Newsec Advice AB Gråbrödersgatan 2 SE-211 21 Malmö Tel +46 40 631 13 00 Fax +46 40 631 13 01 VAT SE 556305-7008 Jenny Moberg Direct +46 40 631 13 69 Cell +46 708 24 40 69 Fax +46 40 631 13 01 jenny.moberg@newsec.se www.newsec.se Malmö 2006-11-23 Kompletteringar till Konsekvensanalys rörande nyetablering av en livsmedelsbutik i kv Tomaten, daterad september 2006. På grund av den begränsade tidsramen har Newsec endast kunnat föra ett kortfattat resonemang rörande den påverkan på befintliga butiker i närområdet som en Coop Extra-etablering bedöms kunna få. Enligt av Newsec utförd konsekvensanalys bedöms ett tillräcklig stort kundunderlag genereras för att ge utrymme både för befintlig livsmedelsetablering i närområdet (Coop Konsum och ICA Nära) och för en ev tillkommande Coop Extra-etablering, dels genom kunder bland boende i närområdet dels genom bilburna kunder. Det finns dessutom redan idag ett överskott av köpkraft i Landskrona tätort på ca 180-230 Mkr vilket spenderas utanför tätorten. Omräknat i kvadratmetrar motsvarar detta omsättningen för en livsmedelsbutik i storleksordningen 3 500 4 500 kvm säljyta. Därmed kommer det att vara andra faktorer än brist på kundunderlag som påverkar utvecklingen för befintliga butiker i närområdet. Prisbilden är starkt drivande för var människor väljer att förlägga sina livsmedelsinköp, men därtill är den svenske konsumenten mycket märkestrogen. Därför bedöms exempelvis inte Netto konkurrera i så stor utsträckning med Coop:s eller ICA:s kunder. En större livsmedelsetablering i kv Tomaten kommer att attrahera köpkraft till norra Landskrona, troligen även från andra delar av orten mycket tack vare att livsmedelshandeln kompletteras med bygg- och trädgårdshandel. Frågan är bara hur mycket detta spiller av på övriga butiker i närområdet. En ny Coop-etablering kommer att generera kunder som bara passerar förbi, vilket är en fördel gentemot övriga butiksetableringar i närområdet vilka ligger betydligt mer undanskymda. ICA Nära Ankaret i Borstahusen ICA Nära, som omfattar ca 200 kvm säljyta, är en närbutik och används troligen redan idag av kunderna framför allt för kompletteringshandel. Butiken ligger dessutom i ett sådant läge att den i stort sett bara vänder sig till de boende i den absoluta omgivningen. De som idag gör merparten av sina livsmedelinköp i butiken, troligen personer utan tillgång till bil, bedöms även fortsättningsvis komma att göra sina inköp här. Butiken kommer troligen även framöver att fungera som kompletteringshandel och påverkan från en Coop Extra-etablering i kv Tomaten bedöms därför bli begränsad. Newsec har dock inte besiktigat handelsetableringen och kan i dagsläget inte uttala sig om eventuellt behov av renovering av lokalerna, ändring av sortimentet, öppettider och liknande. Newsec har inte heller tillgång till några historiska omsättningssiffror och kan därför inte bedöma hur butiken utvecklats under senare år. Eventuellt är det redan idag svårt för butiken att klara en rimlig omsättningsnivå. 1(2)
KONSEKVENSANALYS TEKNIK- & STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, LANDSKRONA KOMMUN SEPTEMBER 2006
INNEHÅLL 1 Uppdraget...1 2 Fastigheten...1 2.1 Läge... 1 2.2 Bebyggelse i närområdet...1 3 Befolkning utveckling och prognos...2 4 Utveckling i handeln...3 4.1 Handelsindex... 3 4.2 Omsättning... 3 4.3 Sammanfattning/slutsats... 4 5 Butiksmarknaden...5 5.1 Konkurrerande anläggningar i närområdet... 5 5.2 Kundunderlag i närområdet... 6 5.3 Kundunderlag i Landskrona... 8 5.4 Sammanfattning/slutsats... 8 6 SWOT-analys...9 7 Slutsats...9 S3137_003.DOC
1 Uppdraget Newsec har, genom Anders Folkar på Teknik- och Stadsbyggnadsförvaltningen i Landskrona kommun, fått i uppdrag att utföra en konsekvensanalys rörande nyetablering av en livsmedelsbutik i kv Tomaten vid Hälsingborgsvägen/Grönsaksgatan i Landskrona. Butiken beräknas omfatta ca 8 700 kvm BTA handel, kontor och livsmedelsförsäljning där ytan för livsmedel uppgår till 3 100 kvm varav 2 200 kvm är försäljningsyta (God granne, COOP Extra, Coop B&T). Analysen bygger i stor utsträckning på antaganden om befolkningsutveckling, biltrafik i området och uppgifter om befintliga handelsanläggningar i Landskrona. 2 Fastigheten 2.1 Läge Fastigheterna är belägna längs med Hälsingborgsvägen i norra Landskrona. Avståndet till centrum är ca 2,5 km. Exponering och tillgänglighet är mycket bra, det kommer i snitt att passera ca 10 300 fordon (tung trafik exkluderad) per dygn på Hälsingborgsvägen när området Västra Fäladen 2 är klart (se vidare kapitel 5.2). Området är även välförsörjt avseende cykel- och gångstråk samt kollektivtrafik. Fastigheten är i dagsläget obebyggd. 2.2 Bebyggelse i närområdet I väster angränsar området till nybyggda villakvarter, där nyproduktion även pågår för tillfället, i öster av Hälsingborgsvägen med ett industriområde på andra sidan vägen, i norr är marken obebyggd och i söder finns växthus. Planer för ytterligare ca 500 bostäder i området Västra Fäladen-Säbyholm-Husarspetsen finns och kommunen räknar med en utbyggnadstakt om ca 50-100 bostäder per år. Större handelsetablering, både avseende daglig- och sällanköpsvaror, saknas i närområdet och närmsta lite större livsmedelsaffär är en Coop Konsum i närcentret Västra Fäladen på Pjäsgatan, ca 1 km söder om projektområdet (se vidare kapitel 5.1). Fastighetens läge i Landskrona och närområdet S3137_003.DOC 1
3 Befolkning utveckling och prognos Befolkningen i Landskrona kommun har ökat med drygt 10 % de senaste decennierna, från ca 35 000 invånare i mitten av åttiotalet till dagens ca 39 500. Den positiva utvecklingen beräknas fortsätta de närmsta åren och med samma årliga ökningstakt som under de senaste tio åren kommer kommunen ha drygt 40 000 invånare år 2010. 