Exploateringsekonomi Åkerbergsområdet i Enköpings kommun

Transkript

1 EXAMENSARBETE FASTIGHETSVETENSKAP EX Exploateringsekonomi Åkerbergsområdet i Enköpings kommun David Modén Karolina Nyström Examinator: Handledare: Thomas Kalbro Torkel Öste Fastighetskonsult Torkel Öste AB STOCKHOLM 2007

2 Förord Detta examensarbete har utförts under sensommaren och hösten 2007 av Karolina Nyström och David Modén, Kungliga Tekniska Högskolan (KTH), samhällsbyggnadsstuderande med inriktning mark- och fastighetsjuridik. Arbetet har gjorts på uppdrag av Fastighetskonsult Torkel Öste AB med Torkel Öste som handledare samt Thomas Kalbro som handledare och examinator. Vi vill tacka våra handledare för den tid de har lagt ner på att kommentera och granska arbetets innehåll. Vi vill även tacka de personer på Enköpings kommun som vi har varit i kontakt med samt övriga medarbetare på Fastighetskonsult Torkel Öste AB som vi diskuterat våra frågor med. Stockholm november 2007 David Modén Karolina Nyström 2

3 A cost-benefit analysis for property development of the Åkersberg area in the municipality of Enköping Abstract The municipality of Enköping has decided to be more active in the land development process. One activity in this process has been to strategically acquire land in the areas of Åkersberg in Enköping. Until recently the municipality has not taken an active roll in land development and needs to investigate how to best manage the property. Different alternatives are available; for example the municipality can develop the area by themselves or pass the assignment to a private developer. This Master thesis gives different suggestions for the municipality of Enköping of how to develop the land. These alternatives are based on legal and economical judgements and are guidance for strategic development. Another important part of this thesis is to investigate how the economical calculations process can be made more efficient. A cost-benefit analysis has been made for the municipality that shows results for different alternatives. The development of the area is estimated to be profitable. To minimize the risk the municipality should sell the whole area to private developers. However, the recommendation is that the municipality should sell some of the land to a private developer and develop a part by themselves or sell the whole land area. By developing a part by them selves they have a better opportunity to influence the development. 3

4 Sammanfattning Enköpings kommun har beslutat att vara mer aktiva i exploateringsprocessen. En aktivitet i denna process är att genomföra strategiska markförvärv. Ett sådant strategiskt markförvärv är området Åkersberg. Eftersom kommunen inte tidigare fört en aktiv markpolitik behöver nu frågan om hur de strategiska markförvärven ska förvaltas redas ut. Olika alternativ finns. Kommunen kan själv genomföra exploateringen eller de kan överlåta marken till en privat exploatör. Detta examensarbete ger förslag på olika exploateringsalternativ för kommunen och ger ett underlag för planmässiga och ekonomiska bedömningar samt vägledning för en genomförandestrategi. En ytterligare del i examensarbetet har varit att visa hur man kan underlätta processen av ekonomiska bedömningar vid exploatering. En exploateringskalkyl har gjorts för kommunen och olika alternativ har tagits fram för att visa hur dessa påverkar kalkylens resultat. Exploateringen av Åkersberg bedöms vara ett lönsamt projekt i samtliga alternativa utformningar. För att minimera sin risk bör kommunen sälja alla delar i området till externa exploatörer. Sammanfattningsvis är dock rekommendationen till kommunen att sälja mark till exploatör och eventuellt exploatera ett eller ett par områden själv för att få ett bättre resultat samt att ha större möjlighet att påverka exploateringen. 4

5 Innehållsförteckning Förord 2 Abstract 3 Sammanfattning 4 Innehållsförteckning 5 1 Inledning Bakgrund Problembeskrivning Syfte Avgränsningar Metod och upplägg 7 2 Ekonomiska bedömningar vid markexploatering När upprättas en exploateringskalkyl? Hur upprättas en exploateringskalkyl? Olika kalkylmodeller Kostnader och intäkter för en kommunal exploateringskalkyl 14 3 Marknadsanalys över Enköping Generella Efterfrågefaktorer Specifika efterfrågeparametrar Projektets marknadsandel Projektets absorption och omsättningstid Projektets utformning, prissättning och utbyggnadstakt Sammanfattning 33 4 Exploateringskalkyl för Åkersberg Inledning Exploateringsalternativ Känslighetsanalys Beskrivning av kalkylens olika poster 43 5 Sammanfattande slutsatser 48 6 Källförteckning 49 Bilagor Bilaga 1 Exploateringsförslag Bilaga 2 Områdesindelning Bilaga 3 7 Exploateringskalkyler 5

6 1 Inledning 1.1 Bakgrund Stockholms dragkraft som ekonomiskt centrum har skapat alltfler arbetstillfällen och detta i sin tur har lett till bostadsbrist. Efterfrågan har varit större än utbudet och priserna har stigit rekordartat. I samband med utbyggnad av infrastruktur har närliggande orter också blivit intressanta för bostadssökande som arbetar i storstaden och dess närhet. De närliggande orterna i Mälardalen erbjuder ett billigare boende med småstadens fördelar samtidigt som storstadens arbetsmarknad ligger på pendlingsavstånd. Enköping ligger åtta mil väster om Stockholm vid Mälaren och har ca invånare. Eftersom kommunikationerna är goda pendlar många av invånarna till andra orter i Mälardalen. Prisbilden på småhus i Enköping jämfört med Storstockholm har medfört att fler ser det som ett alternativ att bosätta sig där vilket har medför att efterfrågan har ökat. Ett flertal småhusområden har uppförts i Enköping sedan millennieskiftet. Utbudet har dock inte mött efterfrågan vilket innebär att det fortfarande finns en marknad för småhus. Enköpings kommun har beslutat att vara mer aktiva i exploateringsprocessen. En aktivitet i denna process är att genomföra strategiska markförvärv. Enköpings kommun har förvärvat mark i Åkersberg som ligger 2 km öster om Enköpings centrum. Åkersberg består idag av åker och skog samt en gård och ett par äldre bostadshus. I anslutning till området finns en golfbana, ett befintligt bostadsområde, en idrottsanläggning samt en nybyggd landsväg. Idag planeras en ny vägsträckning, Östra länken, genom området Åkersberg. Denna vägsträckning har varit en bidragande orsak till utredningen av bostadsbebyggelsen i området. Åkersberg finns med i förslaget till ny fördjupad översiktsplan för Enköpings tätort. Denna översiktsplan har ännu inte antagits av kommunalfullmäktige. Med bakgrund av detta finns det anledning att mer i detalj beräkna områdets ekonomiska potential. 1.2 Problembeskrivning Enligt Enköpings kommun finns det en stor efterfrågan på småhustomter i kommunen. Kommunen har i och med det börjat föra en aktiv markpolitik för att möta efterfrågan. Detta har medfört att kommunen har gjort, och kommer att göra, strategiska markförvärv för att få fart på exploateringen samt för att få större möjligheter att påverka exploateringsprocessen. Ett av dessa strategiska markförvärv är exploateringsområdet Åkersberg. Eftersom Enköpings kommun inte tidigare fört en aktiv markpolitik uppstår frågan hur dessa strategiska markförvärv ska förvaltas på bästa sätt? Ska kommunen genomföra exploateringen av den mark de själva köpt eller ska marken överlåtas till en privat exploatör? 1.3 Syfte Syftet med examensarbetet är att ge Enköpings kommun ett underlag för planmässiga och ekonomiska bedömningar och vägledning för genomförandestrategi för exploateringen av Åkersberg. Ett ytterligare syfte är att visa hur man kan underlätta processen av ekonomiska bedömningar vid exploatering. 6

