ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Linköping Odalbonden 12 Orrgatan 7 C, 582 39 LINKÖPING Uppdragsnummer: 7185 Östgöta Husbesiktning AB Biskop Henriks Väg 3, 610 21 NORSHOLM Tel: 011-533 00 Organisationsnummer: 556639-4671, F-skattesedel
INNEHÅLLSFÖRTECKNING - UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING - BESIKTNING - GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN - OKULÄR BESIKTNING MED EFTERFÖLJANDERISKANALYS OCH FORTSATT TEKNISK UTREDNING BILAGA 1: Viktiga punkter att tänka på i besiktningsutlåtandet samt besiktningsmannens kommentar BILAGA 2: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA 3: Liten byggordbok BILAGA 4: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner 1 av 16
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Linköping Odalbonden 12 Adress Orrgatan 7 C Postnummer och ort 582 39 LINKÖPING Fastighetsägare Mats & Åsa Eriksson Beställare Namn Mats & Åsa Eriksson Adress Orrgatan 7 C, 582 39 LINKÖPING Telefonnummer 0705-16 00 75 E-postadress me@phototeam.se; mats.eriksson@skifast.se Besiktningsman Tomas Ekeroth, av SP SITAC certifierad besiktningsman (0533/04) samt godkänd besiktningsman SBR Telefon: 011-533 00 Mobiltelefon: 0708-23 91 90 E-post: info@ostgotahusbesiktning.com Besiktningsdag 2014-05-14 Närvarande Mats Eriksson, Matilda Lidén samt Tomas Ekeroth. Besiktningens genomförande och omfattning 2014-05-07 skickades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. Klockan 13:00 2 av 16
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar Inga handlingar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Information från uppdragsgivaren Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. - Säljaren förvärvade fastigheten 1996. Följande ombyggnader samt renoveringar och underhåll är utförda: - Yttertaket byttes 1997-98. - Köket renoverades 1997-98. - Tvättstugan renoverades 1998. - Dränering och utvändig fuktisolering byttes 2002. - Badrummet på övervåningen renoverades 2004. - Bärande vägg mellan kök och vardagsrum är borttagen 2005, detta är utfört av byggfirma Bernardsson & Karlsson. - Badrummet på entréplanet renoverades 2013. - Fjärrvärmeväxlaren är utbytt 2013. Upplysningar från säljaren om tidigare skador samt fel och brister i fastigheten - enligt nuvarande ägare. Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 3 av 16
Väderlek vid besiktningstillfället Ca 11º C och mulet. Byggnadsår 1965. Byggnadstyp Friliggande villa uppförd i 1 och 1/2 plan med källare. Grundläggning och bottenbjälklag Källare. Stomme Trä. Bjälklag/material mellan våningsplanen Trä. Tak, material Betongpannor på underlagstäckning av papp. Typ av fasad Mexitegel/kalksandsten. Typ av fönster Kopplade 2-glasfönster. Typ av ventilation Självdrag. Går dörrar och fönster att öppna/stänga enligt nuvarande ägare? Ja. Fungerar funktionen gällande stuprör och hängrännor enligt nuvarande ägare? Ja. Golvfall fungerar i våtrum (Ja/nej) enligt nuvarande ägare? Ja. 4 av 16
Okulär besiktning Utvändigt Markförhållande m.m. Enligt uppgift från nuvarande ägare så är dräneringen och den utvändiga fuktisoleringen renoverad/omgjord år 2002, då dessa delar ligger under mark kan vi dock inte bedöma dess funktion/status. Grundmur/ hussockel Normalt förekommande sättningssprickor noterades i sockeln. Fasad Normalt förekommande sättningssprickor noterades i fasaden. Missfärgningar noterades på den södra gaveln. Mexistenar har delvis släppt över två källarfönster på entrésidan samt över ett fönster på den västra sidan. Fönster/dörrar Tätning saknas mot tröskeln till källardörren. Altan Klinkergolvet har till stora delar släppt från underlaget. Balkong Räcket är inte barnsäkert. Rännor Yttertak Taket är av säkerhetskäl endast besiktigat från den fasta takstegen. Underlagspappen är inte förankrad mot fotplåten vilket gör att fukt kan tränga in vid snö och isbildning i hängrännan. Vind Allmän information: Äldre vindsbjälklag har generellt ingen eller bristfällig lufttätning mot bostaden. Förr i tiden var detta inget större problem då våra vindsutrymmen var dåligt isolerade och fuktproduktionen i bostäderna var låg. Idag har våra vindar andra förutsättningar vilket ofta leder till fuktproblem/konvektionsproblem. Fuktig bostadsluft läcker upp till vinden och kondenserar mot det kalla underlagstaket/yttertakets insida under vinterhalvåret, ofta med mikrobiell påväxt som följd. Eventuella problem avhjälps inte med en ökad vindsventilation utan bättre allmän ventilation i bostaden. Mindre mikrobiell påväxt noterades på underlagstakets insida. Se allmän information. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas på vinden vid aktuell besiktning. 5 av 16
