större högskolekommunerna står bostadsrättsföreningar för närmare 60 procent av det förväntade tillskottet av seniorbostäder. I kommungruppen övriga kommuner svarar allmännyttan för drygt hälften av det förväntade tillskottet av seniorbo-

41 Bostadsmarknadsenkäten städer. Bostadsrättsföreningar och privata hyresvärdar svarar för drygt 15 procent vardera. Tillskott av seniorbostäder fördelat på nyproduktion och tillskott genom ändring av byggnad, påbörjandeår Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: Cirka 20 kommuner har vakanser i en mindre del av beståndet Totalt uppger 122 kommuner att de inte har några vakanta seniorbostäder. Enligt enkäten har 21 kommuner vakanser i en mindre del av beståndet, vilket är färre än förra året då 27 kommuner gav detta svar. I år har inte någon kommun uppgett att de har vakanser i en större del av beståndet. 38 kommuner har svarat att de saknar underlag för att göra en sådan bedömning. Hela 109 kommuner har valt att inte besvara frågan, förklaringen är att 98 av de kommuner som inte har besvarat frågan saknar seniorbostäder. Personer med funktionsnedsättning: Underskott i drygt hälften av kommunerna Drygt hälften, 150 av landets kommuner, uppger att de har underskott på bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning. Totalt 123 kommuner bedömer att utbudet är i balans. Endast fyra kommuner redovisar ett överskott, 13 kommuner har inte besvarat frågan. Bostäder för personer med funktionsnedsättning Bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning är boende enligt lag (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS), eller enligt 5 kap. 7 socialtjänstlagen (2001:453) (SoL).

42 42 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Ser vi till situationen i kommungrupperna är underskottet på bostäder med särskild service mest utbrett på högskoleorterna och i Storstockholm. Hela 89 procent av de större högskoleorterna har underskott på dessa bostäder och 82 procent av de mindre högskoleorterna. I Storstockholm har 77 procent av kommunerna underskott på den här formen av bostäder. Flest kommuner i balans finner vi i kommungruppen övriga kommuner med färre än invånare där 56 procent av kommunerna har balans i utbudet följt av Stormalmö med 42 procent. I övriga kommungrupper varierar andelen kommuner som har balans i utbudet av bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning mellan som lägst elva procent och upp till 30 procent. Antal kommuner i respektive kommungrupp med underskott, balans eller överskott i utbudet av bostäder för personer med funktionsnedsättning som är i behov av bostäder med särskild service, januari år Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: 52 procent av kommunerna bedömer att behovet av bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning kommer att vara täckt om två år. Det är färre än år 2015 då 60 procent av kommunerna uppgav att behovet av bostäder skulle vara täckt inom den närmaste tvåårsperioden. I år bedömer 60 procent av kommunerna att behovet kommer att vara täckt om fem år.

43 Bostadsmarknadsenkäten Kraftig minskning av det förväntade tillskottet Enligt enkäten kommer det att påbörjas cirka bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning i 71 kommuner under åren Det är betydligt färre än vad kommunerna uppgav 2015 då motsvarande siffra uppgick till cirka bostäder. Det handlar framför allt om nybyggnad, endast 88 bostäder utgör ett nettotillskott genom ändring av byggnader. Drygt 700 av bostäderna har planerad byggstart år 2016 och resterande förväntas bli påbörjade under år Kommunernas bedömningar av hur många bostäder som kommer att påbörjas brukar av erfarenhet vara cirka 20 procent högre än antalet bostäder som faktiskt påbörjas. Flest bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning per invånare förväntas det tillkomma i Storgöteborg och i kommungruppen övriga kommuner. Det vill säga kommuner som inte är belägna i storstadsområdena eller är högskoleorter. Vanligast att kommunen är byggherre Kommunen står som byggherre för närmare 40 procent av det förväntade tillskottet av bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning. Allmännyttan svarar för 35 procent av tillskottet och privata byggherrar för 13 procent. Sex procent av tillskottet förväntas tillkomma genom annan byggherre, till exempel stiftelser. Sex procent utgör nettotillskott genom ändring av byggnad. Tillgänglighetsinventeringar: Inventering av tillgängligheten i flerbostadshus Tillgänglighet är en förutsättning för att alla ska kunna delta i samhället på jämlika villkor. En inventering av tillgängligheten i flerbostadshus är en del av detta och ger kommunen kunskap om bostadsbeståndet. En inventering av bostadsbeståndet utifrån ett tillgänglighetsperspektiv kan ge svar på många viktiga frågor: Hur kommer behoven av tillgängliga bostäder att se ut i kommunen framöver? Hur många tillgängliga bostäder finns i kommunen? Vilka möjligheter finns i beståndet? Hur kan vi göra det lättare för invånarna att söka och få en tillgänglig bostad? Hur bör vi planera så att bostadsbeståndet fyller de behov av ett tillgängligt boende som finns? En inventering är ett strategiskt arbete för en ökad kunskap om tillgängligheten i flerbostadshusen. Med den kunskapen kan kommunen utveckla sitt arbete med tillgänglighet och boendefrågor.

