Svensk Fastighetsmarknad

Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter NAI SVEFA 2 ÅR HÖSTEN 215

NAI Svefa 2 år! Innehåll Sid Analyschefen har ordet 1 Om NAI Svefa 2 Urval av referensuppdrag 3 NAI Svefa Fastighetsindex 4 Berättelsen om oss börjar den 1 juli 1995 då Svefa Svensk Fastighetsvärdering såg dagens ljus. Men egentligen börjar den långt tidigare. Svefa föddes ur Lantmäteriverket som hade svårigheter med att kombinera rollen som myndighet med den växande och framgångsrika konsultverksamheten inom värderingar. Resultatet blev en av de första bolagiseringarna av den affärsdrivande verksamheten i en statlig myndighet. Vår bakgrund har präglat oss starkt. Ta det faktum att vi finns i hela landet. Vi har från vårt ursprung valt att finnas nära våra uppdragsgivare. Det har nu utvecklats till en av våra största konkurrensfördelar. Se också på våra konsulter. De ses som seriösa, pålitliga och kunniga. Våra kunder överlåter med tillförsikt sina problem och utmaningar åt oss, eftersom de vet att vi med hög integritet aldrig tar några genvägar. Vi är inte som andra, och det är en stor förklaring till vår framgång. I 2 år har vi alltså arbetat med hela den svenska fastighetsmarknaden, från Malmö i söder till Luleå i norr. Våra kunder kommer till lika delar från offentlig och privat sida av branschen och varje år får vi förstås oändligt mycket kunskap om de lokala, regionala och nationella marknaderna. Sedan hösten 29 ger vi två gånger om året ut rapporten Svensk Fastighetsmarknad som sannolikt är den bredaste sammanställningen i en öppen redovisning av den svenska marknaden. Till det väljer vi att koppla trender och möjligheter och spegla hur de olika delmarknaderna står sig mot varandra. Det är vårt sätt att ge tillbaka lite av allt det marknaden givit oss. Vi tackar alla våra kunder för det förtroende ni visat oss i 2 år. Tillsammans med er fortsätter vi att skapa värden. Marknadsförutsättningar 6 2 år på svensk fastighetsmarknad 8 Stadsplaneringens framtida utmaningar 12 Stockholm 14 Göteborg 16 Malmö 18 Uppsala 2 Linköping 22 Västerås 24 Örebro 26 Helsingborg 28 Norrköping 3 Jönköping 32 Umeå 34 Lund 36 Borås 38 Eskilstuna 39 Gävle 4 Sundsvall 41 Halmstad 42 Karlstad 43 Växjö 44 Luleå 45 Kalmar 46 Östersund 47 Trollhättan 48 Falun 49 Om Svensk Fastighetsmarknad 5 Mikael Lundström VD, NAI Svefa Svefa RealEstate 51 Om NAI Svefa Analys 52 Kontaktuppgifter 53 Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (196:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket. B n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 215 Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Foto omslag: Johnér bildbyrå Tryck: Sib-Tryck Holding AB

Fokus 24 orter Tema: 2 år på svensk fastighetsmarknad Välkommen till NAI Svefas jubileumsutgåva av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. NAI Svefa fyller 2 år vilket vi firar genom att blicka bakåt 2 år på svensk fastighetsmarknad för att fånga de omdanande händelser som gör att fastighetsmarknaden ser ut som den gör idag. Vi har också valt att blicka framåt motsvarande tidsperiod och fundera över de utmaningar stadsplaneringen står inför. Vi ger också vår syn på marknaden och rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige tillsammans med vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex, i detta 2-åriga jubileumsnummer givetvis även för 1995. Ekonomisk turbulens i vår omvärld och en fortsatt trög återhämtning i svensk ekonomi har föranlett Riksbanken att vidta ytterligare penningpolitiska lättnader och stödåtgärder. Sammantaget gör det att vi trots ökande export, sjunkande arbetslöshet, offentliga finanser som i grunden är i gott skick och en låg statsskuld fortsätter att bedriva en av världens mest expansiva penningpolitik. Det låga ränteläget gör kapital billigt och innebär ett mycket fördelaktigt gap mellan fastigheters avkastning och låneräntan. Den volatila utvecklingen på börsen talar ytterligare till fastigheters fördel och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Den goda tillgången på kapital, särskilt för de stora etablerade fastighetsbolagen som också har möjlighet att ta in kapital via nyemissioner, obligationer och andra alternativa finansieringsformer, tillsammans med en stor vikt av pensionskapital som allokeras till fastighetsinvesteringar har lett till obalanser mellan utbud och efterfrågan samt sjunkande direktavkastningskrav. Med låga direktavkastningskrav på attraktiva delmarknader söker sig allt fler investerare till sekundära marknader och objekt. Den ökande riskaptiten syns i en ökande omsättningsvolym för hotell-, handels- och lager/logistikfastigheter. Även bostadsfastigheter inom de så kallade miljonprogramsområdena ser ett ökat intresse från investerarmarknaden. Under de 2 åren som passerat sedan 1995, året då NAI Svefa bildades, har den svenska fastighetsmarknaden genomgått stora förändringar. Vissa har skett momentant, andra mer gradvis. De mer gradvisa förändringarna är kanske de mest avgörande. Kanske är det också de som säger mest om framtiden för svensk fastighetsmarknad. I vår tema-del har vi försökt fånga händelser under de senaste 2 åren som har avgörande betydelse för hur fastighetsmarknaden ser ut idag. Vi blickar också framåt motsvarande tidsperiod och funderar kring stadsplaneringens utmaningar i att utveckla hållbara städer för morgondagens invånare, ett fokusskifte från ett system som länge haft som utgångspunkt att bevara och skydda befintliga miljöer och som värnat stadens befintliga invånare. NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för en jämförelse av olika delmarknader. Sedan första mätningen hösten 29 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mätningar. Höstens mätning är inget undantag, vår fastighetshuvudstad bibehåller förstaplatsen med 91 poäng av 1 möjliga. Värt att notera är dock att Stockholm tappar i befolkningstillväxt gentemot de övriga orterna, ett tydligt tecken på Stockholms bostadsutmaning. Poängskillnaden mellan Stockholm och övriga delmarknader är ändå fortfarande stor. Göteborg placerar sig på andra plats med 65 poäng och Lund på tredje plats med 57 poäng. Malmö gör en kraftig återhämtning och placerar sig nu på sjätte plats jämfört med en nionde plats i vårens mätning. Det är parametrar som avser att beskriva efterfrågan på fastighetsmarknaden som förklarar klättringen medan Malmö är fortsatt relativt svagt jämfört med övriga orter vad gäller invånarnas betalningsförmåga och köpkraft med relativt låga medelinkomster och hög arbetslöshet. Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya, spännande fastighetsaffärer! Åsa Henninge Analyschef SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 215 n 1

