Å R S R E D O V I S N I N G

Å R S R E D O V I S N I N G

Innehåll Ekonomi i korthet n Koncernens verksamhet VD-kommentar och prognos 27 2 Koncernöversikt 4 Strategisk inriktning 6 Mål och måluppfyllelse 7 Risker och möjligheter 1 Marknadsvärdering 12 Finansiell riskhantering och finansiering 14 Marknad, kunder och konkurrenter 16 Vasakronans verksamhet 2 Stockholm 2 Uppsala 3 Göteborg 32 Malmö 36 Lund 4 Projektutveckling 42 Tjänster 44 Miljö och samhällsansvar 46 Medarbetare 5 Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 4 8 exklusive finansiella rapporter. n Finansiella rapporter Finansiella rapporter 52 Redovisnings- och värderingsprinciper 53 Resultaträkning med kommentarer 56 Balansräkning med kommentarer 6 Förändring i Eget kapital 63 Kassaflödesanalys med kommentarer 64 Vasakronan AB moderbolaget 66 Noter 68 Förslag till vinstdisposition 8 Revisionsberättelse 81 EKONOMISKA DATA Mkr 26 25 Hyresintäkter 2 76 2 689 Resultat efter finansiella poster 1 333 1 271 Resultat efter skatt 3 49 1 681 Räntetäckningsgrad, ggr 3,5 3,6 Kassaflöde 733 1 127 Marknadsvärde, fastigheter 38 122 32 827 Soliditet, % 55 5 Vakansgrad, hyra % 7 8 hyresintäkter Göteborg 16% Per geografisk marknad Malmö 16% Uppsala 5% Lund 3% Stockholm 6% Vasakronans hyresintäkter är koncentrerade till Sveriges tillväxtregioner. Övrigt 5% Bostäder 1% Garage 4% Butiker 14% Per lokaltyp Kontor 76% Vasakronan har renodlat fastighetsbeståndet mot kontor och butiker i citynära lägen. n Bolagsstyrning Bolagsstyrning 82 Styrelse och revisorer 86 Koncernledning 87 n Övrig information 1-årsöversikt Historik 88 Kvartalsdata 91 Definitioner 92 Finansiell information 93 Sökordsregister 94 Adresser 95

Kort om Vasakronan Välkommen till en bättre värd Koncen Vasakronans fastighetsportfölj är koncentrerad till storstadsregionerna Stockholm/Uppsala, Göteborg och Malmö/Lund. Totalt äger och förvaltar Ledande Vasakronan 164 fastigheter med en lokalarea på 1 83 m 2. Vasakronan är ett av de ledande fastighetsföretagen i Sverige. Strategin är att långsiktigt äga och förvalta kontorslokaler och butiker. Det Service största innehavet finns i Stockholm där många fastigheter ligger i kluster. Ett koncept med kompletterande servicetjänster inom exempelvis telefoni och vaktmästeri erbjuds kunderna via Vasakronan Service Partner. Den årliga kundnöjdhetsenkäten visade att kundlojaliteteten uppgick till 88 procent.

trerad

Viktiga händelser 26 Marknaden för kommersiella lokaler har karakteriserats av relativt stora vakanser och något stigande hyresnivåer. Under 26 har Vasakronan sänkt vakansgraden till 7 procent och höjt hyresnivån i ny- och omtecknade kontrakt med 8 procent. Fastighetsmarknaden har präglats av stort intresse från både svenska och internationella investerare, vilket lett till lägre direktavkastningskrav. Aktieinnehavet i Norrporten har sålts för totalt 1 95 Mkr. Samtidigt förvärvades Norrportens fastighetsbestånd i Uppsala för 93 Mkr. Med JM tecknades avtal om att sälja 23 m 2 byggrätter i Järvastaden, varav 67 m 2 såldes för 29 Mkr. Fyra kontorsbyggrätter förvärvades av JM i Frösunda, varav en fastighet är under produktion. Flera projekt har startats under året och pågående projekt uppgår till 2,8 miljarder kronor. Bland dessa finns ny- och ombyggnad av Polishuset i Göteborg, nybyggnad för Sony Ericsson i Lund samt ny- och ombyggnad av Rådhuset i Stockholm för Domstolsverket. Resultat efter skatt ökade till 3 49 (1 681) Mkr. Marknadsvärdet på fastigheterna ökade med 1 procent till 38 122 (32 827) Mkr. Utsikterna för 27 är att resultat efter finansnetto, före värdeförändring, förväntas öka till cirka 1 45 (1 333) Mkr. Vasakronans Årsredovisning 26

