Fastighetsvärdering En studie av marknadsinformation som värderingsunderlag Stockholms Universitet Företagsekonomiska institutionen Kandidatuppsats 10p ht-05 Handledare: Tor Brunzell Av: Henrik Rand och Malin Gustafsson
Sammanfattning Marknadsinformationen är ett redskap som nyttjas utav fastighetsvärderare och fastighetsanalytiker, men även utav många andra aktörer på finansmarknaden som ett värderingsunderlag. En korrekt och sanningsenlig marknadsinformation är något som eftersträvas. Studien som utförs ämnar undersöka hur fastigheters marknadsvärde med marknadsinformationen jämte ett börsnoterat fastighetsföretags årsredovisning som beräkningsunderlag skiljer sig åt emot en ortsprisanalys Inledningsvis görs en teoretisk genomgång utav de fastighetsbegrepp och metoder som nyttjats i undersökningen. Fokus ligger på ortsprismetoden och kassaflödesmetoden. Tillämpningen utav dessa metoder sker i beräkningsprogrammet Excel i syfte att man skall kunna betrakta och granska marknadsinformationens och årsredovisningens marknadsvärden jämfört med en ortsprisanalys. Resultatet redovisas i en tabell och man kan utifrån den se att varken marknadsinformationens eller årsredovisningsinformationens marknadsvärden är direkt överrensstämmande med ortsprisanalysen. Slutsatsen för uppsatsen blir att fastställande av kommersiella fastigheters marknadsvärde med enbart marknadsinformation såväl som årsredovisningsinformation som beräkningsunderlag inte kan betraktas som tillförlitlig. Vidare visar studien att en kombination mellan marknadsinformation och årsredovisning som beräkningsunderlag skulle kunna tänkas vara att rekommendera. 1
1 Innehåll... 4 1.1 Inledning/Bakgrund... 4 1.2 Problemformulering... 5 1.3 Syfte... 5 1.4 Avgränsningar... 5 1.5 Disposition... 5 2 Metod... 6 2.1 Arbetssätt... 6 2.2 Kvantitativ och kvalitativ metod... 6 2.3 Positivism... 6 2.4 Datainsamlingsmetod... 7 2.4.1 Primärdata... 7 2.4.2 Sekundärdata... 8 2.5 Induktivt och deduktivt... 8 3 Teori... 9 3.1 Värde... 9 3.2 Fastigheters värde... 9 3.3 Värdebegrepp inom fastighetsvärdering... 10 3.3.1 Marknadsvärde... 10 3.3.2 Avkastningsvärde... 10 3.3.3 Teknisk nuvärde... 11 3.4 Värderingsmetoder... 11 3.4.1 Produktionskostnadsmetoden... 11 3.4.2 Ortsprismetoden... 11 3.4.3 Avkastningsmetoden... 12 3.4.3.1 Kassaflödesmetoden... 12 3.4.3.2 Hyror... 13 3.4.3.3 Drift- och underhållskostnader... 14 3.4.3.4 Direktavkastningskrav... 14 3.4.3.5 Restvärde... 14 3.4.3.6 Kalkylränta... 15 4 Empiri... 16 4.1 Ortsprisanalys Stockholm... 16 4.2 Avkastningsvärdering Stockholm... 16 4.2.1 Atomena 1... 17 4.2.2 Argus 8... 21 4.2.3 Bacchus 1... 22 4.3 Ortsprisinformation Malmö... 23 4.4 Avkastningsvärdering Malmö... 23 4.4.1 Claus Mortensen 26... 24 4.4.2 Claus Mortensen 34... 25 4.4.3 Oscar 1... 26 4.5 Intervju... 27 5 Resultat och analys... 30 5.1 Area... 30 5.2 Direktavkastningskrav... 31 5.3 Vakans... 32 5.4 Hyra... 32 5.5 Drift- och underhåll... 34 2
5.6 Hyresutveckling... 34 5.7 Drift- och underhållsutveckling... 35 5.8 Kalkylränta... 36 5.9 Resultat... 38 6 Slutsats/diskussion... 39 7 Kvalitetsredovisning... 40 7.1 Kritiskt förhållningssätt... 40 8 Källor... 41 8.1 Litteratur... 41 8.2 Avhandlingar/ Examensarbeten/ Rapporter... 41 8.3 Elektroniska källor... 42 8.4 Intervjuer... 42 9 Bilagor... 43 9.1 Årsredovisning Atomena 1... 43 9.2 Kassaflöde Årsredovisning Atomena 1... 44 9.3 Marknadsinformation Atomena 1... 45 9.4 Kassaflöde Marknadsinformation Atomena 1... 46 9.5 Årsredovisning Argus 8... 47 9.6 Kassaflöde Årsredovisning Argus 8... 48 9.7 Marknadsinformation Argus 8... 49 9.8 Kassaflöde Marknadsinformation Argus 8... 50 9.9 Årsredovisning Bacchus 1... 51 9.10 Kassaflöde Årsredovisning Bacchus 1... 52 9.11 Marknadsinformation Bacchus 1... 53 9.12 Kassaflöde Marknadsinformation Bacchus 1... 54 9.13 Årsredovisning Claus Mortensen 26... 55 9.14 Kassaflöde Årsredovisning Claus Mortensen 26... 56 9.15 Marknadsinformation Claus Mortensen 26... 57 9.16 Kassaflöde Marknadsinformation Claus Mortensen 26... 58 9.17 Årsredovisning Claus Mortensen 34... 59 9.18 Kassaflöde Årsredovisning Claus Mortensen 34... 60 9.19 Marknadsinformation Claus Mortensen 34... 61 9.20 Kassaflöde Marknadsinformation Claus Mortensen 34... 62 9.21 Årsredovisning Oscar 1... 63 9.22 Kassaflöde Årsredovisning Oscar 1... 64 9.23 Marknadsinformation Oscar 1... 65 9.24 Kassaflöde Marknadsinformation Oscar 1... 66 9.25 Ortsprisanalys Gamla Stan... 67 9.26 Ortsprisinformation Malmö... 68 9.27 Intervjumall... 69 3
1 Innehåll 1.1 Inledning/Bakgrund Vid värdering utav fastigheter nyttjar sig fastighetsvärderare och fastighetsanalytiker utav olika värderingsmetoder och modeller. I Sverige finns det tre dominerande metoder, ortsprismetoden, avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden. Ett utav de mest centrala begreppen inom fastighetsvärdering är marknadsinformation. Att ha tillgång till en korrekt värderad marknadsinformation är något som eftersträvas. Den marknadsinformation som vi har studerat har vi erhållit ifrån NewSec AB. NewSec AB har ett systerbolag, Datscha AB som de levererar sin marknadsinformation till. Vi har nyttjat Datscha för att erhålla marknadsinformation och ortsprisinformation. Datscha är en webbaserad tjänst för analys av den svenska fastighetsmarknaden och verktyget datscha.com lanserades den 31 oktober 2000. Datscha AB är idag Sveriges ledande leverantör av tjänster för information och analys av kommersiella fastigheter. Den webbaserade tjänsten innefattar information om fastigheter, hyresnivåer, fastighetsbestånd samt möjlighet till simulering av marknadsvärdet. Den betydelsefulla informationen köper Datscha från tillförlitliga källor på fastighetsmarknaden. Exempelvis kommer marknadsinformationen ifrån NewSec, Forum, Svefa och DTZ. Fastighetsinformationen erhålls från Lantmäteriverket, kartorna från Metria, statistiken från Statistiska centralbyrån, SCB och koncerninformationen från Upplysningscentralen, UC. All denna information paketerar sedan Datscha och gör den lättillgänglig, snabb och enkel på Internet. Datscha har idag över 1400 användare på 200 företag i 7 olika länder. Merparten utav användarna är verksamma inom finans- eller fastighetsmarknaden. Datscha AB har idag 10 anställda och omsatte 22 miljoner SEK år 2004. Studien som skall utföras ämnar undersöka hur tillförlitlig fastigheters marknadsvärde med marknadsinformationen jämte ett börsnoterat fastighetsföretags årsredovisning som beräkningsunderlag är i jämförelse emot en ortsprisanalys. Det börsnoterade fastighetsföretaget är Vasakronan AB.Vasakronan AB är ett av Sveriges ledande fastighetsföretag med inriktning på kommersiella lokaler och då främst kontor och butiker. De bistår även med ett stort utbud av tjänster. Vasakronan har ett fastighetsbestånd som omfattas utav 166 fastigheter med en total area på 1.3 miljoner m 2. Fastigheterna är belägna i Stockholm, Stockholms förorter, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. I begynnelsen hade Vasakronan sin verksamhet utspridd på 189 orter i Sverige samt att fastighetsbeståndet bestod utav diverse olika fastighetstyper. Man har under åren genom försäljningar samt förvärv koncentrerat sig på att skapa en geografisk koncentration samt en inriktning på kommersiella lokaler, då främst kontor. Vasakronans expansion har skett i Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala, Linköping och Lund. Renodlingen och koncentrationen till storstadsregioner har skapat stora mervärden och fastighetsportföljens värde har mer än fördubblats från ursprungliga värdet 17 miljarder till cirka 34 miljarder kronor. Vasakronan AB ägs till hundra procent utav den svenska staten, men bedrivs på samma sätt som ett privat börsnoterat fastighetsföretag med syfte att maximera sin nytta och vinst. Studien kommer att ske genom att vi kommer att studera och granska marknadsinformationen samt redovisningsinformationen för tre kommersiella fastigheter i Gamla Stan, Stockholm och tre kommersiella fastigheter i centrala Malmö. Denna information kommer sedan att användas som beräkningsunderlag för att uppskatta fastigheternas marknadsvärde. Resultatet kommer sedan att jämföras emot ortsprisanalyser för Stockholm och Malmö för att se hur pass 4
överrensstämmande och tillförlitlig informationen egentligen är. De sex utvalda fastigheterna ägs och förvaltas samtliga utav Vasakronan AB. För att granska marknadsinformationen och årsredovisningen kommer vi att använda oss utav kassaflödesmetoden samt ortsprismetoden. 1.2 Problemformulering Marknadsinformationen är något som alla fastighetsvärderare och fastighetsanalytiker använder sig utav mer eller mindre, men hur tillförlitlig är den egentligen? Hur pass överrensstämmande är en värdering av fastigheters marknadsvärden med marknadsinformation som underlag jämfört mot en ortsprisanalys? Är en värdering av fastigheters marknadsvärde mer överrensstämmande om man nyttjat ett börsnoterat fastighetsföretags årsredovisning som underlag jämfört mot en ortsprisanalys? Är den ena informationen tillförlitligare som underlag än den andra vid fastställande av marknadsvärdet för en kommersiell fastighet? 1.3 Syfte Syftet med studien är att utvärdera hur pass lämplig marknadsinformation jämfört med ett börsnoterat fastighetsbolags årsredovisning är som beräkningsunderlag vid fastställande av kommersiella fastigheters marknadsvärde. 1.4 Avgränsningar Vi har valt att avgränsa oss till att endast studera marknadsinformationen levererad av Newsec Analys då tillgång till denna erhålls genom Datscha. Vi har avgränsat oss till att studera kommersiella fastigheter med typkoder 325, det vill säga hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler. Vasakronan har valts som fastighetsägare då detta bolag är ensamt om att leverera detaljrik information samt att det är ett av de största fastighetsbolagen i Sverige, vilket gör studien extra intressant. Vi har även valt att begränsa oss till sex undersökningsobjekt, 3 i Gamla Stan i Stockholm och 3 i centrala Malmö. Detta urval har gjorts med hänsyn till komparativa faktorer som påverkar en fastighets marknadsvärde. 1.5 Disposition I syfte att underlätta för läsaren skall vi i detta avsnitt presentera uppsatsens fortsatta upplägg. I avsnitt 1 presenteras bakgrund och syfte med uppsatsen samt de frågeställningar som ligger till grund för studien. Avsnitt 2 är metodavsnittet. Här presenteras de metoder vi utgått ifrån samt tillvägagångssättet under studiens gång. I avsnitt 3 som är teoriavsnittet presenteras de grundläggande begrepp samt metoder för fastighetsvärdering, i syfte att man skall få en överblick om vad fastighetsvärdering innebär. Här presenteras även de metoder och modeller som sedan tillämpas i empirin. Empirin presenteras i avsnitt 4 och följs utav analysen i avsnitt 5. I avsnitt 6 sker slutdiskussionen som utgår från analysen och uppsatsen avslutas med en kvalitetsredovisning i avsnitt 7. 5
2 Metod I metodavsnittet behandlas och presenteras den metod som valts vid utförandet utav denna studie. Undersökningen är en positivistisk och kvantitativ studie, med undantag från intervjun som genomfördes. Kvantitativ data behandlas och granskas för att kunna urskilja samband eller skillnader mellan marknadsinformationen jämte årsredovisningen, men även för att jämföra dessa mot en ortsprisanalys. 2.1 Arbetssätt Lämplig litteratur för uppsatsen studerades och valdes ut för att kunna appliceras på den tänkta undersökningen. Uppsatsen består av ett relativt omfattande teoretiskt avsnitt där nödvändiga begrepp och metoder förklaras för att senare kunna tillämpas i empiriavsnittet. För att tydliggöra samt att få en övergripande insikt har även en intervju skett. Avslutningsvis knyter vi samman alltihop och analyserar och sammanfattar resultaten. 2.2 Kvantitativ och kvalitativ metod Metodteorin framhåller två sorters undersökningar, kvantitativa och kvalitativa. En kvantitativ undersökning antar numeriska värden och kan även kallas för numerisk undersökning. Undersökningen skall således presenteras numeriskt. Syftet är att svara på frågorna, hur många eller hur mycket. Som exempel kan nämnas ålder, inkomst, betyg från gymnasiet eller skostorlek. Denna undersökning har främst en kvantitativ karaktär då uppsatsen ämnar granska och jämföra marknadsinformationsvärden med årsredovisningsvärden för att dessa två sedan skall jämföras emot ortsprisvärden. Därigenom generar kvantitativa data ett underlag för en analys som kommer att bevisa hur till vida marknadsinformationen är tillförlitlig eller inte. En kvantitativ undersökning av denna karaktär inbegriper en striktare struktur vilket medför att undersökningen skall kunna upprepas och erhålla samma utfall och resultat 1. Kvalitativa undersökningar är icke-numeriska till exempel kön, partitillhörighet eller civilstånd 2. Med kvalitativa studier eftersträvar man att förstå helheten för att förstå delarna och att förstå delarna för att förstå helheten. Den kvalitativa studien lämpar sig bäst då specifika problem skall undersökas och där en mer djupgående undersökning krävs. Studien genererar en djup och detaljerad bild av det undersökta problemet 3 4. Vår uppsats är till viss del kvalitativ då vi använder oss utav intervjuer som redskap. 2.3 Positivism Positivismen förklarar hur verkligheten ser ut, medan hermeneutiken beskriver hur verkligheten uppfattas. Dessa två förhållningssätt ställs emot varandra inom vetenskapsteorin. Det är de två filosoferna Carl Hempel och Karl Popper som är huvudmännen bakom positivismen som en vetenskaplig teori. Denna vetenskapsteori motsvarar dagens moderna 1 Dahmström, K.(1996). sid. 19 2 Dahmström, K.(1996). sid. 19 3 Denscombe, M (2000). sid. 202ff 4 Bryman, Alan (1997). sid. 112ff 6
akademiska förhållandesätt gentemot de undersökta problemen. Popper och Hempel använder sig av uttrycket hård fakta. Vilket innebär att man är kritisk till världen och ämnar att bygga upp kunskapen kring en kärna av kunskap. Undersökningsmetoden är objektiv och dess huvudsakliga syfte är att förklara ett problem genom generella lagar eller utifrån en generell hypotes 5. För att undersöka och förklara ett problem använder sig positivismen av de fem sinnena och individens egna förnuft. Detta är enligt Popper den rena metoden att frambringa kunskap om världen och dess komplicerade funktioner 6. Hempel drar positivismen ett steg lägre och hävdar att en händelse endast kan förklaras genom att peka ut generella lagar som kopplar samman orsak och verkan. Detta är vitalt för att kunna göra giltiga förutsägelser samt återge förklarande svar som stöd av de generella empiriska hypoteserna 7. I en positivistisk ansats grundar sig resultatet av mätningen på korrekt logik och fakta. Det formella logiksystemet grundar sig på noggranna definitioner, särskiljande av antagande och satser. Väsentligt är även att resultatet är objektivt, det vill säga inte har påverkats utav forskaren. Inom positivismen är förklaringar viktigare än förståelse. Positivismen innebär att vetenskap bör bygga på säker kunskap. Detta vetenskapliga förhållningssätt menar att det finns två källor till kunskap, det vi kan registrera med våra sinnen och det vi kan resonera oss till med vårt förnuft 8. Denna undersökning är till grunden positivistisk eftersom uppsatsen ämnar identifiera huruvida marknadsinformationen är tillförlitlig jämfört med årsredovisningen, vid en jämförelse mot ortsprisanalysen. Eftersom generella slutledningar är centrala inom den positivistiska vetenskapsteorin har vi för avsikt att kontrollera detta på ett kvantitativt positivistiskt förhållningssätt. Därav avser vi med detta förhållningssätt urskilja om eventuella generella lagar går att identifiera samt att styrka våra egna antaganden om marknadsinformation som värderingsunderlag vid fastighetsvärdering. 2.4 Datainsamlingsmetod Uppsatsens data är uppdelad i två olika insamlingsmetoder. Data som bygger uppsatsens stomme är tidigare litteratur för att bygga en stabil grund av kunskap för den nya läsaren. Litteraturen består av faktaböcker såväl som olika rapporter, avhandlingar, examensarbeten samt elektroniska källor. Vidare har beräkningar utförts i Excel för att generera aktuell och tydlig data för att en jämförelse av marknadsinformationens och årsredovisningens resultat skall kunna ske med ortsprisanalysen. 2.4.1 Primärdata Primärdata kallas den data som samlas in för första gången för att ingå i en undersökning. I denna uppsats erhålls primärdata från den intervju som genomförts med fastighetsanalytikern Henrik Bauer 9. 5 Hempel, Carl (1969). sid. 56. 6 Popper, Karl (1997). sid. 114 7 Hempel, Carl (1969). sid. 58f 8 Hempel, Carl (1969). sid. 56. 9 Dahmström, K.(1996). sid. 51ff 7
