Försäljning innan ordinarie visning

Transkript

1 FASTIGHET OCH FINANS & FASTIGHETSUTVECKLING MED FASTIGHETSFÖRMEDLING EXAMENSARBETE, 15 HP STOCKHOLM, SVERIGE 2016 Försäljning innan ordinarie visning En studie om hur försäljning innan ordinarie visning påverkar prisutvecklingen på bostadsmarknaden Alekh Singh & Yosef Jawad Lahlou KTH ROYAL INSTITUTE OF TECHNOLOGY DEPARTMENT OF REAL ESTATE AND CONSTRUCTION MANAGEMENT

2 BachelorofSciencethesis Title Sales before ordinary viewing: A study on how selling before the ordinary viewing affects price developments in the housing market Author(s) Alekh Singh Yosef Jawad Lahlou Department Department of Real Estate and Construction Bachelor Thesis number TRITA-FOB-BoF-KANDIDAT-2016:44 Archive number 370 Supervisor Björn Bergren Nicolaus Lundahl Keywords Housing market, price development, viewings Abstract Thehousingmarkethaslatelyturnedveryintensewithmanyspeculatorsandhectic auctions.thehighdemandandstagnatingsupplyhasledtosignificantincreaseinhousing pricesaroundthestockholmarea.thishasresultedinapartmentsbeingboughtorsold beforetheordinaryviewingswhereoneoutoffiveapartmentsistodaybeingsoldbefore theactualviewing. Wehaveconductedaqualitativestudywherewehaveevaluatedhowsellingbefore ordinaryviewingsaffectthehousingmarketandthecorrespondingreasonsbehindthis.to enableapertinentconclusion,wehavegathertheoreticalinformationregardingwhat factorsaffectthehousingmarketstogetherwithinterviewswithseveralrealestateagents. Furthermore,wehavehighlightedhowthepricesdifferbetweenapartmentsthatweresold beforeandaftertheordinaryviewings. Theresultsshowedthatthepricedevelopmentisnotaffectedbywhethertheapartment wassoldbeforeoraftertheordinaryviewing.however,thiswasnotthecaseifthebuyer foundtheapartmentespeciallylucrative,whichmeantthatthebuyerwaswillingtopayan abnormalhighpriceforitinordertogetitoutofthemarket,andthussecurethe apartment.wemoreoverfoundthatitismoreprofitableforthesellertowaituntilafterthe viewingtoselltheapartmentifsuchabuyercouldnotbefound. Oneofthemainreasonsastowhypurchasesbeforeordinaryviewinghasgottensucha strongfootholdlatelyisbecausethebuyer,andsomeextenttheseller,wantstoavoidthe highlevelofcompetitivenessandhecticauctions.othermotivesaretoincreaserevenueand tomakethedealassmoothandfastaspossible. 1

3 Examensarbete Titel: Försäljning innan ordinarie visning: En studie om hur försäljning innan ordinarie visning påverkar prisutvecklingen på bostadsmarknaden Författare: Alekh Singh Yosef Jawad Lahlou Institution: Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete Kandidat nummer TRITA-FOB-BoF-KANDIDAT-2016:44 Arkivnummer 370 Handledare Björn Berggren Nicolaus Lundahl Nyckelord Bostadsmarknaden, prisutveckling, visningar Sammanfattning Bostadsmarknadenharvaritintensivdesenasteåren,visningarnaharvaritfullaav spekulanterochdetharvarithektiskabudgivningar.denhögaefterfrågangentemotdetlåga utbudetharletttillenstarkprisuppgångförbostadsrätteristockholmslän.detharävenlett tillattköpaochsäljainnanordinarievisningblivitvanligaredensenastetiden,dåcirkavar femtebostadsrättidagsäljsinnanordinarievisning. Dethärärenkvalitativstudiedärdetundersöktshurförsäljningarinnanordinarievisningar påverkarbostadsmarknadenochvarförflervillköpaellersäljainnanordinarievisning. Förattkommaframtillenslutsatshardetinhämtatsteorierkringvilkafaktorersom påverkarbostadsmarknadensamtutförtsintervjuermedflerabostadsmäklareochen illustrationdärdetundersöktsslutpriserpåbostadsrättersomsåltsinnanochefterordinarie visning. Uppsatsensslutsatsärattprisutvecklingenintepåverkasavförsäljninginnanordinarie visningomintespekulantenärenköparesomblivitfascineradavbostadsrätten.detleder tillattdenspekulantenärvilligattbetalaetthögtprisfördenbostadsrättenjustföratt slippakonkurrensochenhektiskbudgivning,somisinturkanledatillattspekulanteninte vinnerbudgivningen.detärmerlönsamtförensäljareattsäljaefterenordinarievisningom ensådanspekulantintedykerupp. Någraavskälentillattflervillköpainnanordinarievisningärattspekulantervillslippa konkurrensochhektiskabudgivningarsomharvaritvanligtdesenasteåren.somligaskältill attsäljainnanordinarievisningärattsäljarenvillförsäkrasinvinstochattaffärenskallgåtill smidigt. 2

4 Förord Dethärexamensarbetethargenomförtsundervåren2016ochärdetsistadelmomenteti kandidatprogrammenfastighetochfinansochfastighetsutvecklingmed fastighetsförmedlingvidinstitutionenförfastigheterochbyggandesamtcentrumförbank ochfinanspåkungligatekniskahögskolanistockholm. Vivillbörjamedatttackabostadsmäklarnasomhartagitsigsintidattbliintervjuade. DäreftervillvitackaJosephineLinghammarsomärmarknadsansvaringpåBooliochhjälpt ossatthittadata.ettstorttackäventillclaudiawörmannsomärboendeekonompåsbab. VivillriktaettstorttacktillmäklarfirmanFastighetsbyrånsomvibådepraktiseratpåochfått tillgångtillderassystemdärvikundegranskadata. SlutligenvillvitackavårahandledareBjörnBerggrenochNicolausLundahlförvärdefulla synpunkterochgodhandledningunderuppsatsensgång. Stockholm,9juni2016. AlekhSingh&YosefJawadLahlou 3

5 Innehållsföreteckning Abstract...1 Sammanfattning...2 Förord Inledning Bakgrund Syfte&frågeställningar Avgränsningar Teori Faktorersompåverkarbostadsmarknaden Efterfrågan Befolkningsutveckling Globalaekonomin EkonominiSverige RäntelägetochRiksbankenspenningpolitik Amorteringkrav Hushållensekonomi Förväntningar Psykologiskafaktorer Teknikutvecklingen Utbud Bostadsbyggandetutveckling Skälentilldetlågabyggandet Metod Valavmetod Data,illustrationavslutpriserpåbostäder Intervjuer Kortpresentationavmäklarnaviintervjuat Resultat Andelbostädersåldainnanordinarievisning Bostadsförsäljningsprocessen

6 4.3Intervjuer BostadsmarknadeniStockholmslän Försäljninginnanordinarievisning Påföljderavattbostadsrättersäljsinnanordinarievisning Skälentillattflerköperinnanordinarievisning Skälentillattflersäljerinnanordinarievisning Illustrationavslutpriser Teckentest Analys Analysavintervjuerna BostadsmarknadeniStockholmslän Amorteringkrav Försäljninginnanordinarievisning Påföljderavattbostadsrättersäljsinnanordinarievisning Skälentillattflerköperinnanordinarievisning Skälentillattflersäljerinnanordinarievisning Analysavillustrationochteckentest Diskussionochslutsats Sammanfattandediskussion Slutsats Kritikavegetarbete Förslagtillvidarestudier...33 Källföreteckning...34 Bilagor

7 1.Inledning Detta%avsnitt%i%studien%redogör%för%bakgrunden%till%varför%studieämnet%valts.%Vidare%kommer% syfte%och%frågeställning%att%presenteras%följt%av%en%beskrivning%av%studiens%avgränsningar.% 1.1Bakgrund Bostadsprisertycksoftaspeglakonjunkturslägetvilketinnebärattdevanligtvissjunkervid enlågkonjunktur.mendensvenskabostadsmarknadenharsedanbörjanav1990ataletfått seökandebostadspriser.detharintefunnitsnågraindikationerpåattenstabiliseringeller ennedgångtrotsfinanskrisensomutbrötår2007ochmedfördeengloballågkonjunktur (Regnander,2014).Fråganärdåvarförhardensvenskabostadsmarknadenhaftenpositiv prisutvecklingdesenasteåren? Studien ImpactofBiddersonSalePriceofAuctionedCondominiumApartmentsin Stockholm skrivenavrosannegunnelinhungria(2013)förklararhurantalbudgivare påverkarslutprisetförenbostadsrätt.hungriaagunnelinkomframtill,medhjälpaven hedoniskmetod,attommäklarenlyckashämtamångaspekulantertilldenordinarie visningenökarantaletbudvilketsedanledertilletthögreförsäljningspris(hungriaagunnelin, 2013). DesenastefemårenharStockholmslänhaftenpositivprisutveckling(Mäklarstatistik,2016). Enavmångafaktorertillenpositivprisutvecklingärattstörreantalbudgivarelederoftasttill etthögreslutpris(hungriaagunnelin,2013).andrafaktorersomblandannatlågtutbudoch högefterfrågankommeratttasuppiuppsatsen.detärvärtattnoteraattprisökningarser olikautilandetochprisskillnadernaökar.storaprisskillnaderkanmedföra inlåsningseffekter,vilketärnegativtförbostadsmarknaden(bergendahl,hjedslöfmark,& Lind,2015). Bostadsaffärernaharnuiettparårhaftenrasandehastighet,denstarkaefterfråganhar pressatnerförsäljningstidernaochutbudetharintemöttefterfråganpåenbranivå. Eftersomdetäralltflerbudgivareienbostadsaffäridagslägetbidrardettillattfler budgivareförlorarbudgivningen,vilketledertillattpsykologiskafaktorerharenalltstörre betydelseisambandmedenbostadsaffär.detkanvaraenavmångafaktorertillattdetblir alltvanligareisverigeattköpaellersäljainnanenordinarievisning.idagsäljscirkavarfemte bostadinnanenordinarievisning(sbab,2015). Ingentidigarestudie,somvisarpåhurförsäljninginnanordinarievisningpåverkar prisutvecklingenpåbostadsmarknadenellervarfördetsker,harpåträffats.detråderidag storadiskussioneromattsäljaellerköpainnanordinarievisningdäravundersökspåverkan påbostadsmarknadenvidförsäljninginnanordinarievisning.deflestaharellerkommer förmodligenendagattköpaenbostadsrätt.idennauppsatsförklarasvilkafördelar respektivenackdelardetfinnsmedattsäljaellerköpainnanordinarievisning. 6