44 44 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Inventeringens resultat kan användas i flera sammanhang Resultatet av inventeringen kan användas som underlag inom flera områden: Planering: kommunen arbetar strategiskt och långsiktigt för att tillgodose behoven av fysisk tillgänglighet i flerbostadshusen. Förmedling: kommunen har en träffsäker förmedling av lämpliga bostäder. Förbättringar: kommunen prioriterar rätt bland de insatser som kan utföras, så att förbättringarna blir kostnadseffektiva och både boende och besökare gynnas av att rätt förbättring utförs på rätt plats. Närmare hälften av kommunerna har tillgänglighetsinventerat Totalt har 132 kommuner (46 procent) tillgänglighetsinventerat hela eller delar av det kommunala beståndet av flerbostadshus. Av dessa har 51 kommuner (18 procent) också tillgänglighetsinventerat det privata flerbostadshusbeståndet. Två kommuner har endast tillgänglighetsinventerat delar av det privata flerbostadshusbeståndet. Dessa två kommuner saknar ett kommunalt bostadsföretag. Stort intresse för stödet Kommuner har kunnat söka stöd för att inventera den fysiska tillgängligheten i beståndet av flerbostadshus under 2014 och Stödets uppgift har varit att underlätta kommunernas beredskap och planering för äldres boende. har den 20 januari 2015 fördelat stöd till 31 kommuner. De medel som anslagits för stödet är därmed förbrukade i sin helhet. Enligt svaren i bostadsmarknadsenkäten har närmare hälften av tillgänglighetsinventeringarna gjorts de senaste två åren, det vill säga under 2014 och Det här indikerar att det stöd som utgått under den här perioden har bidragit till att fler inventeringar har kommit till stånd. Vad används inventeringen till? I bostadsmarknadsenkäten uppger kommunerna vad inventeringen används till. Det vanligaste svaret är att kommunen använder inventeringen som underlag för att skapa ett åtgärdsprogram. 37 kommuner uppger att de använder inventeringen vid förmedling av bostäder. 28 kommuner använder inventeringen på annat sätt. Några exempel är som underlag vid strategisk boendeplanering och för att inventera behov vid renovering.

45 Bostadsmarknadsenkäten Vad har inventerats? Det är framför allt entréer och trappuppgångar samt förekomsten av hiss som har inventerats. Inventeringar av bostädernas närområde, soprum och tvättrum är också relativt frekventa. Däremot är det mindre vanligt att studera bostädernas invändiga utformning och eventuella upprustningsbehov. Fördelning av vilka delar av bostaden som har inventerats. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: Nyanlända: Stort underskott på bostäder för nyanlända Bostadssituationen för nyanlända har förvärrats ytterligare sedan förra året. Många kommuner runt om i landet uppger att det är svårt att få fram bostäder som de kan erbjuda till nyanlända. Enligt Migrationsverkets prognos kommer antalet asylsökande ligga kvar på höga nivåer de kommande åren, inte minst med tanke på det stora antalet asylsökande som kom i slutet av förra året. Detta innebär att efterfrågan på bostäder för nyanlända kommer att fortsätta vara hög. Stort underskott på bostäder för nyanlända I årets bostadsmarknadsenkät bedömer 272 kommuner, eller 94 procent, att de har ett underskott på bostäder för nyanlända personer. Det är en ökning jämfört med förra året då 244 kommuner, eller 84 procent, gjorde