7 1.4 Avgränsningar För att examensarbetet inte ska bli alltför omfattande har vi valt att göra följande tre avgränsningar. På grund av efterfrågan på bostäder har fokus legat på exploatering av detta. Efterfrågan har studerats genom en marknadsanalys men vi har inte studerat om det finns efterfrågan på industri och lokaler i området. Ett annat fokus i arbetet har varit hur mycket kommunen ska exploatera på egen hand med tanke på risk, intäkter och utgifter. Exploateringskalkylen som uppförts över Åkersberg är en företagsekonomisk kalkyl ur kommunens perspektiv. Inga samhällsekonomiska effekter har studerats. Endast kostnader och intäkter i samband med exploateringen har redovisats. 1.5 Metod och upplägg Examensarbetet har en teoretisk del och en praktisk del som beskriver vad en exploateringskalkyl är. Först beskrivs teorin kring de ekonomiska bedömningarna som behöver göras och hur man upprättar en kalkyl vid exploatering. Diskussion förs om olika kalkylmodeller och vilka kostnader och intäkter som ska ingå samt grundläggande resonemang kring begreppet tröskelvärden. Enköping är fokus för arbetets pratiska del och exemplifierar arbetets gång vid upprättande av en exploateringskalkyl. En marknadsanalys har gjorts som belyser marknadens efterfrågan på bostäder i Enköping. Marknadsanalysen tar även upp den utformning, etappindelning och prisnivå som bäst lämpar sig för det specifika området Åkersberg. Kalkylen som upprättats för Åkersberg utvärderar olika alternativ för kommunen med avseende på om de ska exploatera den mark de själva köpt eller om marken ska överlåtas till en privat exploatör. 7

8 2 Ekonomiska bedömningar vid markexploatering Vid markexploatering bör de berörda aktörerna göra olika typer av ekonomiska bedömningar. Detta för att få underlag för val mellan olika besluts- eller handlingsalternativ eller för att belysa konsekvenserna av redan fattade beslut i ekonomiska termer. Vid ekonomiska bedömningar är den grundläggande uppgiften att sätta uppoffringar (kostnader) i relation till nyttor (intäkter) som handlingen ger upphov till. Kostnaderna kan dels bestå av det arbete som måste läggas ner för att exploateringen ska komma till stånd, till exempel anläggande av gata, och det värde som marken hade före exploateringen och som förloras i samband med att denna genomförs. Om till exempel området som åsyftar exploateringen består av jordbruksmark eller skogsmark kan inte denna verksamhet fortsätta och dess värde försvinner vilket innebär en kostnad för exploateringen. Intäkterna som exploateringen ger upphov till kan förklaras genom att den tillåtna markanvändningen ändras, bland annat då en detaljplan upprättas eller bygglov ges. Marken blir på så vis mer värdefull än innan exploateringen och dessa intäkter bedöms genom det marknadsvärde som exploateringen ger området eller områdets delar. Förenklat kan relationen mellan nyttor och uppoffringars beskrivas som att markens värde efter exploateringen ska vara större än markens värde före exploateringen tillsammans med exploateringens kostnader. I den ekonomiska bedömningen av området behöver man utvärdera ett antal grundläggande frågor. Den första frågan är om marken överhuvudtaget ska exploateras, den nuvarande markanvändningen kan i vissa fall vara mer lönsam än om den exploateras med t.ex. bostäder. Detta eftersom området ur ett samhällsekonomiskt perspektiv ger nytta åt en stor mängd människor. Den andra frågan som måste utvärderas är hur exploateringen ska finansieras samt hur det ska utformas i stora drag. Dessa frågor behöver den ansvarige som vanligtvis är en myndighet eller ett företag besvara. Ett hjälpmedel för att kunna ta ett övervägt beslut som belyser olika påverkningsfaktorer är en kalkyl, en så kallad exploateringskalkyl. Den ekonomiska bedömningen som sedan ska göras brukar teoretiskt ha som mål att maximera vinsten. Eftersom det inte är lätt att bestämma vad maximal vinst innebär vid en exploatering, brukar målet i stället sättas till en tillfredställande vinst. Kommuner kan även ha andra mer politiska önskemål som inte genererar maximal avkastning. Det kan till exempel vara krav på att exploateringsområdet har hyresrätter och/eller att byggnationerna uppförs miljövänligt och har låg energiförbrukning. 8