Om NAI Svefa NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, fastighetsutveckling & samhällsbyggnad, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade marknadsledande informationssystem, baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden lokalt, regionalt och globalt. STRATEGISK RÅDGIVNING & ANALYS Med närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade kompetens och marknadens bästa databaser, kan vi erbjuda kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet. Hur ser strategin ut för kundens fastighetsinnehav? Vilka möjligheter kan skapas utifrån fastighetstillgångarna? Vilka marknader ska kunden satsa på? Bör fastighetsinnehavet förändras? Är kundens förvaltning och organisation effektiv? Vår kvalificerade strategiska rådgivning förstärks av en grupp seniora rådgivare som finns lokaliserade i hela Sverige. Vår rådgivning visar vägvalen men ger även rekommendationen om vilken väg vår kund bör gå. VÄRDERING Vi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 3 fastighetsvärderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer. Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande överblick av den svenska fastighetsmarknaden. System vi använder för fastighetsuttag, fastighetssök och ortsprisinformation är så väl utvecklade att vi även säljer de vidare till bland annat banker, kreditinstitut och stora fastighetsägare. NAI Svefa är även landets enda rikstäckande oberoende värderare av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag i rättssituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning. FASTIGHETSUTVECKLING OCH SAMHÄLLSBYGGNAD Vi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomförande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det gäller privata som kommunala aktörer. Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar tillsammans med myndigheter, kommuner, privata exploatörer och fastighetsägare vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters perspektiv. Det gör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitetssäkrad process för alla inblandade parter. Med grund i vår gedigna kunskap om svensk fastighetsrätt utför vi fastighetsbildningstjänster som förädlar fastighetsinnehavet och lotsar kunden genom fastighetsjuridiken och förrättningsprocessen. Vi är särskilt specialiserade på 3D-fastighetsbildning. Vi hjälper alla inblandade att komma överens om färdvägen när det gäller frågor som rör markåtkomst i samband med planering och utbyggnad av infrastruktur. TRANSAKTIONER OCH UTHYRNING Transaktioner arbetar uteslutande med kvalificerad rådgivning vid sälj och köp av kommersiella och publika fastigheter, fastighetsbolag, utvecklings- och exploateringsfastigheter samt övrig rådgivning i samband med transaktioner. Vi arbetar i nära samarbete med bolagets övriga kompetenser och kan därmed erbjuda en bred rådgivning i samband med transaktioner, tillsammans med lokal närvaro. I anslutning till transaktion eller som del av fastighetsutveckling eller som fristående tjänst genomför vi även uthyrning av kommersiella lokaler. Med NAI:s internationella nätverk med över 9 medarbetare i 55 länder nås de största marknadsplatserna och de största aktörerna. FAKTA Ägare: Personalägt sedan 1997 Antal anställda: 13 Omsättning: 17 MSEK Kvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 91 och 14 1 Globalt nätverk: Via vårt globala nätverk, NAI Global, har vi tillgång till information från fastighetsmarknaden i 55 länder KONCERNLEDNING Mikael Lundström Gustav Källén Ylva Melhus Åsa Henninge Peter Möller Helena Dalhamn Paul Nord Jan Tärnell VD Vice VD / Transaktioner CFO Analys Fastighetsinformation Fastighetsutveckling & Samhällsbyggnad Skog & Lantbruk Värdering 2 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 215

Urval av referensuppdrag BOKSLUTSVÄRDERING BOKSLUTSVÄRDERING BOKSLUTSVÄRDERING Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Uppsala, Göteborg och Stockholms innerstad. Fastigheterna utgörs i första hand av kontorsfastigheter med inslag av handel. Bokslutsvärdering av en portfölj av fastigheter i bland annat Luleå, Umeå, Sundsvall, Stockholm och Jönköping. Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Stockholm och Göteborg. Fastigheterna utgörs i första hand av kontorsfastigheter. STADSUTVECKLING FASTIGHETSBILDNING STADSUTVECKLING Rådgivning kring utvecklingsstrategier för Lunds domkyrkas markinnehav i Brunnshög i Lund. CIRKA 185 KVM Processtöd och rådgivning kring detaljplan och 3D-fastighetsbildning i samband med utveckling av Tumba centrum och nya bostäder. Övergripande genomförandestrategi för fördjupad översiktsplan för Bråvalla ett större utvecklingsområde nordväst om Norrköpings tätort, både för ytkrävande industri/logistik och för bostäder. FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING Genom detaljerade analyser över ett antal orter har NAI Svefa bistått Magnolia Bostad med relevant information inför beslut om förvärv samt rådgivning i vidare utveckling av specifika projekt. ANTAL ORTER: 7 Strategiskt samarbete med JR Kvartersfastigheter avseende deras markanvisning av Gasverket i Norra Djurgårdsstaden Stockholm. CIRKA 9 KVM Avtalsförhandlare för Tätskiktsprojektet Sergels Torg på uppdrag av Stockholm Stad med uppgift att teckna s.k. genomförandeavtal med alla fastighets- och tomträttshavare. SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING Försäljning av fastighetsportfölj med 39 fastigheter om totalt 83 5 kvm. Portföljen innehöll förskolor, skolor, äldreboenden, sporthallar samt byggrätter. 1,8 MILJARDER SEK Försäljning av bostadsportfölj om 737 bostäder i områdena Sätra och Bomhus i Gävle. Affären genomfördes som bolagsöverlåtelse. 49 MILJONER SEK / 52 5 KVM Försäljning av den konverterade delen av det tidigare P1-området i Strängnäs. Området innehåller idag skolverksamhet om totalt 29 2 kvm. 29 2 KVM SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 215 n 3

