ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Finspång Braxen 14

Transkript

1 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Finspång Braxen 14 Pirvägen 28, FINSPÅNG Uppdragsnummer: 7852 Östgöta Husbesiktning AB Biskop Henriks Väg 3, NORSHOLM Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING - UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING - BESIKTNING - GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN - OKULÄR BESIKTNING MED EFTERFÖLJANDERISKANALYS OCH FORTSATT TEKNISK UTREDNING BILAGA 1: Viktiga punkter att tänka på i besiktningsutlåtandet samt besiktningsmannens kommentar BILAGA 2: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA 3: Liten byggordbok BILAGA 4: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner 1 av 17

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Finspång Braxen 14 Adress Pirvägen 28 Postnummer och ort FINSPÅNG Fastighetsägare Jonas Lindberg Beställare Namn Jonas Lindberg Adress Pirvägen 28, FINSPÅNG Telefonnummer E-postadress Besiktningsman Lars Liljeblad, godkänd besiktningsman SBR Telefon: Mobiltelefon: E-post: Besiktningsdag Närvarande Jonas Lindberg, Kristoffer Ekeroth och Lars Liljeblad Besiktningens genomförande och omfattning överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. Klockan 09:00 2 av 17

4 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar Inga handlingar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Information från uppdragsgivaren Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten år 2012 Följande ombyggnader samt renoveringar och underhåll är utförda: - Ny takpapp monterades år Köket renoverades år 2013, i samband med detta utfördes invändiga omdisponeringar. Upplysningar från säljaren om tidigare skador samt fel och brister i fastigheten - Mindre läckage vid murstocken före takomläggning som utfördes år Sättning finns i det västra hörnet. Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 3 av 17

5 Väderlek vid besiktningstillfället Ca 2º C och sol. Byggnadsår 1961 Byggnadstyp Friliggande villa uppförd i 1-plan med delvis källare Grundläggning och bottenbjälklag Källare och krypgrund Stomme Trä Bjälklag/material mellan våningsplanen Betong Tak, material Papp Typ av fasad Tegelfasad, plåt och delvis träpanel Typ av fönster Kopplade 2-glas samt några isolerglaskassetter Typ av ventilation Självdrag Går dörrar och fönster att öppna/stänga enligt nuvarande ägare? Ja Fungerar funktionen gällande stuprör och hängrännor enligt nuvarande ägare? Ja Golvfall fungerar i våtrum (Ja/nej) enligt nuvarande ägare? Ja 4 av 17

6 Okulär besiktning Utvändigt Markförhållande m.m. Dränering och utvändiga fuktisolering kring källaren är äldre än 20 år. Se Riskanalys. Krypgrund Allmän information: Krypgrunder är idag allmänt betraktade som riskkonstruktioner, då bjälklaget ovan denna krypgrund utgörs av betong bedöms krypgrunden ej som en riskkonstruktion. Ventilgaller saknas till en ventil. Organiskt material ligger delvis på markytan, vilket är olämpligt då fuktigheten i marken alltid överstiger gränsen där mikroorganismer kan växa i organiskt material. Marken är bitvis fuktig. Grundmur/ hussockel Puts har i stora områden lossnat från sockeln, någon enstaka sättningsspricka noterades. Fasad Fogskador i mindre omfattning förekommer gällande tegelfasaden. Fönster/dörrar Allmän information: Fönstren utgörs delvis av äldre isolerglas, isolerglaskassetter av denna typ blir ibland punkterade (otäta) med missfärgningar mellan glasen som följd. Underhålls- renoveringsbehov föreligger gällande de äldre fönstren, några fönster har rötskador. Ett sprucket fönsterglas noterades på den norra sidan och ett trasigt fönsterglas noterades på den västra sidan. Rötskador i nedkant av källardörren och nedkant av en altandörr. Tröskelplåt (alternativt tätning) saknas gällande entrédörren. Rännor Läckage noterades mellan stuprör och dagvattenledning på den östra sidan. Yttertak Allmän information: Taket var inte besiktningsbart på grund av snö vid aktuell besiktning. Taket kontrollerades av 17

