Fastighetsutvecklarens markförvärv

EXAMENSARBETE FASTIGHETSUTVECKLING MED FASTIGHETSFÖRMEDLING FASTIGHETSUTVECKLING GRUNDNIVÅ, 15 HP STOCKHOLM, SVERIGE 2017 Fastighetsutvecklarens markförvärv Processen i teori och praktik Andrea Lundin & Moa Carlback KTH INSTITUTIONEN FÖR FASTIGHETER OCH BYGGANDE

Bachelor of Science thesis Title: A developer s acquisition of land The process in theory and practice Author(s): Andrea Lundin & Moa Carlback Department: Real Estate and Construction Management Bachelor Thesis number: TRITA-FOB-FaV-KANDIDAT-2017:17 Archive number: 407 Supervisor: Thomas Kalbro Keywords: Real estate development, Acquisition of land, Stage of land value, Calculation of exploitation Abstract The housing market in Stockholm has in the recent years become a hot topic. The demand for residences has heavily increased creating the needs of building a large amount of new residences. To be able to build these new apartments that the market demands, land must be available together with a judiciary detailed development plan. The market has seen a great amount of new developers due to beneficial economic circumstances in the past years. This situation therefore requires the companies to have elaborated strategies to manage the competition. The purpose of this thesis has been to investigate the companies reasoning regarding the acquisition of non-detailed developed land as this can correspond as a risky business. What founds their decisions and which calculations do they use are questions that will be answered in this essay. The underlying theories includes parts such as, the different stages of land value, the calculation of exploitation and a market analysis supplemented with a final part of real estate valuation. The methods that have been used are literature studies for an overall understanding of the mentioned theories above. In addition, qualitative interviews have been used for an even greater understanding. The conclusion of this thesis states that the companies base their strategic acquisition of land by the theory of calculation of exploitation and by well-conducted market analysis. Also, this report shows that the companies regulate their purchases of land by different types of requirements which makes the stage of valuation uncertain.

Acknowledgement This thesis has been written during the spring term of 2017 at the department of Real Estate and Construction Management at the Royal Institute of Technology. This essay, of 15 credits, concludes the Bachelor s programme in Property Development and Agency. The interview studies have been a major part of the thesis and therefore we would like to thank all the corporate representatives for valuable information and great commitment. Furthermore, we would like to thank our supervisor Thomas Kalbro for the guidance and support during the work. Andrea Lundin & Moa Carlback Stockholm, June 2017 2

Examensarbete Titel: Fastighetsutvecklarens markförvärv Processen i teori och praktik Författare: Andrea Lundin & Moa Carlback Institution: Fastigheter och Byggande Examensarbete Kandidatnivå nummer: TRITA-FOB-FaV-KANDIDAT-2017:17 Arkiv nummer: 407 Handledare: Thomas Kalbro Nyckelord: Fastighetsutveckling, Markförvärv, Värdetrappan, Exploateringskalkyl Sammanfattning Stockholm har idag en glödhet bostadsmarknad där efterfrågan är stor och många bostäder måste byggas. En förutsättning för att nya bostäder ska kunna byggas är att det finns tillgänglig mark samt att marken är detaljplanelagd. Tillsammans med ekonomiskt gynnsamma förhållanden har det de senaste åren lett till en stor ökning av antalet aktiva aktörer på marknaden. Den rådande situationen gör att företagens strategi för att förvärva mark är avgörande för deras överlevnad. Syftet har varit att utreda hur företagen resonerar vid förvärv av icke-planlagd mark då detta kan skapa en risk för företagen. Vad grundar de sitt beslut på och vilka kalkyler är det som faktiskt görs är något som besvaras i rapporten. De teorier som ligger grund för arbetet kommer därmed innefatta delar om värdetrappan, exploateringskalkylen och marknadsanalyser med en avslutande del om generell fastighetsvärdering. De metoder som har använts är litteratursökningar för att få en övergripande förståelse för den bakomliggande teori. Denna undersöks sedan djupare med hjälp av kvalitativa intervjuer av intressanta företag på marknaden. De slutsatser som utifrån arbetet kan dras är att det som ligger till grund för företagens strategier baseras på exploateringskalkyler och väl utarbetade marknadsanalyser. Vidare är det tydligt att företagen reglerar köpen med hjälp av olika villkor för att minimera riskerna vilket gör att marken inte förvärvas i ett tydligt steg utifrån värdetrappans teori. 3

Förord Denna kandidatuppsats, på 15 högskolepoäng, har skrivits under vårterminen 2017 på Institutionen för Fastigheter och Byggande som en avslutande del av kandidatprogrammet Fastighetsutveckling med Fastighetsförmedling vid Kungliga Tekniska Högskolan. I detta arbete har de olika intervjuerna varit en avgörande del och legat till grund för resultatet. Vi vill därmed tacka samtliga företagsrepresentanter för att de ställt upp med värdefull information och stort engagemang. Vidare vill vi även tacka vår handledare Thomas Kalbro för vägledning och stöd under arbetets gång. Andrea Lundin & Moa Carlback Stockholm, juni 2017 4

Innehållsförteckning Abstract 1 Acknowledgement 2 Sammanfattning 3 Förord 4 Innehållsförteckning 5 1. Inledning 7 1.1 Bakgrund 7 1.2 Syfte 8 1.3 Avgränsningar 8 1.4 Metod 8 1.5 Disposition 9 2. Arbetets teoretiska utgångspunkter 10 2.1 Förvärvsprocessen 10 Värdeutveckling vid en markexploatering - Värdetrappans teori 10 Förväntningsvärden 11 Risk och osäkerhet 13 Exploateringskalkylen 13 2.2 Marknadsanalyser 15 Nationell analys 16 Bruttonationalprodukt, BNP 16 Inflationen 17 Konjunkturer 17 Räntan 18 Regional analys 18 Företagen och individerna 18 Lokal analys av det aktuella området i projektet 19 2.3 Fastighetsvärderingsmetoder 19 Ortsprismetoden 20 Direkta ortsprismetoder 20 Avkastningsmetoder 22 Kassaflödesmetoder 23 Direktavkastningsmetoder 23 3. Sammanställning av intervjuer 24 3.1 Generellt om processen 24 5

3.2 Värdetrappan 25 3.3 Förväntningsvärden 27 3.4 Risk och osäkerhet 28 3.5 Generellt om marknadsanalys 29 3.6 Konkurrens 31 3.7 Värderingsmetod 32 3.8 Ekonomiska incitament 33 3.9 Historiskt perspektiv 34 4. Analys av genomförda intervjuer 36 4.1 Förvärvsprocessen 36 4.2 Marknadsanalys 38 4.3 Värdering 39 4.4 Historiska skillnader 41 4.5 Felkällor 41 5. Slutsats 42 6. Källförteckning 43 6.1 Skriftliga källor 43 7. Bilagor 44 7.1 Frågor 44 6