41 000 40 000 39 000 38 000 37 000 36 000 35 000 34 000 33 000 32 000 Befolkningsutveckling Landskrona kommun 2009P 2006P 2003 2000 1997 1994 1991 1988 1985 1982 1979 1976 1973 1970 Källa: SCB, Newsec Västra Fäladen-Säbyholm-Husarspetsen är ett av Landskronas mest attraktiva utbyggnadsområden för i huvudsak villor och radhus. Utvecklingen är planerad etappvis och första etappen, med 32 bostadsrättsradhus, 39 villor samt 20 äganderättsradhus, är färdigställd eller under uppförande. Etapp 2, som är färdigprojekterad, rymmer 10 villatomter samt 15 radhus. Enligt kommunen planeras ytterligare ca 500 bostäder norrut. Det är rimligt att anta att det bor i snitt 2.5 personer per bostad, vilket skulle innebära att den planerade bebyggelsen kan generera en ytterligare befolkningsökning kring 1 300 personer (500x2,5 + (10+15)x2,5) i närområdet. Enligt samrådshandlingen Detaljplan för delar av Tomaten 1, Borstahusen 1:1 mfl, Landskrona kommun (2006) bor det ca 3 000 personer i Västra Fäladen idag, vilken kan sägas motsvara det hypotetiska närområdet på 1 km radie från kvarteret Tomaten. Befintlig befolkning tillsammans med prognostiserad befolkningsökning gör att det således sammantaget efter full utbyggnad kommer att finnas ett befolkningsunderlag på ca 4 300 personer i närområdet. Med en utbyggnadstakt om 75 bostäder per år kommer befolkningsunderlaget att öka till ca 3 750 ((75x2,5x4)+3 000=3 750) personer till och med 2010. Kv Tomaten 1 km Upptagningsområde: 1km radie Uppskattad befolkning idag 3 000 Prognostiserad befolkningsökning tom 2010 750 Befolkningsunderlag 2010 3 750 Befolkningsunderlag färdigutbyggt 4 300 Planerad bebyggelse och upptagningsområde; Källa: Landskrona kommun S3137_003.DOC 2
4 Utveckling i handeln 4.1 Handelsindex Handelns Utredningsinstitut (HUI) mäter årligen ett index för Sveriges kommuner, där man tittar på den verkliga omsättningen i handeln i förhållande till försäljningsunderlaget 1. För Landskrona låg det totala indexet 2004 på 63, för dagligvaruhandeln på 79. Ett index under 100 för dagligvaruhandeln visar att kommunen tappar en del av den egna köpkraften till andra områden. Index för sällanköpshandeln är mycket lågt (47) och visar att Landskrona behåller endast en begränsad del av köpkraften inom det här segmentet. I tabellen nedan visas utvecklingen inom dagligvaruhandeln under de senaste åren. Det statistiska begreppet dagligvaruhandel inkluderar, förutom livsmedel, även försäljning av parfym, blommor samt tobak och tidningar. Statistik för 2005 publiceras 20061002. Total omsättning dagligvaruhandeln Förändring Förändring Förändring Kommun 2002 Mkr 01/02 Index 2002 2003 Mkr 02/03 Index 2003 2004 Mkr 03/04 Index 2004 Landskrona 809 5,1% 78 836 3,3% 76 858 2,6% 79 Källa: HUI Sett till HUI:s index har dagligvaruhandeln i Landskrona kommun pendlat mellan 76 och som mest 85 under perioden 1998-2004. Omsättningen sett till pengar har dock varit ökande under de senaste åren. Enligt HUI:s index för samtliga kommuner i Skåne län uppvisar Åstorp den absolut hösta siffran avseende dagligvaruhandel med 364. Detta är extremt högt, normalt sett ligger inte index mycket över 100 i landets kommuner. Vi handlar i regel dagligvaror i vår egen kommun. Ligger det lågprisetableringar i närkommuner, eller om det saknas lågprishandel i den egna kommunen kan index dock ligga en bra bit under 100. Handelsområdet i Hyllinge i Åstorps kommun har successivt byggs ut och City Gross tillsammans med ICA Kvantum Oj utgör stora kunddragare inom dagligvaruhandeln. Förutom detta område har Landskrona kommun även konkurrens från både Center Syd och Väla, dit stor del av köpkraften för både dagligvaror och sällanköp tappas. Under hösten 2005 öppnade dock City Gross vid platsen för det nedbrunna Åhléns-huset i centrala Landskrona, något som förväntas påverka index för dagligvaruhandeln i kommunen positivt. Övriga kommuner i Skåne med tillskott av köpkraft i dagligvaruhandeln är Burlöv, Vellinge, Höör, Lund, Ystad, Kristianstad, Simrishamn, Tomelilla, Örkelljunga samt Kävlinge, där framför allt Kävlinge men även Lund bedöms ligga på ett sådant avstånd att köpkraft kan pendla dit i större utsträckning. Center Syd utgör här den naturliga kundmagneten. 4.2 Omsättning Totalt omsatte handeln i Landskrona kommun ca 1,76 miljarder 2004, där dagligvaruhandeln svarade för ca 858 miljoner kr eller omkring 49 %. Dagligvaruhandelns andel av den totala omsättningen har legat omkring hälften under de senaste åren, och motsvarar för 2004 strax under 22 000 kr per invånare sett till Landskrona kommun (39 500 invånare). Den totala omsättningen inom dagligvaruhandeln i Sverige motsvarande period var ca 198 miljarder kr, vilket med en befolkning om drygt 9 miljoner människor också ger en genomsnittlig omsättning strax under 22 000 kr per invånare. 1 Antal invånare multiplicerat med den genomsnittliga omsättningen per invånare i riket. S3137_003.DOC 3
Centrumhandeln avseende dagligvaror i Landskrona, som haft en negativ omsättningsutveckling sedan 2002, visar nu åter på positiva siffror och ökade med närmare 40 % mellan 2004 och 2005. Omsättningsutvecklingen ligger därmed långt över densamma för både Skåne län och riket 2005. Det är dock troligt att siffrorna för 2006 kommer att visa på betydligt mer modesta nivåer. 2005 omsatte dagligvaruhandeln ca 178 Mkr i centrum, vilket motsvarar ca 44 000 kr/kvm. Enligt Claes Nilsson på Invest in Landskrona går dagligvaruhandeln i Landskrona bättre och bättre och fler Landskronabor handlar nu i den egna kommunen - mycket till följd av City Gross etablering. Möjligheterna till sällanköpshandel är dock begränsade och konkurrensen låg. Förändring dagligvaruhandelns omsättning 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% Landskrona City Skåne Riket 00/01 01/02 02/03 03/04 04/05 Källa: Detaljhandeln i Skåne, Svensk Handel Syd En butiksetablering av den karaktär som avses i kv Tomaten, dvs livsmedel med 2 200 kvm försäljningsyta, bör enligt Coops egna beräkningar omsätta ca 50-55 000 kr/kvm och år. Detta skulle motsvara en total årsomsättning om ca 110-120 Mkr eller 13-14 % av 2004 års totala omsättning inom dagligvaruhandeln i Landskrona kommun. I siffrorna för 2004 finns dock inte City Gross omsättning medräknad, varför Coop-etableringens andel av den totala omsättningen i Landskrona blir något lägre. Vi bedömer dock omsättningssiffran 50-55 000 kr/kvm och år som något hög. En mer trolig omsättning beräknas vara ca 45 000 kr/kvm och år. Detta skulle betyda att Coopetableringen kommer att få en årsomsättning på ca 100 Mkr, vilket även detta är ett betydande tillskott till dagligvaruhandeln i Landskrona. 4.3 Sammanfattning/slutsats Dagligvaruhandeln i Landskrona kommun tappar marknadsandelar, troligen i stor utsträckning till Center Syd, Väla och till City Gross och ICA Kvantum Oj på Hyllinge handelsområde i Åstorps kommun. Omsättningsutvecklingen inom dagligvaruhandeln har dock varit ökande under senare år och i Landskrona centrum var tillväxten 39 % mellan 2004 och 2005. Det är troligt att HUI:s index för dagligvaruhandeln ökat i statistiken för 2005, men det finns fortfarande marknadsandelar att hämta från omkringliggande områden. Den bedömda befolkningsökningen i närområdet kring Coop-etableringen fram till 2010 är ca 750 personer. Enligt resonemanget ovan motsvarar detta en möjlig konsumtionsökning inom dagligvaruhandeln på ca 17 Mkr (22 000 kr/person). Skulle samtliga bostadsprojekt realiseras och befolkningen öka med ytterligare 550 personer innebär det en total köpkraftsökning i närområdet med omkring 29 Mkr jämfört med dagens nivå. Omräknat i butiksyta (med av Newsec antagen omsättning 45 000 kr/kvm) motsvarar detta en butik på ca 640 kvm (29 Mkr / 45 000). S3137_003.DOC 4