46 46 Bostadsmarknadsenkäten 2016 samma bedömning. De 272 kommunerna återfinns i alla kommungrupper. Endast tolv kommuner bedömer att de har balans på bostäder för nyanlända, vilket ska jämföras med förra årets 41 kommuner. Liksom förra året är det endast två kommuner som uppger ett överskott på bostäder för nyanlända. Antal kommuner Obalans, underskott Balans Obalans, överskott 2 Läget på bostadsmarknaden för nyanlända, januari år Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: Den vanligaste orsaken till underskottet är att det är saknas hyreslägenheter i kommunerna 253 kommuner har angett denna orsak. Övriga anledningar till underskott på bostäder för nyanlända personer uppges vara: Underskott på stora lägenheter (168 kommuner) Underskott på små lägenheter (148 kommuner) Underskott på lägenheter med rimlig hyresnivå (103 kommuner) Hyresvärdarna ställer höga krav på inkomst eller anställning (80 kommuner) Hyresvärdarna är obenägna att ta emot stora barnfamiljer (24 kommuner) Andra orsaker som anges är att det generellt är brist på bostäder, och att det är svårt att finna lediga bostäder i lämpliga lägen. Ett annat problem som några kommuner beskriver är att bristen på hyresrätter gör det svårt

47 Bostadsmarknadsenkäten för nyanlända att få tag i en hyresrätt eftersom förmedling av dessa sker via köer med långa väntetider i allmännyttan eller via kontakter med privata hyresvärdar. Enligt Migrationsverkets statistik den 1 april 2016 finns det över asylsökande i Migrationsverkets mottagningssystem. De närmaste ett och ett halvt till två åren kommer merparten av dessa asylsökande troligen beviljas uppehållstillstånd. Mängden bostadssökande nyanlända kommer sannolikt att öka kraftigt till följd av detta. Det innebär att många kommuner kommer att ställas inför stora utmaningar när det gäller att kunna tillhandahålla bostäder. Bostadsbristen kan leda till att kommuner inte kan dra fördel av de möjligheter som ett ökat antal nyanlända ger. Eftersom merparten av de nyanlända är i arbetsför ålder kan det innebära möjligheter till tillväxt och utveckling, till exempel för kommuner med en åldrande befolkning. Bristen på bostäder kan leda till att dessa möjligheter går förlorade. Fakta om bosättning för nyanlända Asylsökande kan välja att bo på Migrationsverkets anläggningsboenden (ABO) eller i eget boende (EBO) under tiden som asylansökan prövas. När asylsökande har beviljats uppehållstillstånd kan de välja mellan att få hjälp med att bli anvisade för bosättning i en kommun eller hitta en bostad i en kommun på egen hand. En nyanländ person är en före detta asylsökande som har beviljats uppehållstillstånd. Kommunernas bosättningsansvar, enligt lag (2016:38) om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning, innebär att en kommun efter anvisning är skyldig att ta emot en nyanländ för bosättning. Syftet är att nyanlända ska få förutsättningar att etablera sig i samhället. Kommunanvisning av nyanlända sker via statlig myndighet, genom antingen Arbetsförmedlingen eller Migrationsverket. Samarbete för att säkerställa bostäder till anvisade nyanlända Kommunerna har flera olika tillvägagångssätt för att säkerställa att det finns bostäder till kommunanvisade nyanlända personer. Merparten av kommunerna använder sig av allmännyttan eller av både privata och allmännyttiga bostadsbolag för att få fram bostäder. Det vanligaste är att kommunerna har ett regelbundet samarbete med allmännyttan och privata hyresvärdar.

48 48 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Kommuner med regelbundet samarbete med allmännyttiga och privata hyresvärdar för att säkerställa att det finns bostäder för nyanlända personer, januari år Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: Andra sätt att säkerställa bostäder En annan möjlighet som kommunerna har, för att säkerställa bostäder för kommunanvisade nyanlända, är att blockhyra bostäder. Det innebär att kommunen hyr lägenheter i ett eller flera bostadshus från ett bostadsföretag eller en fastighetsägare, för att sedan hyra ut lägenheterna i andra hand. Cirka tolv procent av kommunerna blockhyr bostäder som ett komplement till andra samarbeten eller insatser. Andra åtgärder för att lösa bostadssituationen är att samarbeta med olika aktörer på bostadsmarknaden för att få igång bostadsbyggandet, bygga modulbostäder, bygga om lokaler till bostäder eller köpa bostadsrätter eller villor som kommunen kan hyra ut. Bostäder för nyanlända egenbosatta På frågan om hur kommunen arbetar med bostadsförsörjningen för nyanlända som själva har bosatt sig i kommunen, så kallat egenbosatta (EBO), är det vanligaste svaret att kommunerna hänvisar de egenbosatta nyanlända till den ordinarie bostadsmarknaden, det vill säga att söka bostad på egen hand. De nyanlända som själva har bosatt sig i kommunen behandlas på samma sätt som övriga personer som söker bostad, men många kommuner tillhandahåller kontaktuppgifter till olika fastighetsägare för att underlätta möjligheten att hitta en bostad. Flera kommuner förklarar