8 1.2SyfteochFrågeställningar Syftetmeddennauppsatsärattundersökahurbostadsmarknadenpåverkasavatt bostadsrättersäljsinnanordinarievisningsamtattkunnaförståvarfördetsker.syftetär ävenattfåenuppfattningomhurbostadsprisernapåverkasavförsäljninginnanordinarie visning.detärocksåavintresseattredovisafaktorersomharbidragittillattflervillsäljaoch köpainnanordinarievisning. Uppsatsensfrågeställningarärföljande: Hurpåverkasprisutvecklingenpåbostadsmarknadenavattbostadsrättersäljsinnan ordinarievisning? Vadärorsakentillattflerhellreköperochsäljerinnanordinarievisning? Meddiskussionerochanalyserkringdessafrågeställningarskaenslutsatsdras. 1.3Avgränsningar UppsatsenkommeratthänvisatillbostadsmarknadeniStockholmslänmenvissjämförelse medsverigekankommaattgöras.dettaförattkunnafåenenhetligbildochförståelseför detsomskerpåbostadsmarknadeninomstockholmslän.fokuskommerläggaspå bostadsrätteristockholmslänochintepåfastigheterellersmåhus. StudienUrhus,A.&ÖgrenaCedraeus(2012)visarvilkafaktorersompåverkarslutprisetfören bostadsrätt.dessafaktorerbestårblandannatavbalkong,rum,månadsavgift, kvadratmeter,hiss,etageochöppenspis,ävenomgivningsfaktorersomtillexempel arbetslöshet,befolkningstillväxtochmedelinkomstochtillsistauktionsbaseradefaktoreri formavantalbud. Pågrundavdetbegränsadetidsspannetochstudiensringaomfångfokuserardennauppsats endastpådessafaktorer:kvadratmeter,rumochadress. Detärdessafaktorersomharstörstpåverkanpåprisetpåenbostadsrätt.Devaldesmed stödavurhus,a.&ögrenacedraeus(2012). 7

9 2.TEORI I%detta%avsnitt%redogörs%den%teoretiska%bakgrund%som%behandlar%ämnen%som%anses%vara% relevanta%för%denna%studie.% 2.1Faktorersompåverkarbostadsmarknaden Teknikutvecklingen,utbud,efterfråganochekonomiärnågraavmångafaktorersom påverkarbostadsmarknaden.förattförståbostadsmarknadenärdetviktigtattvetahur bostadsmarknadenreagerarvidenändringavnågonfaktor.exempelvisomefterfrågan minskarpåverkasbostadsmarknadengenomattdetblirfärrespekulanterpåvisningar,vilket kanledatillattspekulanterinteköperlikaoftainnanordinarievisning(borg,2014). 2.2Efterfrågan Efterfråganärtillsammansmedutbudetdetsompåverkarpriserpåenmarknad.Detråder ingentvekanomattefterfråganpåbostadsrätterharvarithögdesenasteårenvilketleder tillhögreslutpriser.dehuvudsakligafaktorernatillattefterfråganförbostadsrättervarithög ärenstarksvenskekonomi,befolkningsutvecklingen,ochgodaförväntningaromframtiden (Borg,2014) Befolkningsutveckling Befolkningsutvecklingenharökatdefemsenasteåren,detantasblitiomiljonerinvånarei Sverigevidårsskiftet(2016a2017)(Ekonomistas,2016). Figur1:BefolkningsutvecklingeniStockholmsländesenaste30åren.(Graseman,2013) 8

10 År2014ökadebefolkningeniStockholmslänmed35000invånare(Länsstyrelsen,2015), vilketfigurenovanvisar.landstingetsprognoservisarattstockholmslänkommeratt fortsättahaenbefolkningsökningdekommandeårenmedettårligtsnittpåöver37000 invånareframtillår2023.ökningenharistordelbeståttavnettoinflyttningfrånandra ländermendetharävenvaritettfödelseöverskott.flyttnettotärstörstförinvånaremellan åldern22a29årtillstockholmslän.detäinvånaresombehöverenbostadmensaknar kapitaltillenbostadsrättochködagarförenhyresrätt(ekonomistas,2016). Stockholmslänväxerihögfartochväntasväxaännusnabbareänvadprognosernatidigare visat.enstarkarbetsmarknad,ettintressantnäringslivochgodalevnadsmöjligheterärde starkasteorsakernatillattstockholmslänväxer(rankka,2014) Globalaekonomin Världsekonominhängerihop,detobserveradesnärfinanskrisenår2007slogtill.Krisen startadeiusaochhelaeuropapåverkadesavden,sverigedrabbadesintelikahårtdå SverigesvalutaintevarEuro.Varförkrisenblevstorberorblandannatpåattfinansiella institutruntomivärldenhadeettstorartatsamspelmedvarandra,störresamspelänvad manhadeförritiden(öberg,2009). EnchefsekonompåSEB,hävdarattdenglobalatillväxtenstärksytterligareiårjämförtmed år2015menmenarattriskenförennedgångärstor. Denfinansiellaövergångentillår2016harpräglatsavstorosäkerhetpåmarknadensamtav högfinansiellvolatilitet(bergqvist,2016). USA:spenningpolitik,Kinasvalutapolitikochråvarucykelnfortsätterattsammanlänka världsekonominpåettkraftfulltsätt.usaharlängebetyttmycketförvärldsekonominmen ävenkinasbetydelseharblivitalltstörreförvärlden(bergqvist,2016). Världsekonominharaldrigvaritsåpassskuldsattsomdenäridag,vilketledertillen sårbarhetvidetteventuelltkonjunktursbakslagellersnabbtstiganderäntor.idagärräntorna fortsattlågaruntomivärlden.världsekonominärsvårattförutseochförtillfälletråderdet storosäkerhetidenglobalaekonomin.detskabliintressantattsehurpresidentvaletiusa påverkarvärldsekonominår2017tyckerbergqvist(2016). 9

11 2.2.3EkonominiSverige Sverigeharenstark,välsköttochexportorienteradekonomisomräknassomenavde starkasteekonomiernaivärlden(landguiden,2012).deflestasvenskarlevdeframtill1870a taletiettfattigtjordbrukssamhälle.ettöppethandelsklimatochenindustrialiseringefter 1870ataletleddetillattexportenökadeochSverigesekonomiblevstarkareförvarjedag. Densvenskaekonominharhaftenbrariktningöverenlångtid.Världenharhaftenheldel nedgångar,somexempelvisfinanskrisen,mensverigeharrestsigbraifråndessanedgångar. Enbraordningochexpertisblandstatsfinansernaharvaritenledstjärnafördensvenska ekonomin(landguiden,2012) RäntelägetochRiksbankenspenningpolitik DensenastetidenharRiksbankenanväntsigavenexpansivpenningpolitik,med reporäntesänkningarochköpavnominellastatsobligationersomharletttillattdensvenska konjunkturenblivitstarkare.bådeinflationenochbnpatillväxtenharvarithögdensenaste tiden(riksbanken,2016). Denglobalakonjunkturenharvaritosäkerdensenastetidenochdenexpansiva penningpolitikenkanledatillattkronanstärkssnabbareänvaddetsvenskafolkethade förväntatsig.detkandämpadenekonomiskatillväxtenisverige(riksbanken,2016). Den20april2016beslutadeRiksbankenattdekommerköpavärdepapperförytterligare45 miljarderkronorförattsäkerställaenpositivutvecklingisvenskekonomi.tidigarehade Riksbankenbeslutatattköpavärdepapperför200miljarderkronor.Totaltkommer Riksbankenköpavärdepapperför245miljarderkronorislutetavår2016,motiveringentill attdeköpervärdepapperärförattminskariskenattkronanstärkssnabbareänvad prognosernaharvisat.sammadatumpresenteradeävenriksbankenattreporäntanlämnas oförändradpåa0,50%(rapportriksbanken,2016). Figur2:Utvecklingochprognosmedosäkerhetsintervallgällandereporänta( )(Riksbanken,2016). 10