VD-kommentar och prognos 27 Vasakronan har idag en av Sveriges mest attraktiva kommersiella fastighetsportföljer med väl utvecklade kontorsprodukter och kundanpassade tjänster. I fastighetsportföljen finns moderna fastigheter i bästa läge, på respektive delmarknad. Strategin är att långsiktigt äga, förvalta och förädla beståndet. Hyresgästen kunden i fokus Den svenska hyresmarknaden präglas av relativt korta kontraktstider och alltmer lättrörliga och professionellt agerande hyresgäster. Vakansnivåerna i de tre största städerna är på en fortsatt hög nivå, vilket skapar en hård konkurrenssituation. Vasakronans strategi innebär att vi betraktar våra fastigheter som långsiktiga investeringar och inte primärt som transaktionstillgångar. Vi ser hyresgästerna som kunder, som vi bygger långsiktiga relationer med. Genom att erbjuda kreativa arbetsplatslösningar och kompletterande tjänster vill vi göra våra kunder mer framgångsrika i sina egna verksamheter. Kombinationen av ett attraktivt fastighetsbestånd, goda kundrelationer, ett starkt varumärke och en kompetent organisation har resulterat i både lägre vakansgrad och lägre omsättning av hyresgäster än marknaden i övrigt. En hög koncentration av fastigheter belägna i kluster har möjliggjort både synergier och kostnadseffektivitet i förvaltnings- och tjänsteverksamheten. Denna starka positionering medför att Vasakronan kan leverera en god avkastning och stabila kassaflöden från den löpande verksamheten. Den fundamentala kopplingen mellan hyresmarknad och fastighetsmarknad bygger på hyresflöden, kostnadseffektivitet, fastighetens läge och marknadsrisk. De senaste årens starka fastighetsmarknad har gett stora prisuppgångar trots en relativt svag hyresmarknad. Stor likviditetstillgång och en positiv skillnad mellan direktavkastning och lånekostnad har bidragit till detta. Vår strategi att vara ledande i hyresmarknaden med ett attraktivt bestånd ska även långsiktigt ge en positiv värdeutveckling. Fastighetsägande tudelad marknad Ägande av det svenska kommersiella fastighetsbeståndet kan indelas i två huvudkategorier; finansiella aktörer och fastighetsbolag. En ökande del ägs idag av finansiella aktörer som äger fastigheter eller fastighetsrelaterade instrument som ett tillgångsslag i sin kapitalförvaltning. Denna ägarkategori har ett högre fokus på transaktioner för att realisera värdeuppgångarna i sin portfölj. Vasakronans strategi faller i den andra kategorin, som ett fastighetsförvaltande företag med långsiktigt ägande, successiv tillväxt och förädling av beståndet som Vasakronan är inte bara ett fastighetsbestånd, utan en väl sammanhållen idé om långsiktigt ägande, utveckling och service. Det finns ett upparbetat strategiskt mervärde baserat på marknadsposition, struktur, kunskap och varumärke. mål. Direktavkastning kompletterad med värdeuppbyggnad skapar en god totalavkastning över tiden. Denna strategi kräver långsiktigt goda kundrelationer. Många konkurrenter har idag, i likhet med Vasakronan, bra fastigheter i goda lägen. Vasakronans storlek med fastighetsbestånd i bästa läge, kompletterat av ett etablerat tjänsteerbjudande under ett starkt varumärke är dock unikt. Dotterbolaget Vasakronan Service Partner drivs under konkurrenskraftiga kommersiella villkor för att utveckla tjänster och service för de som verkar i våra fastigheter. Detta sker med både kostnadseffektivitet och lyhördhet för kundernas behov. Privatisering av Vasakronan Regeringen har beslutat söka Riksdagens mandat att minska ägandet i Vasakronan. Vare sig tidpunkt eller metod är dock beslutad. Vasakronans uppdrag har varit att skapa ett starkt fastighetsföretag med god totalavkastning över tiden, vilket framgångsrikt har genomförts. Såväl värdetillväxt i beståndet, som tillväxt av det egna kapitalet, inklusive utdelning, har överträffat uppställda mål och för 26 redovisades företagets starkaste resultat hittills. Uppdraget har även inneburit att verka på en konkurrensutsatt kommersiell marknad med höga krav på etik och affärsmoral. Vår uppfattning är att de kraven är kloka och en nödvändig del av Vasakronans affär, alldeles oavsett ägarskap. En grundläggande värdering sedan företaget startades 1993 har varit att agera med stor öppenhet och transparens. Vasakronan har en del av sin finansiering i marknadsnoterade företagsobligationer, vilket innebär att vi har verkat under börskontraktets regelverk i många år. En ledande årsredovisning, kontinuerliga kapitalmarknadsträffar och en välutvecklad hemsida uppskattas av marknaden. 26 Stark resultatutveckling 26 innebar Vasakronans bästa resultat hittills, såväl avseende resultat efter finansnetto som värdeutveckling i beståndet. Resultatet före skatt uppgick till 4,6 miljarder kronor och årets skattebelastning utgjordes av reservering för uppskjuten skatt, vilket sammantaget gav ett resultat efter skatt på 3,4 miljarder kronor. Det operativa resultatet redovisade förbättringar inom alla områden. Högre intäkter och lägre kostnader gav ett förbättrat driftöverskott. De centrala kostnaderna har minskats och finansnettot hade en positiv utveckling, om hänsyn tas till förtidslösen av lån med 139 Mkr under 26. Den aktuella genomsnittsräntan i portföljen vid årsskiftet uppgick till 3,2 (4,2) procent. Vasakronans värdeuppgång i portföljen har varit stark under 26. Marknadsvärdet på fastighetsbeståndet ökade netto med 1 procent och portföljvärdet uppgick till 38,1 miljarder kronor. Investeringarna ökade med 45 Mkr till 1 47 Mkr och den totala projektport Vasakronans Årsredovisning 26

följen har i stort sett fördubblats till 2,8 miljarder kronor. Projekten är till mer än 9 procent uthyrda och innefattar bland andra Polishuset i Göteborg, Rådhuset och Fjärde Hötorgshuset i Stockholm samt Sony Ericssons huvudkontor i Lund. Från Vasakronans start 1993 har företaget utvecklat värden utöver ägarens krav. När Vasakronan bildades var det egna kapitalet 6,5 miljarder kronor och idag har detta utvecklats till 21,8 miljarder kronor. Detta innebär att avkastningen på det egna kapitalet överstiger det uppsatta kravet med 7,7 miljarder kronor. Krav på värdeförändring av aktiekapitalet Mdr kr Eget kapital vid start 1/1 1993 6,5 Avkastningskrav och utdelning 1993 25 6,6 Avkastningskrav 26, 7,5 % 1, Beräknat eget kapital för att nå avkastningskrav 14,1 Eget kapital 31/12 26 21,8 Differens 7,7 Prognos för 27 Svensk ekonomi är fortsatt stark även om BNP-tillväxten förväntas bli svagare under 27. Tillväxten drivs i högre grad av inhemsk efterfrågan där utvecklingen av den mer arbetskraftintensiva tjänstesektorn blir stark. Inflationen blir fortsatt låg och den korta räntan förväntas fortsätta att stiga något. För Vasakronan kommer 27 att innebära en fortsatt satsning på uthyrning med mål att ytterligare sänka vakanserna. Ett tydligt kundfokus i kombination med ett kundanpassat tjänsteutbud ska ge stärkta marknadspositioner. Vasakronans strategi innebär fortsatt projektutveckling kombinerat med förvärv och bytesaffärer. Hyresintäkterna ökar till följd av nyuthyrningar samt inflyttning i vissa projektfastigheter, vilket leder till ett förbättrat driftöverskott. Resultat från försäljning av byggrätter bedöms vara i nivå med 26. Finansnettot förbättras, vilket beror på att förtidslösen belastade resultatet 26. Investeringar i projektfastigheter beräknas öka till cirka 2 miljarder kronor. Vasakronans prognos är att resultat efter finansnetto, med befintligt bestånd och före realiserad och orealiserad värdeförändring i fastighetsbeståndet, förväntas att öka till cirka 1 45 (1 333) Mkr. Stockholm den 22 februari 27 Håkan Bryngelson Fokus för 27 Ökade satsningar på kundorientering och uthyrning, med konkurrenskraftiga produkter och tjänster, ska ge ökade intäkter. En stark inköpsorganisation och fortsatta effektiviseringar ska ge lägre kostnader. Fastighetsportföljen ska förstärkas och renodlas med fokus på centrala lägen och attraktiva kluster i storstadsregionerna. Fastighetsmarknaden förväntas vara stark även under 27, huvudsakligen tack vare en stor efterfrågan på fastigheter i storstadsregionerna, vilket förväntas innebära en fortsatt hög prisnivå. I detta läge kommer Vasakronan att prioritera bytesaffärer, lönsam projektutveckling och att använda byggrätter som del i strukturaffärer. Detta har framgångsrikt tillämpats under 26 i affärer med bland andra JM. Vasakronans mångåriga miljöengagemang, som miljöcertifierad och aktör inom BLICC, Business Leaders Initiative on Climate Change, blir under 27 allt mer betydelsefullt. Vår ambition är att vara branschens bästa arbetsgivare och detta innebär en ännu aktivare kompetensutveckling. Vasakronans Årsredovisning 26

