PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Detaljplan för Kv Snickaren 27 mm TIBRO, Tibro kommun Samhällsbyggnad - maj 2015 1
PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till detaljplanen hör följande handlingar: Plankarta med bestämmelser, skala 1:1000 Denna planbeskrivning och genomförandebeskrivning Samrådsredogörelse Fastighetsförteckning Detaljplanen handläggs enligt reglerna för standardförfarande. Detta innebär att planen i första skedet ställs ut för samråd. Efter samrådsskedet sammanställs inkomna yttrandena i en samrådsredogörelse och dessa leder eventuellt till bearbetning av planen. Samrådsredogörelsen kan, enligt en ändring i PBL 2015-01-01, ersättas med en kungörelse. Därefter ställs planen ut för granskning och granskningsyttrandena sammanställs i ett granskningsutlåtande. Yttrandena kan leda till smärre revideringar av planen utan att denna behöver ställas ut på nytt. Om yttrandena däremot skulle medföra omfattande bearbetning av planen kan det bli aktuellt att ställa ut denna en andra gång. Slutligen antas planen av Bygg- och trafiknämnden. Antagandebeslutet kan överklagas till länsstyrelsen i första instans. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planändringen syftar i första hand till att medge ombyggnad av vårdbostäder i fastigheten Fredsgatan 36 till normalbostäder för den allmänna marknaden. Bottenvåningen i huset ska även kunna användas för undervisning av typen svenska för ensamkommande barn eller liknande. Planen ska även belysa de nya komplement som behövs i form av mer parkering, förråd m m. FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP MILJÖBALKEN Planförslaget bedöms vara förenligt med 3, 4 och 5 kapitlen i miljöbalken miljöbalkens bestämmelser gällande hushållning med mark- och vattenområden. 3 kap MB omfattar grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden. Enligt 1 ska mark och vattenområden användas för det eller de ändamål för vilka områdena är mest lämpade med hänsyn till beskaffenhet och läge samt föreliggande behov. Företräde skall ges sådan användning som medför en från allmän synpunkt god hushållning. Kommentar: Planförslaget innebär att befintligt hus återanvänds för normalboende eller undervisningslokaler när det inte längre behövs för vårdboende, vilket innebär god hushållning med befintliga resurser i form av byggnader, mark, gator, GCvägar, ledningssystem m m. 2
4 kap MB omfattar särskilda bestämmelser för hushållning med mark och vatten för vissa områden i landet. Kommentar: Tibro kommun berörs inte av 4 kap MB. 5 kap MB omfattar miljökvalitetsnormer och miljökvalitetsförvaltning. Miljökvalitetsnormer (MKN) finns för luftföroreningar, buller och vatten. Kommentar: Planförslaget bedöms inte innebära att miljökvalitetsnormer överskrids. Se även kapitel Störningar. PLANDATA Läge, areal och markägarförhållanden Planområdet ligger centralt i tätorten ca 250 m från de centrala torgen och gallerian. Planområdet gränsar i söder och sydost till vårdcentral och andra former av äldreboende (Allégården), i väster, norr och nordost till andra bostadsområden. Infarten från norr till Allégårdens huvudentré i söder utgör kvartersmark inom planområdet. Tibrobyggen, som äger marken, ansvarar för drift och underhåll av denna. Planområdets areal är ca 0,7 hektar. Marken inom planområdet ägs av Tibrobyggen AB. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Planområdet ingår i den fördjupade översiktsplanen för Tibro tätort, antagen av kommunfullmäktige 2003-10-27, 51. Området är i denna plan redovisat som område för sjukvård och omsorg. Den föreslagna förändringen till normalboende frångår därför inriktningen i översiktsplanen. Det aktuella huset ligger dock relativt skilt från övriga vårdanläggningar och har dessutom kontakt med andra hyresfastigheter för bostäder i både väster och norr. Att det finns en invändig koppling från entréhallen till vårdanläggning bedöms som en fördel då både kiosk och kafeteria lätt kan nås inomhus. Besökstrafik till och från vårdcentralen och personaltrafik bedöms inte vara mer störande än trafiken på många andra bostadsgator i centrala lägen där trafikmängden är betydligt större. Det aktuella husets läge bedöms därför vara lämpat för normallägenheter efter ombyggnad. Detaljplaner För planområdet gäller Dp 89, Kv Brandmannen, Köpmannen, Snickaren m m, laga kraft 1977-12-15. Detaljplan 89 anger allmänt ändamål i byggnader med en eller fyra våningar inom det aktuella planområdet. Mark utanför byggrätterna är prickad och används idag för planteringar eller parkering. Befintliga hus, skärmtak mm har delvis byggts utanför gällande byggrätter. 3