12 Riksbankenmålärattinflationenskavaralågochstabil,ochvilldärförhållainflationenkring 2%perår(Riksbankenpenningpolitik,2016). Figur2visarreporäntansutvecklingochprognosmedosäkerhetsintervallfrånår2016fram till2020.reporäntanärlågidagslägetjämförtmedtidigareår,vilketmedförlågaräntorhos bankernaochledertillattflerkanlåna Amorteringkrav Amorteringinnebäravbetalningfördittbostadslån,ochskaejmisstasförenkostnadutan detärettsparande.räntekostnadenblirlägrejumersomamorteras(sbab,2016). Finansinspektionenvillinföranyaamorteringskravförattdämpariskernakoppladetill hushålletsskulderochattdevillattbostadsutvecklingenskalugnanedsig. Finansinspektionenharfleragångerförsöktattfåigenomettnyttförslagförhårdare amorteringskravmenmisslyckats.mennuharfinansinspektionenkommitmedettnytt förslagsomförväntasattgällafrånochmed1juni2016(finansinspektionen,2015). Denyaamorteringskravenkommerinnebäraattbolånsomöverstiger70%avbostadens värdevarjeårskallamorterasmedettbeloppsomminstmotsvarar2%avhela lånebeloppet.ifallbelåningenärmellan50%och70%avbostadensvärdeskallpersonen amorteramedettbeloppsommotsvarar1%avdettotalaursprungligalånebeloppet.bolån somliggerpåellerunderstiger50%avbostadensvärdekommerinteattomfattasavnågra amorteringskrav(finansinspektionen,2015). Bolånsomundertecknasföreden1ajuni2016kommerinteattomfattasavdenya amorteringskraven(finansinspektionen,2015) Hushållensekonomi Hushållensfinansiellasituationochekonomiskaställningavgörvilkensortsbostadde efterfrågar.hurbrafinansiellsituationetthushållharberorpåinkomstflödet,kostnaderoch storlekenpåensförmögenhet.hushållensekonomipåverkasmycketavhur arbetsmarknadenserut,omdetärlågarbetslöshetinnebärdetenhögreefterfråganpå bostadsrätter.omskatternasänks,bidragenhöjsochlönernastigerkommerdetockså innebäraattefterfråganpåbostadsrätterstigerdåflerharrådattköpaenbostadsrätt(borg, 2014). Sverigeharsedanår1970haftengenomsnittligökningavBNPpåcirka2%varjeår,vilket visarattsverigesekonomiskatillväxtärpårättväg.detärenavorsakentillatthushållenhar kunnatkonsumeramer.hushållensdisponiblainkomster,somärsummanavallainkomster minusskatterochavgifter,hardesenaste15årenökatstadigt(ekonomifakta,2016). 11

13 2.2.6Förväntningar Attsäljaochköpaenbostadsrättärförvissadetstörstafinansiellabeslutetiderasliv.Detär sällanettkortsiktigtbeslut.detledertillattförväntningarpåframtidalöner,räntenivåeroch bostadspriserkommerattspelaenstorrolldådessaförväntningarkommerpåverka hushållensviljaattköpaenbostad(borg,2014) Psykologiskafaktorer Detliggeroftastpsykologiskatermerbakomdebeslutindividertarisambandmeden bostadsaffär.exempelvisärbudgivningidagenpsykologiskkampmellanolikabudgivareoch därmedpåverkarpsykologiskafaktorerefterfråganpåbostadsrätter.olikaprinciperanvänds vidbeslutsfattning,nedanbeskrivstvåavdem. Auktoritetärnågotpersonerlärtsiglydasedanbarnsbenochoftastföljerpersonerens auktoritetomedvetetutanattvetavadsomärrättellerfel(cialdini,2005).personertror oftastattmäklarevetmerombostadsmarknadenännågonannan,därförsamtyckerdeom mäklarnasrådföratttagenvägartillolikabeslutvidvissasituationer.chansenattenindivid skallhållamedauktoritetenökarmedtitlarochklädesplagg.kostymärettexempelsom symboliserarauktoritet,mendetkanävenvarabilar,smyckenochdyraklädersompåverkar en.enmäklarekantassomettexempelförenauktoritetdådeärexperterinomsittområde vilketskaparförtroendehosindivider,somoftastväljerattlydamäklarna(cialdini,2005). Omenmäklareråderensäljareattexempelvissäljaefterordinarievisningärsannolikheten storattdensäljarensäljerefterordinarievisning,dåsäljarenharenprincipinbyggdatt lyssnapåmäklaren.enmäklarekanmedsinauktoritetpåverkaenbudgivninggenomatt övertalaenspekulantom,exempelvis,hurbraochbilliglägenhetenär.detmedförtill hetsigareochmerdesperatabudgivarevilketkanledatillenhektiskbudgivning(solkarin, 2016). Enannanpsykologisktermärsocialabevissominnebärattindividerserpåvadandra personergörvidenvisssituationförattbekräftaomensbeteendeärkorrektellerinte. Dennaprincipväglederennärindividerkännersigvilsnaellerosäkraiensituationdärdet intefinnsfullständiginformationomhurenskallbetesig(cialdini,2005). Närfleragörpåettsättärdetoftastdeträttasättet,exempelviskanensäljareargumentera förhurmångasomredanköptspecifikprodukt,vilketledertillattdetkännsacceptabeltatt köpadenprodukten.andrabevisärattpersonerreagerarpådepålagdaskrattenunderolika tvaserier,detfårenindividattkännasigbekvämmedattskrattameddåallaandragördet (Cialdini,2005).Dennapsykologiskatermpåverkarävenutvecklingenavförsäljninginnan ordinarievisning.exempelviskanensäljaresettsingrannesäljasinbostadsrättinnan ordinarievisning,ocksåkunnatänkasiggöradet. 12

14 2.2.8Teknikutvecklingen Teknikutvecklingenärenfaktorsompåverkarefterfråganpåbostadsrätter.Eahandelochea relationerbliralltmervanligareochmångabranscherharidagförändratstillföljdavden teknologiskautvecklingen.bostadsbranschenharutvecklatstackvareteknologin,främsthar informationssökningsprocessenblivitbättre.idagärinternetdenfrämstakällani sökprocessenförbostadsrätterjämförtmedförritidendåtidningarvardenfrämstakällani sökprocessen(ekman&mårtensson,2011). IdagärHemnetSverigesstörstabostadssajt,varjeveckakommercirkatvåmiljonerbesökare tillhemnetviasinsmartphone,datorellersurfplatta.påhemnethittasdrömbostaden snabbaredåstortsettallabostadsrätterläggsutpåhemnet(hemnet,2016). 2.3Utbud Attutbudetmöterefterfråganärengivenekvationomenbostadsmarknadskafungera diskuterarlundströmirapportenbostadsmarknadochekonomisktillväxt(2007). Utbudetavbostadsrätterärförtillfälletrekordlågt.Dåutbudetärlågtochefterfråganärhög medfördetenhetsigbostadsmarknad.bostadsbyggandetsutvecklingärdetsompåverkar utbudet(sbab,2016) Bostadsbyggandetsutveckling Underår1990sjönkbostadsbyggandeteftersomdenekonomiskakrisendrabbadeSverige. Detleddetillenminskadefterfråganpåbostadsrättersamtattbyggnadskostnadernaökade. Underår2015påbörjadesbyggnationav48600bostäderiSverige,vilketärenökningpå25 %frånföregåendeår(boverket,2016). EnligtBoverketsenkätislutetavår2015sade63%avalla290kommuneriSverigeattdet råderettunderskottavbostadsrätter.91%avdekommunerdärdetråderettunderskottav bostäderäribehovavnyproduktion,deresterande9%haroftaennegativ befolkningstillväxtochärdärförinteibehovavnyproduktion(boverket,2016). StockholmäridagenavEuropassnabbastväxandestorstäder.Förattkunnamötadenstora efterfråganharstockholmstadstartatettprojekt,somgårutpåattbygga140000nya bostäderfrånår2010tillår2030.vilketbetyder7000nyabostäderperåristockholmslän. Desenasteårenhardetbyggtsmerutanförtullarnaänvaddetharbyggtsinnanför (Stockholmstad,2015). 13

15 2.3.2Skälentilldetlågabyggandet Dåefterfrågandesenasteårenvaritskyhög,vilketmedförtprisökningarförbostadsrätter, ställsoftafrågan,varfördetbyggtslite?irapportenbostadsmarknaden%och%den%ekonomiska% utvecklingen%(2015)hävdarförfattarnaattbostadsbyggandetbestämsavtvåfaktorer.enaär tillgångenpåmarkochdenandraärbyggnadskostnaderna.rapportenkommerframtillatt denviktigasteanledningentillattdetbyggtssåpassliteärattutbudetavmarkinteökati taktmedefterfrågan,menattkostnadsaochkonkurrensproblemeninombyggsektorn sannoliktäröverdrivna(bergendahl,hjedslöfmark&lind,2015). 14

16 3.Metod I%denna%del%av%studien%beskrivs%metoden%uppsatsen%arbetas%efter.%Metoden%är%vald%för%att%på% ett%bra%sätt%kunna%besvara%uppsatsens%frågeställningar.%i%detta%avsnitt%motiveras%även%de% tillvägagångssätt%som%har%valts%samt%redovisas%det%vilka%som%har%blivit%intervjuade. %3.1Valavmetod Uppsatsenbaseraspåenkvalitativstudie.Detinnebärenfördjupningochanalyseringkring dedatasomredanexisterarombostadsmarknadensamtombostadsrättersomsåltsinnan ordinarievisning.därefterkommerdetutförasgenomgåendeundersökningariformav intervjuersamtenillustration,därdetgörsengranskningavslutpriserpåbostadsrättersom såltsinnanochefterenordinarievisning.bästsvarpåfrågeställningarnafåsmedhjälpaven kvalitativmetoddåkvalitativametoderskaresulteraochgesvarpåfrågarsom varför och intefrågorsom hurmånga (Svensson,Månsson,Milton,&Bibik,2003). Illustrationenkommerattanalyserasmedhjälpavenstatistiskmetod.Denstatistiska metodenanvändsgenomettteckentestförattfåframhurstorpåverkanslumpenhadepå resultatet(distansruckman,2002).slutligensammankopplasteorin,somkommerbeståav olikafaktorersompåverkarfrågeställningarna,medintervjuernaochillustrationenföratt slutligenkommaframtillenslutsats.teorinkommerattinhämtasifråntrovärdigakällorpå nätetochifrånolikalitteraturer.syftetmedteorinärattförståbostadsmarknadenoch förståvilkafaktorersamtregelmentsompåverkarbostadsmarknaden(saunders,lewis& Thornhill,2009). 3.2Data,illustrationavslutpriserpåbostadsrätter Transaktionsdatakommerattinhämtasförbostadsrättersomsåltsinnanochefterordinarie visningfrånhemsidanbooli.booliärenhemsidasomregistrerardeflestabostadsaffäreri Sverige.Hemsidanvisarslutpriserochvilketdatumbostadsrättensålts.Genomattsökaefter objektsomharvaritutepånätetmindreänsjudagarpåboolikommerbostadsrättersom såltsinnanordinarievisningatthittas.dådessabostadsrätterharmedstörstasannolikhet såltsinnanordinarievisningenligtjosephinelinghammar,somärmarknadschefpåbooli. Sedankontaktadesdenansvarigamäklaren,somsåltbostadsrätten,förattintygaom bostadsrättensåltsinnanenordinarievisning.ombostadsrättensåltsinnanenordinarie visningefterlysenliknandebostadsrättpåboolisomsåltsefterenordinarievisningmed sammaadress,sammabostadsytaochharlikamångarum.därefterjämförsslutpriseroch prisutvecklingenpådebostadsrätterna. DetkommerattgörasfemjämförelserinnanförtullarnaochfemjämförelseriVästerorti Stockholmslän.Dessaområdenvaldesförattsehurprisutvecklingensettutdensenaste perioden,bådeinnanförochutanförtullarna. 15