Koncernöversikt Verksamhet Stockholm och Uppsala Vasakronan är marknadsledande i Stockholms innerstad, Solna och Kista. Profilfastigheter i Stockholm är fyra av de fem Hötorgshusen, Sverigehuset, Garnisonen, Kista Science Tower och Kista Entré. En genomgripande renovering sker av Fjärde Hötorgshuset som kommer att erbjudas marknaden under 27. Stockholm är en av Europas mest likvida och samtidigt volatila fastighetsmarknader. I Uppsala har fastighetsbeståndet fördubblats genom förvärv av Norrportens fastighetsbestånd. Göteborg Vasakronan är marknadsledande på kontor och butiker i centrala Göteborg, främst Inom Vallgraven och i Gullbergsvass. Lilla Bommen, en del av Nordstaden, Polishuset vid Ullevi och före detta Sjöbefälsskolan är kända profilfastigheter i Göteborg. Det pågår en stor ny- och ombyggnad vid Porten till Evenemangsstråket där Polishuset byggs ut för cirka 72 Mkr. Det finns fler planerade projekt kring Ullevi. Öresund Malmö och Lund Vasakronan är marknadsledande på kontor och butiker i centrala Malmö, från Triangeln till Stortorget. De mest kända profilfastigheterna är Triangelns köpcentrum med hotell Hilton och kv Bylgia i Inre Hamnen. I Malmö pågår en ombyggnad och effektivisering för SEB i kv Kronan 1 & 11. I Lund finns Vasakronan både i de centrala delarna och i utvecklingsområdet Brunnshög. Ett nybyggnadsprojekt pågår för Sony Ericsson för cirka 54 Mkr. Tjänster För att göra hyresgästerna än mer nöjda med Vasakronan som samarbetspartner har ett tjänstekoncept utvecklats. Tjänsteutbudet är även ett viktigt konkurrensmedel vid uthyrning av lokaler, då kringtjänster ofta efterfrågas. Vasakronan Service Partner erbjuder tjänster inom många områden, såsom konferens, vaktmästeri, restaurang- och cateringverksamhet, receptions- och telefonitjänster samt telemarketing. Koncernen, totalt Lokalarea 1 83 m 2 Vasakronans Årsredovisning 26

Intäkter Driftöverskott Läge Kontor 68% Övrigt 9% Butiker 1% Kontor 81% 1 151 Mkr Vasakronans hyresintäkter i Stockholm och Uppsala var i genomsnitt 1 67 kr/m 2 och driftöverskottet var i genomsnitt 1 39 kr/m 2. Fastighetspriserna i Stockholm är de högsta i Sverige. Kista Solna Vasastaden Östermalm Kungsholmen City Gamla stan 1 777 Mkr Liljeholmen Södermalm Kontor 74% Övrigt 12% Kontor 73% 38 Mkr Lokalarea: 15 m 2 5 m 2 1 m 2 15 m 2 Butiker 15% I Göteborg var hyresintäkterna i genomsnitt 1 51 kr/m 2 och driftöverskottet i genomsnitt 1 165 kr/m 2. 2 m 2 25 m 2 3 1 m 2 Inom Vallgraven/ Centrum 5 444 Mkr Kontor 65% Övrigt 8% Kontor 65% 332 Mkr Butiker 27% I Malmö och Lund var hyresintäkterna i genomsnitt 1 335 kr/m 2 och driftöverskottet i genomsnitt 831 kr/m 2. Slottsparken Stortorget Stortorget Gustav Gustav Torg Adolfs Torg 518 Mkr Triangeln Stadshuset Intäkter per plattform Övriga 2% Garnisonen 29% 5 Mkr 1) Lilla Bommen 8% Westmanska Palatset 9% Kista Entré 19% Kista Science Tower 15% 14 Mkr Rörelsemarginalen för Vasakronan Service Partner uppgick till knappt 7 procent, vilket är ett bra resultat inom servicebranschen. Intäkterna ökade under 26 med drygt 32 procent. 1) Resultat efter avskrivningar 2 76 Mkr 2) 1 778 Mkr 2) 2) Koncernen totalt efter elimineringar Göteborg Lund Malmö Uppsala Stockholm Vasakronans Årsredovisning 26

Strategisk inriktning Konsekvent strategi för tillväxt och renodling Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsföretag långsiktigt uppnå högsta möjliga totalavkastning på det egna kapitalet. Vision Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare. Som investeringsobjekt ska Vasakronan uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat företag och vara ansett som den bästa investeringen bland svenska fastighetsföretag. Som hyresvärd ska Vasakronan vara erkänd som den mest kompetenta fastighetsägaren. Som arbetsgivare ska Vasakronan erbjuda branschens bästa utvecklingsmöjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare. Affärsidé Vasakronan erbjuder attraktiva kontorslokaler med kundanpassade tjänster i svenska storstadsregioner med nöjda och lojala kunder. Strategi Vasakronan har följt en tillväxtstrategi och renodlat fastighetsbeståndet till kommersiella fastigheter i storstadsregioner. Strategin har fokuserat på att få nöjda kunder genom en nära kunddialog, kundanpassade tjänster och ett starkt varumärke. Vasakronans strategi är att vara marknadsledande på utvalda delmarknader för kommersiella lokaler i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. erbjuda attraktiva lokaler och tjänster för att stärka kundrelationerna samt genom aktiv marknadsbearbetning och marknadskommunikation nå nya kunder. med egen personal sköta fastighetsservice för att hålla tätare kundkontakt. stärka varumärket för att vara kundernas förstaval. portföljutveckla och förädla beståndet till marknader med tillväxt och likviditet för att skapa högre effektivitet och lönsamhet. eftersträva kluster vid portföljförädling, för ökad effektivitet och servicegrad från fastighets- och tjänsteverksamheten. arbeta för en långsiktigt hållbar utveckling och sänka energiförbrukningen och därmed minska klimatpåverkan. skapa en öppen och icke-diskriminerande organisation som tar tillvara mångfalden hos medarbetarna och som ger underlag att utveckla kompetenta och engagerade medarbetare. Vasakronan verkar på fullt konkurrensutsatta marknader och på samma villkor som övriga fastighetsbolag. 6 Vasakronans Årsredovisning 26

Mål och måluppfyllelse Finansiella mål och måluppfyllelse Vid en extra bolagsstämma i Vasakronan den 2 december 26 fattades beslut att förändra de finansiella målen för avkastning och utdelning. Målen är satta för att fungera som incitament för långsiktig tillväxt med begränsad finansiell risk. Det förändrade avkastningsmålet speglar bättre Vasakronans strategi och det nya utdelningsmålet kommer att medföra en högre direktavkastning för ägaren. Målen är en kombination av hög avkastning, hög utdelningskapacitet, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. Avkastning på eget kapital Avkastning på eget kapital ska långsiktigt överstiga den riskfria räntan med minst 4 procentenheter. Den riskfria räntan definieras som den 5-åriga statsobligationsräntan. Målet för avkastning är inte ett fast mål utan ändras i takt med att inflation och räntenivå förändras. Målet för avkastning gäller över en konjunkturcykel. För 26 var målet för avkastning 7,5 procent och avkastningen uppgick till 16,8 procent. Över den senaste femårsperioden har Vasakronans avkastning i genomsnitt uppgått till 7,6 procent medan målet varit 8,5 procent. Utdelning Utdelningen ska uppgå till 5 procent av resultat efter finansiella poster och realiserad värdeförändring med avdrag för aktuell skatt. De årliga besluten om utdelning ska dock beakta genomförandet av bolagets strategi, bolagets finansiella ställning samt övriga ekonomiska mål. Utdelningsmålet har fastställts för att aktieägaren ska erhålla en relativt hög utdelningsandel men samtidigt medge möjlighet att genom investeringar fortsätta vidareutveckla Vasakronan. För 26 föreslås en utdelning på 698 (254) Mkr, vilket följer utdelningspolicyn. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska minst uppgå till 2, gånger. Räntetäckningsmålet återspeglar att räntekostnaden är den största kostnaden i Vasakronan. För att kunna absorbera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med en viss marginal. För 26 uppgick räntetäckningsgraden till 3,5 gånger. Soliditet Soliditeten ska långsiktigt uppgå till minst 35 procent. Soliditetsmålet är satt mot bakgrund av att fastighetsförvaltning är en kapitalintensiv verksamhet. Det krävs en finansiell styrka för att klara stora investeringar och de cykliska inslag som finns i branschen. Per den 31 december 26 uppgick soliditeten till 55 procent. AVKASTNING PÅ EGET kapital 1) % 3 Utfall Mål riskfri ränta plus 4 procentenheter 2) UTDELNING Utfall Extra utdelning Mkr 7 Mål 5% av resultat efter finansiella poster och realiserade värdeförändringar med avdrag för aktuell skatt 1) RÄNTETÄCKNINGSGRAD Utfall Mål 2, ggr ggr 3,5 SOLIDITET 1) Utfall % 6 Mål 35% 2 1 6 5 4 3 2 1 3, 2,5 2, 1,5 1,,5 5 4 3 2 1 1 2 3 4 5 6 2 3 4 5 6 förslag, 2 3 4 5 6 2 3 4 5 6 26 överträffades avkastningsmålet till följd av orealiserad värdeökning fastigheter. 1) avkastning justerat för eget kapital 22 23. 2) Mål 22 25 riskfri ränta plus fem procentenheter. Föreslagen utdelning 26 motsvarar utdelningspolicyn. 1) Mål 22 25, 3 procent av justerat eget kapital (dock max 3 procent av vinsten efter skatt). Räntetäckningsgraden har under hela femårsperioden överstigit det långsiktiga målet som är 2 gånger. För att klara investeringar och en cyklisk lokalhyresmarknad ska soliditeten långsiktigt vara lägst 35 procent. 1) Justerad soliditet för 22 23. Vasakronans Årsredovisning 26 7