49 Bostadsmarknadsenkäten att särskilda insatser framförallt görs till nyanlända som anvisats till kommunen. Några kommuner poängterar att om det är barnfamiljer som är i behov av bostad, till exempel vid familjeåterförening, så försöker man omgående hitta lösningar på bostadsbehovet, med hänvisning till barnperspektivet och socialtjänstlagen.

50 50 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Kommunernas verktyg Bra bostäder och goda boendemiljöer är grundläggande kvaliteter som påverkar såväl tillväxten som välfärden i en kommun. Planeringen för att utveckla boendet är en viktig del i kommunens strategiska arbete. Kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjningen ska visa vad kommunen vill med det befintliga bostadsbeståndet och med planerade nybyggda områden. Det är viktigt att alla kommuner, inte enbart kommuner med en ökande befolkning, har en strategi för hur boendet och bostadsbeståndet ska utvecklas i olika delar av kommunen. Regeringen har lagt fast ett övergripande mål för bostadspolitiken som kan ses som en utgångspunkt för den bostadspolitiska diskussionen, även på kommunal nivå. Det nationella målet för bostadspolitiken är en långsiktigt väl fungerande bostadsmarknad där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. För att genomföra riktlinjerna för bostadsförsörjningen är kommunernas verktyg framförallt: allmännyttiga bostadsföretag kommunala bostadsförmedlingar kommunala hyresgarantier kommunal översikts- och detaljplanering kommunalt markinnehav i kombination med en aktiv markpolitik marköverlåtelse och exploateringsavtal Allmännyttan: Allmännyttan finns i de flesta kommuner Enligt SCB uppgick det allmännyttiga bostadsbeståndet år 2015 till sammanlagt lägenheter. De allra flesta av lägenheterna fanns i flerbostadshus. De närmast föregående åren innan 2014 minskade det allmännyttiga bostadsbeståndet. Detta som ett resultat av den samlade effekten av försäljningar, inköp, nybyggnationer och rivningar. Under år 2014 trappades försäljningstakten ner något inom allmännyttan, vilket resulterade i att det allmännyttiga beståndet totalt sett ökade med drygt bostäder. Ökningen fortsatte under 2015 och det allmännyttiga beståndet ökade

51 Bostadsmarknadsenkäten med drygt lägenheter under året. Förändringarna i beståndet skiljer sig markant åt mellan kommunerna och kommungrupperna. Allmännyttans andel av kommunens lokala bostadsmarknad varierar också mycket. På mindre orter kan det allmännyttiga bostadsbolaget vara den dominerande aktören, medan man på större orter idag arbetar aktivt för att sprida bostadsbeståndet till privata fastighetsägare och till andra upplåtelseformer, som exempelvis bostadsrätter. För 2015 var dock ombildningarna till bostadsrätter på en rekordlåg nivå och berörde endast 168 lägenheter. Majoriteten av rikets 290 kommuner har ett eller flera allmännyttiga bostadsbolag. I 244 kommuner tillhandahålls de allmännyttiga lägenheter av ett eller flera bostadsaktiebolag och i 21 kommuner av en allmännyttig stiftelse. Fem kommuner har båda formerna. I 20 kommuner har de uppgett att de helt saknar ett allmännyttigt bostadsbolag. Förändringar i allmännyttans bestånd Både år 2014 och 2015 skiljer sig avsevärt från föregående två år avseende försäljningar av allmännyttiga bostäder bland Sveriges kommuner. Antalet försäljningar uppgick till drygt respektive bostäder, vilket är en minskning med i storleksordningen 60 procent jämfört med såväl 2012 som 2013 års försäljningssiffror. En sammanställning med alla förändrande faktorer visar att, utifrån kommunernas bedömningar, ökade det allmännyttiga bostadsbeståndet med drygt bostäder under år 2014 och med under Totalt utökades det allmännyttiga bostadsbeståndet med närmare nyproducerade bostäder, drygt 360 bostäder köptes och knappt bostäder som tillkommit genom ombyggnation. Utöver sålda bostäder revs drygt 860 bostäder.

