Fastighetsrapporten 2009

Innnehållsförteckning Förord 2 Fastighetsägarna och ekonomin 10 Fastighetsbolagen och deras kunder 13 Miljö och energi 19 Kontorshyresgästerna och lokalfrågorna För fjärde året i rad ger Grant Thornton och tidningen Fastighetsnytt ut Fastighetsrapporten en intervjuundersökning med 30 av de 100 största kommersiella fastighetsägarna i Sverige. Årets undersökning har genomförts i slutet av augusti 2009 av undersökningsföretaget InfoOne. Rapporten vill ge en bild av hur Sveriges ledande fastighetsägare ser på framtiden det närmaste året. Vi kartlägger såväl ekonomiska faktorer som miljö- och klimatfrågor. För att komplettera den bild som fastighetsägarna ger, har vi även intervjuat 50 större tjänsteföretag som hyr kontorsyta. Då ser man också vilka krav och förväntningar som hyresgästerna ställer på fastighetsägarna och som de på ett eller annat sätt behöver ta ställning till. T.ex. har även miljöfrågorna ställts till kontorshyresgästerna, vilket ger en intressant bild av utbud och efterfrågan inom miljöområdet. Urvalet har skett genom att de 100 största fastighetsägarna, sett till omsättning, selekterats fram, varpå intervjuer har gjorts med 30 av dessa. Motsvarande har gjorts med tjänsteföretagen, men där har 50 företag intervjuats. En rapport för byggföretag görs också med liknande frågeställningar, för att ytterligare kunna jämföra och dra slutsatser om konjunkturutvecklingen. Stockholm, september 2009 Lisbeth Larsson Informationschef Johan Zetterstedt vd tidningen Fastighetsnytt

Fastighetsägarna och ekonomin Fortsatt stålbad Konjunkturfrågorna i årets undersökning visar att fastighetsbolagen räknar med fortsatt bistra tider det närmaste året. Mer än en tredjedel (35%) av de intervjuade fastighetsbolagen räknar med minskade försäljningspriser på fastigheter de kommande 12 månaderna. Bara fyra procent tror på en ökning. Ännu dystrare ser det ut när det gäller fastighetsvärden, där 39% tror på värdeminskning. Däremot räknar fler än hälften (53%) med att hyresintäkterna ökar. Bara sju procent tror på minskade hyresintäkter. I diagrammen i undersökningen redovisas ej den andel som tror på ett oförändrat läge. Förväntad utveckling de närmaste 12 månaderna. Andel fastighetsägare som tror på ökade respektive minskade hyresintäkter, försäljningspriser och marknadsvärden. Orderingång I diagrammet nedan visas hur fastighetsägarna bedömer efterfrågan på olika typer av lokaler det närmaste året. Vi kan konstatera att hela två tredjedelar förväntar sig en ökad efterfrågan på lägenheter, medan allt fler fastighetsägare tror på en minskning av efterfrågan när det gäller industri- och butikslokaler jämfört med 2008. Efterfrågan förväntas också vara fortsatt svag när det gäller kontorslokaler. Förväntad efterfrågeutveckling de närmaste 12 månaderna när det gäller olika typer av objekt 2

Hyror Vi har bett fastighetsägarna att ange den förväntade utvecklingen av hyresnivåer de kommande fem åren när det gäller bostäder och kontorslokaler. Nedan redovisas det snitt som framkommit. Även här bekräftas att det är hyresgästernas marknad när det gäller förhandling om hyran på kontorslokaler. Förväntad utveckling av hyresnivåer de kommande tre åren (snittvärde) Försäljning & investeringar Fastighetsägarna förväntar sig ett fortsatt mycket svalt intresse från utländska aktörer när det gäller försäljning av svenska fastigheter. Däremot räknar man med att försäljningar inom landet nu tar fart igen. Hela 61 procent tror på en ökning. Förväntad utveckling de närmaste 12 månaderna när det gäller försäljningar inom Sverige eller till utlandet, samt investeringar i nya byggnader. 3