Mål och måluppfyllelse Icke-finansiella mål och måluppfyllelse Vasakronans icke-finansiella mål är att huvudintressenterna; kunder, medarbetare, kapitalmarknad, media och politiker ska uppfatta Vasakronan som Sveriges ledande fastighetsföretag i flera avseenden. Huvudintressenterna ska även vilja ha en fortsatt god relation och ett utvecklande samarbete med företaget. Vasakronan mäter årligen kundernas, medarbetarnas och intressenternas attityd till Vasakronan. Dessa mätningar görs för att utveckla företaget och sporra till ännu starkare insatser. Dessutom mäts de målfrågor som finns i de icke-finansiella målen. Under 26 har Vasakronan bytt leverantör av undersökningarna till KW Partners. Samtidigt har index utvecklats för att mera övergripande kunna följa kundernas och medarbetarnas inställning. Dessa används i det interna förbättringsarbetet på lokal nivå. Som hyresvärd Vasakronans mål är att minst 9 procent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 6 procent definitivt kan tänka sig att göra det. Vasakronans kundundersökning för 26 visade en kundlojalitet på 88 procent, vilket är en minskning med 4 procentenheter. Den definitiva lojaliteten ökade från 6 till 65 procent. Värdena för hur Vasakronan sköter om hyresgästerna, den servicevilja som visas, priset på lokalen i förhållande till kvalitet och lokalerna i sig bedöms av kunderna som mycket starka. Som arbetsgivare Vasakronans mål är att minst 9 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå företagets mål, varav minst 6 procent definitivt känner det. För 26 uppgick resultatet till 92 respektive 55 procent. Kundfokus hos medarbetarna är viktigt för att skapa mer nöjda kunder. Engagemanget är högt och medarbetarna trivs med att arbeta på företaget. Som fastighetsföretag Vasakronans mål är att minst 9 procent av intressenterna inom politik, kapitalmarknad och massmedia känner till bolaget väl, varav minst 6 procent känner till Vasakronan mycket väl. Årliga mätningar sker bland dessa tre intressentgrupper för att ge vägledning om vilka frågor som är viktiga att utveckla inom företaget. Kunskapen hos målgrupperna är på en hög nivå. För 26 uppgick resultatet till 96 respektive 72 procent. Det är följden av en aktiv satsning för att bygga ett starkt varumärke, hålla en kontinuerlig dialog med intressenterna och ge transparent information. KUNDER Kan du tänka dig att hyra av Vasakronan igen? Ja, definitivt % Ja Mål 9% 1 MEDARBETARE Tycker du att ditt arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål? Ja, definitivt % Ja Mål 9% 1 KAPITALMARKNAD, MEDIA, POLITIKER Hur väl känner du till Vasakronan? Mycket bra % Ja, bra Mål 9% 1 8 8 8 6 6 6 4 4 4 2 2 2 2 3 4 5 6 2 3 4 5 6 2 3 4 5 6 Lojaliteten till Vasakronan påverkas bland annat av den servicevilja som Vasakronans medarbetare visar. Kundfokus i organisationen är den viktigaste parametern för att skapa nöjda kunder. Engagemanget bland Vasakronans medarbetare är mycket starkt. Kunskapen om Vasakronan är hög i kapitalmarknaden, hos media och bland politiker. Under 26 genomfördes en öppen bolagsstämma i Vasakronan med ett 6-tal deltagare. 8 Vasakronans Årsredovisning 26

Köpcentrat Triangeln i Malmö, granne med Hilton Triangeln, har en ljus shoppingmiljö och är Malmös ledande köpcentrum. Citytunnelns uppgång kommer att ligga strax intill köpcentrat. Vasakronans Årsredovisning 26

