SAMRÅDSHANDLING 2007-06-13 DETALJPLAN - för bostäder i centrala Eslöv Del av kv. Valpen - del av Valpen 33 m fl i Eslöv, Eslövs kommun, Skåne län
2(10) DETALJPLAN för bostäder i centrala Eslöv Del av kv. Valpen del av Valpen 33 m fl i Eslöv, Eslövs kommun, Skåne län PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till planförslaget hör följande handlingar (kursiva handlingar kommer i senare skeden) Plankarta, tillika grundkarta, med bestämmelser Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Samrådsredogörelse Fastighetsförteckning/sakägarförteckning PLANDATA Lägesbestämning Planområdet är beläget i centrala Eslöv, väster om fd Domus. Aktuellt området omfattar östra delen av kv. Valpen samt delar av angränsande gator och gc-väg.. I söder inkluderas en del av Västergatan, i norr en del av Repslagaregatan. I väster gränsar planområdet till befintlig bostadsbebyggelse och mot öster till fd Domus parkering. Areal Planområdets sammanlagda areal uppgår till ca 1,4 hektar. Markägoförhållanden Eslövs Bostads AB äger fastigheten Valpen 33. Gatumarken ägs av Eslövs kommun. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Bakgrund Fastigheten Valpen 33 ägs sedan 2005 av Eslövs bostäder AB (Ebo). I västra delen av fastigheten finns idag bostadsbebyggelse medan östra delen rymmer Byskolan. På sikt önskar Ebo uppföra bostadsbebyggelse även i öster. Idag är östra delen av fastigheten planlagd för skoländamål och därför önskar Ebo en planändring. Skolverksamheten har kontrakt på lokalerna i 5 år, räknat från 2005. Sammanfattning Detaljplanens syfte är att möjliggöra ny bostadsbebyggelse i östra delen av kv. Valpen. Planområdet är beläget i Eslövs centrala delar med god närhet till service och kommunikationer. Området bedöms därför vara lämpligt för bostadsändamål. I västra delen av planområdet föreskrivs lägre bebyggelse i anslutning till befintliga gathus medan bebyggelsen i östra delen kan vara högre. Omfattning och användning av allmän plats ändras inte jämfört med nu gällande plan (E248).
3(10) TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktlig plan Planområdet ingår i Översiktsplan 2001, antagen av kommunfullmäktige i Eslövs kommun 2002-02-25. Översiktsplanen redovisar att planområdet är detaljplanelagt. Stadsbyggnadsprogram I stadsbyggnadsprogrammet anges att Byskolan ska läggas ner och området är utpekat som ett framtida förändringsområde. Detaljplaner Nu aktuellt planområde regleras av detaljplan E 248, Del av kv. Valpen och kv. Stenbocken, i Eslöv, Eslövs kommun, vilken vann laga kraft 1998-11-18. Planen omfattar område för skola och handel. Genomförandetiden gick ut 2003-12-31. Angränsande områden omfattas av följande detaljplaner : S 13, stadsplan för Eslövs ytterområden, fastställd av Kungl. Maj:t 1940-12-06. S 151, stadsplan för kv. Hinden och Stenbocken, fastställd av länsstyrelsen 1971-03-19. S 152, stadsplan för kv. Valpen 113 i Eslöv, fastställd av länsstyrelsen 1971-06-30. S 205 stadsplan för del av kv. Druvan, fastställd av länsstyrelsen 1986-01-17. Normalt planförfarande Planarbetet kommer att bedrivas med normalt planförfarande. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur Mark och vegetation Området är bebyggt sedan länge. Marken är i huvudsak hårdgjord och består till största delen av asfalt. Inom Valpen 33 finns några mindre gräs- och grusytor. Vegetation i form av träd, buskar och häckar finns också inom skoltomten. Någon särskilt värdefull vegetation finns inte. Geotekniska förhållanden Området är bebyggt sedan länge med någon geoteknisk undersökning är inte utförd. I samband med byggslovsskedet ska markförhållandena utredas. Radon Området ligger inom normalriskområde för radon. Bostäder ska uppföras med radonsäker konstruktion. Fornlämningar Några kända fasta fornlämningar har inte konstaterats i området. Påträffas under mark dold fornlämning ska arbetet omedelbart avbrytas och kontakt tas med länsstyrelsen i enlighet med bestämmelserna i 2 kap KML, lagen om kulturminnen mm.