2.4.2 Sekundärdata Sekundärdata kallas den information som redan existerar fast är insamlat i ett annat syfte 10. I denna uppsats består sekundärdata av litteratur, rapporter, information från hemsidor, examensarbeten samt årsredovisningar. 2.5 Induktivt och deduktivt De två vanligaste sätten att angripa ett problem benämns, induktivt och deduktivt angreppssätt. Deduktion innebär att man utgår från teorier som appliceras på verkligheten för att se hur väl de stämmer överens. Slutsatserna följer logiskt ur antagandena. Om slutsatsen är logiskt bestämd så kan den betraktas som strikt giltig 11. Med induktion menar man att man drar allmänna generella slutsatser utifrån empirisk fakta. För den induktiva logiken krävs det ingen logisk relation mellan premisserna och slutsatsen för att en generell relationssats skall få stöd. Detta bidrar till att en induktiv slutledning varken är strikt logisk eller giltig, då slutsatsen kan vara falsk. Det finns dock inget som säger att premisserna behöver vara falska för den delen 12. Uppsatsen bygger på en deduktiv studie eftersom teorierna appliceras på verkligheten för att identifiera hur pass väl marknadsinformationens värden och årsredovisningens värden överensstämmer med värden från ortsprisanalysen. I en deduktiv undersökning struktureras och fokuseras studien kring de rådande teorierna. Detta kan leda till en viss begränsning utav undersökningen då man inte kan frångå de gällande teorierna. Vi anser dock att tillvägagångssättet hjälpt oss att applicera den mest relevanta teorin, samt att arbetssättet i en deduktiv studie är enkelt att följa och ger en tydlig bild av det undersökta fenomenet 13. 10 Dahmström, K.(1996). sid. 51 11 Hartman, J. (1998). sid. 137ff 12 Hartman, J. (1998). sid. 128ff 13 http://www.wikipedia.org/ 8
3 Teori I teoriavsnittet beskrivs den teori som ligger som grund för våran undersökning. I detta avsnitt kommer grundbegrepp att definieras samt förklaras. Här presenteras även de tillämpade modellerna och metoderna som används vid våran studie. 3.1 Värde En fastighets värde beror på vilken aktör man vänder sig till och hur den aktören ser fastighetens potentiella framtida nytta. Därav är det viktigt att man är klar med vad man värderar och för vem. Begreppet värde är ett begrepp som betyder och uppfattas olika för olika individer. Värde betyder för vissa framtida nytta men för andra betyder det vad de har betalat för ett objekt eller en tjänst. Dessutom skiljer sig begreppet värde från situation till situation samt innehar även ett sentimentalt värde för många. En fundamental förutsättning för att man skall kunna tillämpa olika värderingsmetoder är att man utnyttjar en gemensam terminologi och att enighet råder om dess innebörd. Det är även väsentligt att man har en likartad syn på de olika värderingsmetodernas tillämpningar. Detta för att erhålla relevanta bedömningar i skilda sammanhang. Det är genom marknadens betalningsvilja för den nytta resurserna i framtiden kan ha som värdet skapas. Detta kan visa sig i form av olika aktörers betalningsvillighet. Det fundamentala för värdeteorin säger att värdet är lika med nuvärdet av potentiella framtida nyttor. Värdeteorins kärna kan uttryckas som: de flesta resurserna är av begränsad tillgång, om de kan vara till nytta uppstår ett behov av dem vilket skapar ett värde i människors medvetande 14. 3.2 Fastigheters värde Det som gör att fastigheters värde inte kan generaliseras är att varje fastighet i sig är unik. Detta på grund av dess läge och karaktärsdrag samt att en fastighet inte är flyttbar. Värdefaktorn som har störst betydelse är läget, men även makro- och mikroläget spelar en avgörande roll. Man kan generellt dela in de olika faktorerna som skapar fastigheters värde i tre grupper: direkt fastighetsanknutna, marknadsanknutna faktorer och omvärldsfaktorer. Direkt fastighetsanknutna faktorer är av teknisk, juridiskt och ekonomisk karaktär. Exempel på dessa är läge, omgivning, planbestämmelser, storlek, ålder, olika kvalitativa egenskaper, standard och skick, hyror och driftvillkor. Marknadsanknutna faktorer är utbud och efterfrågan på såväl själva fastigheterna som deras utnyttjbara areor, marknadsaktörer och marknadsvillkor samt förändringar i beståndet. 14 Broberg, A. Fernström, A. (1995). 9
Omvärldsknutna faktorer är till exempel samhällsekonomiska och politiska faktorer, konjunkturutveckling med tillväxttakt, arbetsmarknadssituation, kreditmarknaden med kapitaltillgång, räntenivåer och kreditvillkor, beskattningsregler och hyreslagstiftning 15 16. 3.3 Värdebegrepp inom fastighetsvärdering Det finns olika typer av värdebegrepp inom fastighetsvärdering men de mest centrala är marknadsvärde, avkastningsvärde och tekniskt nuvärde. 3.3.1 Marknadsvärde I en marknadsekonomi är marknadsvärdet det i särklass mest centrala begreppet. Marknadsvärde definieras som det pris som kan förväntas vid en försäljning på en fri och öppen marknad. Marknadsvärdet, det mest sannolika priset som skulle betalas vid en försäljning av en viss fastighet, bestäms av utbud och efterfrågan på fastighetsmarknaden. Det är fastigheternas marknadsvärde som värderaren skall bedöma och lägga som grund för avkastningsberäkningen. Definitionen av marknadsvärde följer den internationella standarden enligt IVSC (International Valuation Standard Committee) som uttrycks i IVSC 2003 enligt nedan: Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing sellerin an arm s lenght transaction after proper marketing wherein the parties had each actedknowledgeably, prudently and without compulsion 17. Ovan angivna definition av marknadsvärdet är nästan identisk med den europeiska standarden enligt TEGoVA som anges i EVS 2003 (European Valuation Standards 2003). Market value is the astimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willig seller in an arm s-lenght transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudendently and without compulsion. 18. 3.3.2 Avkastningsvärde Med en fastighets avkastningsvärde avses nuvärdet av de förväntade avkastningarna. Avkastningsvärdet är subjektivt och utgår från en viss individ eller ett visst företag. Värdet beräknas med utgångspunkt från framtida årliga betalningsnetton, som görs jämförbara över tiden genom att de nuvärdesberäknas med en viss kalkylränta. Avkastningsvärdet är som sagt alltid individuellt då det baserar sig på en viss fastighetsägares uppgifter om kostnader och intäkter. Framtida förväntade avkastningar diskonteras till en summa vid värdetidpunkten. Avkastningsvärdet används främst vid investeringsanalyser. Då jämförs marknadsvärdet, det vill säga förväntat pris, med värdet för just denna fastighetsägare att inneha fastigheten; avkastningsvärdet. 15 Broberg, A. Fernström, A. (1995). 16 Lind, H. (1995). 17 Svenskt Fastighetsindex. (2003). sid. 7 18 Svenskt Fastighetsindex. (2003). sid.6f 10
Det förräntningskrav som uttrycks i kalkylräntan samt metoden för att beräkna de framtida betalnettona har stor betydelse för vilket resultat avkastningsvärderingen ger. En fastighet kan sålunda åsättas flera olika avkastningsvärden 19 20. 3.3.3 Teknisk nuvärde Tekniskt nuvärde är enbart tillämpbart på byggnader och anläggningar och definieras som återanskaffningskostnaden, reducerat med värdeminskningen till följd av ålder och förslitningar. Återanskaffningsvärdet används för att beteckna en fastighets produktions- och återanskaffningskostnad. Återanskaffningsvärdet reduceras om det är äldre byggnader med hänsyn till den värdeminskning som beror på förslitning och uppkomna brister i standard. Återanskaffningskostnaden är vad det skulle kosta om man vid värderingstillfället skulle ersätta byggnaden med en ny byggnad med jämförbar standard. Vid bedömning av det tekniska nuvärdet används produktionskostnadsmetoden, som i värderingssammanhang betecknas som återanskaffningskostnader 21. 3.4 Värderingsmetoder Vid fastighetsvärdering finns tre dominerande metoder i Sverige. Bland dessa finns ett antal varianter. Metoderna är ortprismetod, där jämförelse antingen görs med direkta jämförelseköp eller indirekt genom nyckeltal, avkastningsmetod, som till exempel diskoneringsmetoder och räntabilitetsmetoder samt produktionskostnadsmetod. 3.4.1 Produktionskostnadsmetoden Värdet enligt denna metod utgörs av summan av markvärdet bedömt enligt ortprismetoden och den beräknade nyproduktionskostnaden för byggnaden med avdrag för beräknad värdeminskning på grund av ålder och bruk. Byggnadskostnader brukar man vid beräkningar dela upp i direkta kostnader så som arbetskraft och byggmaterial, indirekta kostnader så som bygglov och arkitektarvode, och entreprenörens förtjänster. Intresset för produktionskostnader beror främst på att den indirekt påverkar marknadens prisbildning. Produktionskostnader är i sig inget värde utan de relateras till en fastighets värde. En fastighets värde kan såväl under som överstiga kostnaderna för dess anskaffning eller produktion 22. 3.4.2 Ortsprismetoden Ortprismetoden är användbar och har en världsomspännande tillämpbarhet för de flesta fastighetstyper. Värdering med tillämpning av ortprismetoden används i all huvudsak för att bedöma marknadsvärde. Värdebedömning med hjälp av denna metod utförs genom att analysera priser från försäljningar av jämförbara fastigheter på en fri och öppen marknad, i största möjliga mån måste skillnader i värdetidpunkt och egenskap beaktas. Det mest 19 Andersson, A. Hörnfelt, S. (1998). 20 Eliasson, A. (1996). 21 Andersson, A. Hörnfelt, S. (1998). 22 Andersson, A. Hörnfelt, S. (1998). 11
önskvärda vore att ha en identisk byggnad som sålts nyligen, men det är ovanligt och därför är det flera jämförelseprocedurer som måste företas. Tillgången på relevanta marknadsdata är avgörande för resultatets kvalitet. För att göra analysen relateras de betalda priserna till någon värdepåverkande faktorer, till exempel till fastighetens driftnetto, hyra, uthyrbara area, markareal eller byggrätt. Att relatera de betalda priserna till driftnetton är vanligast beträffande kommersiella fastigheter. Övriga metoder som är vanliga vid ortsprisanalys är areametoden, köpeskillningskoefficienten, nettokapitalisering, bruttokapiatlisering och regressionsanalys. Det finns två huvudproblem med ortsprismetoden, det ena är jämförbarheten och det andra är antalet transaktioner på marknaden 23. 3.4.3 Avkastningsmetoden Att nyttja en avkastningsvärdering innebär att man uppskattar en fastighets intjäningsförmåga. Avkastningsmetoden baseras på en fastighets kapacitet att producera driftnetton i framtiden. I regel baseras avkastningsmodellerna på uppskattningar av kassaflöden. Vad som krävs för att kunna bedöma värdet med avkastningsmodeller är: En modell för beräkningarna Ett förväntad årligt driftnetto för fastigheten En kalkylperiod (är vanligen 3, 5, 10 år eller evig tid) En beräknad kalkylränta Ett restvärde vid diskontering Avkastningsmetoderna kan nyttjas för att antingen uppskatta ett marknadsvärde eller för att beräkna en individuell investering. Modellstrukturen är den samma oavsett vilket värde som bedöms, endast parameterstorleken varierar 24. Beroende på kalkylperioden kan dessa metoder delas in i räntabilitetsmetoder och diskonteringsmetoder. Räntabilitetsmetoden används när ett års driftnetto utnyttjas för att erhålla det bedömda värdet på fastigheten. Värdet genereras genom evighetskapitalisering av driftnettot. Diskonteringsmetoden baseras på att nuvärdesberäkna förväntade framtida årliga inkomster eller kassaflöden under en specifik kalkylperiod. Ett restvärde beräknas genom evighetskapitalisering av det bedömda årets driftnetto efter kalkylperioden. En utav avkastningsmodellerna är kassaflödesmodellen och denna modells kalkylperiod baseras på diskonteringsmetoden. 3.4.3.1 Kassaflödesmetoden Kassaflödesvärdering innebär att framtida betalningsströmmar värderas utifrån ett avkastningskrav. Fastigheternas kassaflöden prognostiseras under en bestämd tidsperiod, vanligen 5-10 år. Under tidsperioden tas hänsyn till marknadsveckling, drift och hyresutveckling, det vill säga allt som påverkar fastigheternas kassaflöden. Varje års driftnetto, det vill säga hyresintäkter subtraherat med drift- och underhållskostnader, nuvärdesberäknas till år 0 med en kalkylränta. Vid kalkylperiodens slut beräknas ett restvärde 23 Svenskt Fastighetsindex. (2003). sid.14f 24 Lundström, S. (1997). 12
utifrån driftnettot med hjälp av en evighetskapitalisering. Nuvärdet av driftnettona adderat med nuvärdet av restvärdet utgör det totala marknadsvärdet. Kassaflödesmetoden har vissa nackdelar som kan resultera i problem. Metoden ger exempelvis alltid ett marknadsvärde även där omsättningen av fastigheter är mycket liten och underlag för ortprismaterial saknas. Modellen i sig bygger på variabler som hyresnivåutveckling, drift och underhållsutveckling, inflationsutveckling vilket inte alltid är lätta att prognostisera. Den tar heller ingen hänsyn till ifall det finns speciella ägarintressen som värderar fastigheterna högre på grund av egenvärde 25 26. I likhet med en investeringskalkyl beräknas i kassaflödeskalkylen ett nuvärde för de förväntade framtida betalningsströmmarna fram. I kassaflödeskalkylen görs en prognos över in och utbetalningar underkalkylperioden. Restvärdet beräknas fram vid kalkylperiodens slut. Formeln för kassaflödeskalkylen är följande: 27 V n = ( H DoUH F ) t Rn + ( 1+ k) ( ) n t= 1 1 + k V = Nuvärde H = Hyra DoUH = Drift- och underhåll F = Fastighetsskatt R = Restvärde t = Tidsvariabeln n = Kalkylperiod k = Kalkylränta Kassaflödeskalkylen baseras på befintliga hyresavtal samt bedömningar av marknadsmässig hyra, vakansgrad, drift- och underhållskostnadsnivåer. Även kalkylräntan och restvärdet antas i kalkylen vara marknadsanpassade. 3.4.3.2 Hyror Med marknadsanpassade hyror förutsätts att hyrorna är högre i attraktiva lägen och i lägenheter/lokaler med hög standard medan hyrorna är lägre i mindre attraktiva lägen och i lägenheter/lokaler med lägre standard. Det vill säga lägesfaktorn och standarden på lägenheten/lokaler får större påverkan på hyresnivån jämfört med en marknad utan marknadsanpassade hyror. Det uppstår en jämvikt på marknaden när marknadsutbudet och marknadsefterfrågan är lika. Med marknadsutbud menas den totala kvantitet av en vara/tjänst som företagen tillsammans är villiga att producera vid ett givet pris. Marknadsefterfrågan är den totala kvantitet av en vara/tjänst som efterfrågas av alla individer vid ett givet pris. Inom fastighetsbranschen kan man se utbud och efterfrågan ifrån två olika perspektiv, nämligen hyresgästen och fastighetsägarens perspektiv. De som äger sina bostäder själva måste beakta båda dessa marknader. Förändringar av marknadsutbudskurvan, 25 Jaffe, A. J. Sirmans, C. F. (1995). 26 Damodaran, A.(2003). 27 Svenskt Fastighetsindex. (2003). sid.15 13
marknadsefterfrågekurvan eller de båda tillsammans ger förklaring till varför priset stiger eller sjunker. Ett skift utav marknadsutbudet kan exempelvis förklaras genom att reparationskostnaderna blivit lägre på grund av billigare reparationsmaterial medan ett skift utav marknadsefterfrågekurvan kan vara att inkomsten har ökat för individerna 28 29. 3.4.3.3 Drift- och underhållskostnader Byggnadens drift- och underhållskostnader är de kostnader som uppkommer under den löpande förvaltningen av byggnaden. Kostnaderna kan antas vara beroende av fastighetens användning, tekniska lösningar, ambitionsnivå som förvaltare och brukare och en rad andra faktorer. Driftkostnad definieras som fastighetens tekniska förbrukning, fastighetsskötsel och andra förvaltningsposter som syftar till att möjliggöra fastighetens användning. Den enskilt största driftkostnaden för fastigheter är värmekostnaden. Underhåll definieras som kostnader för ingrepp som bibehåller fastighetens ursprungliga funktion och standard som minskas genom förslitningar och omodernitet. Man brukar generellt dela in fastigheters underhållskostnader i löpande/akut underhåll och periodiskt underhåll. Löpande/akut underhåll utförs utan att åtgärderna har planerats i förväg. Till periodiskt underhåll räknas underhåll som återkommer med längre tidsintervall än ett år. Fastighetsägarna har olika strategier när det kommer till underhållskostnader. Vissa satsar mycket resurser på förebyggande underhåll medan andra fastighetsägare har en effektiv organisation för akut underhåll. Fastighetsägare som eftersträvar förebyggande underhåll kan i större utsträckning uppskatta kostnaderna och minskar därmed risken för obehagliga överraskningar i form av oväntade fel och kostnader. Därmed inte sagt att förebyggande underhåll skulle vara bättre eller billigare än akut underhåll 30 31. 3.4.3.4 Direktavkastningskrav Direktavkastningskravet tillämpas för att bestämma ett restvärde om fem eller tio år beroende på kalkylperiod. För att bedöma ett restvärde måste direktavkastningskravet anpassas efter fastighetsmarknaden med hänsyn till fastighetens geografiska läge, förväntad marknadsutveckling med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln men också mot bakgrund av antaganden om hyresutvecklingen i kalkylen. Det är driftnettot för året efter sista kalkylåret som läggs till grund för restvärdesbedömningen. Den grundläggande definitionen av direktavkastning är fastighetens driftnetto för året efter sista kalkylåret dividerad med fastighetens marknadsvärde. Direktavkastningskravet kan även definieras som årlig tillväxt för driftnettot subtraherad med kalkylräntan 32. 3.4.3.5 Restvärde Restvärdet bestäms genom evighetskapitalisering, vilket förutsätter konstant tillväxt och direktavkastningskrav. I en kortare kalkylperiod får restvärdet större betydelse för det totala värdet än i en längre period. Restvärdets storlek är alltså beroende av grundantagandena för periodens längd. Även det långsiktiga tillväxtantagandet har stor inverkan på restvärdet. 28 Jaffe, A. J. Sirmans, C. F. (1995). 29 Bejrum, H. Berglund, M. Hellström, A. Lind, H. Lundström, S. (2004). 30 Einarsson, J. Nord, M. (1999). 31 Svenskt Fastighetsindex. (2003). sid.20f 32 Lind, H. (2004). 14