5 Butiksmarknaden Butiksmarknaden i Landskrona är koncentrerad till centrum och till viss del även den nya stationen vid Östervångsplan. Dagligvaruhandeln i centrum omfattar totalt ca 4 000 kvm enligt information i Detaljhandeln i Skåne (2006). Härutöver finns ett antal livsmedelsbutiker, förutom ICA Kvantum och Lidl företrädesvis mindre enheter i form av närbutiker, men dessa är primärt koncentrerade till Landskronas östra och södra regioner. En uppskattning från Newsec är att denna ytterligare säljyta omfattar ca 7 000 8 000 kvm, varför det totala utbudet av dagligvaruhandel (säljyta) i tätorten bör vara omkring 11-12 000 kvm. Den nya butiken med 2 200 kvm för livsmedelsförsäljning blir således ett relativt stort tillskott av dagligvaruhandel i kommunen. 5.1 Konkurrerande anläggningar i närområdet Närmsta livsmedelshandel återfinns på Västra Fäladen (Coop Konsum) och på Mellangatan (ICA Nära), båda ca 1 km från projektområdet. En lite större Netto-butik (ca 900 kvm) återfinns vid Pilängstorget på Idrottsvägen drygt 1,5 km från den tänkta Coop-etableringen (se karta nedan). Närmsta större livsmedelsetablering är ICA Kvantum vid Östervångsplan, omkring 3 km från projektområdet och här finns även en Lidl-butik på ca 1 500 kvm. Dessa ligger dock utanför det vi kallar närområdet. Coop Konsum är loket inom Coops dagligvaruverksamhet. Butikerna är mellanstora, ofta kring 500-1 000 kvm, och sortimentet återfinns inom supermarketkonceptet men med fokusering på ekologiska livsmedel och miljömärkta varor. Anläggningarnas lägen varierar och kategoriseringen är mer avhängig av sortiment och prisbild. Netto verkar inom långpriskonceptet och butikerna är ofta belägna förhållandevis centralt och nära större bostadsområden, dock aldrig i externa köpcentra. Storleken på butikerna brukar vara ca 1 000 kvm. ICA Nära är vanligtvis mindre butiker med begränsat sortiment som utöver livsmedel kan fungera som utlämningsställe för Apoteket och Systembolaget. ICA Nära är inte primärt avsedda för bilburna kunder. Coop Extra erbjuder produkter till lite lägre priser och för speciellt fram sitt ekologiska sortiment. Butikerna kan även fungera som ombud för Posten, ATG och fotoframkallning. ICA Nära Coop Extra (projekt) Coop Konsum Netto Butikernas läge i närområdet S3137_003.DOC 5
ICA Nära liksom till viss del även Coop Konsum är att klassa som närbutiker med ett mer begränsat utbud, medan Nettobutiken har en lågprisprofil. Netto har flera märkesvaror som är kända för svenska konsumenter, men är ändå inte att anse som en konkurrent till Coop Extra-butiken då de riktar sig mot olika kundsegment. Detta framför allt också för att EVM (egna varumärken) utgör en allt större andel av dagligvarubutikernas försäljning eftersom de bidrar till att hålla nere priserna. Ser man till de olika butikernas placering i närområdet ligger samtliga mer undanskymda än den planerade Coop Extra-butiken och har inte samma exponering mot en större trafikled. Sannolikheten att Coop Extra-butiken attraherar även engångskunder som passerar förbi är därför större än för övriga butiker som troligen primärt har sina kundkretsar i området, förutom Coop Konsum-butiken som även attraherar besökare till bl a vårdcentralen. För bilburna kunder är den största konkurrenten ICA Kvantum vid Östervångsplan. Butikerna har motsvarande storlek och även om sortimentet skiljer sig en del får de anses rikta sig mot samma kundkategori. Även City Gross i centrum är en konkurrent till Coop Extra-etableringen avseende bilburna kunder. City gross har dock ett mer lågprisinriktat koncept, och brist på parkeringsplatser skulle kunna verka hämmande för den bilburna kundkategorin. En komplettering med bygg- och trädgårdshandel bedöms förstärka projektområdets attraktivitet och möjlighet att öka kundupptagningsområdet ytterligare. Sällanköpshandeln i Landskrona är begränsad och kommunen tappar stor andel av köpkraften till intilliggande områden. 5.2 Kundunderlag i närområdet De butiker som idag finns i närområdet (ICA Nära, Netto och Coop Konsum) beräknas ha en sammanlagd försäljningsyta på ca 2 000 kvm. Enligt uppgift från Coop omsätter Coop Konsum-butiken ca 40 000 kr/kvm och år, vilket motsvarar ca 35 Mkr i årsomsättning. ICA Närabutiker liksom Nettobutiker förväntas omsätta ca 45 000 kr/kvm och år. Med en bedömd säljyta omkring 200+900 = 1 100 kvm motsvarar det ca 50 Mkr i omsättning. Detta innebär en total årsomsättning i närområdet på ca 85 Mkr/år (50+35). Om ytterligare en butik i kv Tomaten tillkommer med planerad försäljningsyta på 2 200 kvm innebär det, med Coops omsättningsantaganden om 50-55 000 kr/kvm och år redovisade i kapitel 4.2, att totala omsättningen i närområdet ökar till ca 200 Mkr/år 2. Försäljningsyta (kvm) Bedömd årsomsättning (Mkr) I dagsläget 2 000 85 + Coop Extra 4 200 200 Kundunderlaget kan genereras från två kategorier av upptagningsområden. 1. Kunder från närområdet med gångavstånd till butiken. Om upptagningsområdet definieras lika med närområdet finns idag ett kundunderlag på ca 3 000 personer (se kapitel 3). Dessa personer förväntas, enligt statistik från HUI för 2004, spendera 22 000 kr/år på dagligvaruhandel (se kapitel 4.2). Det ger en total köpkraft i närområdet på 66 Mkr/år. 2 Newsec har valt att räkna med Coops omsättningssiffror eftersom vi då får en högre årsomsättning att matcha och därmed också en större marginal eftersom vi bedömer dessa siffror vara något för höga. S3137_003.DOC 6
Befolkningen i närområdet beräknas öka med ca 750 personer t o m 2010. Det genererar en köpkraftsökning med ca 17 Mkr och en total köpkraft för dagligvaruhandeln på 83 Mkr/år. Detta är tillräckligt för att täcka befintliga butikers omsättningsbehov, men inte det tillskott som en nyetablering kräver (dvs totalt ca 200 Mkr). Konstateras kan också att befintlig befolkning i närområdet inte täcker det omsättningsbehov som finns hos existerande livsmedelsbutiker. Färdigutbyggt genererar den antagna befolkningsökningen en extra köpkraft på ca 29 Mkr (se kapitel 4.3) och en total siffra för dagligvaruhandeln på 95 Mkr. 2. Kunder som i huvudsak kommer i bil. I Fördjupad översiktsplan för V Fäladen, Särby och Husarspetsen (2002) refereras till trafikanalys utförd av Landskrona stad. Här anges att det passerar i storleksordningen 8 000 9 000 fordon per dygn på Hälsingborgsvägen (dock uppges kvaliteten på mätningarna på denna väg som mindre god). I samrådshandling till Detaljplan för delar av Tomaten 1, Borstahusen 1:1 mfl, Landskrona kommun (2006) anges att ca 10 300 bilar varje dygn passerar Hälsingborgsvägen (tung trafik borträknad). Hänsyn är här tagen till utbyggnad av etapp 2 av Västra Fäladen. För enkelhets skull har vi i beräkningarna nedan antagit att ca 9 000 bilar passerar per dygn. För att illustrera hur många kunder detta innebär används följande tankeexperiment: I dagsläget Den totala omsättningen för butikerna i närområdet beräknas för närvarande vara omkring 85 Mkr/år (se ovan). Genom att dra bort den totala köpkraften för befolkningen i närområdet enligt ovan (66 Mkr) och dividera med den genomsnittliga omsättningen per invånare fås en siffra på hur många bilburna kunder som skulle behöva handla (85-66 Mkr/år) / 22 000 kr/person och år = 865 personer/år sett till förhållandena i dagsläget. För att uppnå den omsättning som livsmedelshandeln i närområdet behöver generera, dvs 85 Mkr, betyder det alltså att det varje dag måste komma 2-3 personer utifrån närområdet för att handla (865 / 365). Om varje bil som passerar Hälsingborgsvägen varje dygn innehåller endast en person innebär det att 0.03% av alla som passerar i bil stannar och handlar någonstans i närområdet. Plus Coop Extra Med Coop Extras anläggning inräknad, exklusive befolkningsökning, kommer motsvarande siffra för antal bilburna kunder bli: (200-66 Mkr/år) / 22 000 kr/person och år = 6 090 personer/år, vilket medför ca 17 bilar/dygn eller 0.2 % av alla passerande bilar som måste stanna och handla. Plus befolkningsökning Räknar man dessutom med att vi får en befolkningsökning och därmed större köpkraft i närområdet blir den teoretiska beräkningen (200-90 Mkr/år) / 22 000 kr/person och år = 5 000 personer/år. Detta motsvarar ca 14 bilar/dygn eller 0.16 % av alla passerande bilar per dygn. I samtliga fall handlar det således om ett tillskott till kundunderlaget från mindre än en halv procent av alla bilar som dagligen passerar på Hälsingborgsvägen. Resultatet från tankeexperimentet är högst rimligt och troligen i underkant. Det kommer antagligen långt fler än 3-17 bilar/dygn utifrån närområdet för att handla. Trafikbelastningen på Löpargatan är enligt samma mätning som refereras till ovan ca 6 800 fordon per dygn vid närcentret Västra Fäladen, medan den är 4 000 4 500 bilar utefter resterande del av vägen. Detta kan tolkas som att flera av de bilar som kör in på Löpargatan endast ska till närcentret där bland annat Coop Konsum ligger. Det är sannolikt att en del av förarna handlar i samband med att de exempelvis besöker vårdcentralen och att en del åker dit bara för att handla. S3137_003.DOC 7
Samtidigt skall det observeras att antagandet ovan om 865-6 090 personer per år gäller om varje bilburen person lägger hela sin köpkraft för dagligvaror i området, vilket kan diskuteras. Antagandet baseras också på att samtliga som bor i närområdet även handlar här, vilket inte är troligt. Nedan har Newsec därför gjort en känslighetsanalys för att visa på hur stor del av köpkraften som måste genereras via bilburen trafik om kundunderlaget med gångavstånd till butikerna minskas från 100 % till 50 respektive 25 %. Köpkraft från närområdet (Mkr/år) Andel 100 % 50 % 25 % I dagsläget 66 33 17 År 2010 83 42 21 Färdigutvecklat 95 48 24 Antal kunder (bilar) som behöver genereras externt per dag I dagsläget 2-3 (0.03%) 7 (0.07%) 9 (0.09%) + Coop Extra (exkl bef.ökning) + Coop Extra (inkl bef.ökning tom 2010) + Coop Extra (inkl bef.ökning färdigutv.) 17 (0.19%) 21 (0.23%) 23 (0.25%) 15 (0.16%) 20 (0.22%) 22 (0.25%) 13 (0.15%) 19 (0.21%) 22 (0.24%) Känslighetsanalysen visar att andelen köpkraft som måste generas externt ökar med 35-200 % om endast 1/4 av den köpkraft som finns i närområdet spenderas här. Det rör sig dock fortfarande bara om upp till 0.25 % av det totala antalet passerande bilar per dygn (se siffrorna inom parentes), vilket får anses fullt rimligt. Antalet passerande bilar på Hälsingborgsvägen kommer dessutom att öka i takt med att antalet bostäder i närområdet byggs ut. 5.3 Kundunderlag i Landskrona Som tidigare nämnts bor det strax under 40 000 personer i Landskrona, varav ca 90 % är bosatta i tätorten. Den totala köpkraften i Landskrona tätort är alltså ca 780-785 Mkr (39 500 x 0,9 x 22 000 kr/person). Utbudet av livsmedelshandel i tätorten idag är enligt Newsecs bedömning ca 11 000 12 000 kvm (se kapitel 5). Räknar vi med att dessa butiker bör ha en omsättning kring 45 000 kr/kvm i snitt per år krävs det 550-600 Mkr för att de ska gå runt. Det finns alltså ett överskott på minst 180-230 Mkr i köpkraft i Landskrona idag som spenderas utanför tätorten. Omräknat till kvadratmetrar motsvarar detta omsättningen för en livsmedelsbutik kring 3 500-4 500 kvm. 5.4 Sammanfattning/slutsats Köpkraften i närområdet räcker inte riktigt till för att butikerna skall få en rimlig omsättning. Det passerar dock en stor mängd fordon på både Hälsingborgsvägen och Löpargatan varje dygn, och det behövs endast ett litet tillskott av bilburen trafik för att omsättningsnivåerna ska uppnås. Även i fallet med att en ny livsmedelshandel öppnar och det inte sker någon befolkningsökning är Newsecs bedömning att det kommer att finnas kundunderlag för samtliga butiker i närområdet. Dessutom kommer en ny livsmedelshandel i kv Tomaten att ligga i ett mycket bra exponeringsläge, vilket bedöms skapa möjligheter att ytterligare attrahera kunder utanför närområdet. Enligt resonemanget ovan finns det dessutom ytterligare köpkraft i Landskrona motsvarande en livsmedelsetablering kring 3 500 4 500 kvm. S3137_003.DOC 8
6 SWOT-analys Nedan redovisas resultatet av gjord SWOT-analys över nyetableringen av Coop Extra-butik i kv Tomaten. Styrkor Bra exponeringsläge Känt varumärke Kompletteras av byggmarknad och trädgårdshandel Möjligheter Ta marknadsandelar från ICA Kvantum och City Gross samt Hyllinge/Väla och Center Syd Enda större livsmedelsbutiken i norra Landskrona Fortsatt bostadsutbyggnad i närområdet Ytterligare handelsetableringar (ej livsmedel) i området Svagheter Svag lönsamhetsutveckling under senare år Hot Konkurrens från ICA Kvantum och City Gross Externhandel som Hyllinge/Väla och Center Syd Ingen befolkningsökning i närområdet 7 Slutsats Newsec bedömer, utifrån gjord analys, att det finns utrymme och kundunderlag för en livsmedelsetablering om 2 200 kvm säljyta i kv Tomaten. Sett till Landskrona tätort i sin helhet finns det ett överskott av köpkraft på ca 180-230 Mkr vilket idag spenderas utanför tätorten. Omräknat i kvadratmetrar motsvarar detta omsättningen för en livsmedelsbutik i storleksordningen 3 500 4 500 kvm säljyta. Utbudet av livsmedelshandel i Landskrona är begränsat, framför allt i stadens norra delar. Området är tillika ett av stadens mest expansiva och i takt med att det byggs ut kommer de boende att få allt längre till befintliga livsmedelsbutiker. Befolkningsutvecklingen i närområdet och i Landskrona kommun bedöms vara fortsatt positivt, vilket även medför en fortsatt ökande köpkraft. Landskrona har under lång tid tappat köpkraft till andra områden, troligen i stor utsträckning till Center Syd, City Gross och ICA Kvantum Oj i Hyllinge och även livsmedelsbutikerna i och kring Väla Centrum. Med en etablering av en större livsmedelsbutik tillsammans med en byggmarknad och trädgårdshandel i norra Landskrona kan ett nytt handelsområde skapas som kan ta tillbaka marknadsandelar från de mer utvecklade externhandelsområdena i omkringliggande kommuner. Framför allt bedöms tillskottet av en byggmarknad och trädgårdshandel bidra positivt för att få köpkraften att stanna i kommunen. Statistik från Svenska Handel Syd har också visat på att fler Landskronabor valt att handla i kommunen efter det att City Gross öppnade i centrum, något som visar på att det finns ett intresse av att handla dagligvaror på hemmaplan. S3137_003.DOC 9
Den totala omsättningen i dagligvaruhandeln i närområdet bedöms idag ligga kring 85 Mkr per år. Inkluderas en ny Coop Extra ökar omsättningsbehovet i närområdet till ca 200 Mkr, där Coop Extras andel svarar för strax under 60 %. Kundunderlaget i närområdet omfattar ca 3 000 personer, vilka totalt genererar en köpkraft kring 66 Mkr. För att upprätthålla en tillräckligt stor omsättning för butikerna i närområdet krävs således ett inflöde av kunder utifrån. Detta inflöde bör vara i storleksordningen 20-135 Mkr beroende på om omsättningen för Coop Extra räknas med eller ej, samt huruvida man tar med den beräknade befolkningsökningen. Detta externa inflöde motsvarar 3-17 bilar per dygn, vilket torde vara både fullt möjligt och troligt då det passerar omkring 9 000 bilar per dygn bara på Hälsingborgsvägen. Även om inte all den köpkraft som finns i närområdet spenderas här, vilket inte heller är troligt, motsvarar det externa tillskott av köpkraft som krävs mindre än 0.5% av det totala antal bilar som passerar per dygn. Newsec bedömer att många av dem som tidigare handlat på t ex Väla eller i Hyllinge på väg hem från arbetet istället kommer att välja att handla på Coop Extra. Den negativa effekt som en Coop Extra-etableringen skulle kunna få i närområdet bedöms främst kunna drabba omsättningsutvecklingen i den egna Coop Konsumbutiken på Pjäsgatan. Det är rimligt att anta att en betydande del av Konsumbutikens kunder är bilburna, och att en del av dessa kommer att välja att istället åka till en nyöppnad butik med ett större utbud. S3137_003.DOC 10
Coop Konsum på Pjäsgatan Coop Konsum, som omfattar ca 900 kvm säljyta, är den enda större livsmedelsetablering som finns i närområdet i dagsläget. Butiken har en ganska besvärlig mellanstorlek som troligen kommer att bli lidande vid ytterligare en större handelsetablering. Butiken ligger i ett närcenter uppfört under slutet av 70-talet och lokalerna är i behov av renovering. Butiker som byggdes i närcentran under 60-70-talet har fått svårare att klara konkurrensen från nya och större etableringar framför allt i externa/perifera lägen, vilka ofta både har ett mer omfattande utbud och lägre priser. En ny, ljus och fräsch butik attraherar dessutom fler kunder jämfört med en butik som uppfattas som mindre modern, mörkare och trängre. En stor andel av Konsum-butikens kunder bedöms komma från bilburen trafik, både besökare till vårdcentralen och människor exempelvis på väg hem från arbetet. Det är rimligt att anta att en del av de bilburna kunder som tidigare handlat i Konsum-butiken kommer att välja att istället åka till en nyöppnad butik med ett större utbud. Frågan är således hur bra Coop själva lyckas med att attrahera olika kundsegment till de båda butikerna för att säkerställa att merparten av Coop Extras kunder inte tas från den egna Konsumbutiken utan istället från exempelvis ICA Maxi och City Gross alternativt externa handelsområden som Hyllinge. Längre öppettider, ändrat sortiment och renovering av lokalerna kan krävas för att behålla kundkretsen. Jenny Moberg
Teknik- och stadsbyggnadsförvaltningen 1(1) Datum Er Referens 2007-01-12 Handläggare Vår Referens Cecilia Bergström Enligt sändlista (sändlistan skickas endast till Länsstyrelsen) Underrättelse Utställning av förslag till detaljplan för Tomaten 1, Borstahusen 1:1 m fl, Landskrona kommun Teknik- och stadsbyggnadsförvaltningen har upprättat ett förslag till detaljplan för Tomaten 1, Borstahusen 1:1 m fl, Landskrona kommun. Planförslaget har varit föremål för samråd och har därefter reviderats. Byggnadsnämnden har 2006-12-12 beslutat att sända planförslaget på utställning. Detaljplanens syfte är att möjliggöra handel på fastigheten Tomaten 1. Handelsytan uppgår till 8200 kvm varav livsmedelshandel tillåts på högst 3000 kvm. Vidare planeras en ny cirkulationsplats på Hälsingborgsvägen. Området ligger i norra Landskrona utmed Hälsingborgsvägen i öster och Grönsaksgatan i väster. Området gränsar till Karlslunds industriområde i öster, avriven mark och en mindre verksamhet i söder, villaområde i väster och grönområde i norr. Planområdet är ca 42 500 m 2. Översiktsplanen hänvisar till gällande detaljplan som medger småindustri. Innehållet i föreslagen detaljplan är handel. Teknik- och stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att genomförande av detaljplanen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan enligt 5 kap 18 plan- och bygglagen. Planförslaget finns under samrådstiden 2007-01-15-2007-02-11 tillgängligt på Stadsbiblioteket i Landskrona, i Stadshusets foajé samt på Landskrona kommuns hemsida www.landskrona.se. Ev. synpunkter skall insändas skriftligen och vara byggnadsnämnden tillhanda senast 2006-02-11 på adress Teknik- och stadsbyggnadsförvaltningen, Plan- och bygglovavdelningen, Stadshuset, 261 80 Landskrona. Frågor besvaras av stadsarkitekt Annika Cronsioe 0418-47 06 27 eller planchef Cecilia Bergström 0418-47 35 55. Teknik- och stadsbyggnadsförvaltningen Annika Cronsioe stadsarkitekt Cecilia Bergström planchef Landskrona kommun Tfn 0418-47 00 00 Teknik- och stadsbyggnadsförvaltningen Fax 0418-47 35 76 261 80 Landskrona tsb@landskrona.se Besöksadress Drottninggatan 7 www.landskrona.se Bankgiro 868-6123 Postgiro 12345-5 Org.nr 212000-1140
DETALJPLAN FÖR DELAR AV TOMATEN 1, BORSTAHUSEN 1:1 m fl, Landskrona kommun Dnr 28/003.313-05 Upprättat av teknik- och stadsbyggnadsförvaltningen, Landskrona kommun, 2006-12-06 GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Organisatoriska frågor Tidplan Planförslaget beräknas vinna laga kraft under sommaren 2007. Genomförandetid Planens genomförandetid är 5 år från det datum den vinner laga kraft. Ansvarsfördelning Landskrona kommun är huvudman för allmän platsmark. Kommunen ansvarar för framtida drift och underhåll av park, gator, gång- och cykelvägar inom allmän platsmark. Kommunen ansvarar även för allmänna fjärrvärmeledningar. VA-verket ansvarar för allmänna vatten- och avloppsledningar. Byggande av kvartersmark, del av anläggning av ny cirkulationsplats för Hälsingborgsvägen, vallar, gemensam köryta, lastzon och parkering genomförs av byggherren, Coop Sverige Fastigheter, i samråd med kommunen och ledningsdragande verk. Avtal Exploateringsavtal har upprättats mellan Landskrona kommun och Coop Sverige Fastigheter AB beträffande marköverlåtelse, omfattning och tidpunkt för genomförande av bebyggelsen och cirkulationsplatsen, kostnader för detaljplan och lantmäteriåtgärder. Avtal ska upprättas för att byggherren, Coop Sverige Fastigheter, uppför vall på fastighet Borstahusen 1:1, söder om planområdet. Fastighetsrätt Fastighetsplan Fastighetsbildning bedöms kunna ske utan stöd av fastighetsplan. 1(2)
Fastighetsbildning Befintliga fastigheter ombildas och kvartersmark för handel delas in i nya fastigheter. Exploateringen och indelning av fastigheter av kvartersmark för handel kommer att ske etappvis. Gemensamhetsanläggning, servitut Gemensamhetsanläggning avseende gemensam köryta, lastzon och parkering ska bildas. Framtida handelsfastigheter inom planområdet deltar i samt ansvarar för kostnader och skötsel av gemensamhetsanläggningen. Coop Sverige Fastigheter initierar förrättningen. Inom Borstahusen 1:1 finns ett servitut, vilket ger Tomaten 1 rätt att nyttja området som väg. Servitutet bör upphöra i samband med övrig fastighetsbildning inom området. Servitut ska bildas för blivande allmänna ledningar i södra delen av planområdet som ska ägas av Landskrona kommun Inlösen, ersättning Kommunen löser in allmän platsmark. Del av fastighet Borstahusen 2:2 löses in till allmän platsmark för huvudgata. Del av samfällighet Säbyholm s:1 kommer att tas i anspråk till allmän platsmark för cirkulationsplats. Ersättningsfrågor avgörs vid fastighetsregleringen. Tekniska frågor Enligt exploateringsavtalet skall korsningen Hälsingborgsvägen/Säbyholmsvägen byggas om till en cirkulationsplats. Cirkulationsplats, borttagande av husgrunder, geoteknisk undersökning, miljöundersökning och vall utmed södra fastighetsgränsen bekostas av exploatören/byggherren. Eventuell marksanering inom den nya tomten bekostas av kommunen. Bullervärden från varuleveranser, fläktar, kylaggregat etc skall redovisas i samband med bygganmälan från. Uppvärmning av bebyggelsen avses ske med fjärrvärme. Medverkande Camilla Abered Jeanette Widén Gabrielsson Marcus Horning Plan och trafikingenjör Atkins Sverige AB Atkins Sverige AB Anders Folkar Mark- och exploateringschef 2(2)
Landskrona kommun Delar av Tomaten 1, Borstahusen 1:1 m.fl. Miljökonsekvensbeskrivning till detaljplan Dokumentnummer: 2/7284 ATKINS Sverige AB HANDLÄGGARE DATUM / VERSION Linda Wisenborn 2006-09-25 GRANSKAD (SIGNATUR/DATUM) Rickard Sandberg UPPDRAGSLEDARE Rickard Sandberg Landskrona kommun GRANSKAD (SIGNATUR/DATUM) GODKÄND (SIGNATUR / DATUM)
Landskrona kommun DATUM / VERSION Delar av Tomaten 1, Borstahusen 1:1 m.fl. 2006-09-15 Miljökonsekvensbeskrivning för detaljplan DOKUMENTNUMMER 2/7284 INNEHÅLLSFÖRTECKNING SAMMANFATTNING... 3 1. INLEDNING OCH BAKGRUND... 5 1.1. BEHOVSBEDÖMNING... 5 1.2. SYFTE MED MKB FÖR DETALJPLAN... 5 1.3. ARBETETS BEDRIVANDE... 5 2. BESKRIVNING AV PLANOMRÅDET OCH PLANFÖRSLAGET... 6 2.1. PLANOMRÅDET... 6 2.2. PLANFÖRSLAGET... 7 3. AVGRÄNSNING AV MKB-ARBETET... 7 3.1. GEOGRAFISK AVGRÄNSNING... 7 3.2. INNEHÅLLSMÄSSIG AVGRÄNSNING... 8 4. ALTERNATIVREDOVISNING... 9 4.1. NOLLALTERNATIVET... 10 4.2. ALTERNATIV SÖDER... 10 4.3. ALTERNATIV NORR... 11 4.4. ALTERNATIV MITT... 11 5. BEVARANDEINTRESSEN... 11 5.1. NATURMILJÖ... 11 5.2. KULTURMILJÖ... 13 5.3. FRILUFTSLIV... 15 5.4. LANDSKAPSBILD OCH BEBYGGELSEMILJÖ... 15 6. HÄLSA OCH SÄKERHET... 16 6.1. TRAFIK... 16 6.2. BULLER... 18 6.3. LUFTFÖRORENINGAR... 21 6.4. DAGVATTEN... 22 6.5. FÖRORENAD MARK... 23 6.6. RISK OCH SÄKERHET... 23 7. HUSHÅLLNING MED NATURRESURSER... 25 7.1. GEOTEKNISKA FÖRHÅLLANDEN... 25 7.2. JORD- OCH SKOGSBRUK... 26 8. SOCIALA FRÅGOR... 26 8.1. TRYGGHET OCH TILLGÄNGLIGHET... 26 9. PÅVERKAN UNDER BYGGTIDEN... 27 9.1. BULLER OCH VIBRATIONER SAMT UTSLÄPP AV LUFTFÖRORENINGAR... 27 9.2. ÖVERSKOTTSMASSOR... 27 9.3. ÖVRIGT... 27 10. SAMLAD BEDÖMNING... 27 10.1. KOPPLING TILL MILJÖMÅL NATIONELLT OCH REGIONALT... 27 10.2. SAMLAD BEDÖMNING... 29 10.3. BEHOV AV UPPFÖLJNING... 29 11. KÄLLOR... 29 BILAGA 1: BEHOVSBEDÖMNING TOMATEN... 30 BILAGA 2: PLANILLUSTRATION Sidan 2 av 31
Landskrona kommun DATUM / VERSION Delar av Tomaten 1, Borstahusen 1:1 m.fl. 2006-09-15 Miljökonsekvensbeskrivning för detaljplan DOKUMENTNUMMER 2/7284 Sammanfattning Syftet med planförslaget är att skapa ett nytt område för handel som ska erbjuda service för de boende i de norra delarna av Landskrona. Stadsdelen är idag i viss mån underförsörjd på dagligvaruhandel. Coop Sverige AB har visat intresse för att etablera en storbutik enligt Coop Extra-konceptet samt en bygg- och trädgårdshandel i Coops regi. Planområdet ligger i norra Landskrona och gränsar i öster till Hälsingborgsvägen och i väster till Grönsaksgatan. Öster om planområdet finns Karlslunds industriområde, i söder gränsar ett verksamhetsområde, i väster finns ett villaområde och koloniområde och i norr gränsar planområdet till grönytor. Förutom kv Tomaten 1 och Borstahusen 1:1 ingår i planen fastigheten Säbyholm 1:12. En cirkulationsplats kommer att anläggas i korsningen Hälsingborgsvägen Säbyholmsvägen för att förbättra trafiksituationen med svängande fordon till och från Coop respektive Karlslunds industriområde och Säbyholm. Detaljplaner som medger att området tas i anspråk för vissa verksamheter (däribland stormarknader/större handelsetableringar), vilka anges i PBL 5 kap 18, och kan medföra betydande miljöpåverkan, omfattas av krav på MKB enligt föreskrifterna i 6 kap. 6 och 7 första och andra styckena miljöbalken om samråd respektive miljökonsekvensbeskrivningens innehåll. Planen bedöms kunna medföra sådan miljöpåverkan som avses i 5 kap 18 PBL respektive 6 kap 11 Miljöbalken varför denna MKB upprättas. Fastigheten och närliggande fastighet (söderut) har sedan mitten av 1980-talet använts för växthusnäring i industriell skala. Sedan början av 1990-talet har även handel i form av växthusförsäljning förekommit. Under 1980-talet lades växthusförsäljningen ned. Växthusnäringen finns idag kvar i viss utsträckning i angränsande fastighets norra del. Den aktuella fastigheten står dock idag outnyttjad och består av avriven mark där grunden efter byggnaden står kvar. Olika alternativ har jämförts men det så kallade alternativ mitt valdes för att här redan finns en naturlig bullervall och påverkar då inte lika många kringboende, så därför anses detta vara ett bättre alternativ. Dessutom kommer handelsetableringen i detta förslag att få en egen infart från Hälsingborgsvägen och därmed inte direkt påverka trafiken till bostadsområdena runt omkring. De sakområden som bedömts behöva studeras mer ingående är påverkan på hälsa och säkerhet pga. trafikbuller och luftföroreningar. För att skydda omgivande bostadsfastigheter mot så kalla externt industribuller kommer befintlig vall mot Grönsaksgatan att utökas till en höjd av 3,5 meter över vägbanans markplan i lastbilsområdet. Dessutom kommer varuleveranserna att begränsas i tid så att gällande riktvärden för externt industribuller ej överskrids. Med en egen infart från Hälsingborgsvägen och utfartsförbud mot Grönsaksgatan påverkas inte trafikmängden på Grönsaksgatan och ger inga förändrade vägbullernivåer för befintlig bebyggelse utmed Grönsaksgatan. Handelsetableringen påverkar trafikbullernivån mot föreslaget äldreboende söder om planområdet. Den maximala ljudnivån överskrider riktvärdet vid äldreboendets uteplatser. Med en ca 1,4 meter hög bullerskärm placerad i tomtgränsen innehålls dock samtliga riktvärden. Trafiktillskottet från planförslaget bedöms ge en marginell ökning av främst kvävedioxid, partiklar, kolmonoxid och ozon. Ökningen av halterna bedöms dock inte överstiga gällande miljökvalitetsnormer. För partiklar gäller dock att stor risk föreligger för att den undre utvärderingströskeln överskrids. Slutsatsen är att inga riktvärden eller miljökvalitetsnormer beräknas överskridas som konsekvens av planen genomförande. Planen berör inte heller områden med Natura 2000 förordnanden. Sidan 3 av 31
Landskrona kommun DATUM / VERSION Delar av Tomaten 1, Borstahusen 1:1 m.fl. 2006-09-15 Miljökonsekvensbeskrivning för detaljplan DOKUMENTNUMMER 2/7284 Den föreslagna handelsetableringen påverkar miljömålen både positivt och negativt. Planen innebär att trafikmängden ökar något på Hälsingborgsvägen. Samtidigt saknas idag närhandel för norra delarna av Landskrona. Planförslaget skulle innebära en minskning av körningarna till dagligvaruhandel i centrum eller andra delar av staden, vilket skulle leda till friskare luft och begränsad klimatpåverkan. Planförslaget är förenligt med miljöbalkens krav på hushållning med naturresurser enligt kapitel 3 och 4. Kvarteret Tomaten är idag en rivningstomt och med avseende på kvarterets läge är det inte god hushållning med mark och vatten att inte nyttja området bättre. Sidan 4 av 31
Landskrona kommun DATUM / VERSION Delar av Tomaten 1, Borstahusen 1:1 m.fl. 2006-09-15 Miljökonsekvensbeskrivning för detaljplan DOKUMENTNUMMER 2/7284 1. Inledning och bakgrund Coop Sverige AB har för avsikt att i kv Tomaten 1 och Borstahusen 1:1 i norra Landskrona etablera en storbutik enligt Coop Extra-konceptet samt en bygg- och trädgårdshandel i Coops regi. Fastigheten ger även utrymme för ytterligare etableringar utöver dessa. Resterande del av fastigheten planeras därför att upplåtas för annan handel och service. Detaljplanen syftar till att möjliggöra handel även med livsmedel inom fastigheten, vilket gällande detaljplan inte medger. Förutom kv Tomaten 1 och Borstahusen 1:1 ingår i planen fastigheten Säbyholm 1:12. 1.1. Behovsbedömning Om en detaljplanen kan antas medföra en betydande miljöpåverkan på grund av att planområdet får tas i anspråk för vissa verksamheter, vilka anges i PBL 5 kap 18, ska en miljökonsekvensbeskrivning skall upprättas enligt tredje stycket skall bestämmelserna i 6 kap. 6 och 7 första och andra styckena miljöbalken om samråd respektive miljökonsekvensbeskrivningens innehåll tillämpas. Denna plan kan antas medföra sådan miljöpåverkan som avses i 5 kap 18 PBL respektive 6 kap 11 Miljöbalken varför denna MKB upprättas. De främsta skälen är: att detaljplanen kan antas medföra betydande miljöpåverkan till följd av handelsetableringen och trafik till och från denna flera riksintressen enligt miljöbalken 3 och 4:e kapitel berörs och risk för skada kan föreligga att omfattningen av påverkan inte är begränsad då den kan påverka omgivande bebyggelse att det finns risk för att miljökvalitetsnormer kan överskidas att utarbetandet av detaljplan för området kan leda till negativ påverkan utifrån formulerade nationella och regionala miljö- och kvalitetsmål god bebyggd miljö. Behovsbedömningen beskrivs utförligare i bilaga 1. 1.2. Syfte med MKB för detaljplan Syftet med en MKB för en detaljplan är att möjliggöra en samlad bedömning av den inverkan planens maximala genomförande får på miljön, hälsan och hushållningen med mark, vatten och andra resurser. MKB: n utgör en del av beslutsunderlaget för kommunens politiker inför antagande av planen. MKB:n syftar också till att ge allmänheten och berörda tjänstemän en samlad bild av planens miljökonsekvenser. Avsikten är att integrera miljöaspekter i planen så att en hållbar utveckling främjas. 1.3. Arbetets bedrivande Denna MKB har upprättats av Atkins Sverige AB i Malmö. Uppdragsledare för MKB-arbetet har varit Rickard Sandberg. Övriga medverkande hos Atkins har varit Linda Wisenborn och Göran Lindberg. Beställare hos Landskrona kommun har varit Teknik- och stadsbyggnadskontoret genom Anders Folkar. Sidan 5 av 31
Landskrona kommun DATUM / VERSION Delar av Tomaten 1, Borstahusen 1:1 m.fl. 2006-09-15 Miljökonsekvensbeskrivning för detaljplan 2. Beskrivning av planområdet och planförslaget 2.1. Planområdet DOKUMENTNUMMER 2/7284 Fastigheten och närliggande fastighet (söderut) har sedan mitten av 1980-talet använts för växthusnäring i industriell skala. Sedan början av 1990-talet har även handel i form av växthusförsäljning förekommit. Under 1980-talet lades växthusförsäljningen ned. Växthusnäringen finns idag kvar i viss utsträckning i angränsande fastighets norra del. Den aktuella fastigheten står dock idag outnyttjad och består av avriven mark där grunden efter byggnaden står kvar. Planområdet som det ser ut i dagsläget. Omgivande bebyggelse består av nybyggda villor i väster, och verksamheter i öster. Kvarteret Tomaten ligger i stadsdelen Västra Fäladens norra del. Stadsdelen innehåller blandad bebyggelse med villor, radhus och flerfamiljshus. De senaste sex åren har Västra Fäladen byggts ut med främst villa- och radhusbebyggelse, men även flerfamiljshus. Totalt bor det ca 3000 personer i stadsdelen. Då andelen äldre är hög kan man inom en tioårsperiod förvänta sig en generationsväxling i det befintliga bostadsbeståndet. I Västra Fäladens södra del finns idag ett stadsdelscentrum med bl.a. vårdcentral, apotek, närbutik med postutlämning, Västervångskolan (årskurs F-9), Säbyholm Montessoriskola och Folkets hus. Strax öster om planområdet (öster om Hälsingborgsvägen) ligger verksamhetsområdet Karlslund. Verksamhetsområdet innehåller bl a företaget Syngenta. Till Syngenta, ett företag som arbetar med växtskydd och växtförädling, bör det finnas ett skyddsavstånd på max 200 meter enligt Boverkets allmänna råd Bättre plats till arbete. All mark inom kv Tomaten 1 och Borstahusen 1:1 inom planområdet ägs av Coop Sverige AB. Övriga markägare är kommunen och för Säbyholm 1:12 är Syngenta markägare. Sidan 6 av 31
Landskrona kommun DATUM / VERSION Delar av Tomaten 1, Borstahusen 1:1 m.fl. 2006-09-15 Miljökonsekvensbeskrivning för detaljplan 2.2. Planförslaget DOKUMENTNUMMER 2/7284 Syftet med förslaget är att skapa ett nytt område för handel som ska erbjuda service för de boende i de norra delarna av Landskrona. Stadsdelen är idag i viss mån underförsörjd på dagligvaruhandel. Efter utbyggnad av Västra Fäladen, Säbyholm och Husarspetsen kommer behovet av handel i stadsdelen att öka. Planområdet ligger utmed Hälsingborgsvägen, med omgivande cykelvägnät och har god försörjning av kollektivtrafik, vilket ger god tillgänglighet för transporter, bilburna, cyklister och gående. En stor andel av befintlig och framtida bebyggelse ligger inom 500 meter från föreslagen handelsetablering. Omgivande gång- och cykelvägnät ger också en trygg miljö för barn. Tomaten föreslås disponeras med butiksbyggnader i fastigheternas västra del och parkeringsyta, med plats för ca 400 bilar, i den östra delen. Butikerna uppförs i ett plan med en högsta byggnadshöjd på 9 meter med möjlighet för kylaggregat, ventilationsdon m.m. på taket. Byggnadens entrésida ges ett varierat uttryck där mellersta byggnadsfasaden dras in 5 meter. Entréer vetter mot parkeringen. Varuintag placeras på byggnadernas västra sida. Byggnadens bruttoyta är 8700 m 2 innehållande handel, kontor och livsmedelsförsäljning. Handel med livsmedel tillåts på upp till 3000 m 2. Restaurangverksamh är tillåten. Fasaderna föreslås färgsättas i ljusa kulörer såsom ljus ockra, vitt och ljust grått. Det ges möjlighet att ge byggnaderna inslag av starkare kulörer på begränsade ytor. Bilden visar den gamla placeringen på kv. Gurkan. Källa: Gyllenpalm & Sohlman Arkitekter AB En cirkulationsplats kommer att anläggas i korsningen Hälsingborgsvägen Säbyholmsvägen för att förbättra trafiksituationen med svängande fordon till och från Coop respektive Karlslunds industriområde och Säbyholm. 3. Avgränsning av MKB-arbetet 3.1. Geografisk avgränsning Planområdet ligger i norra Landskrona och gränsar i öster till Hälsingborgsvägen och i väster till Grönsaksgatan. Öster om planområdet finns Karlslunds industriområde, i söder gränsar ett verksamhetsom- Sidan 7 av 31
Landskrona kommun DATUM / VERSION Delar av Tomaten 1, Borstahusen 1:1 m.fl. 2006-09-15 Miljökonsekvensbeskrivning för detaljplan DOKUMENTNUMMER 2/7284 råde, i väster finns ett villaområde och koloniområde och i norr gränsar planområdet till öppen obebyggd mark. Området har en yta på ca 42 500 m 2. Planområdet MKB: n har motsvarande avgränsning som detaljplanen, men i de fall utanförliggande utsläppskällor eller andra verksamheter påverkar planområdet har även dessa redovisats i rapporten. Den planerade verksamheten inom planområdet kommer i flera avseenden att påverka miljöer utanför planområdet. Utredningen inkluderar även denna påverkan när det gäller t.ex. luftkvalitet och buller. Då detaljplanen medger en stormarknad som kan kallas en halvextern handelsetablering och som skulle kunna ge betydande förändringar i människors inköps- och resvanor, har även denna problematik redovisats med avseende på miljön. 3.2. Innehållsmässig avgränsning Denna MKB behandlar sakområdena: Naturmiljö Kulturmiljö Friluftsliv Landskapsbild/stadsbild Vattenkvalitet Sidan 8 av 31