1. Inledning 1.1 Bakgrund Stockholm är som stad idag en utav de mest attraktiva områdena att bo i och takt med en växande befolkning är efterfrågan på bostäder ett faktum. Med en kombination av låga räntor och en understimulerad marknad av nybyggda bostäder kan var och varannan svensk se på nyheterna om hur bostäder i Stockholm säljs till rekordhöga priser. Idag spenderar svensken mer pengar än någonsin på boendet och fastighetsbranschen går på högvarv. Intresset för att investera i bostäder har ökat markant de senaste åren och idag finns ett hundratal byggbolag på marknaden som alla vill ta del av det miljardbelopp nyproduktionen omsätter. Nyproduktion kräver att två avgörande faktorer går i lås, att det finns tillgänglig mark som går att bygga på och att marken enligt detaljplan faktiskt får bebyggas med bostäder. En detaljplan är bunden till ett visst markområde och kan inte anpassas till någon annans område eller mark, vilket gör att den exploatör som besitter marken också besitter byggrätten en detaljplan befogar. Denna rapport kommer därför att utreda hur en exploatör resonerar vid förvärv av mark för nyproduktion eftersom det är helt avgörande om aktören vill ta del av den vinst som byggrätten uppför. Byggrätten ger alltså innehavaren rätten att efter uppförandet ta del av de intäkter som försäljningen av bostäderna ger. En exploatör förvärvar därmed mark med syfte att ta del av markens förädlingsvärde, det vill säga den vinst som investeringen genererar. Beroende på hur mycket kostnader exploatören lägger ut i samband med projektet kommer vinsten att skilja sig åt. Rapporten kommer fördjupa sig i hur en sådan kalkyl skulle se ut hur exploatören egentligen förhåller sig till de olika posterna. En byggrätt kan alltså inte förvärvas utan tillhörande mark, men mark kan förvärvas utan tillhörande byggrätt. Att förvärva mark som inte kommer att planläggas är därför utifrån exploatörens perspektiv helt värdelöst. Enligt värdetrappans teori kan mark förvärvas i olika så kallade utvecklingssteg, där det första stadiet symboliserar råmark eller med andra ord icke planlagd mark och det sista föreställer en bebyggd fastighet efter plan. Innan marken har antagits med en detaljplan, finns förväntningsvärden från marknaden om att marken kommer att detaljplaneläggas som gör att priset på marken stiger innan detaljplanen ens vunnit laga kraft. Att köpa marken innan dessa förväntningar har påverkat priset spelar stor roll för resultatet, det vill säga vinsten. Däremot finns det inga garantier för att marken kommer inneha diverse byggrätter förrän detaljplanen vunnit laga kraft vilket innebär en risk för köparen av marken. Denna undersökning kommer därför att ta reda på om exploatören behandlar förväntningsvärden och hur aktören egentligen ser på denna typ av modell. Vilka för och nackdelar finns det med att förvärva mark från de olika stegen? 7

1.2 Syfte Denna rapport kommer att behandla processen vid förvärv av mark i syftet att bygga bostäder. Rapporten klargör hur byggherrar resonerar kring förvärv av icke-planlagd mark och vilka olika faktorer som kommer att påverka förvärvet. Frågeställningar som arbetet kommer att besvara är: - I vilket stadie förvärvas marken? - Hur kalkyleras priset på marken? - Vilka underlag ligger till grund för förvärvet? 1.3 Avgränsningar Arbete kommer att beskriva hur mark förvärvas med avgränsningar för Stockholms bostadsmarknad. De företag som kommer att intervjuas är endast företag som köper mark med syfte att bygga bostäder, det vill säga med fokus på nyproduktion. Vidare baseras frågorna på nyproduktion av bostadsrätter, alltså kommer ingen hänsyn till hyresrätter att tas. Inte heller kommer det beaktas om marken förvärvas från kommunen, med markanvisning, eller genom privata affärer. 1.4 Metod Rapporten tar grund i litteraturen för att sedan djupare studeras med hjälp av kvalitativa intervjuer. Litteraturstudien har skett genom insamling av information från vetenskapliga avhandlingar, närmare bestämt Fastighetsvärdering och marknadsanalys, Brunes, Markexploatering, Kalbro/Lindgren och Fastighetsekonomi och Fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur, Lind/Persson. Intervjuerna har skett med fyra byggherrar av olika karaktär för att få ett bredare perspektiv. Intervjuerna har genomförts muntligt med varje företag, fördelen med denna metodik är det ger möjlighet till öppnare frågor och svar. Svaren har sedan transkriberats för att underlätta sammanställningen för att i sin tur skickas tillbaka till företagen för godkännande. Relevanta svar har efter det sorterats ut och framställts i rapporten. Av de aktörer som har intervjuats kan tre karaktäriseras som större varav en fjärde som mindre. Endast ett mindre företag har intervjuats på grund av svårigheten att få tag på andra mindre företag som haft möjlighet till intervju. Intervjuerna har valts till ett färre antal då mer tid har kunnat läggas på vardera enskilt företag med ett större fokus och engagemang. För bättre jämförbarhet har samma frågor använts vid respektive intervju. Företagen och dess svar kommer i rapporten att behandlas anonymt, dels för att aktörerna ska känna sig trygga att lämna ut information men också för att uppnå mer sanningsenliga svar. 8

1.5 Disposition Arbetet är disponerat så som följer Kapitel 1 - Inledning med en kortare bakgrund och syftet med själva arbetet samt beskrivning av metod. Kapitel 2 - Teoridelen där alla relevanta teorier för arbetet tas upp. Kapitel 3 - En sammanställning av de genomförda intervjuerna, resultatet. Kapitel 4 - Analys görs av de genomförda intervjuerna och resultatet. Kapitel 5 - En kortare slutsats görs av vad som framkommit i arbetet. Kapitel 6 Källhänvisningar Kapitel 7 Bilagor med tillhörande frågeställning 9