Garage Träväggarnas syllar (de nedre väggreglarna) står sannolikt i direkt anslutning till den förväntat fuktiga betongplattan. På en plats mot den norra gaveln uppmättes förhöjda fuktvärden i väggens nedkant, vilket ökar risken för skador. Se Riskanalys. Underlagspappen är inte förankrad mot fotplåten vilket gör att fukt kan tränga in vid snö och isbildning i hängrännan. Invändigt Allmänt Allmän information: Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Tätskiktet/fuktspärren bakom keramiska ytskikt (så som kakel och klinker) går inte att kontrollera vid en okulär besiktning. Man kan inte heller bedöma om övriga underarbeten motsvarar branschstandard. Källarvåning Allmänt gällande källaren Allmän information: Grunden är sannolikt uppförd på bärande grundsulor. I denna typ av källare ska man räkna med en viss fukttransport upp i väggar och golv även om dränering och fuktisolering är utan anmärkning Äldre gjutjärnsbrunnar noterades, dessa är olämpliga då de drabbas av rostskador. Hall Gillestuga Uppreglade golv i direkt/nära anslutning till den förväntat fuktiga betongplattan. Se Riskanalys. Klädkammare Gång Vinkällare Klädförråd Färg och puts släpper från väggen mot gången på grund av fuktpåverkan från marken, förhöjda fuktvärden uppmättes i detta område. Se allmän information gällande källaren. Tvättstuga Pannrum Wc 6 av 16
Duschrum Ytskikten utgörs av äldre kakel och klinker. Man bör vara medveten om att de tätskikt som användes bakom keramiska ytskikt vid tiden för utförandet var av betydligt sämre kvalitet än de som används idag. Tätskikten/fuktspärrarnas täthet kan på grund av ålder och kvalitet inte längre garanteras. Bastu Träkonstruktioner (utreglade väggar) i direkt/nära anslutning till förväntat fuktig betong. Förråd Matkällare Entréplan Hall Vardagsrum Kök/matplats Underlägg/fuktskydd saknas under kyl/frys (fuktskydd är idag en allmän rekommendation från försäkringsbolagen). Sovrum 1 Klädkammare Sovrum 2 Duschrum Allmän information: Kvalitetsdokument saknas vilket innebär begränsningar i försäkringsskyddet i händelse av skada. Rörgenomföringar finns i golvet, vilket avviker från branschens anvisningar efter 2007-07-01. Se Byggkeramikrådets branschregler gällande våtrum. 6.4.3: I golv i våtrum, får inga andra rörgenomföringar finnas än avlopp och golvbrunn. Tröskelhöjden är låg, tröskeln skall förhindra att eventuellt utströmmande vatten skall kunna nå angränsande rum. Övervåning Allrum Sovrum 1 Sovrum 2 Duschrum Golvets tätskikt är neddraget under klämringen, vilket avviker från golvbrunnstillverkarens anvisningar. 7 av 16
3 RISKANALYS Träkonstruktioner (uppreglade golv och utreglade väggar i källaren och träväggar mot betong i garaget ) som uppförts i direkt eller nära anslutning till betongplattan kan vara drabbad eller riskerar att drabbas av fuktskador. Betongplattans fuktnivå överstiger oftast nivån där mögel/bakterier kan växa i organiskt material (så som golvreglar, mineralull och dylikt). Detta kan i sin tur leda till att dålig/mikrobiell lukt sprids till inomhusmiljön. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Norsholm 2014-05-15 Östgöta Husbesiktning AB Tomas Ekeroth, av SP SITAC certifierad besiktningsman (0533/04) samt godkänd besiktningsman SBR 8 av 16
BILAGA 1 BESIKTNINGSMANNENS VIKTIGASTE PUNKTER Se Riskanalys och anmärkningar gällande duschrummet på entréplanet. BESIKTNINGSMANNENS KOMMENTAR Enligt vår uppfattning är de fel, anmärkningar och risker som noterats i besiktningsutlåtandet inom ramen för vad en köpare borde förvänta sig med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick. Noteringar gällande duschrummet på entréplanet avviker dock. 9 av 16
BILAGA 2 10 av 16
11 av 16
12 av 16
13 av 16
BILAGA 3 LITEN BYGGORDBOK 14 av 16
BILAGA 4 TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER 15 av 16
16 av 16