4(10) Bebyggelseområden Befintlig bebyggelse Inom planområdet finns i dagsläget två av skolans byggnader kvar, en undervisningsbyggnad vid Västergatan samt en gymnastikhall i nordöst. I gymnastikhallen finns skyddsrum. I Stadsbyggnadsprogram för Eslöv redovisas en stadsbildsanalys som tydliggör bebyggelsekaraktärerna i Eslöv. Kv. Valpen ligger mellan tre tydliga karaktärsområden. I öster finns Stenhusstaden vars stildrag härstammar från 1870-1930. Stenhusstaden karaktäriseras av lite högre bebyggelse, ofta 3-4 våningar, i sluten kvartersstruktur med husen längs placerade längs gatorna. Fasaderna är av tegel eller puts. Söder om kv. Valpen sträcker sig Malmgatan- Trollsjöområdet. Här uppvisas ett brett urval av fristående bostadshus, dock med en övervikt av patriciervillor från 1910-1920-tal. Gatorna är rätvinkliga och de stora tomterna rymmer grönskande trädgårdar som bidrar till områdets karaktär. I västra delen av kv. Valpen och vidare västerut ligger ett område dominerat av gathus. Detta område började bebyggas på 1860-talet. Särskilt utmärkande är gathusen längs Västergatan, Vångavägen och Karlavägen. Gathusen är små, 1-1½ våning och individuellt utformade, ibland fristående, ibland sammanbyggda. Gathusen är placerade längsmed gatorna och har sina trädgårdar på baksidan. Fasaderna är av tegel eller puts och entréerna ligger mot gatan. I kv. Stenbocken direkt öster om planområdet finns en större affärslokal som inrymmer Domus samt en stor parkering. Byggnaden har röd tegelfasad och är stor till ytan men relativt låg. Mot planområdet i väster är byggnaden utförd i ett plan medan den mot Västerlånggatan är i två våningar. B C A Illustration. Nu aktuellt planområde visas med gul skraffering. Med röd markering visas tre av de karaktärsområden som beskrivs i Stadsbyggnadsprogrammet för Eslöv. A. Stenhusstaden B. Malmgatan-Trollsjöområdet C. Gathusen
5(10) Planerad bebyggelse Planförslaget möjliggör ny bostadsbebyggelse. I syfte att knyta an till delar av den angränsande bebyggelsen beaktas husens placering mot gatan samt fasad- och takutformning i de delar som särskilt berör gaturummen. Kvartersmarkens exploateringsgrad regleras genom bestämmelse om högsta tillåtna våningsantal samt genom reglering av högsta tillåtna byggnadsarea. Högsta byggnadsarea föreskrivs till 35% av kvartersmarken med möjlighet till ytterligare 15% avsett för komplementsbyggnader såsom garage. Den högre exploateringsgraden bedöms vara lämplig med tanke på kvarterets centrala läge. Med syfte att få ett sammanhållet gaturum längs Västergatan föreskrivs att byggnader ska placeras med långsidan parallell med gatumarken. Byggnader ska placeras nära gatulinjen, högst tre meter in från fastighetsgränsen. För att få ett levande gaturum är det önskvärt med entréer även från gatusidan och med portar/passager in till kvarteret. Karaktären på husraden närmast Västergatan bör vara samordnad. För att stödja detta och knyta an till Eslövs byggnadstradition föreskrivs att fasaderna mot Västergatan i huvudsak ska utföras i tegel eller puts. Det är viktigt att få fasader längs större delen av fastighetsgränsen mot Västergatan, både för att få det vackra gaturum som eftersträvas och för att skapa en trevlig gårdssida, avskärmad från gatans trafik. Därför anges planbestämmelse om husens placering samt om begränsning att lägga parkering längs Västergatan. I västra delen av planområdet begränsas våningsantalet till högst 2 våningar med högsta byggnadshöjd 6,5 meter. Undantag från byggnadshöjden görs för kupa och frontespis som upptar högst en tredjedel av takets längd. För hus som uppförs i en våning anges sadeltak med något brantare takvinklar, likt gathusen direkt väster om planområdet. Väljer man i stället att uppföra hus i två våningar gäller i området närmast Västergatan att taken antingen kan utformas som sadeltak eller som pulpettak. I nordvästra delen av planområdet är takutformningen ytterligare mer fri, sadeltak, pulpettak eller annan takutformning medges dock med begränsningar i takvinkel. Den nya bebyggelsen kan utseendemässigt kopplas till gatuhuskaraktären eller utformas mer fritt. Väljer man en utformning som bryter mot gathuskaraktären måste särkilt stor vikt läggas vid att skapa en sammanhållen karaktär inom planområdet. På södra sidan av Västergatan sker en ökning av våningsantalet och en förtätning av bebyggelsen mot öster/centrum och också östra delen av Valpen 33 bedöms vara lämpligt för en högre exploatering med högre byggnader. I östra delen av planområdet tillåts hus i två till fem våningar med möjlighet till sju våningar i sydöstra hörnet. Tillkommande bebyggelse kan få en modern karaktär som speglar sin tid. För att ändå knyta an till den befintliga bebyggelsen föreskrivs viss begränsning i fasadutformningen Västergatan. Tillgänglighet för funktionshindrade Marken och tillkommande bebyggelse ska utformas med god tillgänglighet för personer med funktionsnedsättning.