Gordons formel grundar sig på denna princip och används ofta vid aktievärdering. Modellen antar att aktien (företaget) kommer att finns i evig tid samt att tillväxten i utdelningen/vinsten kommer att vara konstant. Detta kan även appliceras på värdering av fastighetsföretag då driftnettot ses som utdelning 33. Vid konstant årlig tillväxt i driftnettot skrivs Gordons formel: R n = DN n+1 ( k t) R n = restvärde vid tidpunkt n. DN n+1 = driftnetto första året efter kalkylperioden k = kalkylränta t = konstant årlig tillväxt i driftnettot 3.4.3.6 Kalkylränta Kalkylräntan används i kassaflödesmetoden som diskonteringsfaktor för nuvärdesberäkning av de årliga kassaflödena och det sista årets restvärde. Kalkylräntan kan framräknas om tillgång finns för den konstanta årliga tillväxten i driftnettot samt direktavkastningskravet. Uträkningen härstammar från Gordons formel: kalkylränta = direktavkastningskrav + årlig tillväxt i driftnettot 34. 33 Jaffe, A. J. Sirmans, C. F. (1995). 34 Damodaran, A.(2003). sid.129 15
4 Empiri I följande avsnitt presenteras data från kassaflödesvärderingar samt information från utförd intervju angående marknadsinformation från Newsec. För att inte avsnittet skall bli allt för omfattande ges endast förklaringar för kassaflödesvärdering av fastigheten Atomena 1. Återstående värderingar utförs på identiskt sätt och för dessa fastigheter presenteras endast resultatet. Även beräkningar för utveckling för hyra och drift- och underhåll utförs på identiskt sätt i Malmö och Stockholm. Information kring de olika hyresgästerna i Malmö respektive Stockholm är begränsad då varken Vasakronan eller hyresgästerna vill lämna ut information kring hyreskontrakten. Detta medför att det är svårt att förutspå den framtida hyres- och vakansutveckling. Man kan heller inte se om hyreskontakten skiljer sig åt beroende på verksamheten som bedrivs, om kontrakten är på väg att löpa ut eller om de har förändrats under tidens gång. 4.1 Ortsprisanalys Stockholm Under perioden 2002-12-01 till 2005-12-01 har åtta stycken köp och försäljningar av kommersiella fastigheter skett i Gamla Stan. Urvalet till ortsprisinformationen har grundat sig på att de valda fastigheterna innehar typkod 325, att äganderätt är upplåtelseformen samt att fastigheterna är belägna i samma område. Detta urval görs för att finna överensstämmelse med de fastigheter vi nedan skall kassaflödesvärdera. Vad vi kan utläsa från ortsprisinformationen så ligger det högsta försäljningspriset på 42392 SEK/m 2 och det lägsta försäljningspriset på 13253 SEK/m 2. Genomsnittspriset för de åtta transaktionerna är 25179 SEK/m 2. (se bilaga 25) 4.2 Avkastningsvärdering Stockholm Hyresgäster De tre valda fastigheterna i Stockholm ligger i Gamla Stan och är Argus 8, Atomena 1 och Bacchus 1. Argus 8 som ligger på Skeppsbron 38 har endast en hyresgäst, The Boston Consulting Group, vilket är ett managementkonsultföretag med intentionen att hjälpa ledande företag att skapa och bevara konkurrensförmåner. Atomena 1 som ligger på Stora Nygatan 2A-B har två hyresgäster. Den ena är Arbetsdomstolen, som är en specialdomstol med uppgift att pröva arbetsrättsliga tvister. Den andra hyresgästen är Regeringskansliet, som är en sammanhållen myndighet i Sverige bestående av Statsrådsberedningen, Förvaltningsavdelningen och de olika fackdepartementen. Myndigheten är en politiskt styrd organisation, där regeringen avgör arbetets inriktning och vilka frågor som skall prioriteras. Tjänstemännen i Regeringskansliet arbetar med att utreda olika frågor, styra myndigheterna och ta fram underlag till regeringens beslut. Fastigheten Bacchus 1 är belägen på Skeppsbron 20 och har hyresgästerna Procuritas Partners och Skeppsbrogruppen. Procuritas Partners är ett av Skandinaviens ledande riskkapitalbolag och är specialister på att initiera, strukturera och finansiera Management Buyouts av mellanstora företag i Norden. Skeppsbrogruppen är en arbetsgrupp som består av representanter från kommunala förvaltningar och bolag samt från Kinnevikskoncernen. Skeppsbrogruppen har som syfte att utveckla Skeppsbron som ett attraktivt promenadstråk med utåtriktad verksamhet. 16
Utveckling för hyra och DoUH För att bestämma framtida hyresutveckling för butiker och kontor i Stockholmsområdet använder vi oss utav information från årsredovisningar från år 1999 och 2004. Den årliga utvecklingen bestäms genom att tillämpa följande formel: Genomsnitt 2004 5 Årlig utveckling = 1 1999 Genomsnitt Utvecklingen som redovisas i tabell 1 är för perioden 1999-2004 och vi antar att denna utveckling kommer att följas de kommande fem åren som utgör kalkylperioden i kassaflödesvärderingen. Utvecklingen för drift- och underhållskostnader beräknas med samma formel som för hyresutvecklingen. Skillnaden är att vi inte separerar drift- och underhållskostnader för butik och kontor, då denna kostnad inte påverkas annorlunda vare sig lokalarean är butik eller kontor. Hyresutveckling 1999 2004 Hyresintäkter, kontor 958000000 1066000000 Lokalarea, kontor 812000 458000 Genomsnitthyra, kontor 1179,8 2327,5 Utveckling/år 14,56 % Hyresintäkter, butik 59000000 117000000 Lokalarea, butik 42000 38000 Genomsnitthyra, butik 1404,8 3078,9 Utveckling/år 16,99 % 1 Genomsnitt DoUH, kontor och butik Utveckling/år 10,64 % 389 645 Tabell 1 4.2.1 Atomena 1 I följande avsnitt redovisas kassaflödesvärderingar för Atomena 1 med marknadsinformation samt årsredovisning som beräkningsunderlag. Förklaring till kassaflödesvärderingarna ges i löpande text. Marknadsinformation Informationen i tabell 2 är levererad av NewSec. Värdena avser fastigheten Atomena 1 och fullständig information angående fastigheten finns i bilaga 3. Lokalslag Area Dir. krav Vakans Hyra DoUH Hyres-utv./år DoUH-utv./år (m 2 ) (%) (%) (SEK/m 2 ) (SEK/m 2 ) (%) (%) Kontor 3312 6,50 10,00 1600-317 2,00 2,00 Butik 584 6,75 4,00 1800-317 2,00 2,00 Summa Area 3896 Tabell 2 17
Årsredovisning Informationen i tabell 3 är inhämtad från årsredovisning 2004 för Vasakronan AB. Utvecklingsnivåer för hyra samt drift- och underhåll beräknas i tabell 1. Vasakronans årsredovisning för 2004 ger enbart totala hyresintäkter för de enskilda fastigheterna vilket har resulterat i att hyra per kvadratmeter i tabell 3 för de olika lokalareorna har räknats ut schablonmässigt enligt följande formler: Hyra per kvadratmeter kontor = Genomsnitthyra butik Genomsnitthyra kontor 2004 2004 Totala hyresin täkter Area butik ( 1 Vakans butik) + Area kontor ( 1 Vakans kontor) Genomsnitthyra butik Hyra per kvadratmeter butik = Genomsnitthyra kontor 2004 2004 Hyra per kvadratmeter kontor Totala hyresintäkter, area samt vakans återfinns i tabell 3. Genomsnitthyra återfinns i tabell 1. Resultatet av hyra per kvadratmeter för kontor och butik presenteras i tabell 3. Lokalslag Area Dir. krav Vakans Hyra DoUH Hyres-utv./år DoUH-utv./år (m 2 ) (%) (%) (SEK/m 2 ) (SEK/m 2 ) (%) (%) Kontor 3842 5,00 13,00 2543-645 14,56 10,64 Butik 0 5,50 0,00 0 0 16,99 10,64 Summa Area 3842 Totala Hyresintäkter 20600000 SEK Tabell 3 18
Kassaflöde Marknadsinformation Atomena 1 Kassaflöde Marknadsinformation Atomena 1 2004 2005 2006 2007 2008 < 2009 > Hyra, kontor 5 299 200 5 405 184 5 513 288 5 623 553 5 736 025 5 850 745 Hyra, butiker 1 051 200 1 072 224 1 093 668 1 115 542 1 137 853 1 160 610 Summa hyra 6 350 400 6 477 408 6 606 956 6 739 095 6 873 877 7 011 355 Vakans, kontor -529 920-540 518-551 329-562 355-573 602-585 074 Vakans, butik -42 048-42 889-43 747-44 622-45 514-46 424 Summa vakans -571 968-583 407-595 076-606 977-619 117-631 499 Summa nettohyra 5 778 432 5 894 001 6 011 881 6 132 118 6 254 761 6 379 856 DoUH, kontor -1 049 904-1 070 902-1 092 320-1 114 167-1 136 450-1 159 179 DoUH, butiker -185 128-188 831-192 607-196 459-200 389-204 396 Fastighetsskatt 859 990 859 990 859 990 859 990 859 990 859 990 Fastighetsskatt, vidarefakturerad -859 990-859 990-859 990-859 990-859 990-859 990 Summa DoUH och fastighetsskatt -1 235 032-1 259 733-1 284 927-1 310 626-1 336 838-1 363 575 Driftnetto, kontor 3 719 376 3 793 764 3 869 639 3 947 032 4 025 972 4 106 492 Driftnetto, butiker 824 024 840 504 857 315 874 461 891 950 909 789 Summa driftnetto 4 543 400 4 634 268 4 726 953 4 821 492 4 917 922 5 016 281 Restvärde Kontor 63 176 794 Butik 13 478 357 Summa Restvärde 76 655 151 Kassaflöde 4 543 400 4 634 268 4 726 953 4 821 492 81 573 073 5 016 281 Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning 6,54% Kalkylränta nuvärdesberäkning 8,54% Nuvärden Driftnetton 18 552 918 Restvärden 50 876 014 Summa nuvärden 69 428 932 Marknadsvärde 69 428 932 SEK Marknadsvärde 17 821 SEK/m2 Tabell 4 Marknadsvärdet med marknadsinformation som beräkningsunderlag för Atomena 1 beräknas enligt tabell 4. Vissa poster bör ges en förklaring för att full förståelse för denna värderingsmetod skall erhållas. Startåret för kalkylperioden är 2004 och värdena i denna kolumn som åskådliggörs i tabell 4 är beräknade med tabell 2 som beräkningsunderlag. Posterna hyra är baserade på att hela fastigheten är fullt uthyrd till de hyror som gäller för de olika lokalslagen enligt tabell 2. Kostnad för vakans för de olika lokalslagen subtraheras därefter från den fullt uthyrda fastigheten och resultatet illustreras av posten Summa nettohyra. Därefter beräknas drift- och underhållskostnader för kontor och butiker samt fastighetsskatt. Fastighetsskatten är resultatet av skattesatsen multiplicerat med taxeringsvärdet (för taxeringsvärde se bilaga 1). I kassaflödesvärderingar vidarefaktureras därefter fastighetsskatten. Anledningen till detta är att denna kostnad läggs oftast ut på hyresgästerna och är därför inbakad i hyrorna. Resultatet blir att fastighetsskatten inte påverkar marknadsvärdet när det bestäms av kassaflödesmetoden. Kassaflödet för det första året är som ovan nämnt baserat på beräkningsförutsättningar i tabell 2. De nästkommande årens kassaflöde baseras på information angående årlig utveckling för hyra och drift- och underhåll. Vakansnivån samt fastighetsskatt antas vara konstant under kalkylperioden. Anledning till konstant vakansnivå är att hyreskontrakt vanligtvis löper över fem år. Det sista året i kalkylperioden, det vill säga år 2008, skall fastigheten tillsättas ett restvärde. Fastighetens restvärde baseras enligt Gordons formel (se 3.4.3.5) på direktavkastningskraven för kontor och butiker samt driftnettot för kontor och butiker för året efter kalkylperiodens 19
slut. Restvärdet för lokalarean för kontor bestäms enligt Gordons formel av att 2009 års driftnetto för kontor divideras med direktavkastningskravet för kontor. Restvärdet för lokalarean för butiker bestäms på samma sätt som för kontor fast med driftnetto och direktavkastningskrav för butiker som beräkningsunderlag. Det initiala direktavkastningskravet bestäms enligt Gordons formel av att 2009 års summa driftnetto divideras med summa restvärde. Vid fastställande av marknadsvärdet bestäms nuvärdet av fastighetens driftnetto för kalkylperioden enligt kassaflödesmetoden (se 3.4.3.1). Kalkylräntan som används vid nuvärdesberäkningen bestäms enligt Gordons formel av summan av det initiala direktavkastningskravet och den konstanta tillväxten. Konstant tillväxt är den procentuella ökningen av driftnettot mellan åren. Marknadsvärdet per kvadratmeter bestäms genom att marknadsvärdet divideras med den totala arean för fastigheten. Efterföljande fastighetsvärderingar beräknas på exakt samma sätt som för Atomena 1. Kassaflöde Årsredovisning Atomena 1 Kassaflöde Årsredovisning Atomena 1 2004 2005 2006 2007 2008 < 2009 > Hyra, kontor 9 770 115 11 192 217 12 821 315 14 687 539 16 825 403 19 274 447 Hyra, butiker 0 0 0 0 0 0 Summa hyra 9 770 115 11 192 217 12 821 315 14 687 539 16 825 403 19 274 447 Vakans, kontor -1 270 115-1 454 988-1 666 771-1 909 380-2 187 302-2 505 678 Vakans, butik 0 0 0 0 0 0 Summa vakans -1 270 115-1 454 988-1 666 771-1 909 380-2 187 302-2 505 678 Summa nettohyra 8 500 000 9 737 229 11 154 544 12 778 159 14 638 100 16 768 769 DoUH, kontor -2 478 090-2 741 821-3 033 620-3 356 473-3 713 686-4 108 915 DoUH, butiker 0 0 0 0 0 0 Fastighetsskatt 859 990 859 990 859 990 859 990 859 990 859 990 Fastighetsskatt, vidarefakturerad -859 990-859 990-859 990-859 990-859 990-859 990 Summa DoUH och fastighetsskatt -2 478 090-2 741 821-3 033 620-3 356 473-3 713 686-4 108 915 Driftnetto, kontor 6 021 910 6 995 408 8 120 924 9 421 686 10 924 415 12 659 853 Driftnetto, butiker 0 0 0 0 0 0 Summa driftnetto 6 021 910 6 995 408 8 120 924 9 421 686 10 924 415 12 659 853 Restvärde Kontor 253 197 067 Butik 0 Summa Restvärde 253 197 067 Kassaflöde 6 021 910 6 995 408 8 120 924 9 421 686 264 121 481 12 659 853 Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning 5,00% Kalkylränta nuvärdesberäkning 21,17% Nuvärden Driftnetton 22 854 426 Restvärden 96 951 840 Summa nuvärden 119 806 266 Marknadsvärde 119 806 266 SEK Marknadsvärde 31 183 SEK/m2 Tabell 5 20
4.2.2 Argus 8 Marknadsinformation Lokalslag Area Dir. krav Vakans Hyra DoUH Hyres-utv./år DoUH-utv./år (m 2 ) (%) (%) (SEK/m 2 ) (SEK/m 2 ) (%) (%) Kontor 4505 6,25 10,00 2000-317 2,00 2,00 Butik 795 6,75 4,00 1800-317 2,00 2,00 Summa Area 5300 Tabell 6 Årsredovisning. Lokalslag Area Dir. krav Vakans Hyra DoUH Hyres-utv./år DoUH-utv./år (m 2 ) (%) (%) (SEK/m 2 ) (SEK/m 2 ) (%) (%) Kontor 5307 5,00 0,00 3882-645 14,56 10,64 Butik 0 5,50 0,00 0-645 16,99 10,64 Summa Area 5307 Totala Hyresintäkter Kassaflöde Marknadsinformation (SEK) 20600000 SEK Tabell 7 År 2004 2005 2006 2007 2008 Hyra 10441000 10649820 10862816 11080073 11301674 Vakans -958240-977405 -996953-1016892 -1037230 DoUH -1680100-1713702 -1747976-1782936 -1818594 Driftnetto 7802660 7958713 8117887 8280245 8445850 Restvärde 136368425 Kassaflöde 7802660 7958713 8117887 8280245 144814276 Initial dir.avkastning 6,32 % Kalkylränta 8,32 % Nuvärde (Σ) 123513084 Marknadsvärde 123513084 Marknadsvärde/ m 2 23304 Kassaflöde Årsredovisning (SEK) Tabell 8 År 2004 2005 2006 2007 2008 Hyra 20600000 23598460 27033366 30968243 35475867 Vakans 0 0 0 0 0 DoUH -3423015-3787310 -4190375-4636336 -5129758 Driftnetto 17176985 19811151 22842991 26331908 30346109 Restvärde 699278215 Kassaflöde 17176985 19811151 22842991 26331908 729624323 Initial dir.avkastning 5,00 % Kalkylränta 20,34 % Nuvärde (Σ) 342777736 Marknadsvärde 342777736 Marknadsvärde/ m 2 64590 Tabell 9 21
4.2.3 Bacchus 1 Marknadsinformation Lokalslag Area Dir. krav Vakans Hyra DoUH Hyres-utv./år DoUH-utv./år (m 2 ) (%) (%) (SEK/m 2 ) (SEK/m 2 ) (%) (%) Kontor 2574 6,50 10,00 1600-317 2,00 2,00 Butik 454 6,75 4,00 1800-317 2,00 2,00 Summa Area 3028 Tabell 10 Årsredovisning Lokalslag Area Dir. krav Vakans Hyra DoUH Hyres-utv./år DoUH-utv./år (m 2 ) (%) (%) (SEK/m 2 ) (SEK/m 2 ) (%) (%) Kontor 3052 5,00 16,00 1677-645 14,56 10,64 Butik 0 5,50 0 0 0 16,99 10,64 Summa Area 3052 Totala Hyresintäkter Kassaflöde Marknadsinformation (SEK) 4300000 SEK Tabell 11 År 2004 2005 2006 2007 2008 Hyra 4935600 5034312 5134998 5237698 5342452 Vakans -444528-453419 -462487-471737 -481171 DoUH -959876-979074 -998655-1018628 -1039001 Driftnetto 3531196 3601820 3673856 3747333 3822280 Restvärde 59577394 Kassaflöde 3531196 3601820 3673856 3747333 63399674 Initial dir.avkastning 6,54 % Kalkylränta 8,54 % Nuvärde (Σ) 53961081 Marknadsvärde 53961081 Marknadsvärde/ m 2 17821 Kassaflöde Årsredovisning (SEK) Tabell 12 År 2004 2005 2006 2007 2008 Hyra 5119048 5864157 6717723 7695530 8815663 Vakans -819048-938265 -1074836-1231285 -1410506 DoUH -1968540-2178042 -2409840-2666308 -2950070 Driftnetto 2331460 2747850 3233047 3797937 4455087 Restvärde 104379850 Kassaflöde 2331460 2747850 3233047 3797937 108834937 Initial dir.avkastning 5,00 % Kalkylränta 22,86 % Nuvärde (Σ) 46007995 Marknadsvärde 46007995 Marknadsvärde/ m 2 15075 Tabell 13 22
