Trogna bankkunder med bunden ränta

Transkript

1 Trogna bankkunder med bunden ränta - bolånemarknadens förlorare

2 SBAB:s uppdrag från ägaren, staten, är att bidra till konkurrens och mångfald på bolånemarknaden. Bolånerapporten belyser trender på bolånemarknaden i just detta syfte. Den här gången uppmärksammar rapporten bland annat hur mycket bolånekunderna historiskt har kunnat spara på att välja rörlig ränta. Valet av fast ränta innebär att bolånekunden betalar en försäkringspremie för att undvika räntehöjningar. Under den senaste femårsperioden har den bolånekund som valt långa bindningstider betalat en mycket hög premie för att få denna trygghet. Vad säger då den historiska utvecklingen om framtiden? Inte så mycket tyvärr, eftersom ingen kan förutspå ränteutvecklingen med någon större säkerhet. Räkneexemplen illustrerar bara det faktum att det i genomsnitt är ekonomiskt fördelaktigt att välja ett rörligt bolån. Rörliga lån ger dessutom möjligheten att när som helst byta bolåneföretag eller sälja bostaden utan att betala ränteskillnadsersättning. Men det är fortfarande viktigt att understryka att bolånekunden bör välja ett rent rörligt lån endast om hushållet har ekonomiska marginaler att klara eventuella ränteuppgångar. Då går det att ge betydligt mer bastanta råd när det gäller storbankernas strävan efter trogna helkunder. Passivitet lönar sig aldrig för konsumenten! Det alla bolånekunder bör känna till är att storbankernas boräntor är förhandlingsbara. Det hushåll som inte lyckas pruta till sig en ordentlig rabatt på storbankens utannonserade ränta bör omedelbart byta till en av de många utmanarna på bolånemarknaden. Både hushållet och konkurrensen tjänar på bankkundernas ökade rörlighet! Gustav Hoorn Privatmarknadschef, SBAB gustav.hoorn@sbab.se SBAB är det bankoberoende bolåneföretaget, som på ett effektivt och lönsamt sätt ska bidra till konkurrens och mångfald på bolånemarknaden. Vi är den främsta utmanaren på bolånemarknaden, med kunder och en marknadsandel om 7,6 procent på privatmarknaden. SBAB erbjuder bolån via Internet och telefon. Cirka 55 procent av våra privatkunder söker lån via Internet, vilket är en av anledningarna till att SBAB kan erbjuda en av marknadens lägsta bolåneräntor. 2

3 Sammanfattning Utmanarna på bolånemarknaden har nu nått en marknadsandel om 8,0 procent. Cirka hälften av bolånekunderna väljer bunden ränta. Storbankernas kunder är mer benägna att välja bunden ränta än SBAB:s kunder. Rörlig ränta har under senare år varit det mest lönsamma valet. För en kund med ett miljonlån har besparingen under en femårsperiod uppgått till över kronor vid en jämförelse med bindningstider om 5-10 år. Höga bostadspriser gör stockholmarna till de stora vinnarna vid ett aktivt val av bolåneföretag. Ett genomsnittligt hushåll i Stockholm kan spara cirka kr per år. De svenska hushållen betalar varje år ca 2,2 miljarder kronor för mycket på sina bottenlån till storbankernas hypoteksbolag, baserat på utannonserade räntor. Svensk bolånestatistik Tabell 1: Marknadsandelar, utlåning till hushåll, de fyra storbankerna och SBAB (%) Spintab 36,5 35,5 34,5 33,5 Stadshypotek 31,0 30,0 29,0 29,5 Nordea 15,0 15,5 16,5 16,0 SEB 12,0 12,0 13,0 13,0 Totalt storbankerna 94,5 93,0 93,0 92,0 SBAB 5,0 6,0 6,6 7,5 Övriga 0,5 1,0 0,4 0,5 Storbankernas andel av bolånemarknaden till hushåll minskar. Under 2001 har den sjunkit till 92 procent. En viktig orsak är att storbankernas räntevillkor är sämre än utmanarnas. Storbankernas utannonserade ränta har i genomsnitt varit 0,4 procentenheter högre än SBAB:s under de senaste åren. Drygt 10 procent av nyutlåningen till bolån för hushåll gick till SBAB 2, vars andel av marknaden därmed successivt växer och nu uppgår till 7,5 procent. 1 Källor: Riksbankens statistik och hypoteksinstitutens årsredovisningar (2001). 2 Källa: Riksbanken, baserat på bruttoflöden 3