Miljökonsekvensbeskrivning - behovsbedömning Markanvändningen inom planområdet kommer inte att förändras på något avgörande sätt jämfört med nuläget. Förändringarna består huvudsakligen i den ändrade användningen av fyravåningshuset, från vårdboende till normalt boende, vilket innebär invändig ombyggnad och samordning/utökning av parkeringsplatser i den yttre miljön. Förändringarna bedöms inte leda till betydande miljöpåverkan. Miljökonsekvensbeskrivning behövs ej. Utdrag ur gällande detaljplan 89. Röd linje = gräns för ändring. Kommunala beslut Bygg- och trafiknämnden har gett Samhällsbyggnad i uppdrag att ändra planen så att den medger användning av det befintliga huset på Fredsgatan 36 för normalbostäder. Har påbörjats under 2015. 4
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur Mark och vegetation Marken kring vårdboendet består idag av park eller trädgård. På andra sidan infartsgatan, inom Snickaren 28, ligger en parkering med ca 40 platser för delar av Allégårdens olika verksamheter. Norr om vårdboendet, inom Snickaren 32, ligger en parkering för angränsande bostäder med ca 35 platser i garage eller på öppen yta. Infarten till Allégårdens äldreboende, kantas av alléträd i den norra delen. Längst i öster finns idag ett park- eller trädgårdsliknande område mellan Allégården och intilliggande villabebyggelse. Planområdet markerat med röd begränsningslinje. Vy från söder. Förändring Planen kommer inte att medföra några avgörande förändringar av utomhusmiljön. Förändring av p-platsen innebär att de hårdgjorda ytorna ökar något på bekostnad av gräsytor. Geotekniska förhållanden Marken har inte undersökts i samband med planarbetet. Då planen inte kommer att medge ny bebyggelse behövs inga nya grundundersökningar. 5
Risk för förorenad mark Inom planområdet finns inga kända markföroreningar enligt kartredovisningen på länsstyrelsens web-gis. Risk för skred och höga vattenstånd Planområdet är nästan helt platt. Marknivån i kvarteret ligger på ca +114-115 meter över havet i höjdsystemet RH 2000. Det finns ingen risk för översvämningar eller skred i området. Risk för radon All mark inom Tibro kommun har mycket låga halter av markradonstrålning. Risken för radonstrålning från byggmaterial ska testas i samband med projektering för ombyggnad och lämpliga åtgärder vidtas om det visar sig befogat. Fornlämningar Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Bebyggelseområden Bostäder Kvarteret Snickaren 27 är bebyggt med ett hus i fyra våningar som idag används till äldreboende, där de boende har behov av olika vårdinsatser. Huset innehåller 35 smålägenheter varav 17 ettor och 18 tvåor. På våningsplanen finns även gemensamma ytor för personal, kök, samvaro, hygien, vård, förråd m m. I bottenvåningen finns dessutom entréhall och rum för sophantering. Under drygt halva huset finns en källarvåning med ca 35 lägenhetsförråd och gemensamma större förrådsrum. 6
Östra respektive västra sidan på bostadshuset. Exempel på våningsplan med nuvarande utseende. 7
Förändring Planen medger ombyggnad av huset till normalboende eller eventuellt trygghetsboende samt att vissa av de befintliga gemensamma utrymmena används för undervisningsändamål. De gemensamma lokalerna i huset motsvarar ytmässigt ca 8 tvåor av ungefär samma storlek som befintliga tvåor. Vid normalt boende skulle huset därför kunna inrymma upp till 43 lägenheter under förutsättning att hela huset används för boende. Det är troligt att några av de många ettorna i så fall slås samman till tvåor eller eventuellt små treor. Sammantaget bedöms därför att antalet lägenheter blir ungefär detsamma som idag, dvs ca 35 st. Fördelningen skulle då kunna bli ungefär