NAI Svefa Fastighetsindex 213 215 Placering Hösten Våren Hösten Våren Hösten Våren 215 Kommun 215 215 214 214 213 213 1 Stockholm l 91 91 9 91 91 92 2 Göteborg l 65 64 59 62 61 64 3 Lund s l 57 54 53 53 53 58 4 Uppsala t l 55 58 56 6 59 61 5 Helsingborg l 54 52 46 51 5 54 6 Malmö s l 5 48 49 47 48 55 7 Jönköping t l 48 52 53 53 55 52 7 Umeå s l 48 49 5 47 45 5 9 Linköping t l 44 51 46 47 45 5 9 Luleå s l 44 47 45 44 44 44 11 Örebro s l 43 46 44 43 43 49 12 Västerås s l 41 42 44 39 37 5 13 Halmstad t l 4 48 5 48 47 48 14 Östersund l 39 38 33 34 32 35 15 Växjö s l 38 34 32 34 38 45 16 Norrköping l 35 36 35 34 34 35 16 Kalmar s l 35 32 3 3 33 37 16 Karlstad t l 35 38 38 38 4 45 19 Borås t l 31 34 32 36 34 36 19 Sundsvall l 31 33 33 3 3 37 21 Falun l 27 29 27 27 27 35 22 Gävle t l 24 29 29 27 29 34 23 Eskilstuna l 22 23 22 24 25 25 24 Trollhättan l 12 18 21 19 16 14 s t Pilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter nr 1, 215. l l l Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållandet till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet. 4 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 215

NAI Svefa Fastighetsindex 1995 och 215 Placering Poäng Placering Förändring 1995 Kommun 1995 215 1995 215 1 Stockholm l 95 1 2 Göteborg l 66 2 3 Helsingborg l 58 5 2 4 Lund l 55 3 1 5 Linköping l 54 9 4 6 Malmö l 51 6 6 Uppsala l 51 4 2 8 Växjö l 5 15 7 8 Umeå l 5 7 1 1 Västerås l 46 12 2 11 Norrköping l 44 16 5 12 Örebro l 41 11 1 13 Jönköping l 39 7 6 14 Sundsvall l 38 19 5 14 Kalmar l 38 16 2 14 Halmstad l 38 13 1 17 Falun l 36 21 4 17 Karlstad l 36 16 1 19 Luleå l 35 9 1 2 Trollhättan l 34 24 4 21 Gävle l 28 22 1 21 Borås l 28 19 2 23 Östersund l 25 14 9 24 Eskilstuna l 15 23 1 l l l Prickarnas färger redovisar hur orten stod sig i förhållandet till genomsnittet år 1995. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet. Ovanstående index redovisar de 24 orternas placering år 1995, samt förändring i placering i jämförelse med hösten 215. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 215 n 5

Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden Svensk fastighetsmarknad är dopad av de låga räntorna och tillgången på billiga krediter. Det låga ränteläget innebär också ett mycket fördelaktigt gap mellan fastigheters avkastning och låneräntan vilket gör tillgångsslaget oerhört attraktivt att investera i. Oron på börsen talar ytterligare till fastigheters fördel och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Kapitalet flödar till segmentet och transaktionsvolymen når motsvarande nivåer som under rekordåren innan finanskrisen. Beaktat att inslaget av utländska investerare var mycket större då, når svenska fastighetsinvesteringar rekordnivåer. Trots en fortsatt trög återhämtning i världsekonomin och osäkerhet i vår omvärld fortsätter återhämtningen i svensk ekonomi. De offentliga finanserna är i grunden i gott skick och statsskulden är låg samtidigt som arbetslösheten sjunker och exporten ökar. BNPtillväxten stiger och prognostiseras till dryga 3 procent både i år och nästa år. Trots det vill inte inflationen ta fart vilket föranlett Riksbanken att vidta ytterligare penningpolitiska lättnader och stödåtgärder under sommaren. I september beslutade man att lämna reporäntan oförändrad på,35 procent samtidigt som beredskapen för fortsatta stödköp av statsobligationer ligger fast som planerat. Riksbanken fortsätter därmed att bedriva en penningpolitik som är en av världens mest expansiva. Tillväxten i svensk ekonomi drivs till stor del av inhemsk efterfrågan, med stark offentlig och privat konsumtion och starka bostadsinvesteringar. Räntorna är låga och det är lätt att få krediter, både för företag och för hushåll. I takt med den globala konjunkturåterhämtningen väntas efterfrågan breddas. Den högre tillväxten i omvärlden leder till att den svenska exporten växer snabbare. Understödd av den expansiva penningpolitiken väntas BNP öka och en bredare efterfrågan ökar också behovet av nya investeringar. Den högre tillväxten bidrar även till att situationen på arbetsmarknaden förbättras. Sysselsättningen väntas fortsätta stiga och arbetslösheten sjunker gradvis tillbaka. DEN SVENSKA EKONOMIN 26 215 % % 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 -8 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Relativt arbetslöshetstal BNP Reporänta Inflation (KPI) 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 -8 Den globala konjunkturen förbättras, men återhämtningen går fortsatt långsamt. Tillväxten i världsekonomin drivs främst av utvecklade länder och USA väntas fortsätta vara dragloket i den internationella konjunkturåterhämtningen medan flera tillväxtekonomier väntas växa långsammare framöver. I euroområdet ser återhämtningen ut att stå på en något fastare grund med ökande BNP och sjunkande arbetslöshet, mycket tack vare penningpolitiska åtgärder och ett lågt oljepris. Riskerna för en svagare internationell konjunkturutveckling kvarstår dock fortfarande samtidigt som utrymmet för ytterligare ekonomiska och politiska stimulanser är begränsat vilket gör det svårare att motverka eventuella negativa effekter på ekonomin. Arbetsförmedlingens arbetsgivarundersökning av 1 arbetsställen i det privata näringslivet, och av samtliga kommuner och landsting visar att optimismen ökar hos såväl privata som offentliga arbetsgivare. Rekryteringsplanerna är positiva och arbetsgivarna planerar för fler anställda inom såväl privat som offentlig sektor. Arbetslösheten har endast uppvisat små förändringar under de senaste åren och uppgick 214 till i genomsnitt 8, procent, motsvarande 4 personer, i åldrarna 16 64 år. Antalet arbetslösa som inte var heltidsstuderande var 27 under 214, motsvarande 5,4 procent av arbetskraften. Antalet rekryteringar ökade markant under 214, vilket förstärker bilden av ett förbättrat arbetsmarknadsläge. För fjolåret summeras antalet rekryteringar (16 64 år) till 1 37, vilket är drygt 12 fler än året innan. I takt med att konjunkturen gradvis förbättras väntas sysselsättningsökningen tillta. Enligt Arbetsförmedlingens prognos bedöms antalet sysselsatta stiga med 5 respektive 61 personer under 215 och 216. Trots jobbtillväxten bedöms arbetslösheten 215 i det närmaste förbli oförändrad om 7,8 procent. Under 216 bedöms arbetslösheten minska till 7,5 procent. Det är en fortsatt god tillväxt av utbudet av arbetskraft som motverkar en mer tydlig nedgång av arbetslösheten. 6 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 215