4.3 Ortsprisinformation Malmö Under perioden 2002-12-01 till 2005-12-01 har femton stycken köp och försäljningar av kommersiella fastigheter skett i centrala Malmö. Urvalet till ortsprisinformationen har grundat sig på att de valda fastigheterna innehar typkod 325, att äganderätt är upplåtelseformen samt att fastigheterna är belägna i samma område. Detta urval görs för att finna överensstämmelse med de fastigheter vi nedan ska kassaflödesvärdera. Vad vi kan utläsa från ortsprisinformationen så ligger det högsta försäljningspriset på 29102 SEK/m 2 och det lägsta försäljningspriset på 8382 SEK/m 2. Genomsnittspriset för de femton transaktionerna är 13693 SEK/m 2. (se bilaga 26) 4.4 Avkastningsvärdering Malmö Vid värdering enligt kassaflödesmetoden av fastigheter i Malmö illustreras utveckling för hyror och drift- och underhåll av tabell 14. I övrigt utförs värdering identiskt med tillvägagångssättet för värdering av fastigheter i Stockholm. Hyresgäster De fastigheter som har valts ut i Malmö är alla centralt belägna. Claus Mortensen 26 ligger på Södergatan 14 och har tre hyresgäster, Harry & Son, Assistera Mobile Research AB och Accenture. Harry & Son är ägare till Harry s som är puben och restaurangen som är belägen i fastigheten. Assistera Mobile Research är ett av Sveriges ledande testbolag för produktfunktion och handhavande av konsumentprodukter och tjänster inom mobiltelefonelektronik och mobiltelefonoperatörer. Accenture är världens ledande leverantör av managementkonsulttjänster, IT och Outsourcing. Vad Accenture gör är att de identifierar, definierar och förverkligar kundernas affärsmässiga och teknologiska möjligheter. Fastighet nummer två som valdes i Malmö ligger på Stortorget 6 och heter Claus Mortensen 34. Claus Mortensens hyresgäster består utav Etage, Café Mäster Hans och Mosaik. Etage är en nattklubb/restaurang, Café Mäster Hans är ett café med uteservering på sommaren och Mosaik är en restaurang och bar. Den tredje fastigheten i Malmö är Oscar 1 som ligger på Stortorget 31. I fastigheten finns det två hyresgäster, Glorias och GE Money Bank. Glorias är en restaurang och en sportbar. GE Money Bank är en bank som erbjuder lån, krediter och finansiering, både direkt till privata konsumenter och till fordons- och detaljhandeln samt andra samarbetspartners. Utveckling, hyror och DoUH År 1999 2004 Hyresintäkter, kontor (SEK) 301000000 318000000 Lokalarea, kontor (m 2 ) 286000 262000 Genomsnitthyra, kontor (SEK/m 2 ) 1052,4 1213,7 Utveckling/år 2,89 % Hyresintäkter, butik (SEK) 70000000 111000000 Lokalarea, butik (m 2 ) 55000 59000 Genomsnitthyra, butik (SEK/m 2 ) 1272,7 1881,4 Utveckling/år 8,13 % Genomsnitt DoUH, kontor och butik 313 421 Utveckling/år 6,11 % Tabell 14 23
4.4.1 Claus Mortensen 26 Marknadsinformation Lokalslag Area Dir. krav Vakans Hyra DoUH Hyres-utv./år DoUH-utv./år (m 2 ) (%) (%) (SEK/m 2 ) (SEK/m 2 ) (%) (%) Kontor 2550 6,50 6,00 1400-312 2,00 2,00 Butik 637 6,25 0,25 4000-312 2,00 2,00 Summa Area 3187 Tabell 15 Årsredovisning Lokalslag Area Dir. krav Vakans Hyra DoUH Hyres-utv./år DoUH-utv./år (m 2 ) (%) (%) (SEK/m 2 ) (SEK/m 2 ) (%) (%) Kontor 2292 6,00 19,30 924-421 2,89 6,11 Butik 1180 6,50 0,00 1433-421 8,13 6,11 Summa Area 3472 Totala Hyresintäkter Kassaflöde Marknadsinformation (SEK) 3400000 SEK Tabell 16 År 2004 2005 2006 2007 2008 Hyra 6118000 6240360 6365167 6492471 6622320 Vakans -220570-224981 -229481-234071 -238752 DoUH -994344-1014231 -1034515-1055206 -1076310 Driftnetto 4903086 5001148 5101171 5203194 5307258 Restvärde 84874962 Kassaflöde 4903086 5001148 5101171 5203194 90182220 Initial dir.avkastning 6,38 % Kalkylränta 8,38 % Nuvärde (Σ) 76873868 Marknadsvärde 76873868 Marknadsvärde/ m 2 24121 Kassaflöde Årsredovisning (SEK) Tabell 17 År 2004 2005 2006 2007 2008 Hyra 3808843 4007563 4279231 4444805 4685322 Vakans -408843-420670 -432839-445360 -458244 DoUH -1461712-1550991 -1645724-1746242 -1852900 Driftnetto 1938288 2035902 2140668 2253203 2374178 Restvärde 39391674 Kassaflöde 1938288 2035902 2140688 2253203 41765852 Initial dir.avkastning 6,36 % Kalkylränta 11,39 % Nuvärde (Σ) 30744041 Marknadsvärde 30744041 Marknadsvärde/ m 2 8855 Tabell 18 24
4.4.2 Claus Mortensen 34 Marknadsinformation Lokalslag Area Dir. krav Vakans Hyra DoUH Hyres-utv./år DoUH-utv./år (m 2 ) (%) (%) (SEK/m 2 ) (SEK/m 2 ) (%) (%) Kontor 2017 6,50 6,00 1400-312 2,00 2,00 Butik 504 6,25 0,25 4000-312 2,00 2,00 Summa Area 2521 Tabell 19 Årsredovisning Lokalslag Area Dir. krav Vakans Hyra DoUH Hyres-utv./år DoUH-utv./år (m 2 ) (%) (%) (SEK/m 2 ) (SEK/m 2 ) (%) (%) Kontor 246 6,00 0,00 954-421 2,89 6,11 Butik 2275 6,50 0,00 1479-421 8,13 6,11 Summa Area 2521 Totala Hyresintäkter Kassaflöde Marknadsinformation (SEK) 3600000 SEK Tabell 20 År 2004 2005 2006 2007 2008 Hyra 4839800 4936596 5035328 5136034 5238755 Vakans -174468-177957 -181517-185147 -188850 DoUH -786552-802283 -818329-834695 -851389 Driftnetto 3878780 3956356 4035483 4116192 4198516 Restvärde 67143884 Kassaflöde 3878780 3956356 4035483 4116192 4198516 Initial dir.avkastning 6,38 % Kalkylränta 8,38 % Nuvärde (Σ) 60814284 Marknadsvärde 60814284 Marknadsvärde/ m 2 24123 Kassaflöde Årsredovisning (SEK) Tabell 21 År 2004 2005 2006 2007 2008 Hyra 3600000 3880393 4183227 4510316 4863621 Vakans 0 0 0 0 0 DoUH -1061341-1126166 -1194951-1267937 -1345381 Driftnetto 2538659 2754227 2988276 3242379 3518240 Restvärde 58902494 Kassaflöde 2538659 2754227 2988276 3242379 62420735 Initial dir.avkastning 6,48 % Kalkylränta 14,97 % Nuvärde (Σ) 39184316 Marknadsvärde 39184316 Marknadsvärde/ m 2 15543 Tabell 22 25
4.4.3 Oscar 1 Marknadsinformation Lokalslag Area Dir. krav Vakans Hyra DoUH Hyres-utv./år DoUH-utv./år (m 2 ) (%) (%) (SEK/m 2 ) (SEK/m 2 ) (%) (%) Kontor 2404 6,50 6,00 1400-312 2,00 2,00 Butik 601 6,25 0,25 4000-312 2,00 2,00 Summa Area 3005 Tabell 23 Årsredovisning Lokalslag Area Dir. krav Vakans Hyra DoUH Hyres-utv./år DoUH-utv./år (m 2 ) (%) (%) (SEK/m 2 ) (SEK/m 2 ) (%) (%) Kontor 2350 6,00 51,00 923-421 2,89 6,11 Butik 655 6,50 0,00 1431-421 8,13 6,11 Summa Area 3005 Totala Hyresintäkter Kassaflöde Marknadsinformation (SEK) 2000000 SEK Tabell 24 År 2004 2005 2006 2007 2008 Hyra 5769600 5884992 6002692 6122746 6245201 Vakans -207946-212105 -216347-220674 -225087 DoUH -937560-956311 -975437-994946 -1014845 Driftnetto 4624094 4716576 4810907 4907126 5005268 Restvärde 80046081 Kassaflöde 4624094 4716576 4810907 4907126 85051349 Initial dir.avkastning 6,38 % Kalkylränta 8,38 % Nuvärde (Σ) 72500202 Marknadsvärde 72500202 Marknadsvärde/ m 2 24127 Kassaflöde Årsredovisning (SEK) Tabell 25 År 2004 2005 2006 2007 2008 Hyra 3106249 3245189 3392138 3547654 3712333 Vakans -1106249-1138251 -1171178-1205059 -1239919 DoUH -1265105-1342376 -1424366-1511365 -1603677 Driftnetto 734895 764562 796594 831230 868738 Restvärde 13856315 Kassaflöde 734895 764562 796594 831230 14725053 Initial dir.avkastning 6,56 % Kalkylränta 10,60 % Nuvärde (Σ) 11331573 Marknadsvärde 11331573 Marknadsvärde/ m 2 3771 Tabell 26 26
4.5 Intervju Den 9 december 2005 intervjuades Henrik Bauer på NewSec AB. Intervjun följdes utifrån den intervjumall som hade utformats innan intervjun (se bilaga 27). Intervjumallen hade även skickats till Bauer några dagar innan själva mötet. Detta i syfte att Bauer skulle kunna förbereda sig för vad som vi ville ha svar på. Vid intervjutillfället var båda författarna närvarande och intervjun följdes som planerat utifrån intervjumallen med vissa mindre avvikelser. Intervjun började med att Bauer fick berätta kort om sig själv och NewSec AB. Henrik Bauer arbetar på NewSec AB som analytiker med fokus på fastighetsköp och har arbetat där i fem år. Han har en civilingenjörsexamen från Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm, där han gick på Bygg- och fastighetsekonomiprogrammet. NewSec AB grundades 1994 och är partnerägt med cirka 500 medarbetare. I Stockholm är det för tillfället 25 stycken analytiker. NewSec erbjuder tjänster till fastighetsinvesterare och fastighetsägare samt lokalanvändare. Tjänsterna består av analyser och värderingar, strategisk rådgivning, genomförande av fastighetstransaktioner samt förvaltning av fastigheter. Uppdragsgivare till NewSec är allt från internationellt verksamma investerare som Morgan Stanley till lokala aktörer. De lokala aktörerna kan vara börsnoterade företag som exempelvis Ericsson men även enskilda privata fastighetsinvesterare och ägare. NewSec bedriver sin verksamhet i Norden respektive i Baltikum och är ledande inom sitt territorium. Bauer menar att man i stor utsträckning använder sig utav sitt systerbolag, Datscha AB när det kommer till marknadsinformationen. Marknadsinformation webbaserades i Datscha år 2000. För att genomföra de makroanalyser som krävs för en analys eller värdering vänder man sig till bland annat Arbetsmarknadsstyrelsen, Riksbanken och Länsstyrelsen. När det gäller tillvägagångssättet/metoden för att fastslå marknadsinformationen för butiksrepektive kontorslokaler menar Bauer att den är i princip den samma för de båda i de större städerna. I de mindre städerna får man ringa runt till olika fastighetsmäklare och fastighetsanalytiker med lokal kännedom, men även titta på tidigare studier då marknadsinformationen inte svänger lika mycket som i större städer. Tidigare var områdesindelningen kommunvis, men numera sker områdesindelningen efter hur homogena de olika områdena är. Man har då som utgångspunkt hyrorna. Exempelvis är Söder mindre attraktivt än Norrmalm när det kommer till kontor men områdena är likvärdiga när det gäller bostäder. I Stockholm har man även den förmånen att nästan alla fastigheter har redan blivit värderade och analyserade minst en gång. Detta är en mycket värdefull källa som man utnyttjar. Gällande hyror och hyresnivåer mellan olika fastigheter är svårt att jämför då Bauer menar att det i princip är som att jämföra äpplen och päron. Varje fastighet är enligt Bauer unik. Man kan dock genom att erhålla 5-20 hyreskontrakt få känsla över hyresnivån. Hyresnivån skiljer sig mellan nya och gamla fastigheter. Om fastigheten är helt ny blir hyran högre. Hyran blir även högre om investeringar är medräknat/inkluderat i hyran. Butiker påverkas främst av ränteläget, det vill säga makroekonomin. Har folk pengar att spendera ökar konsumtionen, vilket resulterar i att butiksefterfrågan ökar och att butikshyrorna blir högre. Detaljhandeln har de senaste 8-9 åren gått bra på grund av låga räntor. Hyresutvecklingen bestäms med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten. Inflationsantagandena hämtas från Prognosinstitutet, som enligt KPIs mätning 2004 var på 1.4 procent. Hyreskontrakt som är längre än 3 år indexeras med inflationen. 27
Direktavkastningskravet baseras på ortsprisanalys, det vill säga vad liknade fastigheter har sålts för. Eftersom omsättningen i regel är dålig sker även jämförelser med köp i andra områden. Vakansen är svår att bedöma menar Bauer, då fastighetsägarna ofta anger en mindre vakans än vad den sanna egentligen är. Det man gör för att få en uppfattning om vakansen är att man utgår ifrån hyreskontrakt och fascinerande nog går även anställda på NewSec runt i stan och tittar i fönster för att se om lokalen ser tom ut. Bauer menar att det finns två typer av vakans, nämligen fysisk och ekonomisk vakans. Fysisk vakans är när lokalerna står lediga. Ekonomisk vakans är den del av hyresintäkterna som går förlorad på grund av tomma lokaler. Kalkylräntan sätter man utifrån att man tar inflationen, det vill säga tillväxten, adderat med avkastningskravet. Kalkylräntan påverkas även utav tidigare försäljningar, erfarenhet och jämförelser. Uppgifter kring en fastighets area hämtas från lantmäteriverket. Bauer säger även att man bör vara uppmärksam som fastighetsägare när man hyr ut en fastighet. För om man endast har en hyresgäst i fastigheten betalar troligtvis den även för exempelvis trapphuset. Däremot ju fler hyresgäster man har i huset så tillkommer det flera spillytor för fastighetsägaren som inte betalas av hyresgästerna. Vid fastighetsköp använder man sig av en areamätare som man anlitar just för sådana specifika tillfällen. Bauer nämner att vid restvärdesberäkningar använder man sig av evighetskapitalisering med direktavkastningen utan inflation som diskonteringsränta. Drift- och underhållskostnaderna påverkar inte hyrorna nämnvärt berättar Bauer, dock nämner han att den största påverkan på driftkostnaderna är värmekostnader. Detta betyder att exempelvis driftkostnaderna i Norrland är något högre än i Skåne. När det gäller underhåll säger Bauer att man generellt slår ut de stora underhållskostnaderna under en längre period. Exempelvis om man 2012 måste byta stammar lägger man till en underhållskostnad på 75 kronor per månad för ett antal år. Den utveckling som har skett och som man har sett på fastighetsmarknaden i Sverige under de senaste år enligt Bauer att många utländska investerare har visat intresse. Detta på grund av att de vill diversifiera riskerna, marknaden är transparant, det råder bra avkastning i Sverige men också att de vill komma runt skatten. Förra året var 50 procent utav alla fastighetsköp i Sverige gjorda utav utländska investerare. Året 2003 var 75 procent av alla köp gjorda utav utländska investerare. De utländska investerarna är intresserade av avkastningen på kassaflödet men främst avkastningen på eget kapital. Bauer säger även att man kan se att tyskarna exempelvis ofta investerar i fastigheter med en hyresgäst som har ett långtgående hyreskontrakt. Bauer är lite tveksam till denna strategi då försäljningen av fastigheten kan bli svår om till exempel det endast återstår ett år kvar på hyreskontraktet. Det blir då 100 procent vakans när kontraktet löper ut och fastigheten kan då i princip få ett negativt värde. Bauer nämner även att som fastighetsvärderare är man skyldig att leverera analyser till Svenskt Fastighetsindex, SFI. Den information SFI sammanställer kan dock vara missvisande då små fel i varje levererad analys påverkar sammanställda analyser i ett större avseende. Bauer tror att i framtiden kommer man som fastighetsvärderare och analytiker bli ännu mer betydelsefull då fastighetsmarknaden kommer att bli mer amerikaniserad. Med det menar han 28
att det kommer bli större krav på auktorisering vid värdering samt att omfattning av redovisning kommer att öka. Om NewSec AB s systerbolag, Datscha AB så nämner Bauer att detta verktyg används utav alla de stora bankerna så som Handelsbanken, SEB med flera. De nyttjar Datscha för att få en känsla över vilken marknadshyra som gäller men även som underlag för kreditbeslut. Bauer menar även att Datscha är ett snabbt, smidigt och enkelt verktyg, men även att det kan bli väldigt fel om man inte är observant. Man kan i princip säga att Datscha har monopol då inga nämnvärda konkurrenter finns på marknaden i dagsläget. Avslutningsvis berättar Bauer om Datschas framtidsplan som är att bygga ut tjänsten och även att lansera den i andra länder. 29
5 Resultat och analys I kommande avsnitt genomförs en analys av det presenterade resultatet i avsnitt 4. För att avsnittet inte skall bli allt för omfattande diskuteras de värdepåverkande faktorerna generellt. Där det finns väsentliga skillnader mellan årsredovisning och marknadsinformation för de olika fastigheterna blir analysen mer ingående. Detta kompletteras med en tabell över procentuella skillnader mellan marknadsvärdet per kvadratmeter från ortsprisinformationen och från kassaflödesvärderingarna med marknadsinformation såväl som årsredovisningsinformation som beräkningsunderlag. Varför ortsprisinformationen används som jämförelseobjekt beror på att dessa försäljningar är reella och borde därför ge en god uppskattning av ett genomsnittmarknadsvärde per kvadratmeter för de områden fastigheterna är belägna i. Värt att tillägga är att de försäljningar som har skett under perioden 2002-12-01 till 2005-12-01 varierar kraftigt i kvadratmeterpris vilket stärker tesen att varje fastighet är unik. De faktorer som påverkar fastigheternas marknadsvärde vid våran studie är: area, direktavkastningskrav, vakans, hyra, drift- och underhåll, hyresutveckling, utveckling för drift- och underhåll samt kalkylränta. 5.1 Area Vad vi kan utläsa av marknadsinformationen jämte information från årsredovisningen är att överensstämmelsen mellan den totala area som anges är god. Skillnaden är enbart några kvadratmeter. Den största skillnaden finner vi för fastigheten Claus Mortensen 26 där information från årsredovisningen anger en total area som är 285 kvadratmeter större än den angiven av marknadsinformationen. Resultatet av en större area blir ett högre marknadsvärde men marknadsvärdet per kvadratmeter påverkas ytterst marginellt när differensen i arean är så pass liten som 285 kvadratmeter. Vad som däremot påverkar marknadsvärdet mest gällande arean är uppdelningen av den totala arean på lokalslagen kontor och butik vilket kan skilja sig markant mellan marknadsinformationen och årsredovisningen. Påverkan på marknadsvärdet blir stort när uppdelningen skiljer sig beroende på att de olika lokalslagen har olika direktavkastningskrav, vakans, hyra, DoUH samt utveckling av DoUH och hyra. De fastigheter med störst differens i uppdelning av lokalslag är fastigheterna i Gamla Stan där årsredovisningen anger att fastigheterna saknar butikslokaler medan marknadsinformationen anger att butikslokaler finns. Även fastigheten Claus Mortensen 34 i Malmö har väsentlig skillnad i uppdelning av lokalslaget. Area (m2) Marknadsinformation Årsredovisning Atomena 1, kontor 3312 3842 Atomena 1, butiker 584 0 Total 3896 3842 Argus 8, kontor 4505 5307 Argus 8, butiker 795 0 Total 5300 5307 Bacchus 1, kontor 2574 3052 Bacchus 1, butiker 454 0 Total 3028 3052 Claus Mortensen 26, kontor 2550 2292 Claus Mortensen 26, butiker 637 1180 Total 3187 3472 Claus Mortensen 34, kontor 2017 246 30
