PRESSMEDDELANDE 3 mars 2009 Newsec Nordic Report Spring 2009: Den globala lågkonjunkturen har börjat få genomslag på den Nordiska fastighetsmarknaden Under 2008 minskade transaktionsvolymerna på de Nordiska och Baltiska marknaderna kraftigt, trots att ett antal stora affärer ledde till en viss återhämtning under det andra halvåret. Bland de nordiska länderna höll Sverige ställningarna bäst med en minskning räknat i euro på 20 %, medan transaktionsvolymen på den norska marknaden minskade med 55 %. Det största problemet för fastighetstransaktioner har varit - och förväntas fortsätta vara - finansieringen, där många investerare uteslutits från marknaden som en direkt följd av bankernas restriktiva utlåning. Institutionella aktörer och fonder har dock fortfarande kapital, och den rådande situationen öppnar nya möjligheter för dessa och andra lågt belånade aktörer att göra bra affärer. Detta framgår av Nordic Report Spring 2009 som utges av den nordiska fastighetsrådgivaren Newsec. Den globala lågkonjunkturen har nått Norden och Baltikum, där de baltiska staterna går mot en både djupare och längre recession än de nordiska länderna. Fastighetsmarknaderna i regionen har dock överlag klarat sig bättre än den mer volatila aktiemarknaden det senaste året, även om fastighetspriserna har sjunkit under 2008. I den marknadssituation som nu uppstått finns det goda möjligheter för investerare med tillgång till kapital att förvärva fastigheter och få en bra avkastning i relation till andra tillgångsslag. Jag ser nu fram emot en intressant period på fastighetsmarknaderna där driftnettot hamnar i fokus, och där de investerare som skickligast hanterar sin fastighetsförvaltning når bäst avkastning, säger Marie Bucht, VD för Newsec Advice. Även om de internationella investerarna i hög grad förväntas förbli avvaktande så länge oron på finansmarknaden fortgår, så finns det mycket internationellt kapital avsatt för investeringar i den nordiska fastighetsmarknaden. En marknad där Sverige är den klart största delmarknaden med ungefär hälften av det kommersiella värdet. Sverige minst nedgång i transaktionsvolymen Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden förväntades minska dramatiskt under 2008, men nedgången dämpades genom några exceptionellt stora affärer. Totalt uppgick investeringarna i Sverige till 12,5 miljarder euro under 2008, vilket är en minskning med 20 % jämfört med föregående år. Internationella investerare stod för 25 % av transaktionsvolymen, en nedgång med 34 procentenheter från föregående år. De dominerande investerarna är nu i stället inhemska fastighetsföretag och institutioner med låg belåningsgrad. Den största affären under året och den utan jämförelse största någonsin i Sverige var AP Fastigheters förvärv av Vasakronan i juli för 3,9 miljarder euro. Trots den vikande konjunkturen förväntas årets ökning i hushållens disponibla inkomster bli den högsta hittills under 2000-talet. Även om sparkvoten förväntas öka medför detta en
fortsatt ökning av den privata konsumtionen, och därmed en relativt stabil hyresutveckling för handelsfastigheter. Det kommer dock ut mycket handelsyta på marknaden under kommande år, speciellt i Malmö. Detta innebär hårdare konkurrens mellan lokaler och att fastighetsägarna kommer att behöva lägga mer kraft på att behålla och attrahera hyresgäster. Handelsfastigheter av hög kvalitet kommer att få en förhållandevis stabil utveckling under de kommande två åren medan fastigheter av sämre kvalitet kommer få svårare att behålla hyresgäster, säger Marie Bucht. Newsec förutspår fortsatt stigande direktavkastningskrav för kontor under 2009. Den låga räntenivån pressar direktavkastningskraven nedåt medan förväntningar om ökande vakanser och minskade hyror verkar i motsatt riktning. Framöver förväntas den svaga ekonomiska utvecklingen i kombination med en restriktiv utlåning leda till ytterligare ökningar i direktavkastningskraven. Hyrorna för kontor i Stockholm fortsatte stiga under första halvåret 2008, framför allt i CBD (Central Business District) och andra delar av innerstaden. Under andra halvåret 2008 dämpades höjningarna och 2009 förväntas hyresnivån sjunka. Även i de centrala delarna av såväl Göteborg som Malmö fortsatte hyrorna att stiga under 2008. Orsaken är det begränsade utbudet på moderna kontorslokaler samtidigt som efterfrågan varit hög. Under 2009 förväntas dock hyrorna sjunka. Generellt sett förväntas skillnaderna i hyra mellan fastigheter av bättre och sämre kvalitet att öka i alla tre städerna, där faktorer som mikroläge och yteffektivitet för den enskilda fastigheten får stor betydelse. Det finns planer på ca 500 000 m 2 handelslokaler och 230 000 m 2 kontor i Stockholm. Merparten av kontorsytorna är koncentrerade till västra CBD (Central Business District) och västra Kungsholmen. I Malmö beräknas drygt 40 000 m² nya kontorslokaler komma ut på marknaden under 