Återigen är det citylägen som prioriteras Sveavägen För att se marknadstrenderna har vi bett fastighetsägarna att prioritera mellan ett antal olika investeringsalternativ, se grafen nedan. Vi kan konstatera att intresset för nybyggnation har minskat kraftigt jämfört med tidigare år och att det nu återigen är citylägen som prioriteras. Fastighetsägarnas prioritering mellan olika objektstyper 4

Undersökningen har också kartlagt vilken påverkan reglerade hyror har för intresset att investera i olika typer av objekt. Observera att svarsalternativet ingen påverkan inte redovisas i diagrammet nedan. Påverkan av reglerade hyror Den nya upplåtelseformen ägarlägenheter säger sig 13% av fastighetsägarna ha för avsikt att producera de närmsta åren. 13% har inte bestämt sig. Andel som förväntar sig produktion av ägarlägenheter Man har också fått uppskatta hur fördelningen av ägarrätt, bostadsrätt och hyresrätt kommer att se ut om tre år. Man uppskattar då att ägarrätter tar åtta procent av marknaden. Förväntad andel av olika upplåtelseformer om tre år De svenska fastighetsbolagens intresse av att investera i utländska fastigheter är lågt. Andelen fastighetsbolag som är intresserad av nybyggnation utomlands är sex procent, medan 15% kan tänka sig att investera i befintliga uthyrda objekt. Sex procent är intresserade av utlandsobjekt att utveckla. Andelen svenska fastighetsbolag intresserade av olika typer av utlandsobjekt 5

Sysselsättningen inom branschen Fortfarande räknar en högre andel fastighetsbolag med att öka antalet anställda, än att dra ner på personal, även om andelen som förväntar sig en ökning minskat jämfört med tidigare år. Andelen fastighetsbolag som avser att öka/minska antalet anställda Möjligheter att växa Fastighetsägarna har fått svara på frågan i vilken omfattning vissa faktorer påverkar deras möjligheter att växa och utvecklas. Helt klart märks att det är kapitalfaktorerna som nu påverkar bolagen mest. Faktorerna kostnader för finansering, brist på rörelsekapital samt brist på långsiktig finansiering har alla större betydelse nu än tidigare år. Fastighetsbolagens bedömning av olika faktorers betydelse för tillväxt och utveckling 6

Styrräntan kan maximalt höjas till 4,5%, därefter får fastighetsbolagen problem Räntor och lån För att bedöma fastighetsbolagens räntekänslighet har vi frågat till vilken nivå Riksbankens styrränta kan höjas innan man får problem med lönsamheten i befintliga avtal, respektive problem med att teckna nya avtal. Vi konstaterar att fastighetsbolagen nu är betydligt känsligare än tidigare. Styrräntan kan maximalt höjas till 4,5%, därefter får fastighetsbolagen problem. Den nivå (i snitt) på styrräntan vid vilken fastighetsbolagen anger att man får problem med lönsamhet eller nya avtal Andelen fastighetsbolag som lånar pengar utomlands ökar och uppgår nu till 40%. Andelen fastighetsbolag som lånar utomlands (ja-svar) 7

Största riskerna Vi har ställt frågan om vilken den enskilt största risken är för fastighetsbolagen det närmaste året. Här är intressant att konstatera att det inte längre bedöms vara höjda räntor eller ökade finansieringskostnader, utan att det är den sämre konjunkturen för fastighetsbolagens kunder som nu bedöms utgöra det största hotet. Den enskilt största risken, andel fastighetsbolag som uppger olika alternativ Avkastningskrav Fastighetsägarna har sedan lågkonjunkturen startade sänkt sina avkastningskrav både på bostäder och kontorsfastigheter. Frågan lydde: Vad anser du är ett rimligt avkastningskrav efter avskrivningar och finansiella kostnader. I diagrammet anges medelvärdet. Fastighetsbolagens avkastningskrav, medelvärde IFRS ingen stor fråga för fastighetsbolagen I 2008 och 2009 års undersökningar har vi frågat om IFRS-reglerna kommer att påverka branschens aktörer vid en konjunkturvändning. 84% anser 2009 att IFRS har liten eller ingen påverkan. 2008 ansåg 87% detsamma. 8