Sysselsättningen steg på bred front i landet under 214 och ett flertal av landets regioner, även utanför storstadslänen, visade en stark sysselsättningstillväxt. Under både 215 och 216 förväntas sysselsättningen fortsätta att stiga i samtliga län. Storstadslänen med Stockholm i täten samt Uppsala och Östergötlands län bedöms visa den starkaste jobbtillväxten till slutet av 216. Även om sysselsättningen väntas stiga i hela landet under prognosperioden utgör Gävleborgs, Jämtlands, Södermanlands och Västernorrlands län motpoler till övriga regioner. Den svagare utvecklingen i dessa län förklaras främst av en ogynnsam näringsstruktur. Det tillkommer många jobb inom de delar av den privata tjänstesektorn som är beroende av hushållens konsumtion, såsom handel samt hotell och restaurang. Sysselsättningen inom industrinära tjänster ökar mer än tidigare. Detta medför ökad brist på arbetskraft, främst inom teknik och IT-området. Till följd av den låga räntenivån kan svensk fastighetsmarknad sägas vara dopad. Det låga ränteläget innebär ett mycket fördelaktigt gap mellan fastigheters avkastning och låneräntan vilket gör tillgångsslaget oerhört attraktivt att investera i. Den volatila utvecklingen på börsen talar ytterligare till fastigheters fördel och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Marknaden flödar av kapital och som någon uttryckt det är det busenkelt att hitta finansiering till investeringar i fastigheter. Transaktionsvolymen når motsvarande nivåer som under rekordåren innan finanskrisen och beaktat att inslaget av utländska investerare var mycket större då, når svenska fastighetsinvesteringar rekordnivåer. Den goda tillgången på kapital, särskilt för de stora, etablerade fastighetsbolagen som också har möjlighet att ta in kapital via nyemissioner, obligationer och andra alternativa finansieringsformer tillsammans med en stor vikt av pensionskapital som allokeras till fastighetsinvesteringar har lett till obalanser mellan utbud och efterfrågan samt sjunkande direktavkastningskrav. Med låga direktavkastningskrav på attraktiva delmarknader söker sig allt fler investerare till sekundära marknader och objekt. Den ökande riskaptiten syns i en ökande omsättningsvolym för hotell-, handels- och lager/logistikfastigheter. Även bostadsfastigheter inom de så kallade miljonprogramsområdena ser ett ökat intresse från investerarmarknaden. Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad motsvarar idag nivåerna under rekordåren 26 27. Då sa Lennart Steen i ett omtalat uttalande om fastighetsmarknaden att; för att misslyckas på fastighetsmarknaden räcker det inte att vara dum, man måste ha otur också. Under perioden 25 27 drev det utländska kapitalets stora investeringsintresse på värdeutvecklingen på svensk fastighetsmarknad. Under åren efter finanskrisen klev pensionskapitalet och institutionella aktörer in som drivkrafter för utvecklingen på marknaden. Vem tar utvecklingen vidare och vem vinner jakten på avkastning på svensk fastighetsmarknad det närmsta året? Förutsättningarna för investeringar i fastigheter i Sverige är mycket goda, kapital finns att tillgå men för att lyckas hitta avkastning kommer det krävas både klokskap och inslag av tur. Utvecklingen på svensk fastighetsmarknad påverkas av trender som gradvis förändrar marknaden. Om man blickar framåt vilka är de trender vi ser idag som har kommit att omdana fastighetsmarknaden? En av de största trenderna vi ser är den stora inflyttningen till våra städer och framför allt till våra storstäder. Till följd av urbaniseringen och den bostadsbrist som den kraftiga inflyttningen till våra städer för med sig värderar marknaden riskerna i en bostadsinvestering i tillväxtort idag som mycket små. Riskaptiten i segmentet ökar vilket syns tydligt i att investeringsstrategierna utökas till flera delmarknader och sekundära objekt, till exempel har det bildats aktörer med affärsidé är att investera i miljonprogramsfastigheter i våra storstäder. Vi ser också att bostadsbristen, trots hyresregleringar, leder till ett ökat intresse för investeringar i nyproduktion av hyresrätter även hos privata aktörer. Vad skulle hända om marknaden, genom kraftiga subventioner, tillförs ett stort tillskott av nya bostäder? Eller om flyttskatterna plockas bort för de som idag inte bor utifrån sitt behov? Eller om det bruksvärdessystem vi har idag förändas? En annan trend som har påverkan på fastighetsmarknaden är den växande tjänstesektorn. Tjänstesektorn växer på bekostnad av industrin och i tjänsteinriktade delmarknader växer behovet av kontor. Det gör nyproduktion i kontor attraktivt i flera delmarknader. Tillskottsbehovet tillsammans med en utveckling mot ett aktivitetsbaserat arbetssätt leder i sin tur till en moderniseringstrend med ett tillskott av nyproducerade, effektiva och flexibla kontorsytor. När fokus flyttas från kronor per kvadratmeter till kronor per arbetsplats skapas en hyrespotential som driver hyresnivåerna uppåt samtidigt som det innebär att riskerna och kraven på hyresgästanpassningar ökar i det befintliga beståndet. Förändrade privata konsumtionsmönster får allt större påverkan på efterfrågan på hotell-, restaurang och handelsfastigheter där den unga generationen konsumerar nöjen och upplevelser på ett annat sätt än tidigare generationer. För den unga generationens konsumenter är det lördag hela veckan och jämfört med för bara ett antal år sedan konsumerar man hotellnätter och restaurangbesök även i vardagen. Man går ut och äter oavsett dag i veckan och man tar time-out från vardagen och tar in på hotell till och med i sin hemstad. Hotell och deras lounge-miljöer är på väg att bli vad man kallar det tredje rummet vilket talar för en allt ökande privat konsumtion av hotellnätter samt den bar-, café- och restaurangeller temamiljö som hotellen erbjuder. Hotelloperatören är och förblir därmed betydligt viktigare för framgång än vad läget är för de traditionella kommersiella fastighetssegmenten. Handel från soffan ändrar på liknande sätt förutsättningarna för butiksfastigheter samtidigt som det ger en positiv effekt för marknaden för logistik/ lagerfastigheter. En trend som redan har gjort tydligt avtryck på svensk fastighetsmarknad är befolkningsökningen och förändrad sammansättning av befolkningen. Med ett ökande antal äldre skapas goda förutsättningar för samhällsstödjande verksamheter de närmaste åren. Marknaden för samhällsfastigheter har gått från till 1 på tio år. Bedömningen är att transaktionsvolymen i segmentet kommer att fortsätta att öka, till stor del på grund av en ökande andel offentliga säljare. Framför allt kommuner signalerar i ökande omfattningen en vilja att omstrukturera sitt bestånd för att frigöra kapital till mer angelägna behov och investeringar i utbyggnad av samhällsservicen. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 215 n 7