6(10) Grönytor Tomtmarkens utemiljö är en viktig del av boendemiljön. Stor vikt ska läggas vid att skapa en trivsam utemiljö med plats för vistelse och lek. Antalet parkeringar i markplan begränsas till förmån för vistelseytor. Gator och trafik Gator Planområdet ska angöras från Repslagaregatan. Mot Västergatan föreskrivs utfartsförbud eftersom Västergatan är en huvudgata med relativt mycket trafik och har en gång- och cykelbana längs norra sidan. Befintlig angöringsficka för skolskjutsar vid Repslagaregatan föreslås rivas och gångbanan återställs på gatumark (ligger nu på skoltomten). Parkering Parkering som täcker bostädernas behov ska anordnas på tomtmark. Eslövs kommun har en parkeringsnorm, antagen 2001, vilken ska ligga till grund beräkning av parkeringsbehovet. Ingen parkering tillåts på de angränsande gatorna. Direktutbackning från parkering till gata medges inte. Antalet bilplatser ska dimensioneras enligt Eslövs kommuns parkeringsnorm. Minst 65% av parkeringsbehovet ska täckas med bilplatser förlagda under mark. Byggrätten inom planområdet har avpassats för att medge garage i suterrängvåning och/eller under mark. Gång- och cykelvägar Längs Västergatans norra sida finns en gång- och cykelbana. Även längs östra kanten av fastigheten Valpen 33 finns en gång- och cykelbana. Planförslaget fastlägger befintlig situation avseende gång- och cykelbanorna. En trädrad föreslås längs västra sidan av gcvägen mellan Västergatan och Repslagaregatan. Kollektivtrafik Området servas av stadsbusstrafik med halvtimmestrafik under vardagar samt av en regionbusslinje med heltimmestrafik under vardagar. Närmsta hållplats ligger omkring 60 meter från planområdet. Avståndet till järnvägsstationen är något över en halv kilometer. Störningar Trafiken på Västergatan ger upphov till bullerstörningar. Vid kv. Valpen överskrids Naturvårdsverkets rekommenderade bullervärden enligt uppgifter ur rapporten Vägbuller längs huvudvägnätet i Eslöv från 2001 (Trivector). Beräknade bullernivåer inomhus uppgår i rapporten till 37 db(a) ekvivalent nivå och maximal nivån till 56 db(a) i byggnader runt nu aktuellt planområde, (beräkningen förutsätter fönster med Ra värde 24). Motsvarande utomhusvärden beräknas till 62 db(a) för ekvivalent nivå och till 81 db(a) för maxvärdet. Gällande riktvärden för trafikbuller anger den ekvivalenta ljudnivån till inomhus till 30
7(10) db(a) inomhus. Maximal ljudnivå inomhus nattetid anges till 45 db(a). Ekvivalent ljudnivå utomhus bör inte överstiga 55 db(a) och maxvärdet vid uteplats bör inte vara högre än 70 db(a). För ny bebyggelse i kvarteret Valpen anges i planbestämmelse att gällande riktvärden för buller ska uppfyllas inomhus. Gällande riktvärden för buller ska eftersträvas utomhus men kan komma att överstigas på fasader som vetter mot Västergatan. Istället föreskrivs att Boverkets rekommendation om minst en tyst sida, med ekvivalent bullernivå under 45 db(a) ska uppfyllas. En översiktlig bullerberäkning har utförts som visar att dessa ljudnivåer är möjliga att nå. Risker På Domus parkering finns en obemannad bensinstation som ligger ungefär 40 meter från planområdets kvartersmark. Påfyllnadsrören är placerade mot väster. Det finns olika rekommendationer om skyddsavstånd. Räddningsverket hänvisar till Sprängämnesinspektionens författningssamling Allmänna råd SÄIFS 1997:8. Där anges det längsta skyddsavståndet till bensinstation till 25 meter. Boverkets skrift Bättre plats för arbete rekommenderar 100 meter. Efter samråd med Sveriges kommuner och Landsting följer vi Sprängämnesinspektionens författningssamling. Planförslaget omfattar därför inte någon restriktion för ny bebyggelse. Ingen tung industri finns i närområdet. Miljökvalitetsnormer Beräknade halter av kolmonoxid och kvävedioxid uppgår till ca hälften av naturvårdsverkets riktvärden. Resultatet indikerar att även övriga luftföroreningar ligger under gällande riktvärden. Gällande föroreningsnivåer (avseende kvävedioxid, kväveoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar PM 10 och ozon) enligt förordningen (2001:527) om miljökvalitetsnormer för utomhusluft bedöms därmed inte överskridas. Eslövs kommun omfattas inte av miljökvalitetsnormer avseende buller. Lokala miljömål Eslövs kommun antog i maj 2006 lokala miljömål. Planförslaget bedöms främst beröra målet avseende god, bebyggd miljö och bedöms ligga i linje med de lokala miljömålen. Teknisk försörjning Vatten Allmänna vattenledning lämplig för anslutning finns Repslagaregatan, i korsningen vid Rundelsgatan. Vattentrycket är tillräckligt för tappställe upp till +75 m.