17 3.3Intervjuer Bostadsmäklarnaharstorkollpåbostadsmarknadenochdärförkommerettflertal bostadsmäklareintervjuasförattfåkvalitativafunderingarkringbostadsmarknaden.ett kunskapsbaseraturvalhargjorts(bhattacerjee,2012). Enstruktureradintervjukommerattutförasmedsamtligamäklare,vilketinnebäratt bestämdafrågorkommerattställastillmäklarna.fördelenmeddennatypavintervjuäratt enhögreträffsäkerhetavbedömningpåfrågornafåsochdessutomfårallakandidater sammamöjlighetattsvarapåfrågorna.nackdelenärattinformationkangåommisteifall rättfrågorinteställs(kihlgren,2014). Bådefaceatoafaceintervjuerochmailintervjuerkommerattutföras.Faceatoaface intervjuernakommerspelasinochdärefterbehandlas.bättrekontaktmedmäklarnasamt tydligaresvarfåsvidfaceatoafaceintervjuer.mailintervjuernagenomfördesmedmäklare somintehadetidattses.majoritetenavmäklarnasomintervjuadesharundersintidsålt bostadsrätterinnanordinarievisningpådeområdendärenillustrationavslutpriserhar gjorts. Närlikadaninformationerhållsifrånmäklarnaochfrågornasomställsärvälbesvaradeär mättnaduppnådd.därefterkommerinteflermäklareattintervjuas(bhattacerjee,2012). Ensemiastruktureradintervjukommeratthållasmedenavkandidaterna,därden kandidatenskaförklarahurenbostadsaffärgårtillmedfokuspåvisningochbudgivning.en semiastruktureradintervjuinnebärocksåbestämdafrågormenhärtillåtsdetattställas följdfrågorberoendepåvadkandidatensvarar(kihlgren,2014).mäklarenkommerfå beskrivahurenbostadsaffärgårtillfrånderasperspektiv,förattenbildskafåsomhur dagensmäklareserpåenbostadsaffär. 16

18 3.3.1Kortpresentationavintervjuobjekt Nedan%presenteras%intervjuade%mäklare:% FebeThulin_Reg.FastighetmäklareochCivilekonom.%%Intervjuat%26/04L2016 FebeThulinarbetarsombostadsmäklareförHusmanhagbergiTäbysedan2007.Honär född,uppvuxenochboritäby.honhartidigarejobbatsomanalytikerochmarknadschef (Thulin,2016). DANIELFredricson_Reg.Fastighetsmäklare.Intervjuat%27/04L2016 DanielFredricsonärenbostadsmäklaresomjobbarförmäklarbyrånMOHV,somärettnytt mäklarföretagsomansersigsjälvavaramoderna.danielfredricsonarbetariinnerstanoch sitterimohvskontorpåsveavägen141(fredricson,2016). LukasSjöberg_Reg.Fastighetsmäklare.Intervjuat%27/04L26 LukasSjöbergarbetarsombostadsmäklareförDiplomatFastighetmäkleri.LukasSjöberghar såltettflertalbostadsrätteriinnerstan(sjöberg,2016). JimmySolkarin_Reg.Fastighetsmäklare.Intervjuat%03/05L2016 JimmySolkarinärenungochframgångsrikbostadsmäklaresomarbetarförFastighetsbyrån påvällingbykontoret.jimmyberättaratthanpåsistonenästanharsålt75%avsina bostadsrätterinnanordinarievisning.därförärsolkarinenbrapersonattintervjuadåhan kommerkunnagesinafunderingarangåendeuppsatsensfrågeställningar.hankommeräven attförklarahurenbostadsaffärgårtill(solkarin,2016). PatrikMalmgren_Reg.Fastighetsmäklare.Intervjuat%03/05L2016 PatrikMalmgrenjobbarsombostadsmäklareocharbetarförFastighetsbyrånpåHässelby kontoret.hanharjobbatsombostadsmäklaresedan2009ochborsjälviområdet.han, precissomsolkarin,förmedlarenbartbostadsrätter(malmgren,2016). OscarHammenstål_Reg.Fastighetsmäklare.Intervjuat%12/05L2016 OscarHammenståljobbarsombostadsmäklareförFastighetsbyrånpåTumbakontoretoch ävenutbildadföretagsekonom.oscarärföddochuppvuxenitumbaochhardärförengod lokalkännedom(hammenstål,2016). 17

19 4.Resultat I%detta%avsnitt%presenteras%undersökningarna%och%sammanställs.%Här%beskrivs%de%svar%som%har% erhållits%från%intervjuerna%samt%resultaten%från%illustrationen,%där%det%har%jämförts%priser%på% bostadsrätter%som%sålts%innan%ordinarie%visning%gentemot%liknande%bostadsrätter%som%sålts% efter%ordinarie%visning.%hur%en%bostadsförsäljning%går%till%presenteras%och%även%lite%data%från% SBAB.% 4.1Andelbostädersåldainnanordinarievisning Figur3nedan,somhämtatsfrånSBABsmäklarbarometer,visarhurstorandelbostadsrätter somsäljsinnanordinarievisning.figurenvisarattår2015vardetvanligaremedförsäljning innanordinarievisningmenattäveniår,2016,säljscirkavarfemtebostadsrättinnan ordinarievisningistockholmslän(sbab,2016). Figur3:SBAB,

20 4.2Bostadsförsäljningsprocessen Solkarinharförklarathurenbostadsförsäljninggårtillmedfokuspåvisningochbudgivning. Detärviktigtattvetahurenbostadsförsäljninggårtillförattfåenillusionöverhur bostadsmarknadenochvisningarnavaritdensenastetiden. Oftastgårenbostadsrättsaffärviaenbostadsmäklare.Säljarenkontaktarmäklarenoch skriverpåettuppdragsavtalsomvanligtvisgälleri3månader.bostadsmäklarenfotograferar ochbeskriverlägenheteninnandenläggsupppånätetförettutgångspris.bostadsmäklaren kandåtakontaktmedspekulanter,somexempelvis,förloratbudgivningenpåens föregåendeobjektocherbjudaenvipavisningpådennyabostadsrätteninnandenordinarie visningen.fastighetsmäklarenkandåfåbudinnandenordinarievisningenfrånspekulanter somvaritpåbostadsrättensvipavisning.fastighetsmäklarenframförbudentillsäljaren,om detärsåpassbrabudattsäljarenintetroratthanellerhonkanfåutmerefterdenordinarie visningenkanbudetaccepteras.detskrivsoftastettkontraktpåbostadsrättensammakväll ellermorgonendärpå. Annarshållsdetenöppenvisning,vanligtvispåsöndagarochmåndagar.Oftastärdetfler spekulantersomkommerpåordinarievisningenänvipavisningen.detmedförenstörre konkurrenspåbostadsrätten.detsomärviktigtattkännatillvidbudgivningarärattdessa inteärjuridisktbindande,utanenspekulantkannärsomhelstunderprocessenhoppaaven budgivning,dockinteefterettkontraktärskrivet.enannanviktigaspektärattisverigeär detsäljarensombestämmervemhanellerhonvillsäljasinbostadsrätttill,ävenom exempelvisbudgivare4harlagtdethögstabudetkansäljarensäljatillbudgivare3. Säljarenkanävenunderbudgivningenhöjadetaccepteradepriset,vilketbetyderattäven omenbudgivarevunnitenbudgivningbehöverintesäljarensälja.enannanaspektkanvara attsäljarenövervägerentidigtillträdesdagföreetthögrepris. Mångaharenfelaktiguppfattningomattdetärdethögstabudetsomräknas.Säljarenkan väljavilkenspekulanthanellerhonvill(solkarin2016). Budgivningärenpsykologiskprocess.Äventeknikutvecklingenharhaftenväsentligrolli budgivningsutvecklingendesenasteåren.dåspekulanteräranonymaochläggerbudviasms ellereamailrelativtenkeltkandetuppståsituationerdärspekulanterdrarundansinabud utanattdetuppstårproblem.samtidigtärdetenklareidagattinhämtainformationpåolika bostadssajterpånätetkringbostadsrätter,vilketmedförattflerspekulanterkanenklare finnasindrömbostad(solkarin2016). 19

