Vasakronan delårsrapport

Transkript

1 Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Resultat efter skatt ökade till 624 (514) Mkr. Ökningen beror på orealiserad värdeökning i fastighetsbeståndet och förbättrat driftöverskott. Marknadsvärdet på fastigheterna ökade till (34 344) Mkr. Orealiserad värdeökning första kvartalet uppgick till 497 (321) Mkr. Resultat efter finansnetto före realiserad och orealiserad värdeförändring ökade till 361 (348) Mkr beroende på förbättrat driftöverskott. Hyresintäkterna ökade till 715 (664) Mkr. Hyresnivån i om- och nytecknade kontrakt ökade med 3 (2) procent. Vakansgraden fortsatte att minska till 6 (7) procent av hyresintäkterna. Utsikterna för 27 är oförändrade, resultat efter finansnetto, före värdeförändring, förväntas öka till cirka 1 45 (1 333) Mkr. Ekonomiska data jan mars jan mars 1 april 26 Helår Mkr mars Hyresintäkter Resultat efter finansiella poster Resultat efter skatt Vakansgrad, hyra % Driftöverskottsmarginal, % Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 4,5 3,5 3,5 Kassaflöde Marknadsvärde, fastigheter Soliditet, %

2 Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Marknad Sverige befinner sig i en högkonjunktur. Den svenska ekonomin har en god tillväxt till följd av ökad sysselsättning och stigande konsumtion. BNP-tillväxten 26 var 4,4 procent och tillväxten beräknas enligt konjunkturinstitutet uppgå till 3,9 procent 27 och 3,4 procent 28. Arbetsmarknaden är fortsatt stark och sysselsättningen steg med 83 personer 26 och beräknas stiga med ytterligare 148 personer 27 och 28. Till följd av den starka konjunkturen ökar sysselsättningen främst i storstadsregionerna. Det blir nu fler jobb i princip inom alla sektorer och det är högre efterfrågan på arbetskraft. Inflationen förväntas stiga till följd av en avtalsrörelse med höga lönepåslag och räntenivåerna bedöms öka under de kommande åren. Lokalhyresmarknaden Stockholm Stockholm har haft en starkt ökad sysselsättning. Detta har lett till något lägre vakanser på lokalhyresmarknaden. Trots den starka efterfrågan på hyresmarknaden är det en fortsatt relativt hög vakans i Stockholm. Detta beror på att en del av de kontorsfastigheter som är vakanta har varit så under en längre period och med all sannolikhet kräver omfattande ombyggnation innan de åter är attraktiva på hyresmarknaden. I Stockholms city har hyresrabatterna till följd av den högre efterfrågan minskat. Hyresnivåerna har i city ökat under det första kvartalet och efterfrågan är hög. I Stockholms ytterområden är inte efterfrågan generellt lika hög, med undantag av Kista. I Uppsala finns det en god efterfrågan och vakanserna är på en stabilt låg nivå. Lokalhyresmarknaden Malmö-Lund I Malmö och Lund har sysselsättningen fortsatt att öka. Detta har medfört en högre efterfrågan på kontor. Vakansgraden på lokalhyresmarknaden i Malmö har fortsatt att minska. Efterfrågan är störst i centrala Malmö och i Västra hamnen. I Lund är efterfrågan på en fortsatt mycket hög nivå och det är generellt mycket låga vakanser. Fastighetsmarknaden Under det första kvartalet 27 har intresset för den svenska fastighetsmarknaden fortsatt både från svenska och internationella investerare. Fastighetsmarknaden karaktäriseras fortfarande av försäljningar av stora objekt och portföljer. Ett nytt inslag är dock att antalet projekt som kommit ut till försäljning har ökat. Förbättringen av lokalhyresmarknaden med lägre vakanser och högre hyresnivåer kommer sannolikt också att ge utslag i prisutvecklingen på fastigheter, även vid oförändrade avkastningskrav. Direktavkastningskravet har fortsatt nedåt främst i Stockholms innerstad, men också i Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. För kontor bedöms direktavkastningskravet i Stockholms bästa läge ligga kring 4,25 till 4,75 procent, i Uppsala kring 6 procent, i Göteborg kring 4,75 till 5,25 procent och i Malmö/Lund kring 5 till 6 procent. Direktavkastningskrav, Moderna kontor i bästa läge % Stockholm Göteborg Malmö Källa: Jones Lang LaSalle 4 Uppsala Lund Kista Lokalhyresmarknaden Göteborg Göteborg har en ökad sysselsättning, vilket leder till en ökad efterfrågan på kontor. Under det första kvartalet 27 har vakanserna i centrala Göteborg minskat ytterligare. Hyresnivåerna i centrala lägen har ökat och i de allra bästa lägena är hyresnivåerna i nivån 2 8 kr/m 2. Genom att Götatunneln nu är klar har intresset för Gullbergsvassområdet och Gårda ökat betydligt. 2