Claus Mortensen 34, butiker 504 2275 Total 2521 2521 Oscar 1, kontor 2404 2350 Oscar 1, butiker 601 655 Total 3005 3005 Tabell 27 Då det är klart att det finns skillnader i såväl total area som uppdelning av fastigheternas lokalareor kan det vara intressant att kommentera hur detta kan komma sig. Marknadsinformationen baseras på uppgifter från lantmäteriverket medan årsredovisningens information baseras på företagets (Vasakronans) uppgifter. Med anledning av detta kan man möjligtvis kritisera subjektiviteten i de uppgifter Vasakronan lämnar till skillnad från de mer objektiva uppgifterna lantmäteriverket lämnar. 5.2 Direktavkastningskrav Direktavkastningskravet för butiker respektive kontor används för att erhålla ett restvärde enligt Gordons formel. Det angivna angående direktavkastningskrav för kontor respektive butiker är relativt överensstämmande. Vad vi kan se generellt är att årsredovisningens angivelse för Gamla Stan angående direktavkastningskrav för kontor och butiker ligger 1,25 till 1,5 procentenheter lägre än marknadsinformationens uppgifter. I Malmö är differensen cirka 0,25 procentenheter. Dir. krav (%) Marknadsinformation Årsredovisning Atomena 1, kontor 6,50 5,00 Atomena 1, butiker 6,75 5,50 Argus 8, kontor 6,25 5,00 Argus 8, butiker 6,75 5,50 Bacchus 1, kontor 6,50 5,00 Bacchus 1, butiker 6,75 5,50 Claus Mortensen 26, kontor 6,50 6,00 Claus Mortensen 26, butiker 6,25 6,50 Claus Mortensen 34, kontor 6,50 6,00 Claus Mortensen 34, butiker 6,25 6,50 Oscar 1, kontor 6,50 6,00 Oscar 1, butiker 6,25 6,50 Tabell 28 Direktavkastningskravet från marknadsinformationen ligger högre än den angivna av årsredovisningen för samtliga lokalslag i både Stockholm och Malmö. En avvikelse kan dock anmärkas för butiker i Malmö där årsredovisningen anger ett direktavkastningskrav som är 0,25 % högre än den angiven av marknadsinformationen. Det angivet av marknadsinformationen baseras på marknadsanalyser gjorda av Newsec med ortsprisanalyser som underlag. Jämförbara köp beaktas och direktavkastningskravet för liknande fastigheter fastställs. Ofta är de jämförbara fastigheterna belägna inom samma område vilket resulterar i att direktavkastningskravet är områdesbestämt. Att det förekommer vissa skillnader i direktavkastningskrav angivet i marknadsinformationen och årsredovisningen kan möjligtvis bero på att de jämförbara köpen är olika, det vill säga att Newsec och Vasakronan har olika uppfattningar om vad som är jämförbart med de valda fastigheterna. Att hävda att marknadsinformationen ger ett mer korrekt direktavkastningskrav än årsredovisningen och vice versa är ej relevant då överensstämmelsen är god mellan de två. 31
5.3 Vakans När det kommer till vakansen kan vi utläsa ur årsredovisningen att den för butiker är noll procent för de valda fastigheterna jämte marknadsinformationen där den ligger på högst fyra procent. Vakansen för kontor varierar däremot kraftigt mellan marknadsinformationen och årsredovisningen. Den största skillnaden finner vi för fastigheten Oscar 1 där årsredovisningens vakans skiljer sig med 45 procentenheter jämte marknadsinformationen. Den höga vakansgraden för Oscar 1 kan bero på att hyreskontrakt precis har löpt ut. Vakans har en avgörande roll när det kommer till hyresintäkterna och vi kan urskilja hur en hög vakans indirekt påverkar marknadsvärdet negativt. Vakans (%) Marknadsinformation Årsredovisning Atomena 1, kontor 10,00 13,00 Atomena 1, butiker 4,00 - Argus 8, kontor 10,00 0,00 Argus 8, butiker 4,00 - Bacchus 1, kontor 10,00 16,00 Bacchus 1, butiker 4,00 - Claus Mortensen 26, kontor 6,00 19,30 Claus Mortensen 26, butiker 0,25 0,00 Claus Mortensen 34, kontor 6,00 0,00 Claus Mortensen 34, butiker 0,25 0,00 Oscar 1, kontor 6,00 51,00 Oscar 1, butiker 0,25 0,00 Tabell 29 Vakansnivån angivet av Newsec baseras på hur marknaden ser ut för kontor och butiker i de valda områdena. Det tas inte hänsyn till fastighetens hyresgäster gällande nuvarande kontrakt och löptid. Det angivna är inte fastighetsspecifikt vilket kan ge en fastighet en totalt felvisande vakansnivå. Möjligtvis kan en fastighet skilja sig vad gäller standard och hyresgästanpassning från en annan fastighet inom samma område. Detta kan i realiteten medföra att möjligheterna att hyra ut såväl kontorslokaler som butikslokaler skiljer sig betydligt mellan de olika fastigheterna. Den vakansnivå årsredovisningen anger är däremot raka motsatsen, det vill säga att informationen är enbart fastighetsspecifik. Årsredovisningens information tar inte hänsyn till möjligheten att vissa kontrakt precis har löpt ut och att nyteckning ännu inte har skett. För exempelvis fastigheten Oscar 1 där vakansnivån för kontor är 51 procent är risken överhängande att så är fallet. Det finns dock även möjlighet att den outhyrda arean är av mycket dålig standard och är därmed mycket svår att hyra ut. Då hyresgästinformationen är bristfällig på grund av sekretess är det mycket svårt att bestämma vad som är det egentliga svaret. Vad som däremot kan fastställas är att fastigheternas vakansnivåer påverkas av de valda områdenas ekonomiska situation, då den privata konsumtionen är stor minskar vakansnivåerna för butiker och då företagsklimatet är gynnsamt minskar vakansnivåerna för kontor. 5.4 Hyra Hyran som är fastighetens inkomstkälla skiljer sig även den mellan marknadsinformationen och årsredovisningen. För fastigheterna i Gamla Stan redovisas hyror för butiker som noll med årsredovisning som underlag och anledningen till detta är att fastigheterna enligt årsredovisningen inte består av några butikslokaler. Enligt information från årsredovisning så ligger de beräknade hyresnivåerna för kontor på de valda fastigheterna i Gamla Stan högre än 32
vad marknadsinformationen anger. Anledning till detta är att årsredovisningens genomsnittshyror för såväl kontor som butiker år 2004 ligger högre än vad marknadsinformationen anger. Den största skillnaden mellan årsredovisningens och marknadsinformationens hyra för kontor är för Argus 8 där skillnaden är nära 1900 kronor per kvadratmeter. I Malmö är differensen mellan de beräknade hyrorna för fastigheterna från årsredovisningens information och marknadsinformationens hyra för kontor bättre överensstämmande än för fastigheterna i Gamla Stan. Anledning till detta är att årsredovisningens genomsnittshyra för kontor år 2004 i Malmö ligger mycket nära den som anges i marknadsinformationen. För butiker är hyran högre angiven i marknadsinformationen än den beräknade från årsredovisningens information och anledning till detta är att årsredovisningens genomsnittshyra för butiker i Malmö år 2004 ligger nästan 2200 kronor per kvadratmeter lägre än den angiven i marknadsinformationen. Hyra (SEK/m 2 ) Marknadsinformation Årsredovisning Atomena 1, kontor 1600 2543 Atomena 1, butiker 1800 0 Argus 8, kontor 2000 3882 Argus 8, butiker 1800 0 Bacchus 1, kontor 1600 1677 Bacchus 1, butiker 1800 0 Claus Mortensen 26, kontor 1400 924 Claus Mortensen 26, butiker 4000 1433 Claus Mortensen 34, kontor 1400 954 Claus Mortensen 34, butiker 4000 1479 Oscar 1, kontor 1400 923 Oscar 1, butiker 4000 1431 Tabell 30 Bortser man från skillnader i butikshyror för Gamla Stan, vilket beror på skillnader i areauppdelning, så föreligger även differenser i det angivna från marknadsinformationen och årsredovisningsinformationen. Likt vakansen är det svårt att göra en ingående analys av årsredovisningens siffror då hyreskontrakten inte är tillgängliga. Marknadsinformationen för hyror baseras, likt uppskattning av vakans, på marknadsanalys av hyreskontrakt för de valda områdena. Det specifika för respektive fastighet tas inte hänsyn till och därmed finns det risk för att exempelvis hyresrabatter och andra hyrespåverkande faktorer exkluderas vilket kan ge en missvisande hyresnivå för fastigheterna. Störst risk för detta föreligger då hyreskontrakten är få, exempelvis om det endast finns en hyresgäst. Att så är fallet kan stödjas av de hyresuppgifter som gäller för fastigheten Argus 8 i Gamla Stan. Fastigheten har endast en hyresgäst, The Boston Consulting Group, och hyresnivåerna från marknadsinformationen och årsredovisningen skiljer sig markant. Vidare ser vi att differensen för hyror för butikslokaler i Malmö är relativt stor mellan marknadsinformationen och årsredovisningen. De faktiska hyresnivåerna för butikslokaler från årsredovisningen för fastigheterna i Malmö visar en god överensstämmelse men det angivet av marknadsinformationen ligger betydligt högre. Möjligtvis har Newsec en för god syn på hyresförhållandena i Malmö vad gäller kontorslokaler och särskilt för butikslokaler eller så kan det vara så att det av årsredovisningen angivet helt enkelt är för låga nivåer. Kontraktsförhandling föreligger möjligtvis vilket inte visar sig i årsredovisningens uppgifter. Som ovan nämnt är det svårt att göra analysen ingående på grund av avsaknad av hyreskontrakt. 33
5.5 Drift- och underhåll Kostnadsposten drift- och underhåll ligger på samma nivåer för både kontor och butiker enligt marknadsinformationen och årsredovisningen. Marknadsinformationen anger en drift- och underhållskostnad på 317 kronor per kvadratmeter medan årsredovisningens information anger en kostnad på 645 kronor per kvadratmeter. Resultatet blir att kostnadsposten i kassaflödet med årsredovisning som beräkningsunderlag blir ungefär dubbelt så stor som kassaflödet med marknadsinformation som underlag. Varför kostnadsposten inte blir 645/317 gånger större för kassaflödet med årsredovisning som underlag är att de två informationskällorna anger en total area som även där skiljer sig. DoUH (SEK/m 2 ) Marknadsinformation Årsredovisning Atomena 1-317 -645 Argus 8-317 -645 Bacchus 1-317 -645 Claus Mortensen 26-312 -421 Claus Mortensen 34-312 -421 Oscar 1-312 -421 Tabell 31 Drift- och underhållskostnader för fastigheter beror till stor del av hur gammal, det vill säga vilket skick fastigheten har. I såväl Gamla Stan som i Malmö är årsredovisnings angivelse högre för drift- och underhåll än marknadsinformationen. En anledning till differensen kan vara att fastigheternas ålder och standard inte uppmärksammas i analysen från Newsec. De siffror som marknadsinformationen anger tar hänsyn till fastigheternas läge och den genomsnittliga standarden för fastigheterna inom området, medan fastigheternas specifika egenskaper gällande ålder och speciellt standard inte uppmärksammas. Årsredovisningens uppgifter tyder på att standarden för de valda fastigheterna är dyrare att upprätthålla än vad Newsec anser. Vilken angivelse som är mer korrekt än den andra är även här omöjligt att säga då avsaknad av underhållsplaner och hyreskontrakt föreligger. En reglering mellan betald hyra och kostnader för hyresgästanpassning kan inte uteslutas vilket skulle påverka nivåerna för såväl hyra som drift- och underhåll. En hyresgäst kan exempelvis betala mer i värmekostnader än en annan hyresgäst i samma fastighet och hyresnivåerna såväl som kostnader för drift- och underhåll blir därmed olika för fastigheterna. Vad som däremot kan urskiljas är att Newsec s teori angående värmekostnadernas storlek beroende på fastigheternas geografiska läge överensstämmer. Såväl marknadsinformationen som årsredovisningen anger högre drift- och underhållskostnader för fastigheterna i Gamla Stan än för fastigheterna i Malmö, vilket kan förklaras av det kallare klimatet i Gamla Stan. 5.6 Hyresutveckling Hyresutvecklingen för både kontor och butiker påverkar hyresintäkterna för kalkylperioden efter år 2004. Vad vi kan utläsa ur marknadsinformationen ligger hyresutvecklingen på 2 procent för både kontor och butiker i Gamla Stan och i Malmö och verkar i princip följa inflationen. Den från årsredovisningen beräknade årliga utvecklingen för hyror i Gamla Stan är 14,56 procent och ligger alltså betydligt högre än vad marknadsinformationen anger. För butiker i Gamla Stan är hyresutvecklingen 16,99 procent, även den betydligt högre än de 2 procent angivna i marknadsinformationen. I Malmö ligger hyresutvecklingen för kontor på 2,89 procent och för butiker 8,13 procent. Denna hyresutveckling ligger, speciellt för kontor, betydligt närmare de nivåer angivna av marknadsinformationen än vad årsredovisningens nivåer i Gamla Stan ligger på. 34
Hyresutveckling (%/år) Marknadsinformation Årsredovisning Atomena 1, kontor 2,00 14,56 Atomena 1, butiker 2,00 16,99 Argus 8, kontor 2,00 14,56 Argus 8, butiker 2,00 16,99 Bacchus 1, kontor 2,00 14,56 Bacchus 1, butiker 2,00 16,99 Claus Mortensen 26, kontor 2,00 2,89 Claus Mortensen 26, butiker 2,00 8,13 Claus Mortensen 34, kontor 2,00 2,89 Claus Mortensen 34, butiker 2,00 8,13 Oscar 1, kontor 2,00 2,89 Oscar 1, butiker 2,00 8,13 Tabell 32 Den största påverkande faktorn för bestämmande av marknadsvärdet för de valda fastigheterna är enligt tabell 32 hyresutvecklingen. Newsec s marknadsinformation grundar sig på att utveckling för hyra följer den rådande inflationen som anges till 2 procent. Detta skall spegla den ekonomiska utvecklingen på orten och som vi ser är den lika för Gamla Stan och Malmö. Vad årsredovisningen anger är däremot en helt annan utveckling. Hyresutvecklingen för Vasakronans fastigheter i Gamla Stan är betydligt högre och även utvecklingen för butikslokaler i Malmö ligger på en högre nivå än vad Newsec anser. Går vi fem år bakåt i tiden så ser vi att den årliga utvecklingen enligt årsredovisningen ligger på betydligt högre nivåer i Gamla Stan än vad marknadsinformationen anger. Att utvecklingen fem år framåt skall följa den historiska trenden är ett realistiskt antagande vilket dock ger en betydligt högre nivå än vad inflationen anger. Årsredovisningens information om att utvecklingen i Gamla Stan är högre än i Malmö är även det ett realistiskt antagande. Hyresnivåerna och dess utveckling styrs av det makroekonomiska läget på orten och i Stockholm har de senaste årens låga räntor resulterat i en hög konsumtion som gynnar företag och i sin tur driver upp hyrorna för kontor och butiker. En annan faktor som styr tillväxten på orten är hur orten ser ut angående befolkningstillväxt. Då Stockholm är en betydligt större ort än Malmö är det rimligt att även tillväxten är större där. Att hyresutvecklingen däremot är så betydligt mycket större än inflationen kan dock anses vara orimligt. Anledningen till årsredovisningens höga utveckling är svår att rättfärdiga men det är rimligt att säga den är för hög att använda som kalkyleringsunderlag. Att hyresutvecklingen är 2 procent i både Gamla Stan och Malmö är allt för generaliserande och därmed orimlig men som ovan sagt är den prognostiserade hyresutvecklingen enligt beräkning med årsredovisning som underlag även den orimlig. Även här behövs det tillgång till hyreskontrakt för att en rättvis uppskattning skall kunna utföras. 5.7 Drift- och underhållsutveckling Den årliga utvecklingen för drift- och underhåll påverkar kostnaden för drift- och underhåll för kalkylperioden efter år 2004. Enligt marknadsinformationen ligger den årliga drift- och underhållsutvecklingen på 2 procent för båda lokalslagen i Gamla Stan och i Malmö. Driftoch underhållsutveckling enligt beräknade uppgifter från årsredovisning ligger på samma nivåer för de båda lokalslagen men skiljer sig däremot mellan Gamla Stan och Malmö. Gamla Stan har en årlig utveckling på 10,64 procent medan utvecklingen i Malmö är 6,11 procent. 35