4 Tabell 2: Val av bindningstid 2001, per län (%) Län Rörligt (3 mån) 1-4 år 5-10 år Halland Gävleborg Västra Götaland Västmanland Kopparberg Blekinge Stockholm Kronoberg Östergötland Uppsala Skåne Jönköping Jämtland Värmland Kalmar Örebro Södermanland Västerbotten Norrbotten Gotland Västernorrland TOTALT SBAB TOTALT MARKNADEN SBAB:s kunder väljer i högre grad rörlig ränta än marknaden som helhet. Hela 62 procent väljer rörlig ränta. Bara 9 procent av de nya kunderna valde en bindningstid på fem år eller längre. Totalt på marknaden valde hälften av bolånekunderna rörlig ränta. Var femte kund valde att binda sina lån på fem år eller längre. Skillnaden beror sannolikt till största delen på att SBAB:s kunder är medvetna konsumenter som i första hand valt företaget för den låga räntans skull. Kunden är också medveten om att försäkringspremien som uppstår då man binder på längre bindningstider kan bli kostsam. SBAB uppmanar inte sina kunder att binda lånen. Den främsta skillnaden mellan SBAB och totalmarknaden finns ju också på de längsta bindningstiderna, som få SBAB-kunder väljer. 3 Bygger på statistik från Riksbanken. 4

5 Tabell 3: Kostnad för olika bindningstider Bindningstid Genomsnittsränta Årskostnad Total kostnad Försäkringspremie 5 Rörlig ränta (3 mån) 4,96% kr kr 1 år 5,19% kr kr kr 2 år 5,21% kr kr kr 5 år 7,00% kr kr kr 10 år 8,10% kr kr kr Uppdelad korg 6 5,74% kr kr kr Den SBAB-kund som vid årsskiftet 1996/97 valde mellan olika bindningstider på sitt bolån kunde fem år senare jämföra mycket olika utfall. Med en miljon kronor i bottenlån var största skillnaden hela kronor. En mycket dyr försäkring kan tyckas. Om kunden valt SBAB:s rörliga ränta hade totalkostnaden i räntor för perioden blivit kr. Om samma person i stället hade valt en ettårig bindningstid och förlängt lånet ytterligare fyra gånger hade den totala räntekostnaden blivit kronor, dvs kronor högre. Även om man jämför med så kallad räntekorg, ett ganska vanligt val, blir skillnaden stor. I denna korg finns en tredjedel rörligt, en tredjedel bundet på två år och ytterligare en tredjedel bundet på fem år. Räntekorgen skulle ha kostat kronor mer än om låntagaren valt att ha hela beloppet rörligt under den jämförda perioden. De stora skillnaderna uppstår då man jämför fem- och tioåriga lån med om kunden valt rörlig ränta. Kunder har varit tvungna att betala över kronor, eller kronor per år, för att få denna trygghet i sin ekonomi. Differensen blir än mer intressant då man jämför SBAB:s kunder - som väljer rörlig ränta i högre grad än bankkunderna - med konkurrenternas. Uträkningen visar att medvetna kunder, med goda marginaler i sin ekonomi, kan spara stora pengar på sina bolån - enbart genom att välja rätt bindningstid. 4 Räkneexemplet baseras på ett antaget bottenlån om en miljon kronor och bygger på en jämförelse av SBAB:s varierande räntenivåer på olika bindningstider under perioden från den 1 januari 1997 till den 31 december Hänsyn har inte tagits till vare sig amortering eller skatteavdrag. Jämförelsen gäller enbart för den valda femårsperioden. Vid ett annat val av tidsperiod kan en helt annan bild erhållas. För exempelvis den ettåriga bindningstiden är tabellens 5,19 procent ett genomsnitt av 1-åringens räntenivå vid fem olika tidpunkter: , , , och Försäkringspremien är merkostnaden en kund fått betala för att binda sin ränta under en viss period. 6 Uppdelad korg är en vanlig rekommendation till osäkra väljare. Den består av en tredjedel rörligt samt en tredjedel var på två års respektive fem års bindningstid. 5