9 2.1 När upprättas en exploateringskalkyl? Vid markexploatering bör ekonomiska bedömningar och utvärderingar göras kontinuerligt under hela exploateringsprocessen. Ju senare i exploateringsprocessen som bedömningarna görs desto mer minskar möjligheten att påverka projektets ekonomi. 1 Figur 1: Den så kallade värdepåverkandekurvan. Figuren visar schematiskt hur stor möjligheten är att påverka värdet på ett område från råmark till att den är färdigbyggd. Källa: Kalbro, Markexploatering Teoretiskt kan man dela in de ekonomiska bedömningarna i fyra nivåer. Lokaliseringsnivå, översiktlig exploateringskalkyl Utformningsnivå, exploateringskalkyl Projekteringsnivå, detaljerad exploateringskalkyl Utvärderingsnivå, efterkalkyl Lokaliseringsnivå De ekonomiska bedömningarna och utvärderingarna på lokaliseringsnivån ska svara på frågorna; var ska framtida byggbyggelse placeras, vilken exploateringsgrad ska dessa områden ges, finns en efterfrågan på ny bebyggelse, hur ska den finansieras samt finns det möjlighet till positiva utfall? Dessa bedömningar görs i samband med framtagande av översiktsplanen, fördjupade översiktsplaner samt planprogram och ska ge underlag för beslut på region- och kommunnivå. Bedömningarna som görs vid framtagandet av översiktsplanen behöver inte alltid ha ekonomiska beräkningar redovisade eftersom osäkerheten om det framtida ekonomiska läget är så pass stort. Däremot bör efterfrågan på olika typer av bebyggelse redovisas samt planer för att möta efterfrågan. I fördjupade översiktsplaner och planprogram måste det däremot finnas ekonomiska bedömningar eftersom det är i det skedet som exploateringsgraden på området ska bedömas. Exploateringsgraden i detta skede är inte mer detaljerad än vilken typ av markanvändning som området är tänkt att ha, det vill säga flerbostadshus, småhus, handel eller industri. De områden som geografiskt är lämpliga att exploatera men som av ekonomiska skäl inte kan genomföras kan bli lönsamma om förutsättningarna ändras och då bör dessa skäl anges så att det finns en beredskap att genomföra exploateringen. Till exempel kan ett gammalt 1 Kalbro, 2004 s

10 industriområde nära vatten bli lönsamt att sanera och exploatera när värdet på råtomtmark kommit upp i en viss nivå. Utformningsnivå När utbyggnadsområde och exploateringsgraden i stort är bestämd skall markanvändningen och byggandet preciseras närmare. Det är då frågan om ekonomiska bedömningar och utvärderingar på utformningsnivå. Dessa görs i samband med upprättande av detaljplaner. Dessa bedömningar ska ligga till grund för den slutliga exploateringsgraden samt standarden på gator, grönområden och andra gemensamma anläggningar. Även om driften för de allmänna anläggningarna inte ska tas med i exploateringskalkylen bör den beaktas när standarden på dessa bestäms eftersom en sämre gata medför högre driftskostnader per år än en bättre gata, vilket slår igenom på kommunens totala ekonomi. I detta skede är det viktigt att titta på om det uppkommer tröskelvärden inom exploateringsområdet (begreppet tröskelvärden beskrivs längre ner i texten) så att exploateringsgraden kan sättas så att de allmänna anläggningarna och fastigheterna används så effektivt som möjligt. Projekteringsnivå Inför byggstarten görs en detaljerad utformning av byggnader och anläggningar. Som grund för dessa ligger kalkyler som arbetats fram i projekteringen. I dessa kalkyler vet man i princip alla förutsättningar som exploateringsområdet har. I och med detta har dessa kalkyler en relativ stor säkerhet om man jämför med kalkylerna i de tidigare nivåerna. Detaljnivån i detta skede är så pass exakt att de till exempel anger antal m 3 grus som behövs gör att bygga gatan. Utvärderingsnivå När exploateringsområdet är färdigbyggt bör en efterkalkyl upprättas. Detta är ett viktigt steg för att utvärdera tidigare bedömningarna och klargöra vilka och storleken på intäkterna och utgifterna. Detta kan sedan användas som information vid andra exploateringskalkyler Exploateringsgrad och tröskelvärden Exploateringsgraden, det vill säga hur mycket som ska byggas, är avgörande för det ekonomiska resultatet i ett detaljplaneområde. De värden som skapas av detaljplanen samt de kostnader som uppstår vid framtagandet och genomförandet av planen står dock inte direkt i proportion till antalet lägenheter i planen. Värdet efter exploateringen, Ve, ökar med antalet lägenheter i planen, men bara till en viss punkt. Blir området överexploaterat, det vill säga området bebyggs med för många lägenheter, kommer Ve att sjunka. Anledningen till att Ve sjunker kan till exempel vara att husen byggs för tätt vilket medför att boendemiljön försämras vilket i sin tur leder till att värdet per kvadratmeter för lägenheterna sjunker. De totala kostnaderna, K, består av två typer av kostnader, fasta kostnader (Kf) och rörliga kostnader, samt värde före exploateringen, Vf. De fasta kostnaderna påverkas inte av hur många lägenheter som byggs på varje tomt. Kostnaderna för att bygga t.ex. väg- och vasystem i ett område är i princip oberoende av hur många lägenheter eller hus som byggs. Däremot påverkas de rörliga kostnaderna av hur mycket som byggs. Dessa rörliga kostnader kan göra ett hopp när man passerar ett visst antal lägenheter. Det uppstår då en så kallad tröskeleffekt. Det kan till exempel bero på att standarden på huvudvägarna måste förbättras på grund av ökad trafikmängd, ett nytt daghem måste byggas för att täcka ett ökat befolkningsunderlag etc. 10

11 Storleken på värde före exploateringen, Vf, påverkas dock inte av exploateringsgraden. Denna kostnad är densamma oavsett hur många lägenheter som byggs i området. Schematiskt kan sambandet mellan exploateringsgrad, värden och kostnader beskrivas enligt figuren nedan. Värden/ kostnader K Ve Kf A B C Figur 2 Sambandet mellan exploateringsgrad, värden och kostnader Vf Exploateringsgrad Källa: Kalbro, Markexploatering De slutsatser man kan dra av figuren är följande: Ett visst antal lägenheter måste byggas för att exploateringen ska vara lönsam det vill säga den kritiska punkten. Punkten A i figuren motsvarar exploateringens kritiska punkt. Punkten C visar det högsta antalet lägenheter som är möjligt att bygga innan det blir olönsamt. Efter punkten C är kostnaderna större än värdet efter exploateringen. Mellan dessa punkter finns ett optimalt läge där lönsamheten maximeras. Läget uppstår således strax innan en tröskeleffekt på exploateringskostnaderna uppstår, det vill säga punkt B. 2.2 Hur upprättas en exploateringskalkyl? För att kunna genomföra en exploateringskalkyl på ett område krävs information om vad som efterfrågas och hur exploateringsområdet ska utformas. Därför behövs en marknadsanalys, ett exploateringsförslag samt information om exploateringskostnader och intäkter. Oftast grundar sig önskan om exploatering på en förmodad efterfrågan av till exempel bostäder. För att utvärdera denna uppfattning är ett naturligt första steg att göra en marknadsanalys. Marknadsanalysen kan variera i omfattning beroende på vem som den riktas till och var i exploateringsprocessen som man befinner sig. Marknadsanalysen har fyra grundläggande moment som beskrivs i figuren nedan. Hur en marknadsanalys uppförs beskrivs i kapitel 3. Generella efterfrågeparametrar Specifika efterfrågeparametrar Projektets marknadsandel Figur 3 Marknadsanalysens grundläggande moment Projektets absorption Källa: Ljunggren,