52 52 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Antal sålda allmännyttiga bostäder fördelat på köpare år Källa: Bostadsmarknadsenkäten,. Illustration: Minskad försäljning av allmännyttan i hela Storstockholm För första gången på många år ökade Storstockholms allmännyttiga bostadsbestånd. Ökningen var inte så stor men det tillkom 860 bostäder under år Det var inga större enskilda minskningar och den totala ökningen berodde på att Stockholm och Sigtuna kommun tillsammans byggde nästan tusen nya lägenheter. I Storstockholmsregionen såldes endast 33 bostäder och ingen av dem såldes för ombildning till bostadsrätter, vilket är en stor förändring jämfört med tidigare år. För mer information om tidigare års minskningar av det allmännyttiga bostadsbeståndet och effekter för Storstockholms bostadsmarknad, se s rapport De allmännyttiga bostadsföretagens utveckling på bostadsmarknaden 2014 och Ökat bestånd även i Storgöteborg och Stormalmö Även Göteborgs och Malmö stads allmännyttiga bostadsbestånd ökade under Den enda kommun i Storgöteborg som sålde annat än enstaka bostäder var Partille som sålde 199 lägenheter varav 98 för ombildning till bostadsrätter. Övriga såldes till annan ägare vilken inte var en privat hyresvärd för fortsatt uthyrning utan till exempelvis egnahem eller landsting. Partille var den kommun i Sverige som sålde flest lägenheter för ombildning till bostadsrätter, därefter följer Hammarö i Värmland med 58 lägenheter. Nettoökningen i Storgöteborgs allmännyttiga bo-

53 Bostadsmarknadsenkäten stadsbestånd uppgick till omkring 430 bostäder, och i Stormalmö blev det en nettoökning på cirka 800 bostäder. Försäljningar till privata hyresvärdar i övriga landet I de 219 kommuner med allmännyttiga bostadsföretag och som inte ingår i storstadsregionerna uppgick nettoökningen av allmännyttiga bostäder till drygt Genom försäljningar försvann det i dessa kommuner totalt lägenheter vilket motsvarar 97 procent av de sammantagna försäljningarna. Förklaringen är troligen att i de flesta av storstadskommunerna så råder det bostadsbrist kombinerat med Stockholms stads avsikt att inte ge i uppdrag att ombilda fler lägenheter till bostadsrätter. Det byggdes totalt drygt allmännyttiga bostäder utanför storstadskommunerna, där 11 kommuner står för drygt hälften av det nyproducerade beståndet. Bland de kommuner som byggde mest återfinns Uppsala (486), Helsingborg (285) och Umeå (191). Andel sålda allmännyttiga bostäder fördelat på köpare och region år Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: Motiv till försäljning Kommunernas motiv till att sälja allmännyttiga bostäder är företrädesvis ekonomiska. Det förekommer dock även mer policybetonade motiv till försäljning. De tre vanligaste förklaringarna till 2015 års försäljningar var, enligt de 45 kommunerna som besvarade frågan, att möjliggöra nyproduktion, effektivisera kommunens bostadsförvaltning samt att öka det ekonomiska utrymmet för underhåll och upprustning. Svarsfördelningen