följande: 1 rok 9 st 2 rok 22 st 3 rok 4 st Allégården I söder och sydost har Allegården delvis byggts eller byggts till i efterhand utanför planens byggrätter. Byggrättsgränsen har därför anpassats till befintliga byggnader. Planen medger inte någon ytterligare tillbyggnad av Allégården i denna del. Undervisning I bostadshusets bottenvåning ska det finnas möjlighet att bedriva viss typ av icke störande undervisning för mindre grupper. Det kan vara svenska för invandrare eller ensamkommande barn m fl grupper. Service Planområdet ligger på gångavstånd, ca 250 meter, från Tibro centrum där det finns både offentlig och kommersiell service. Planområdet har även inomhusförbindelse till den befintliga Allégården med bl a restaurang, kafeteria, kiosk, apotek, kommunförvaltning, vårdcentral mm. Tillgänglighet Planområdet har god tillgänglighet i utomhusmiljön och entréer och den inre miljön förutsätts bli utformad med god tillgänglighet för lätt funktionsnedsättning. Huset innehåller hiss i gemensam trapphall. Förändring På parkeringsplatsen bör 3-4 % av bilplatserna avsättas som s k handikapplatser. Friytor/uterum Planområdet innehåller relativt små friytor för utevistelse. Mest tilltalande och skyddad är Trädgården/parken väster om bostadshuset. Flertalet lägenhet har balkong i antingen öster- eller västerläge. 8
Förändring Fyra blivande lägenheter föreslås få nya balkonger genom påbyggnad av bostadshuset enligt befintlig princip och utseende. Gator och trafik Biltrafik o parkering Idag förekommer angöringstrafik på infarten till Allegårdens entré och till parkeringen öster respektive norr om bostadshuset. Parkeringsbehovet för verksamheten i fyrvåningshuset bedöms till mellan 5 och 8 platser för personal och besökande. Dessa utnyttjar den stora parkeringsplatsen öster om infarten där även annan personal och besökare till andra delar av Allégården parkerar. Förändring Det nya boendet bedöms generera ett behov av ett nettotillskott med ca 20 p-platser. För att klara detta måste infarten och parkeringsplatsen omdisponeras och utökas samtidigt som del av personalparkeringen måste ske på andra områden. Personal som jobbar inom Allégården kommer i första hand att hänvisas till kommunens befintliga parkering öster om Allégården, vilken tidigare ställts i ordning för detta ändamål. Behovet för personal bedöms även minska då det nya vårdboendet söder om järnvägen står klart. På nästa sida redovisas en idé till omdisponering av infarten och parkeringsplatsen, vilken innebär att ca 30 nya platser kan ordnas med en mindre utvidgning mot norr och öster. Planillustration. 9
GCM-trafik GC-bana, som leder mot centrum, finns utmed bostadshusets norra gavel. GC-banan ligger inom Tibrobyggens markinnehav. Den fortsätter även över parkeringen mot de östra delarna av Allégården. Infarten har trottoar på den västra sidan. Cykelparkering finns vid både entrén till bostadshuset och till Allégården. Förändring Cykelparkeringen vid bostadshuset behålls medan den vid Allégården flyttas för att ge plats åt ett par handikapplatser. Kollektivtrafik Närmaste busshållplats är Tibro busstation som ligger ca 300 m från fastigheten. Förändring Ingen förändring planeras. Störningar Trafik Bostadshuset kommer att störas av den egna trafiken och av angöringstrafiken till Allégården. Antalet fordonsrörelser är dock relativt få och hastigheten är låg, vilket bedöms innebära att gällande riktvärden kan innehållas om man bortser från maxvärden från några enstaka varubilar till Allégården. Teknisk försörjning Vatten- och avlopp Kommunalt vatten och avlopp finns i infartsvägen. Vattenförbrukningen bedöms bli ungefär densamma efter ombyggnaden varför ledningssystemen bedöms fungera utan ombyggnad. Ledningarna som fortsätter under Allégårdens entréhall är säkerställda med servitut. Dagvatten Dagvattnet från tak och hårdgjorda ytor tas om hand i kommunens dagvattennät. Inga principiella förändringar planeras. Det kan dock bli aktuellt att bygga om dagvattenbrunnar när parkeringen omdisponeras. Mer omfattande ombyggnader kan kräva anmälan till MÖS, som är tillsynsmyndighet. Värme Fastigheten är ansluten till kommunens fjärrvärmenät. Fjärrvärmeledningar ligger parallellt med VA-ledningar i infarten och är också säkerställda genom servitut. En serviceledning finns även vid GC-vägen norr om aktuellt bostadshus och i norra kanten på p-platsen. 10