6 Tabell 4: Genomsnittshushållets antagna årliga förlust på storbankernas bolån, kr Län Förlust per hushåll 7 Antal låntagare hos de Total förlust fyra storbankerna 8 Stockholm Skåne Uppsala Halland Västra Götaland Östergötland Västmanland Gotland Södermanland Värmland Blekinge Jämtland Örebro Kronoberg Jönköping Dalarna Gävleborg Västerbotten Kalmar Västernorrland Norrbotten TOTALT Med utgångspunkt från utannonserade räntenivåer betalar det genomsnittliga hushåll som är bolånekund hos någon av storbankerna kronor per år för mycket i boräntor. Samlat sett innebär detta antagande att de svenska hushållen varje år betalar cirka 2,2 miljarder kronor för mycket på sina bottenlån till storbankernas hypoteksbolag. De stora förlorarna är hushåll i regioner med höga bostadspriser. Det hushåll i Stockholms län som fortfarande är bolånekund hos storbankerna och inte har lyckats förhandla ner sin boränta förlorar i genomsnitt cirka kr varje år. Däremot har många av de mer glest befolkade länen, där bostadspriserna är lägre, en genomsnittlig besparing under kr per år. 7 Siffrorna bygger på SBAB:s genomsnittskredit i varje län multiplicerad med 0,4 procentenheter (genomsnittlig skillnad på utannonserad ränta mellan storbank och SBAB under de senaste åren). Vissa kunder kan hos storbankerna få en högre andel av sitt totala lånebelopp till bottenlåneränta och/eller kan ha lyckats att förhandla till sig lägre räntor. Storbankerna vill inte offentliggöra sådan statistik och vi har därför utgått från utannonserade räntor. Vi har inte heller räknat med skatteavdrag och eventuell ränteskillnadsersättning. 8 Antalet låntagare baserat på marknadsandelar för storbankerna år 2001, dvs 92 procent av de cirka 1,8 miljoner hushåll som har bolån (uppskattningen bygger på information om SBAB:s marknadsandel, Spintabs genomsnittslån 2001 samt totalmarknaden för privatmarknaden i kronor). Den länsvisa fördelningen är gjord efter länens andel av Sveriges befolkning. 6

7 SBAB STATISTIK Tabell 5: Kunder via Internet 2001, länsfördelat Tabell 6: Marknadsandel 2001, länsfördelat 7

8 Tabell 5: Andel nya kunder via Internet 2001, i % Län Andel kunder via Internet, i % Uppsala 61 Stockholm 58 Västmanland 50 Jämtland 50 Västra Götaland 48 Skåne 48 Örebro 48 Gävleborg 47 Norrbotten 47 Blekinge 46 Kronoberg 46 Halland 45 Jönköping 45 Kopparberg 44 Östergötland 43 Södermanland 43 Västernorrland 42 Kalmar 41 Västerbotten 41 Gotland 41 Värmland 32 TOTALT SBAB 54 Hela 54 procent av SBAB:s nya kunder under 2001 lämnade in sin låneansökan via Internet. Räknat i kronor är andelen nya lån ännu större (totalt SBAB ligger då på cirka 57 procent), eftersom de låneansökningar som inkommer via Internet har en högre genomsnittsnivå än de ansökningar som inkommer via brev. Skillnaden mellan olika regioner är markant. Det är främst kunder från storstäder och universitetsstäder som väljer att använda Internet. De län som har överlägset störst andel låneansökningar via Internet är inte överraskande Uppsala och Stockholm. Ett undantag är Jämtlands län som har en relativt hög nivå av ansökningar via Internet. Bland länen med mindre andel ansökningar via Internet återfinns glesbefolkade län som Värmland, Gotland och Västerbotten. 8

9 Tabell 6: SBAB:s marknadsandel, samlad utlåning till hushåll, per län i % Län Milj kr SBAB Milj kr totalt Marknadsandel Stockholm ,3 Skåne ,4 Uppsala ,9 Gotland ,6 Halland ,2 Östergötland ,4 Norrbotten ,6 Jämtland ,2 Västra Götaland ,9 Värmland ,6 Västmanland ,6 Södermanland ,2 Västernorrland ,0 Västerbotten ,0 Dalarna ,0 Örebro ,3 Jönköping ,3 Kronoberg ,3 Blekinge ,1 Gävleborg ,7 Kalmar ,5 TOTALT SBAB ,5 SBAB:s utlåning till de svenska hushållen omfattade vid årsskiftet 48,9 miljarder kronor av totalmarknadens 654 miljarder kronor. Drygt två tredjedelar av SBAB:s utlåning till hushåll går till de tre storstadslänen. Det är stora skillnader mellan de olika länen. I Stockholm är den uppskattade marknadsandelen nu uppe i cirka 14,3 procent medan den i län som t ex Kalmar och Gävleborg fortfarande är under 3 procent. Det är bara fem län som har en större marknadsandel än rikssnittet på 7,5 procent. Förutom Stockholms län har även Skåne, Uppsala, Gotland och Halland en större marknadsandel än genomsnittet. 9 Totalsumman för privatmarknadens utlåning avseende småhus och bostadsrätter var cirka 654 miljarder kronor. Länsfördelningen är gjord efter länens andel av Sveriges befolkning. 9