2009 och 2010. De flesta av dessa ligger i Västra Hamnen och på Universitetsön. I Göteborg kommer utbudet av nya kontor att öka med cirka 133 000 m 2 under de närmaste fyra åren. Finland fortsatt efterfrågan på moderna kontors-, logistik- och shoppingfastigheter Investeringarna på den finska fastighetsmarknaden minskade under året med 29 % till 4,0 miljarder euro. Aktiviteten minskade kraftigt under årets sista kvartal och Newsec förväntar en ytterligare minskning under 2009. Trots den minskande transaktionsvolymen finns det fortfarande en efterfrågan på moderna kontors-, logistik- och handelsfastigheter i Finland. Direktavkastningskraven har ökat under 2008 där fastigheter med högre vakansrisk och sämre kvalitet har drabbats hårdast. Hyresnivåerna för kontor i Helsingfors har sjunkit under 2008 och förväntas fortsätta nedåt de närmaste två åren. För de mest attraktiva lokalerna i stadens centrala delar har hyrorna sjunkit mindre. Utbudet av lokaler överstiger nu efterfrågan, vilket resulterar i stigande vakansgrad. Vakansgraden för kontor i HMA (Helsinki Metropolitan Area) är för närvarande cirka 9 %, och förväntas stiga under 2009. Trots den låga räntenivån bedömer vi att direktavkastningskraven för kontorsfastigheter kommer att fortsätta uppåt de kommande åren i och med förväntningar om stigande vakansgrad och sjunkande hyror, säger Juhani Reen, vice VD på Newsec OY. Både hyresnivåerna och direktavkastningskraven för handel förväntas stiga under 2009 på grund av begränsade finansieringsmöjligheter och den generellt avvaktande hållningen hos investerarna.
Vakansgraden är generellt låg i de större städerna, runt 2 %, men förväntas öka under 2009, delvis beroende på att allt fler handlare flyr de höga hyrorna i centrala lägen och flyttar ut sina verksamheter till shoppingcentra utanför städerna. I HMA påbörjades byggandet av cirka 230 000 m 2 kontor under 2008, och även inom handel och logistik pågår en betydande nybyggnation runt om i landet. Logistiksektorn har utvecklats till en stor industri i Finland, som med sitt strategiska läge blir ett allt viktigare transitland för Ryssland och de Baltiska länderna. Mer än hälften av utbudet finns i dagsläget i HMA, men ett flertal stora etableringar på andra orter kommer att minska HMAs dominans i framtiden. Norge fallande direktavkastningskrav 2009 Norge upplevde höga räntor och bankmarginaler tidigare än de andra nordiska länderna, och fick därmed också vidkännas den kraftigast sjunkande aktiviteten på fastighetsmarknaden under 2008. Transaktionsvolymen blev totalt 3,0 miljarder euro, vilket är 55 % mindre än föregående år. Oslo CBD har haft de största hyresökningarna för kontorslokaler i Norden de senaste åren och hyrorna för kontorslokaler i centrala Oslo mer än fördubblades mellan 2005 och 2008. Hyrorna vände dock nedåt i slutet av 2008 och förväntas fortsätta sjunka under 2009 i takt med ökande vakanser. För närvarande varierar vakansgraden i Oslo från 3,5 % i CBD till 13 % i de östra delarna av city, med ett genomsnitt på cirka 5 %. Norge upplevde ökningen i direktavkastningskrav tidigare än de övriga nordiska länderna, mellan 2007-2008 ökade direktavkastningskraven för kontor i Oslo CBD med över en procentenhet. Den lägre räntenivån bedöms motverka förväntningar om lägre hyror och högre vakans och leda till sjunkande direktavkastningskrav under 2009, säger Per Hjort, VD på Newsec i Norge. Høy byggeaktivitet og rekordhøy igangsetting av nye forretningsbygg i 2008 gir høy tilførsel av nye arealer i 2009 og 2010. Lite innslag av spekulativ bygging gir mindre ledighet i nye bygg enn hva som var tilfelle i forrige nedgangsperiode i 2001. Byggkostnaderna har legat mycket högt i Norge, men på grund av den ökande osäkerheten i marknaden har de börjat sjunka under andra halvåret 2008, och kommer sannolikt att fortsätta nedåt 2009-2010. Danmark tidigast in i lågkonjunkturen Danmark gick in i recession tidigast av de nordiska länderna och upplevde negativ ekonomisk tillväxt 2008. Den globala kreditkrisen medförde radikalt ändrade villkor på den danska fastighetsmarknaden och transaktionsvolymen uppgick till 4,0 miljarder euro 2008, en minskning med 45 % jämfört med föregående år. Högt belånade och spekulativa aktörer har lämnat fastighetsmarknaden till förmån för institutionella investerare, internationella fonder och fastighetsbolag. På grund av det begränsade utbudet i attraktiva lägen i Köpenhamn CBD har vakansgraden under senare år legat på historiskt låga nivåer. Vakansgraden har dock börjat öka och under 2008 steg den till 4,5 %, vilket fortfarande kan betecknas som lågt. Den låga vakansgraden har inneburit att hyresnivån för kontor i Köpenhamn CBD fortsatt stiga under 2008, medan den stabiliserats i sekundära områden. Hyrorna för moderna, centralt belägna kontor förväntas stabiliseras under 2009, samtidigt som en nedgång prognostiseras i sekundära områden.