2 år på svensk fastighetsmarknad Under de 2 åren som passerat sedan 1995, året då NAI Svefa bildades, har den svenska fastighetsmarknaden genomgått stora förändringar. Vissa har skett momentant, andra mer gradvis. De mer gradvisa förändringarna är kanske de mest avgörande. Kanske är det också de som säger mest om framtiden för svensk fastighetsmarknad. 1995 kan sägas vara startåret för den exponentiellt växande ITboomen som fick sin kulmen fem år senare. I efterhand kan det beskrivas som att perioden bar på en överoptimism i hur snabbt den teknologiska utvecklingen skulle komma att påverka och till och med omkullkasta den traditionella marknadsstrukturen. Idag kan man konstatera att trenden onekligen går i riktningen som visionärerna och superentreprenörerna pekade ut under slutet av 9-talet. Förändringen har dock skett långsammare, möjligen då den också är starkt beroende av människors invanda mönster och benägenhet att bryta dessa. Under IT-boomen var fastigheter inget populärt investeringsslag för investerare. Fastigheter var bokstavligt talat bara bricks and mortar (tegelstenar och murbruk), ett vanligt förekommande uttryck vid millenniumskiftet för att göra distinktionen mellan framtidsbranscher och sådana branscher som skulle omkullkastas av teknologins utveckling. Börsnoterade fastighetsbolag hade en mycket haltande värdeutveckling samtidigt som den nya tidens bolag sköt iväg som raketer. Investeringsviljan i internetrelaterade bolag var nära nog gränslös och bolag med mycket liten omsättning och starkt negativa rörelsemarginaler massanställde och hyrde in sig i stora och häftiga kontorslokaler i bästa läge. Kontorshyrorna i prime-lägen satte rekord som fortfarande står sig idag. Fastighetsbolagen, som investeringsmarknaden hade så liten tilltro till, tjänade goda pengar på de bolag som ansågs skulle bli deras död. År 2 spricker alltså IT-bubblan. De börsnoterade fastighetsbolagen klarade sig relativt väl då värderingsmultiplarna var förhållandevis nedpressade samtidigt som de nu istället sågs som en safe haven. Det konkreta och fundamentala var återigen attraktivt. Samtidigt ledde kraschen till rejäla fall i marknadshyresnivåer och ökande vakansgrader i kontorssegmentet då många bolag gick i konkurs och de som klarade sig igenom undertog en sundare kostnadskontroll. Direktavkastningen skruvades upp i storstäderna, men hölls stabil i övriga landet. Under 21 noterades ett värdefall på fastigheter i Stockholms innerstad om cirka 5 1 procent. I ett par år därefter uppvisade Stockholmsmarknaden en svag utveckling, med låga transaktionsvolymer och ytterligare värdefall. År 23 noteras ett tydligt trendskifte i transaktionsvolymerna, främst tack vare en stor tillströmning av utländska investerare. Konjunkturen vände och åren 24 27 präglades av höga transaktionsvolymer, sjunkande direktavkastningskrav, sjunkande vakanser, hyrestillväxt och god tillgång på kapital då även utländska banker ökade sin aktivitet i Sverige. Orosmolnen på de globala finansmarknaderna hade börjat torna upp sig redan under hösten 27, men det var först 28 som den svenska fastighetsmarknaden drabbades tydligt. Finanskrisen kan också beskrivas som en bank- och fastighetskris, men den här gången i internationell skala. Krisen utlöstes av kollapsen av amerikanska bolån, utfärdade på tveksamma grunder efter politiska reformer som siktade mot att varje amerikan skulle kunna äga sin bostad. Vidare hade amerikanska bolånekunder möjligheten att helt enkelt lämna över huset till banken och göra sig skuldfri om värdet på huset kom att understiga lånebeloppet, vilket de nu gjorde i stor utsträckning. Dessa så kallade subprimelån var dessutom värdepapperiserade och spridda över världen med höga kreditvärdighetsbetyg. Den finansiella oron spred sig över världen. Internationella investerare försvann från den svenska marknaden. Möjligheten att finansiera nyförvärv genom traditionell belåning uteblev. Transaktionsvolymen sjönk dramatiskt och avsaknaden av affärer gjorde det svårt att mäta värdeutveckling och totalavkastning. I försök att stimulera ekonomin har västvärldens ekonomier under de efterföljande åren tillfört enormt med kapital. Det finansiella systemet har turboladdats till den grad att tillgången på kapital numera knappast är en trång sektor. Den låga räntenivån har pressat direktavkastningskraven till rekordlåga nivåer vilket genererat kraftig värdetillväxt och eget kapital till nya investeringar. Bankerna står villiga att medge traditionell belåning till 65 7 procent av värdet. Vid ytterligare kapitalbehov är kapitalmarknadens alternativ många. Börsintroduktion, nyemission, emission av preferensaktier eller obligationer. När Sagax emitterade sina första preferensaktier 26 var dessa de första i sitt slag på mycket lång tid på de svenska börslistorna. I skrivande stund finns 28 preferensaktier noterade på dessa listor, varav 18 är fastighetsbolag av olika storlek. Vi har även de senaste åren sett en rad traditionella börsintroduktioner av svenska fastighetsbolag, några stora som Hemfosa och Pandox, men också en hel del mindre med bara någon enstaka fastighet på tillgångslistan. 8 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 215