12 Exploateringsförslaget är ett exempel på hur marken kan gestaltas och användas. Förslaget bestämmer inte utformningen i sig utan är ett verktyg för att kvantitativt ta fram storleken på grönområden, tomtmark och antal meter gata efter exploateringsområdets förutsättningar. Dessa kvantiteter används i kalkylens beräkningar. Ett exploateringsförslag kan bygga på helt nya idéer om hur marken ska utformas eller bygga på utformningen av redan färdiga områden. Efter att man skaffat sig en uppfattning om vad som ska byggas och hur mycket av marken som ska bebyggas ska information inhämtas över vad exploateringen kostar samt vad marken är värd efter att exploateringen är genomförd. Det bästa sättet att söka information om kostnader är att titta på redan genomförda projekt. För att kunna tillämpa dessa på exploateringsområdet som ska beräknas måste man i vissa fall göra om kostnaderna till nyckeltal som till exempel kr per löpmeter gata, för att sedan använda dessa nyckeltal på exploateringsområdets förutsättningar. I de fall där kostnader inte kan bestämmas med hjälp av nyckeltal får erfarenhetsbedömningar och uppskattningar ligga till grund. Detta medför att hela kalkylen dras med en relativt stor osäkerhet vilket man måste beakta genom att känslighetspröva kalkylen samt att alltid ha med en riskpost. Denna riskpost är vanligtvis 10 % av den totala exploateringskostnaden. 2.3 Olika kalkylmodeller 2 Det finns många olika typer av kalkyler som kan göras i samband med markexploateringar. Kalkylerna varierar bland annat beroende på vem som gör kalkylen och dess syfte. Kalkylerna kan variera alltifrån enkla företagsekonomiska investeringskalkyler med endast ett fåtal poster som anses vara relevanta för det aktuella området till stora samhällsekonomiska kalkyler där en stor mängd data ingår i kalkylen Samhällsekonomisk bedömning Ett exploateringsprojekt kan ha många olika mål och syften. Ur ett samhällsperspektiv kan ett företagsekonomiskt lönsamt projekt vara misslyckat om målet är det vanligt förekommande effektivitetsmålet att vara till nytta för många men till skada för ingen. Den samhällsekonomiska kalkylen blir olönsam om det sammanlagda värdet av varor och tjänster som genereras är lägre än värdet av de resurser som används vid projektet. En heltäckande samhällsanalys ska täcka in de relevanta intressenternas nyttor och uppoffringar vilket medför att bedömningen behandlar både många inblandande och innefattar många parametrar vilket oftast kräver ett omfattande arbete. Trots att de ovan beskrivna kriterierna ur ett samhällsekonomiskt perspektiv är uppfyllda kan verkligheten visa att det finns individer som blir drabbande negativt. Kalkylen kan då korrigeras med kompensation direkt till dessa grupper vilket medför att effektivitetsmålet uppfylls Totalekonomisk bedömning värdeförändringsmetoden Totalekonomiska bedömningar bygger på den verkliga, reala värdeförändring som uppstår. Värdet före exploateringen jämförs med värdet efter det att exploateringen genomförts minus de kostnader som uppkommit på grund av exploateringen. Det grundläggande arbetet för värdeförändringskalkylen är att belysa varje enskild fastighets nyttor och uppoffringar av ex- 2 Kalbro 2004 s

13 ploateringen. I kalkylen ska inte transfereringar tas med. En transferering uppstår då en intäkt för en inblandad motsvarar en lika stor kostnad för en annan. Ett exempel på detta är att den VA-avgift som den enskilde fastighetsägaren betalar motsvarar kommunens kostnad. Resultatet av en värdeförändringskalkyl grundar sig på att exploateringen medför en skapad värdeförändring. En orsak till att värdeförändring eller nytta uppkommer vid markexploatering är att marken planläggs och att bygglov ges vilket utökar rättigheterna över fastigheten. Rättigheten att bygga eller använda fastigheten på ett visst sätt kan öka dess värde. En annan faktor som skapar värde är att det vid markexploatering uppförs gemensamma anordningar som till exempel gator och ledningar som ger bättre förutsättningar att nyttja fastigheten. Dessa nya anordningar höjer värdet på fastigheten. Slutligen skapar själva uppförandet av nya byggnader och anläggningar värde på den enskilda fastigheten. Värdeförändringskalkylen ska visa om de värdehöjande faktorerna som uppkommer vid markexploateringen svarar mot kostnaderna. Värdeförändringen måste vara större än kostnaderna för att exploateringen ska vara lönsam. Den grundläggande ekvationen nedan ska vara positiv för att generera vinst 3 : Vinst = Värde efter exploatering Värde före exploatering Kostnader Företagsekonomisk kalkyl En privat eller företagsekonomisk kalkyl innefattar endast kostnader och utgifter för en intressent och kostnaderna och intäkterna ses ur ett strikt företagsekonomiskt perspektiv. I den företagsekonomiska kalkylen är val av kalkylränta och investeringshorisont två viktiga parametrar. Kalkylräntan motsvarar den minsta avkastningen på investerat kapital som förväntas av exploateringen. Denna ränta motsvarar den avkastning som krävs för att inte investeraren hellre investerar sitt kapital någon annanstans. Kalkylhorisonten, eller antalet år som kalkylen sträcker sig över, motsvarar den förväntade tiden av exploateringen. För att bedöma kalkylens utfall krävs att alla intäkter och utgifter beräknas i samma tidpunkt. Vanligtvis räknas alla poster till dagens värde, en så kallad nuvärdesberäkning, men det går även att bestämma en annan tidpunkt som till exempel kalkylens sista dag. En exploateringskalkyl som uppförs av en kommun är en typ av företagsekonomisk kalkyl. Denna kalkyl ska belysa kommunens intäkter och kostnader som direkt uppkommer i samband med exploateringen, exempelvis utbyggnad av gator och VA-ledningar. Exploatörens kalkyl är också den av det företagsekonomiska slaget Känslighetsanalys Vid upprättande av kalkyl förekommer olika typer av osäkerhetsfaktorer. Oavsett hur noga kalkylens poster har uppskattats finns det alltid en osäkerhet i kalkylen. Till exempel kan den ekonomiska utvecklingen i landet ändra kalkylens förutsättningar. I exploateringens första planeringsskede är områdets utformning oftast inte beslutad vilket medför att vetskapen om det egentliga utförandet oftast är knapp. Detta gör att osäkerheten av både kostnads och intäktsposterna är större. Det är viktigt att komma ihåg att exploateringskalkylen tagits fram för 4 Kalbro, 2004 s