21 4.3Intervjuer %4.3.1BostadsmarknadeniStockholmslän Majoritetenavmäklarnasomintervjuadesanserattbostadsmarknadenärmerintensivi dagslägetochattprisernahargåttuppmarkantjämförtmedfemårsedan.thulintroratt detärbostadsbristensomharlegattillgrundtillvarförprisernastigitdesenasteåren. Solkarinsaföljande jämförmanbostadsmarknadenidag,medfemårsedansåkanman lugntsägaattdenärisinabsolutabästaformförallaparter (Solkarin,2016).Hantycker ävenattbostadsrättersäljersigsjälva,jämförtmedfemårsedandåmäklarnaiblandfickha ettflertalvisningarinnandehittadeenköpare.nusäljsbostadsrätteroftastinnanförsta ordinarievisningenenligtsolkarin.ävenmalmgrensomjobbarpåsammakontorsom Solkarinanserattförsäljningsprocessengårmycketfortarenujämförtmedfemårsedan. BådeSolkarinochMalmgrentryckerpåattamorteringskravetharpåverkat bostadsmarknadendesenasteåren.detharvaritintensivadiskussionerkringdettaämne ochdetharmedförtoroligaresäljareochdesperataspekulanter.nunärdetärbeslutatatt amorteringskravetträderkraftochbörjargälla1juni2016kommerdetledatillattfler spekulantervillköpaenbostadsrätt1juni2016förattslippablitvungnaattamorteraenligt denyakraven(solkarin,2016) Sjöbergsomjobbariinnerstanberättarblandannatattdetharvaritenhögomsättningav bostadsrätterdesenaste5åren.hammenstålsomjobbarpåtumbakontoret,enortsöder omstockholm,berättarattförsäljninginnanordinarievisningharökat.hantrorocksåpåatt detkanberopåattutbudetintemöterefterfråganpåenrimlignivå Försäljninginnanordinarievisning Allamäklaresomintervjuadesvillhelstintesäljainnanordinarievisningdådetärpåde ordinarievisningarmäklarnaträffarnyakunder,grannarochpresumtivasäljare.fredricson berättaratthanleverpåatthållavisningarfördetärdärhanträffatsinanästakunderoch atthanvidvarjeförsäljningkämpatförattdeordinarievisningarnaskahållas.fredricson tyckerheltenkeltattidagensmarknadråderdetenstorefterfråganpåbostadsrätteroch därförbörmäklarnahållaenordinarievisningdådetkommerflerspekulanter. Sjöbergvillgivetvisocksåiförstahandhållaordinarievisningarmensvararävenföljande kringförsäljninginnanordinarievisning Givetvisbraommanfårettbraslutprisochennöjd säljare (Sjöberg,2016).ÄvenSolkarinärpositivinställdtillattsäljainnanordinarievisning omsäljarenvilldet.solkarinfortsättermedatthansommäklaresträvarefterennöjdköpare ochennöjdsäljare,detärenstoranledningtillvarfördetsäljsinnanordinarievisning. Solkarinfortsättermedattförklaraattdetärmycketenklareattfåettbrabolånidagsläget änvaddetvarförfleraårsedan.reporäntanharsänktsochdeflestabankernaligger 20

22 ungefärpåsammanivånärdetgällerbolåneräntan.detlederdelstillattflerpersonerkan lånapengarfrånbanken Påföljderavattbostadsrättersäljsinnanordinarievisning Sjöbergtyckerinteattprisutvecklingenpåbostadsmarknadenpåverkassärskiltavatt bostadsrättersäljsinnanordinarievisningmenrestenavmäklarnasomintervjuadesansåg attförsäljninginnanordinarievisningpåverkadebostadsmarknadenpåettellerannatsätt. Solkarin(2016)berättade: Att%sälja%lägenheter,%vilket%jag%inriktar%mig%på,%innan%visning%för%ett%högt%pris%leder%till% att%grannarna%framför%krav%på%samma%pris,%om%inte%mer%när%de%väl%ska%sälja.%att%sälja% innan%visning%handlar%i%de%flesta%fall%om%tillfälle%och%den%rätta%kunden.%det%har%hänt%ett% flertal%gånger%att%jag%sålt%lägenheter%innan%ordinarie%visning%för%ett%högt%pris%och% sedan%försökt%sälja%en%likartad%lägenhet%på%en%öppen%visning%och%inte%fått%i%närheten% av%slutpriset%som%den%tidigare%kunden%fått%och%vice%versa. ThulinhadeliknandefunderingarsomSolkarinochsvaradeföljandekringdettaämne Vanligtvisblirprisetförbostadenhögtnärdetsäljsföreordinarievisning.Detgällerjuatt hittaenspekulantdärbostadenärhelträttfören.ensådanspekulantärbereddattbetala merbaraförattförvissasigomatthanellerhonfårköpajustdenbostadsrätten.oftaligger prisnivåernaalltimehighellerdäromkring (Thulin,2016).Fredricsonsvaradeatthananser attsäljainnanordinarievisningdesenaste6månadernaintehargynnatsäljaren.hananser attbudgivninggeretthögreslutprisförsäljaren Skälentillattflerköperinnanordinarievisning Allamäklarevaröverensomattenanledningtillattvarföralltflervillköpainnanordinarie visningärattspekulantervillslippaenhektiskbudgivning,somidagblivitvanligt.solkarin trorattsomspekulantvillhanellerhonkännaattbudetdeläggerpåbostadsrätteninnan denordinarievisningenärettbraslutpris,ellerrättaresagtettkap.hantrorävenattdet liggerpsykologiskafaktoreridethela,alltflerköperochsäljerinnanordinarievisningochdå villindividerocksågörasommångaandragör.hanfortsättermedattförklaraattenbra mäklarekanfåenosäkerspekulantattläggaetthögtbudinnanenordinarievisningmed hjälpavsinauktoritet. Thulinanserattdetlillautbudetledertillattdetärsvårtatthittadetenspekulantsöker. Vilketisinturledertillattnärspekulantenvälhittarenbostadsrättsomhanellerhonkan tänkasigattköpa,villspekulanteninteriskeraatthamnaienhektiskbudgivningochförlora bostadsrätten.thulintrorattenspekulantintebryrsigattbetalalitemeridettillfälletdå tankenoftastäratthanellerhonskabodäretttag. 21

23 Fredricsontrorattspekulantenvillsäkrasinframtidabostadpåsinaegnavillkorochvill slippakonkurrens.ävensjöbergtrorattspekulantervillslippakonkurrensochattdetroratt bostadsrättendeköperkommerblidyrareefterenordinarievisning Skälentillattflersäljerinnanordinarievisning Malmgrentrorattsomsäljarekandetvarasköntintebehövahaenordinarievisningjustför attslippahaenmassaspekulanterisinbostad.fårsäljarendåettbrabudinnanden ordinarievisningenkansäljarenstarktövervägaattaccepterabudetdåhanellerhoninte kanvarasäkerpåattfåettlikahögtbudefterenordinarievisningen. AttundvikariskerochförsäkrasinvinsttrorSolkarinärdetvåstörstaskälentillattdetsäljs innanordinarievisning.solkarinmenarattsäljarnakanvaraoroligaöverattdetejkommer dykauppspekulanterpådeordinarievisningarnaochdärmedintefåbättrebetaltän förhandsbudet. Thulinsvararföljande: En%del%tycker%att%det%är%ett%intrång%i%sin%privata%sfär%med%öppna%visningar.%En%del%tycker% att%det%är%jobbigt%med%öppna%visningar%på%grund%av%att%de%har%småbarn.%en%del% behöver%få%ihop%försäljningen%samtidigt%med%köpet%då%de%måste%ha%sålt%för%att%få%köpa% eller%bara%veta%vad%deras%ekonomi%blir%efter%en%försäljning%eller%ett%köp.%ibland%kan%det% också%vara%bättre%för%säljaren%att%sälja%före%ordinarie%visning%för%att%man%kan%få%ut%ett% högt%pris%då%köparen%känner%sig%prioriterad.%huvudsakliga%skälet%till%att%sälja%innan% visning%är%trygghet%och%att%det%blir%en%enklare%process%för%säljaren. Fredricsonhävdarattsäljarnavillsäljainnanordinarievisningförattdetärsnabbtoch smidigt,säljarnaslippervaraoroligaöverdenordinarievisningen.ävensjöbergärinnepå sammaspårsomfredricson.sjöbergpåpekadeatt fårmanettbraprisochövrigavillkor passarfintsäljermanförattinteriskeraförattfåsämrebetaltefterenöppenvisning. Samtidigtkandetvarasköntförsäljarenattslippaordnafleravisningarochfåalltavklarat. Enchansningvadgällerprisetförbäggeparter (Sjöberg,2016). 22

24 4.4Illustrationavslutpriser Härpresenterasillustrationendärdetharjämförtsslutpriserpåfembostadsrätterinnanför tullarnasomsåltsinnanordinarievisningmedfemliknandebostadsrätterinnanförtullarna somsåltsefterordinarievisning.därefterpresenterasillustrationendärdetharjämförts slutpriserpåliknandebostadsrättersomsåltsinnansamtefterordinarievisningivästerort. Tabell%1%visar%fem%jämförelser%i%innerstan%på%liknande%bostadsrätter.%Det%är%bostadsrätter% med%samma%adress,%lika%stor%bostadsyta%och%lika%många%rum.%dessa%har%sålts%inom%en% tidsintervall%på%sex%månader.%data%är%inhämtad%ifrån%booli.se. Adress Storlek (kvm) Rum Slutpris (kr) Prisutveckling (kr) Ordinarie visning Borttagenpå Booli,datum Adlerbethsgatan 15,3tr Adlerbethsgatan 17,2tr Bråvallagatan8, 2tr Bråvallagatan8, 4tr Disponentgatan 2,1tr Disponentgatan 2,2tr Frödingsvägen 10,3tr Frödingsvägen 4,1tr Grevgatan51,2 tr Grevgatan19,1 tr NEJ 15aapra JA 24afeba , NEJ 05afeba , JA 01aapra , NEJ 12amara JA 28aapra NEJ 12afeba JA 15aapra NEJ 28anova JA 17amara16 Tabell1:Illustrationpåbostadsrätterinnanförtullarna. % 23