BOSTADSPRISER OCH RÄNTA Index: Januari 1995=1 4 35 3 25 2 15 1 5 Listränta, 5 års bindningstid 16 14 12 1 8 6 4 2 Bostadspriser (SCB/Valueguard) Räntekostnad 5 år Listränta 5 år (Swedbank) 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Delvis som ett resultat av ränteutvecklingen under de senaste 2 åren har de svenska bostadspriserna stigit markant och konsekvent. Förekomsten av en bostadsbubbla och riskerna för en sättning har debatterats löpande i cirka tio år. Det finns flera applicerbara förklaringar till utvecklingen. Vanligt förekommande är exempelvis bostadsbristen i tillväxtkommuner, hushållens stigande disponibla inkomster samt de sjunkande räntenivåerna. Samtidigt som bostadspriserna i riket som helhet har stigit med cirka 3 procent under perioden har storbankernas 5-åriga listräntor gått i motsatt riktning, från dryga 12 procent under inledningen av 1995 till knappt 2,5 procent i dagens läge. Det betalningsansvar som hushållen har varit villiga att ikläda sig i ett relativt långsiktigt perspektiv har alltså under perioden varit förhållandevis jämnt. Tar man dessutom hänsyn till utvecklingen i disponibel inkomst har betalningsansvaret sjunkit över perioden. Samtidigt har det funnits perioder av ihållande räntehöjningar som inte har genererat motsvarande negativa reaktion i bostadspriserna. Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät till Sveriges kommuner visar på en ökande bostadsbrist från 1997 och fram till idag. I den senaste undersökningen uppgav 183 av landets 29 kommuner, vilka tillsammans utgör 82 procent av landets befolkning, att det råder ett underskott på bostäder i kommunen. År 1995 uppgick motsvarande siffra till endast cirka 8 procent. Vad som dock är slående är utfallet från åren dessförinnan. I enkätundersökningen som besvarades i januari 1991, alltså i samband med 9-talskraschen, uppgick siffran till 64 procent. Detta trots att det under decenniet dessförinnan producerats drygt 4 bostäder per år samtidigt som befolkningen som helhet endast ökat med drygt 25 invånare. Var det räntechocken under tidigt 9-tal som på bara några få år, 1991 1994, löste bostadsbristen förra gången? En intressant tanke uppstår, istället för att det är bostadsbristen som eldat på priserna, är det i själva verket hushållens höga betalningsförmåga i förhållande till de låga räntorna som genererat bostadsbristen? Många hushåll har sedan slutet på 9-talet haft råd att efterfråga allt mer attraktiva objekt sett till storlek och läge. Detta bör resultera i ett högre tryck på bostäder i attraktiva lägen, samt en ökning i antalet kvadratmeter som köpstarka hushåll disponerar. Samtidigt står en stor del av marknadsunderlaget vid sidan av, unga och nyinflyttade, människor som just på grund av de höga priserna och införandet av bolånetaket helt enkelt inte har råd att köpa ett boende. I så fall är risken givetvis att den kanske mest fundamentala faktorn för prisökningen, efterfrågeöverskottet, visar sig vara till mycket liten hjälp för att hålla bostadspriserna uppe vid ökade relativa boendekostnader. Oavsett om bostadsbristen föranlett prisutvecklingen eller vice versa är den fortsatt en mycket viktig social fråga. Utmaningarna på bostadsmarknaden har också upptagit allt mer tid av den politiska debatten. Samtidigt har det inte genomförts några tydliga reformer på länge. Ett par viktiga steg mot ökade incitament att bygga och äga hyresrätter togs dock i och med införandet av presumtionshyra år 26 samt den nya Allbolagens införande 211, med dess krav på kommunala bostadsbolag att agera affärsmässigt. 27 slopades räntebidragen, vars effektfullhet förvisso var vida omstritt. 28 byttes fastighetsskatten för bostäder ut mot den lägre och takbelagda fastighetsavgiften, vilket kompenserades med en höjning av kapitalvinstbeskattningen för bostäder och som därmed bidrog till inlåsningseffekter. 21 tillträdde Stefan Attefall som bostadsminister och drog igång ett ambitiöst utredningsarbete som lovordas i branschen. Till stor del riktades fokus mot Sveriges långa planprocess och många åtgärder föreslogs med avsikt att förkorta denna. ANDEL AV BEFOLKNINGEN I KOMMUNER MED BOSTADSBRIST % 1 8 6 4 2 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 213 215 SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 215 n 9

VÄRDEUTVECKLING 1995-214 Index: 1995=1 Källa: IPD 35 3 25 2 15 1 5 Butiker Kontor Industrier Bostäder Alla fastigheter 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Enligt data från IPD är också bostadshyreshus den fastighetstyp som har haft den starkaste värdeutvecklingen under de senaste 2 åren. Givetvis är detta tätt kopplat till prisutvecklingen på bostadsrätter då ombildningsmöjligheten pressat direktavkastningskraven till mycket låga nivåer. Prisutvecklingen på bostadsfastigheter i kombination med ökade investeringsbehov i kommunerna har också lett till att allt fler kommuner tagit tillfället i akt och sålt delar av sitt bestånd. Industrifastigheter har sedan 1995 varit den fastighetstyp som uppvisar den svagaste värdeutvecklingen. Sysselsättningen inom industrin har nästan halverats under perioden och uppgår nu till cirka 12 procent av arbetskraften. Minskningen förklaras till del av tekniska framsteg som gjort tillverkningen mer bemanningseffektiv, dels i ett visst mått av outsourcing av personal till bolag som räknas till tjänstesektorn. Globaliseringen är också en starkt bidragande faktor som lett till att varuproduktion flyttats utomlands samtidigt som tjänstesektorn har fått en större marknad att exportera till. I mindre orter där enskilda industribolag är en avgörande bärkraft för samhället innebär den långsiktiga trenden stora risker för den lokala fastighetsmarknaden som helhet. Graden av specialanpassning som följer med den teknologiska utvecklingen, tillsammans med den långsiktiga nedåtgående sysselsättningstrenden, leder till utmaningar vid nyuthyrning av industrilokaler. I dessa fall bör fastigheten som sådan ses som en produktionstillgång där risken rimligen bärs och hanteras bäst av verksamheten. I sale-andleaseback-lösningar, vilka genomförts löpande sedan innan 1995 men som trend aldrig riktigt infunnit sig, finns det således allt större risk i att fastighetsägaren blir sittande med svarte petter i form av restvärdesrisk. Framförallt då skickliga företagsledare inom industrin har bättre möjlighet att bedöma hur den accelererande teknologiska utvecklingen kan komma att påverka verksamhetens förutsättningar. Globaliseringen och de ökade behoven av internationella transporter, tillsammans