54 54 Bostadsmarknadsenkäten 2016 mellan motiven till försäljning är snarlika föregående års enkät, då samma tre motiv var de mest återkommande. Planerade försäljningar år 2016 och 2017 I 42 av landets kommuner finns det beslut om försäljningar av allmännyttiga bostäder under 2016 och 2017, vilket är fler än i föregående enkät. Sammanlagt beräknas försäljningarna omfatta drygt bostäder runt om i landet. Sju kommuner står för nästan av dessa. Sundbyberg cirka 1 900, Luleå 1 400, Borås drygt 900, Södertälje drygt 380, Borlänge cirka 250, Partille cirka 140 samt Ulricehamn drygt 110. Siffrorna över kommunernas planerade försäljningar ska dock hanteras med en viss försiktighet, eftersom såväl överskattningar som underskattningar av framtida försäljningar har varit vanliga. Enligt enkätsvaret råder exempelvis viss osäkerhet kring Sundbybergs stora försäljning för ombildning till bostadsrätter. Outhyrda bostäder i allmännyttan Den 1 januari år 2016 uppgav 124 kommuner att de hade outhyrda bostäder i det kommunala bostadsbeståndet. Sammantaget var antalet vakanta bostäder vid den tidpunkten cirka 1 960, vilket är så lite som 0,25 procent av det totala allmännyttiga beståndet. Beståndet av outhyrda bostäder i allmännyttan har minskat med knappt 900 bostäder de senaste två åren. Av de 124 kommunerna som uppgett att det allmännyttiga bostadsbolaget eller bolagen hade outhyrda bostäder den 1 januari 2016 har 87 kommuner en befolkning på mindre än invånare. Dessa kommuners andel av de outhyrda bostäderna var 62 procent. I endast tolv kommuner angavs att de sammanlagt 384 outhyrda allmännyttiga bostäderna utgjorde ett problem. I kommunernas bedömningar angående orsakerna till de outhyrda bostäder inom det allmännyttiga beståndet går det att se förklaringar som återkommer år efter år bland svaren. Det rör sig om en negativ befolkningstillväxt eller att invånarnas behov skiljer sig från de vakanta bostäderna när det gäller exempelvis storlek och läge. Det är rimligt att tro att i flera av dessa kommuner täcker utbudet av substitut till hyresrätter, i form av äganderätter och bostadsrätter, befolkningens behov av bostäder. Småhuspriserna är i regel lägre på mindre orter som en följd av låg efterfrågan. Det lönar sig många gånger inte för konsumenterna att hyra bostäder när substitutens prisnivåer är relativt låga. Det är viktigt att förtydliga att när frågade kommunerna om outhyrda bostäder rörde det sig om en ögonblicksbild över antalet outhyrda bostäder den 1 januari. Frågans utformning kan därför förklara en

55 Bostadsmarknadsenkäten betydande del av svaren, eftersom flera kommuner menar att den outhyrda delen av det allmännyttiga bostadsbeståndet endast är tillfälligt vakant. Renovering och nyligen färdigställda bostäder uppges vara vanliga orsaker till att bostäderna är vakanta och kommunerna bedömer att de kommer att hyras ut inom kort. Detta innebär att vakansgraden i realiteten är ännu lägre. Det bör noteras att en viss vakansgrad är sund för att omflyttning inom kommunen ska kunna ske. Rivningar Antalet allmännyttiga bostadsbolag med uthyrningssvårigheter uppgår till 12 stycken i januari år 2016, vilket är en minskning med 16 jämfört med samma tillfälle år Noterbart är dock att endast två av dessa kommuner svarar att det kan bli aktuellt med rivning av bostäder under åren Sammanlagt säger 25 kommuner att det kan bli aktuellt att riva bostäder under de kommande två åren. Det är tio kommuner färre än i föregående års enkät. Kumla kommun planerar att riva flest, omkring 80 bostäder under år Detta på grund av att lägenheterna är i dåligt skick samt att öka exploateringsmöjligheten på centralt belägen mark. För år 2016 planeras 311 bostäder att rivas och motsvarande siffra för år 2017 är 167 bostäder. Antal rivna bostäder på grund av uthyrningssvårigheter i allmännyttan mellan åren 1998 till 2015 och planerade rivningar år 2016 och Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration:

56 56 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Riktlinjer för bostadsförsörjningen Fortfarande följer mindre än hälften av kommunerna kraven i bostadsförsörjningslagen. Detta trots att det är en obalans på bostadsmarknaden i många kommuner sedan flera år. Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. De bör visa vad kommunen vill med det befintliga bostadsbeståndet och planeringen av nya bostäder. I årets enkät uppger 48 procent av landets kommuner att de har riktlinjer som är antagna under den föregående eller nuvarande mandatperioden. De senaste åren har det skett en ökning av antalet kommuner med aktuella riktlinjer. Förra året var motsvarande siffra 41 procent.