3 Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Diagrammen visar bedömning från Jones Lang LaSalle av marknadshyror och vakanser under första kvartalet för respektive år. Marknadshyran indikerar hyran för centralt belägna lokaler förutom Lund som också inkluderar IDEON. Vakanser visas exklusive ombyggnadsvakanser. Stockholm City Kista Uppsala kr/m 2 % 5 15 kr/m 2 % kr/m 2 % Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % Göteborg Malmö Lund 1) kr/m 2 % kr/m 2 % 2 12 kr/m 2 % Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % 1) Lund centralt samt IDEON.

4 Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Resultaträkning Koncernen jan mars jan mars april 26 Helår Mkr mars Hyresintäkter Driftkostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Driftöverskott Försäljningsintäkter byggrätter Anskaffningskostnad byggrätter Resultat från andelar i intressebolag Resultat tjänsteverksamheten Central administration och marknadsföring Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Realiserad värdeförändring fastigheter Orealiserad värdeförändring fastigheter Orealiserad värdeförändring finansiella derivat 2 2 Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Skatt Resultat efter skatt 1) NYCKELTAL Driftöverskottsmarginal, % Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 4,5 3,5 3,5 Resultat per aktie, kr ) Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Hyresintäkter Per geografisk marknad Hyresintäkter Per lokaltyp Malmö 15% Lund 3% Stockholm 61% Övrigt 6% Bostäder 1% Garage 4% Butiker 13% Kontor 76% Göteborg 16% Uppsala 5% Vasakronans hyresintäkter är koncentrerade till Sveriges tillväxtregioner. Vasakronan har renodlat fastighetsbeståndet mot kontor och butiker i citynära lägen.