Risker och möjligheter Fokuserat fastighetsbestånd för hög tillväxt Vasakronan har valt en strategi som fokuserar på att renodla fastighetsbeståndet till kommersiella fastigheter och fokusera geografiskt till storstadsregionerna. Kommersiella fastigheter är en långsiktig affär där efterfrågan på lokaler påverkas av ekonomisk tillväxt och sysselsättningsutveckling. Fastighetsförvaltning kräver långsiktiga strategiska beslut, medan det på kort sikt finns begränsade möjligheter att påverka resultatet. Tillväxt avgörande Efterfrågan på kommersiella lokaler påverkas främst av sysselsättningsutvecklingen relaterad till BNP-tillväxten och nedbruten på regioner; bruttoregionalprodukten, BRP. Vasakronan har koncentrerat verksamheten till storstadsregionerna där den långsiktiga tillväxten är högre än i övriga Sverige. För att reducera risken i fastighetsportföljen följer Vasakronan en portföljstrategi där innehaven på olika delmarknader analyseras efter risk och avkastning. Värdeförändringar i fastighetsbeståndet Värdeförändringar på fastigheter är ofta den största enskilda resultatposten, men eftersom det är ett orealiserat resultat så har det ingen omedelbar kassaflödeseffekt. Värdeförändringar påverkas främst av utvecklingen av externa faktorer som marknadshyror och direktavkastningskrav samt fastighetsspecifika faktorer som vakansförändringar och investeringar. Koncentrationen till storstadsregionerna bedöms över tid ge en hög totalavkastning samt en likvid fastighetsmarknad. Enskilda år kan det dock vara stora fluktuationer i värdeutvecklingen, vilket ger möjligheter till fastighetsaffärer. En orealiserad värdeförändring med 1 procent den 1 januari 27 skulle påverka årets resultat med 381 Mkr. Hyresintäkter Vasakronans strategi är att ha en jämnt fördelad förfallostruktur på hyreskontrakten, vilket innebär att cirka 1 2 procent av kontraktsportföljen omförhandlas årligen. Förfallostrukturen ger stabilitet i kassaflödet men innebär eftersläpande resultateffekter vid förändring av marknadshyran. Genom de förhållandevis långa hyresavtal som gäller påverkas intäkterna i en nedåtgående marknad med viss fördröjning. I en uppåtgående marknad tar det längre tid innan hyresökningarna får genomslag. Kontrakten har indexklausul som medger hyresjustering om konsumentprisindex har förändrats sedan föregående indexuppräkning. Alternativt sker årlig avräkning. De omförhandlade kontrakten börjar till stor del gälla under fjärde kvartalet. 27 ska 12 procent av kontraktsportföljen omförhandlas. En förändring av marknadshyran med 1 procent per 1 januari 27 skulle påverka årets resultat med 9 Mkr. Vakansgrad En förändring av vakansgraden påverkar relativt snabbt intäkterna. Vakansgraden uppgick vid årsskiftet till 7 procent av hyresintäkterna vilket motsvarar ett hyresbortfall på 192 Mkr. Risken och därmed kostnaden för vakanser reduceras om Vasakronan fortsätter att ha nöjda kunder genom att erbjuda attraktiva lokaler med tjänster. En förändring av den ekonomiska vakansgraden med 1 procentenhet per 1 januari 27 skulle påverka årets resultat med 28 Mkr. Hyresgäststruktur Andelen statliga hyresgäster utgör 35 procent av hyresintäkterna. Hyresflöden från statliga hyresgäster har en väsentligt lägre risknivå än från övriga hyresgäster. Statliga hyresgäster har ofta längre hyresavtal jämfört med andra hyresgäster och förorsakar inga kreditförluster. För 26 uppgick Vasakronans kreditförluster till 1 Mkr. Största hyresgäst hos Vasakronan är Polismyndigheten som representerar 7 procent av hyresintäkterna. De tio största hyresgästerna står för 27 procent av hyresintäkterna. Omförhandlingsrisken med att ha stora hyresgäster reduceras av att Vasakronan har ett flertal kontrakt med varierande längd. Drift- och underhållskostnader Kostnader för drift och underhåll, som i huvudsak följer den allmänna löneutvecklingen, är svåra att påverka i ett kortare perspektiv oavsett vakansläget. Kostnader för energi har ökat väsentligt under senare år och ingår i cirka hälften av hyresavtalen som en del av hyran. Vasakronan står i dessa fall för risken av prisförändringar. Vasakronans avtal med energibolagen är utspridda över tiden. En förändring av drift- och underhållskostnaderna med 1 procent per 1 januari 27 skulle påverka årets resultat med 7 Mkr. Räntekostnader Vasakronans räntekostnader påverkas av det allmänna ränteläget, marknadsräntan, samt den räntemarginal, kreditspread, som koncernen betalar. Nivån på marknadsräntan kan stiga eller sjunka snabbt medan kreditspreaden är mer trögrörlig. Under 26 har marknadsräntan ökat och kreditspreaden varit stabil. Effekten av en ränteförändring påverkar Vasakronan med eftersläpning eftersom låneportföljen är räntebunden i olika tidsintervall. Den genomsnittliga återstående räntebindningen i låneportföljen var vid årsskiftet 1,1 år. En höjning av räntenivån med 1 procentenhet per 1 januari 27 vid nuvarande upplåningsvolym och räntebindningstid skulle öka koncernens räntekostnader under 27 med 6 Mkr. Investeringar I de fall där större investeringar utförts för en hyresgästs räkning och bedömningen är att det finns svårigheter att hyra ut lokalen till någon annan krävs ett hyresavtal som återbetalar investeringen. Investeringar kan minskas alternativt förskjutas i tiden för att möta en resultatförsvagning. Större investeringar är normalt upphandlade och har en längre genomförandetid. En förändring av investeringarna med 1 procent per 1 januari 27 skulle påverka årets kassaflöde med 2 Mkr. 1 Vasakronans Årsredovisning 26

Politiska risker Fastighetsbranschen påverkas av politiska beslut. Det kan gälla skatter som fastighetsskatt och energiskatt, samt olika regleringar. Operativa risker Operativa risker uppstår i Vasakronans verksamhet. Vasakronan arbetar aktivt med att minska dessa risker genom att standardisera arbetssättet med hjälp av processbeskrivningar som innehåller olika kontrollmoment. Känslighetsanalys (Mkr) Årlig resultateffekt vid förändring av 27 28 29 Värdeförändring fastigheter 1) ±1 % 381 381 381 Räntenivå +1 %-enhet 6 77 86 Vakansgrad, hyra ±1 %-enhet 28 28 28 Drift och underhåll ±1 % 7 7 7 Hyresintäkter ±1 % 1 4 4 1) Ingen kassaflödeseffekt. Förändring i marknadsvärden på fastigheterna samt räntenivån har störst resultatpåverkan för Vasakronan. Faktiskt utfall för faktorer ingående i känslighetsanalysen VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIG- HETER 1) % 1 8 6 4 2 2 4 6 2 3 4 5 6 Värdeförändringen har ökat beroende på sänkta direktavkastningskrav. 1) Jämförbart fastighetsbestånd justerat för investeringar. DRIFT OCH UNDERHÅLL Mkr 1 8 6 4 2 låneränta Kr/m 2 1 5 1 2 % 6 5 4 3 2 1 9 6 3 2 3 Hyresintäkter 4 5 6 Marknadsränteförändringar påverkar genomsnittsräntan med fördröjd effekt på grund av lånens räntebindningsstruktur. VAKANSGRAD, HYRA % 12 1 8 6 4 2 2 3 4 5 6 Vakansgraden har fortsatt att minska till följd av nyuthyrningar. INVESTERINGAR Kr/m 2 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 2 3 4 5 6 2 3 4 5 6 Drift och underhåll har minskat på grund av lägre kostnader för fastighetsdrift och administration. Hyresintäkterna ökar till följd av minskade vakanser och höjda hyror. Investeringarna har ökat, vilket beror på en större projektportfölj. Vasakronans Årsredovisning 26 11