14 att ligga till grund för bedömningar och inte för att avgöra det egentliga utfallet. Osäkerheten bör framgå av kalkylen. Kalkylens osäkerhet kan belysas på flera olika sätt och det vanligaste tillvägagångssättet är att man upprättar en känslighetsanalys. Detta tillvägagångssätt innebär att man förändrar storleken på de ekonomiska posterna och ser vilket resultat det ger den totala kalkylen. Känslighetsanalys upprättas genom att beräkna resultatet av olika händelser som kan inträffa, exempelvis om kalkylräntan höjs med ett antal procentenheter eller vilket utfallet blir om exploateringskostnaderna ökar. Oftast görs denna beräkning för en post i taget men det går att koppla ihop flera förändrade poster för att se det totala utfallet. Ett annat syfte med känslighetsanalysen kan vara att fastställa det kritiska värdet, det värde som en post får ha utan att kalkylen ger ett negativt resultat. Denna typ av känslighetsanalys har till syfte att visa hur stor exploateringskostnaderna får vara, eller att visa vilket försäljningspris som krävs, för att exploateringen ska visa lönsamhet. 2.4 Kostnader och intäkter för en kommunal exploateringskalkyl En exploateringskalkyl som uppförs för en kommun är en företagsekonomisk kalkyl som har till syfte att belysa dess intäkter och utgifter. Viktigt är att jämförelsen mellan utgifterna och intäkterna i kalkylen har samma grund, det vill säga att utgiftsposter som tas med i kalkylen motsvarar intäktsposterna. Om till exempel alla exploateringskostnader tas med i kalkylen inklusive uppförande av byggnader ska intäkterna som utgörs av värderingen av fastigheten också bygga på en bebyggd fastighet. Den kommunalekonomiska kalkylen bygger, likt den totalekonomiska kalkylen, på den värdeförändring som uppstår vid exploatering av området. Däremot är det en skillnad mellan den totalekonomiska kalkylen och den företagsekonomiska kalkylen utfall. Detta eftersom den totalekonomiska kalkylen beräknar värdeförändringen medan den företagsekonomiska kalkylen beräknar vinsten Kostnader Det finns ingen allmänt antagen mall som visar vilka kostnader som ska tas upp i en kommunal exploateringskalkyl. Exploateringsområdenas förutsättningar är oftast så pass olika att ingen generell mall kan användas. Däremot kan man grovt klassificera kostnader som är förknippade med verksamheten på följande sätt. Kostnader för marken Utredningskostnader Plankostnader Genomförandekostnader Innan arbetet med kalkylen startar är det viktigt att bestämma sig för vad som är syftet med kalkylen. Om syftet med kalkylen är att få fram markens värdeförändring ska alla värdehöjande kostnader föras in i kalkylen. Om däremot den rent ekonomiska vinsten ska beräknas ska endast de kostnader som är direkt förknippade med exploateringen tas med. Till exempel ska inte kostnader för anläggningar som betjänar flera områden tas med som en kostnad när vinsten beräknas. 14

15 Kostnader för marken Eftersom fastigheterna som omfattar exploateringsområdet redan har ett värde före exploateringen är de att anse som en kostnad som ska tas med i kalkylen. Detta värde ska utgöra fastigheternas marknadsvärde, det mest sannolika priset som fastigheten skulle få om den såldes på en öppen marknad. För att ta reda på detta värde görs jämförelser med likvärdiga fastigheter som har sålts på marknaden, en så kallad ortsprisundersökning. Den kostnad som ska tas upp i kalkylen är det marknadsvärde som fastigheterna hade innan exploateringen. I den företagsekonomiska kalkylen ska markkostnaden utgöra vad exploatören betalade för marken vid överlåtelsen samt de kapitalkostnader investeringen av marken medfört. Om marken som ska exploateras köptes in för till exempel 10 år sedan ska köpeskillingen samt ränta på köpeskillingen, under de 10 år man ägt marken, tas med som en kostnad i kalkylen. Hur denna kostnad står sig till marknadsvärdet på marken beror på hur priserna har utvecklats sedan marken förvärvades. Denna kostnad kan därför både vara högre och lägre än marknadsvärdet. Om inte kommunen äger marken har de möjligheten att förvärva marken genom frivilliga överenskommelser eller expropriation. 5 Vid en frivillig överenskommelse, som är den vanligaste formen av markförvärv, är det vanligt att markägaren får en något högre ersättning än om marken skulle exproprieras. Detta beror på att expropriationsprocessen tar tid och kostar pengar i form av utredningar och förhandlingar. Men det ska dock understrykas att de frivilliga överenskommelserna alltid ligger under hotet om tvångsförvärv vilket påverkar ersättningen. Det finns en brytpunkt där den frivilliga överenskommelsen blir dyrare än expropriation. Om kommunen bedömer att denna brytpunkt kommer att nås, är sannolikheten stor att de bestämmer sig för att expropriera marken. Idag innehar många kommuner stora markerarealer för att aktivt kunna påverka markanvändning och byggande. Andra kommuner genomför strategiska markförvärv för att i framtiden kunna påverka utformning och bebyggelse men även för att tillgodogöra sig markvärdestegringen som uppkommer när ett område planläggs. Om kommunen inte äger marken som de vill exploatera men behöver lösa in mark efter detaljplanens ikraftträdande görs markförvärv i plangenomförande syfte. Detta markförvärv är av teknisk natur och har till syfte att anpassa ägarförhållanden och fastighetsindelning till den nya planen och ska därmed åtskiljas från det strategiska markförvärvet. Detta betyder att markförvärv i plangenomförande syfte ska räknas som en genomförandekostnad. Sammanfattningsvis varierar kostnaderna för marken mycket, vilket beror på den tillåtna markanvändningen före exploateringen. Är marken redan bebyggd är kostnaden betydligt större än om det enbart utgörs av råmark. Det är inte ovanligt att markförvärvskostnaderna är det som avgör om hela exploateringen är lönsam. Utredningskostnader De utredningar som görs inför en exploatering varierar beroende på exploateringsområdets förutsättningar. Om området t.ex. består av gammal industrimark behövs en omfattande analys och utredning av hur mycket markföroreningar det finns så att man i ett tidigt skede kan avgöra om exploateringens tekniska och ekonomiska förutsättningar. Utredningarna kan delas in i två olika grupper, dels de som görs i syfte att ta reda på om det tänkta området är lämpligt att exploatera ur ett ekonomiskt och miljömässigt perspektiv, dels de som görs i syfte att ta 5 Kalbro, 2004 s

16 reda på områdets fysiska förutsättningar inför planarbetet. Exempel på utredningar som har syftet att belysa ekonomin och miljön är exploateringskalkyler, marknadsanalyser och landskapsanalyser. Exempel på utredningar som görs i syfte att belysa de fysiska förutsättningarna är geotekniska undersökningar, utredningar om kulturmiljön, arkeologiska utredningar och hydrologiska utredningar. I dag är det vanligt att konsulter utför dessa utredningar vilket leder till att kostnaderna i vissa fall kan bli betydande. Det kan även vara svårt att bedöma vilka utredningar som ska ingå som en kostnad i en exploateringskalkyl eftersom vissa utredningar i sin tur berör flera andra utredningar. Dock kan en tumregel vara, att det endast är de utredningar som direkt bidrar till områdets exploatering som ska tas med som en kostnad. Plankostnader I plankostnaderna ingår kostnaderna för planprogram, miljökonsekvensbeskrivning, samråd, upprättandet av detaljplan med tillhörande planbeskrivning och genomförandebeskrivning samt utställning av detaljplanen. Hur stora plankostnaderna blir beror på exploateringsområdets förutsättningar, politikernas mål med området samt de berörda parternas (sakägarnas) inställning till exploateringen. Finns det ett stort motstånd till att exploateringen genomförs eller att kommunen missat något i planarbetet överklagas troligtvis detaljplanen, vilket leder till att antagandet av planen tar längre tid och kostnaderna ökar. Genomförandekostnader Genomförandekostnader är de kostnader som uppkommer i och med att planen genomförs. De inkluderar uppförandet av byggnader, allmänna platser så som gator och parker, VAledningar, arkeologiska utgrävningar om sådana är nödvändiga, marksanering, evakuering, marklösen för allmänna platser, fjärrvärme, dagvattenhantering, etc. Kostnaderna är beroende av vilken planlösning, standard och storlek som väljs för bland annat gata i området men också av markens förutsättningar. Om marken har dålig hållfasthet krävs markförstärkningsåtgärder som kan vara kostsamma. Andra åtgärder som kan vara kostsamma är bergssprängning, schaktning mm. Om forntida boplatser påträffas kan kostnaderna för arkeologiska utgrävningar bli betydande och dessutom försena hela projektet. Generalplaneanläggningar En generalplaneanläggning är en anläggning som betjänar flera områden. När kommunen har roll som markägare och upprättar markanvisningsavtal med olika exploatörer är det mycket vanligt att kommunerna låter exploatörerna i generalplaneanläggningens omgivning vara med och betala för denna trots att dessa anläggningar strikt sett ska betalas via kommunalskatten. I exploateringskalkylen över Åkersberg, se kapitel 5, har Enköpings kommun valt att belasta kalkylen med hälften av kostnaderna för en väg som fungerar som genomfartsväg och betjänar flera områden. När kommunerna väljer att belasta en exploateringskalkyl med kostnader för en generalplaneanläggning är det viktigt att ta det i beaktande när beslut skall tas om området ska exploateras eller ej. Kostnaderna för generalplaneanläggningen kan nämligen påverka resultatet i kalkylen till det negativa vilket kan medföra att ett område som egentligen är lönsamt att exploatera inte exploateras. Alltså ska inte dessa kostnader inkluderas i kalkyler som ska ligga som underlag till ett beslut. I kalkylen över Åkersberg får dessa kostnader inte sådana följder eftersom projektet set ut att ha en bra ekonomi Intäkter I och med exploateringen förändras markens värde. Det nya markvärde som uppkommer genom ändrad markanvändning är en intäkt i kalkylen. Värdeutvecklingen som uppstår vid exploatering av jord eller skogsbruksmark kan förklaras med figur 2 nedan. 16

17 Figur 4: Värdeutveckling av mark vid exploatering Källa: Kalbro, 2004 s. 111 Värdeutvecklingen av marken kan förklaras med att den tillåtna markanvändningen ändras. Innan förväntningar om en ändring av markanvändningen uppkommer har marken värdet av den pågående markanvändningen vilket kan utgöra jord och skogsbruksmark. Värdet på marken ändras då förväntningar om en förändrad markanvändning uppstår. När detaljplanen antas finns en säkerhet om hur marken ska användas, som gör att dess värde ökar och råmarken blir rå tomtmark. Värdet på marken ökar ytterligare då avgifter för gator och VA tas ut och marken färdigställs till byggklar tomtmark. Till sist ökar värdet på grund av att tomten bebyggs. Vilket av dessa olika värden som ska användas i exploateringskalkylen beror på vilka kostnader som tas med i kalkylen. Det är viktigt att intäkterna motsvarar kostnaderna som tagits med i kalkylen. Det intäktsvärde som lämpligen ska tas med i kalkylen är det värde som marken förväntas säljas för och sedan låta kostnaderna motsvara denna intäkt. Exempelvis om marken ska säljas till en exploatör som sedan färdigställer tomterna bör intäkten av markens värde motsvara rå tomtmark eftersom det motsvarar den faktiska intäkten. Likaså ska i detta fall kostnaderna motsvara de kostnader som uppkommer av framställandet av rå tomtmark. Värdet på marken består av summan av markvärdet på fastigheterna med den nya markanvändningen. Generellt skall marknadsvärdet vid värdering motsvara det mest sannolika priset på fastigheten vid försäljning på en fri och öppen marknad. Den vanligaste metoden för marknadsvärdebedömning är ortprismetoden då man uppskattar marknadsvärdet med ledning av tidigare försäljningar av likande fastigheter i området. Vid bedömning av marknadsvärdet efter exploatering används denna metod. Det är dock svårt att uppskatta det nya värdet efter exploateringen eftersom inte alla parametrar är kända som till exempel vilken värdetidpunkt som ska antas. Vid förtätning av ett område äger inte kommunen marken och får inte intäkter genom dess försäljning. I dessa fall kan kommunen ta ut en gatuavgift från fastighetsägarna för kostnader för allmänna platser. Det är inte alla kommuner som gör detta och de har ingen skyldighet att ta ut avgiften. 6 Kommunen har även rätt att ta ut en planavgift för de kostnader som uppstår för upprättande och ändringar av områdesbestämmelser, detaljplan och fastighetsplan. Denna planavgift får högst motsvara kommunens genomsnittliga kostnader för plan- och bygglovsåtgärder. 7 6 Kalbro, 2004 s Kalbro, 2004 s

18 3 Marknadsanalys över Enköping En marknadsanalys används av olika parter som är inblandade i bygg och exploateringsprocessen. Marknadsanalysen kan syfta till att klarlägga var bebyggelsen ska lokaliseras och hur den ska utformas samt vilken utbyggnadstakt som lämpar sig bäst. Området Åkersberg som Enköpings kommun planerar att exploatera ligger strax öster om Enköpings tätort. Denna marknadsanalys har till syfte att belysa marknadens efterfrågan på bostäder i Enköping samt att bedöma vilken utformning, etappindelning och prisnivå som bäst lämpar sig för det specifika området Åkersberg. Beräkningarna bygger till stor del på en REMA (Real Estate Market Analysis)-övning som ingår i kursen Real Estate Market Analysis and Development. En marknadsanalys kan variera i omfattning. Vi har valt att dela in analysen efter de fyra grundläggande momenten enligt nedan: Generella efterfrågefaktorer Vi beskriver Enköping med avseende på befolkning, åldersfördelning, sysselsättning och inkomster. Detta moment har till syfte att beskriva och ge en allmän bedömning av situationen som råder på orten. Specifika efterfrågeparametrar Detta moment omfattar en mer konkret analys och det specifika projektets efterfrågan har studeras. I detta moment kan vid mer djupgående analyser även primära marknadsområdet avgränsas och en målgrupp identifieras vilket har gjorts i denna marknadsanalys. En del i detta moment kan även vara att utföra beräkningar på projektets efterfrågepotential där uppgifterna om de primära marknadsområdena, den specifika målgruppen samt projektets marknadsandel ligger till grund. I detta fall har beräkningar utförs enligt REMA - modellen som visar projektets skattade efterfrågan. Projektets marknadsandel I det tredje momentet jämförs det specifika projektets konkurrenskraft med andra projekt. En GAP-analys har gjorts som jämför utbudet med efterfrågan inom marknadsområdet. Projektets absorption och omsättningstid I denna del har områdets absorption och omsättningstid beräknats. Vid beräkning av omsättningstid används faktorer som till exempel projektets marknadsandel, projektets andel av GAP och planerat antal tomter på marknaden. 3.1 Generella Efterfrågefaktorer Allmänt ekonomiskt läge Den svenska ekonomin är stark. Antalet arbeten stiger liksom lönerna. Konjunkturinstitutet spår i sin rapport från augusti i år att BNP i Sverige kommer att växa med 3,5 % i år och 3,8 % under Sysselsättningen förväntas öka med 2,2 % i år och 1,3 % under Inflationen förväntas stiga och för att stabilisera det ekonomiska läget har Riksbanken hittills i år höjt räntan men 1 procentenheter så att den idag uppgår till 4 %. 18

19 En viss nedgång av bostadspriserna har noterats på marknaden. Denna nedgång kan delvis bero på räntehöjningar som medför ökade bolånekostnader för hushållen. Riksbanken har dessutom aviserat att reporäntan kan behövas höjas ytterligare. De nya reglerna om fastighetsskatt och uppskov av kapitalvinstskatt skapar en ovisshet som kan påverka bostadspriserna negativt liksom USA:s bolånekris Geografiskt läge Enköpings kommun ligger invid Mälaren i Uppsala län och har en befolkning på människor. Geografiskt hittas Enköping 81 km nordväster om Stockholm, 45 km sydväst om Uppsala och 32 km öster om Västerås. Uttrycket att Enköping är Sveriges närmsta stad myntades på grund av dess närhet till så många som 38 städer inom en 12 mils radie. Enköping har goda kommunikationer. E18 går från Stockholm förbi Enköping och vidare mot Västerås och Örebro. Arlanda flygplats nås på drygt en timme och Västerås flygplats ligger 30 minuters resa bort. Snabbtåget till Stockholm från Enköping tar 37 min och till Västerås tar resan 15 min. Till Uppsala finns ingen direkt tågförbindelse utan kollektivt tar man sig dit med buss Befolkningsstorlek och åldersfördelning Enköping är en växande småstad och kommuns befolkningsmängd har stadigt ökat under perioden vilket ses i grafen nedan. Folkmängden har mellan åren 1970 och 2006 ökat med 21 %. Åldersfördelningen i Enköpings kommun är relativt likt riket. Det som skiljer sig nämnvärt är att det bor fler åringar och färre i åldersgruppen år i kommunen. Folkmängd Enköping Åldersfördelning ,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Figur 5. Befolkningsutveckling Enköpings kommun samt åldersfördelning Riket Enköping Källa: SCB Befolkningsförändringar under perioden 1990 till 2005 i kommunen varierar i åldersgrupperna men konstateras kan att utvecklingen följer rikets. Den största differensen från riket är ökningen av personer över 80 år. Se graf nedan. 19

20 Figur 6 Befolkningsförändringar efter åldersgrupp Källa: Fakta om Befolkning i Enköpings kommun Arbetsmarknad Antalet arbetstillfällen i Enköpings är stycken. Arbetsmarknaden i Enköping består till största del av vård och omsorg samt handel och kommunikation. Dessa andelar skiljer sig inte nämnvärt från rikets. Enköpings kommun har en större andel personer som arbetar inom jord och skogsbruksverksamhet, byggverksamhet samt inom offentlig förvaltning än riket. Figur 7 Arbetsmarknad Källa: Fakta i Fickformat 2007, Enköpings kommun Andelen förvärvsarbetande i Enköping beräknas till 79,5 % år 2004 enligt kommunens publikation Fakta om Näringsliv och Arbetsmarknad i Enköpings kommun Pendling Under 2004 pendlade 6708 personer från Enköping medan 3170 personer pendlade till staden. Både pendlingen till och från staden har sedan 1999 ökat. Detta gör att antalet arbetstillfällen i kommunen inte har så stor betydelse för att beräkna en ökande befolkning i kommunen. 20