2. Arbetets teoretiska utgångspunkter 1 2.1 Förvärvsprocessen Denna del behandlar den teori som rör själva markförvärvet. Vid förvärv av mark för bostadsbebyggelse bör det kännas till att marken, i teorin, kan ha olika värden vid olika tidpunkter i processen. Är marken föremål för planläggning kommer det att påverka värdet före, under och efter att detaljplanen har vunnit laga kraft. Det förklaras närmare i den så kallade värdetrappan nedan. Osäkerheten kring en detaljplan kan skapa en risk för företag som köper mark innan planen har vunnit laga kraft. De olika delarna som här kommer att studeras närmare är: - Värdeutveckling vid en markexploatering - Exploateringskalkylen Värdeutveckling vid en markexploatering - Värdetrappans teori Marköverlåtelser vid markexploatering har ekonomiska incitament som normalt syns i den värdeökningen som den förändrade markanvändningen kan generera och vilken ägaren då får ta del av. Marköverlåtelser kan till exempel ske när en kommun eller ett privat byggbolag köper obebyggd mark för att sedan bygga ut marken med bostäder. Dessa kan sedan säljas till marknadsmässiga priser för att på så sätt ta del av den värdeutveckling som den förändrade markanvändningen frambringat. Värdeutvecklingen på mark är olika beroende på vilka egenskaper marken har och kan förklaras med hjälp av den så kallade värdetrappan enligt figur 1 nedan. 1 Alla figurer är hämtade från Kalbro, Thomas. Lindgren, Eidar. Markexploatering samt föreläsningsbilder om inget annat anges. 10

Figur 1 Värdetrappan. 1. Vid det tidiga stadiet i värdetrappan benämns marken som den pågående markanvändningen. Värdet av den pågående markanvändningen beskriver värdet på fastigheten innan det finns några tankar på att markens användning skulle kunna förändras. Marken kan till exempel vara skogsmark eller jordbruksmark. I punkt 1 i värdetrappan har en fördjupad översiktsplan upprättats. Beroende på innehållet i planen kan förväntningar uppstå om eventuella förändringar av markens användning i framtiden. Det här kan ge marken så kallade förväntningsvärden, något som kommer att behandlas vidare nedan. 2. Vid denna punkt har ett planbesked getts. Planbeskedet bekräftar förhoppningarna från punkten 1 ovan och marken övergår till att benämnas som råmark, det vill säga mark innan detaljplanen antagits. Ett positivt planbesked innebär att en detaljplaneprocess kommer att startas vilket kan ge att förväntningsvärdet på marken stiger ytterligare. 3. I detta skede, innan detaljplanen antas, kan förväntningsvärdena vara mycket stora på grund av osäkerheten kring detaljplanens innehåll. Det är svårt att säga huruvida värdet på marken, och därmed förväntningsvärdena, följer den heldragna eller streckade kurvan i figuren. 4. Vid punkt 4 har en rättsligt bindande detaljplan antagits och markens värde motsvaras i teorin av antalet byggrätter samt vilka kostnader som lagts ner vid planarbetet. Marken benämns inte längre råmark den kallas istället för råtomt, det vill säga mark med beviljad detaljplan, och har därmed med ett råtomtvärde. 11

5. Vid punkt 5 har marken i teorin stigit med det värde som betingas av kostnaderna för infrastrukturen. Detta innebär utbyggnad av bland annat vatten och avlopp, gator, ledningar, fastighetsbildning med mera vilket alltså, igen, höjer markens värde. Marken benämns inte längre råtomt. I och med infrastrukturutvecklingen är marken en så kallad tomtmark med ett tomtvärde. 6. I denna fas sker all typ av husbebyggelse som färdigställer planen och därmed möjliggör inflyttning i området och på marken. Tomtmarken är nu istället en bebyggd fastighet med sitt slutgiltiga fastighetsvärde och värdeutvecklingen av marken är nu fulländad. Även här kan det i teorin sägas att markens värde har stigit med de kostnader som lagts ner 2. Förväntningsvärden En fastighets värde före exploateringen kan påverkas av förväntningar av den kommande exploateringen och benämns då som förväntningsvärden. Förväntningsvärden kan alltså uppstå när det finns förväntningar eller förhoppningar om en förändrad markanvändning bland marknadens aktörer. Det kan till exempel vara att en ny bebyggelse, genom antagande av ny detaljplan, ska få uppföras. Förväntningsvärden motiverar att värdet av den framtida exploateringen av fastigheten kommer att bli högre än den pågående markanvändningen. Förväntningsvärden måste uppskattas med försiktighet vid förvärv av mark. Antas förväntningsvärdet vara högt finns det risk att värdet före överskattas och marken köps till ett högre pris än vad den verkliga exploateringen sedan genererar. Det här eftersom att förväntningsvärdet endast bygger på just på marknadens förväntningar och inte det verkliga utfallet. Om förväntningsvärdet istället antas vara lågt kan det istället bli att investeringen inte genomförs på grund av att värdet före exploateringen blir för högt i jämförelse med värdet efter investeringen. Hur förväntningsvärden värderas och hanteras i praktiken är svårt att säga och behandlas ofta som en tankegång om förväntningsvärdenas påverkan på kalkylens osäkerhet 3. Värdetrappan illustrerar hur utvecklingen av marken påverkar värdestegringen av marken. I början av trappan finns stor möjlighet att påverka utvecklingen av marken och därmed även värdeökningen på marken. Att i början av skedet få vara med och utforma och påverka detaljplanen som ska tillämpas på aktuell mark kan göra stor skillnad. Beslutet om att bygga ett sexvåningshus eller ett åttavåningshus innebär en oerhörd skillnad i husbebyggelse och därmed även stor inverkan på värdeutvecklingen på marken men också lönsamheten i projektet. Att i det sista skedet av trappan argumentera om spik eller skruv ska användas för att bygga husen har inte i närheten av samma påverkan på värdet av marken som en utvidgad detaljplan med fler byggrätter har. När detaljplanen är antagen, reflekteras värdeökningen av de investerade kostnaderna som till exempel infrastruktur eller husbebyggelse. Detta till skillnad från värdeökningen innan antagen detaljplan som betingas av marknadens 2 Kalbro, Thomas. Lindgren, Eidar. Markexploatering. 95 3 Ibid. 157 12