57 Bostadsmarknadsenkäten Kommuner som antagit riktlinjer för bostadsförsörjning under förra mandatperioden eller senare. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration:. Nya krav på kommunernas arbete Kraven på kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjningen är nu tydligare. Varje kommun ska i riktlinjer antagna från och med 2014 bland annat redovisa vilka hänsyn de har tagit till nationella och regionala mål, och till andra planer och program som har betydelse för bostadsförsörjningen. Det regionala perspektivet ska finnas med i riktlinjerna. Länsstyrelsen och andra regionala organ ska också ha möjlighet att yttra sig över kommunens planering av bostadsförsörjningen. Om en kommuns riktlinjer inte motsvarar kraven kan regeringen förelägga kommunen att arbeta fram nya. Detta förtydligades i reglerna om kommunernas ansvar för bo-

58 58 Bostadsmarknadsenkäten 2016 stadsförsörjning (Lag 2000:1383) som ändrades från den 1 januari 2014 (Lag 2013:866). Riktlinjerna ska också vara underlag för kommunerna i deras uppgift att främja bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet i sitt arbete med planläggning. Bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet fördes nämligen den 1 januari 2014 in i plan- och bygglagen (2010:900) som ett sådant allmänt intresse som kommunerna ska främja. Analysen ger underlag inför nybyggen och anpassningar Planering för bostadsförsörjning handlar om att analysera och bedöma behovet av bostäder utifrån den befolkning som finns i kommunen. Stämmer utbudet av bostäder och boendeformer med dagens behov? Kommer utbudet att svara upp mot den framtida efterfrågan? Kommunerna behöver kunskap för att kunna planera vad som behöver byggas nytt och veta vilka anpassningar de behöver göra i sitt befintliga bestånd. Färdiga riktlinjer ger beredskap inför förändringar Kommunen styr inte ensidigt över utvecklingen på bostadsmarknaden. Den behöver ske i samverkan med andra aktörer, som fastighetsägare och byggherrar. Kommunens roll är bland annat att kontinuerligt analysera läget på bostadsmarknaden och skapa förutsättningar för den önskade utvecklingen. En väl förankrad bostadspolitisk strategi är viktig för att kunna fatta snabba beslut när det behövs. Därför är det viktigt att ta fram kunskap även i kommuner där det inte är aktuellt med någon utbyggnad för tillfället. Den dagen någon visar intresse för att bygga bostäder bör kommunen vara beredd och ha en klar uppfattning om vilken inriktning som är lämplig för kommunens utveckling. De flesta redovisar i ett särskilt program eller i översiktsplanen Vissa kommuner väljer att formulera sina riktlinjer för bostadsförsörjning i egna program och dokument medan andra väljer att integrera bostadsfrågorna i kommunens översiktsplan. Det är vanligast att riktlinjerna anges i ett särskilt program, vilket 68 procent av kommunerna med riktlinjer uppger. 30 procent av kommuner med riktlinjer redovisar dem i den kommunomfattande översiktsplanen. Resterande två procent redovisar riktlinjerna i ett annat dokument, till exempel i verksamhetsplanen eller i ett tillväxtprogram. Det är vanligast i storstadskommunerna och på högskoleorterna att det finns aktuella riktlinjer. I Storgöteborg har 85 procent av kommunerna aktuella riktlinjer.. Flera små kommuner har inte tidigare ansett sig be-

59 Bostadsmarknadsenkäten höva riktlinjer, men i 2016 års enkät syns en ökning bland kommuner med färre än invånare. I år har 35 procent av kommunerna med färre än invånare aktuella riktlinjer. Även bland kommuner med ett underskott på bostäder är det vanligare att det finns riktlinjer. Av 140 kommuner som har aktuella riktlinjer uppger 129 kommuner att de har underskott på bostäder, 10 har balans på bostadsmarknaden medan endast en kommun har överskott på bostäder. Varför har inte alla kommuner riktlinjer enligt lagkravet? Många kommuner uppger att orsaken till att det inte finns riktlinjer är resursbrist i kommunen. Andra orsaker är att man arbetar med att ta fram dem under året, att kommunen är liten och man anser att man har koll ändå, att byggandet är lågt, respektive att ett program är framtaget men inte antaget eftersom politikerna inte är överens eller anser att förslaget behöver arbetas om av andra orsaker. Ägardirektiv, bostadsförmedling och hyresgarantier Lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag började gälla den 1 januari 2011 och numera har majoriteten av kommunerna uppdaterade ägardirektiv till de allmännyttiga bolagen som är från 2011 eller senare. Ägardirektiv är verktyg för bostadsförsörjningen Endast 26 av 270 kommuner med allmännyttiga bostadsbolag har ett ägardirektiv som är från tiden innan den nya lagen började gälla. Majoriteten av bolagen med ägardirektiv från tiden innan lagändringen finns i kommuner med färre än invånare. Lagen har i många fall förändrat ägardirektiven, där en viktig del är förändrade avkastningskrav. Som ett affärsmässigt drivet bostadsbolag ska kraven kunna jämföras med de som gäller för ett liknande privat bostadsbolag på den lokala bostadsmarknaden eller en liknande bostadsmarknad. Ägardirektiven är också det främsta verktyget kommunerna har för att styra de allmännyttiga bostadsbolagen så att bostadsförsörjningen i kommunen säkerställs. Detta får naturligtvis inte ske på ett sätt som tvingar det allmännyttiga bolaget att åsidosätta affärsmässigheten eller som missgynnar andra aktörer. Förmedling av bostäder Det finns inget enhetligt system för att söka bostad i Sverige. Det innebär att fastighetsägare och bostadsföretag har stor frihet att själva avgöra hur de hanterar uthyrningsverksamheten.