Marknadsvärdering Marknadsvärdet ökade 1 procent till 38,1 miljarder kronor Marknadsvärdering 26 Fastigheternas bedömda värde inklusive pågående projekt uppgick till 38 122 (32 827) Mkr, en ökning med 5 295 Mkr. Justerat för köp och försäljningar av fastigheter samt investeringar uppgick den orealiserade värdeförändringen till 3 253 Mkr. För jämförbart fastighetsbestånd var ökningen1 procent. MARKNADSVÄRDE Mkr 26 25 Marknadsvärde 1 jan 32 827 32 895 Investerat 1 21 597 Inköp fastigheter 1 17 Sålda fastigheter 86 1 523 Orealiserad värdeförändring 3 253 858 Marknadsvärde 31 dec 38 122 32 827 BEDÖMT MARKNADSVÄRDE Nuvarande Kontrakterad Drift- direktavkastning Marknads- Mkr årshyra 1) överskott 2) marknadsvärde, % 3) värde Stockholms innerstad 1 259 91 5,1 17 842 Stockholms ytterstad 437 274 4,9 5 537 Uppsala 152 97 5,1 1 912 Göteborg 436 343 5,4 6 312 Malmö 48 36 5,8 5 247 Lund 96 71 5,6 1 272 Totalt 2 788 2 1 5,2 38 122 1) Hyreskontrakt per 1 januari 27 omräknat till helår. 2) driftöverskott omräknat med hyreskontrakt per 1 januari 27. Kostnader för fastighetsadministration, regionkontor och IT ingår ej. 3) driftöverskott omräknat med hyreskontrakt per 1 januari 27 i förhållande till marknadsvärde. MARKNADSVÄRDEN JÄMFÖRBARA FASTIGHETER För Investerat Nettoför- Mkr 26 25 ändring % 26 ändring, % Stockholm 23 25 2 773 2 432 12 538 9 Uppsala 85 779 71 9 22 6 Göteborg 6 287 5 41 886 16 25 13 Malmö 5 247 4 776 471 1 125 7 Lund 1 272 1 13 259 26 29 23 Totalt 36 861 32 742 4 119 13 919 1 Känslighetsanalys marknadsvärden Värderingspåverkande faktorer Värdepåverkan, % Värdepåverkan, Mkr Direktavkastningskrav +,25 procentenheter 4,3 1 631 Direktavkastningskrav,25 procentenheter 3,4 1 312 Marknadshyra +5 kr/m 2 3,5 1 343 Marknadshyra 5 kr/m 2 3,5 1 343 Drift & Underhållskostnad +25 kr/m 2 1,8 671 Drift & Underhållskostnad 25 kr/m 2 1,8 671 12 Vasakronans Årsredovisning 26

Extern värdering två gånger per år Vid hel- och halvårsskifte görs en extern värdering av hela fastighetsbeståndet av DTZ och Newsec. Vid utgången av första och tredje kvartalet sker en intern uppdatering av föregående externa värderingar. Marknadsvärdet korrigeras då för fastighetsspecifika värdepåverkande händelser som ny- och omtecknade kontrakt, avflyttningar och investeringar. Värdepåverkande marknadsförändringar avseende marknadshyror och direktavkastningskrav justeras efter avstämning med de båda värderingsföretagen. För att få en kontinuitet i detta arbete har fastigheterna sedan 1997 värderats enligt samma grundläggande principer. Dessförinnan värderades det samlade fastighetsbeståndet i samband med köpet av fastigheterna från staten 1993. Värderingsmetod En fastighets värde beräknas som nuvärdet av framtida driftöverskott, minskat med återstående investeringar under kalkylperioden, och nuvärdet av marknadsvärdet vid en tänkt försäljning vid kalkylperiodens slut, det så kallade restvärdet. Kalkylperioden uppgår normalt till 5 1 år, men kan i vissa fall uppgå till 25 år beroende på kontraktssituationen. Hyresintäkter beräknas utifrån gällande hyresavtal till avtalstidens slut, varefter en bedömning görs om avtalen förlängs på oförändrade villkor, ändrade villkor alternativt upphör med en vakans som följd. Lokaler som är vakanta vid kalkylstart åsätts en bedömd uthyrningsperiod och därefter en bedömd marknadshyra. En långsiktig vakansgrad har åsatts hela kontraktsportföljen utifrån en bedömning av varje enskild fastighet. Kassaflödet för drift- och underhållskostnader har bedömts med utgångspunkt i dels Vasakronans redovisade utfall för åren 24, 25 och till och med september 26, dels i erfarenheter avseende jämförbara objekt. Bedömningen har skett med hänsyn till fastigheternas användning, ålder och underhållsstatus. Underlag för framtida investeringsbehov har utgjorts av Vasakronans budgeterade investeringar. För restvärdeberäkningen har ett direktavkastningskrav, baserat på analyser av genomförda transaktioner och erfarenheter av marknadsutvecklingen, åsatts respektive fastighets driftöverskott vid kalkylperiodens slut. Marknadsvärdebedömningarna har genomförts i enlighet med riktlinjer framtagna av Svenskt Fastighetsindex. Den externa värderingen har omfattat samtliga fastigheter. I marknadsvärderingen ingår det bedömda värdet av detaljplanelagda byggrätter, men inga värden avseende ej detaljplanelagd exploateringsmark. Alla fastighetsvärderingar är resultatet av värderares bedömning vid en bestämd tidpunkt och är därför behäftad med en viss osäkerhet. Denna osäkerhet anges med ett värdeintervall om cirka +/ 5 till 1 procent för enskilda fastigheter. För en redogörelse av det bedömda värdet av ej detaljplanelagd mark samt den mark som Vasakronan genom intressebolag innehar, se avsnittet Projektutveckling, på sidan 42. Värderingsantaganden, genomsnitt Inflationsantagande 2,% Kalkylränta 7,4% Direktavkastningskrav restvärde 5,7% Långsiktig vakansgrad 5,4% Drift och Underhållskostnader År 1 313 kr/m 2 Investeringar År 1 838 kr/m 2 Marknadshyra (vid noll vakans) 1 734 kr/m 2 Värderingsunderlag Underlag för DTZ och Newsec är de uppgifter Vasakronan lämnat om hyreskontrakt, vakanser, drift- och underhållskostnader samt planerade investeringar. Uppgifter från värderingsföretagens marknadsdatabaser har legat till grund för bedömningar av marknadshyror, normala drift- och underhållskostnader, fastighetsmarknadens kalkylräntor och direktavkastningskrav samt utbuds- och efterfrågesituation på hyresmarknaden. Även ortprisjämförelser har skett. Samtliga fastigheter har besiktigats. Ombesiktningar sker årligen för en tredjedel av fastigheterna. Årlig besiktning görs i fastigheter där det skett större ombyggnader och hyresgästanpassningar. Direktavkastningskraven på olika delmarknader i storstadsregionerna har sjunkit det senaste året. Detta beror på ett stort intresse att förvärva fastigheter, vilket till stor del beror på att fastighetsinvesteringar i Sverige ger en relativt hög avkastning jämfört med många andra länder. Den svenska fastighetsmarknaden är dessutom likvid och transparent. Fastigheter ger också en högre avkastning än andra tillgångar som exempelvis obligationer. Vid värderingarna har följande avkastningskrav tillämpats: Stockholms innerstad 4,5% 6,5% Stockholms ytterstad 5,75% 6,5% Uppsala 5,% 7,% Göteborg 4,85% 6,5% Malmö 5,25% 6,5% Lund 5,25% 6,5% Direktavkastningskrav, Moderna kontor i bästa läge % 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 Stockholm Göteborg Malmö Källa: Jones Lang LaSalle 4 Uppsala Lund Kista 5 6 Vasakronans Årsredovisning 26 13