DoUH-utveckling (%/år) Marknadsinformation Årsredovisning Atomena 1 2,00 10,64 Argus 8 2,00 10,64 Bacchus 1 2,00 10,64 Claus Mortensen 26 2,00 6,11 Claus Mortensen 34 2,00 6,11 Oscar 1 2,00 6,11 Tabell 33 Likt hyresutvecklingen är utvecklingen för drift- och underhåll indexerad med inflationen enligt marknadsinformationen från Newsec. Den beräknade utvecklingen för drift och underhåll baseras likt hyresutvecklingen på den historiska trenden. Den högre utvecklingsnivån angiven av årsredovisningen kan möjligtvis förklaras av att de valda fastigheterna under de fem senaste åren har genomgått renoveringar som är större än genomsnittet och därmed blir den årliga utvecklingen större. Att denna utveckling skall följas de kommande fem åren är svårt att förutse utan tillgång till relevant underlag. Utveckling för drift och underhåll är rimligtvis inte lika känslig för ortens ekonomiska utveckling som hyresutvecklingen är men att utvecklingen är större än 2 procent kan anses rimligt med tanke på de ökande kostnaderna för värme. Teorin om att fastigheter på nordligare breddgrader har en större kostnad för drift- och underhåll på grund av högre värmekostnader tydliggörs även enligt utvecklingsnivåerna. Fastigheterna i Gamla Stan betalar antagligen mer för värme än de i Malmö och när värmekostnaderna stiger så stiger drift- och underhållsutvecklingen mer för dessa fastigheter. 5.8 Kalkylränta Kalkylräntan bestäms av den årliga utvecklingen av driftnettot samt det initiala direktavkastningskravet. Trenden man kan se är att störst skillnad mellan kalkylränta beräknad med marknadsinformation som underlag och årsredovisning som underlag är för fastigheterna i Gamla Stan. Kalkylräntan med årsredovisning som underlag ger ett värde som ligger betydligt högre än vid beräkning med marknadsinformation som underlag. Anledning till detta är den höga hyresutvecklingen för dessa fastigheter som ökar det årliga driftnettot kraftigt, vilket i sin tur ökar kalkylräntan. Kalkylränta (%) Marknadsinformation Årsredovisning Atomena 1 8,54 21,17 Argus 8 8,32 20,34 Bacchus 1 8,54 22,86 Claus Mortensen 26 8,38 11,39 Claus Mortensen 34 8,38 14,97 Oscar 1 8,38 10,60 Tabell 34 Beräkning av kalkylräntan grundar sig i tidigare antaganden angående direktavkastningskrav, hyresutveckling, drift- och underhållsutveckling samt vakansnivåer. Bristfälligheter i dessa parametrar resulterar i en kalkylränta som inte är tillämplig som beräkningsunderlag. Enligt vad som har diskuterats under kapitel 5 finns det en överhängande risk att kalkylräntorna enligt tabell 34 baseras på bristfälliga parametrar som bör justeras. Syftet med studien är dock inte att göra denna justering utan att jämföra olika beräkningsunderlag. 36
Vad tabell 34 klargör är att i samtliga fall är den kalkylränta marknadsinformationen anger lägre än vad årsredovisningen anger. Som tidigare nämnt grundar det sig på de ingående parametrarna. Den stora orsaken till den stora differensen grundar sig på den prognostiserade hyresutvecklingen. Marknadsinformationen anger denna till 2 procent medan årsredovisningens siffror baseras på den historiska trenden som visar en betydligt högre siffra vilket i sin tur resulterar i kalkylräntor med betydliga differenser. För att bestämma en rimlig kalkylränta måste rimliga nivåer för de ingående parametrarna bestämmas. Svårigheterna med detta arbete diskuteras ovan under kapitel 5. 37
5.9 Resultat Nedan presenteras en sammanställning av de värderade fastigheterna. Gamla Stan Ortsprisinformation Marknadsinformation Årsredovisning Atomena 1 Marknadsvärde (SEK/m 2 ) 25179 17821 31183 Skillnad (%) -29,2 +23,8 Argus 8 Marknadsvärde (SEK/m 2 ) 25179 23304 64590 Skillnad (%) -7,4 +157 Bacchus 1 Marknadsvärde (SEK/m 2 ) 25179 17821 15075 Skillnad (%) -29,2-40,1 Malmö Claus Mortensen 26 Marknadsvärde (SEK/m 2 ) 13693 24121 8855 Skillnad (%) +76,2-35,3 Claus Mortensen 34 Marknadsvärde (SEK/m 2 ) 13693 24123 15543 Skillnad (%) +76,2 +13,5 Oscar 1 Marknadsvärde (SEK/m 2 ) 13693 24127 3771 Skillnad (%) +76,2-72,5 Tabell 35 38
6 Slutsats/diskussion Utifrån empirin och analysen kan vi dra slutsatsen att fastställning av marknadsvärdet med varken marknadsinformationen såväl som årsredovisningsinformationen som beräkningsunderlag ger ett särskilt överrensstämmande resultat med ortsprisanalysen. Marknadsinformationen för Argus 8 överrensstämmer ganska bra med ortsprisanalysen men årsredovisningsinformationen för den är inte ens i närheten utav ortsprisanalysen. Den enda fastighet där marknadsinformationen och årsredovisningen är ungefär lika överrensstämmande med ortsprisanalysen är för Atomena 1. Vad detta beror på kan vi inte direkt säga men när det kommer till fastighetsvärdering är det många faktorer som spelar in och inte minst att varje fastighet i sig är ett unikt objekt. Att marknadsvärdet för marknadsinformationen och årsredovisningen kommer att vara olika för de utvalda fastigheterna kan man redan se vid en titt på beräkningsunderlaget. Alla beräkningsfaktorer skiljde sig åt mer eller mindre mellan marknadsinformationen och årsredovisningen. Exempelvis var areorna i sig ingen avgörande faktor, då de var väl överrensstämmande mellan marknadsinformationen och årsredovisningen. Den avgörande skillnaden uppkom då lokalslagens uppdelning skilde sig markant åt mellan marknadsinformationen och årsredovisningen. Detta resulterade i att marknadsvärdet påverkades stort då de olika lokalslagen har olika direktavkastningskrav, vakans, hyra, DoUH samt utveckling av DoUH och hyra. Slutsatsen som kan dras utifrån detta är att en enskild faktor kan påverka marknadsvärdet enormt mycket. Man kan även diskutera om hur pass tillförlitlig ortsprisinformationen egentligen är då antalet förvärv inte har varit speciellt många och då fastigheterna rent storleksmässigt inte varit speciellt jämförbara. Vi har försökt att kompensera detta genom att sträcka tidsperioden till 2005-12-01. Vi anser ändå att ortsprisanalysen som utgår ifrån reella förvärv med aktuella värden borde vara ett riktmärke. Slutsatsen utifrån denna studie om marknadsinformationen är tillförlitlig vid fastställande av en fastighets marknadsvärde eller inte kan vi nog säga att den inte är såsom den är levererad. Då marknadsinformation gäller generellt för olika område så tas fastighetens unika egenskaper inte i beaktande. För att detta ska göras behöver marknadsinformationen kompletteras med värden unika för fastigheten. Dessa unika värden borde årsredovisningen kunna leverera då informationen om fastigheterna är mera specifik än vad marknadsinformationen ger. Vad gäller värdering med årsredovisning som beräkningsunderlag så kan inte marknadsvärdet anses vara varken mer eller mindre tillförlitligt än den framräknad med marknadsinformation som underlag. Anledningen till detta är att beräkningsunderlaget blir för specifikt för fastigheten och marknadens nivåer tas inte i beaktande. För att både marknadens nivåer och fastighetens unika egenskaper skall tas i beaktande bör en kombination av marknadsinformation och årsredovisning som beräkningsunderlag ge ett mer tillförlitligt resultat. Intressanta framtida studier är att utforma en kombination av de båda beräkningsunderlagen för att fastställa marknadsvärden och jämföra dem med en ortsprisanalys. För att öka tillförlitligheten bör ortsprisanalysen utföras på områden där fler fastighetstransaktioner ägt rum. 39
7 Kvalitetsredovisning 7.1 Kritiskt förhållningssätt Med syftet att erhålla en hög validitet på undersökningen fastställdes på ett tidigt stadium vad som skulle mätas och hur. I inledningen fokuserades studien på den inre validiteten för att tillämpa teorin. Det vill säga, att syfte och problemformulering arbetades fram med en tydlig koppling till marknadsinformationens tillförlitlighet för att förtydliga den röda tråden. Därefter med hjälp av den inre validiteten har den yttre validiteten förbättrats genom att undersökningen har utförts på det som ämnades. Den kritik som man kan erhålla vid valet att göra en kvantitativ positivistisk studie är att man via beräkningar enbart rör sig inom modellens ramar. Vilket resulterar i att det finns svårigheter att identifiera problemet på djupet. Marknadsinformationen jämte årsredovisningen/årsredovisningarna har undersökts kvantitativt för att skapa en klar bild utav det undersökta problemet. Att uppsatsen är utav den kvantitativa karaktären möjliggör för andra att undersöka samma sak, detta styrker även undersökningens giltighet. Undersökningen har studerats utifrån marknadsinformation som har levererats från NewSec samt från Vasakronans årsredovisningar som har utvärderat sinsemellan och emot ortsprisinformation. Själva problemet granskas och analyseras utifrån de tabeller som har skapats i Excel. Detta för att lättare kunna se samband eller skillnader mellan marknadsinformationen och årsredovisningen, som sedan jämförs emot ortspriset. Vi har i denna studie endast studerat ett fastighetsföretag och sex fastigheter som detta företag äger och förvaltar och utifrån dessa kommit fram till vår slutsats. En mer omfattade studie på flera fastighetsföretag och fastigheter med samma undersökningsmetod skulle troligen generera till en annan slutsats. Teorin i studien har verkat som stommen för hela undersökningen. Empirin bygger på de begrepp och modeller som angivits i teorin som man sedan har nyttjat för att kunna möjliggöra beräkningarna som utförts. Beräkningarna som utfört i empirin är specifika för just denna undersökning. Reliabiliteten eller med andra ord den tillförlitlighet som uppsatsens mätinstrument innehar påverkas av hur empirin har samlats in och utförts. Undersökningens reliabilitet har kontrollerats genom att man även har kontrollerat beräkningarna som utförts i Excel manuellt. Urvalsmetoden för de fastigheterna som nyttjas i undersökningen skedde i form av subjektivt och komparativt urval. Detta i syfte att kvalitetsförbättra studien, dock minskar reliabiliteten något då fastigheterna är subjektivt utvalda. 40
8 Källor 8.1 Litteratur Blanchard, O. (2003). Macroeconomics third edition, Prentice-Hall, tredje upplagan 2003. Bryman, A. 1997). Debatten om kvalitativ kontra kvantitativ forskning ur Kvantitet och kvalitet i samhällsvetenskaplig forskning, Lund studentliteratur Dahmström, K.(1996) Från datainsamling till rapport: att göra en statistisk undersökning, Lund: Studentlitteratur Damodaran, A.(2003). Corporate Finance Theory and Practice, second edition. Wiley Denscombe, Martyn (2000) Forskningshandboken: för småskaliga forskningsprojekt inom samhällsvetenskaperna, Lund: studentlitteratur Gustavsson, B. (2004). Kunskapande Metoder i samhällskunskap, tredje upplagan. Studentlitteratur, Lund Hartman, J. (1998). Vetenskapligt tänkande- Från kunskapsteori till metodteori. Lund: Studentlitteratur Hempel, Carl (1969) Vetenskapsteori. Kompendium Vetenskapsteoretiska texter och uppgifter, Södertörns Högskola 2003 Jaffe, A. J. Sirmans, C. F. (1995). Fundamentals of Real Estate Investment, third edition. Prentice Hall Pindyck, R.S. & Rubinfeld, D.L. (2001) Microeconomic fifth edition, Prentice-Hall International Inc, femte upplagan Popper, Karl (1997). Popper i urval. Kompendium Vetenskapsteoretiska texter och uppgifter, Södertörns Högskola 2003 8.2 Avhandlingar/ Examensarbeten/ Rapporter Andersson, A. Hörnfelt, S. (1998). Värdering av fastigheter i offentlig förvaltning en empirisk studie av fyra kommuner och tre landsting. Stockholm KTH Examensarbete nr 442. Bejrum, H. Berglund, M. Hellström, A. Lind, H. Lundström, S. (2004). Bostadsföretagens väg från byggkostnad till hyra för en lägenhet. Rapport nr 21 KTHs Bostadsprojekt Stockholm 2004. Broberg, A. Fernström, A. (1995). Fastighetsvärdering enligt ortprismetoden - En studie tillämpad på ett radhusprojekt i Victoria, Kanada. Stockholm, Examensarbete 388 Einarsson, J. Nord, M. (1999). Analys av långsiktiga drift och underhållskostnader. Stockholm KTH Examensarbete nr 54 1999 41
Eliasson, A. (1996). Värdering av köpcentrum eller Business Enterprise Value Vad är det? Stockholm, KTH, Examensarbete nr 404. Lind, H. (1995). Värdering av hotellfastigheter. Stockholm, KTH Meddelande 5: 39 Lind, H.(2004). Direktavkastning och direktavkastningskrav för fastigheter. En analys av begrepp, mätproblem, påverkande faktorer och användbarhet. Stockholm KTH 2004, Uppsats nr 34 Lundström, S. (1997).Ekonomisk analys av hyreskontrakt fastigheter fastighetsföretag. Analyser av betalningar och risk, Meddelande 5:44, Stockholm, KTH 1997 8.3 Elektroniska källor http://www.wikipedia.org/ http://www.datscha.com http://www.vasakronan.se Årsredovisning 2004 Årsredovisning 2003 Årsredovisning 2002 Årsredovisning 2001 Årsredovisning 2000 Årsredovisning 1999 http://www.sfi.se Svenskt Fastighetsindex. (2003). Värderingshandledning för Svenskt Fastighetsindex September 2003 6:e upplagan 8.4 Intervjuer Bauer, Henrik. Fastighetsanalytiker. NewSec AB. 42
9 Bilagor 9.1 Årsredovisning Atomena 1 Fastighetsrapport Årsredovisning Atomena 1 Fastighetsbeteckning Atomena 1 Kommun Stockholm Församling Stockholms domkyrkoförs. Adress Stora Nygatan 2A-B Ägare VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Hyresintäkter Atomena 1, 2004 8500000 SEK Genomsnitt Stockholm Hyresintäkter, kontor 2004 1066000000 SEK Lokalarea, kontor 2004 458000 m² Genomsnitthyra, kontor 2004 2327,510917 SEK/m² Hyresintäkter, butik 2004 117000000 SEK Lokalarea, butik 2004 38000 m² Genomsnitthyra, butik 2004 3078,947368 SEK/m² Hyresintäkter, kontor 1999 958000000 SEK Lokalarea, kontor 1999 812000 m² Genomsnitthyra, kontor 1999 1179,802956 SEK/m² Hyresintäkter, butik 1999 59000000 SEK Lokalarea, butik 1999 42000 m² Genomsnitthyra, butik 1999 1404,761905 SEK/m² Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 2004 Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 1999 645 SEK/m² 389 SEK/m² Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans Hyra DoUH Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år m² SEK/m² SEK/m² Kontor Stockholm 3 842 5,00% 13,00% 2 543-645 14,56% 10,64% Butiker Stockholm 0 5,50% 0,00% 0-645 16,99% 10,64% Summa area 3 842 Taxeringsinformation Typkod 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Summa taxeringsvärde 85 999 000 SEK Skattesats 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Periodens slutdatum 2005-12-01 Snittpris SEK/m² Antal köp 25 179 SEK/m² 8 st 43
9.2 Kassaflöde Årsredovisning Atomena 1 Kassaflöde Årsredovisning Atomena 1 2004 2005 2006 2007 2008 < 2009 > Hyra, kontor 9 770 115 11 192 217 12 821 315 14 687 539 16 825 403 19 274 447 Hyra, butiker 0 0 0 0 0 0 Summa hyra 9 770 115 11 192 217 12 821 315 14 687 539 16 825 403 19 274 447 Vakans, kontor -1 270 115-1 454 988-1 666 771-1 909 380-2 187 302-2 505 678 Vakans, butik 0 0 0 0 0 0 Summa vakans -1 270 115-1 454 988-1 666 771-1 909 380-2 187 302-2 505 678 Summa nettohyra 8 500 000 9 737 229 11 154 544 12 778 159 14 638 100 16 768 769 DoUH, kontor -2 478 090-2 741 821-3 033 620-3 356 473-3 713 686-4 108 915 DoUH, butiker 0 0 0 0 0 0 Fastighetsskatt 859 990 859 990 859 990 859 990 859 990 859 990 Fastighetsskatt, vidarefakturerad -859 990-859 990-859 990-859 990-859 990-859 990 Summa DoUH och fastighetsskatt -2 478 090-2 741 821-3 033 620-3 356 473-3 713 686-4 108 915 Driftnetto, kontor 6 021 910 6 995 408 8 120 924 9 421 686 10 924 415 12 659 853 Driftnetto, butiker 0 0 0 0 0 0 Summa driftnetto 6 021 910 6 995 408 8 120 924 9 421 686 10 924 415 12 659 853 Restvärde Kontor 253 197 067 Butik 0 Summa Restvärde 253 197 067 Kassaflöde 6 021 910 6 995 408 8 120 924 9 421 686 264 121 481 12 659 853 Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning 5,00% Kalkylränta nuvärdesberäkning 21,17% Nuvärden Driftnetton 22 854 426 Restvärden 96 951 840 Summa nuvärden 119 806 266 Marknadsvärde 119 806 266 SEK Marknadsvärde 31 183 SEK/m2 44
9.3 Marknadsinformation Atomena 1 Fastighetsrapport Marknadsinformation Atomena 1 Fastighetsbeteckning Atomena 1 Kommun Stockholm Församling Stockholms domkyrkoförs. Adress Munkbron 1 (+) Ägare VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans Hyra DoUH Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år (m²) SEK/m² SEK/m² Kontor A Gamla Stan 3 312 6,50% 10,00% 1 600-317 2,00% 2,00% Butiker B Innerstaden 584 6,75% 4,00% 1 800-317 2,00% 2,00% Summa area 3 896 Taxeringsinformation Typkod 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Summa taxeringsvärde 85 999 000 SEK Skattesats 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Periodens slutdatum 2005-12-01 Snittpris SEK/m² Antal köp 25 179 SEK/m² 8 st 45
9.4 Kassaflöde Marknadsinformation Atomena 1 Kassaflöde Marknadsinformation Atomena 1 2004 2005 2006 2007 2008 < 2009 > Hyra, kontor 5 299 200 5 405 184 5 513 288 5 623 553 5 736 025 5 850 745 Hyra, butiker 1 051 200 1 072 224 1 093 668 1 115 542 1 137 853 1 160 610 Summa hyra 6 350 400 6 477 408 6 606 956 6 739 095 6 873 877 7 011 355 Vakans, kontor -529 920-540 518-551 329-562 355-573 602-585 074 Vakans, butik -42 048-42 889-43 747-44 622-45 514-46 424 Summa vakans -571 968-583 407-595 076-606 977-619 117-631 499 Summa nettohyra 5 778 432 5 894 001 6 011 881 6 132 118 6 254 761 6 379 856 DoUH, kontor -1 049 904-1 070 902-1 092 320-1 114 167-1 136 450-1 159 179 DoUH, butiker -185 128-188 831-192 607-196 459-200 389-204 396 Fastighetsskatt 859 990 859 990 859 990 859 990 859 990 859 990 Fastighetsskatt, vidarefakturerad -859 990-859 990-859 990-859 990-859 990-859 990 Summa DoUH och fastighetsskatt -1 235 032-1 259 733-1 284 927-1 310 626-1 336 838-1 363 575 Driftnetto, kontor 3 719 376 3 793 764 3 869 639 3 947 032 4 025 972 4 106 492 Driftnetto, butiker 824 024 840 504 857 315 874 461 891 950 909 789 Summa driftnetto 4 543 400 4 634 268 4 726 953 4 821 492 4 917 922 5 016 281 Restvärde Kontor 63 176 794 Butik 13 478 357 Summa Restvärde 76 655 151 Kassaflöde 4 543 400 4 634 268 4 726 953 4 821 492 81 573 073 5 016 281 Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning 6,54% Kalkylränta nuvärdesberäkning 8,54% Nuvärden Driftnetton 18 552 918 Restvärden 50 876 014 Summa nuvärden 69 428 932 Marknadsvärde 69 428 932 SEK Marknadsvärde 17 821 SEK/m2 46