förväntningar och fastställd byggrätt utan större egna investeringar vilket i och med det innebär en större värdeökning 4. Risk och osäkerhet En avgörande tidpunkt i processen vid markexploatering är när en detaljplan vinner laga kraft, alltså blir rättsligt bindande. Som aktör kan alltså mark förvärvas före eller efter detaljplanen antagits. När marken förvärvas efter att detaljplanen har godkänts och upprättats, finns inga tveksamheter om att marken kanske inte kommer att detaljplaneläggas. Planrisken i detta skede finns alltså inte, den är noll. Om marken förvärvas innan detaljplanen har vunnit laga kraft finns en risk att planen på grund av olika faktorer inte kommer att genomföras. Här finns alltså en planrisk som måste tas hänsyn till och som kommer att påverka priset på marken beroende på hur stor risken är 5. Mark som alltså förvärvas långt innan förväntningar om markförändring, det vill säga tidigt i värdetrappan kan antas ha ett lägre värde än mark som förvärvas i samband med att detaljplanen vinner laga kraft. Detta eftersom risken att marken inte blir detaljplanelagd måste finnas med i beräkningarna. Osäkerheten är alltså desto större ju tidigare förvärvet sker i värdetrappan innan laga kraft vunnen detaljplan, men desto större är också värdeutvecklingen på marken. Osäkerheten vid ett senare skede i värdetrappan, efter en rättsligt bindande detaljplan är alltså inte befintlig och därför är värdeutvecklingen minimal bortsett från värdeökningen av egna investeringar. Exploateringskalkylen Exploatering av ett markområde skapar så kallade förädlingsvärden som exploatören som genomför projektet vill tillgodogöra sig. Exploateringsprocessen kan delas in i tre olika delar nämligen markförvärv, byggande och försäljning samt kostnader och intäkter som redovisas i figur 2 nedan 6. 4 Kalbro, Thomas. Lindgren, Eidar. Markexploatering. 147 5 Ibid. 97 6 Ibid. 153 13

Figur 2 Exploatörens kostnader och intäkter. Markförvärvet är alltså priset du betalar för marken. Exempel på administrativa kostnader kan vara bland annat pantbrev, plan och bygglovsavgifter, kostnader för fastighetsbildning med mera. Avgifter för anordningar som gator och vatten och avlopp regleras vanligen med hjälp av ett exploateringsavtal där diverse kostnaderna delas upp mellan berörda parter. Byggkostnader är kostnader för själva bygget men också kostnader för administration och projektering. Kostnaderna för att låna kapital utgör räntekostnaderna medan försäljningskostnaderna inkluderas exempelvis marknadsföring i samband med försäljningen av bostäderna. Alla kostnader måste täckas av intäkterna, vilket är försäljningspriset för bostäderna och då projektet går plus minus noll 7. Många gånger är gatuavgifter, byggkostnader, administrativa kostnader med mera baserade på olika taxor och blir därmed fasta kostnader som inte går att påverka i större utsträckning. Markpriset däremot är en förhandlingsbar faktor som kan bli avgörande för projektets lönsamhet. Utförliga marknadsanalyser kan göras för att uppskatta försäljningspriserna som, med avdrag för de totala fasta kostnaderna, ger den differens som motsvarar det högsta priset som kan betalas för marken för att projektet ska gå jämt ut. Denna beräkningskalkyl är en så kallad exploateringskalkyl och exemplifieras i figur 3 nedan. För att projektet ska generera en 7 Kalbro, Thomas. Lindgren, Eidar. Markexploatering. 153 154 14

vinst krävs dock att hänsyn tas till företagets avkastningskrav efter att markpriset med exploateringkalkylen tagits fram. Figur 3 Den teoretiska exploateringskalkylen. 2.2 Marknadsanalyser För att genomföra lönsamma bostadsprojekt krävs det kännedom om marknaden i området och den samhällsekonomiska utvecklingen överlag. Den makroekonomiska utvecklingen kan ha stor inverkan på bostadsmarknaden. På bostadsmarknaden är det få förunnat att köpa sig en bostad utan att ta lån. Ränteläget påverkar därmed i stor grad hushållens betalningsförmåga då räntorna styr i vilken utsträckning lån kan tas och därmed efterfrågan på bostäder. Detsamma gäller för företagen, är det lönsamt att ta lån för olika projekt nu eller måste de investera stora egna kapital? Konjunkturläget påverkar inte bara hushållens köpkraft utan även företagens förmåga att producera bostäderna. En lågkonjunktur kan ge stor arbetslöshet tillsammans med en mycket liten köpkraft hos hushållen vilket i sin tur gör att bostadsmarknaden står still då ingen har råd att köpa bostäder. Omvänt kan en högkonjunktur få ekonomin att blomstra och skapa en stor efterfrågan på bostäder vilket gör att det kan produceras fler bostäder. En annan del i marknadsanalysen är att avgöra exempelvis vilket konkurrerande utbud som finns, vilka preferenser hushållen har och fastigheternas egenskaper. En väl genomförd marknadsanalys bör medföra att risken i projektet minskar. Utifrån det ovan nämnda kan tre övergripande analysnivåer urskiljas, vilka i sig har olika delar som bör analysera. De olika nivåerna är: 15

- Nationell analys - Regional analys - Lokal analys Analysen bör alltså utreda tendenser och framtida utveckling för olika parametrar som kan ha en inverkan på bostadsbyggandet i Sverige. Nationell analys En nationell analys är en analys av makroekonomiska faktorer och innefattar sådant som påverkar den allmänna ekonomin. En sådan analys bör visa åt vilket håll ekonomin i ett land är på väg. Faktorer som bör ingå i en nationell analys är 8 : - BNP - Inflation - Konjunkturläget - Räntenivån Analysen bör göras för att ta reda på den framtida utvecklingen i landet och tillsammans kan de olika delarna ge en grund för vilken risk som projektet kan få både från produktionssynpunkt men även vad gäller hushållens efterfrågan. Bruttonationalprodukt, BNP Med ekonomisk tillväxt, BNP, menas värdeförändringen på alla varor och tjänster som ett land producerar under en given tidsperiod, exempelvis ett år. Eftersom den ekonomiska tillväxten visar skillnaden i det totala värdet av alla producerade varor mellan olika år innebär det alltså att den påverkas av hur stor efterfrågan som finns på marknaden. Är det stor efterfrågan kommer det troligtvis att produceras fler varor och värdet kommer därmed att stiga. På kort sikt kan det därför sägas att den ekonomiska tillväxten påverkas av interaktionen mellan varumarknaden och finansmarknaden 9. Varumarknaden speglar utbudet och efterfrågan på alla varor och tjänster i landet. Där motsvarar utbudet produktionsnivån, alltså BNP, och efterfrågan hur mycket marknaden är villig att köpa. Efterfrågan på varumarknaden påverkar i sin tur finansmarknaden. Med finansmarknaden syftas här till utbudet och efterfrågan på pengar 10. Utbudet motsvarar mängden pengar marknaden är villig att låna ut och efterfrågan således alla som vill låna pengar. Givet ett visst mått på utbudet och efterfrågan kommer det att ge en viss räntenivå, ökar efterfrågan eller utbudet kommer räntan att stiga respektive sjunka och vice versa. Hur dessa interagerar kan förklaras genom att efterfrågan på varor gör att efterfrågan på pengar ökar. Ökar efterfrågan på pengar kommer räntan att stiga vilket gör att efterfrågan på varor avstannar, och tillslut faller tillbaka, då det blir dyrare att handla varor för lånade pengar. Det här gör i sin tur att 8 Lind, Hans. Persson, Erik. Fastighetsekonomi och Fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur. 251 9 Ibid. 142 10 Ibid. 144 16