5 Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Kommentarer till resultaträkning Hyresintäkter Vasakronans hyresintäkter för januari mars ökade med 51 Mkr och uppgick till 715 (664) Mkr, en ökning med 8 ( 1) procent. För jämförbart fastighetsbestånd var ökningen 6 (4) procent och effekten av förvärv och avyttringar av fastigheter var 2 ( 5) procent. Genomsnittlig löptid i kontraktsportföljen ökade till 4,5 (4,) år. Ökningen beror på tecknade långa avtal i fastighetsprojekten. Genomsnittlig hyresintäkt ökade till (1 422) kr/m 2 och för kontorslokaler ökade genomsnittlig hyresintäkt till (1 655) kr/m 2. Ökningen beror på minskade vakanser och hyresökningar vid om- och nyförhandlingar av hyreskontrakt. Under det första kvartalet har kontrakt motsvarande 54 (29) Mkr i årshyra om- och nytecknats, motsvarande 2 (1) procent av hyresportföljen. Hyrorna har ökat i genomsnitt med 3 (2) procent. Hyresökningen beror på höjd marknadshyra. De största hyreskontrakten har tecknats med Hotel Hilton Plaza i Malmö m 2, Svenska Kyrkan i Solna m 2, Söderberg & Partner Insurance i Stockholm City m 2, Powerwave Technologies Sweden i Kista m 2, Polismyndigheten i Malmö 1 92 m 2 och Steen & Ström Sverige i Stockholm City m 2. Andelen statliga hyresgäster ökade till 36 (33) procent av hyresintäkterna. Vakansgraden Vakansgraden minskade till 6 (7) procent av hyresintäkterna. För jämförbart fastighetsbestånd var minskningen 1 (4) procentenheter och effekten av förvärv och avyttringar av fastigheter var ( 2) procentenheter. Av den totala vakansgraden på 6 procent har Kista minskat till 1 procentenhet. På helårsbasis motsvarar vakansgraden ett hyresbortfall på 173 (199) Mkr. Vakansgraden, beräknat i lokalarea minskade till 7 (8) procent och utgjorde 115 (136 ) m 2. Lokaltyper Hyresintäkter, Hyresvärde, Mkr 1) Andel, % kr/m 2 Kontorslokaler Butiker Garage/Förråd Bostäder Övrigt Totalt Vasakronans fastighetsbestånd är koncentrerat till kontorslokaler, vilka utgör 76 procent av hyresintäkterna. 1) Rullande 12-månaders tal Kontraktsportfölj Antal Årshyra, Löptid till år kontrakt Mkr 1) Andel, % ff Bostäder, parkeringsplatser Totalt Kontrakterad årshyra 3 57 Mkr översteg rullande 12 månaders hyresintäkter med 3 Mkr. Genomsnittlig löptid i kontraktsportföljen uppgick till 4,5 år. 1) den totala kontraktsportföljen med angivna årshyror gäller per Kontraktsportföljen innehåller tecknade avtal i pågående projekt. Hyresintäkter Mkr kr/m Hyresintäkter, Mkr Hyresintäkter, kr/m Hyresintäkterna ökade till följd av minskade vakanser och höjda hyror. Ny- och omtecknade Hyreskontrakt Mkr % Ny- och omtecknat, Mkr Prisförändring, % Om- och nyförhandlingar 27 har medfört att hyrorna ökat med 3 procent. Vakansgrad/ hyresbortfall Mkr % Hyresbortfall, Mkr Vakansgrad, % 7 12 Vakansgraden har fortsatt att minska

6 Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Driftkostnader I driftkostnader ingår kostnader för energi, fastighetsdrift och fastighetsadministration. Driftkostnaderna minskade med 3 Mkr och uppgick till 167 (17) Mkr, en minskning av kostnaderna med 2 ( 5) procent. Minskningen för jämförbart fastighetsbestånd var 3 (+7) procent och effekten av förvärv och avyttringar var 1 ( 12) procent. För jämförbart fastighetsbestånd minskade kostnaderna för fastighetsdrift och administration, medan kostnaderna för energi ökade. Underhåll Vasakronan kostnadsför arbeten avseende löpande underhåll och underhållsåtgärder i samband med ombyggnation och hyresgästanpassningar som inte är värderingshöjande. Kostnader för underhåll minskade med 2 Mkr och uppgick till 17 (19) Mkr, en minskning av kostnaderna med 11 procent. Tomträttsavgäld Byggnader på kommunalt ägd mark belastas med en årlig tomträttsavgäld. För första kvartalet var tomträttsavgälden oförändrad på 17 (17) Mkr. Fastighetsskatt Fastighetsskatt utgår med 1 procent på taxeringsvärdet för kontor och butiker. För första kvartalet ökade fastighetsskatten med 7 Mkr till 45 (38) Mkr. Återbetalning av fastighetsskatt minskade till 3 (8) Mkr. Fastighetsskatten betalas till 83 procent av hyresgästerna. Driftöverskott Driftöverskottet förbättrades med 49 Mkr och uppgick till 469 (42) Mkr, en ökning med 12 (3) procent. Ökningen för jämförbart fastighetsbestånd var 1 (6) procent och effekten av förvärv och avyttringar var 2 ( 3) procent. Driftöverskottsmarginalen förbättrades till 66 (63) procent och förbättringen beror till största delen på högre hyresintäkter. Resultat från andelar i intressebolag Resultatet från andelar i intressebolag avser Järvastaden och Stora Ursvik. Resultatet minskade till (43) Mkr. Föregående års utfall avser i huvudsak försäljningen av aktierna i NS Holding (Norrporten). Resultat tjänsteverksamheten Här avses de tjänster inom restaurang, konferens, hyresgästservice, telefoni och receptionstjänster som Vasakronan Service Partner erbjuder hyresgäster i Stockholm, Göteborg och Malmö. Intäkterna minskade till 3 (36) Mkr och resultatet minskade till (3) Mkr, i huvudsak beroende på avveckling av InfraCity samt minskade konferensintäkter. Central administration och marknadsföring I centrala administrations- och marknadsföringskostnader ingår kostnader för styrelse, verkställande direktör, koncernstaber och koncerngemensam marknadsföring. Kostnaden för central administration och marknadsföring var oförändrad på 19 (19) Mkr, varav marknadsföringskostnader utgjorde 1 (1) Mkr. Driftöverskott Räntetäckningsgrad Finansnetto/ räntebärande skuld netto Mkr % 5 7 ggr 6 Mkr 15 Mkr Driftöverskott, Mkr Driftöverskottsmarginal, % Räntebärande Finansnetto, skuld netto, Mkr Mkr Driftöverskottsmarginalen har förbättrats beroende på högre intäkter. Räntetäckningsgraden förbättrades främst beroende på lägre låneränta. Finansnettot 27 förbättrades trots en ökad nettoskuld.

