Årsredovisning för BRF Björken 702000-1900 Räkenskapsåret 2013 Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 1 Resultaträkning 6 Balansräkning 7 Tilläggsupplysningar 9
1 (13) Styrelsen för BRF Björken får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2013. Förvaltningsberättelse Verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 1920-12-22 som Bostadsföreningen Björken u.p.a. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades någon gång under 1980-talet och nuvarande stadgar registrerades 1995-05-03 hos Bolagsverket. Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan. Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun Gjutaren 26 1920 Stockholm Föreningen äger tomtmarken som huset står på. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad genom Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Byggnadernas uppvärmning är fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 1912-1914 och består av ett flerbostadshus i 5 våningar. Byggnadernas totalyta uppgår enligt taxeringsbeskedet till 1 642 kvadratmeter, varav 1 425 kvadratmeter utgör lägenhetsyta och 217 kvadratmeter utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 18 lägenheter och 5 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelningen för bostadsrätter 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok 5 0 3 5 5 0
2 (13) I lokalen bedrivs följande verksamheter Verksamhet Yta m2 Löptid t.o.m. Mellqvist Café(Tamper AB) 46 2015-09-30 Mellqvist Café(Tamper AB) 22,5 2015-09-30 Non Solo Bar café 90 2015-09-30 Non Solo gårdslokal 59 2012-12-30 Non Solo Bar källarutrymme 7 2012-12-30 Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Byggnadernas tekniska status En noggrann genomgång/besiktning görs årligen för att möjliggöra en förlängning av livslängden och förbättring av kvaliteten i byggnaderna och den yttre miljön. Det förebyggande underhållet är alltid billigare än avhjälpande underhåll. Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2010 och sträcker sig fram till 2015. Underhållsplanen uppdaterades 2013 och kommer att revideras under 2014. Underhållsplanen är ett utmärkt verktyg för att skapa trygghet i boendet och säkra fastighetens värde över tiden. Förvaltning Följande uppdrag har skötts av Botema - Ekonomisk förvaltning - Lägenhetsförteckning Följande har skötts av T&T Förvaltning AB: - Teknisk förvaltning - Fastighetsskötsel Föreningen är med i Stockholms Fastighetsägareförening Övriga avtal - Ren Standard AB - Hissar Hissjouren AB - Tak och snöskottning - Norin & Hedlund AB Föreningen har bredbandsuppkoppling via Com Hem AB. Medlemsinformation Antalet medlemslägenheter är 18 st och antalet lokaler är 5 st i föreningen. Av föreningens medlemslägenheter har 1 överlåtits under året (Lindberg). Under 2013 har styrelsen beviljat en förlängning av andrahandsupplåtelse utöver en befintlig, sammanlagt pågår två andrahandsuthyrningar. Föreningens policy för andrahandsupplåtelse är: - Föreningen följer bostadsrättslagen 7 kap. - Medlem kan upplåta sin lägenhet i andra hand om styrelsen ger sitt samtycke.
3 (13) - Samtycke för andrahandsupplåtelse ges t ex för studier, militärtjänst, arbete på annan ort eller för att pröva samboende med annan person. - Andrahandsupplåtelsen är en tillfällig lösning och begränsad i tiden. Vid lägenhetsöverlåtelser debiteras säljaren en överlåtelseavgift och eventuell pantsättningsavgift debiteras köparen. Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Styrelsen Styrelsen har haft följande sammansättning: Jan Gidlöf Ledamot Ordförande Olle Salomon Ledamot Tekniskt ansvarig Gustaf Tiselius Ledamot Johan Wretenheim Ledamot Hanna Lindgren Ledamot Julia Bethge Suppleant Louise Tengstrand Suppleant Petra von Schmalensee Ledamot Kassör Avgick vid årsmötet Erik Lindberg Suppleant Avgick vid årsmötet Föreningens firma tecknas av styrelsens ledamöter två i förening. Styrelsen har under året avhållit 11 protokollförda sammanträden. Revisor Göran Olsson (ordinarie), Mats Brommels (suppleant) Valberedning Petra von Schmalensee och Mats Brommels. Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls den 21 maj 2013. Utförda investeringar och underhållsarbeten Genomförd åtgärd År Installation av fjärrvärme 1990 Omläggning av taket mot gården 2006 Lagning och omputsning/färgning av gårdsfasad 2006 Nya balkonger 2006 och 2011 Målning fönster mot gatan 2007 Renovering av trapphusen 2009 Rörstambyte 2009 Elstambyte 2009 Elvärmekabel i hängrännor & stuprör 2011 Målning fönster mot gården 2011-2012 Ommålning av första entréhall 2013 Installation av automatiska dörröppnare 2013
4 (13) Väsentliga händelser under räkenskapsåret och utförda underhållsarbeten Ett lån på 2.285 tkr har villkorsändras sista januari år 2013, lånet är ändrat från 2-år till 3-års löptid med en ränta på 2,67%. Nedanstående åtgärder har genomförts under året Installation av automatiska dörröppnare i ytter och inre entréportar. Startat upp ommålning av första entréhall enligt resultat från omröstning bland medlemmarna. Upphandlingar Ny städentreprenör (Ren Standard AB) har upphandlats under hösten. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut och planerade större underhållsarbeten Styrelsen utreder och tar fram förslag och kostnader för en renovering av gården. Styrelsen har även börjat titta på kostnaden för att installera säkerhetsdörrar i lägenheterna och offerter har begärts in från tre leverantörer. Föreningens ekonomi Årets resultat Årets resultat visar ett underskott p g a att vi har valt att avluta pågående renoveringsarbeten och flyttat kostnaden (500.000 kr) för dessa till reparationskontot vilket direkt påverkar resultatet bokföringsmässigt. Detta är en rent bokföringsteknisk åtgärd. Alternativet hade varit att successivt skriva av kostnaden under flera år. Föreningens ekonomi är dock fortsatt god. En fortsatt god ekonomi är till största delen beroende av marknadsräntorna och i vilken omfattning medlemmarna bidrar med egna arbetsinsatser för att hålla underhållskostnaderna nere och därmed också årsavgifterna. Årsavgifter Avgifterna för föreningens bostäder var oförändrade under perioden 2004-2013. En omräkning av andelstalen gjordes efter en uppmätning av samtliga lägenheter 2009. Därefter justerades årsavgifterna med början 2010 men den totala summan förblev oförändrad. Årsavgifterna har därmed varit oförändrade i 120 månader. Inga avgiftshöjningar planeras. Lån Föreningen har 4 stycken lån hos Stadshypotek/Handelsbanken om sammanlagt 10.119.000 kr. Räntevillkor och bindningstider framgår av not 11. Skatter och avgifter Enligt gällande regler är det den som äger fastigheten vid ingången av året som är skyldig att betala fastighetsskatt/fastighetsavgift. Statlig fastighetsskatt betalas för lokaler med 1 % av lokalernas taxeringsvärde. För bostäderna betalas en kommunal fastighetsavgift om 1 210 kr per bostadslägenhet. Föreningen är skattemässigt att betrakta som en äkta bostadsrättsförening.
5 (13) Flerårsöversikt 2011 2010 Nettoomsättning (tkr) 1254 1246 1232 1235 Resultat efter finansiella poster (tkr) -289 122 73-53 Årsavgifter per kvm bostadsyta (kr) 486 486 486 486 Lån per kvm bostadsyta (tkr) 7 7 7 7 Soliditet (%) 15 17 16 15 Förslag till behandling av ansamlad förlust Styrelsen föreslår att den ansamlade förlusten (kronor): ansamlad förlust -340 964 årets förlust -288 733 behandlas så att -629 697 Avsättning till yttre fond enligt stadgarna 107 073 i ny räkning överföres -736 770-629 697 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
6 (13) Resultaträkning Not 2013-01-01-2013-12-31 2012-01-01-2012-12-31 Nettoomsättning Årsavgifter från medlemmar 692 624 692 624 Hyresintäkter 1 554 681 545 106 Övriga intäkter 2 6 666 8 100 1 253 971 1 245 830 Rörelsens kostnader Underhållskostnader 3-567 430-113 828 Taxebundna kostnader 4-372 317-354 271 Övriga driftskostnader 5-114 243-130 574 Förvaltnings- och externa kostnader 6-61 533-63 591 Fastighetsskatt/Fastighetsavgift -62 690-56 180 Avskrivningar 7, 8, 9-103 606-103 606-1 281 819-822 051 Rörelseresultat -27 848 423 779 Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 28 119 Räntekostnader och liknande resultatposter -260 913-302 201-260 885-302 082 Resultat efter finansiella poster -288 733 121 697 Resultat före skatt -288 733 121 697 Just inkomstskatt föreg år 0 4 364 Årets resultat -288 733 126 061
7 (13) Balansräkning Not 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader 7 2 240 919 2 258 381 Tvättstuga 8 0 14 700 Ombyggnation 9 9 168 710 9 240 154 Pågående arbete 0 367 706 Summa materialla anläggningstillgångar 11 409 629 11 880 941 Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar 11 409 629 11 880 941 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 928 900 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 294 7 288 11 222 8 188 Kassa och bank 844 088 767 438 Summa omsättningstillgångar 855 310 775 626 SUMMA TILLGÅNGAR 12 264 939 12 656 567
8 (13) Balansräkning Not 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 472 000 472 000 Upplåtelseavgift 1 051 000 1 051 000 Fond för yttre fond 948 240 860 757 2 471 240 2 383 757 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust -340 964-379 543 Årets resultat -288 733 126 061-629 697-253 482 Summa eget kapital 1 841 543 2 130 276 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 10 119 000 10 119 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 42 266 74 663 Aktuella skatteskulder 8 944 2 434 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 219 060 300 427 Övriga skulder 34 126 29 768 Summa kortfristiga skulder 304 396 407 292 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 12 264 939 12 656 567 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 10 379 000 10 379 000 10 379 000 10 379 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga
9 (13) Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd för mindre företag. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Anläggningstillgångar Anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över den förväntade nyttjandeperioden med hänsyn till väsentligt restvärde. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Byggnader 0,75 Tvättstuga 10,00 Ombyggnation 0,75 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta.
10 (13) Noter Not 1 Hyresintäkter Hyra lokal 522 018 522 018 Fastighetsskatt lokal 32 663 23 088 554 681 545 106 Not 2 Övriga intäkter Överlåtelseavgift och pant.avg 1 520 2 620 Brandkontoret 5 146 4 980 Övr ersättningar och intäkter 0 500 6 666 8 100 Not 3 Underhållskostnader Reparation och underhåll -555 014-113 828 Markytor, trädgård -12 416 0-567 430-113 828 Not 4 Taxebundna kostnader El -41 017-37 736 Värme -258 765-243 886 Vatten och avlopp -37 407-39 573 Sophämtning/renhållning -23 056-21 420 Källsortering -12 072-11 656-372 317-354 271 Not 5 Övriga driftskostnader Städning -25 742-26 189 Hisservice -10 056-6 475 Fastighetsförsäkring -15 442-14 268 Kabel-tv -2 990-2 975 F-skötsel -25 488-46 928 Obl besiktningskost OVK,hiss -2 248-758 Övriga fastighetskostnader -13 323-10 354 Snöröjning -18 954-22 627-114 243-130 574
11 (13) Not 6 Förvaltnings- och externa kostnader Fastighetsförvaltning -31 179-31 145 Bankkostnader -3 125-3 158 Övriga förvaltningskostnader -5 864-12 365 Konsuttjänster -14 897-10 492 Föreningsavgift -5 008-4 971 Porto -1 460-1 460-61 533-63 591 Not 7 Byggnader Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 2 328 229 2 328 229 Nyanskaffningar 0 0 Utgående anskaffningsvärde 2 328 229 2 328 229 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -69 848-52 386 Årets avskrivningar enligt plan -17 462-17 462 Utgående avskrivning enligt plan -87 310-69 848 Planenligt restvärde vid årets slut 2 240 919 2 258 381 Taxeringsvärde Byggnad 16 375 000 12 517 000 Mark 19 316 000 16 644 000 35 691 000 29 161 000 Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande Bostäder 31 600 000 26 000 000 Lokaler 4 091 000 3 161 000 35 691 000 29 161 000
12 (13) Not 8 Tvättstugan Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 147 000 147 000 Nyanskaffningar 0 0 Utgående anskaffningsvärde 147 000 147 000 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -132 300-117 600 Årets avskrivningar -14 700-14 700 Utgående avskrivning enligt plan -147 000-132 300 Planenligt restvärde vid årets slut 0 14 700 Not 9 Ombyggnation Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 9 525 930 9 525 930 Nyanskaffningar 0 0 Utgående anskaffningsvärde 9 525 930 9 525 930 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -285 776-214 332 Årets avskrivning -71 444-71 444 Utgående avskrivning enligt plan -357 220-285 776 Planenligt restvärde vid årets slut 9 168 710 9 240 154 Not 10 Förändring av eget kapital Medlems- Upplåtelse- Fond för Balanserat Årets insatser avgifter UH resultat resultat Belopp vid årets ingång 472 000 1 051 000 860 757-379 542 126 061 Disp av föreg. års resultat 126 061-126 061 Förändring under året 0 0 87 483-87 483-288 733 472 000 1 051 000 948 240-340 964-288 733
13 (13) Not 11 Skulder till kreditinstitut Nedan framgår fördelning av långfristiga lån. Långivare Räntesats % Datum för ränteändring Lånebelopp 2013-12-31 Lånebelopp 2012-12-31 Stadshypotek 3,370 2015-03-01 794 000 794 000 Stadshypotek 2,780 2016-01-30 2 285 000 2 285 000 Stadshypotek 2,400 2014-02-06 800 000 800 000 Stadshypotek 2,440 2014-01-13 6 240 000 6 240 000 10 119 000 10 119 000 Kortfristig del av långfristig skuld 0 0 Stockholm den 2014 Jan Gidlöf Olle Salomon Gustaf Tiselius Johan Wretenheim Hanna Lindgren Min revisionsberättelse har lämnats. Göran Olsson Revisor