El, tele och IT Den befintliga bebyggelsen är ansluten till Tibro energis elnät. Förbrukningen bedöms inte genomgå några stora förändringar. Tele- och IT-systemen i bostadshuset kommer att ses över i samband med ombyggnaden. Avfall AÖS svarar för avfallshanteringen. Soputrymme finns i fastighetens norra del och bedöms kunna fungera även efter ombyggnaden. Utformning av avfallshanteringen vid eventuella förändringar ska ske enligt rekommendationer i Handbok för avfallsutrymmen och i samråd med AÖS. Räddning Den aktuella byggnaden kan lätt nås från närområdet vid räddningsinsatser. I området finns släckvatten enligt gällande normer. Utrymningsfrågan ska ägnas särskild uppmärksamhet vid ombyggnaden och utformas i samråd med Räddningstjänsten. Övrigt Adressättningen i området är sådan att det kan vara svårt att hitta rätt både vid besök och med post. Adressättningen i planområdet bör därför ses över i samband med den nya användningen som blir verksamhetsmässigt skild från vårdanläggningen. 11
KONSEKVENSER Bebyggelse/stadsbild Bostadshusets exteriör kommer inte att förändras annat än relativt marginellt. Fyra nya balkonger med samma utseende som befintliga bedöms kunna smälta in i både husets fasad och i miljön. Risker De boende i den nya bebyggelsen bedöms inte bli utsatt för några förhöjda risker för hälsa och säkerhet. Natur- och kulturmiljö Gräsytorna vid befintlig parkering kommer att minska något på grund av behovet av fler parkeringsplatser. Trafik och störningar Trafiken i kvarterets omgivning är och förblir förhållandevis liten. Den nya bebyggelsen beräknas alstra ca 100 fordonsrörelser per dygn. I gengäld försvinner en del personal- och besökstrafik. Nettotillskottet uppskattas till ca 75 nya fordonsrörelser per dygn. Höga maxvärden kan uppstå från enstaka varubilar men dessa bedöms kunna tålas med hänsyn till det ringa antalet fordon. Varutransporter sker inte heller kvälls- och nattetid. Undervisningsfunktionen i huset bottenvåning bedöms inte bli störande för husets boende i våningarna däröver. Begränsad klimatpåverkan, frisk luft Ökad biltrafik motverkar miljömålen genom ökade utsläpp av bland annat klimatstörande gaser samt bland annat partiklar och kväveoxider som försämrar luftkvaliteten. Utsläppsökningen bedöms dock som liten och begränsas av att bilfordon generellt sett blir renare och bränslesnålare samt i allt högre grad använder ny hybridteknik. Miljökvalitetsnormer för luft kommer enligt en kvalificerad bedömning inte att överstigas trots den något ökade trafiken. God bebyggd miljö Störningarna från trafiken kan öka något i området. Säkerheten för oskyddade trafikanter bedöms dock vara och förbli god genom det redan utbyggda GC-vägsystemet. 12
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Detaljplanen handläggs enligt de nya reglerna för standardförfarande. Planen beräknas bli antagen av byggnadsnämnden under hösten 2015. Samråd: mars- april 2015 Granskning: maj juni 2015 Antagande: aug - sept 2015 Laga kraft: okt - nov 2015 Tidplanen ovan förutsätter att det inte inträffar några allvarligare komplikationer under planprocessen och att antagandebeslutet inte överklagas. Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år efter det datum då detaljplanen vunnit laga kraft. Huvudmannaskap/Ansvarsfördelning Tibrobyggen AB ansvarar för alla åtgärder inom planområdet. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning Inga förändringar av fastigheter behövs så länge alla i planen ingående fastigheter ägs av Tibrobyggen AB. EKONOMISKA FRÅGOR Tibro kommun svarar för plankostnader. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Bygglovplikt Bygglovplikten har inte utökats i förhållande till det som gäller generellt inom detaljplanelagt område. 13
Planavgift Planavgift kommer att tas ut i samband med bygglov enligt den taxa som fastställs av kommunfullmäktige. SAMHÄLLSBYGGNAD Bo Jonsson Ark SAR/MSA Katarina Kjellberg Mätningsingenjör 14