7 Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Finansiella poster Ränteintäkter och -kostnader netto minskade med 1 Mkr och uppgick till 89 ( 99) Mkr. Förbättringen beror främst på en lägre låneränta till följd av att finansiella derivat med högre ränta i förhållande till marknadsräntan stängdes under fjärde kvartalet 26. Den 31 mars 27 var låneräntan 3,3 (3,7) procent. Den genomsnittliga låneräntan under första kvartalet minskade till 3,3 (4,) procent. Den genomsnittliga räntebindningen för upplåning minskade till 1, (2,2) år. Andelen räntebindningsförfall under de kommande 12 månaderna ökade till 73 (54) procent. Räntetäckningsgraden förbättrades till 5,1 (4,5). Vasakronans mål är att räntetäckningsgraden ska uppgå till lägst 2,. En höjning av räntenivån med 1 procentenhet per 31 mars 27 skulle vid nuvarande upplåningsvolym och räntebindning öka räntekostnaderna med 71 Mkr under de kommande 12 månaderna. Ökningen motsvarar cirka 5 procent av resultatet efter finansnetto. Resultat efter finansiella poster Resultatet efter finansiella poster ökade till 361 (348) Mkr, främst beroende på ett förbättrat driftöverskott. Realiserad värdeförändring fastigheter Realiserad värdeförändring består av skillnad mellan försäljningspris på fastighet, med avdrag för försäljningsomkostnader, och bedömt värde vid föregående kvartalsbokslut ökat med kvartalets investeringar. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 7 (54) Mkr. Orealiserad värdeförändring fastigheter Vid hel- och halvårsskifte görs en extern värdering av hela fastighetsbeståndet inklusive projektportföljen av DTZ och Newsec. Vid utgången av första och tredje kvartalet sker en intern uppdatering av föregående externa värderingar. Marknadsvärdet korrigeras då för fastighetsspecifika värdepåverkande händelser som ny- och omtecknade kontrakt, avflyttningar och investeringar. Värdepåverkande marknadsvärdeförändringar avseende marknadshyror och direktavkastningskrav justeras efter avstämning med de båda värderingsföretagen. Orealiserad värdeökning uppgick till 497 (321) Mkr. För jämförbart fastighetsbestånd ökade marknadsvärdet med 1,3 (1,) procent sedan årsskiftet. Värdeökningen beror på sänkta direktavkastningskrav på samtliga marknader. Skatter Aktuell skatt minskade till ( 54) Mkr. Minskningen beror på möjligheter att skattemässigt göra avdrag för vissa investeringar samt ökade skattemässiga avskrivningar på byggnadsinventarier. Uppskjuten skatt ökade till 239 ( 155) Mkr, i huvudsak beroende på orealiserad värdeökning på fastigheter och skattemässiga avskrivningar. FINANSERING FÖRFALLOSTRUKTUR Räntebindning Kapitalbindning Kreditlöften Ränta, Andel, Andel, Andel, Mkr % % Mkr % Mkr % , , , , , Totalt , Genomsnittlig räntebindning uppgick till 1, år. Genomsnittlig återstående kapitalbindning uppgick till 2,2 år. FINANSIERINGSKÄLLOR varav Ränta, Kapital- Mkr Låneram utnyttjat % bindning, år Certifikatprogram ,3,2 MTN-program ,8 2,2 EMTN-program ,7,8 Banklån ,6 5, Banklån mot pantbrev 27 3,6 5,1 Bindande kreditlöften 5 1 3,4 Totalt ,6 2,2 Lånen redovisas med nominella belopp. Vasakronans huvudsakliga finansieringskällor utgörs av marknadslåneprogram med standardiserad dokumentation där Vasakronan under icke bekräftade låneramar kan emittera företagscertifikat och obligationer. 7

8 Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Balansräkning Koncernen Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Pågående arbeten i förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Uppskjutna skattefordringar Andelar i intressebolag Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordran Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Reserver Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat Summa eget kapital 1) Långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder Avsatt till pensioner Räntebärande låneskulder Icke räntebärande skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande låneskulder Icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER ) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. NYCKELTAL Avkastning eget kapital, % 16,6 11,2 16,8 Räntebärande skulder, netto Soliditet, %

9 Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Kommentarer till balansräkning Förvaltningsfastigheter Per 31 mars har en intern uppdatering av föregående externa helårsvärdering gjorts. Marknadsvärdet har korrigeras för fastighetsspecifika värdepåverkande händelser som ny- och omtecknade kontrakt, avflyttningar och investeringar. Värdepåverkande marknadsvärdeförändringar avseende marknadshyror och direktavkastningskrav har justeras efter avstämning med de båda värderingsföretagen DTZ och Newsec. Fastigheternas bedömda värde inklusive pågående projekt ökade under första kvartalet 27 med 88 Mkr till (38 122) Mkr. Justerat för köp och försäljningar av fastigheter samt investeringar, uppgick den orealiserade värdeförändringen till 497 (321) Mkr. För jämförbart fastighetsbestånd ökade marknadsvärdet med 1,3 (1,) procent. Pågående arbete i fastigheter Pågående arbeten ökade med 577 Mkr till (654) Mkr, på grund av en större projektportfölj. Projekten har en låg vakansgrad och består till största delen av långa hyresavtal med statliga kunder. Total projektportfölj ökade till (1 45) Mkr. Andelar i intressebolag Andelar i intressebolag består av gemensamt ägda exploateringsbolag med NCC och Skanska. Andelar i intressebolag minskade med 5 Mkr till 45 (5) Mkr. Räntebärande skuld, netto Koncernens räntebärande skuld netto ökade med 295 Mkr till (11 36) Mkr beroende på att fastighetsförvärv och investeringar översteg försäljningar. Netto räntebärande skulder uppgick i genomsnitt till (11 215) Mkr. Likvida medel minskade med 181 Mkr till 5 (186) Mkr. Räntebärande fordringar minskade med 319 Mkr till 383 (72) Mkr. Räntebärande skulder brutto minskade med 28 Mkr till (11 919) Mkr. Av räntebärande skuld brutto var 56 (71) procent långfristig. Genomsnittlig kapitalbindning var 2,2 (2,8) år. Den 31 mars 27 uppgick banklån med pantbrev till,3 miljarder kronor. Uppskjuten skattefordran och skatteskuld Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader mellan redovisat värde för fastigheter och skattemässigt värde. Värdering sker till nominellt belopp således utan diskontering. Redovisning sker som uppskjuten skattefordran respektive skatteskuld. Uppskjuten skattefordran minskade med 223 Mkr till 355 (578) Mkr. Minskningen beror på återföring av tidigare gjorda nedskrivningar. Uppskjuten skatteskuld ökade med Mkr till (3 654) Mkr på grund av orealiserad värdeökning på fastigheter och skattemässiga avskrivningar. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar innehåller i huvudsak räntebärande fordringar på gemensamt ägt exploateringsbolag med NCC. De finansiella anläggningstillgångarna minskade med 297 Mkr till 478 (775) Mkr. MARKNADSVÄRDE Mkr Marknadsvärde 1 jan Investerat Inköp fastigheter Sålda fastigheter 36 Orealiserad värdeförändring Marknadsvärde 31 mars

10 Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Fastighetsprojekt Investering, Lokalarea, Beräknad Vakansgrad Ort Fastighet Mkr m 2 färdigställt area, % Göteborg Heden 75:14, Polishuset dec 29 Stockholm Fruktkorgen 1, Kungsholmen dec 29 Lund nya Vattentornet dec 28 Stockholm bremen 3, Gärdet juni 27 Uppsala sleipner dec 27 6 Stockholm tegen 1, Solna sept 27 Göteborg nordstan 8: juni 28 Stockholm beridarebanan 11, City dec Stockholm Vega 4, City dec 28 1 Malmö kronan 1 & aug 28 4 Lund spettet dec 28 Summa Övriga mindre projekt 112 Totalt Projektportföljen ökade till (1 45) Mkr. Portföljen har en låg vakansgrad och består till största delen av långa hyresavtal med statliga hyresgäster. Projektportföljen värderas kvartalsvis och ingår i bedömt värde förvaltningsfastigheter. Eget kapital Eget kapital ökade med Mkr till (19 74) Mkr, främst beroende på orealiserad värdeökning fastigheter. Avkastning Avkastning på eget kapital ökade till 16,6 (11,2) procent. förändring eget kapital Mkr Ingående eget kapital 1 januari Orealiserad värdeförändring fin instrument 7 36 Periodens resultat Utgående eget kapital 31 mars Soliditet och belåningsgrad Soliditeten ökade till 55 (52) procent, främst beroende på orealiserade värdeökningar i fastighetsbeståndet. Vasakronans mål är att soliditeten långsiktigt ska uppgå till lägst 35 procent. Belåningsgraden minskade till 29 (32) procent av det bedömda marknadsvärdet på fastigheterna. SOLIDITET, 31 MARS % 6 MARKNADSVÄRDE / belåningsgrad Mkr % Marknadsvärde, Mkr Belåningsgrad, % Soliditeten ökade till följd av orealiserad värdeökning och överstiger målet 35 procent. Belåningsgraden minskade beroende på ökat marknadsvärde och uppgick till 29 procent. 1

11 Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Kassaflödesanalys Koncernen jan mars jan mars Helår Mkr DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Ränteintäkter Räntekostnader Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändringar av kortfristiga fordringar Förändringar av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar Förvärv av fastigheter Förvärv av dotterbolag och intressebolag 4 Försäljning fastigheter och bolag 39 Försäljning intressebolag / Joint ventures Förvärv av finansiella anläggningstillgångar Försäljning av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Utbetald utdelning 254 Upptagna lån Amorterade lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid periodens slut Investeringar och förvärv 1 4 Kvartal, Mkr Rullande årsvärde, Mkr Investeringar, Mkr Förvärv, Mkr Rullande årsvärde för investeringar och förvärv, Mkr Investeringarna är på en fortsatt hög nivå. 11

12 Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Kommentarer till kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar av kortfristiga fordringar och skulder, ökade med 496 Mkr till 361 ( 135) Mkr. Ökningen beror på minskad betald skatt. Kassaflöde från den löpande verksamheten, efter förändringar av kortfristiga fordringar och skulder, ökade med 369 Mkr till 262 ( 17) Mkr. Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten minskade till 37 (672) Mkr, en minskning med 979 Mkr. Investeringar i fastigheter ökade med 91 Mkr och uppgick till 256 (165) Mkr, vilket beror på en större projektportfölj. Förvärv av fastigheter minskade och uppgick till 97 (1 25) Mkr. Förvärvet avser två kontorsbyggrätter i Frösunda av JM. Försäljning av intressebolag / joint ventures uppgick till 45 (851) Mkr. Försäljningen avser 5 procent i två joint ventures i Ullevi, Göteborg till NCC. Försäljning av finansiella anläggningstillgångar, med avdrag för förvärv, minskade kassaflödet med 1 1 Mkr och uppgick till 1 (1 11) Mkr. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 1 ( 77) Mkr. Upptagna lån med avdrag för amortering av lån resulterade i en nettoamortering av lån på 1 ( 77) Mkr. Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Mkr Kassaflöde från investeringsverksamheten Mkr Kassaflöde före finansieringsverksamheten Mkr Kassaflödet ökade 27 främst beroende på minskad betald skatt. Kassaflödet var negativt 27 på grund av investeringar i egna fastigheter. Kassaflödet från den löpande verksamheten och investeringsverksamheten var negativt

13 Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Övriga uppgifter Personal Per den 31 mars 27 var 394 (381) personer anställda i Vasakronan, varav antalet anställda i Vasakronan Service Partner uppgick till 149 (12) personer. Årsstämma Vid årsstämman i Vasakronan AB den 25 april 27 fastställdes utdelningen till 698 (254) Mkr. Till Vasakronans styrelse valdes Lars V Kylberg till ny styrelseordförande. Omvaldes gjorde Lars Johan Cederlund, Birgitta Kantola och Christina Liffner. Två nya ledamöter invaldes till styrelsen; Jan Roxendal och Kristina Schauman. Tidigare ordföranden Egon Jacobsson avgick. Redovisnings- och värderingsprinciper Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34. Delårsrapporten har upprättats enligt samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder som använts i senaste avgivna årsredovisning. Ändrad redovisning av finansiella derivat Vasakronan har ändrat redovisning av finansiella derivat genom att säkringsredovisning har avvecklats. Värdeförändringar redovisas från och med 1 januari 27 i resultaträkningen som Orealiserad värdeförändring finansiella derivat. Tidigare redovisades derivaten, beroende på typ av säkring, antingen som en reservering i eget kapital, vilket gällde merparten av derivat, eller över finansiella poster i resultaträkningen. Reserveringen i eget kapital 44 Mkr avseende derivatportföljen per 31 december 26 löses upp i takt med derivatens återstående löptid. Händelser efter periodens utgång Efter periodens utgång har inga väsentliga händelser inträffat. Prognos för 27 Svensk ekonomi är fortsatt stark även om BNP-tillväxten förväntas bli svagare under 27. Tillväxten drivs i högre grad av inhemsk efterfrågan där utvecklingen av den mer arbetskraftintensiva tjänstesektorn blir stark. Inflationen blir fortsatt låg och den korta räntan förväntas fortsätta att stiga något. För Vasakronan kommer 27 att innebära en fortsatt satsning på uthyrning med mål att ytterligare sänka vakanserna. Ett tydligt kundfokus i kombination med ett kundanpassat tjänsteutbud ska ge stärkta marknadspositioner. Vasakronans strategi innebär fortsatt projektutveckling kombinerat med förvärv och bytesaffärer. Hyresintäkterna ökar till följd av nyuthyrningar samt inflyttning i vissa projektfastigheter, vilket leder till ett förbättrat driftöverskott. Resultat från försäljning av byggrätter bedöms vara i nivå med 26. Finansnettot förbättras, vilket beror på att förtidslösen belastade resultatet 26. Investeringar i projektfastigheter beräknas öka till cirka 2 miljarder kronor. Vasakronans prognos är oförändrad, resultat efter finansnetto, med befintligt bestånd och före realiserad och orealiserad värdeförändring, förväntas att öka till cirka 1 45 (1 333) Mkr. Stockholm den 25 april 27 Håkan Bryngelson Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. 13

14 Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Fastighetsinnehav Hyresintäkter Driftöverskott Marknadsvärde Vakansgrad Lokalarea Fastigheter jan mars jan mars jan mars jan mars jan mars jan mars 31 mars 31 mars 31 mars 31 mars 31 mars Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr Hyra, % Hyra, % 1 m 2 1 m 2 antal Stockholm innerstad Stockholm ytterstad Uppsala Göteborg Malmö Lund Eliminering Koncernen totalt

15 Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Nyckeltal och definitioner Fastighetsrelaterade 31 mars 31 mars Helår Marknadsvärde, Mkr Lokalarea, 1 m Investeringar, Mkr Fastighetsköp, Mkr Fastighetsförsäljningar, Mkr Vakansgrad hyra, procent Vakansgrad area, procent Finansiella Driftöverskottsmarginal, procent Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 4,5 3,5 Eget kapital, genomsnittligt, Mkr Avkastning på eget kapital, procent 16,6 11,2 16,8 Kassaflöde Soliditet, procent Belåningsgrad, procent Räntebärande skuld, netto Låneränta på balansdagen, procent 3,3 3,7 3,2 Aktierelaterade Resultat per aktie, kr Kassaflöde per aktie, kr Eget kapital per aktie, kr Antal aktier, tusental Avkastning på eget kapital Rullande 12-månaders resultat efter skatt dividerat med eget kapital. Belåningsgrad Räntebärande skuld netto dividerat med fastigheternas bedömda marknadsvärde. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld samt fastighetsskatt. Driftöverskottsmarginal Driftöverskott dividerat med hyresintäkter. Eget kapital Genomsnittligt eget kapital. Eget kapital per aktie Eget kapital på balansdagen dividerat med antal aktier. Kassaflöde Kassaflöde före förändring av kortfristiga fordringar och skulder. Kassaflöde per aktie Kassaflöde dividerat med antal aktier. Lokalarea Uthyrbar area (inklusive garage). Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med antal aktier. Räntebärande skuld netto Räntebärande skuld inklusive pensionsskuld minus likvida medel och räntebärande fordringar. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat dividerat med finansnetto. Soliditet Eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutning. Vakansgrad area Andel outhyrd lokalarea (exklusive garage). Vakansgrad hyra Bedömd årshyresförlust för vakant lokalarea i procent av fastigheternas totala årshyra vid full uthyrning (exklusive garage). 15

16 Välkommen till en bättre värd Vasakronan är ett av de ledande fastighetsföretagen i Sverige. Inriktningen är kontorslokaler och butiker, kompletterat med ett stort tjänsteutbud. Vasakronan finns i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. Fastighetsbeståndet omfattar 165 fastigheter med en total area på drygt 1,8 miljoner m 2. Här ska cirka 65 människor trivas och vara kreativa i sitt arbete. Service och funktion är viktigt och medför stora krav på Vasakronan som hyresvärd. RAPPORter Halvårsrapport januari juni juli 27 Delårsrapport januari september oktober 27 Bokslutsrapport 27 januari 28 Årsredovisning 27 februari 28 Annual Report 27 mars 28 årsstämma Öppen årsstämma 25 april 27 kl 16. media- och analytikermöten Delårsrapport januari mars 26 april 27 kl 11.3 Halvårsrapport 13 juli 27 kl 11. Delårsrappport januari september 25 oktober 27 Postadress: Box 24234, Stockholm Besöksadress: Karlavägen 18, 13 tr Tfn: , Fax: e-post: info@vasakronan.se Vasakronan är ett publikt företag med säte i Stockholm. Organisationsnummer