efterfrågan på pengar minskar och räntan faller tillbaka igen. Det här pågår till dess att marknaden uppnått jämvikt 11. Den ekonomiska tillväxten speglar alltså hur ekonomin i landet mår, med en god ekonomisk tillväxt fås ofta mindre arbetslöshet och ökade löner eftersom efterfrågan på varor ökar. Det här borde ha stor påverkan på fastigheter och bostadspriser då ökade löner ofta ger hushållen större låneutrymme. Det ger även möjligheten att öppna upp flyttkedjorna dock krävs det att de juridiska och skattemässiga systemen är effektiva något som inte kommer att diskuteras vidare i detta arbete. Inflationen Inflation uppstår när efterfrågan på varumarknaden inte kan mötas av utbudet, alltså när företagen inte kan producera varor i takt med en stigande efterfråga. Det kan även uppstå om produktionskostnaderna för varor stiger till exempel på grund av ökade löner 12. Inflationen innebär att priset på varor stiger medan köpkraften hos hushållen blir lägre, en vara som kostar 10kr idag kommer om 1 år att kosta 10.5kr om vi har 5% inflation 13. Inflationen påverkar alltså hushållens köpkraft och är därmed viktig att väga in i analysen. Den kommer även ha en påverkan på räntan som redovisas nedan. Konjunkturer Konjunktur innebär att det finns svängningar i den ekonomiska aktiviteten. Med ekonomisk aktivitet menas om BNP över- eller understiger den naturliga produktionsnivån, det potentiella BNP 14. Vid hög- och lågkonjunktur fås ett större respektive mindre BNP än den potentiella nivån. Som redan har behandlats ovan kan ses då att BNP beror av efterfrågan och utbudet på varu- och finansmarknaden. Den beror också av vilken arbetskraft som finns samt, på längre sikt, vilka investeringar som görs och den tekniska utvecklingens takt. Därmed bör slutsatsen kunna dras att vid ekonomisk tillväxt då efterfrågan på varor och pengar ökar kommer vi se ett ökat BNP. Efterfrågan på varor kommer i sin tur att kräva att företagen anställer fler och arbetslösheten bör minska. Fler i arbete och stor efterfrågan på varor ger ofta högre löner på grund av lönsamhet i företagen. Det ger en högkonjunktur där inflationen kommer att öka då efterfrågan inte helt kan mötas av utbudet. Tillslut kommer konjunkturcykeln att mattas av och övergå i en lågkonjunktur 15. Varför efterfrågan på varor ökar finns det många olika anledningar till. Vid lågkonjunktur är det vanligt att Riksbanken sänker räntan för att göra det billigare att låna pengar vilket kan 11 Lind, Hans. Persson, Erik. Fastighetsekonomi och Fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur. 14 12 Ibid. 253 13 Investopedia. Inflation 2017-04-26 14 Konjunkturinstitutet. Konjunkturterminologi 2017-04-26 15 Konjunkturinstitutet. Ordlista, K. 2017-04-26 17

skapa utrymme för konsumtion. Hushåll med rörlig ränta kommer även se att deras räntebetalningar minskar och de får mer över till vardaglig konsumtion 16. Att veta om det är låg- eller högkonjunktur är efter vad som ovan nämnt av stor vikt då det kan påverka hela bostadsprojekt givet de nämnda faktorerna. Kommer hushållen ha råd att köpa bostäder, det vill säga kommer det finnas en bestående efterfrågan? Kommer det finns arbetskraft nog att bygga bostäder eller går det mot en lågkonjunktur? Dessa är frågor som kan vara viktiga att kunna svara på för att bostadsprojekt ska vara lönsamma och för att minska risken. Räntan Som redan nämnt i avsnittet om BNP interagerar finans- och varumarknaden på så sätt att när efterfrågan på varor stiger kommer räntan att stiga då pengar behövs för att finansiera varorna. Räntan kan sägas vara priset som betalas för att låna pengar 17. Vilken ränta som råder påverkar inte bara hur villiga hushållen är att låna pengar den påverkar även i vilken utsträckning företagen är villiga att låna pengar. Vilken ränta som råder kan därmed påverka företagens investeringsvilja och i sin tur hur många projekt som initieras. Räntan kommer också att påverka den kalkylränta som används vid avkastningskalkyler och därmed ge olika resultat beroende på vilket ränteläge som gäller, se vidare i avsnittet om avkastningsmetoder. Regional analys En regional- eller ortsanalys innefattar en analys av faktorer som utmärker orten eller regionen. Orten avgränsas beroende på syftet med analysen, den kan vara begränsad till en kommundel eller en bredare analys av en hel region. Behovet av nya bostäder borde avgöras av om ortens befolkning ökar eller inte. Låg befolkningstillväxt bör göra att det inte är lönsamt att bygga nya bostäder eftersom det inte finns någon efterfrågan och det omvända borde då gälla för en hög befolkningstillväxt. Befolkningstillväxten beror delvis av var företag och människor väljer att lokalisera sig. I teorin kommer ortens befolkning att öka när företag, på grund av olika faktorer, väljer att lokalisera sig just dit. Där det finns möjlighet till jobb kommer hushållen att flytta därför ska de påverkande faktorer studeras närmare 18. Företagen och individerna Beroende på vilken typ av företag det rör sig om har olika företag olika behov. Bland andra kräver butiker och varuhus närhet till marknaden alltså där de säljer sina varor och blir därmed beroende av var kunderna finns. 16 Lind, Hans. Persson, Erik. Fastighetsekonomi och Fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur. 254 17 Lind, Hans. Persson, Erik. Fastighetsekonomi och Fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur. 255 18 Brunes, Fredrik. Fastighetsvärdering och marknadsanalys. 120 18