med ökad miljömedvetenhet och nya konsumtionsmönster som e-handeln för med sig, har dock lett till ett ökande intresse för logistikfastigheter i goda kommunikationslägen. Catena och Tribona är två exempel på relativt nybilade svenska aktörer som specialiserat sig särskilt mot logistiksegmentet, med Erik Paulsson respektive Rutger Arnhult som största ägare. Även internationella logistikaktörer som amerikanska ProLogis och australiensiska Goodman har en växande verksamhet i Sverige. Andra stora aktörer, om dock inte fullt ut specialiserade mot logistik, är KilenKrysset och Sagax. Tjänstesektorn har under 2-årsperioden ökat och svarar för drygt hälften av sysselsättningen. Den offentliga sektorns andel av den totala sysselsättningen ligger stabilt på en tredjedel av sysselsättningen. Som regional drivkraft innebär denna långsiktiga trend att sysselsättningen blir allt mer koncentrerad. Tjänstesektorn är i betydligt högre grad beroende av geografisk närhet till övriga verksamheter inom samma sektor. Från att befolkningen i viss grad har flyttat till jobben, flyttar jobben i allt högre grad dit människor bor. Ungefär 7 procent av folkökningen sker i de tre storstadslänen i nuläget. Flyttströmmarna i kombination med en åldrande befolkning ger ett Sverige som befolkningsmässigt och sysselsättningsmässigt blir allt mer tudelat. Under perioden 24 213 ökade sysselsättningen i storstadsstäderna och dess förortskommuner med 18,4 procent, i större städer och dess förortskommuner med 1,5 procent, och i övriga kommuner med sammanlagt 3,3 procent. Av ökningen i det totala antalet förvärvsarbetande i riket stod de två förstnämnda kommungrupperna för 9 procent. 1 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 215

Kontorssegmentet har, till följd av urbaniseringen, också haft en tudelad värdeutveckling. I storstadsregionerna har efterfrågan och värdeutvecklingen varit stark, samtidigt som mindre orter och arbetsmarknader haft en mycket begränsad tillväxt. Sysselsättningsökningen i storstadsregionerna har i viss utsträckning skett inom det befintliga beståndet då den teknologiska utvecklingen lett till en ökad yteffektivitet med en successiv övergång från cellindelade kontor till öppna kontorslandskap och allt mer aktivitetsbaserade och flexibla arbetsplatser. Trenden är i allra högsta grad pågående. Inom de flesta branscher blir medarbetarna allt mindre bundna till sina arbetsplatser vilket skapar utrymme för effektiviseringar i enlighet med den framväxande delningsekonomin. Ökade miljökrav från hyresgästerna, och en stärkt betalningsvilja per kvadratmeter till följd av nämnda effektivisering, har lett till ett ökat investeringsintresse i nyproduktion i storstadsmarknaderna under de senaste åren. Delningsekonomin och den ökande möjligheten att arbeta på distans, eller egentligen någon annanstans än vid skrivbordet, kan dock komma att påverka efterfrågan på kontorsytor i absoluta tal, varför kontorslokaler av lägre kvalitet kan se en vikande efterfrågan även i framtiden. Trenden inom butikssegmentet har under den senaste 2-årsperioden varit att externhandeln haft en explosionsartad tillväxt. Ett viktigt skäl till detta var ändringen av Plan- och Bygglagen 1994 som möjliggjorde handelsetablering på gammal industrimark. Dessutom fanns stora konkurrensfördelar gentemot den tidigare rådande strukturen med handel i stadskärnan. Möjligheten att bygga stora butiker med större upptagningsområde skapade samordningsfördelar och möjliggjorde lägre prissättning samt ett större utbud. Bland annat lättheten att parkera i området i jämförelse med stadskärnan skapade också en ökad tillgänglighet för kunden. På många orter har utvecklingen lett till en utarmad stadskärna, och från kommunpolitiskt håll har detta varit en het fråga. Ett annat växande segment, vars konkurrensfördelar överensstämmer med externhandeln, är e-handeln. Redan i samband med IT-boomen kring millenniumskiftet, vilken som bekant resulterade i den efterföljande IT-kraschen, fanns det visionära företag med ambitionen att förändra detaljhandelsstrukturen i grunden genom att erbjuda kunder detaljhandel via internet med direkt hemleverans. Av olika skäl misslyckades dessa satsningar fatalt. De nutida satsningarna på e-handel lider förvisso i stor utsträckning fortsatt av svaga eller obefintliga rörelsemarginaler, men segmentet har numera en inte oväsentlig del av den totala detaljhandeln. Sedan HUI började mäta omsättningen i e-handeln år 23 har denna vuxit från 4,9 mdkr till 42,9 mdkr år 214. Idag står e-handeln för cirka 6,4 procent av den totala omsättningen i detaljhandeln. På grund av de snarlika konkurrensfördelarna väcker e-handelns snabba tillväxt frågetecken kring hur framförallt externhandel i så kallat big-box -format kommer att stå sig i den ökande konkurrensen. Vad gäller utbud och tillgänglighet är e-handelns erbjudande svårslaget. Köpcentrumen, i såväl innerstads- som externhandelslägen, har fortsatt en stark konkurrensfördel som mötesplats och upplevelsecentrum. Trenden inom nyutvecklade köpcentrum går också mot ett ökat och mer kvalitativt utbud av restauranger och liknande. Men visst saknas det ett stort segment i diagrammet? Sveriges demografiska utmaningar och urbaniseringens tryck på landets tillväxtkommuner har skapat förutsättningar för det senaste tillkommande segmentet. Marknaden för det som senare skulle komma att benämnas Samhällsfastigheter kan sägas ha gått från till 1 de senaste 1 åren, från att ha setts som en illikvid tillgång till att utgöra möjligheter för det offentliga att frigöra kapital till kärnverksamheten. En effekt av skuld- och finanskrisen 28 var en ökad riskaversion bland investerare och banker. Detta medförde att stora mängder kapital sökte sig till fastigheter med låg risk och allt fler blickade mot det offentliga fastighetsinnehavet. Objekt med stat, landsting eller kommuner som hyresgäst, ofta långa hyresavtal med låg hyresgästrisk gav stabila kassaflöden och bidrog till att minska korrelation med den ekonomiska konjunkturen. Mellan 29 och 214 ökade transaktionsvolymen från 34 mkr till 17 mdkr (affärer >1 mkr). Bland de aktörer som var tidigt inne i segmentet kan nämnas Akelius, Kungsleden och sedermera Hemsö, Hemfosa, Rikshem samt Stenvalvet (dåvarande Lönnbacken). Segmentets