9.5 Årsredovisning Argus 8 Fastighetsrapport Årsredovisning Argus 8 Fastighetsbeteckning Argus 8 Kommun Stockholm Församling Stockholms domkyrkoförs. Adress Skeppsbron 38 Ägare VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Hyresintäkter Argus 8, 2004 20600000 SEK Genomsnitt Stockholm Hyresintäkter, kontor 2004 1066000000 SEK Lokalarea, kontor 2004 458000 m² Genomsnitthyra, kontor 2004 2327,510917 SEK/m² Hyresintäkter, butik 2004 117000000 SEK Lokalarea, butik 2004 38000 m² Genomsnitthyra, butik 2004 3078,947368 SEK/m² Hyresintäkter, kontor 1999 958000000 SEK Lokalarea, kontor 1999 812000 m² Genomsnitthyra, kontor 1999 1179,802956 SEK/m² Hyresintäkter, butik 1999 59000000 SEK Lokalarea, butik 1999 42000 m² Genomsnitthyra, butik 1999 1404,761905 SEK/m² Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 2004 Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 1999 645 SEK/m² 389 SEK/m² Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans Hyra DoUH Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år m² SEK/m² SEK/m² Kontor Stockholm 5 307 5,00% 0,00% 3 882-645 14,56% 10,64% Butiker Stockholm 0 5,50% 0,00% 0-645 16,99% 10,64% Summa area 5 307 Taxeringsinformation Typkod 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Summa taxeringsvärde 128 000 000 SEK Skattesats 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Periodens slutdatum 2005-12-01 Snittpris SEK/m² Antal köp 25 179 SEK/m² 8 st 47
9.6 Kassaflöde Årsredovisning Argus 8 Kassaflöde Årsredovisning Argus 8 2004 2005 2006 2007 2008 < 2009 > Hyra, kontor 20 600 000 23 598 460 27 033 366 30 968 243 35 475 867 40 639 604 Hyra, butiker 0 0 0 0 0 0 Summa hyra 20 600 000 23 598 460 27 033 366 30 968 243 35 475 867 40 639 604 Vakans, kontor 0 0 0 0 0 0 Vakans, butik 0 0 0 0 0 0 Summa vakans 0 0 0 0 0 0 Summa nettohyra 20 600 000 23 598 460 27 033 366 30 968 243 35 475 867 40 639 604 DoUH, kontor -3 423 015-3 787 310-4 190 375-4 636 336-5 129 758-5 675 693 DoUH, butiker 0 0 0 0 0 0 Fastighetsskatt 1 280 000 1 280 000 1 280 000 1 280 000 1 280 000 1 280 000 Fastighetsskatt, vidarefakturerad -1 280 000-1 280 000-1 280 000-1 280 000-1 280 000-1 280 000 Summa DoUH och fastighetsskatt -3 423 015-3 787 310-4 190 375-4 636 336-5 129 758-5 675 693 Driftnetto, kontor 17 176 985 19 811 151 22 842 991 26 331 908 30 346 109 34 963 911 Driftnetto, butiker 0 0 0 0 0 0 Summa driftnetto 17 176 985 19 811 151 22 842 991 26 331 908 30 346 109 34 963 911 Restvärde Kontor 699 278 215 Butik 0 Summa Restvärde 699 278 215 Kassaflöde 17 176 985 19 811 151 22 842 991 26 331 908 729 624 323 34 963 911 Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning 5,00% Kalkylränta nuvärdesberäkning 20,34% Nuvärden Driftnetton 65 648 523 Restvärden 277 129 212 Summa nuvärden 342 777 736 Marknadsvärde 342 777 736 SEK Marknadsvärde 64 590 SEK/m2 48
9.7 Marknadsinformation Argus 8 Fastighetsrapport Marknadsinformation Argus 8 Fastighetsbeteckning Argus 8 Kommun Stockholm Församling Stockholms domkyrkoförs. Adress Österlånggatan 47 (+) Ägare VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans Hyra DoUH Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år (m²) SEK/m² SEK/m² Kontor A Gamla Stan 4 505 6,25% 10,00% 2 000-317 2,00% 2,00% Butiker B Innerstaden 795 6,75% 4,00% 1 800-317 2,00% 2,00% Summa area 5 300 Taxeringsinformation Typkod 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Summa taxeringsvärde 128 000 000 SEK Skattesats 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Periodens slutdatum 2005-12-01 Snittpris SEK/m² Antal köp 25 179 SEK/m² 8 st 49
9.8 Kassaflöde Marknadsinformation Argus 8 Kassaflöde Marknadsinformation Argus 8 2004 2005 2006 2007 2008 < 2009 > Hyra, kontor 9 010 000 9 190 200 9 374 004 9 561 484 9 752 714 9 947 768 Hyra, butiker 1 431 000 1 459 620 1 488 812 1 518 589 1 548 960 1 579 940 Summa hyra 10 441 000 10 649 820 10 862 816 11 080 073 11 301 674 11 527 708 Vakans, kontor -901 000-919 020-937 400-956 148-975 271-994 777 Vakans, butik -57 240-58 385-59 552-60 744-61 958-63 198 Summa vakans -958 240-977 405-996 953-1 016 892-1 037 230-1 057 974 Summa nettohyra 9 482 760 9 672 415 9 865 864 10 063 181 10 264 444 10 469 733 DoUH, kontor -1 428 085-1 456 647-1 485 780-1 515 495-1 545 805-1 576 721 DoUH, butiker -252 015-257 055-262 196-267 440-272 789-278 245 Fastighetsskatt 1 280 000 1 280 000 1 280 000 1 280 000 1 280 000 1 280 000 Fastighetsskatt, vidarefakturerad -1 280 000-1 280 000-1 280 000-1 280 000-1 280 000-1 280 000 Summa DoUH och fastighetsskatt -1 680 100-1 713 702-1 747 976-1 782 936-1 818 594-1 854 966 Driftnetto, kontor 6 680 915 6 814 533 6 950 824 7 089 840 7 231 637 7 376 270 Driftnetto, butiker 1 121 745 1 144 180 1 167 063 1 190 405 1 214 213 1 238 497 Summa driftnetto 7 802 660 7 958 713 8 117 887 8 280 245 8 445 850 8 614 767 Restvärde Kontor 118 020 320 Butik 18 348 105 Summa Restvärde 136 368 425 Kassaflöde 7 802 660 7 958 713 8 117 887 8 280 245 144 814 276 8 614 767 Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning 6,32% Kalkylränta nuvärdesberäkning 8,32% Nuvärden Driftnetton 32 054 344 Restvärden 91 458 741 Summa nuvärden 123 513 084 Marknadsvärde 123 513 084 SEK Marknadsvärde 23 304 SEK/m2 50
9.9 Årsredovisning Bacchus 1 Fastighetsrapport Årsredovisning Bacchus 1 Fastighetsbeteckning Bacchus 1 Kommun Stockholm Församling Stockholms domkyrkoförs. Adress Skeppsbron 20 Ägare VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Hyresintäkter Bacchus 1, 2004 4300000 SEK Genomsnitt Stockholm Hyresintäkter, kontor 2004 1066000000 SEK Lokalarea, kontor 2004 458000 m² Genomsnitthyra, kontor 2004 2327,510917 SEK/m² Hyresintäkter, butik 2004 117000000 SEK Lokalarea, butik 2004 38000 m² Genomsnitthyra, butik 2004 3078,947368 SEK/m² Hyresintäkter, kontor 1999 958000000 SEK Lokalarea, kontor 1999 812000 m² Genomsnitthyra, kontor 1999 1179,802956 SEK/m² Hyresintäkter, butik 1999 59000000 SEK Lokalarea, butik 1999 42000 m² Genomsnitthyra, butik 1999 1404,761905 SEK/m² Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 2004 Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 1999 645 SEK/m² 389 SEK/m² Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans Hyra DoUH Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år m² SEK/m² SEK/m² Kontor Stockholm 3 052 5,00% 16,00% 1 677-645 14,56% 10,64% Butiker Stockholm 0 5,50% 0,00% 0-645 16,99% 10,64% Summa area 3 052 Taxeringsinformation Typkod 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Summa taxeringsvärde 68 999 000 SEK Skattesats 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Periodens slutdatum 2005-12-01 Snittpris SEK/m² Antal köp 25 179 SEK/m² 8 st 51
9.10 Kassaflöde Årsredovisning Bacchus 1 Kassaflöde Årsredovisning Bacchus 1 2004 2005 2006 2007 2008 < 2009 > Hyra, kontor 5 119 048 5 864 157 6 717 723 7 695 530 8 815 663 10 098 838 Hyra, butiker 0 0 0 0 0 0 Summa hyra 5 119 048 5 864 157 6 717 723 7 695 530 8 815 663 10 098 838 Vakans, kontor -819 048-938 265-1 074 836-1 231 285-1 410 506-1 615 814 Vakans, butik 0 0 0 0 0 0 Summa vakans -819 048-938 265-1 074 836-1 231 285-1 410 506-1 615 814 Summa nettohyra 4 300 000 4 925 892 5 642 887 6 464 245 7 405 157 8 483 024 DoUH, kontor -1 968 540-2 178 042-2 409 840-2 666 308-2 950 070-3 264 032 DoUH, butiker 0 0 0 0 0 0 Fastighetsskatt 689 990 689 990 689 990 689 990 689 990 689 990 Fastighetsskatt, vidarefakturerad -689 990-689 990-689 990-689 990-689 990-689 990 Summa DoUH och fastighetsskatt -1 968 540-2 178 042-2 409 840-2 666 308-2 950 070-3 264 032 Driftnetto, kontor 2 331 460 2 747 850 3 233 047 3 797 937 4 455 087 5 218 993 Driftnetto, butiker 0 0 0 0 0 0 Summa driftnetto 2 331 460 2 747 850 3 233 047 3 797 937 4 455 087 5 218 993 Restvärde Kontor 104 379 850 Butik 0 Summa Restvärde 104 379 850 Kassaflöde 2 331 460 2 747 850 3 233 047 3 797 937 108 834 937 5 218 993 Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning 5,00% Kalkylränta nuvärdesberäkning 22,86% Nuvärden Driftnetton 8 719 861 Restvärden 37 288 134 Summa nuvärden 46 007 995 Marknadsvärde 46 007 995 SEK Marknadsvärde 15 075 SEK/m2 52
9.11 Marknadsinformation Bacchus 1 Fastighetsrapport Marknadsinformation Bacchus 1 Fastighetsbeteckning Bacchus 1 Kommun Stockholm Församling Stockholms domkyrkoförs. Adress Brunnsgränd 1 (+) Ägare VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans Hyra DoUH Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år (m²) SEK/m² SEK/m² Kontor A Gamla Stan 2 574 6,50% 10,00% 1 600-317 2,00% 2,00% Butiker B Innerstaden 454 6,75% 4,00% 1 800-317 2,00% 2,00% Summa area 3 028 Taxeringsinformation Typkod 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Summa taxeringsvärde 68 999 000 SEK Skattesats 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Periodens slutdatum 2005-12-01 Snittpris SEK/m² Antal köp 25 179 SEK/m² 8 st 53
9.12 Kassaflöde Marknadsinformation Bacchus 1 Kassaflöde Marknadsinformation Bacchus 1 2004 2005 2006 2007 2008 < 2009 > Hyra, kontor 4 118 400 4 200 768 4 284 783 4 370 479 4 457 889 4 547 046 Hyra, butiker 817 200 833 544 850 215 867 219 884 564 902 255 Summa hyra 4 935 600 5 034 312 5 134 998 5 237 698 5 342 452 5 449 301 Vakans, kontor -411 840-420 077-428 478-437 048-445 789-454 705 Vakans, butik -32 688-33 342-34 009-34 689-35 383-36 090 Summa vakans -444 528-453 419-462 487-471 737-481 171-490 795 Summa nettohyra 4 491 072 4 580 893 4 672 511 4 765 962 4 861 281 4 958 506 DoUH, kontor -815 958-832 277-848 923-865 901-883 219-900 884 DoUH, butiker -143 918-146 796-149 732-152 727-155 781-158 897 Fastighetsskatt 689 990 689 990 689 990 689 990 689 990 689 990 Fastighetsskatt, vidarefakturerad -689 990-689 990-689 990-689 990-689 990-689 990 Summa DoUH och fastighetsskatt -959 876-979 074-998 655-1 018 628-1 039 001-1 059 781 Driftnetto, kontor 2 890 602 2 948 414 3 007 382 3 067 530 3 128 881 3 191 458 Driftnetto, butiker 640 594 653 406 666 474 679 803 693 400 707 268 Summa driftnetto 3 531 196 3 601 820 3 673 856 3 747 333 3 822 280 3 898 726 Restvärde Kontor 49 099 357 Butik 10 478 038 Summa Restvärde 59 577 394 Kassaflöde 3 531 196 3 601 820 3 673 856 3 747 333 63 399 674 3 898 726 Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning 6,54% Kalkylränta nuvärdesberäkning 8,54% Nuvärden Driftnetton 14 419 591 Restvärden 39 541 490 Summa nuvärden 53 961 081 Marknadsvärde 53 961 081 SEK Marknadsvärde 17 821 SEK/m2 54
9.13 Årsredovisning Claus Mortensen 26 Fastighetsrapport Årsredovisning Claus Mortensen 26 Fastighetsbeteckning Claus Mortensen 26 Kommun Malmö Församling S:t Petri Adress Södergatan 14 Ägare VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Hyresintäkter Claus Mortensen 26, 2004 3400000 SEK Genomsnitt Malmö/Syd Hyresintäkter, kontor 2004 318000000 SEK Lokalarea, kontor 2004 262000 m² Genomsnitthyra, kontor 2004 1213,740458 SEK/m² Hyresintäkter, butik 2004 111000000 SEK Lokalarea, butik 2004 59000 m² Genomsnitthyra, butik 2004 1881,355932 SEK/m² Hyresintäkter, kontor 1999 301000000 SEK Lokalarea, kontor 1999 286000 m² Genomsnitthyra, kontor 1999 1052,447552 SEK/m² Hyresintäkter, butik 1999 70000000 SEK Lokalarea, butik 1999 55000 m² Genomsnitthyra, butik 1999 1272,727273 SEK/m² Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 2004 Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 1999 421 SEK/m² 313 SEK/m² Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans Hyra DoUH Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år m² SEK/m² SEK/m² Kontor Malmö/syd 2 292 6,00% 19,30% 924-421 2,89% 6,11% Butiker Malmö/syd 1 180 6,50% 0,00% 1 433-421 8,13% 6,11% Summa area 3 472 Taxeringsinformation Typkod 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Summa taxeringsvärde 28 799 000 SEK Skattesats 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Periodens slutdatum 2005-12-01 Snittpris SEK/m² Antal köp 13 693 SEK/m² 15 st 55
9.14 Kassaflöde Årsredovisning Claus Mortensen 26 Kassaflöde Årsredovisning Claus Mortensen 26 2004 2005 2006 2007 2008 < 2009 > Hyra, kontor 2 118 357 2 179 637 2 242 690 2 307 567 2 374 321 2 443 006 Hyra, butiker 1 690 486 1 827 927 1 976 541 2 137 239 2 311 001 2 498 891 Summa hyra 3 808 843 4 007 563 4 219 231 4 444 805 4 685 322 4 941 896 Vakans, kontor -408 843-420 670-432 839-445 360-458 244-471 500 Vakans, butik 0 0 0 0 0 0 Summa vakans -408 843-420 670-432 839-445 360-458 244-471 500 Summa nettohyra 3 400 000 3 586 894 3 786 392 3 999 445 4 227 078 4 470 396 DoUH, kontor -964 932-1 023 869-1 086 405-1 152 761-1 223 170-1 297 880 DoUH, butiker -496 780-527 123-559 319-593 481-629 730-668 193 Fastighetsskatt 287 990 287 990 287 990 287 990 287 990 287 990 Fastighetsskatt, vidarefakturerad -287 990-287 990-287 990-287 990-287 990-287 990 Summa DoUH och fastighetsskatt -1 461 712-1 550 991-1 645 724-1 746 242-1 852 900-1 966 073 Driftnetto, kontor 744 582 735 098 723 446 709 445 692 907 673 626 Driftnetto, butiker 1 193 706 1 300 804 1 417 223 1 543 758 1 681 271 1 830 698 Summa driftnetto 1 938 288 2 035 902 2 140 668 2 253 203 2 374 178 2 504 323 Restvärde Kontor 11 227 095 Butik 28 164 579 Summa Restvärde 39 391 674 Kassaflöde 1 938 288 2 035 902 2 140 668 2 253 203 41 765 852 2 504 323 Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning 6,36% Kalkylränta nuvärdesberäkning 11,39% Nuvärden Driftnetton 7 777 097 Restvärden 22 966 944 Summa nuvärden 30 744 041 Marknadsvärde 30 744 041 SEK Marknadsvärde 8 855 SEK/m2 56
9.15 Marknadsinformation Claus Mortensen 26 Fastighetsrapport Marknadsinformation Claus Mortensen 26 Fastighetsbeteckning Claus Mortensen 26 Kommun Malmö Församling S:t Petri Adress Södergatan 14 Ägare VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans Hyra DoUH Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år (m²) SEK/m² SEK/m² Kontor AA Centrum 2 550 6,50% 6,00% 1 400-312 2,00% 2,00% Butiker AA Centrum 637 6,25% 0,25% 4 000-312 2,00% 2,00% Summa area 3 187 Taxeringsinformation Typkod 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Summa taxeringsvärde 28 799 000 SEK Skattesats 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Periodens slutdatum 2005-12-01 Snittpris SEK/m² Antal köp 13 693 SEK/m² 15 st 57
9.16 Kassaflöde Marknadsinformation Claus Mortensen 26 Kassaflöde Marknadsinformation Claus Mortensen 26 2004 2005 2006 2007 2008 < 2009 > Hyra, kontor 3 570 000 3 641 400 3 714 228 3 788 513 3 864 283 3 941 568 Hyra, butiker 2 548 000 2 598 960 2 650 939 2 703 958 2 758 037 2 813 198 Summa hyra 6 118 000 6 240 360 6 365 167 6 492 471 6 622 320 6 754 766 Vakans, kontor -214 200-218 484-222 854-227 311-231 857-236 494 Vakans, butik -6 370-6 497-6 627-6 760-6 895-7 033 Summa vakans -220 570-224 981-229 481-234 071-238 752-243 527 Summa nettohyra 5 897 430 6 015 379 6 135 686 6 258 400 6 383 568 6 511 239 DoUH, kontor -795 600-811 512-827 742-844 297-861 183-878 407 DoUH, butiker -198 744-202 719-206 773-210 909-215 127-219 429 Fastighetsskatt 287 990 287 990 287 990 287 990 287 990 287 990 Fastighetsskatt, vidarefakturerad -287 990-287 990-287 990-287 990-287 990-287 990 Summa DoUH och fastighetsskatt -994 344-1 014 231-1 034 515-1 055 206-1 076 310-1 097 836 Driftnetto, kontor 2 560 200 2 611 404 2 663 632 2 716 905 2 771 243 2 826 668 Driftnetto, butiker 2 342 886 2 389 744 2 437 539 2 486 289 2 536 015 2 586 735 Summa driftnetto 4 903 086 5 001 148 5 101 171 5 203 194 5 307 258 5 413 403 Restvärde Kontor 43 487 195 Butik 41 387 767 Summa Restvärde 84 874 962 Kassaflöde 4 903 086 5 001 148 5 101 171 5 203 194 90 182 220 5 413 403 Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning 6,38% Kalkylränta nuvärdesberäkning 8,38% Nuvärden Driftnetton 20 109 986 Restvärden 56 763 882 Summa nuvärden 76 873 868 Marknadsvärde 76 873 868 SEK Marknadsvärde 24 121 SEK/m2 58