Under senare år har ett antal spekulativa kontorsbyggen påbörjats, vilket kommer att leda till en kortsiktigt stigande vakansgrad, detta kommer i sin tur att sätta ytterligare press på hyresnivåerna. Direktavkastningskraven för kontor i Köpenhamn CBD har ökat något under 2008 och ligger för närvarande på 5,0 %. De förändrade marknadsvillkoren har bidragit till att öka spridningen mellan primära och sekundära områden, en spridning som förväntas fortsätta öka under 2009. Direktavkastningskraven för moderna kontorsfastigheter i CBD förväntas stabiliseras runt nuvarande nivå, medan en ökning förutspås i sekundära lägen. Dansk detaljhandel regleras av lagstiftning gällande storlek och lokalisering av handelsplatser, vilket har resulterat i en hög andel cityhandel på bekostnad av externa shoppingcenter. Direktavkastningskraven för handelsfastigheter på de stora shoppingstråken i Köpenhamn är låga, även om de har ökat till ungefär 4,5 % under 2008 och förväntas stiga ytterligare till runt 5 % under 2009. Den rådande lågkonjunkturen gör att efterfrågan på handelsytor har minskat och vakanserna börjar öka, i synnerhet i sekundära lägen. Hyrorna för lokaler vid de stora shoppingstråken förväntas ligga stabilt, medan hyrorna kommer att sjunka för lokaler i mindre centrala lägen samt i vissa shoppingcentra. Baltikum kraftiga ekonomiska obalanser och långsam återhämtning Krisen i världsekonomin påverkar de baltiska länderna påtagligt. Återhämtningen förväntas dessutom gå långsammare än i Norden i och med kraftiga ekonomiska obalanser och till viss del även reformovilja. Transaktionsvolymerna minskade kraftigt under 2008 i Estland och Lettland, där många planerade affärer sköts upp. Jämfört med föregående år minskade transaktionsvolymerna i Estland 2008 från 275 till 90 miljoner Euro medan den i Lettland minskade till 50 miljoner Euro från 350 miljoner året innan. Några få stora investeringar från tyska investeringsfonder innebar att transaktionsvolymen i Litauen ökade från 100 miljoner Euro 2007 till 250 miljoner 2008. Detta kan dock inte ses som något trendbrott eftersom den låga ursprungsnivån gör att även ett fåtal enskilda affärer får stort genomslag på transaktionsvolymen. Direktavkastningskraven för kontor drevs snabbt upp under 2008 och beräknas fortsätta öka under 2009. En långsiktig återhämtning förväntas inte ske förrän en generell återhämtning i ländernas ekonomier har skett. Hyrorna för kontor i samtliga huvudstäder förväntas sjunka på grund av ökande arbetslöshet, dock har Vilnius en något stabilare utveckling i och med en senare placeringen i konjunkturcykeln. Marknaden för handelsfastigheter kommer att vara kärv de närmaste åren på grund av fallande konsumtion och ett mättat utbud. Hyrorna förväntas sjunka i alla baltiska huvudstäder under 2009 och direktavkastningskraven prognostiseras initialt stiga, men stabiliseras 2010 i takt med att inflationen dämpas och räntorna sjunker. Nybyggnationerna förväntas ligga på en låg nivå under de närmaste två åren och mest bestå av färdigställande av redan påbörjade projekt. Bankerna stödjer inte nya byggen av kontorsfastigheter eftersom vakansnivån på det befintliga utbudet redan är hög. Trots detta har kontorssegmentet i huvudstäderna fortfarande en stor utvecklingspotential i och med ländernas pågående utveckling till moderna ekonomier i kombination med en låg andel kontor per innevånare.
For further information please contact: Marie Bucht, Managing Director, Newsec Advice Tel: +46 8 454 40 80, +46 708 44 30 70 marie.bucht@newsec.se Newsec is The Full Service Property House in Northern Europe with 18 offices in 7 countries. Newsec offers services to property investors as well as corporate clients who lease or own premises for their own use. The company has over 600 professionals and has recently been advisors in transaction deals with a value of over 9 billion euro. Annually we valuate properties for more than 65 billion euro and we manage over 1000 properties with a total value of 10 billion euro. In addition to that we have an international network of about 6000 consultants all over the world. This makes us the only Full Service Property House and gives us a unique capability to predict the future. About Newsec Nordic Report. The Newsec Nordic Report is published twice a year and this is the 13 th edition of the publication. The Report covers the property markets of Sweden, Finland, Denmark, Norway and the Baltic countries. The Newsec Nordic Report is compiled and published by the property advisor Newsec and is available for reading, ordering and downloading on www.newsec.se/nordicreport.