Utmaningar Fastighetsbolagen har fått svara på vilka de största utmaningarna är för att få lönsamhet i kontorsfastigheter respektive bostäder. Vi kan konstatera att det på bostadsmarknaden gäller att hitta attraktiva lösningar avseende utformningen. För kontorsfastigheterna fortsätter det att vara ökad flexibilitet och skräddarsydda lösningar. Fastighetsbolagens största utmaningar, andelen fastighetsbolag per alternativ Påverkan av utländska aktörer Hur påverkas svenska fastighetsbolag av utländska aktörer inom bygg- och fastighetsbranschen? Sammantaget ser vi att en allt högre andel inte påverkas alls av dessa aktörer, men överlag ställer man sig mycket positiv till de utländska underentreprenörerna. Fastighetsbolagens upplevda påverkan av utlänska aktörer 9

Fastighetsbolagen och deras kunder I detta avsnitt av rapporten redovisar vi i förekommande fall såväl fastighetsägarnas som kontorshyresgästernas åsikter kring gemensamma frågeställningar. I avsnittet Kontorshyresgästerna och lokalfrågorna kommer sedan ytterligare frågor som vi ställt till kontorshyresgästerna att redovisas. Vad värdesätter fastighetsbolagen hos sina kunder? Vilka egenskaper hos kontorshyresgäster värdesätter fastighetsbolagen mest? Här ser vi tydligt att det är betalningsförmågan som nu är det viktigaste för fastighetsbolagen, medan faktorer som långsiktighet och goda referenser blivit mindre viktiga. Dock ökar betydelsen av hyresgästens varumärke för fastighetsbolagen även i de dåliga tiderna. Över hälften (53%) av de intervjuade fastighetsbolagen har t.ex. någon gång låtit säga upp företagshyresgäster för att bereda plats åt hyresgäster som passsar bättre in i fastighetens image. Kriterier fastighetsbolagen värdesätter mest hos kontorshyresgäster, andelen fastighetsbolag Genom intervjuerna av kontorshyresgästerna kan vi också se att en hög andel av dessa anser att lokalen ska ge uttryck för företagets varumärke och visuella profil. Andelen som anser att detta är oväsentligt har minskat radikalt de senaste åren. Andelen kontorshyresgäster som upplever att det är viktigt/oväsentligt att lokalen ska ge utryck för varumärket och företagets visuella profil 10

Därför upplevs också arkitektur, design och image som viktiga kriterier för kontorshyresgästerna när de hyr lokaler. Andelen kontorshyresgäster som upplever frågor kring arkitektur, design och image som viktiga/oväsentliga när de hyr lokaler När det gäller personer som hyr bostäder är det även här betalningsförmågan som fastighetsägarna värdesätter mest. Goda referenser värdesätts i mindre utsträckning än tidigare. Kriterier fastighetsbolagen värdesätter mest hos privata bostadshyresgäster, andelen fastighetsbolag Marknadsföring och kundvård Andelen fastighetsägare som ökar sina investeringar i marknadsföring och kundvård fortsätter att öka. 47% av de tillfrågade ökade dessa investeringar jämfört med året innan. Bara tio procent minskade investeringarna i marknadsföring och kundvård. Andelen fastighetsägare som minskar/ökar investeringar i kundvård/marknadsföring 11

Fastighetsägarnas ökade investeringar i marknadsföring och kundvård ger resultat. När vi frågat kontorshyresgästerna om deras hyresvärd arbetar med kundvård visas en ökning av alternativet Ja, absolut. Andelen kontorshyresgäster som anser att deras hyresvärd arbetar med kundvård Fastighetsägarna upplevs också som mer responsiva av kontorshyresgästerna, där det skett en tydlig ökning av andelen som anser att man får respons på sina synpunkter från hyresvärden. Andelen kontorshyresgäster som anser att man får/inte får respons på synpunkter från hyresvärden Även när det gäller att åtgärda fel och brister, upplever kontorshyresgästerna att fastighetsägarna blivit mer responsiva. Andelen kontorshyresgäster som svara ja/nej på frågan om fel och brister åtgärdas i tid av fastighetsägarna 12