25 Tabell%2%visar%fem%jämförelser%i%Västerort%på%liknande%bostadsrätter.%Det%är%bostadsrätter% med%samma%adress,%lika%stor%bostadsyta%och%lika%många%rum.%dessa%har%sålts%inom%en% tidsintervall%på%sex%månader.%data%är%inhämtad%från%booli.se Adress Storlek (kvm) Rum Slutpris (kr) Prisutveckling (kr) Ordinarie visning Borttagenpå booli,datum Mirabellbacken 14,1tr Mirabellbacken 16,1tr Ullvidevägen23, 3tr Ullvidevägen65, 2tr Jämtlandsgatan 90,3tr Jämtlandsgatan 90,2tr Östersundsgata n7,10tr Östersundsgata n7,12tr Dagsverksvägen 199,1tr Dagsverksvägen 199,3tr NEJ 26aapra JA 13aapra NEJ 23aapra JA 12afeba NEJ 13aapra JA 26afeba NEJ 21amara JA 22afeba NEJ 11afeba JA 29amara16 Tabell2:IllustrationförbostadsrätterVästerort. 24

26 4.4.1Teckentest Tabell%3%beskriver%bostadsrätter%som%sålts%innan%ordinarie%visning%och%liknande%bostadsrätter% som%sålts%efter%ordinarie%visning.%tabellen%visar%även%mellanskillnader%på%priset%på% bostadsrätter%som%sålts%efter%ordinarie%visning%subtraherat%med%bostadsrätter%som%sålts% innan%ordinarie%visning.%resultatet%visar%om%det%är%en%positiv%eller%negativ%förändring.% Data%är%inhämtad%från%Booli.se% Adress Kvm Föreordinarie visning(kr) Efterordinarie visning(kr) Efter Före(kr) Förändring (+/_) Alderbethsgatan15, 17 Bråvallagatan a Disponentgatan a10000 a Frödinge10, a70000 a Grevgatan51, a a Mirabellbacken14, 16 Ullvidevägen23,65 Jämtlandsgatan Östersundsgatan Dagsverksvägen Tabell3:Teckentest 25

27 = 10"#$"#$%&% = 6"#$%#hö"#"$%&% = 0.5 = 50%% ""#$%"&'(ö"#$%&%'()*+#$$(""#$%$1)"#ä"#$ö"""#$%&'"hä"#$.% "#$%&'ö"#ä"#"$:% ( 6) = 1 ( 5) = = % = 0,37695 = 37,695% Ettteckentestutfördesföratttaredapåhurstorsannolikhetenvarattresultatetav illustrationenärenslump.ivästerortvardetdebostadsrätternasomsåldesefterordinarie visningsomgenereradehögstslutpris.iinnerstanvardetenbostadsrättsomsåldesefter ordinarievisningsomgenereradeetthögreslutpris. Ihelhetvardet6av10objektsomgenereradeenhöjningavslutprisetsomsåldesefter ordinarievisning.därmedframgickdetavteckentestetattdetär37.7%chansattslumpen bidrogtillattdeobjektsomsåldesefterordinarievisninggenereradeetthögreslutpris. Observeraattobjektutanförändringinteansessomenhöjning. 26

28 5.Analys I%detta%avsnitt%presenteras%analysen%kring%intervjuerna%och%illustrationen,%samt%görs%det% kopplingar%till%uppsatsens%frågeställningar%och%teoridelen% 5.1Analysavintervjuerna Efteratthaintervjuatsexolikabostadsmäklareuppnåddesmättnad,detvillsägaliknande svarerhållskringfrågeställningarnaochbehovetattintervjuaflermäklarnafannsinte BostadsmarknadeniStockholmslän Frågorställdestillmäklarnaomhurbostadsmarknadensettutdesenasteårendådetär viktigtattförståhurmarknadensettutinnannågraslutsatserkandras.iavsnitt2.3beskrevs detattutbudetvaritlågtdesenasteåren,äventhulinochhammenstålbekräftadeatt utbudetintemöttefterfråganpåennormalnivå.orsakernatilldetäratt befolkningstillväxtenistockholmslänvarithögdesenaste15årenochattdetintehar producerattillräckligtmånganyabostadsrätter.detflyttarinflerpersonertillstockholms länänvadsombyggs.detharblandannatletttill,detallasexmäklarnanämnde,att prisernadesenasteårenharstigitochattbostadsmarknadenärmerintensividagsläget. Attutbudetvaritlågtgentemotefterfråganharletttillattdetkommerflerspekulanterpå visningarsamtattdetharvaritspekulanterinblandadeibudgivningar.solkarinoch Malmgrenbetonadeattflerspekulanterpåvisningarochbudgivningarmedföratt bostadsaffärernagårkvickare. Mäklarnabehöversällanidaghaenomvisningochivissafallintebehövahålladenordinarie visningen.medstödavmäklarnassvarharslutsatsendragitsattflerspekulantersomärmed påbudgivningarledertillsnabbarebostadsaffärerochattalltärenkonsekvensavatt utbudetharvaritlågtgentemotefterfrågan.samtidigtärdetenkonsekvensavden teknologiskautvecklingenimäklarbranschensomdetbeskrevsiavsnitt2.2.8.föridagfår flerpersonerinformationombostadsrättergenomhemnet,vilketledertillflerintresserade spekulanter Amorteringkrav Införandetavamorteringskravet,somträttikraft1juni2016,harvaritenfaktortillvarför detvaritstorefterfråganpåmarknadendensenastetiden.dådetharvaritmycket diskussioneromattdetskainförasetthårdareamorteringskravdesenastetvåårenhardet letttillattspekulantervillköpaenbostadsrättinnanreglernabörjargälla.solkarinoch Malmgrennämndeattdetvaritdesperataspekulanterdensenastetidenochdetroratt införandetavdetnyaamorteringskravetärenbidragandefaktortilldet.alltsåhar införandetavnyaamorteringskravetletttillenhögreefterfråganpåbostadsrätter,dåflervill köpainnanreglernaträderkraft. 27

29 5.1.3Försäljninginnanordinarievisning Allamäklaresomintervjuadesvilliförstahandhållaenordinarievisningfördetärdärde träffarnyakunderochkanskapanyaaffärer.mendetärlättattantaattmäklarnamedhjälp avsinauktoritetförsökerfåsäljarenattsäljaefterenordinarievisning.mäklarnalåter givetvissäljarnabestämmaomhanellerhonskaaccepteraettbudinnanordinarievisning.i slutändanvill,enligtsolkarin,allamäklareattsäljarenochköparenskavaranöjdamed bostadsaffärendådetärsåmäklarnafårföljdaffärer Påföljderavattbostadsrättersäljsinnanordinarievisning Thulinhadeenintressantfunderingkringvadkonsekvensernaäravattbostadsrättersäljs innanordinarievisning.honförklararattnärenspekulantvillköpaenbostadsrättinnanen ordinarievisningärbostadsrättenoftast denrätte ochuppfyllerspekulantensflestakrav. Dettalederoftasttillattspekulantenärvilligattbetalaenhögsummasomisinturledertill ettskyhögtslutpris.solkarinvarinnepåsammaspårochmenadeattomsäljarenfåretthögt slutprisinnanordinarievisningmedfördetattandrabostadsrätterruntomocksåsträvar efterdetslutpriset.fredricsonochmalmgrenhävdadeattdetärbättreatthållaenordinarie visningfördåerhållersäljarenetthögreslutpris.solkarinmenardockattiblandfårsäljaren ettbättreslutprisinnanordinarievisningdåenspekulantverkligenvillerhållabostadsrätten ochbudarextrahögtförattslippakonkurrens.iochmedmäklarnassvaransesdetatt försäljninginnanordinarievisningledertillattprisutvecklingenpåbostadsmarknaden, endastgårupp,ifallmäklarenhittarenspekulantsomanserattbostadsrättenuppfyllerens kravochärdärförvilligattbetalamycket.omdenrättespekulantenintedykeruppinnan ordinarievisningerhållersäljarenetthögreslutprisefterordinarievisningeftersom efterfråganvaritskyhögdesenasteåren Skälentillattflerköperinnanordinarievisning Mäklarnavaröverensomattettavdestörstaskälentillattenspekulantvillköpaen bostadsrättinnanordinarievisningäratthanellerhonvillslippaenhektiskbudgivning,som idagskeroftaistockholm.detförmodasattnärenspekulantvälhittarsindrömbostadvill deninteriskeraattförloradrömbostadengenomattdeltaiintensivbudgivning.spekulanten villheltenkeltslippakonkurrensmenarsjöbergochfredricson.detäridagenklareför spekulanteratthittasindrömbostaddådetexisterarhemsidorsomhemnetochblocket. SolkarinochMalmgrenpåpekarattenspekulant,somköperinnanordinarievisning,har varitmedochförloratflerabudgivningar.därförvillspekulantenslippaenbudgivningdåhan ellerhonärräddattförloramotenannanbudgivare.detharblivitettpsykologisktspelatt köpaenbostadsrättpåsenastetiden.exempelvisdådetbliralltvanligaremedattläggabud innanordinarievisningärspekulanterintelikaoroligamedattframföraettbud.detharmed socialabevisattgöra,somdetnämntsiavsnitt