Var individen väljer att bosätta sig bottnar ofta i deras egna preferenser men beror också till stor del på var det finns arbetstillfällen. Ortens kommunikationer och infrastruktur, alltså om den är lättillgänglig påverkar också efterfrågan på bostäder från hushållen. Finns det inte chans till arbete i orten kommer förmodligen möjligheten till pendling spela en stor roll i valet av bostad för hushållen därmed bör detta beaktas vid en marknadsanalys 19. Priset på bostäder och hyror styr valet av bostadsort men kan även spela in på en mer lokal nivå. Andra faktorer som hushållen tittar på är utbudet av skolor, universitet, fritidsaktiviteter samt nöjen överlag 20. Det som ovan har behandlats visar på att det i praktiken skapas ett samspel mellan företagen och hushållen, där det finns arbetskraft väljer företagen att placera sig medan hushållen söker sig till orter där det finns arbetsmöjligheter. För att det här ska fungera på ett naturligt och effektivt sätt krävs det att kommunen eller orten har de rätta förutsättningarna. Kommunens styrning det vill säga politikerna i en kommun har stor påverkan på vad och hur mycket som får byggas vilket gör att det kan vara en avgörande faktor att titta på. Andra delar som bör studeras är ortens övergripande demografi och tillgången till vård och omsorg. Lokal analys av det aktuella området i projektet En analys på lokal nivå bör fokusera på ett mindre och mer specificerat område. Ett bostadsområde i en kommun eller en, beroende på projektets storlek, mindre kommundel. Avgränsningar på lokal nivå tordes exempelvis kunna vara Norra Djurgårdsstaden eller Hammarby Sjöstad. Vid en sådan analys studeras främst områdets förutsättningar eller utbud gällande centrum och service, kommunikationer både vad gäller kommunal trafik men även privata transportmedel. Natur, eller närheten till natur, i området kan också vara av betydelse beroende på projektets utformning eller målgrupp. En annan viktig punkt att titta på i en lokal analys är det konkurrerande utbudet. Till konkurrerande utbud kan andra byggföretag räknas som har projekt i området men även byggherrens egna projekt. I kommuner med hög tillväxttakt är det inte ovanligt att en byggherre har flera projekt igång i närliggande områden det gör att det uppstå konkurrens mellan områdena. Även utbudet på småhus och hyresrätter bör beaktas vid en analys, i många områden är det stor efterfrågan på småhus medan bostadsrätter inte är lika aktuellt. 2.3 Fastighetsvärderingsmetoder Fastighetsvärdering har flera olika syften, det kan vara med syftet att sälja eller köpa en fastighet, när lån ska tas eller i redovisningssyfte. Olika syften gör att det kan krävas olika sorters värderingar. Vid värdering av fastigheter finns det tre stycken primära metoder som 19 Lind, Hans. Persson, Erik. Fastighetsekonomi och Fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur. 256 20 Brunes, Fredrik. Fastighetsvärdering och marknadsanalys. 123 19

värderare kan använda sig av men i det här arbete kommer endast två av dessa behandlas. De två metoderna är 21 : - Ortsprismetoden - Avkastningsmetoden De olika metoderna är inte alltid tillämpliga utan objektet och andra förutsättningar styr vilken metod som bör användas för att få ett så korrekt värde som möjligt. Störst påverkan har vilken tillgång som finns till relevanta data samt vad som är tradition 22. Värderingsmetoderna syftar till att ta fram ett marknadsvärde på fastigheten, värderingen bör därmed skötas av en auktoriserad oberoende värderingsman. Vid initiering av nya bostadsprojekt krävs det utöver marknadsanalysen att företagen vet vilka priser de kan sälja de nyproducerade bostäderna för. Det ligger nära till hands att utgå ifrån att exploatörerna värderar priset på de framtida bostäderna med hjälp av ortsprismetoden som kommer att förklaras nedan. När de vet vilka priser som kan tas för bostäderna kan de utifrån våra teorier om exploateringskalkyler och värdetrappan värdera den mark som ska köpas, det görs enklast med avkastningsmetoden. Ortsprismetoden Metoden baserar sin bedömning av marknadsvärdet på vad tidigare jämförbara objekt har sålts för på en fri och öppen marknad. Metoden är beroende av att det finns ett antal observationer, alltså genomförda köp, i det avgränsade området. Den är även beroende av att de observationer som hittas är jämförbara med det aktuella objektet. Det går inte att jämföra äpplen och päron. Även tiden spelar roll, köp som gjorts flera år tillbaka kan inte anses ge en rättfärdigande bild av vilka värden som gäller för tillfället. Vidare kan ortsprismetoden själv delas in i tre olika grupper direkta ortsprismetoder, transaktionsbaserade metoder och indirekta ortsprismetoder 23. Endast direkta ortsprismetoder kommer att behandlas ingående. Direkta ortsprismetoder Direkta ortsprismetoder kan delas in i fyra olika varianter, här kommer endast två av metoderna studerats: - Areametoden - Köpeskillingskoefficientmetoden Alla fyra metoderna följer dock samma sex steg och förklaras närmare nedan. Stegen är 24 : 21 Brunes, Fredrik. Fastighetsvärdering och marknadsanalys. 21 22 Persson, Erik. Fastighetsekonomi och Fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur. 329 23 Ibid. 332 24 Ibid. 332 20

- Definiera och avgränsa en relevant marknad - Hitta jämförelseobjekt - Finna information om jämförelseobjekten - Analysera och tolka ortsprismaterialet - Göra tids- och egenskapsmässiga korrektioner - Slutlig värdebedömning - Skatta osäkerheten Avgränsningen av en relevant marknad baseras på fastighetstyp, tidsperiod och vilket geografiskt läge fastigheten har. Hur avgränsningen geografiskt görs beror av vilken typ av fastighet det handlar om. För småhus brukar avgränsningen ske i kommundelen medan det för kommersiella fastigheter kan användas en mycket snävare avgränsning såsom Central Business District, CBD. Avgränsningen i tid bör vara så nära värderingstidpunkten som möjligt dock är fastighetsmarknaden något trögrörlig vilket gör att värderaren kan komma att behöva titta längre bak i tiden. Tittas alltför långt bak i tiden bör det finnas en medvetenhet kring vilka förändringar som skett på marknaden för att på så sätt kunna göra anpassningar i den slutliga bedömningen 25. Att hitta passande jämförelseobjekt begränsas av att alla fastigheter är unika på något sätt vad gäller dess läge eller egenskaper. Till hjälp finns offentliga databaser där det finns tillgång till taxeringsuppgifter och överlåtelsedata baserade på lagfarter. Vidare finns även företag som utvecklat egna privata databaser med olika ortspriser baserat på de offentliga databaserna. Många gånger kan det tyckas saknas jämförelseobjekt här bör det dock ses över vilka avgränsningar som gjorts eller hur stora skillnader som accepteras. Ibland är ett bristfälligt material bättre än inget material alls 26. När relevanta jämförelseobjekt har hittats är det nödvändigt att skaffa sig kunskap om själva objektet vad gäller dess tekniska egenskaper eller andra kvaliteter då dessa berättar om objekten verkligen är lämpliga som jämförelseobjekt. Eftersom jämförelseobjekten i praktiken inte är helt identiska med värderingsobjektet krävs det att det görs så kallade faktorrelaterade prisjämförelser. Prisjämförelserna görs genom relatering där priset relateras till olika värdebärande faktorer såsom area eller driftnetto. Det krävs även att en normering av de betalda priserna görs exempelvis kr/kvm eller pris/driftnetto. Vidare görs en tidskorrigering om jämförelseobjekten ligger långt bak i tiden då detta gör att priset skiljer på grund av reala prisförändringar eller inflation. Även korrigering för egenskapsmässiga skillnader bör göras om det finns skäl till det, det kan handla om att fastigheten har annan teknisk standard än jämförelseobjekten. När värdebedömningen är färdig är det av vikt att värderaren gör ett uttalande om huruvida bedömningen är tillförlitlig eller inte, även uttalande om osäkerheten bör göras 27. 25 Persson, Erik. Fastighetsekonomi och Fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur. 333 26 Ibid. 334 27 Ibid. 336-337 21