Finansiell riskhantering och finansiering Begränsad risk i finansieringen Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten för Vasakronan. Den finansiella riskhanteringen är därför av avgörande betydelse för koncernens resultatutveckling. Målet för Vasakronans finansverksamhet är att säkerställa finansieringsbehovet till lägsta möjliga kostnad inom de ramar som anges i bolagets finanspolicy. Finanspolicy Finanspolicyn reglerar mål, styrprinciper, ansvarsfördelning, riskmandat samt principer för beräkning, rapportering, uppföljning och kontroll av finansiella risker. Vasakronans finanspolicy utvärderas och fastställs årligen av Vasakronans styrelse. För att säkerställa en effektiv hantering och reducering av finansiella risker samt för att utnyttja stordriftsfördelar, sker all finansverksamhet inom koncernens centrala finansfunktion. Finansiell risk Policy Utfall Ränterisk Räntebindning 1 3 år 1,1 år Finansieringsrisk Kapitalbindning minst 2 år 2,5 år Låneförfall 12 månader max 5% 38% Kreditlöften och likvida medel i förhållande till låneförfall 12 månader minst 1% 114% Kreditrisk Motpartsrating lägst A uppfyllt Valutarisk Valutaexponering ej tillåtet ingen Finansiella risker I finansverksamheten är Vasakronan exponerad framför allt för ränterisk, finansieringsrisk, kreditrisk och valutarisk. Ränterisken påverkar genom förändringar i ränteläget Vasakronans upplåningskostnader både negativt och positivt. Finansieringsrisk och kreditrisk skulle vid ett eventuellt utfall påverka Vasakronan negativt. Ränterisk Med ränterisk avses risken att förändringar i ränteläget påverkar Vasakronans upplåningskostnad. Vasakronans policy för att hantera ränterisken är att låneportföljens genomsnittliga räntebindning inte får understiga 1 år men inte heller överstiga 3 år. Räntebindningsmandatet uttrycks också i kronor, som vilken effekt en omedelbar höjning av räntenivån med en procentenhet för samtliga löptider skulle öka den beräknade räntekostnaden kommande 12 månader. Vasakronans räntebindningsstrategi är att ha en så kort räntebindning som möjligt för att långsiktigt minska räntekostnaden och samtidigt ha en viss andel lång räntebindning för att uppnå en stabil räntekostnadsutveckling. Prognostiserat kassaflöde, finansiell styrka och bedömd ränteutveckling ligger till grund för val av räntebindningsstruktur. Vald räntebindning får inte riskera att Vasakronans mål avseende miniminivå för räntetäckningsgrad underskrids. Vid årsskiftet uppgick den genomsnittliga räntebindningen till 1,1 år. En höjning av räntenivån med 1 procentenhet den 1 januari 27 med oförändrad lånevolym, räntebindning och kapitalbindning skulle öka Vasakronans räntekostnader med 6 Mkr under de kommande 12 månaderna. Ökningen motsvarar cirka 5 procent av resultat efter finansnetto. De senaste fem åren har räntenivån i en portfölj motsvarande 1,1 års räntebindning förändrats maximalt med,8 procentenheter under en 12-månadersperiod. Finansieringsrisk Med finansieringsrisk avses risken att kostnaden för Vasakronans upplåning blir väsentligt högre eller omöjliggörs. Vasakronans policy för att begränsa finansieringsrisken är att den genomsnittliga återstående löptiden på räntebärande skulder, kapitalbindningen, inte får understiga 2 år. Högst 5 procent av total lånevolym får förfalla inom kommande 12 månader. För att ytterligare begränsa finansieringsrisken ska summan av bekräftade kreditlöften och likvida medel motsvara minst 1 procent av låneförfall inom kommande 12 månader. Dessutom minskas finansieringsrisken av att Vasakronans finansieringskällor är diversifierade. Upplåning sker på kapitalmarknaden genom certifikats- och obligationsprogram samt på bankmarknaden. Vid årsskiftet uppgick kapitalbindningen till 2,5 år. 38 procent av lånevolymen hade förfall under den kommande 12-månadersperioden. Summan av bekräftade kreditlöften och likvida medel motsvarade 114 procent av låneförfall de kommande 12 månaderna. Genomsnittlig återstående löptid på bindande kreditlöften uppgick till 2,7 år. Kreditrisk Finansiell kreditrisk definieras som risken att en motpart inte kan uppfylla sina finansiella förpliktelser mot Vasakronan. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår vid placering av likvida medel och som motpartsrisk vid användande av finansiella derivat. Koncernens policy är att placera likvida medel och ingå derivatavtal enbart med motparter som har hög kreditvärdighet, lägst A på Standard & Poor s ratingskala eller motsvarande. Vidare är policyn för att reducera kreditrisken att sprida risken på flera motparter. Förfall av placerad likviditet ska matchas mot prognostiserade kapitalbehov. Löptiden på placeringar får inte överstiga 6 månader. Vid årsskiftet uppgick likvida medel till 5 Mkr. Finansiella derivat består av ränteswapar och valutaränteswapar vilka samtliga är kopplade till specifika lån och används i säkringssyfte för att uppnå önskad räntebindning i låneportföljen och/eller för att eliminera valutarisken vid upplåning i utländsk valuta. Vasakronans policy är att derivataffärer förutsätter ISDA-avtal, vilka ger rätt till kvittning av fordringar och skulder. Vid årsskiftet uppgick derivatportföljen till 3 523 Mkr. Total orealiserad fordran avseende finansiella derivat uppgick till 61 Mkr. Genomsnittlig återstående löptid var 2,3 år. Vid årsskiftet var kreditrisken fördelad på ett flertal motparter varav samtliga hade en kreditrating motsvarande minst A. Största fordran på enskild motpart avseende derivat och placering av likvida medel uppgick till 52 Mkr. 14 Vasakronans Årsredovisning 26

Valutarisk Med valutarisk avses risken att valutakursförändringar som uppkommer i samband med upplåning i utländsk valuta påverkar Vasakronans resultat. Vasakronans policy är att all valutarisk vid upplåning i utländsk valuta elimineras. Vid årsskiftet var samtlig upplåning i utländsk valuta, motsvarande 839 Mkr, kurssäkrad mot svenska kronor. Finansiering 26 Bankmarknaden har på längre löptider under senare år varit konkurrenskraftig i förhållande till obligationsmarknaden. Vasakronan har minskat andelen obligationslån till förmån för banklån och certifikatslån. Samtliga banklån har upptagits utan att säkerheter har lämnats. Under året minskade den totala låneportföljen med 895 Mkr och uppgick vid årsskiftet till 11 737 Mkr. Under fjärde kvartalet erbjöd Vasakronan riktade återköp och förlängningar av obligationer, varav 1 964 Mkr löstes och 1 83 Mkr förlängdes. Samtidigt stängdes finansiella derivat. Totalt belastades räntekostnaderna med 139 Mkr. Framtida räntekostnader kommer att minska med motsvarande belopp. Utsikter för 27 Räntenivån kommer enligt flertalet prognoser att fortsätta höjas under 27. Avkastningskurvan vid årsskiftet indikerar en höjning av korträntan med,8 procentenheter och den långa räntan med,1 procentenheter, vilket skulle medföra en ökad räntekostnad på befintlig upplåning med 29 Mkr för Vasakronan under 27. Vasakronans upplåning beräknas, exklusive fastighetsaffärer, att öka med 1,5 miljarder kronor främst beroende på en större projektportfölj. Refinansiering av förfallande lån uppgår till 4 415 Mkr. FINANSIERINGSKÄLLOR 26-12-31 varav Kapital- Mkr Låneram utnyttjat Ränta, % bindning, år Certifikatprogram 5 2 8 3,1,2 MTN-program 2 1 4 51 3,7 2,1 EMTN-program 9 38 631 4,5 1,1 Banklån 2 3 3,4 5,3 Banklån mot pantbrev 1 775 3,3 4,3 Bindande kreditlöften 5 1 2,6 Totalt 11 737 3,2 2,5 Lånen redovisas med nominella belopp. Vasakronans huvudsakliga finansieringskällor utgörs av marknadslåneprogram med standardiserad dokumentation där Vasakronan under icke bekräftade låneramar kan emittera företagscertifikat och obligationer. FINANSERING FÖRFALLOSTRUKTUR 26-12-31 Räntebindning Kapitalbindning Kreditlöften Mkr Ränta, % Andel, % Mkr Andel, % Mkr Andel, % 1 8 68 3,3 69 4 415 38 1 1 2 1 2 1 489 2,2 13 857 7 1 2 2 3 5 3,5 4 1 49 13 1 2 3 4 9 3,6 8 1 839 16 1 2 4 5 4 3,8 3 1 8 5 6 38 3,9 3 1 486 13 1 2 6 7 65 5 Totalt 11 737 3,2 1 11 737 1 5 1 1 Genomsnittlig räntebindning uppgick till 1,1 år. Genomsnittlig återstående kapitalbindning uppgick till 2,5 år. Kreditlöften översteg kapitalbindningsförfall kommande 12 månader. Av låneportföljens nominella volym 11 737 Mkr utgjordes 1 83 Mkr av lån med rörlig ränta, vilket innebär att de räntejusteras var tredje månad. Av dessa lån var 2 685 Mkr swapade till fast ränta. Räntejämförelse korta och långa räntor % 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 STIBOR 3 mån SWAP 5 år 6 Den korta 3 månders räntan har varit lägre än den långa 5 års räntan. DERIVATPORTFÖLJ FÖRFALLOSTRUKTUR 26-12-31 Ränteswapar Valutaränteswapar Orealiserat resultat Mkr Nominellt belopp Nominellt belopp Totalt 27 815 515 8 28 1 628 324 4 29 3 2 21 5 211 4 6 212 38 Totalt 3 523 839 61 Genomsnittlig återstående löptid i derivatportföljen var 2,3 år. Derivatportföljen förlängde räntebindningstiden med 1, år och minskade genomsnittsräntan med,6 procentenheter. Vasakronans Årsredovisning 26 15