30 Solkarinpåpekarattenspekulantsomköptenbostadsrättinnanordinarievisningförmodar atthanellerhongjortettkapochfåttbostadsrättenförettförmånligarepris.deflesta spekulantervetattdetråderenstorefterfrågankringbostadsrätteridagslägetochantar därförattenbostadsrättlärfåetthögreslutprisefterenordinarievisning.detären anledningtillvarförenspekulantförsökerköpaenbostadsrättinnanordinarievisning Skälentillattflersäljerinnanordinarievisning Enspekulantvillförsäkrasinnästabostadpåsinavillkornärdenbegärattfåköpainnan ordinarievisning,menvarförvillsäljarensäljainnanordinarievisning?denhärfråganär ocksåenavuppsatsensfrågeställningarochdärfördiskuteratsmedmäklarna.trotsatt bostadsmarknadenvaritintensivochdeordinarievisningarnavaritfullaavspekulanterväljer oftasäljarnadesenasteårenattsäljainnanordinarievisning.mäklarnaanserattsäljarnavill säljainnanordinarievisningförattförsäkrasinvinstdådetinteärsäkertattdekanfå sammabeloppefterordinarievisning.härharpsykologiskafaktorerenstorbetydelse. Exempelviskandetävenvarasköntförsäljarenattintehaenmassaspekulanterhossig,han ellerhonkantyckadetärjobbigtmedöppnavisningarsommäklarnapåstår.enannan psykologiskaspektärattalltflersäljerinnanordinarievisningochdetgerettinflytandepå andrapersoneromattdetäracceptabeltattsäljainnanordinarievisning,dåandragördet. Enannanfaktorärattsäljarenvillutförabostadsaffärensnabbtochsmidigt. 5.2Analysavillustrationochteckentest Detsvårastemeddennauppsatsvarattfinnabostadsrättersomsåltsinnanordinarie visning,oftasthardessabostadsrätterintehunnitmarknadsförasigpåinternetochdärför gjordedetsvårtattfinnainformationomdessa. FembostadsrätteriinnerstanochfembostadsrätteriVästerortsomsåltsinnanordinarie visningframtogs.dessajämfördesmedliknandebostadsrättersomsåldesefterordinarie visningmedetttidsintervallpåsexmånader.somdetbeskrevsiavgränsningartogsdeti dennaillustrationendasthänsyntillvariablersomsammaadress,likastorbostadsytaoch likamångarum. Innanför%tullarna Resultatetiinnerstanvarvarierande.Detbyggsfåbostadsrätterinnanförtullarnaochdet ledertillenhögefterfrågan.trebostadsrätteriinnerstansomsåltsinnanordinarievisning harfåttetthögreslutprisänliknandebostadsrättersomsåltsefterordinarievisning,men allaobjektharhaftenkraftigprisutveckling.exempelvisgrevgatan51,2trappor,gickupp medhela880000krinnandenordinarievisningen.detärenkraftigprisutvecklingochsom säljarekandetvarasvårtatttackanejtillettsådantbud.dethadevaritintressantattsevad säljarenhadefåttförslutprispådennabostadsrättomhanellerhonhadehaftenordinarie 29

31 visning.menmedtankepåbostadsrättensprisutvecklingantasdetattdetharvariten hektiskbudgivningredaninnandenordinarievisningen.efterfråganärsåpasshögattom detäretteftertraktatobjekt,enligtmångaspekulanter,iinnerstansomläggsuttill försäljningkanbudgivningstartainnandenordinarievisningen.dåallaobjektsomsålts innanordinarievisningharhaftenkraftigprisutvecklingkandetkonstaterasattefterfrågan förbostadsrätterärhögiinnerstan.baraenbostadsrättiinnerstansomsåltsinnanen ordinarievisninghadeettlägreslutprisändenmotsvarandebostadsrättensomsåldesefter ordinarievisning. Meddessaresultatiinnerstankonstaterasattmäklarnaharlyckatsvälmedatthitta spekulantersomanserattbostadsrätternauppfyllerderaskrav.spekulanternahardärav framförtetthögtbudtillmäklarnainnanordinarievisningenförattblandannatslippa konkurrens. Västerort Västerortvisadesetttydligareresultat.Allafembostadsrättersomsåldesinnanordinarie visningfickettlägreslutprisändeliknandebostadsrättersomsåltsefterordinarievisning. Detgertydligasignaleromatthållaenordinarievisningidagensmarknadär,somsäljare, merlönsamt.ifallnågonmäklaresomsåltdessaobjekthadehittaträttspekulantsomansåg attbostadsrättenuppfyllerallaenskravhadespekulantenvaritvilligattbetalaenhögre summaänutgångsprisetinnandenordinarievisningenhölls.dåspekulantenintevilldeltai enbudgivningnärdenhittardenperfektabostadsrättenantasdetattsäljarenhadefåttett högreslutprisavattsäljabostadsrätterinnanordinarievisningtilljustdenspekulanten. Sammanfattning%av%illustrationen Summeringavallatiojämförelsernavisarettresultatpåatt60%avförsäljningarnainnan ordinarievisningfickettlägreslutprisändeliknandeobjektensomsåltsefterordinarie visning.30%avobjektensomsåldesinnanordinarievisningficketthögreslutprisjämfört meddeliknandeobjektensomsåltsefterordinarievisning.endast10%avobjektensom såldesinnanordinarievisningficksammaslutprissomdeobjektsomsåldesefterden ordinarievisningen.syftetmeddennaillustrationvarattenillusionskafåsomdetärmer ellermindrelönsamtattsäljainnanordinarievisning. Dennaillustrationbidrartillosäkerheteriresultatetdåfåbostadsrätterjämfördesoch teckentestetsomutfördesvisadeattsannolikhetenattresultatetavillustrationenvaren slumpvar37,7%.medandraordkommerslutsatsenintegrundasefterillustrationen. 30

32 6.Diskussionochslutsats Detta%är%sista%avsnittet%i%uppsatsen%där%det%presenteras%en%sammanfattande%diskussion%samt% de%slutsatser%som%har%dragits.%vidare%presenteras%kritik%av%eget%arbete%och%förslag%till%fortsatt% forskning%inom%detta%område. 6.1Sammanfattandediskussion Detfinnsmångafaktorersombidrartillattförsäljningarinnanordinarievisningskerallt oftare.denstörstafaktornärattutbudetintemöttefterfråganpåennormalnivåvilkethar bidragittillokontrollbarabudgivningar,somisinturmedförtattpsykologiskafaktorerhaft enstorpåverkanvidköpochsäljbesluten. Desenasteårenhardetintebyggtstillräckligtmednyabostadsrätter,specielltiinnerstan, detäranledningentillattdetärettlågautbudetidag.attefterfråganvaritsåpasshögden senastetidenberordelspåstockholmslänfåttalltflerinvånare,detharpresenteratsett förslagomamorteringskravvilketframkallatdesperataspekulanterochslutligenattfler personerharrådattköpaenbostad.enavdestörstaorsakernatillattflerharrådattköpa enbostadsrättärattekonominisverigeharvaritstarkdesenasteårensamtatträntornade senasteårenharvaritlåga.detledertillattflerkanfåbrabolånochattflerhushållklararav attbetalaräntekostnaderna.hushållensekonomiharblivitstarkaredesenasteåren.varför densvenskaekonominvaritstarksenastetidenberorblandannatpåattsverigeklaratsig relativtbragentemotmångaandraländernärfinanskrisenslogtillsamthardehaften lyckadpenningpolitik.dåhelavärldsekonominhängerihopkanenekonomiskkris någonstansivärldenrubbadensvenskaekonomin,vilketkanledatillatträntenivånhöjsoch medförattefterfråganförbostadsrätterisverigekanminskas. Figur3iavsnitt4.1visarattnästanvarfemtebostadsrättsäljsinnanordinarievisning.Det menasattnästanvarfemtebostadsrättintefårsittmarknadsmässigavärde.fören bostadsrättskauppnåsittmarknadsmässigavärdeskalldethållasenordinarievisningoch därefterenöppenbudgivning.medandraordskaenbostadsförsäljninggåtillpådetsättet somsolkarinförklaradeiavsnitt4.2.teknikutvecklingenärenanledningtillvarförförsäljning innanordinarievisningblivitalltmervanligare.hemsidorsomhemnetochbooliharhjälpt spekulanterattfinnasindrömbostad.idagkanspekulanterseettflertalbilderpå bostadsrättenfleradagarinnandenordinarievisningen.detfinnsmerinformationpånätet ombostadsrätteridagänvaddetgjordeförtioårsedan. Omefterfråganskullematchautbudetantasdetinteexisteralikamångahektiska budgivningar,vilketskullemedföraattpsykologiskafaktorerinteskullehalikastorpåverkan vidbostadsaffärer.försäljningaravbostadsrätterinnanordinarievisningskulleintevaralika vanligtifallefterfråganmatchadeutbudet. 31