21 Figur 8: In och utpendling från Enköpings kommun Källa: Fakta om Befolkning i Enköpings kommun Flyttströmmar Den ökande befolkningsmängden beror till största del av inflyttning och sedan slutet av talet har ökningen varit än kraftigare, se grafen nedan. Antalet födda och döda har inte haft några större fluktueringar under tidsperioden och har därmed inte heller varit någon bidragande faktor till den ökande folkmängden. Figur 9 Befolkningsutvecklingen Källa: Fakta om Befolkning i Enköpings kommun 2006 In och utflyttningar är de faktorer som påverkar kommunens befolkningsantal mest. Kommunen har under de flesta år under de senaste 25 åren haft ett positivt flyttnetto. Under 2005 var antalet inflyttande till kommunen 1815 och antalet utflyttade 1626 vilket ger ett positivt flyttnetto på 189 personer. Den största gruppen av inflyttande under 2005 var personer i ålder 25-21

22 40 år samt barn i ålder 0-9 år. De som främst flyttar från kommunen är åldersgruppen år. Figur 10 Flyttnetto per ålder Källa: Fakta om Befolkning i Enköpings kommun Specifika efterfrågeparametrar För att kunna skatta storleken på projekts efterfrågan måste en specifik målgrupp som projektet vänder sig till väljas ut. Denna målgrupp identifieras enklast utifrån mätbara parametrar. Ett marknadsområde där denna målgrupp finns definieras geografiskt samt målgruppens inkomst och ålder. En djupare analys har gjorts för att uppskatta den effektiva efterfrågan vilket i detta fall motsvarar antalet hushåll som kan söka sig en tomt i området. De ingående parametrarna har varit projektets målgrupp samt det konkurrerande utbudet. Genom att göra beräkningar enligt REMA - modell (Real Estate Market Analysis) har projektets skattade efterfrågan tagits fram Marknadsområden Det primära marknadsområdet där huvuddelen av målgruppen förväntas komma från är Enköpings tätort. Sekundära marknadsområden bedöms vara närliggande områden som till exempel Hummelsta och Grillby men också närliggande orter som har stor inflyttning till Enköping som till exempel Håbo, Upplands-Bro, Stockholm och Järfälla. Utvecklingen i dessa områden tas inte med i bedömningen Målgrupp Den målgrupp som primärt förväntas köpa en småhustomt eller radhustomt är de som är i den fas i livscykeln att de bill eller precis har bildat familj. De förväntas bilda hushåll bestående av två vuxna individer med eller utan barn. Denna typ av grupp av hushåll är framförallt i ålder 30 till 49 och har en disponibel inkomst om minst kr per år Projektets efterfrågepotential För att kunna skatta den effektiva efterfrågan, alltså hur många hushåll som kan väntas söka sig en tomt i området, används en specifik målgrupp för projektet som identifieras samt det 22

23 konkurrerande utbudet. Genom att göra beräkningar enligt REMA - modell (Real Estate Market Analysis) tas projektets skattade efterfrågan fram. Beräkning enligt REMA-modellen görs över 5 år, beräkningar över längre period har bedömts osäkra eftersom prognoser blir osäkrare ju lägre fram i tiden de görs. Målgruppen är i åldern år och hushållets disponibla inkomst förväntas ligga i spannet kr. Det primära marknadsområdet har varit områdena i tätort, dvs Enköpings stad. Då efterfrågade data ej funnit har beräkningarna utförs på liknande data som funnits tillgängligt Befolkningsutveckling Enköpings kommun har gjort en befolkningsprognos för åren 2007 till Historiskt sett har folkmängden ökat med personer mellan åren 1968 till Prognosen fram till 2016 visar en ökning med personer vilket innebär ett invånarantal på personer. Denna prognos bygger dock till stor del på Enköpings kommuns uppskattning av ny bebyggelse. Idag råder det brist på bostäder och om ingen nyproduktion kommer tillstånd visar prognosen på att invånarantalet till och med kommer att minska. Figur 11 Befolkningsprognos Källa: Enköpings kommun, Befolkningsprognos 2007:2 Befolkningsförändringen av det bestämda marknadsområdet (upptagningsområdet) i målgruppen år syns i tabellen nedan. Befolkningsprognoserna är gjorda av Enköpings kommun och en parameter för ingående data i prognoserna är uppskattning av ny bebyggelse varför dessa siffror kan kritiseras som underlag att beräkna efterfrågan på småhus. 23

24 ålder år Område Centrum S:t Ilian Galgvreten, Lillsidan Munksundet, Gröngarn Romberga Kryddgården Korsängen Herrgården, Fanna Bergvreten, Gånsta Summa Figur 12 Prognostiserad nettoförändring i Enköping stadsområden Källa: Enköpings kommun, Befolkningsprognos 2007: Hushållsbildning Efter att nettoutvecklingen av befolkningen i Enköping i ålderklass år tagits fram behöver hushållsbildningen (två vuxna människor med eller utan barn) i denna åldersklass beräknas. Denna beräkning görs genom sk headshiprates som räknas fram genom kvoten antal hushåll i en åldersklass/ totalt antal hushåll. Denna kvot för ålderklass år har uppskattats till 0,65 i Enköping då data ej funnits tillgänglig. Dvs 65 % av de boende i Enköping i ålder år uppskattas bo i ett hushåll om två vuxna människor med eller utan barn år Centrum S:t Ilian Galgvreten, Lillsidan Munksundet, Gröngarn Romberga Kryddgården Korsängen Herrgården, Fanna Bergvreten, Gånsta Antal nybildade hushåll: Figur 13 Hushållsbildning i Enköping Disponibel inkomst En potentiell köpare måste ha råd med ett boende i Åkersberg. Därför har den disponibla inkomstfördelningen i upptagningsområdena jämförs med den disponibla inkomsten som de boende i Åkersberg bedömts behöva. Eftersom inte data på disponibel inkomst för hushåll funnits att tillgå har förvärvsinkomst använts på individnivå. Enköpings stad 1kr ,9-79,9-119,9-159,9-199,9-239,9-279,9-319,9-359,9-399,9-499,9-599,9-799,9-999,9-3,3% 4,3% 12,5% 14,0% 15,6% 15,3% 12,6% 8,4% 4,9% 2,9% 3,5% 1,3% 0,8% 0,3% 0,2% Figur 14 Andel individer i procentuell fördelning inom olika förvärvsinkomstklasser Källa: Enköpings kommun och SCB 24