tilltagande popularitet kan till stor del hänföras till AP-fonderna, som från och med förvärvet av Vasakronan år 28 varit en dominerande köpare inom flera fastighetstyper och underkategorier. Enligt en sammanställning av Fastighetsvärlden uppgick AP-fondernas innehav till 176 mdkr år 214, mer än en tredubbling gentemot de 55 mdkr som fastighetstillgångarna uppgick till efter förvärvet av Vasakronan. AP-fonderna med flera privata pensionsbolag har stått för en väsentlig del av den totala transaktionsvolymen. För landsting och kommuner som behöver frigöra kapital för att möta utmaningarna inom kärnverksamheterna är möjligheterna mycket goda att skapa handlingsalternativ med hjälp av fastighetstillgångarna. De offentligas fastighetsstrategi tillsammans med pensionsbolagens agerande och investeringsinriktning blir utifrån ovan en avgörande faktor för hur segmentet kommer att utvecklas kommande år. Fastighetsbranschen har förändrats väsentligt de senaste 2 åren och står med all sannolikhet inför fundamentala förändringar framöver. Fastigheter kommer alltid att vara en framtidsbransch. Det kommer alltid att behövas en fysisk plats för oss att vara på, oavsett vad vi människor gör och hur vi gör det. Samtidigt ställs vi inför höga krav på långsiktighet och flexibilitet. Ett stort ansvar som samhällsbyggare. NAI Svefa har funnits med i 2 år som privat rådgivningsbolag. Manövrerat förändringarna och själva bidragit till några längs vägen. Vi har historiken och erfarenheten. Vi har förändrats med marknaden och är fortsatt ett av landets största rådgivningsbolag inom fastigheter. Historiken är avgörande för att kunna ta fasta på långsiktiga trender. Närvaro i marknaden för att fånga förändringar är avgörande för att kunna erbjuda framåtblickande rådgivning. Det har vi gjort och det kommer vi att fortsätta göra så länge vi har våra kunders fortroende. Vi är övertygade om att vi även framöver med vår starka närvaro i svensk fastighetsmarknad, vår gedigna kompetens och ökade fokus på strategisk och komplex rådgivning står väl rustade för att skapa framtiden tillsammans med er. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 215 n 11

Stadsplaneringens framtida utmaningar Vi bygger stad i Sverige för första gången på decennier. Bakom oss har vi en väldigt eftersatt bostadsproduktion, delvis till följd av bevarandefokus i regleringar och en fastighetskrasch med dämpad efterfrågan som följd. Om vi återigen ska bygga stad, som likt stenstaden är attraktiv även om 1 år, behöver vi ställa om vårt fokus i stadsplaneringen. Morgondagens stadsbor måste prioriteras, vi måste ha effektiva och hållbara sätt att transportera oss i staden och vi måste skapa affärsmodeller som ger incitament till investeringar i attraktiv stadsmiljö. Kombinationen av högt bostadsbyggande och den ekonomiska krisen som slog till under tidigt 9-tal innebar att den tidigare bostadsbristen försvann. Från 1992 till 1998 hade cirka 2 av landets 29 kommuner överskott på bostäder. Bostadsproduktionen i Sverige var nära nog obefintlig under större delen av 9-talet och de utmaningar vi står inför idag, förknippat med hur våra städer skall växa, fanns långt ner på agendan. Fokus inom stadsplaneringen inriktades istället på hur vi skulle bevara våra städer. I Stockholms översiktsplan från 199 samt 1999 konstaterades att Stockholm i huvudsak var färdigbyggt. Utifrån denna övertygelse var det nog naturligt att vi riktade in oss på att bevara städerna och att skapa bra miljöer för de som redan bodde där. En viktig lag för stadsplaneringen från denna tid, som speglar den rådande tidsandan, var nya PBL (Plan- och Bygglagen, 1989). Den var inriktad på bevarandet av befintliga miljöer och gav ett stort inflytande till de som redan bodde i staden. I efterhand har vi insett att denna inriktning försvårar möjligheter för nyproduktion. Lagen värnar de som bor i staden på bekostnad av de som vill flytta hit. Även den svenska bostadspolitiken, sett ur ekonomiskt perspektiv, har tendenser till detta. Ränteavdrag utan tak, avskaffad fastighetsskatt, ROT-subventioner, avsaknad av amorteringskrav och styrränta kopplat till ett inflationsmål är alla exempel på faktorer som bidragit till de senaste årens kraftiga prisstegringar på bostäder. Prisstegringar som gynnat de som redan bor i staden, tyvärr på bekostnad av de som vill flytta hit. Ett undantag kan tyckas vara vår starka hyresreglering. Bostadshyrorna hålls nere och oavsett bakgrund kan vem som helst flytta till Sveriges städer och bo bra. Hyresregleringar är bra i teorin, men i praktiken har vi skapat långa köer och svarta marknader. Hyresregleringen har, istället för att motverka bostadsbrist och ekonomisk segregation, blivit ytterligare ett system som gynnar de boende i lägenheterna, på bekostnad av de som vill flytta in. Sammantaget har vi i Sverige under en längre period haft system som bevarar existerande miljöer och som gynnar stadens befintliga invånare. Tillväxten i våra städer är dock väldigt stark, cirka 7 procent av den framtida befolkningstillväxten i Sverige kommer ske i de tre storstadslänen. Fram till 24 beräknas befolkningsmängden i dessa län uppgå till cirka 6,7 miljoner invånare, en ökning med cirka 1,6 miljoner invånare. Denna tillväxt kommer innebära en stor ansträngning för stadsplanering och bostadspolitiken i Sverige. Den stora skillnaden nu, jämfört med tidigare, är att fokus sakta håller på att skifta till att bygga stad och skapa förutsättningar för morgondagens invånare. Kan vi fortsätta fokusera på stadens redan etablerade invånare på samma sätt som vi gjort och samtidigt skapa förutsättningar för den socialt och ekonomiskt hållbara staden där alla nya invånare är välkomna? Vi måste hitta ett sätt att bygga stad som integrerar morgondagens 1,6 miljoner invånare om vi vill att den hållbara staden ska kunna existera i Sverige om 2 år. Om vi inte kan ställa om vårt fokus finns risk för ökad segregation i våra städer där dagens och morgondagens invånare får helt olika förutsättningar att skapa sig ett bra liv i staden. BEFOLKNINGSUTVECKLING OCH PROGNOS FÖR STORSTADSLÄNEN 198 24 Antal invånare, 1 -tal 3 2 5 2 1 5 1 Prognos 5 198 1985 199 1995 2 25 21 215 22 225 23 235 24 Stockholm Västra Götaland Skåne 12 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 215