Miljö och energi I detta avsnitt redovisas fastighetsägarnas syn på miljö- och energifrågor. I förekommande fall visas också kontorshyresgästernas svar. Miljökraven ökar Hyresgäster ställer allt större krav på fastighetsägarna. Hela åttio procent av fastighetsägarna upplever att kraven har ökat eller ökat mycket det senaste året Andelen fastighetsägare som upplever ökade/minskade krav från hyresgäster avseende miljö- och energifrågor Jämför vi med vad kontorshyresgästerna svarar på frågan om deras företag ställer miljö- eller klimatkrav på deras hyresvärd, visar det sig att fastighetsägarna har rätt. Kraven har definitivt ökat jämfört med tidigare. Hela 69% säger sig idag ställa miljö- och klimatkrav krav på hyresvärden. Andelen kontorshyresgäster som ställer miljö- och klimatkrav på sin hyresvärd 13

Hela 69% säger sig idag ställa miljö- och klimatkrav krav på hyresvärden Bland de krav som fastighetsägarna själva nämner att hyresgästerna oftast ställer, återfinns många energirelaterade krav. Ett vanligt krav enligt fastighetsägarna är att genom individuell mätning av energiförbrukningen kunna få påverka sin egen hyresnivå. De ökade kundkraven har inneburit att fastighetsägarnas eget arbete med miljö- och energifrågor har ökat (63%) eller ökat mycket (23%). Dessutom anser 83% av de tillfrågade att ett aktivt miljö- och klimatarbete är ett viktigt, eller mycket viktigt konkurrensmedel för fastighetsägare. Fastighetsägarnas eget miljöarbete, andelen ökat/minskat 67% av företagen har någon med energi- och klimatansvar i sin högsta ledning. Det vanligaste är att ansvaret för dessa frågor ligger på den tekniska chefen, men bland svaren återfinns också titlar som energicontroller och energichef. 14

Hela 30% i snitt av fastighetsbolagens driftbudgetar utgörs av energiförbrukning. Därför är det också logiskt att energifrågorna bedöms som mycket viktiga vid kommande investeringar. Att sänka energikostnaderna skulle kunna få stor inverkan på lönsamheten. Energifrågornas viktighetsgrad vid kommande investeringar, andelen fastighetsägare Fastighetsägarna har tillfrågats vilka miljö- och energibesparande åtgärder som är vanligast vid ny- och ombyggnation. Hälften av fastighetsägarna säger sig installera energieffektiva kyl- och värmepumpar. Den åtgärd som ökat mest sedan 2008 års undersökning är att sätta in energifönster. Andelen fastighetsbolag som utför olika energibesparande åtgärder 67% av företagen har någon med energi- och klimatansvar i sin högsta ledning 15

Det är också dessa åtgärder som kontorshyresgästerna efterfrågar. Energieffektiva kyl- och värmepumpar är de vanligaste kraven och vi ser samma trend i efterfrågan på energifönster, som fastighetsägarna uppvisar. Andelen kontorshyresgäster som ställer krav på olika energibesparande åtgärder Intresset för att förvärva eller bygga fastigheter enligt EU:s Green Building-program är stort. Mer än hälften (52%) säger sig ha sådana planer. Ytterligare tio procent säger sig eventuellt ha sådana planer. Andelen fastighetsägare med planer på förvärv eller nybyggnation av Green Building Det finns diskussioner om att låta fastighetsskatten stimulera investeringar som är energibesparande. Fastighetsägarna tillfrågades om hur man ställde sig till detta. Liksom förra året är fastighetsägarna positiva till ett sådant förslag. Andelen fastighetsägare som ställer sig positiva eller negativa till att låta fastighetsskatt stimulera energibesparande investeringar 16

Drygt hälften av fastighetsägarna ställer idag krav på sina elleverantörer om att leverera el från förnyelsebara energikällor. Andelen har ökat något sedan förra året. Andelen fastighetsägare med krav på el från förnyelsebara energikällor Kontorshyresgästerna har tillfrågats om de ställer krav på fastighetsägaren om att leverera el från förnyelsebara energikällor. Här ser vi en tydlig ökning från tio procent förra året, till hela 23% 2009. Andelen kontorshyresgäster med krav på el från förnyelsebara energikällor Andelen fastighetsbolag som kräver el med Bra Miljö-valmärkning är oförändrat från förra året. Andelen fastighetsägare med krav på el med Bra Miljöval-märkning 17

Kontorshyresgästerna har däremot ökat sina krav något och 21 procent ställer idag krav på el med Bra Miljöval-märkning. 41% säger sig ha planer på att införa en sådan policy. Andelen kontorshyresgäster med krav på Bra Miljöval-märkning På frågan om fastighetsägarna tycker att det behövs ett enhetligt miljöklassningssystem svarar två tredjedelar att ett sådant behövs, men 47% kan inte säga vilket av dem man föredrar. Tio procent av fastighetsägarna skulle föredra Green Building, vilket är det enskilda uttalade alternativ som får högst andel. Andelen fastighetsägare som vill se ett specifikt miljöklassningssystem 18

Kontorshyresgästerna och lokalfrågorna I detta avsnitt redogör vi för ytterligare frågeställningar som kontorshyresgästerna fått svara på. Att hyra Intresset för att hyra istället för att äga sina lokaler ligger på en mycket hög nivå. 96% av de intervjuade föredrar att hyra, samma nivå som 2008. Andelen kontorshyresgäster som föredrar hyra/äga kontorsfastighet Andelen som upplever nackdelar med att hyra minskar i årets undersökning och istället ökar andelen kontorshyresgäster som anser att det inte finns några nackdelar med att hyra. Över hälften (52%) anser att det inte finns några nackdelar alls med att hyra. Flexibel lösning anses vara den största fördelen med hyresalternativet. 52% anser att det inte finns några nackdelar alls med att hyra 19

Fastighetsrapporten har sedan 2006 kartlagt kontorshyresgästernas syn på bindningstider. Om man inte gör några större förändringar i lokalerna anser merparten av de tillfrågade att en bidningstid på 3-5 år är lämpligast, medan man vid större ombyggnationer och skräddarsydda anpassningar i högre grad kan tänkas ställa upp på bindningstider på upp till tio år. Kontorshyresgästernas åsikter om lämplig bindningstid på lokaler utan större förändringar i utformningen Kontorshyresgästernas åsikter om lämplig bindningstid på lokaler som innebär större förändringar i utformningen Kontorslokalernas utformning Av de intervjuade kontorshyresgästerna har de flesta valt kontorslandskap för merparten av sina anställda. Hela 60% av kontorshyresgästerna har en sådan lösning. Andelen kontorshyresgäster som valt kontorsrum, kontorslandskap eller mobila arbetsplatser för merparten av sina anställda 20

Dock märks tydligt att behovet av kontorsrum de närmaste åren kommer att minska. Behov av kontorsrum de närmaste åren Behoven av kontorslandskap håller sig stabil. Behov av kontorslandskap de närmaste åren Även vad gäller mobila arbetsplatser sker inga stora förändringar. Behov av mobila arbetsplatser 21

På frågan om vad man skulle planera för nästa gång man söker lokaler eller genomför större förändringar märks dock en ökning för mobila arbetsplatser. 30% skulle planera för dessa jämfört med de 20% som idag valt en sådan lösning för merparten av sina anställda. Andel kontorshyresgästers val av kontorsyta vid en större förändring eller vid en ev. flytt till nya lokaler Det är tydligt att kontorshyresgästerna nu pressar ner kvadratmeterytan per anställd. Idag uppgår snittytan per anställd till 15,1 kvadratmeter jämfört med 16,5 år 2006. Snittvärde av den kvadratmeteryta som kontorshyresgästerna nu räknar med per anställd Drygt hälften (54%) av kontorshyresgäster anser det mest relevant att se till totalpriset när det gäller kontorslokaler, men det är fortfarande vanligt att räkna på pris per kvadratmeter (21%), eller pris per arbetsplats (25%). 22