60 60 Bostadsmarknadsenkäten 2016 Kommunala bostadsförmedlingar är ett verktyg som kommunerna har möjlighet att använda sig av. Med kommunal bostadsförmedling avses en serviceinstans där bostäder från flera olika fastighetsägare kan förmedlas och där kommunen beslutar om vilka förmedlingsprinciper som ska gälla. Det finns i dagsläget endast tre kommunala bostadsförmedlingar i landet: Kungsbacka, Malmö och Stockholm, men sommaren 2016 kommer även Uppsala kommun att starta upp en kommunal bostadsförmedling. Sju av Stockholmskommunerna uppger att de är anslutna till Stockholms bostadsförmedling. Däremot finns det kommuner som samarbetar på olika sätt när det gäller att förmedla lägenheter: Allmännyttan har en egen kö, vilket är det vanligaste och förekommer i 246 av landets kommuner. Kommunen har en lista med hyresvärdar på sin webbplats, finns i 183 kommuner. Det är betydligt fler än tidigare år. Bostadsportal på kommunens webbplats, 35 stycken. Boplats Göteborg är en marknadsplats för bostäder i Göteborgsregionen. Där förmedlas hyresrätter från samtliga kommunala och flera privata hyresvärdar. På hemsidan förmedlas även lägenheter och rum från privatpersoner samt publiceras annonser för lägenhetsbyten. En viktig förutsättning för att kunna vara aktiv i sitt bostadssökande är tillgång till internet. Det är närmast ett måste för den som söker bostad idag. Vilka fick förtur 2016? 146 kommuner totalt uppgav i 2016 års enkät att de har någon form av förturssystem för att söka bostad. Det är en ökning med 21 kommuner jämfört med år Bortsett från år 2015 har antalet kommuner som uppger att de ger förtur till vissa grupper ökat de senaste tio åren. Den vanligaste orsaken är att en person har fått arbete i kommunen, men har för långt att pendla. Denna orsak utgör 54 procent av förturerna. Nyanlända personer och personer som behöver en bostad med bättre tillgänglighet hör också till de grupper som ofta ges förtur.

61 Bostadsmarknadsenkäten Antal kommuner som har gett förtur till bostad för vissa grupper under Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2016,. Illustration: För några år sedan var den vanligaste orsaken till förtur att en person med lättare rörelsehinder behövde en mer tillgänglig lägenhet och beviljades förtur på grund av det. Den andelen har numera sjunkit tydligt. Andra förtursgrunder som ofta förekommer är sociala skäl och/eller medicinska orsaker. Det kan också handla om våld i nära relationer. Kommunala hyresgarantier används inte särskilt ofta Syftet med en kommunal hyresgaranti är att ge stöd till hushåll som har ekonomisk förmåga att klara kostnaderna för ett eget boende men som trots detta har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden och få en hyresrätt med besittningsskydd. 57 av landets kommuner använde sig under 2015 av den möjligheten. En kommunal hyresgaranti är ett borgensåtagande från kommunens sida. Exempelvis kan den sökande ha en projektanställning istället för en tillsvidareanställning, men ha en löpande inkomst och ekonomi att klara en hyra. Den kommunala hyresgarantin blir en extra säkerhet för hyresvärden och kan därför bidra till att den som söker får ett eget hyreskontrakt på en bostad. Kommuner som väljer att ställa ut kommunala hyresgarantier har möjlighet att få ett statligt bidrag på kr per garanti. Det statliga bidraget administreras av. Hälften av de kommuner som använder sig av garantierna ställde ut hyresgarantier där de hade möjlighet att söka statligt