7 Vind Allmän information: Äldre vindsbjälklag har generellt ingen eller bristfällig lufttätning mot bostaden. Förr i tiden var detta inget större problem då våra vindsutrymmen var dåligt isolerade och fuktproduktionen i bostäderna var låg. Idag har våra vindar andra förutsättningar vilket ofta leder till fuktproblem/konvektionsproblem. Fuktig bostadsluft läcker upp till vinden och kondenserar mot det kalla underlagstaket/yttertakets insida under vinterhalvåret, ofta med mikrobiell påväxt som följd. Eventuella problem avhjälps inte med en ökad vindsventilation utan bättre allmän ventilation i bostaden. Vinden är endast besiktningsbar via takluckor på grund av utrymmesbrist (ej krypbar). Viss mikrobiell påväxt noterades på underlagstakets insida, se allmän information. Övrigt Skador/sprickor gällande entrétrappan. Invändigt Allmänt Allmän information: Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Nedan text avser våtrum med kakel och klinker i bostaden: Tätskiktet/fuktspärren bakom keramiska ytskikt (så som kakel och klinker) går inte att kontrollera vid en okulär besiktning. Man kan inte heller bedöma om övriga underarbeten motsvarar branschstandard. Källarvåning Generellt för källaren Allmän information: Grunden är sannolikt uppförd på bärande grundsulor. I denna typ av källare ska man räkna med en viss fukttransport upp i väggar och golv även om dränering och fuktisolering är utan anmärkning. Färg och puts lossnat bitvis från väggarna i källaren (främst i nedkant), vilket sannolikt beror på fukttillförsel via ovan nämnda grundsulor i kombination med brister i källarens utvändiga fuktskydd. Hall/groventré Fuktfläck/missfärgning noterades i taket. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i taket vid aktuell besiktning. Förråd 1 Förråd 2/verkstad 6 av 17

8 Gillestuga Uppreglat golv i direkt/nära anslutning till den förväntat fuktiga betongplattan. Se Riskanalys. Viss mikrobiell lukt känns i rummet. En tydlig mikrobiell lukt känns vid golvlister, vilket visar på befintliga skador i golvkonstruktionen. Pannrum Duschrum Allmän information: Äldre utskikt av kakel och klinker. Se Riskanalys. Man bör vara medveten om att de tätskikt som användes bakom keramiska ytskikt vid tiden för utförandet var av betydligt sämre kvalitet än de som används idag, fuktspärr saknas ibland helt i äldre våtrum i källare. Täthet kan på grund av ålder inte längre garanteras. Klinkerplattor ligger inte an mot underlaget, så kallad bom. Golvbrunnar av järn är en riskfaktor då golvbrunnen bryts ned av korrosion/rost. Äldre järnbrunnar är även mycket svår att tätt/säkert ansluta ett tätskikt/ytskikt emot. Bastu Träkonstruktioner (utreglade vägg/träväggar) i direkt/nära anslutning till förväntat fuktig betong. Se Riskanalys. Entréplan Entré Vardagsrum Kök Utrymmet under köksavdelningen/diskbänksskåpet är inte fuktsäkrat. Sovrum 1 Förråd/klädkammare Passage Lösa golvplattor noterades i ett område. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas vid aktuell besiktning. 7 av 17

9 Duschrum Allmän information: Äldre ytskikt av kakel och plastmatta. Se Riskanalys. Man bör vara medveten om att de tätskikt som användes bakom keramiska ytskikt vid tiden för utförandet var av betydligt sämre kvalitet än de som används idag. Tätskikten/fuktspärrarnas täthet kan på grund av ålder och kvalitet inte längre garanteras. Flera tätningar (tätade hål efter tidigare infästningar) noterades. Spår av fukt (kondens) noterades i fönstret. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i duschrummet vid aktuell besiktning. Sovrum 2 Sovrum 3 Sovrum 4 8 av 17

10 3 RISKANALYS Eftersom källarens utvändiga fuktskydd (dagvattensystem, dräneringssystem,utvändig fuktisolering) är äldre än 20 år, vilket betraktas som dessa delars tekniska livslängd kan systemet ha nedsatt funktion. Detta kan leda till fuktskador invändigt i källaren. Träkonstruktioner (uppreglat golv, utreglade vägg/träväggar) som uppförts i direkt eller nära anslutning till betongplattan/betong i källaren kan vara drabbad eller riskerar att drabbas av fuktskador. Betongplattans fuktnivå överstiger oftast nivån där mögel/bakterier kan växa i organiskt material (så som golvreglar, mineralull och dylikt). Detta kan i sin tur leda till att dålig/mikrobiell lukt sprids till inomhusmiljön. Duschrummens ålder i kombination med de brister som noterades i våtrummen innebär att täthet inte längre kan garanteras. Risk finns att vatten har trängt in eller kan tränga in med skador som följd. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Norsholm Östgöta Husbesiktning AB Lars Liljeblad, godkänd besiktningsman SBR 9 av 17

11 BILAGA 1 BESIKTNINGSMANNENS VIKTIGASTE PUNKTER Se besiktningsutlåtandets riskanalys. BESIKTNINGSMANNENS KOMMENTAR Enligt vår uppfattning är de fel, anmärkningar och risker som noterats i besiktningsutlåtandet inom ramen för vad en köpare borde förvänta sig med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick. 10 av 17

12 BILAGA 2 11 av 17

13 12 av 17

14 13 av 17

15 14 av 17

16 BILAGA 3 LITEN BYGGORDBOK 15 av 17

17 BILAGA 4 TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER 16 av 17

18 17 av 17