Marknad, kunder och konkurrenter Högkonjunktur och stark fastighetsmarknad Sverige befinner sig i en stark högkonjunktur med en BNP-tillväxt på drygt 4 procent för 26. Tillväxten i BNP fortsätter enligt prognoser men på en något lägre nivå för 27 och 28 med 3,3 procent respektive 2,9 procent. Storstadsregionerna med Stockholm i spetsen är motorn i den ekonomiska tillväxten. Inflationen fortsätter att vara på en låg nivå i Sverige. Ökad inhemsk konsumtion till följd av högre sysselsättning och kommande skattesänkningar väntas leda till en mer inflationsdrivande tillväxt. För kontorslokaler är sysselsättningstillväxten av avgörande betydelse. Räntan har ökat under 26 och prognoser finns på en fortsatt stigande ränta. Till följd av den starka konjunkturen ökar sysselsättningen främst i storstadsregionerna. Det blir nu fler jobb i princip inom alla sektorer och det är högre efterfrågan på arbetskraft. Lokalhyresmarknaden Stockholm Tillväxten i ekonomin har varit stark i Stockholm och sysselsättningen har ökat med cirka 3 procent. Det förväntas en fortsatt god sysselsättningsökning under kommande år. Vakanserna har sjunkit något i hela Stockholmsområdet. Det är dock fortfarande en vakansgrad på knappt 15 procent. Efterfrågan är fortfarande stor på moderna och effektiva kontor i Stockholms centrala lägen. Framför allt efterfrågas mindre och medelstora lokaler. I Stockholms innerstad är vakansen lägre men det finns fortfarande stora omoderna fastigheter som har varit tomma under en följd av år. Efterfrågan är störst på mindre ytor. I Stockholms norra ytterområden är det högre vakanser främst i Solna, Sundbyberg och Kista. I Kista har uthyrningen ökat under 26. I Stockholms innerstad ökar hyrorna i moderna kontor medan hyrorna i Stockholms ytterområden är stabila. I Stockholms bästa läge är hyrorna 3 8 4 kr/m 2. I Uppsala finns det en god efterfrågan och vakanserna är på en stabilt låg nivå. Lokalhyresmarknaden Göteborg Den ekonomiska tillväxten i Västsverige är god. Näringslivet är optimistiskt vad gäller omsättning, inhemsk försäljning och export. I Västsverige bedöms tillverkningsindustrin framöver generera ett positivt tillväxtbidrag till sysselsättningen, samtidigt som tjänstesektorn också växer, främst inom det finansiella området. Vakanserna i Göteborg har minskat med drygt 2 procentenheter till cirka 1 procent. Minskningen har skett främst i centrala Göteborg. I centrala lägen har topphyrorna ökat till drygt 2 2 kr/m 2. I de bästa lägena är hyresnivåer väsentligt högre och närmar sig 2 8 kr/m 2. Intresset för Gullbergsvassområdet och Gårda har ökat betydligt under året. Lokalhyresmarknaden Malmö-Lund Den ekonomiska tillväxten i Malmö är fortsatt stark. Den ökande integrationen med Danmark tillsammans med en mångsidig näringslivsstruktur ger goda förutsättningar för ekonomisk tillväxt. Sysselsättningen ökar och konsultsektorn är dragloket. Den starka danska konjunkturen, tillsammans med ett ökat antal arbetspendlare över Öresund, är ett stöd för en fortsatt stark sysselsättnings- och ekonomisk tillväxt i Öresundsregionen. Vakansgraden på lokalhyresmarknaden i Malmö har fortsatt att minska och ligger idag på knappt 9 procent. Det är främst i centrala Malmö och i Västra VASAKRONANS LOKALAREA 26-12-31 Garage/ 1 m 2 Kontor Butiker Förråd Bostäder Övrigt Totalt Stockholms innerstad 454 37 94 1 16 62 Stockholms ytterstad 239 7 78 2 58 384 Uppsala 77 22 12 9 4 124 Göteborg 26 34 4 14 294 Malmö 194 55 37 18 25 329 Lund 66 2 1 1 7 Totalt 1 236 157 262 31 117 1 83 LOKALTYPER 26-12-31 Hyresintäkter, Mkr Andel, % Hyresvärde, kr/m 2 Kontorslokaler 2 72 76 1 75 Butiker 374 14 2 298 Garage/Förråd 17 4 392 Bostäder 25 1 838 Övrigt 128 5 1 55 Totalt 2 76 1 1 5 Vasakronans fastighetsbestånd är koncentrerat till kontorslokaler, vilka utgör 76 procent av hyresintäkterna. STÖRSTA HYRESGÄSTER 26-12-31 Andel av hyres- Uthyrd area, Antal Antal intäkter, % 1 m 2 kontrakt motparter Polismyndigheten 7 128 21 7 SEB 6 75 29 5 Domstolsverket 3 7 12 3 Försvaret 3 65 9 3 Länsstyrelsen 2 39 1 4 Sony Ericsson Mobile 2 32 9 1 H&M 1 1 8 3 Riksskatteverket 1 19 6 2 Kriminalvården 1 16 6 3 IBM Svenska 1 12 7 1 Totalt, tio hyresgäster 27 466 117 32 Polismyndigheten är den största hyresgästen sett till andel av hyresintäkterna. 16 Vasakronans Årsredovisning 26