9.17 Årsredovisning Claus Mortensen 34 Fastighetsrapport Årsredovisning Claus Mortensen 34 Fastighetsbeteckning Claus Mortensen 34 Kommun Malmö Församling S:t Petri Adress Stortorget 6 Ägare VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Hyresintäkter Claus Mortensen 34, 2004 3600000 SEK Genomsnitt Malmö/Syd Hyresintäkter, kontor 2004 318000000 SEK Lokalarea, kontor 2004 262000 m² Genomsnitthyra, kontor 2004 1213,740458 SEK/m² Hyresintäkter, butik 2004 111000000 SEK Lokalarea, butik 2004 59000 m² Genomsnitthyra, butik 2004 1881,355932 SEK/m² Hyresintäkter, kontor 1999 301000000 SEK Lokalarea, kontor 1999 286000 m² Genomsnitthyra, kontor 1999 1052,447552 SEK/m² Hyresintäkter, butik 1999 70000000 SEK Lokalarea, butik 1999 55000 m² Genomsnitthyra, butik 1999 1272,727273 SEK/m² Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 2004 Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 1999 421 SEK/m² 313 SEK/m² Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans Hyra DoUH Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år m² SEK/m² SEK/m² Kontor Malmö/syd 246 6,00% 0,00% 954-421 2,89% 6,11% Butiker Malmö/syd 2 275 6,50% 0,00% 1 479-421 8,13% 6,11% Summa area 2 521 Taxeringsinformation Typkod 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Summa taxeringsvärde 26 199 000 SEK Skattesats 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Periodens slutdatum 2005-12-01 Snittpris SEK/m² Antal köp 13 693 SEK/m² 15 st 59
9.18 Kassaflöde Årsredovisning Claus Mortensen 34 Kassaflöde Årsredovisning Claus Mortensen 34 2004 2005 2006 2007 2008 < 2009 > Hyra, kontor 234 760 241 551 248 539 255 729 263 127 270 738 Hyra, butiker 3 365 240 3 638 841 3 934 688 4 254 587 4 600 494 4 974 525 Summa hyra 3 600 000 3 880 393 4 183 227 4 510 316 4 863 621 5 245 264 Vakans, kontor 0 0 0 0 0 0 Vakans, butik 0 0 0 0 0 0 Summa vakans 0 0 0 0 0 0 Summa nettohyra 3 600 000 3 880 393 4 183 227 4 510 316 4 863 621 5 245 264 DoUH, kontor -103 566-109 892-116 604-123 726-131 283-139 301 DoUH, butiker -957 775-1 016 275-1 078 347-1 144 211-1 214 098-1 288 253 Fastighetsskatt 261 990 261 990 261 990 261 990 261 990 261 990 Fastighetsskatt, vidarefakturerad -261 990-261 990-261 990-261 990-261 990-261 990 Summa DoUH och fastighetsskatt -1 061 341-1 126 166-1 194 951-1 267 937-1 345 381-1 427 555 Driftnetto, kontor 131 194 131 660 131 935 132 003 131 844 131 437 Driftnetto, butiker 2 407 465 2 622 567 2 856 340 3 110 376 3 386 396 3 686 272 Summa driftnetto 2 538 659 2 754 227 2 988 276 3 242 379 3 518 240 3 817 709 Restvärde Kontor 2 190 620 Butik 56 711 874 Summa Restvärde 58 902 494 Kassaflöde 2 538 659 2 754 227 2 988 276 3 242 379 62 420 735 3 817 709 Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning 6,48% Kalkylränta nuvärdesberäkning 14,97% Nuvärden Driftnetton 9 864 715 Restvärden 29 319 601 Summa nuvärden 39 184 316 Marknadsvärde 39 184 316 SEK Marknadsvärde 15 543 SEK/m2 60
9.19 Marknadsinformation Claus Mortensen 34 Fastighetsrapport Marknadsinformation Claus Mortensen 34 Fastighetsbeteckning Claus Mortensen 34 Kommun Malmö Församling S:t Petri Adress Stortorget 6 Ägare VASAKRONAN MALMÖFASTIGHETER AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans Hyra DoUH Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år (m²) SEK/m² SEK/m² Kontor AA Centrum 2 017 6,5% 6,00% 1 400-312 2,00% 2,00% Butiker AA Centrum 504 6,25% 0,25% 4 000-312 2,00% 2,00% Summa area 2 521 Taxeringsinformation Typkod 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Summa taxeringsvärde 26 199 000 SEK Skattesats 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Periodens slutdatum 2005-12-01 Snittpris SEK/m² Antal köp 13 693 SEK/m² 15 st 61
9.20 Kassaflöde Marknadsinformation Claus Mortensen 34 Kassaflöde Marknadsinformation Claus Mortensen 34 2004 2005 2006 2007 2008 < 2009 > Hyra, kontor 2 823 800 2 880 276 2 937 882 2 996 639 3 056 572 3 117 703 Hyra, butiker 2 016 000 2 056 320 2 097 446 2 139 395 2 182 183 2 225 827 Summa hyra 4 839 800 4 936 596 5 035 328 5 136 034 5 238 755 5 343 530 Vakans, kontor -169 428-172 817-176 273-179 798-183 394-187 062 Vakans, butik -5 040-5 141-5 244-5 348-5 455-5 565 Summa vakans -174 468-177 957-181 517-185 147-188 850-192 627 Summa nettohyra 4 665 332 4 758 639 4 853 811 4 950 888 5 049 905 5 150 904 DoUH, kontor -629 304-641 890-654 728-667 822-681 179-694 802 DoUH, butiker -157 248-160 393-163 601-166 873-170 210-173 614 Fastighetsskatt 261 990 261 990 261 990 261 990 261 990 261 990 Fastighetsskatt, vidarefakturerad -261 990-261 990-261 990-261 990-261 990-261 990 Summa DoUH och fastighetsskatt -786 552-802 283-818 329-834 695-851 389-868 417 Driftnetto, kontor 2 025 068 2 065 569 2 106 881 2 149 018 2 191 999 2 235 839 Driftnetto, butiker 1 853 712 1 890 786 1 928 602 1 967 174 2 006 517 2 046 648 Summa driftnetto 3 878 780 3 956 356 4 035 483 4 116 192 4 198 516 4 282 487 Restvärde Kontor 34 397 519 Butik 32 746 365 Summa Restvärde 67 143 884 Kassaflöde 3 878 780 3 956 356 4 035 483 4 116 192 71 342 400 4 282 487 Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning 6,38% Kalkylränta nuvärdesberäkning 8,38% Nuvärden Driftnetton 15 908 807 Restvärden 44 905 477 Summa nuvärden 60 814 284 Marknadsvärde 60 814 284 SEK Marknadsvärde 24 123 SEK/m2 62
9.21 Årsredovisning Oscar 1 Fastighetsrapport Årsredovisning Oscar 1 Fastighetsbeteckning Oscar 1 Kommun Malmö Församling S:t Petri Adress Stortorget 31 Ägare VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Hyresintäkter Oscar 1, 2004 2000000 SEK Genomsnitt Malmö/Syd Hyresintäkter, kontor 2004 318000000 SEK Lokalarea, kontor 2004 262000 m² Genomsnitthyra, kontor 2004 1213,740458 SEK/m² Hyresintäkter, butik 2004 111000000 SEK Lokalarea, butik 2004 59000 m² Genomsnitthyra, butik 2004 1881,355932 SEK/m² Hyresintäkter, kontor 1999 301000000 SEK Lokalarea, kontor 1999 286000 m² Genomsnitthyra, kontor 1999 1052,447552 SEK/m² Hyresintäkter, butik 1999 70000000 SEK Lokalarea, butik 1999 55000 m² Genomsnitthyra, butik 1999 1272,727273 SEK/m² Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 2004 Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 1999 421 SEK/m² 313 SEK/m² Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans Hyra DoUH Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år m² SEK/m² SEK/m² Kontor Malmö/syd 2 350 6,00% 51,00% 923-421 2,89% 6,11% Butiker Malmö/syd 655 6,50% 0,00% 1 431-421 8,13% 6,11% Summa area 3 005 Taxeringsinformation Typkod 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Summa taxeringsvärde 29 800 000 SEK Skattesats 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Periodens slutdatum 2005-12-01 Snittpris SEK/m² Antal köp 13 693 SEK/m² 15 st 63
9.22 Kassaflöde Årsredovisning Oscar 1 Kassaflöde Årsredovisning Oscar 1 2004 2005 2006 2007 2008 < 2009 > Hyra, kontor 2 169 116 2 231 865 2 296 428 2 362 860 2 431 213 2 501 544 Hyra, butiker 937 133 1 013 324 1 095 710 1 184 794 1 281 120 1 385 278 Summa hyra 3 106 249 3 245 189 3 392 138 3 547 654 3 712 333 3 886 822 Vakans, kontor -1 106 249-1 138 251-1 171 178-1 205 059-1 239 919-1 275 787 Vakans, butik 0 0 0 0 0 0 Summa vakans -1 106 249-1 138 251-1 171 178-1 205 059-1 239 919-1 275 787 Summa nettohyra 2 000 000 2 106 938 2 220 960 2 342 595 2 472 415 2 611 035 DoUH, kontor -989 350-1 049 778-1 113 897-1 181 932-1 254 123-1 330 723 DoUH, butiker -275 755-292 598-310 469-329 432-349 553-370 904 Fastighetsskatt 298 000 298 000 298 000 298 000 298 000 298 000 Fastighetsskatt, vidarefakturerad -298 000-298 000-298 000-298 000-298 000-298 000 Summa DoUH och fastighetsskatt -1 265 105-1 342 376-1 424 366-1 511 365-1 603 677-1 701 627 Driftnetto, kontor 73 517 43 836 11 353-24 131-62 829-104 967 Driftnetto, butiker 661 378 720 727 785 241 855 361 931 567 1 014 374 Summa driftnetto 734 895 764 562 796 594 831 230 868 738 909 408 Restvärde Kontor -1 749 445 Butik 15 605 759 Summa Restvärde 13 856 315 Kassaflöde 734 895 764 562 796 594 831 230 14 725 053 909 408 Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning 6,56% Kalkylränta nuvärdesberäkning 10,60% Nuvärden Driftnetton 2 958 762 Restvärden 8 372 811 Summa nuvärden 11 331 573 Marknadsvärde 11 331 573 SEK Marknadsvärde 3 771 SEK/m2 64
9.23 Marknadsinformation Oscar 1 Fastighetsrapport Marknadsinformation Oscar 1 Fastighetsbeteckning Oscar 1 Kommun Malmö Församling S:t Petri Adress Södergatan 1 (+) Ägare HANDELSBOLAGET GOTIC (VASAKRONAN AB) Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans Hyra DoUH Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år (m²) SEK/m² SEK/m² Kontor AA Centrum 2 404 6,50% 6,00% 1 400-312 2,00% 2,00% Butiker AA Centrum 601 6,25% 0,25% 4 000-312 2,00% 2,00% Summa area 3 005 Taxeringsinformation Typkod 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Summa taxeringsvärde 29 800 000 SEK Skattesats 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Periodens slutdatum 2005-12-01 Snittpris SEK/m² Antal köp 13 693 SEK/m² 15 st 65
9.24 Kassaflöde Marknadsinformation Oscar 1 Kassaflöde Marknadsinformation Oscar 1 2004 2005 2006 2007 2008 < 2009 > Hyra, kontor 3 365 600 3 432 912 3 501 570 3 571 602 3 643 034 3 715 894 Hyra, butiker 2 404 000 2 452 080 2 501 122 2 551 144 2 602 167 2 654 210 Summa hyra 5 769 600 5 884 992 6 002 692 6 122 746 6 245 201 6 370 105 Vakans, kontor -201 936-205 975-210 094-214 296-218 582-222 954 Vakans, butik -6 010-6 130-6 253-6 378-6 505-6 636 Summa vakans -207 946-212 105-216 347-220 674-225 087-229 589 Summa nettohyra 5 561 654 5 672 887 5 786 345 5 902 072 6 020 113 6 140 515 DoUH, kontor -750 048-765 049-780 350-795 957-811 876-828 114 DoUH, butiker -187 512-191 262-195 087-198 989-202 969-207 028 Fastighetsskatt 298 000 298 000 298 000 298 000 298 000 298 000 Fastighetsskatt, vidarefakturerad -298 000-298 000-298 000-298 000-298 000-298 000 Summa DoUH och fastighetsskatt -937 560-956 311-975 437-994 946-1 014 845-1 035 142 Driftnetto, kontor 2 413 616 2 461 888 2 511 126 2 561 349 2 612 576 2 664 827 Driftnetto, butiker 2 210 478 2 254 688 2 299 781 2 345 777 2 392 692 2 440 546 Summa driftnetto 4 624 094 4 716 576 4 810 907 4 907 126 5 005 268 5 105 373 Restvärde Kontor 40 997 340 Butik 39 048 741 Summa Restvärde 80 046 081 Kassaflöde 4 624 094 4 716 576 4 810 907 4 907 126 85 051 349 5 105 373 Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning 6,38% Kalkylränta nuvärdesberäkning 8,38% Nuvärden Driftnetton 18 965 726 Restvärden 53 534 476 Summa nuvärden 72 500 202 Marknadsvärde 72 500 202 SEK Marknadsvärde 24 127 SEK/m2 66
9.25 Ortsprisanalys Gamla Stan Kommun Församling Fastighetsbeteckning Adress Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholms Domkyrkoförs. Stockholms Domkyrkoförs. Stockholms Domkyrkoförs. Stockholms Domkyrkoförs. Stockholms Domkyrkoförs. Stockholms Domkyrkoförs. Stockholms Domkyrkoförs. Stockholms Domkyrkoförs. Ortsprisinformation Gamla Stan Överlåtelsed atum (ååååmm-dd) Pris (ksek) Pris (SEK/m2) Typkod Area Lokaler (m2) Upplåtelseform Pomona Större 2 Gåsgränd 3 2002-12-02 4 800 31 788 325 151 Äganderätt Luna 2 Ferkens Gränd 1 2003-03-14 10 600 22 747 325 466 Äganderätt Cybele 13 Stora Nygatan 33 (+) 2003-05-01 26 109 13 253 325 1 970 Äganderätt Aeolus 1 Österlånggatan 1 (+) 2003-05-06 248 500 42 392 325 5 862 Äganderätt Cybele 13 Stora Nygatan 33 (+) 2003-05-31 44 000 22 335 325 1 970 Äganderätt Cybele 13 Stora Nygatan 33 (+) 2004-06-01 44 000 22 335 325 1 970 Äganderätt Python 6 Skeppsbron 16 2004-12-06 30 278 23 291 325 1 300 Äganderätt Python 6 Skeppsbron 16 2004-12-27 30 278 23 291 325 1 300 Äganderätt Köpeskilling - medel (SEK/m2): 25 179 67
9.26 Ortsprisinformation Malmö Ortsprisinformation Malmö Centrum Kommun Församling Fastighetsbeteckning Adress Överlåtelsed atum (ååååmm-dd) Pris (ksek) Pris (SEK/m2) Typkod Area Lokaler (m2) Upplåtelseform Malmö S:t Petri Sankt Jörgen 21 Baltzarsgatan 30 (+) 2002-12-06 248 200 20 408 325 12 162 Äganderätt Malmö S:t Petri Gustav Adolf 13 Gustav Adolfs Torg 4 (+) 2003-09-30 185 000 17 904 325 10 333 Äganderätt Malmö S:t Petri Oscar 16 Södergatan 3 2003-12-12 25 027 10 792 325 2 319 Äganderätt Malmö S:t Petri Gustav Adolf 12 Gustav Adolfs Torg 6 (+) 2003-12-12 31 989 10 444 325 3 063 Äganderätt Malmö S:t Petri Söderport 9 Gustav Adolfs Torg 47 2003-12-12 17 603 8 382 325 2 100 Äganderätt Malmö S:t Petri Oscar 28 Skomakaregatan 3 (+) 2003-12-29 107 497 14 080 325 7 635 Äganderätt Malmö S:t Petri Gustav Adolf 12 Gustav Adolfs Torg 6 (+) 2003-12-30 31 989 10 444 325 3 063 Äganderätt Malmö S:t Petri Oscar 16 Södergatan 3 2003-12-30 25 027 10 792 325 2 319 Äganderätt Malmö S:t Petri Söderport 9 Gustav Adolfs Torg 47 2003-12-30 17 603 8 382 325 2 100 Äganderätt Malmö S:t Petri Oscar 28 Skomakaregatan 3 (+) 2004-01-27 107 497 14 080 325 7 635 Äganderätt Malmö S:t Petri Stjärnan 1 Landbygatan 4 (+) 2004-02-03 19 000 15 561 325 1 221 Äganderätt Malmö S:t Petri Gustav Adolf 12 Gustav Adolfs Torg 6 (+) 2004-07-01 55 000 17 956 325 3 063 Äganderätt Malmö S:t Petri Sankt Jörgen 21 Baltzarsgatan 30 (+) 2004-07-01 353 944 29 102 325 12 162 Äganderätt Malmö S:t Petri Söderport 9 Gustav Adolfs Torg 47 2005-08-01 17 922 8 534 325 2 100 Äganderätt Malmö S:t Petri Söderport 9 Gustav Adolfs Torg 47 2005-09-09 17 922 8 534 325 2 100 Äganderätt Köpeskilling - medel (S 13 693 68
9.27 Intervjumall Intervju Marknadsinformation Analytikerns arbete Vilken befattning har du? Berätta lite kort om din bakgrund Hur länge har du jobbat som fastighetsanalytiker? Bakgrund för Marknadsinformation När började ni leverera Marknadsinformation? Vilka var incitamenten till att börja levererar Marknadsinformation? Hur många är ni som jobbar med Marknadsanalys? Kontorslokaler och butikslokaler Använder ni samma tillvägagångssätt/metod när Marknadsinformation bestäms för såväl kontor som butiker? Använder ni samma tillvägagångssätt/metod över alla områden i Sverige där ni levererar Marknadsinformation? Hur sätter ni gränser för områdesindelningen i Stockholm? Görs det på liknande sätt i hela Sverige där ni levererar Marknadsinformation? Faktorer som påverkar marknadsvärdet Hyror Använder ni fastighetsägarnas information från exempelvis årsredovisningar vid fastställande av marknadsnivåer eller får ni annan mer utförlig finansiell information när marknadshyror fastställs? Hur identifierar ni de olika marknaderna? Tar ni hänsyn till både fastigheternas läge och standard? Gör ni undersökning av utbud och efterfrågan på kontorsmarknaden? Görs denna undersökning ur både hyresgästers och fastighetsägares perspektiv? 69
Hyresutveckling Gör ni undersökningar av existerande kontrakt jämfört med nytecknade/förväntade kontrakt och därmed ser utvecklingen? Hur omfattande är denna undersökning, kontrolleras kontrakt för alla fastigheter som Marknadsinformation levereras för eller görs det ett urval, och i så fall hur görs detta urval? Tar ni hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten? Undersöker ni priselasticitet och känslighet för hyreshöjningars påverkan på vakansen på de olika delområdena? Görs denna bedömning av enskilda fastigheter? Låter ni enbart inflationen styra hyresutvecklingen? Direktavkastningskrav Direktavkastningskravet är driftnettot relaterat till fastighetens marknadsvärde. Är direktavkastningskravet enbart baserat på ortsprisanalys eller använder ni er av uppgifter från enskilda fastighetsägares direktavkastningskrav? Hur uppskattar ni direktavkastningskrav för hela områden? Inflation Använder ni uppgifter från Riksbanken, Prosperas enkätundersökningar för att uppskatta inflationen? Om inte, hur uppskattar ni inflationen? Vakans Baserar ni vakansen på ett uppskattat medeltal för en hel konjunkturcykel på fastighets- och hyresmarknaden? Om inte, hur går ni till väga för att uppskatta vakans för ett område? Kalkylränta Vad är utgångspunkten för val av kalkylränta? Baseras den på aktuell långsiktig obligationsränta med tillägg för fastighetsrelaterad risk? Hur bestäms den fastighetsrelaterade risken, baseras den dels på ett generellt tillägg för fastigheter, dels ett tillägg för det aktuella objektet? Hur ingående är analysen av risken för specifika fastigheter, kontrolleras säkerhet i hyreskontrakt samt hyresgäster? Vad vi ser av Datschas Marknadsinformation verkar kalkylräntan vara direktavkastningskravet med tillägg för inflationen, är det så kalkylräntan bestäms? Drift- och Underhåll 70
Hur bestämmer ni kostnader för drift- och underhåll för de olika delområdena? Är drift- och underhåll beräknade för varje enskild fastighet? Använder ni fastighetsägarnas årsredovisningar eller får ni mer utförlig finansiell information angående drift- och underhåll? När ni erhåller informationen är drift- och underhållskostnaderna två separata poster eller är de sammanslagna? Vilken är den största utgiften bland driftkostnaderna? Kan man se att drift- och underhållskostnaderna påverkas av byggnadens ålder? Drift- och underhållsutveckling Area Låter ni enbart inflationen styra utvecklingen? Om inte hur bestäms utvecklingen? Var inhämtar ni uppgifter om fastigheternas area? Restvärde Hur bestäms restvärdet och vilket direktavkastningskrav blir tillämpligt vid en kalkylperiod på 5 år? Framtidsutsikter för Marknadsinformation Hur ser ni på framtiden gällande marknad för leverans av Marknadsinformation? Driver webbaserade analytikerverktyg som Datscha på Marknadsinformationens betydelse vid fastighetsvärdering? Drivs utvecklingen mot att tillförlitliga värderingar av fastigheter kan utföras av enskilda individer som inte är auktoriserade fastighetsvärderare? 71