ö.h. Anordnas uttag på högre nivå än + 75 m.ö.h. måste varje abonnent själv ombesörja att vattentrycket höjs till önskvärd nivå med egen, lokal tryckhöjning. Spillvatten/Avlopp Anslutning till kommunal spillvattenledning hänvisas till Repslagaregatan, vid korsningen med Rundelsgatan. Dräneringsvatten får inte anslutas till spillvattenledning.
8(10) Dagvatten Planområdet är beläget i det område varigenom dagvattenledningar från centrum och östra delen av Eslöv transporterar dagvattnet västerut till krondiket. Vid intensiva regn kan detta system dämma upp mot markytan. Repslagaregatan och några av de angränsande villatomterna väster om planområdet ligger lågt i terrängen och utgör en instängd lågpunkt vilket innebär att det vid intensiva regn är stor risk för översvämning. Planområdets marknivåer och dagvatten- och dräneringssystem måste utformas med hänsyn till detta. Dagvattnet på tomtmarken ska ledas bort från den instängda lågpunkten Tomtmarken inom planområdet ska istället avvattnas mot nordöstra hörnet. Det är också viktigt att fördröja dagvattnet innan anslutning till kommunal ledning. Högst 20 liter per sekund och hektar hårdgjord och/eller bebyggd yta får avledas till kommunal ledning. Husgrundsdränering ska anslutas med pumpning till kommunal dagvattenledning. Dränering av anläggningar känsliga för uppdämning under mark ska anslutas till kommunal dagvattenledning med pumpning. Anslutningspunkt för dagvatten hänvisas till Repslagaregatan i korsningen med Rundelsgatan. I planområdets östra kant finns en befintlig dagvattenledning som avses läggas om så att den följer befintlig gång- och cykelväg. Höjdsättning Marken inom planområdet sluttar från söder till norr. Nivåskillnaden mellan Västergatan och Repslagaregatan är omkring två meter. Repslagaregatan ligger bitvis lågt och mellan korsningarna med Rundelsgatan och Vångavägen finns en instängd lågpunkt utanför fastigheten Valpen 25. Idag faller också kvartersmarken, f.d. skoltomten, mot fastigheten Valpen 25 som har haft flera översvämningar. För att förbättra dagvattensituationen föreslås marknivåerna inom planområdet att ändras så att marken på f.d. skoltomten istället faller mot öster och nordöst, mot korsningen Repslagaregatan- Rundelsgatan. Marknivån på Repslagaregatan kan behöva justeras kring korsningen med Rundelsgatan för att säkerställa att dagvattnet inte rinner västerut längs Repslagaregatan. Gatans profil ska utformas mjukt, utan gupp. Marknivån på befintlig gång- och cykelväg i öster kan komma att sänkas, som mest strax under 0,5 meter, på en del av sträckan för att underlätta önskad dagvattenavrinning mot öster/nordöst. En eventuell nivåskillnad mot Domus parkering bedöms kunna tas upp med en stödmur. Planområdet omges av bebyggda och anlagda ytor till vilka nya marknivåer ska anslutas. En förändring av avvattningen på f.d. Byskoletomten innebär dock att marknivån i den nordvästra delen av planområdet måste höjas omkring 1,5 meter, som mest ca 1,75 meter. Stor vikt ska läggas vid utformningen av slänter och/eller stödmurar mot de angränsande villatomterna (Valpen 22, 23, 24 och 25). På plankartan illustreras nya marknivåer vilka ska ses som riktlinjer för framtida markutformning. Ny höjdsättning ska tillse att dagvatten avleds till anvisade lågpunkter som kan ta emot dagvattnet. Mindre justering av angivna marknivåer kan ske med stöd av funktionsanalys efter detaljerad projektering.
9(10) Nivåskillnaden på två meter mellan Västergatan och Repslagaregatan kan komma att utnyttjas till garagevåning under mark eller till garage i suterrängplan med tillfart från Repslagaregatan. Marken ska utformas så att gällande riktlinjer för god tillgänglighet för rörelsehindrade uppnås. Värme Kvarteret är idag anslutet till fjärrvärme. Inom kvartermarken i väster finns en fjärrvärmeledning, med ledningsrätt, som tidigare anslöts till den skolbyggnad som idag är riven. Vattenburna system bör väljas vid nybyggnation. Fjärrvärme förordas med hänvisning till närheten till befintligt, utbyggt system. El Området kopplas till befintligt elnätet (Ringsjö Energi AB). En transformatorstation placeras inom kvartersmarken i anslutning till Repslagaregatan. Renhållning Placering av miljöhus och utformning av tillfarter för renhållningsfordon ska utformas enligt MERAB s riktlinjer. Övrigt En optokabel (Ringsjö Energi) till skolbyggnaderna finns inom planområdet. Kabeln föreslås tas bort. Administrativa frågor Genomförandetiden är 10 år från det att planen vunnit laga kraft. Konsekvenser av planens genomförande Markbehov Planområdet omfattar redan bebyggd mark och innebär att mark avsedd för skoländamål istället föreslås för bostadsändamål. Stadsbild Planområdet ligger i anslutning till tre tydliga karaktärsområden, stenhusstaden, gathusen och Malmgatan-Trollsjöområdet. Den västra delen av kvarteret, som gränsar mot gathusen, hålls låg medan byggnadshöjden föreslås öka mot öster och centrum. Vid en exploatering av östra delen av kvarteret Valpen kommer den nya bebyggelsen att bli särskilt synlig från öster eftersom Domus parkering ger goda inblickar in mot kvarteret. Området kring Domus parkering kan idag upplevas som något ödslig och därför bedöms
10(10) att en byggnation kan vara positivt för rumsligheten kring parkeringsytan. Den tillkommande bebyggelsen väntas också bidra till att tydliggöra Västergatans gaturum då byggnader ska placeras längsmed gatans sträckning. Trafik Det centrala läget, med goda kommunikationer, ger förutsättningar för boende utan bilberoende. Planförslaget medger upp till 80-105 lägenheter. En bil per lägenhet väntas som mest innebära en trafikökning motsvarande 500 bilrörelser per dygn. Bullersituationen längs Västergatan ställer krav på byggnadernas utformning och utförande. Ur bullersynpunkt bedöms en tillfredsställande boendemiljö vara möjligt att uppnå. Bullersituationen påverkar utförandet och placeringen av byggnader och också tomtens utformning. Barn Skolgården försvinner och därmed en plats för lek. Det är viktigt att kvarteret utformas med lekmöjligheter för barn boende där eftersom planområdet gränsar mot trafikerade gator och fd Domus parkering vilket gör att mindre barn blir hänvisande till gården. Tillgänglighet för rörelsehindrade Planområdet bedöms kunna utformas med god tillgänglighet för personer med funktionsnedsättning. Särskild vikt bör läggas vid utformning av eventuella ramper och vid utformning av murar och slänter. Hälsa Planen medger bostäder i bullerbelastad miljö. Planbestämmelserna omfattar krav på bullerdämpande åtgärder vilka bedöms kunna utföras så att en god boendemiljö avseende hälsa uppnås. Planförslaget Planförslaget har tagits fram i samarbetet med Eslöv Bostads AB, Midroc AB, Asklund & Jansson. Miljö och Samhällsbyggnad Stadsbyggnad Lennart Fredriksson Stadsarkitekt Carolina Lundberg Planförfattare