- Areametoden Denna metod utgår ifrån pris/kvm där arean specificeras till exempel uthyrbar area eller byggnadsarea/boarea beroende på objekt. Priserna för jämförelseobjekten delas med den valda ytan då får vi ett pris/kvm som sedan multipliceras med värderingsobjektets area 28. Kr/kvm används ofta vid försäljning av bostadsrätter där kvm vanligtvis representerar boarea. - Köpeskillingskoefficientmetoden Används på så sätt att jämförelseobjektens priser relateras till dess taxeringsvärde. Kvoten som fås, köpeskillingskoefficient, används sedan för att få ett bedömt marknadsvärde genom att den multipliceras med värderingsobjektets taxeringsvärde 29. Denna metod används ofta vid försäljning och värdering av fastigheter exempelvis småhus. Avkastningsmetoder Denna metod kan användas för att dels göra en bedömning av ett marknadsvärde och dels för att göra konsekvensanalyser av bedömda marknadsvärden. Den kan även användas för att göra en bedömning av ett individuellt avkastningsvärde 30. Avkastningsmetoden som den låter baseras på en nuvärdesberäkning, diskontering, av skattade framtida driftnetton, avkastningar, över en bestämd tidsperiod med en bestämd kalkylränta. Metoden kräver en kalkylmodell, fastighetsekonomiska grunddata, en kalkylränta och direktavkastning samt ett eventuellt restvärde. Det finns två olika kalkylmodeller: - Kassaflödesmetoder - Direktavkastningsmetoder Den fastighetsekonomiska grunddata är avgörande för utfallet av värderingen. Data består i redovisade intäkter och drift- och underhållskostnader som sedan, med hjälp av grundliga undersökningar av marknaden, skattas för att få de framtida värdena. De framtida värdena är bedömningar av utvecklingen för varje parameter exempelvis hur vakansnivåerna troligtvis kommer att förändras under en bestämd kalkylperiod. För att få tillförlitliga data krävs det att det tas hänsyn till den samhällsekonomiska utvecklingen, konjunkturläget samt vilken inflationstakt som troligtvis kommer föreligga under perioden 31. Värdet kommer även påverkas av vilken kalkylperiod och kalkylränta som används. Kalkylperioden för kassaflödesmodellen brukar vanligtvis vara 5 10 år. Vilken kalkylränta som används kan förklaras enligt figuren nedan. Riskfria realräntan motsvaras i vanliga fall av räntan för en 10-28 Persson, Erik. Fastighetsekonomi och Fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur. 340 29 Ibid. 345 30 Ibid. 349 31 Ibid. 352 22

årig statsobligation. Riskfaktorer kan bero på geografiskt läge eller vilken typ av fastighet det är 32. Kalkylräntan kan även sägas motsvara vilken avkastning som skulle genereras vid en annan alternativ placering av kapitalet. Kalkylräntan = Riskfri realränta + inflation + riskfaktorer Kassaflödesmetoder Kassaflödesmetoder innebär att det utifrån givna antal årliga driftnetton görs en nusummeberäkning samt tillägg för ett diskonterat restvärde. Som ovan beskrivet tas de årliga driftnettot fram genom marknadsanalyser och skattningar. Restvärdet baseras på en evighetskapitalisering av kalkylperiodens sista års driftnetto, detta restvärde diskonteras sedan hem till år noll. Direktavkastningsmetoder Den andra avkastningsmetoden, direktavkastningsmetoden, innebär att en så kallad evighetskapitalisering görs av ett normaliserat förstaårs driftnetto 33. Ett normaliserat driftnettot ska spegla vad som skulle kunna vara ett driftnetto för fastigheten på marknaden under normala omständigheter. Vidare innebär direktavkastningsmetoden att antagandet görs att det normaliserade driftnettot kommer att öka med en konstant faktor (g). Ett tredje antagande som görs är att fastigheten kommer finnas i evig tid. Det här ger att driftnettot kommer att diskonteras med ett direktavkastningskrav som är detsamma som avkastningskravet (r) minus vår tillväxtfaktor. DN V = da da = r g Enligt direktavkastningsmetoden kan alltså ett enda avkastningsvärde, det vill säga i detta fall det beräknade markpriset från exploateringskalkylen diskonteras med företagets avkastningskrav eller den så kallade kalkylränta för att få fram det markpriset som exploatören vill betala för att gå med vinst. 32 Persson, Erik. Fastighetsekonomi och Fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur. 356 33 Ibid. 358 23

3. Sammanställning av intervjuer Resultatet av vår metod redovisas i form av en sammanställning av de fyra intervjuerna. Dessa har delats upp med hänsyn till vår teoridel, där frågorna har sammanfattats i nio punkter. Sammanställningen av intervjuerna som har gjorts kan summeras i följande fyra kategorier med tillhörande punkter: - Förvärvsprocessen, 3.1-3.4 - Marknadsanalys, 3.5-3.7 - Värdering, 3.7-3.8 - Historiskt perspektiv, 3.9 3.1 Generellt om processen Företag A: Företaget A vill inte gå in specifikt på hur bolaget hanterar processen men förklarar generellt hur det går till i branschen. I det stora hela handlar det om att hela tiden ha koll på var nya projekt är på gång. De tittar på i vilka områden som kommunen kommer att detaljplanelägga marken och vilken kommun som vill bygga eftersom det för vissa kommuner kan vara alldeles för dyrt för att bygga bostäder. Vilken kommun som detaljplanelägger är också av stor vikt eftersom efterfrågan på bostäder och attraktiviteten skiljer sig från kommun till kommun. Andra faktorer som också kan skilja sig och som påverkar möjligheten till att bygga vilket är den största anledningen till att förvärva mark, är politiker i kommunen och deras åsikter och mål. Efter sådana analyser kan kommuner som inte uppfyller rätt kriterier sållas bort och mark förvärvas i de kommuner där möjlighet till bostadsbyggande finns och efterfrågan finns. Företag B: Vad som påverkar i vilken utsträckning Företag B förvärvar mark är både hur företaget ser ut och hur mycket mark som redan finns till hands, men också tidsperioden. Företag ska varje år bygga 500 600 lägenheter i Stockholm och måste då se till att få det utspritt i en jämn takt. Beroende på var och hur denna tidsperiod ser ut och hur mycket mark som redan finns, måste ny mark förvärvas för att landbanken hela tiden ska fyllas på. I företaget finns också gammal mark som legat väldigt länge och som vi utvecklar själva, exempel på det kan vara området i Flemingsberg, där byggs både bostadsrätter och hyresrätter. Många sådana projekt och mycket av den marken köptes långt bak i tiden, kanske för 30 år sedan, med en utgångspunkt att bygga upp industrin men som nu börjar bubbla upp och det bli bra lägen på. Med det sagt jobbas det med alla stegen i trappan, men svåraste är det att få tag på mark som kan börjas bebyggas i år eller redan nästa år. Sådan typ av mark finns nästan inte ute på marknaden. Finns den är det i så fall mark som ingen annan vill ha för 24

att det till exempel är för långt bort. Det finns alltså mark som faktiskt är detaljplanelagd men som inte går att komma igång med på grund av att marknaden inte är där än. Att köpa mark för att sitta på gör företaget inte riktigt i lika stor utsträckning som det kunde göras förut, utan nu eftersöks istället snabbare genomlopp och mer färdiga lägenheter men visst kan vissa sådana strategiska projekt vara intressant att titta på. Däremot är ofta de projekten så pass långt bort och inte tillräckligt stora vilket gör osäkerheten blir för stor och kostnaden för att binda kapitalet blir för stor. Förväntningsvärdena är så pass stora idag att det inte går att hitta något så billigt som kan försvara den stora investeringen som det krävs och som binder upp kapitalet för att sedan bara så att säga vänta ut en tillräckligt stor marknadsvärdesstegring. Företag C: Om Företag C köper mark med syfte att bygga bostäder. I de flesta fallen, förvärvas kommersiella fastigheter som sedan görs om för respektive syfte. Tillvägagångssättet kan vara olika, men först väljs olika områden ut som bolaget valt att vara verksamma inom i Stockholms län, vilka har pekats ut som mest intressanta. Sedan kartläggs dessa områden för att ta reda på bland annat vilka som äger fastigheterna i området. Efter det gäller det att se över om projektet är kopplat till en eller flera fastigheter av intresse och sedan utifrån det kontakta respektive fastighetsägare för att förhandla om pris på marken som till sist leder till att ett köp kan genomföras. Företag D: Den vanligaste typen av affär som Företag B gör är att ett avtal skrivs med en privat eller kommunal markägare som sedan är villkorat med att planen vinner laga kraften för att då betala per kvadratmeter byggrätt. Sedan finns det andra varianter där tillträdet sker ganska i närtid och där det betalas en tilläggsköpeskilling när planen vinner laga kraft. Det har också hänt att råmark har köpts med förväntningar om framtida planläggningar, men det händer inte ofta. 3.2 Värdetrappan Företag A: Utifrån den så kallade värdetrappan beskriver Företag A att det är olika var i stegen som marken förvärvas beroende på vilken aktör de har att göra med och vad det är för projekt som det rör sig om. Det som är vanligt i branschen är att obebyggd mark, råmark, som ändå har ett relativt attraktivt läge, köps med så kallade optionsavtal. Marken värderas då efter vad den skulle vara värd vid laga kraft vunnen detaljplan. Köparen, i det här fallet företaget, kommer sedan överens med säljaren om ett pris som företaget köper marken till om och när den detaljplaneläggs. På detta sätt minimeras risken för att köpa mark till ett högt pris som sedan inte detaljplaneläggs, alltså planrisken. Att bara köpa mark i spekulation, alltså köpa mark i 25

mindre attraktiva områden för en billig peng för att sedan vänta på att en förändring ska ske är inte något företaget ägnar sig åt, men visst kan det vara något köp där bolaget förstått att området kommer att bli attraktivt och någon strategisk fastighet kan köpas om det är tydligt att det pågår en planering. En annan sak som förekommer är att bolag köper med planrisken, alltså utan något optionsavtal och betalar då någon typ av medelvärde mellan dagens värde som jordbruksmark och planlagd mark. Ett annat alternativ som kan förekomma om ett företag har koll på att det kommer att börja bli en detaljplan är att det först betalas en optionspremie och sedan betalas tillägg vid start, för att sedan ytterligare betala vid granskning eller samråd. Till sist betalas en slutköpeskilling ut när detaljplanen vunnit laga kraft. En viktig aspekt när det gäller markförvärv är kostnaderna för infrastrukturen som ofta är väldigt stora. För att motverka att stora summor pengar läggs ut, byggs ofta marken ut etappvis. Det vill säga först byggs kanske 20 hus i en del av markområdet som sedan säljs av. När intäkterna för de första bostäderna kommit in byggs sedan ytterligare 20 hus i nästa etapp som även de sedan säljs av och så fortsätter det. Infrastrukturen byggs då ut efter bebyggelsen istället för att till exempel dra färdigt alla vägar innan alla bostäder är byggda. Etapper är något som försöks att skapa i alla projekt. Företag B: När Företag B förvärvar mark, gör företaget det oftast i värdetrappans steg närmast början av planläggningen. Ofta sker då förvärvet och utvecklingen av marken i nära samarbete med kommunen och tillsammans jobbas ett start-pm för projektet fram. Att hitta projekt som ligger nära i start-pm:ets tider, minimerar risken för att en detaljplaneläggning ska utebli. Ofta tar företaget initiativ om markförvärv, men det är oerhört viktigt att de får med sig kommunen så att önskvärda projekt faktiskt kan bli av. Hur infrastruktur behandlas är något som Företag B måste ta hänsyn till i alla projekt. Finns inte infrastruktur måste den kostnaden dras av från markpriset. Men det som är mest komplicerat när marken ska värderas, och som måste tas hänsyn till, är om den bara värderas utifrån en ortprismetod, som det ofta görs. Det gör att det är svårt att veta vad som har inkluderats i marken eftersom metoden inte ger tillräcklig information om vad som ingått affären. Är det värderat utifrån mark med eller utan infrastruktur och i sådana fall vilken infrastruktur. Företag C: När Företag C förvärvar mark försöker bolaget att få en mix av byggrätter i alla olika steg i värdetrappan. En del områden förvärvas fullt ut på risk och generellt sett har det varit framgångsrikt för företaget att köpa stora områden på just risk som sedan har jobbats med och utvecklats under lång tid. Men självklart finns det områden som företaget även köpt där tillträdde skett efter färdig plan och som sedan efter det byggts ut med infrastruktur. 26