33 6.2Slutsats Slutsatsentilldennauppsatsgrundaspåintervjuernakoppladetillteoridelen,samtidigtsom illustrationenavslutpriserförstärkerden. Syftetmeddennauppsatsvarattundersökahurprisutvecklingenpåverkasavatt bostadsrättersäljsinnanordinarievisningochförståvarfördetsker.förstafrågeställningeni dennauppsatsär,hurpåverkasprisutvecklingenpåbostadsmarknadenavattbostadsrätter säljsinnanordinarievisning?slutsatsentilldenförstafrågeställningenärattförsäljning innanordinarievisningintepåverkarprisutvecklingenpåbostadsmarknadenommäklaren intehittarrättspekulantsomärvilligattbetalaetthögtprisinnandenordinarievisningen förenspecifikbostad.föromdetfinnsenrättspekulantsomärvilligattgöraalltföratt undvikaenhetsigbudgivningkommerspekulantenattframföraettsådantbudsomsäljaren medstorsannolikhetkommeracceptera,ettsådantbudbrukarvarahögtochmedförtillatt prisutvecklingenidetområdetgåruppdågrannarnaocksåförväntarsigettliknandeslutpris. Menhittarmäklareninteensådanspekulantvidenbostadsaffärärdetmerlönsamtför säljarenattsäljaefterenordinarievisningförattdetgenereraroftastetthögreslutprisdå efterfråganärsåpasshögidagensmarknad. Teknikutvecklingenärenfaktorsomansesvaraenstoranledningtillvarförförsäljninginnan ordinarievisningbliralltmervanligare.idagkanenspekulanthittasindrömbostadpånätet ochkankontaktamäklarenförenvipavisning.bostadssajtersomhemnetbidrartillfler budgivare,vilketisinturmedförtillhögreslutpriser. Varförvillflerköpaochsäljainnanordinarievisningäruppsatsensandrafrågeställning.Tre anledningartillvarförsäljarenvillsäljainnanordinarievisningsamttreanledningartillvarför spekulantervillköpainnanordinarievisninghartagitsfram. Varförvillflersäljainnanordinarievisning? Säljarenvillsäkrasinvinstochvilldärmedinteriskeraatthanellerhonfårmindre betaltefterenordinarievisning. Säljarenvillundvikaatthaenmassaspekulanterisinbostad,dåhanellerhonkan tyckadetärobekvämt. Säljarenvillattförsäljningenskagåsnabbtochsmidigt. Varförvillflerköpainnanordinarievisning? Spekulantenharhittatsindrömbostadochärdärmedräddattförloraenokontrollbar budgivning. Psykologiskaskäldåspekulantertidigareförloratenmassabudgivningarochvill därmedundvikakonkurrens. Spekulantenförväntarsigattbostadenkommerblidyrareefterenordinarievisning ochanseratthanellerhonköperbostadentillettförmånligarepris. 32

34 6.3Kritikavegetarbete Illustrationenkanbådekritiserasochifrågasättas.Dåallabostadsrätterärunikablirdetsvårt attjämföratvåolikabostadsrättermedvarandra.specielltomallavariabler,sompåverkar bostadspriset,intetastillhänsyn.sedankannågrakonkretaslutsatserintedrasfrånen illustrationdärendasttiojämförelsergjortsochdärsannolikhetenattresultatetärenslump är37,7%. 6.4Förslagtillvidarestudier Bostadsmarknadenförändraskonstantochifallliknandeuppsatsskulleutförsienannan tidpunktskulleförmodligenuppsatsenfåettannorlundaresultat. Förattfåettbättreochtydligareresultatienliknandeuppsatsbördetgörasenbättre kvantitativundersökningdärflerjämförelsergörs.resultatetblirävenmindremissvisande ifallingahänsyntastillallavariabler,somurhus,a.&ögrenacedraeus(2012)beskriverisin studie.detärdåvariablersomrum,kvm,lägenhetensskick,månadsavgift,läge,adress, våning,hiss&balkonghänsynskatastill.enregressionsanalysskulleävenkunnautförasför attfåettklarareresultat. Bostadsmäklarnaarbetarmedförsäljninginnanordinarievisningochharmestkunskapkring dettaämne.flerintervjuermedolikabostadsmäklareärnågotsomskullekunnageen djupareförståelsekringdettaämne.förattävenfåenbättreförståelsevarförflersäljeroch köperinnanordinarievisningkandetvaraintressantattintervjuadesomharsåltellerköpt enbostadsrättinnanordinarievisning. Dåförsäljninginnanordinarievisningblivitmervanligareidagänförritidenskulledetvara intressantomflerstudierkringdettaämnegörs. 33

35 Källförteckning Litteraturerochvetenskapligakällor Bhattacherjee,Anol.2012.SocialScienceResearch:Principles,Methods,andPractices. Hämtad2016_05_17 Bergendahl,P_A.,HjedsLöfmark,M.&Lind,H.2015.Bostadsmarknadenochden ekonomiskautvecklingen.hämtad2016_06_04 3ahelaatillawebben.pdf Cialdini,RobertB.2005.Hämtad2016_04_18 Påverkanateoriochpraktik,förstaupplagan Ekman,Lisa&Mårtensson,Elin.2011.Mäklarbranschen enbranschiförändring? Hämtad2016_06_02 Hungria_Gunnelin,Rosane.2013.ImpactofBiddersonSalePriceofAuctioned CondominiumApartmentsinStockholm.Hämtad2016_05_ in%20Stockholme%20(HungriaaGunnelin).pdf Lundström,S.,Lind,H.,Borg,L.&Lundström,P.(2007).Hämtad2016_06_05 Bostadsmarknadochekonomisktillväxt.Stockholm:Lundströmetal MarkSaunders,PhilipLewis&AdrianThornhil,2009.ResearchMethodsforBusiness Students,fifthedition.Hämtad2016_05_22 nts 5th_Edition.pdf Regnander,Malin.2014.Budgivningochbostadspriser. Hämtad2016_06_02 Svensson,L.,Månsson,C.,Milton,F.&Bibik,M.2003.Kvalitetikvalitativa undersökningar.hämtad2016_06_ Urhus,Axel.&Ögren_Cedraeus,Carl.2012.PrediktionavbostadsrättersslutpriseriSverige _ettmikroekonomisktperspektiv.hämtad2016_05_

36 Elektroniskakällor Bergqvist,Robert, ochlägetäralltannatänlugnt.seb.hämtad2016a04a20 Borg,Tor.2014.Sjufaktorersompåverkarbostadspriserna.SBAB.Hämtad2016_04_17 bostadspriserna/ Boverket,2016.Kommunermedunderskottpåbostäderökarkraftigt bostadsbyggandet förväntasöka.hämtad2016a05a02 oreraforabostadsbyggande Distansruckman,2002.Teckentest.Hämtad2016_05_26 Ekonomifakta,2016.BNP_Sverige.Hämtad2016_04_18 Ekonomifakta,2016.Hushållensinkomster.Hämtad2016_04_18 Ekonomistas,2016.Bilderavensjukbostadsmarknad.Hämtad2016_04_15 Finansinspektionen,2015.Nyttförslagtillamorteringskrav.Hämtad2016_04_20 Hemnet,2016.Hämtad2016_06_06 Kihlgren,Jörgen.2014.Olikatyperavintervjuer.Ledarna.se.Hämtad2016_05_16 intervjuer/) Landguiden,2012.Ekonomi.Hämtad2016_04_18 Länsstyrelsen,2015.Befolkningsökningen35000personerunder2014.Hämtad2016_04_ apersoneraundera2014.aspx 35

37 Mäklarstatisitk.2016.Prisutvecklingbostadsrätt_Stockholmslän.Hämtad2016_05_10 A4n&LK=1&Months=99&Extra1=8888&Extra2=8888&Typ=Boratter&Ant=11659 Nordea,2016.Boendebarometer.Hämtad2016_05_10 Rankka,Maria.2014.Stockholmväxerirekordfart.SVD.Hämtad2016_04_18 Riksbanken.2016.Riksbankenköperstatsobligationerförytterligare45miljarderkronor reporäntanoförändradpå_0,50procent.hämtad2016_05_02 Riksbanken.2016.Penningpolitiskrapport.Hämtad2016_05_02 Riksbanken,2016.Penningpolitik.Hämtad2016_05_02 SBAB.2015.Rusningpåbostadsmarknaden meränvarfemtebostadsrättsäljsinnan visning.hämtad2016_04_26 sning_pa_bostadsmarknaden_a_mer_an_var_femte_bostadsratt_saljs_innan_visning.html SBAB,2016.Mäklarbarometer.Hämtad2016_04_26 larbarometern+q pdf SBAB2016.Såfunkaramortering.Hämtad2016_05_05 Stockholmstad,2014.BostadspotentialStockholm.Hämtad2016_04_13 webbplatser/fackforvaltningssajter/stadsbyggnadskontoret/bostadspotentialastockholm/) Öberg,Svante.2009.Sverigeochfinanskrisen.Riksbank.Hämtad2016_04_

38 Bildkällorochtabeller: Figur1:GunhildGraseman,2013.Stockholmarnatrivstrotsbostadsbrist.Scb.se.Hämtad 2016_04_23 Figur2:Riksbanken,2016.Aktuellprognosförreporäntan,inflationochBNP.Hämtad 2016_05_02 reporantalinflationlochlbnp/ Figur3:Mäklarbarometern,2016.SBAB.se.Hämtad2016_05_04 larbarometern+q pdf Tabell4:Illustrationpåbostadsrätterinnanförtullarna.UtfördpåExcelmedhjälpavdata frånbooli2016_04_28 Tabell2:IllustrationpåbostadsrätteriVästerort.UtfördpåExcelmedhjälpavdatafrån Booli2016_04_28 Tabell3:Teckentest.UtfördpåExcelmedhjälpavdatafrånBooli2016_05_27 37

39 Bilagor Bilaga1: 38

40 Intervjufrågor.. Strukturerad%intervju:% Fråga1:HurserbostadsmarknadeniStockholmsutidagjämförtmed5år sedan? Fråga2:Vadtyckerduomattbostadsrättersäljsinnanordinarievisning? Fråga3:HurpåverkasprisutvecklingenpåbostadsmarknadeniStockholmav attbostadsrättersäljsinnanvisning? Fråga4:Varförtrorduattflervillköpa/säljainnanvisning? SemiLstrukturerad%intervju:% % Hurgårenbostadsförsäljningtillifråndittperspektiv?Förklarargärnaallasteg kortfattad. Vilkareglergällervidenbudgivningochvilkafaktorerpåverkar budgivningsprocessen? 39

41 TRITA-FOB-BoF-KANDIDAT-2016: