2007-10-22 rev 2008-02-04 Handläggare Tea Lappalainen Tel: 031-792 17 05 ANTAGANDEHANDLING Diarienummer KS 2007/09 Antagen av kommunfullmäktige 2008-04-01 Laga kraft 2008-05-05 Detaljplan för Bostäder vid Kvarnfallsvägen/Kvarnstensvägen Partille kommun, Västra Götalands län PLANBESKRIVNING Antagandehandling, Planbeskrivning 1 (12)
Godkänd från sekretessynpunkt för spridning. Lantmäteriverket 2007-01-22, dnr. 601-2007/155 2 (12) Antagandehandling, Planbeskrivning
HANDLINGAR Antagandehandlingarna består av: - plankarta i skala 1:1 000 med bestämmelser och illustration - planbeskrivning (denna handling) - genomförandebeskrivning - utlåtande Övriga handlingar i ärendet är - fastighetsförteckning - grundkarta - PM beträffande geotekniska förhållanden, GF Konsult 2007-06-05, rev 2008-02-04 - behovsbedömning enl. 5 kap 18 PBL och 6 kap 11 MB - program 2007-01-15 PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN PLANDATA Planförslaget syftar till att möjliggöra ca 50 bostäder i form av lägenheter i flerbostadshus. Upplåtelseformen avses vara bostadsrätt och målgruppen seniorer. Efterfrågan på bostäder är hög i Göteborgsregionen och Partille kommun efterstävar att komplettera med bostäder i centralt belägna områden med tillgång till god kollektivtrafik och allmän service. Upplåtelseformen i kommunen är främst ägande- och hyresrätter. En komplettering med bostadsrätter möjliggör ökad valfriheten. Efterfrågan är stor för bostäder särkskilt anpassade för seniorboende. Partille kommun har genomfört en behovsbedömning enligt 5 kap 18 PBL och 6 kap 11 i MB för att avgöra om aktuell detaljplan kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. Kommunen har bedömt att området ur allmän synpunkt är lämpligt för den verksamhet som anges i planen samt att denna inte medför någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterierna i MKB-förordningens bilaga 4 särskilt beaktats och inte ansetts vara uppfyllda. Planområdet kommer inte att nyttjas för något av de ändamål som räknas upp i MKB-förordningens bilaga 1 eller 3 och som alltid ska antas medföra betydande miljöpåverkan, varför kriterierna i bilaga 2 inte särskilt behöver beaktas. Planområdet är beläget vid Kvarnfallsvägen, mellan Kvarnstensvägen och Enedalsvägen i södra Sävedalen. Detaljplanen avser del av fastigheterna Ugglum 4:8 och 14:61-62 som ägs av Partille kommun. Antagandehandling, Planbeskrivning 3 (12)
TIDIGARE STÄLLNINGS- TAGANDEN Översiktliga planer Förslaget överensstämmer med översiktsplan ÖP05 för Partille kommun (antagen av Kommunfullmäktige 2 februari 2006). I ÖP 05 står följande I södra Sävedalen bedöms ca 180 bostäder kunna tillkomma, huvudsakligen i form av lägenheter i flerbostadshus. Detta kan ske antingen genom kompletterande bebyggelse i redan utbyggda områden t ex Oxledsområdet eller genom att ta i anspråk obebyggda ytor som av olika anledningar inte är exploaterade. Dessa ytor utgör som regel park eller natur i gällande planer. Planområde Detaljplaner Riksintresse Program och miljökonsekvensbeskrivning För området gäller detaljplan Serviceboende vid Soldatängen, akt 739, antagen av kommunfullmäktige (KF) februari 2002 med en genomförandetid t.o.m 2007-08-22 och stadsplan för Södra Sävedalen etapp 7, akt 473, antagen av KF 1968. Marken utgörs av allmän platsmark park i gällande detaljplaner. Området berörs inte av något riksintresse. Ett planprogram har upprättats för området. Programmet godkändes av Kommunstyrelsen den 6 februari, 2007 och har varit ute på samråd under perioden 15 februari - 15 mars, 2007. En separat miljökonsekvensbeskrivning har inte upprättats då förslaget avser förtätning av ett centralt beläget område och inte bedöms innebära någon betydande miljöpåverkan. 4 (12) Antagandehandling, Planbeskrivning
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Mark och vegetation Området består av gräsbelagda ytor korsade av gång- och cykelvägar. Kvarnfallsvägen avgränsar parkområdet i norr och Kvarnstensvägen i väster. Öster om planområdet ligger villabebyggelse och söder om ligger Knipeflågsbergens naturreservat och Delsjöns friluftsområde. Entrépunkten till naturområdet ligger direkt sydost om planområdet. Inga dokumenterade naturvärden finns inom planområdet. Vy över planområdet, sett från nordost. Bostäder (B) Förslaget innebär att nya seniorbostäder tillskapas centralt i Sävedalen. Avståndet till Vallhamra Torg är ca 600 m och avståndet till Partille centrum ca 5 km. Det är viktigt att bostäder tillkommer i lägen där det finns goda kommunikationer. Nya boenden motverkar dessutom risken för uttunning av den kommunala och kommersiella servicen i området och bidrar därigenom till ett mer levande kommundelscentrum. Förslaget redovisar en utbyggnad för ett bostadskvarter med en inglasad gemensam vinterträdgård. Inom planområdet föreslås ett bostadshus i tre våningar med sammanlagt ca 50 lägenheter. Bostadshuset uppförs med tre huskroppar som placeras i form av ett U. Området mellan byggnaderna bildar en ca 1500 kvm stor gemensam gård. Denna kommer att utformas som en trädgård där tak samt fasad mot norr glasas in så att ett inglasat uterum skapas. Uterummets frontvägg blir delvis öppningsbart liksom nästan 600 kvm av taket. I takets konstruktion finns också motordrivna persienner som till viss del reglerar ljusinsläpp och temperatur. På grund av det stora inglasade uterummet som utgör byggnadens gård är friytorna som angränsar bostadshuset något mindre. Antagandehandling, Planbeskrivning 5 (12)
Situationsplan över planområdet. Bostadshuset avses upplåtas som bostadsrätt och vänder sig till en äldre målgrupp. Två lägenhetstyper planeras med 2 rum och kök på ca 70 kvm samt 3 rum och kök på ca 90 kvm. Alla utrymmen förbereds för handikappanpassning. Förutom trädgården rymmer bostadshuset gemensamma utrymmen. Fotomontage över föreslaget hus, sett från söder. 6 (12) Antagandehandling, Planbeskrivning
Friytor Parkering, angöring Trafik Området används idag som gångstråk mellan bostadsområden och som entré in mot Delsjöns friluftsområde. Grönytan används även för olika slag av aktiviteter såsom brännboll, frisbeespel m m. Det finns generöst med öppna grönytor och bollplaner i närområdet Delsjöns friluftsområde och Knipeflågsbergens naturreservat ligger i omedelbar närhet till planområdet. Friluftsområdet och naturreservatet är genom sin storlek och omväxlande natur värdefullt för friluftslivet och möjligheterna till rekreation för boende i området är goda. Boendeparkering ska lösas inom kvartersmark och följa kommunens antagna riktlinjer om 1 bilplats/lägenhet för seniorboende. Detaljplanen ger möjlighet att bygga garage alternativt carport på del av den västra parkeringsplatsen utmed Kvarnstensvägen samt mot berget i söder. Bestämmelse har införts på plankartan. Området nås med bil från Kvarnfallsvägen, från väster via Ugglumsleden och från öster via Oxledsvägen. Tillfart till bostäderna sker från Kvarnstensvägen. Kvarnfallsvägen har utanför det aktuella området en skyltad hastighetsbegränsning på 50 km/h. Enligt trafikräkning från januari 2007 är antalet fordonsrörelser vid området ca 2200/dygn. Bedömningen är att förslaget endast marginellt ökar trafiken i södra Sävedalen. Både Ugglumsleden, Oxledsvägen och Kvarnfallsvägen har god kapacitet och tål ytterligare trafikökningar. De nya bostäderna uppskattas alstra cirka 170 nya fordonsrörelser per dag. Gatunät, gång- och cykeltrafik Kollektivtrafik Offentlig och kommersiell service Fornlämningar Genom området passerar en gång- och cykelväg i nord-sydlig riktning. Denna ansluter till GC-vägen som sträcker sig från Enedalsvägen i öster och fortsätter sedan parallellt med Kvarnfallsvägen. Öster om planområdet finns även en gångväg fram till fotbollsplanen sydost om planområdet. Gång- och cykelvägen i nord-sydlig riktning flyttas till ett nytt läge parallellt med Kvarnstensvägen. Området har goda bussförbindelser till Partille centrum och Göteborg. Hållplats finns på Kvarnfallsvägen ca 150 m från planområdet. Restiden till Partille bussterminal är 15 minuter och 20 minuter till Heden i centrala Göteborg. På Vallhamra Torg som är beläget ca 600 m från området finns bl a livsmedelsbutik, apotek och vårdcentral. Till närmaste skola och förskola är det 200-300 m. Det finns inga kända fornlämningar inom planområdet. Antagandehandling, Planbeskrivning 7 (12)
Geotekniska förhållanden Allmänt och topografi Söder om korsningen mellan Kvarnfallsvägen och Kvarnstensvägen, Partille kommun, finns ett parkområde med bl a GC-vägar och gräsytor. Det aktuella området är beläget inom sydvästra delen av parkområdet och gränsar i väster mot Kvarnstensvägen. Området är i stort sett plant med svagt lutande mark mot nordost. Kvarnstensvägen som gränsar till området i väster ligger på en låg vägbank. Väster om Kvarnstensvägen och strax söder om området finns höjdpartier med i regel berg i dagen eller tunt jordlager på berg. Marknivåerna varierar mellan ca +55 i sydvästra hörnet och +51,5 i nordöstra hörnet av området. Området utgjordes ursprungligen av ett antal raviner som fylldes igen åren 1968-1971. Bäckarna kulverterades. Jordlager En större del av området täcks av fyllnadsmassor, där ravinerna ursprungligen fanns. Endast vid områdets nordöstra hörn finns naturliga jordlager vid markytan. Fyllnadsmassorna har en mäktighet med som mest ca 9 m. Fyllnadsmassorna består av en blandning av lera, sand, sten, block samt organisk jord, men lera till största delen. De naturliga jordlagren utgörs av torrskorpelera, lera och friktionsjord på berg. Jordlagrets mäktighet varierar och dess underkant ligger som mest på ca 12 m djup. Leran är löst till halvfast lagrad. Torrskorpeleran är väl utbildad och dess mäktighet är upp till ca 4 m. Lerans odränerade skjuvhållfasthet bedöms vara mellan 20 och 30 kpa. Friktionsjorden därunder har begränsad mäktighet, mindre än 1,5 m. Jorden bedöms vara fast lagrad. Naturliga jordlager inom södra delen av området och vid de ursprungliga bäckarna kan vara mycket blockig. Sättningar Kompressionsförsöken visar att leran är överkonsoliderad med minst ca 15 kpa. Sättningsmodulen på 8 m djup är dock låg, 320 kpa. Sättningar i leran har beräknats för område vid bh 4 och 14, se bifogat geoteknisk PM, för befintliga uppfyllnader, ca 1 respektive 5,5 m. Återstående sättningar från utförda utfyllnader i början av 70-talet bedöms vara små, ett par cm. Sättningar p g a framtida belastningar på 20 kpa beräknas till mindre än ca 10 cm. Hälften av sättningarna utspelas inom ca 8 år. Lokalt kan risken för marksättningar vara större, på grund av varierande organisk halt i jordlagren och mäktiga fyllnadsmassor. Radon Resultaten från 3 mätningar av markradon visar mycket låga värden. Marken motsvarar lågradonmark m h t följande rekommendationer avseende klassificering av mark ur radonsynpunkt: <10 kbq/m 3 Lågradonmark 10-50 kbq/m 3 Normalradonmark >50 kbq/m 3 Högradonmark 8 (12) Antagandehandling, Planbeskrivning
Vid schaktning kan eventuellt friläggas massor med högre förekomst av radon. Kompletterande mätning av schaktbotten skall därför utföras för huvudbyggnaden för bestämning av erforderlig grad av radonskydd. Markmiljö Planområdet med planerade bostäder räknas som känslig markanvändning (KM). Planområdet utgjordes, före uppfyllnaden, av naturlig mark och ingen miljöfarlig verksamhet är känd inom och kring planområdet. Det finns dock stora mängder av fyllnadsmassor inom planområdet. Fyllnadsmassorna kom sannolikt från ett vägbygge i närheten men helt säkra uppgifter kan inte fås. Det finns ingenting som tyder på markföroreningar i fyllnadsmassorna inom planområdet, varken från rapportering av allmänhet eller från okulärgranskning av de nu upptagna jordproverna. Stabilitet För att ett område för nyexploatering ska kunna klassas som stabilt vid en stabilitetsutredning erfordras, enligt skredkommissionens rapport 3:95, Anvisningar för släntstabilitetsutredningar, att erhållna säkerhetsfaktorer ska vara större än eller lika med 1,5 i odränerad analys och 1,35 i kombinerad analys. Stabilitetsberäkningen redovisas i bilaga 4 i Geotekniskt PM. Lerans odränerade hållfastheter har utvärderats baserat på vingförsök och konförsök på upptagna jordprover. Lerans odränerade skjuvhållfasthet antas vara 20 kpa (reducerat värde) under torrskorpeleran. Torrskorpelerans odränerade skjuvhållfasthet antas vara 40 kpa. Fyllnadsmassorna antas ha en odränerad skjuvhållfasthet på 35 kpa. En markbelastning på 35 kpa har antagits i beräkningarna. Totalstabiliteten är tillfredställande för nuvarande förhållanden (Fc=2,98 och Fkomb=2,81 med markbelastning på 35kPa). Marklutningen är i regel mindre än 1:10. Totalstabiliteten påverkas inte mer än marginellt av planerade byggnader och markarbeten. Rekommendationer Den planerade byggnationen kan ur geoteknisk synpunkt genomföras enligt planens intentioner. Totalstabiliteten är tillfredställande för nuvarande förhållanden. Måttliga markbelastningar kan påföras utan att det påverkar totalstabiliteten. Planerade byggnader bedöms kunna grundläggas pålar som installeras till fast botten eller berg genom fyllnadsmassorna eller lerlagret. Det är möjligt att del av byggnaderna kan grundläggas med plintar på berg, där jordmäktigheten är mindre. Antagandehandling, Planbeskrivning 9 (12)
Ur radonrisksynpunkt klassificeras huvuddelen av marken som lågradonmark. Byggnation som uppförs på sådan mark kan uppföras i traditionellt utförande. Om byggnad grundläggs med plintar till berg skall den uppföras i radonskyddande utförande. Detta gäller byggnaden mot planområdets södra gräns. För att säkra nivåerna av radon inomhus anges att byggnad som uppförs på plintar ska uppföras med radonskyddande utförande, vad avser gården kan tekniska åtgärder vidtas som sänker eventuella halterna av radon. Försiktighetsåtgärder ska vidtas vid markarbete i fyllnadsmassorna avseende eventuella markföroreningar. Alla misstänkta markföroreningar under schaktarbete ska omedelbart rapporteras till byggoch miljökontoret i Partille kommun. Schaktarbetet ska då avbrytas och eventuella åtgärder sättas in i samråd med bygg- och miljökontoret. Teknisk försörjning Värmeförsörjningen sker i första hand genom fjärr- eller bergvärme. Ett alternativ är en egen pelletsanläggning. Det tilltänkta bostadshuset har inget källarplan utan under huskropparna finns ett kulvertsystem för ventilation-, värme-, vatten- och avloppsanslutningar. Elteknik finns i vertikala kanaler som ansluter mellan lägenheterna, liksom möjlighet till trygghetslarm. Temperatur och fuktighet i gårdsmiljön styrs av ett system som säkerställer en lämplig miljö för såväl människor och växter. Avsikten är att de nya bostäderna ansluts till befintliga nät för vatten, avlopp, el, telekommunikation som finns utbyggda i närområdet. Närmaste återvinningsstation finns vid Kvarnfallsvägen. KONSEKVENSER Naturmiljö Rekreation Utbyggnaden medför att delar av den öppna grönytan ersätts av bebyggelse. Konsekvenserna för naturmiljön bedöms som relativt små från lokal naturvårdssynpunkt, då den föreslagna bebyggelsen inte gör något intrång i värdefull naturmark. Utbyggnaden medför vissa ingrepp i den öppna grönytan som vid vissa tillfällen används som rekreationsyta. I direkt anslutning till planområdet ligger Oxledsravinen, Knipeflågsbergens naturreservat samt Delsjöns friluftsområde som används för rekreation. I närområdet finns flera bollplaner samt öppna grönytor. Avsikten är att rusta upp bollplanen direkt söder om planområdet. Utbyggnaden minskar de tillgängliga ytorna för rekreation men med hänsyn till tillgången på rekreationsområden i övrigt bedöms inverkan sammantaget som liten. 10 (12) Antagandehandling, Planbeskrivning
Stadsbild Trafikrelaterade miljöfrågor MILJÖKVALITETS- NORMER Den föreslagna byggnaden tar stöd i bakomliggande naturkulle och vegetation och anpassas därmed i höjd och volym till landskapsbilden. Mot norr öppnar den stora inglasade trädgården upp sig. Glasytor mot trädgården bör utformas på ett sådant sätt att inblick ges och att trädgården utifrån visuellt samspelar med naturen bakom huset. Eventuella uppfyllnader bör ske på sådant sätt att för området främmande slänter undviks och att höjdsättningen sker på sådant sätt att det upplevs som om byggnaden är placerad på en naturlig kulle/slänt i landskapet. Det är angeläget att färgsättning av byggnaden sker med omsorg och hänsyn till omgivande bebyggelse. De nya bostäderna uppskattas alstra cirka 170 nya fordonsrörelser per dag vilket inte ger någon betydande påverkan på bullernivåerna för omkringliggande bostadsbebyggelse. Avståndet för att klara riktlinjerna för buller (55dBA) ligger från Kvarnstensvägen på ca 15 m och från Kvarnfallsvägen på ca 40 m. Det föreslagna huset klarar dessa avstånd med marginal och klarar därmed riktlinjerna för buller. Göteborgsregionens luftvårdprogram, rapport luftutredning Partille feb-juni 2004, visar att miljökvalitetsnormen (MKN) uppfylls. Beräkningen för dygnsmedelvärdet uppfyller delmålet Frisk luft, >20 ug/m3. Beträffande de tillkommande cirka 170 fordonsrörelserna per årsmedeldygn som alstras av en föreslagen bebyggelse i området är denna marginell. En lokalisering av bostadsbebyggelse i området är mycket gynnsamt sett ur kollektivtrafiksynpunkt med goda möjligheter att skapa ett boende utan bilberoende som i sin tur minskar den totala luftföroreningsbelastningen i regionen. Göteborgsregionens luftvårdprogram, rapport luftutredning Partille feb-juni 2004, visar att miljökvalitetsnormen (MKN) uppfylls. Beräkningen för dygnsmedelvärdet uppfyller delmålet Frisk luft, >20 ug/m3. Beträffande de tillkommande cirka 170 fordonsrörelserna per årsmedeldygn som alstras av en föreslagen bebyggelse i området är denna marginell. En lokalisering av bostadsbebyggelse i området är mycket gynnsamt sett ur kollektivtrafiksynpunkt med goda möjligheter att skapa ett boende utan bilberoende som i sin tur minskar den totala luftföroreningsbelastningen i regionen. Antagandehandling, Planbeskrivning 11 (12)
ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden för planen är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Genomförandefrågor, ekonomi mm belyses i genomförandebeskrivningen. FORTSATT PLANARBETE MEDVERKANDE Planeringen av området sker enligt Plan- och bygglagen, PBL. Planen går nu in i antagandeskedet. Kommunfullmäktige är det organ som antar planen. Detta förväntas ske i april 2008. Byggstart är tidigast maj 2008. Planbeskrivning samt plan- och illustrationskarta har upprättats av Gunnar Håkansson och Camilla Lidholm, GF Konsult. Genomförandebeskrivningen har upprättats av Stefan Unger, GF Konsult. Underlag till illustrationskartan samt illustrationer av föreslagen bebyggelse har utförts av Liljewall arkitekter. Handläggare på kommunen är Tea Lappalainen. Partille kommun, Stadsbyggnadskontoret Björn Marklund Stadsbyggnadschef Tea Lappalainen. Planeringsarkitekt 12 (12) Antagandehandling, Planbeskrivning